石家庄市城中村改造政策规定及操作实务
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石家庄市城中村改造政策规定及操作实务
一、石家庄市城中村改造政策规定及实务
（一）石家庄市城中村改造政策。
石家庄市城中村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文，适用期是5年，到07年结束。08年张书记提出三年大变样，开始了新一轮的城市建设，城中村改造如火如荼的开展起来。石家庄城中村改造，尤其是08年以后，政策规定相当完善，下面介绍一下相关文件。
1、关于进一步加快城中村改造的实施意见（08年5号文）
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10、关于进一步规范城中村改造的实施意见的通知（石政办发〔2010〕18号）
??1）2010年后城中村改造重点：二环路以内未启动的；二环路外侧可视范围内的；主要市政及公用设施建设所涉及的。
???市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄，原则上不列入近期改造计划。
??2）城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后，由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。
??参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》有关要求。
??招标时要进入有形建筑市场，由市招标办全程监督。
??经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体，报市城中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。
11、石家庄市人民政府关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施意见（石政发〔2010〕48号）
?人均一分地，给村里预留发展用地，用于村集体商业、工业等经济发展；
?可作为回迁房周转用地，提前利用；
?划拨登记在村委会或居委会名下；
?交政府出让后，出让净收益返还。
12、石家庄市城中村旧城改造土地收储工作流程（石政办函〔2010〕61号）
??二环内的城中村拆迁完成后的土地储备程序。
13、石家庄市市区土地收储工作流程（石政办发〔2011〕17号）
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?3、其内容包括原村庄的住宅现状，土地利用方案，建设设计方案，回迁区域和开发区域的位置，配套设施有哪些，包括经济效益分析等。这些都需要开发公司先行介入。其实规划方案以及后面需要讲的拆迁安置补偿方案都是开发商与村委会之间的利益博弈。当然规划方案的制定也是需要投资的，在符合规定的前提下，征求村委会和区政府街道办事处的意见后，由开发公司委托设计公司来编制规划方案。
??（村委会、开发公司——区政府——规划局、土地局——城中村改造办公室）
??4、区政府组织村委会根据批准的规划方案和土地利用方案制定拆迁安置补偿方案（一村一案）。在实务当中，一般是先定拆迁安置补偿方案，对村民的安置区域和安置面积都要提前规划好，尤其是安置面积需要提前确定，才能在规划方案里确定回迁楼的用地面积，楼座，楼间距，总型图。??5、对《拆迁安置补偿方案》进行表决，表决时区政府和区城中村改造办公室需派员参加。（最好在经市拆迁办批准后再进行表决、公证处进行公证）保证合法有效性。
6、实施拆迁。一般委托村委会实施。（拆迁过程中事项的公证）开发公司作为一级开发主体，成为城中村改造的实施主体，但对村里的实际情况不了解，所以一般由开发公司出资，根据拆迁安置补偿方案，委托村委会组织实施。
?7、有周转地的，办理土地、规划、施工各项手续，建设回迁楼。
?8、拆迁完毕，开发用地储备。
城中村改造土地利用问题。城中村改造拆完后土地是分为三部分的。一部分是回迁用地，建设回迁住宅，商业，回迁服务和办公楼；第二是市政公用设施用地，包括道路、绿地等；第三是开发用地，这也是开发企业利益所在。回迁用地是通过划拨的方式，直接划回村集体来建回迁楼。当然回迁用地也可以通过出让的方式，如果通过出让的方式获得，需要支付土地出让金。回迁用地直接划拨给村委会，开发用地拆迁完后先收储，拿到土地中心，然后由土地交易市场实行招拍挂。
?9、开发土地公开出让，竞得土地后办理开工手续，建设商品住宅。
定，实行
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拨付。
交
来说希望回迁面积越小越好，作为村委会来说希望回迁面积越大越好。
1、拆迁安置补偿成本
（1）回迁安置房建设成本
（2）补偿费用
（3）实施拆迁费用
2、商品房楼面地价
?拆迁安置补偿成本÷商品房建筑面积（开发用地面积×容积率）
（取得开发用地成本）
3、拟建商品房每平米建筑面积建设成本
楼面地价＋建安成本＋配套费用＋其它
4、利润=市场价-拟建商品房每平米建筑面积建设成本
当然，这是一种较为粗略的算法，具体测算应由房专业地产会计师来做。有了具体成本预算，才知道如何确定开发面积和开发后获得利润的大小。
城中村改造协议内容：
1、项目基本情况，位置，面积，人口等；
2、项目性质及规划指标，是否列入规划范围等。一般开发商和村委会签订协议涉及规划指标往往指回迁面积，回迁用地指标；
3、运作模式。如开发商出资，跑办手续，村委会出地等；
4、规划方案；
5、拆迁补偿安置方案制定及实施；
6、拆迁费及支付方式、拆迁期限及交地标准；
7、双方权利义务；
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石政发[2008]5号
市内五区人民政府，高新区管委会，市政府各部门，市属各单位：
为进一步加快城中村改造，提高城中村人居环境质量和居民生活水平，优化城市土地资源配置和空间结构布局，促进城市经济社会又好又快发展，结合当前国家宏观政策和我市实际情况，现提出如下意见。
一、主要任务
坚持以科学发展观为指导，按照“统一规划、合理布局、集约用地、综合开发、配套建设”的原则和“市级指导、区级组织、村级实施、市场运作”的思路，大力推动城中村改造快速和谐实施，确保三年内已列入遗留问题的12个城中村和“四横六纵”主街主路沿线的城中村全部拆迁改造完毕，同时加快实施城市规划建设区内其它村庄改造。
二、规划方案
（一）城中村改造规划方案，应当根据城市总体规划和控制性详细规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见，由辖区城中村改造办公室组织编制。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村，可由辖区城中村改造办公室组织统一编制规划方案。
须按
三、土地利用
（一）城中村改造用地应当纳入全市用地计划。城中村改造规划方案之外的其它用地，由市政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。
