如何对海域使用权进行评估资料

、海域评估是推动海域资产化管理，完善海域有偿使用制度的基础性工作。2002
1月1日《中华人民共和国海域使用管理法》正式实施，确立了海域有偿使
在海域使用权交易的各环节等都需要通过海

、海域评估可以揭示海域在质量、区位和使用效益上的差异性，从宏观上指导

、海域评估有助于建立有效的海域使用补偿机制，促进海洋生态环境的保护。
、海域评估能够推动海域市场化，发挥市场在海洋资源利用配置中的作用。


的法律、法规和规章主要有《中华人民共和国海域使用管
、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国矿产资源法》、
规定》、《海域使用权管理规定》、《海域使用权登
法》等等。我国的海洋法律、法规的相继出台


自2002年1月1日实施以来，国家海洋局组织开展了海
山东、江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域，

、缺乏海域使用权价值评估的规范（规程）

、管理程序上没有较成熟的方式
、缺乏专业资质的估价部门
大多借助土地、房地产部门

、用海企业的生产经营情况的基础资料数据索取困难
与用海企业生产经营相关联的资料数据难以搜集与索

、海域使用权与临海土地分离难
港口物流等行业来说，海域使用权与临海土地使用权是紧密结合
其海域和临海土地是无法截然分开的一个空间资源整体，从海域使用功
海域使用权的价值主要体现在海域与临海土地结合形成的港口、码头、航
如果单独使用海域或临海土地任何一方作为抵押，都无法体现海域
特别是从资产转让的角度来看，除了渔业及养殖业用海外，大多数
如果脱离了临海土地，其海域使用权在二级市场上是很难



这种排他性的支配权包括对特定海域的占有、利用、收益的权利和一定
是从海域所有权上派生出来的一种财产权利，使用权人可以运
谋取一定的利益，实现
海域使用权是所有权与使用权分离的一种表现形式，从性质上讲是


、海域：海域是指一定界限内的边缘海区域，包括区域内的海表层、表层以下

、海域使用：根据《海域使用管理法》第二条，海域使用是“在中华人民共和国
”。它包括如下内涵：
1）使用位置的固定性（游动性使用不属于海域使用）；（2）使用时间的连
（3）用海活动的排他性；（4）利用对象的特定性（只

、海洋功能区划：海洋功能区划是根据海域区位、自然条件、环境条件和开发
按照海洋功能标准，将海域划分为不同类型的功能区。海域使用必


、海域所有权：海域所有权全部属国家所有。它不同于土地所有权分为国家

所


、海域使用权：我国确立了海域所有权和使用权相分离的原则。海域使用权的

1）养殖用海15年；
2）拆船用海20年；
3）旅游、娱乐用海25年；
4）盐业、矿业用海30年；
5）公益事业用海40年；
6）港口、修造船厂等建设工程用海50年。

[2002]222号）以
9个一级类，25个二级类（见下表）。

二级类
名称
渔业用海 1.1 渔业基础设施用海 1.2 养殖用海
增殖用海
交通运输用海 2.1 港口用海 2.2 航道
锚地
路桥用海
工矿用海 3.1 盐业用海 3.2 临海工业用海
矿业开采用海
油气开采用海
旅游娱乐用海 4.1 旅游基地设施用海 4.2 海水浴场
海水娱乐用海
海底工程用海 5.1 电缆管道用海 5.2 海底隧道用海
海底仓储用海
排污倾倒用海 6.1 污水排放用海
废物倾倒用海
围海造地用海 7.1 城镇建设用海
围垦用海
特殊用海 8.1 科研教学用海 8.2 军事设施用海
保护区用海
海岸防护工程用海
其他用海


在海域价值评
需分析的区位因素很多，包括区位优势、地理区位、经济区位、交通区位、




社会



、宗海的概念：凡被权属界线所封闭的一个用海单元或者虽属同一权属单位但

、宗海价值的概念：是指某一宗海在某一估价时点的有偿使用标准和市场供求
海域使用权的评估价值。宗海价值是针对需要确权或交易的具体海域的

、宗海价值的作用：具备有个案性、时效性、多功能性、科学与艺术性。
宗海价值不同于针对大面积海域类型和级别评估的基准价格，他是以各
并根据宗海周边
社会经济发展水平、宗海自身特殊的自然条件、生产力水平、
出让率等实际情况进行的个案估价。根据估价目的的不同可分有：申

宗海价值只反映某一估价时点的价格水平，只在一定的时段内发挥其作

具有多方面的功效。它是政府检验使用金标准的合理程度，了解市场
是使用权人和要求取得海域使用权者交易的参考价格；是为在



、明确估价目的和任务。针对具体海域，按照委托估价者的目的，由专业估价

、独立客观公正。宗海价值旨在真实反映估价对象的收益和价格水平，因此必

、多种方法结合、互相验证校核。尽可能地选择多种估价方法，互相校核、验

、撰写估价报告。估价报告包括：估价对象、估价目的、估价机构和人员、估


、常见的几种估价方法
补偿价格法等估价方法。但是要根据估价对象的具体情况以及估价目的

上述各种方法的估价原理、计算公式与土地及房地产估价
“补偿价格法”略作介绍。
、补偿价格法介绍
1）基本原理

对于新开发尚难了解收益的滨海旅

游、港口

①当海域使用权已出让给某单位后，该单位为改善海域
这种使用单位投资引起的海域收益增值，理应由使用单
海域使用价值不因这样的效益增加而提高；②对追加投资的补偿仅限于
通常是指在海域经营、生产过程中未能消耗，附着

2）估价程序
收集资料。了解海域开发前的原海域收益和价值。
测算海域开发维护追加的费用。测算其追加的费用并分析海域开发的社会必

测算海域开发的合理利润、利息。
求取宗海价值。
Pe=Peo+D+R+I
Pe——开发后海域使用权价值；
——开发前海域初始价值；
——海域开发费用；
——海域开发合理利润；
——开发利息。


、获取估价业务（略）
、受理估价委托及明确估价的基本事项
1）明确估价目的。估价目的由委托人提出。估价目的一般有：海域使用权出

2）明确估价对象。主要包括估价对象实物、权益和海域区位状况。估价对象
应根据估价目的，依据法律法规并征求受委托人认可后综合确定。
（如：区域

3）明确估价时点。即要明确所评估的价值是指哪个具体时间点上的价值，一

4）签订估价合同（略）。
、拟定估价作业方案
拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料；实地查看查

、搜集估价所需资料
主要取决于拟采用的估价方法。对搜集资料应进行核实，

、现场查看估价对象
一是对估价对象的有关情况到现场查证、核实；二是对
了解当地海域市场行情和特性；对估价对象及周围环

、选定估价方法
的宗海估价采用市场比较法；对于有基准价格和宗海价格
对于有收益的宗海可采用收益法。估价
取决于估价对象的类型、估价方法的适用条件以及所搜集的资料的
应以 市场比较法为主要估价方法。估价方法选定后，

、确定估价结果
采用不同的估价方法，所求取的估价结果可能不
这是正常的。当这些估价结果差异较大时，应查找并排除出现较大差异的原
一般说可以按照以下顺序进行检查：①计算过程是否有错误；②基础数据是
③参数选取是否合理；④公式选用是否适当；⑤估价方法选用是否合适

后，可选用合适的数学方法（如：简单算术平均数、加权平
占有资料的全面准确性程度，赋予不同的权数。适合

、撰写估价报告
《规定》等规范性格式要求，因

、交付估价报告（略）。
、估价资料归档（略）。