物业管理的服务范围及实施标准

物业管理的服务范围及实施标准

在物业管理区域内，物业部门应实行全年365天、每天24小时服务，营业期间全员全职服务，打烊期间值班或维修服务，保持商业营业环境高运行质量。提供的物业服务包括以下内容，并应达到约定的质量标准：

一、物业共用部位的维修、养护和管理服务；

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

1、物业部门对共用部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。

2、房屋立面、公共楼道及区内无堆放杂物现象。

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务；

共用设施、设备是指共用的上下水管道、电梯、扶梯、供电线路、中央空调管路、消防设施、走廊、路灯、池、井、公益性文体设施、共用设施设备用房等。

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案，设施设备标志齐全、规范，责任人明确。

2、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，并根据检查情况，按规定组织维修。

3、配合水、电、气等专业部门做好相关设施设备正常运行的保障工作。

4、消防设施设备完好，消防通道畅通。

5、物业人员维修需要进入乙方租赁物业内时，提前通知乙方并在双方商定的适当时间进行维修和修缮工作，以使乙方的正常营业不受或少受影响或干扰；危及人身或财产安全的紧急情况除外。

6、全天24小时受理各种类型的报修、急修、抢修工作。接获报修需求后应

持维修单到达现场，讲明内容后实施维修，完成后请业（租）户在维修单上签认。

7、报修15分钟内到场，小修项目24小时内修复(预约修理除外)，急修项目限时修复：如须说明维修责任或收费标准的，应予以说明。

一一小修急修及时率100％；

一一次维修合格率>90％；

一一维修服务回访率30％；

一一有报修记录、回访记录、返修分析及处理记录；每月统计一次。

8、电梯故障困人时，物业服务人员5分钟内作出响应，专业技术人员30分钟内赶到现场实施救援。

9、制定并实施房屋及设施设备的运行及维护保养制度，提高设施设备的运行效率，保证设备完好率≥98％，照明装置完好率≥99％，消防设备完好率100％。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对各种突发设备故障有应急处理计划、措施，努力控制、减轻和消除突发事件引起的社会危害。。

三、环境卫生的管理服务

1、建筑物外观、门面装饰、店招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊、搭建、堆放等现象，保持环境整洁。

2、对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施应定期进行安全检查，遇台风、汛期应采取相应的安全防范措施。

3、出入口、安全疏散及残疾人通道保持通畅，步行道和台阶地面宜采用防滑材料或铺设防滑垫，其附属设施保持完好。

4、保持物业及其共用部位的卫生：物业区内的道路、楼梯及公共走道定期

清扫，及时清扫积水和积雪。

5、定期安排将垃圾清理出物业，保证垃圾收集设施处于良好工作状态。

6、保持物业所有公共下水道、水管或其他管道清洁、畅通。

7、有专业人员实施绿化养护管理，管理及养护制度完善,措施落实,无病虫害,无践踏折损及占用现象；及时修剪保持绿化带及草坪平整、无杂草。

8保持室内通风良好，温度适宜，空调通风系统应符合国家公共场所空调通风系统运行卫生要求的规定。

9、柜台、通道、公共卫生间、电梯轿厢、自动扶梯扶手带等设施应定期消毒，在传染病流行期应按照卫生防疫部门的要求增加消毒频次。

10、保洁服务人员每天至少提前在营业前2.5小时进场，按照分工、分区域实施各类操作。所有的大型清洁和地面养护工作均应安排在打烊后的夜间进行。

11、通过日常保洁工作，使公共环境和公共部位整洁，公共设施清洁、无异味、无破损。

12、遇恶劣大雨天气，保洁服务人员应于物业的总进口派发雨伞套，并采取一切有效措施实施地面防滑。遇恶劣大雪天气，按照预定分工完成相关任务。

四、车辆停放管理服务；

1、制定车场车库管理规定、维护保养办法、停车须知、应急处理预案（包括火警、盗警、车辆失窃、水淹车库）等规章制度。停车场(库)应具备营运证、收费许可证。公示收费标准和管理规定。