（二）城中村改造范围内市政及公用设施用地、产权调换安置村民用地、回迁安置村集体经济组织的商业服务及办公设施用地，以划拨方式供地。其它土地以公开出让方式供地。
村民安置费用计入公开出让地块土地成本。出让土地收益扣除土地成本和国家规定用途资金后，出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施建设；剩余10%用于辖区政府组织城中村改造工作。
（三）鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施城中村改造。辖区政府商市政府土地储备机构委托有实力的经济实体通过一级开发模式实施城中村整体改造，先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施建设；剩余10%用于辖区政府组织城中村改造工作。
（四）土地公开出让方案由辖区政府、村（居）商市国土、规划部门制定，由市国土部门商辖区政府、村（居）组织实施。
四、拆迁安置
（一）城中村改造拆迁安置实行“一村一案”。拆迁安置方案由辖区城中村改造办公室指导城
（四）各城中村改造实施单位取得规划部门出具的缴费通知单以后，持相关合法文件到市城中村改造领导小组办公室备案后报市收费局，经市政府批准后予以减免，不再先缴后返。
（五）市政府对启动早、改造快的城中村改造项目给予鼓励和奖励。2009年以后启动的项目，出让净收益返还部分，村按每年5%、区按1%的比例逐年递减。同时，鼓励城中村连片、整体改造，并给予适当政策倾斜。
（六）城中村改造中市各部门收取的管理费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取。
六、保障措施
（一）加强组织领导。市政府成立城中村改造工作领导小组及办公室（名单附后）。各区也要成立相应的组织机构，充实区城中村改造办公室力量，保证机构、人员、经费落实到位。每年12月底前向市政府和市城中村改造工作领导小组办公室上报下一年度城中村改造计划，经批准后纳入年度市委、市政府对区政府政绩考核的内容。
各区政府作为辖区城中村改造的第一责任人。要实行区委、区政府领导分包城中村改造项目，对列入改造计划的城中村，加大督导协调力度，并在项目现场成立由分包领导挂帅、相关部门人员组成的城中村改造协调督导办公室，抽调业务精通的干部现场办公，确保城中村改造工作和谐、有序进行。
尚未完
优??房地产调控新政形势下城中村改造、旧城改造、搬迁企业土地开发政策及实务介绍
???????????????????????????????????来源：王立宏
?今天我主要讲三个方面的问题：
一、调控限购新政形势下房地产开发走向。
二、目前房地产开发企业项目来源、取得途径。
三、城中村改造、旧城改造、搬迁企业土地开发政策规定及操作实务。
首先介绍一下第一个大问题：调控限购新政形势下房地产开发走向。
我们认为房地产行业仍是国民经济的支柱产业，有很好的发展前景，增长势头还会持续下去。在07年底，房地产业曾有一个比较冷的时期，国家为了刺激房地产业的复苏曾出台了很多政策，当时讲到房地产行业是国民经济的支柱产业，一业兴带来百业旺，是资本密集型也是劳动密集型产
业，这一产业会带动很多相关产业的发展，是国民经济的支柱产业。尤其我国正处在城镇化快速发展时期，大量农村人口向城镇集聚，他们需要在城市买房，这就带动了房地产业的刚性需求，所以房地产业的发展前景广阔。
国家出台相关政策的目的在于稳定房地产价格，促进房地产行业平稳健康的发展。年后国务院出台政策要求各直辖市，计划单列市，省会城市和房价格过高、增长过快的城市出台限购令。作为河北省来说目前仅限于石家庄市。其实对于石家庄市来说，相对于其他省会城市，本市的房价还是比较低的。全国较大城市诸如北京、上海、广州、深圳等城市的房价已达到每平米二、三万，三、四万，在较好地段甚至达到每平米十几万。而石家庄作为二线城市，目前二环以内每平米6000元左右，大户型精装修或者花园式洋房等能达到每平米一万，边远一点的大概在每平米四五千左右。所以石家庄的房价相对还是较低的，由于国务院出台政策，要求省会城市调控房价。市政府不得不担任起调控房价的责任出台限购令。
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?第五是新民居建设。三年大变样期间省委省政府尤其张书记主抓新民居建设，前年石家庄市180个示范村，去年360个示范村。在新民居建设当中，由于县里城市规划区范围之外的农村在集体土地上进行民居改造建设，也有一部分开发企业介入进去，投资并帮其管理建设，获得一定收益。由于土地不用出钱，最多有个启动资金或支付建安资金，由村民出钱购买。或者置换，节余的土地，尤其是临城镇周边，城郊结合部的农村，土地征收后可以搞商品住宅开发。也可卖建设用地指标，村民的住宅用地是建设用地，建设用地是有指标的，如果没有建设用地指标，农用地是不可以直接征收的。农用地转为建设用地，才能进行征收。实际过程中还有一些开发企业直接在节余土地上建设住宅，在社会上销售，即小产权房。新民居建设催生了一大批小产权房，当然小产权房是违反国家政策的，集体土地上的房屋是不允许向城镇居民销售的，但是这种状况已经持续了很多年，不是短时间能够改变的。
在新民居建设当中，还有一些问题，如农民进行种地、养殖等事务较多，不愿意上楼，曾有农民被上楼的说法。国务院的调研和媒体报道对新民居建设持不鼓励的态度。从新民居建设的本意来说，是改善农村居民的居住条件，搞好水电暖气配套设施，使布局结构更合理。对石家庄市来说，新民居建设仍需要发展，只是审批管理控制较为严格，作为开发企业来说仍可以介入这一领域。
?第六是工业地产的开发。目前做房地产开发不要仅局限于商业和住宅，还应考虑工业和旅游地产的开发。工业用地也开始通过招拍挂的方式取得土地。土地资源越来越成为稀缺的资源，通过招拍挂或其他方式取得土地，可以自己建设厂房，以后既可以自用也可以出租和转让，并且可以办证。所以工业地产也应该成为我们关注的开发领域。
?第七是旅游地产的开发。石家庄周边，包括滹沱河综合治理，太平河，城市周边民心河等，可借势做旅游地产开发。居民在工作之余，好多人选择休闲度假，旅游地产已非常有发展前景。由于工业地产和旅游地产的开发现在出于起步阶段，地价还是相当便宜，我们认为先下手为强，进入
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目就会比较困难。所以城中村改造现状应该向地级市和周围的县城发展。县城城中村改造项目房价也在上涨，比如藁城等地在预售许可证还没下的时候房屋就销售一空，可见居民对房屋的需求还是很大的，当然销售是否合政策是另外一个问题，我们暂且不论。正定19个城中村要开始改造，周边省市的城中村改造比石家庄要慢的多，太原有一百多个城中村需要改造，但是由于政策不完善，太原市政府曾邀请我所律师前往探讨相关问题，介绍石家庄市的政策规定和实务操作。
二、石家庄市城中村改造政策规定及实务
