房地产估价师案例分析真题模拟及答案

房地产估价师案例分析真题及答案

房地产估价师《案例与分析》真题及答案

一、问答题（共3题，每题10分）

（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

请问：

1.你所在的估价机构经过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。

2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定

以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准；

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估；

被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定；

对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

（二），某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

请问：

1.该商场周边近期有较多权利性质相向的

临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?

2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的

主要问题是什么?

3.确定自营部分的净收益时应注意的主要

问题是什么?

答 1 不可取。

因为这些交易实例在实物状况上会有较大

差异。如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层高、临街状况等不同，不具有可比性。

2 确定出租部分潜在毛收入应注意租赁期

内按租约计算，租赁期外按正常客观的市场租金计算；

应考虑租赁保证金和押金的利息收入；

应考虑是否存在无形收益。

3 确认自营部分的净收益时应注意：

测算正常客观的净经营收入；

应扣除正常的商业利润。

（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是

6月经过出让取得，6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。

请问：

1.估价人员这样确定该房地产的重置价格

有哪些错误?

2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出

积算价格?

答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。

应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。

应按市场的客观成本评估，而不是实际成本。