2、停车场(库)及车辆进出通道应明确行驶路线，按车辆种类划分车辆保管区域，划定停车位、停车划线明显；无杂物堆放；通道顺畅；规范设置交通标识，标志齐全。

3、停车场(库)通往商场的入口处，宜张贴车库平面图，标注入口处位置、

停车区位编号及紧急疏散出口等信息。

4、停车场(库)内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。

5、引导进出物业区域的车辆按规定路线行驶，维护正常的交通秩序。消防车进入前，应对车辆采取紧急疏散，保持路线畅通。

6、指挥进入停车场(库)的车辆停入泊位，及时提醒车主注意相关的安全事项。特种车辆和残疾人车辆应停在指定位置。

7、货运车辆应按预约时间、指定通道进出。

8、货物装卸应按约定时间、在指定区域进行。维护货物装卸区域的正常秩序，督促作业人员及时清除废弃物，保持卸货区和车辆周转区域的干净整洁；

五、公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理服务；

1、各出入口24小时安护值勤。

2、公共秩序维护人员培训上岗，岗位人员配备合理。公共秩序维护人员对主出入口、主干道、重点部位每小时至少巡查1次，及时发现处理不安全隐患；配有安全监控设施的，实施24小时监控，有专人负责随时掌握小区各种情况。

3、劝阻拾荒者、小商贩、携带宠物者等进入商业物业区域。对出入内部专用通道的工作人员进行核查，对联系工作的外来人员进行核查、登记。

4、因夜间营业、施工活动等需要设定的封闭区域，应有明显标识，阻止无关人员进入。

5、因节假日或促销活动等引起人流集中时，应事先编制预案，重要活动要报公安派出所审批，具体实施时应控制人流进入或进行疏导，保持出入口畅通。

6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主和有关部门，并努力防止事态进一步恶化，协助采取相应措施。

7、建立消防责任制，定期进行消防训练；消防设施设备完好，放置合理，定期巡视、检修

六、装饰装修管理服务；

1、配合业主方受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气、供空调的容量限额，从物业管理的角度初步审核其是否符合消防、噪声、电磁干扰、排油烟（气）、排污、外造型、店招展示等相关要求。

2、对装修材料、风格、道具的选用，按照业主方或经营方的统一规定进行审核。

3、涉及到特殊经营的业态，必须办理政府相关部门包括但不限于消防、安全、卫生防疫、市容等的书面专项批复。

4、装修申请批准后，受理施工登记，核查特种作业人员的操作证，签订施工管理协议和消防安全责任书，发放施工许可证明。

5、装修期间负责协调与开发商、经营方、总包施工队伍之间的接口关系。

6、受业主方委托，对装修施工现场以下内容进行监管：

一一施工时间、施工区域、建筑材料进出与临时仓库，建筑垃圾堆放与清运；

一一施工人员的进出、现场管理，应主动控制营业期间施工人员的频繁出入；

一一施工现场的外围装饰性一体化封闭隔离，噪音、异味、粉尘的控制，应严格控制营业期间的严重噪声和刺激性气味的施工；

一一临时供电、供水和升降等设备的使用；

一一现场灭火器材的配置。动用明火，易燃易爆物品和化学危险品的使用必须办理手续；

一一建筑物本体和设施设备的保护；

一一制止违章搭建与占用行为。

7、装修施工结束后，配合业主方、政府相关部门进行现场装修施工验收，监督租户限期整改发现的问题。

8、收集租户装修登记、施工监督管理记录、装修项目竣工图纸和验收整改记录，归入装修管理档案。

七、物业档案资料管理。

1、有比较完善的业户和共用部位及共用设施设备的基础资料、业户产权产籍资料和物业管理经营管理资料；

2、及时变更记录，保证档案资料帐实相符。

3、严格遵守业（租）户资料保密规定，不得将资料提供给无关人员；未经业（租）户许可，不得将资料内容转作其他用途。