（一）石家庄市城中村改造政策。石家庄市城中村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文，适用期是5年，到07年结束。08年张书记提出三年大变样，开始了新一轮的城市建设，城中村改造如火如荼的开展起来。石家庄城中村改造，尤其是08年以后，政策规定相当完善，下面介绍一下相关文件。
1、关于进一步加快城中村改造的实施意见（08年5号文）
?规定了城中村改造的程序、规划方案、土地利用、拆迁安置、优惠政策（配套费减免、出让收益返还）等核心内容，此文件依然是目前石家庄市城中村改造的基本依据。
?2、关于进一步加快城中村改造的指导意见（城指办【2008】25号）
?明确了回迁面积原则上按1:1置换，不超过300平米每户，这其实是政府的指导价。城中村改造涉及很多村，人们之间攀比严重，总是就高不就低。在之前没有规定补偿面积，较为混乱。
?3、关于进一步加快城中村改造实施意见的补充意见（09年6号文）
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选定一级开发企业。
??参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》有关要求。
??招标时要进入有形建筑市场，由市招标办全程监督。
??经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体，报市城中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。
11、石家庄市人民政府关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施意见?石政发〔2010〕48号
?人均一分地，给村里预留发展用地，用于村集体商业、工业等经济发展；
?可作为回迁房周转用地，提前利用；
?划拨登记在村委会或居委会名下；
?交政府出让后，出让净收益返还。
12、石家庄市城中村旧城改造土地收储工作流程石政办函〔2010〕61号
??二环内的城中村拆迁完成后的土地储备程序
13、石家庄市市区土地收储工作流程石政办发〔2011〕17号
????储备流程
以下介绍一下城中村改造政策规定的城中村改造原则
?一是政府主导：首先列入计划。不能一哄而上，引起供过于求。需要条件具备，领导班子团结，人们改造意向比较强烈等，必须经审批列入计划，经政府审批，才能享受政府的改造政策。另外改造范围、回迁用地与回迁面积、委托、指导、成本?核算、收益返还等，政府也需要得到开发企业的审定，如何成为开发的主体，如何运作，政府需要主导。
?二是规划先行：要规划条件、编制规划方案、注明回迁，开发体量与开发企业实力的选定、回迁用地方式。
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尤其是安置面积需要提前确定，才能在规划方案里确定回迁楼的用地面积，楼座，楼间距，总型图。
??5、对《拆迁安置补偿方案》进行表决，表决时区政府和区城中村改造办公室需派员参加。（最好在经市拆迁办批准后再进行表决、公证处进行公证）保证合法有效性。
6、实施拆迁。一般委托村委会实施。（拆迁过程中事项的公证）开发公司作为一级开发主体，成为城中村改造的实施主体，但对村里的实际情况不了解，所以一般由开发公司出资，根据拆迁安置补偿方案，委托村委会组织实施。
?7、有周转地的，办理土地、规划、施工各项手续，建设回迁楼。
?8、拆迁完毕，开发用地储备。
以下讲一下城中村改造土地利用问题。城中村改造拆完后土地是分为三部分的。一部分是回迁用地，建设回迁住宅，商业，回迁服务和办公楼；第二是市政公用设施用地，包括道路、绿地等；第三是开发用地，这也是开发企业利益所在。回迁用地是通过划拨的方式，直接划回村集体来建回
迁楼。当然回迁用地也可以通过出让的方式，如果通过出让的方式获得，需要支付土地出让金。回迁用地直接划拨给村委会，开发用地拆迁完后先收土，拿到土地中心，然后由土地交易市场实行招拍挂。
?9、开发土地公开出让，竞得土地后办理开工手续，建立商品住宅。
以上是城中村改造的程序。
那么开发企业如何介入城中村改造中来，根据现有的规定怎样成为一级开发的主体，怎样通过招拍挂成为二级开发主体？现介绍一下开发企业参与城中村改造实行一级开发和二级开发的关系。现在城中村改造实行一级开发制度，大致程序是开发企业与村委会签订协议，得到村委会的认可，然后需要得到街道办事处和区政府的认可。因为一级开发企业的选聘是区政府主导，商国土部门选定一级开发主体，再由市地产集团出具委托，与开发企业签订一级开发委托协议，才能成为一级开发主体，实行一级开发。一级开发是指城中村改造房屋拆迁拆除达到三通一平。开发企业首先要作
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（取得开发用地成本）
3、拟建商品房每平米建筑面积建设成本
楼面地价＋建安成本＋配套费用＋其它
4、利润=市场价-拟建商品房每平米建筑面积建设成本
当然，这是一种较为粗略的算法，具体测算我还是建议找一个为房地产服务的会计师做详细的测算，对开发成本有一个全面的把握。有了具体成本把握，才知道如何确定开发面积和开发后获得利润的大小。
城中村改造协议内容
1、项目基本情况，位置，面积，人口等。
2、项目性质及规划指标，是否列入规划范围等。一般开发商和村委会签订协议涉及规划指标往往指回迁面积，回迁用地指标。
3、运作模式。如开发商出资，跑办手续，村委会出地等。
4、规划方案
5、拆迁补偿安置方案制定及实施
6、拆迁费及支付方式、拆迁期限及交地标准
7、双方权利义务
8、回迁安置房屋建设。回迁安置房屋的户型需要征求村委会的意见，有时需要单独签订有关户型的补充协议，开发公司负责建设，村委会进行监督，如建筑材料的监督，质量的监督等。村委会可设立监督小组或委托监理公司来进行监理。包括时间，期限，交房标准等。交房标准涉及到住宅的交房标准，商业的交房标准，办公用房的交房标准，有时交房标准需要签订额外的补充协议。当然作为开发商来说，希望降低交房标准，作为村委会来说，希望尽可能高的提高交房标准。
9、乙方收益
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政府
1、旧城改造
??旧城改造、危陋房改造
2、实施单位
??开发企业、房管局
3、过程演变
??协议出让、毛地出让——房地产开发公司拆迁——拆迁条例——拆迁证
??净地出让——一级开发
4、一级开发程序
?区政府申请列入计划；
?发布征收决定；
?编制一级开发实施方案，进行成本测算；
?选择一级开发企业，签订委托协议；
?办理一级开发各项手续；
?制定拆迁补偿安置方案并表决；
?实施拆迁；
?签订拆迁协议；
?现场验收；
?成本评审；
?地块储备；
?移交地产市场；
?组织出让。
当前的旧城改造
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对列1
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致使税务登记内容发生变化的，自工商行政管理机关办理变更登记之日起30日内，持有关证件向税务机关申报办理变更税务登记。
（二）因城中村改造，从事生产经营的纳税人，其住所、经营地变动涉及跨行政区域而改变主管税务登记机关的，应当在向工商行政管理机关或其他机关申请办理变更或注销登记前或者住所、经营地点变动前，持有关证件和资料向原主管税务登记机关申报办理注销税务登记，并在注销登记之日起30日内向迁达地主管税务机关申报办理税务登记。
二、因城中村改造，从事生产经营的纳税人依法终止纳税义务的，应如何办理有关涉税手续？
答：因城中村改造，从事生产经营的纳税人依法终止纳税义务，不再继续生产、经营的纳税人，应当在向工商行政管理机关或其他机关申请办理注销登记前持有关证件和资料，向原主管税务登记机关申报办理注销税务登记。
三、因城中村改造，从事生产经营的纳税人暂时停业的，应如何办理有关涉税手续？答：因城中村改造导致实行定期定额征收方式的个体工商户，暂时停业的，应当在停业前向主管税务机关申报办理停业登记。纳税人的停业期限不得超过一年。在停业期间发生纳税义务的，应当按照税收法律、行政法规的规定申报缴纳税款。纳税人应当于恢复生产经营之前，向税务机关申报办理复业登记（停复业登记只适用于定期定额征收方式的个体工商户）。
四、单位和个人取得的拆迁补偿费是否征收营业税？个人取得的补偿费缴纳个人所得税吗？
答：按照城市发展规划，在旧城改造过程中，单位和个人因土地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，不征收营业税。个人取得的补偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免征个人所得税。
五、将土地使用权归还给土地所有者后得到的非财政资金补偿费，是否征收营业税？
答：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土
〔2007
收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，比照有关规定免征土地增值税。
十、参加城中村改造开发的房地产企业，在土地增值税清算时，拆迁补偿费能否计算扣除？
答：在土地增值税清算中，纳税人应据实提供扣除项目金额，并提供合法有效凭证，经税务机关审核确认后，方可据实扣除。但在具体操作中，考虑到拆迁补偿费大多针对个人，并不能出具合法有效凭证。所以，在土地增值税清算时，对确实不能提供合法有效凭证据以扣除拆迁补偿费的房地产开发企业，需向主管税务机关提供以下证明材料，作为拆迁补偿费用可以在房地产开发成本中扣除的条件：一是要提供政府要求其搬迁或拆迁改造的批文；二是要提供实施拆迁的公司（如房地
产开发企业）与每一个被拆迁户签订的拆迁补偿合同，合同内容涉及拆迁土地或房屋的面积、补偿方式和补偿金额等相关内容；三是出具支付补偿费用的签收花名册。
主管税务机关根据属地管理原则，对房地产开发企业提供的上述三项资料进行审核、比对，三项资料相符方可视为合法有效凭证在房地产开发成本中给予扣除。
十一、由于城中村改造，企业取得搬迁补偿收入，应如何缴企业所得税？
答：因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入，企业如果根据搬迁规则，用于购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。
武汉市城市规划管理的相关规定
武汉市规划管理技术规定 （草案) 第一章总则 第一条为实现规划管理的标准化、规范化和法制化，保证公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《武汉市城市规划条例》等法律、法规和国家有关技术标准，制定本规定。 第二条在本市城市、镇规划区内进行建设,应当遵守本规定。 第三条本规定由规划行政主管部门负责组织实施。 土地、园林绿化、消防、人防等管理部门应当按照各自职责做好相关实施工作。 第四条建设用地规划应当体现资源节约、环境友好的总体要求,统筹安排各类城市建设项目和建设用地，完善城市功能布局,节约、集约利用土地，鼓励城市地下空间的综合开发利用，保护自然资源和历史文化资源，改善人居环境。 第五条建筑工程规划应当彰显滨江、滨湖特点和国家历史文化名城风貌，体现地域文化特色，创造疏密有致、高低错落、特色鲜明的城市整体空间形态。 第六条交通和市政工程规划应当综合协同，合理布局，保证功能,适度超前，满足经济社会发展需要，交通和市政设施先行,发挥基础和保障作用。 为减少对城市交通的影响，凡符合《需要进行交通影响评价的建设项目范围表》(附表1－1）规定的建设项目,应当由具备相应资质的规划设计单位编制交通影响评价报告。
第七条在风景名胜区、旧城风貌区等城市特殊规划控制区范围内的建设应当符合相关保护规划的要求。文物保护单位和优秀历史建筑进行建设应当符合国家、省、市的相关规定。 第八条任何单位和个人应当按照本规定进行建设项目的规划设计和规划报建。城市重要地段、重点区域、大型公共建筑以及建设用地面积大于3万平方米的建设项目,应当编制修建性详细规划,建设单位在报建时应当提交两个或两个以上具备相应资质的不同设计单位完成的设计方案;其他建设项目应当进行总平面设计。 建设工程规划审批后，建设工程应当按照核准的设计图纸施工,确需变更建（构)筑物使用性质、高度、位置、平面、立面等的，应当报规划行政主管部门依法办理变更手续。 第九条规划行政主管部门应当按照本规定进行建设项目的规划审批,对建设单位的建设项目实行放线和验线管理并严格按照国家相关规范执行。
石家庄市城中村改造政策规定及操作实务
精心整理 石家庄市城中村改造政策规定及操作实务 一、石家庄市城中村改造政策规定及实务 （一）石家庄市城中村改造政策。 石家庄市城中村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文，适用期是5年，到07年结束。08年张书记提出三年大变样，开始了新一轮的城市建设，城中村改造如火如荼的开展起来。石家庄城中村改造，尤其是08年以后，政策规定相当完善，下面介绍一下相关文件。 1、关于进一步加快城中村改造的实施意见（08年5号文） ? ?2 ? ?3 ?? ??4号）??? ?5 ? ?6 ?7 ? 8、（城???? ???? 968号）???? ????办理回迁楼产权登记的程序及资料。 10、关于进一步规范城中村改造的实施意见的通知（石政办发〔2010〕18号） ??1）2010年后城中村改造重点：二环路以内未启动的；二环路外侧可视范围内的；主要市政及公用设施建设所涉及的。 ???市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄，原则上不列入近期改造计划。 ??2）城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后，由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。 ??参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》有关要求。 ??招标时要进入有形建筑市场，由市招标办全程监督。
??经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体，报市城中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。 11、石家庄市人民政府关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施意见（石政发〔2010〕48号） ?人均一分地，给村里预留发展用地，用于村集体商业、工业等经济发展； ?可作为回迁房周转用地，提前利用； ?划拨登记在村委会或居委会名下； ?交政府出让后，出让净收益返还。 12、石家庄市城中村旧城改造土地收储工作流程（石政办函〔2010〕61号） ??二环内的城中村拆迁完成后的土地储备程序。 13、石家庄市市区土地收储工作流程（石政办发〔2011〕17号） ???? ? 另外改? ?80%表决。 ?1、其实每 选??? ?2 ??? ?3、其内容包括原村庄的住宅现状，土地利用方案，建设设计方案，回迁区域和开发区域的位置，配套设施有哪些，包括经济效益分析等。这些都需要开发公司先行介入。其实规划方案以及后面需要讲的拆迁安置补偿方案都是开发商与村委会之间的利益博弈。当然规划方案的制定也是需要投资的，在符合规定的前提下，征求村委会和区政府街道办事处的意见后，由开发公司委托设计公司来编制规划方案。 ??（村委会、开发公司——区政府——规划局、土地局——城中村改造办公室） ??4、区政府组织村委会根据批准的规划方案和土地利用方案制定拆迁安置补偿方案（一村一案）。在实务当中，一般是先定拆迁安置补偿方案，对村民的安置区域和安置面积都要提前规划好，尤其是安置面积需要提前确定，才能在规划方案里确定回迁楼的用地面积，楼座，楼间距，总型图。??5、对《拆迁安置补偿方案》进行表决，表决时区政府和区城中村改造办公室需派员参加。（最好在经市拆迁办批准后再进行表决、公证处进行公证）保证合法有效性。
城中村改造中的拆迁补偿问题与居民安置对策调查分析
2011年3月 河北科技大学学报(社会科学版) M a r.2011 第11卷第1期 Jo urnal of H ebei U niv er sity o f Science and T echnolo gy(So cial Sciences) V ol.11No.1 文章编号:1671 1653(2011)01 0021 06 城中村改造中的拆迁补偿问题与 居民安置对策调查分析 孟祥林 (华北电力大学社会与经济发展研究所,河北 保定 071003) 摘 要:城中村改造是城市化进程中的热点话题,其中主要涉及拆迁补偿和居民安置两个核心问题。保定市某城中村改造过程中制定了详细的补偿办法,不仅考虑了居民目前的生活而且考虑了居民的未来,虽然大多数居民接受了此项实施办法,但普遍认为还是存在诸多问题:居民对补偿标准的认识有差异;对补偿标准的兑现存在疑惑;居民担心未来生活质量。为此,需要多管齐下完善城中村居民的安置,包括完善征地补偿标准;丰富补偿内容;补偿与养老相结合;组织长线就业培训等等。 关键词:城中村改造;拆迁补偿;居民安置 中图分类号:F301 文献标识码:A DOI10.3969/j.issn.1671 1653.2011.01.004 Investigation and Analysis on Compensation for Houses Demolished relocated and Resettlement for Residents during the Procession of Reconstruction for Village in City MENG Xiang lin (Social an d Econ omic Developm ent In stitu te,North Ch ina Electric Pow er University,Baoding071003,Chin a) Abstract:Villag e in city(VIC)reconstr uction is a hot topic during the pro cession of urbanization, and actually there are tw o issues concerned fo r it,w hich are co mpensation fo r house dem olished r elo cated and residents resettlement.One o f VIC in Baoding o f H ebei Prov ince desig ned detail com pensa tion methods for VIC reconstr uction,o beying the three principles named impartiality,equity and pub licity,w hich concern no t only r esidents current life but also the future life,althoug h most part of the residents accepts this method.Villagers think that there are m any problem s unresolved,comprehen sion differences about compensation standard,doubting compensation standar d realization,being w o r r y about future living quality.All of the abov e show that there is much space fo r considering the sci entific standar d.So m ulti methods must be taken into account to improve residents resettlem ent con dition,improving standar d for land r equisition,enriching co mpensation content,connection com pen sation and aged pro vision and organizing lo ng term tr aining plan. Key words:village in city;house demolished resettled compensation;r esidents resettlem ent 收稿日期:2010 11 28 基金项目:教育部人文社会科学规划基金项目(09Y JA790070);河北省社会科学基金项目(HB10GJ011);河北省教育厅项目(SZ2010505) 作者简介:孟祥林(1969-),男,河北保定人,华北电力大学社会与经济发展研究所所长,教授,博士,主要从事区域经济、城市经济研究。
城中村改造项目具体操作步骤参考资料
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
武汉市城中村改造调查报告
武汉市城中村改造调查报告 城中村改造是一件非常复杂的事情，最近,我们就此问题到武汉市进行了一次调查研究。看到的却是另外一番景象：所到之处的市、区、乡（街）、村（居）以及村民对城中村的改造交口称赞。一项改革政策能够得到利益调整各方的一致认同这是少有的。我们认为，武汉市城中村综合改造政策稳妥，富有创见，既解决了城市化过程中城中村存在的产权模糊、机制不活、监督不力问题，又解决了城中村被“边缘化”的问题，探索出了一条公有制的实现形式和城乡经济社会统筹发展的路子。武汉市的经验值得推广。 基本作法 何谓城中村？《现代汉语词典》找不到答案，武汉市是这样届定的：城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997-2010年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市城中村综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等区（城郊区暂未纳入此次改造范围）共计147个行政村和15个农林单位，涉及总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人。我们分别与武汉市城中村改造专班、汉阳区领导以及七个村的干部群众进行了座谈，了解到他们的基本做法是： 一、科学确定“六改一建”改造政策。武汉市委、市政府站在推进城乡统筹发展，构建和谐社会的高度，2004年9月正式拉开了城中村综合改造的序幕。在借鉴广州、北京、珠海先进经验的基础上，武汉市下发了《中共武汉市委、市人民政府关于积极推进城中村综合改造工作的意见》和《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进城中村综合改造工作的意见的通知》两个文件。文件明确提出了城中村改造的目标任务是“六改一建”，即“经济组织改制”，改村集体经济的双层经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式；“户籍改登”，将城中村村民农业户口改登为城市居民户口；“村改居”，依法撤销村民委员会组建社区居民委员会；“福利改保障”，村改按月发放福利为一次性纳入城市社会保障体系；“土地改性”，将城中村的集体土地转变为国有土地；“村湾改造”，按城市规划和建设的标准及要求，改善公共设施；按照城市管理规范要求，建设文明社区。 “六改一建”较之全国其他城市城中村改造，有很多创新，在全国有一定的影响，可以说是一项“长治久安”的“善政”。“长治”表现在政策的前瞻性、系统性，充分考虑了村企业的发展以及村民融入城市等问题；“久安”表现在永久性地解决了失地农民的生计问题。两年实践证明，这种设计是很科学的。 二、试点先行。为了积极稳妥地推进城中村综合改造，武汉市将城中村分为ABC 三类，A类村为人均农用地小于或等于0.1亩，B类村为人均农用地大于0.1亩、小于0.5亩的村，C 类村为人均农用地大于0.5亩的村。同时确定城中村的综合改造分三步走，第一步是办试点；第二步是以试点为基础，全面推进AB 类村
石家庄市人民政府办公厅关于明确市区城中村改造回迁楼认定及产权登记程序的意见
石家庄市人民政府办公厅 关于明确市区城中村改造回迁楼认定及产权登记程序的意见 石政办函[2009]68号 市内五区人民政府,高新区管委会,市政府各部门,市属各单位: 为加快推进城中村改造中村民回迁楼建设，规范回迁楼建设行为和管理程序，充分发挥政府的主导作用，经市政府同意，现就明确市区城中村改造中村民回迁楼认定及产权登记程序提出如下意见。 一、明确城中村改造实施范围。经市政府批准列入改造计划的城中村，改造范围原则上限定在旧村宅基地范围内，并严格控制其它用地使用。对确需使用周转地的，必须经市政府批准后列入改造范围。经批准的周转地原则上只用于建设村民回迁楼。在城中村改造实施范围确定的基础上，各村要按规定要求抓紧编制城中村改造规划方案，并经市规划审批委员会审定通过后方可组织实施。 二、明确回迁楼建设规模和安置标准。辖区政府组织村集体经济组织根据批准的城中村改造规划方案，按照“一户、一宅、一证”的原则（即：一块宅基地、一个宅地证认定为一个确权户），制定本村拆迁补偿安置方案，并明确回迁安置的总面积。从今年起列入改造范围的城中村，回迁安置面积必须符合《石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的补充意见》（石政发[2009]6号）规定标准，每个确权户回迁总面积原则上不超过300平方米。 三、明确回迁楼认定程序。拆迁补偿安置方案经表决通过并取得拆迁许可证后，由市城中村改造办公室商辖区政府、村集体经济组织共同确认回迁楼的占地位置、楼号、总套楼、总建筑面积，并标示在规划总平面图。同时出具正式公函，作为土地供应、配套费减免、产权登记的依据。 市城中村改造办公室认定回迁楼需提供以下相关备案文件：（一）村集体经济组织提出回迁楼认定申请及辖区政府意见；（二）拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置协议、拆迁许可证复印件；（三）经辖区政府和当地派出所确认的回迁安置户名单；（四）经公示后的规划总平面图。
三里桥村城中村改造拆迁安置实施方案[1]
睢阳区三里桥村城中村改造 拆迁安置实施方案 为了加快睢阳区城镇化进程，提高辖区的城镇化水平，提升城市发展和城市形象，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和商丘市人民政府有关文件精神，研究制定三里桥城中村改造拆迁安置实施方案。 一、拆迁范围 本次拆迁范围：睢阳区古宋办事处三里桥村，含前组、后组、东组、郭东、郭西、杨楼六个村组，需征收面积306亩，涉及在册户籍人口362户1261人，房屋面积219176平方米。 二、拆迁安置方案 1、本次拆迁先以安置为主，被拆迁的群众就近安置。 2、本次拆迁补偿的办法：安置补偿和货币补偿。 3、拆迁安置方案通过后，分别召开党员、干部、教师、 全体村民及全体被拆迁户大会，进行政策法规和拆迁方 案的宣传发动工作。 三、时间要求 2011年11月14日至2011年11月19日为拆迁的宣传发动阶段； 2011年11月19日至2011年12月9日为实施拆迁阶段；
2011年12月10日至2011年12月25日为拆迁的清理扫尾阶段。 四、拆迁补偿的内容和标准 1、被拆迁户的补偿标准参照商丘市人民政府【2010】47号文件精神，将房屋结构划分为砖混结构、砖木结构、土木结构三个类别。 2、拆迁房屋补偿的标准为：平房砖混结构每平方540-675元；二层以上楼房砖混结构每平方米585-720元；平房砖木结构每平方495-585元；二层以上楼房砖木结构每平方540-630元；土木结构每平方360-450元。 3、隔热层的补偿标准为：1.2米（含1.2米）以上2.1米以下（不含2.1米）按半层标准执行；2.1米以上（含2.1米）按一层标准执行。1.2米以下（不含1.2米）不予补偿。 4、房屋装饰补偿标准为（以房屋建筑面积计算）： 一等：屋内地面为高级拼木地板、大理石等，墙面饰有墙裙或软包，屋顶全部装修，补偿标准为40-50元/平方米。 二等：屋内地面为高级地板砖、一般拼木地板，屋顶吊顶或其中装饰，补偿标准为20-30元/平方米。 三等：屋内地面为一般地板砖、水磨石，888墙面或其他涂料墙面，补偿标准为10元/平方米。 5、本次拆迁中搬迁补助费按房屋面积每平方米一次性补助4元，周转金按安置面积人均35平方米，每平方米4
深圳市城市更新工作流程
深圳市城市更新工作流程 1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。6、制订拆赔方案。7、制订确权调查单位。8、制订建筑查丈调查单位。9、制订建筑评估调查单位。10、申请改造专项规划报批。11、申报改造项目前期立项。12、建设区域、改造项目环评报批。13、编制改造项目环境影响评价报告。14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。16、拆迁赔偿评估座谈。17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。18、组织个案户分析会议。 19、公布赔偿标准。20、完成被拆迁人赔偿测算表。21、用地合宗。
22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。24、召开确认合作开发会议。25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。28、用地方案申请。29、加强项目公司及城市更新办公室建设。30、申请协议用地确认。31、用地审核（地改）。32、原址地下综合管线勘察。33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。36、准备并申办拆迁许可证文件。37、测算地价。38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。 40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。43、拟定新建筑名称报地名办核批。 44、核实资金到位情况，进入共管帐户。45、申报《建设用地规划许可证》。46、核实拆迁赔偿资金到户情况。47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。52.房屋拆除动工。53.地质勘探。54.确认工程监理公司。55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。54、项目扩初设计。55.项目扩初设计邀请有关人员（专
精选-城中村改造调研报告-范文资料
城中村改造调研报告 城中村改造后，农民变成了市民，他们不再从事农业生产，原来依靠出租房屋的收入也将消失，村民必须选择新的从业方式，而很多村民文化素质较低，甚至一些是文盲，要妥善地进行城中村改造，村民培训问题必须先行。如下是给大家整理的城中村改造调研报告，希望对大家有所作用。 城中村改造调研报告 城中村改造是一件非常复杂的事情，最近,我们就此问题到武汉 市进行了一次调查研究。看到的却是另外一番景象：所到之处 的市、区、乡(街)、村(居)以及村民对城中村的改造交口称赞。一项改革政策能够得到利益调整各方的一致认同这是少有的。我们认为，武汉市城中村综合改造政策稳妥，富有创见，既解决了城市化过程中城中村存在的产权模糊、机制不活、监督不力问题，又解决了城中村被边缘化的问题，探索出了一条公有制的实现形式和城乡经济社会统筹发展的路子。武汉市的经验值得推广。 基本作法 何谓城中村?《现代汉语词典》找不到答案，武汉市是这样届定的：城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(2019-2019年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市城中村综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等区(城
郊区暂未纳入此次改造范围)共计147个行政村和15个农林单位，涉及总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人。我们分别与武汉市城中村改造专班、汉阳区领导以及七个村的干部群众进行了座谈，了解到他们的基本做法是： 一、科学确定六改一建改造政策。武汉市委、市政府站在推进城乡统筹发展，构建和谐社会的高度，2019年9月正式拉开了城 中村综合改造的序幕。在借鉴广州、北京、珠海先进经验的基础上，武汉市下发了《中共武汉市委、市人民政府关于积极推进城中村综合改造工作的意见》和《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进城中村综合改造工作 的意见的通知》两个文件。文件明确提出了城中村改造的目标任务是六改一建，即经济组织改制，改村集体经济的双层经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式;户籍改登，将城中村 村民农业户口改登为城市居民户口;村改居，依法撤销村民委员 会组建社区居民委员会;福利改保障，村改按月发放福利为一次 性纳入城市社会保障体系;土地改性，将城中村的集体土地转变 为国有土地;村湾改造，按城市规划和建设的标准及要求，改善 公共设施;按照城市管理规范要求，建设文明社区。 六改一建较之全国其他城市城中村改造，有很多创新，在全国有一定的影响，可以说是一项长治久安的善政。长治表现在政策的前瞻性、系统性，充分考虑了村企业的发展以及村民融入城市等问题;久安表现在永久性地解决了失地农民的生计问题。两年实
杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法
杨陵区人民政府，管委会各工作部门、各直属机构： 现将《杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法》印发你们，请认真贯彻执行。 二○一一年四月二十六日 杨凌示范区城中村改造拆迁补偿安置办法 第一章 总 则 第一条 为改善示范区城中村人居环境和村民居住条件，完善城市公共服务功能，加快城市化进程，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《杨凌示范区城中村改造管理办法（试行）》，结合杨凌工作实际，特制定本办法。 第二条 本办法适用于杨凌示范区城市规划区内经批准实施城中村改造村庄的拆迁补偿安置。 第三条 城中村拆迁补偿安置采取“两分离”、“一结合”的原则。即：拆迁与安置分离，补偿与购买分离，生活安置与生产安置相结合。 第四条 城中村改造主体依此办法制定具体的拆迁补偿安置方案，报示范区城中村改造办公室（以下简称城改办）审批同意后，在示范区城改办的监督指导下实施拆迁补偿安置。 第五条 杨陵区政府及有关乡镇政府、街道办事处要积极协助做好拆迁补偿安置工作。 第二章 拆迁管理 第六条 城中村改造主体实施拆迁前必须按照规定办理房屋拆迁许可证，缴纳拆迁补偿安置保证金。 第七条 城中村改造主体要严格按照批准的改造方案，在规定期限内实施房屋拆迁。在拆迁期限内未完成的可申请延期，延期最长不得超过一年。 第八条 城中村改造主体与被拆人达成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或者房屋承租人在拆迁期限内拒绝拆迁，城中村改造主体可依法向人民法院提起诉讼。 第三章 补 偿 第九条 进行城中村改造村群众的原有合法宅基地及建筑物、构筑物和装修必须按照有关规定给予补偿。 （一）合法宅基地（含户均公益和公共用地）按照每院宅基地2.4万元标准补偿后，予以收回。 （二）构建筑物及装修部分由资质机构评估后，根据杨凌示范区年度房屋拆迁货币补偿基准价格规定予以补偿。
城中村改造项目流程图
城中村改造项目流程图 申请旧村改造制定拆迁补偿安置方案镇（办）审查、备案区政府审查、备案列入区政府改造计划签订旧村改造责任书申请规划设计条件 村（居）委会镇政府、办事处区政府市规划局用地科 规划总平面设计规划总平面审批管网综合图、竖向图、给排水图审批规划选址意见书（回迁楼）土地局用地意见（土地预审）核准备案证 设计院市规划局城市科市规划局市政科市规划局用地科耕保科请示，市政府审批政务大厅发改委 规划用地许可证意见出具土地界定报告组征地卷报土地局审批地籍科、规划科、耕保科出征地意见征地卷报市政府审批办理土地所有权证 市规划局用地科国土测绘队市国土资源局各科室市政府国土资源局地籍科 划拨土地组卷（回迁楼）报市政府审批办理土地使用权证出让土地组卷（商品房）组卷报土地储备中心挂牌公示、出让竞拍、签订成交确认书 市政府市国土局土地储备中心 签订土地出让合同缴纳土地契税报市政府审批办理土地使用权证规划用地许可证地质勘探报告、设计施工图纸办理工程规划许可证 市国土局市财政局市政府市国土资源局市规划局用地科勘探公司、设计院市规划局建设科 现场放线、公示牌制作招标方案核准招标登记建设资金证明（总投资的35%）施工许可证办理主体验收房屋测绘报告清欠验收综合验收 规划局服务中心发改委市建设局本公司财务科市建设局建设局、施工、监理、开发单位房管局测绘队清欠办建设局、施工、监理、设计审图节能验收、人防验收、外立面验收工程竣工认可证环保验收、消防验收档案移交，出具档案备案证明守法证明办理备案证房屋所有权总证物业用房证明房屋分户证 节能办、人防办、规划局市规划局环保局、消防队建设局档案馆建设局稽查队建设局市房管局交易大厅
动迁的补偿标准(2017最新)
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/029348843.html, 动迁的补偿标准(2017最新) 核心内容：动迁补偿标准应该如何计算?法律对动迁的补偿标准有哪些规定?下面，赢了网房地产小编为您详细介绍相关的法律知识内容。 专业拆迁律师指出，具体的拆迁补偿标准： 一、拆迁补偿的方式：房屋产权调换与货币补偿，被拆迁人有选择的权利。 例外情形： 1.拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿; 2.共有产权，共有人对补偿方式的选择达不成一致的，应当采取产权调换方式;
3.拆迁产权有纠纷的房屋，拆迁期间纠纷未解决的，应当采取产权调换方式; 4.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换; 5.抵押人不能清偿债务或不能重新设置抵押权的，只能作产权调换; 6.拆迁政府代管的非住宅房屋，实行拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。 二、对非住宅房屋的认定 三、被拆迁人提出房屋所有权证记载面积与实际面积不符的处理 四、拆迁当事人对分类评估价不符的处理 五、确定拆迁安置房面积的依据：公转私房屋使用面积换算建筑面积可采用使用面积乘以下列不同建筑结构的系数予以确认：.木
结构：1.12;砖木结构：1.18;砖混结构：1.34 如果拆迁当事人申请产权监理处复丈的，以产权监理处复丈的结果为准。 六、拆迁租赁房屋的规定：1.公房;2.私房六、拆迁房改住房或者补贴给个人的部分产权住房的规定 七、拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑的规定 八、拆除围墙等附属物的规定：拆除围墙、水井和炉灶等的补偿标准，可参照成都市人民政府令第78号《成都市征地补偿安置办法》的有关规定执行。拆除非独家所有的门道、厕所、过厅、巷道、楼梯间等附属房屋，由拆迁人按评估价给予经济补偿。 九、对安置房屋地点的规定 十、对安置住房建筑面积的最低要求：套一42平方米;套二58平方米;套三72平方米 十一、对安置住房的楼层差价的规定：1.底楼有小院的上浮4%，无小院的上浮2%;2.二、四楼上浮3%;3.三楼上浮5%;4.五楼不浮动;5.六楼下浮7%;6.七楼下浮10%
石家庄市长安区北宋城中村改造补偿安置方案
石家庄市长安区北宋城中村改造补偿安置方案（讨论稿） 第一章总则 为加快北宋城中村改造步伐，借三年大变样东风，重新规划建设北宋新村，提升北宋村的整体形象。改善村居民的居住环境，提升生活质量，促进村办经济发展，结合北宋村实际制定《北宋城中村改造补偿安置方案》，指导本次北宋村城中村改造补偿安置实施工作。 第二章旧村改造范围、组织实施单位 一、旧村改造设计范围：东起建华北大街、西至民心河，北起跃进路、南至河纺宿舍、房管局宿舍，占地320亩。 二、北宋村城中村改造组织实施单位：石家庄市建华实业总公司（原北宋村委会） 第三章政策依据 一、河北省城市规划管理条例实施细则 二、河北省土地管理条例 三、石家庄市人民政府（2008）5号文件、（2009）6号文件及城中村改造相关其他文件 四、石家庄人民政府办公厅《关于征收市区集体土地青苗和地上建筑物、附着物补偿标准》石政办函（2010）112号 第四章补偿安置 一、地上建筑物、附着物补偿 用地范围内的地上建筑物、附着物依据石政办函（2010）112号文件的标准，由专业评估机构现场评估确定（含房管局部门以注册的房屋）。 二、土地补偿与置换 （一）土地置换新建住宅 1、合法的土地使用权面积，按1:1.5比例无偿置换新建住宅面积进行补偿。（一分地置换100平方米住宅） 2、合法土地使用权面积，按比例计算出应置换的建筑面积，超出300平方米的部分按5000元/平方米收购，不足300平方米不可分割的部分，按1000元/平方米收取差价。 3、改造后新建户型面积计划以110平方米、95平方米为主。 4、土地面积50平方米以下的可置换110平方米住宅一套。原籍非北宋村的村民，自行买卖集体土地上的建筑房屋只能置换一套住宅。 5、新建住宅协议面积与竣工后经房管部门测量的确权面积有误差的，大于协议面积部分按3000元/平方米补交差价，小于协议面积部分按5000元/平方米收购。 （二）土地货币补偿 1、合法土地使用面积按1:1.5比例无偿置换新建住宅面积进行补偿。 2、选择土地货币补偿的，依据土地使用面积按比例计算出应置换建筑面积，应置换建筑面积搬迁当时兑现的按每平方米建筑面积4000元补偿，入住时兑现货币补偿按每平方米5000元补偿。 3、选择土地货币补偿的临时安置补偿费每月2500元，发12个月止。 三、特殊补贴：在规定时间内积极支持旧村改造工作签订协议，建华实业总公司向村民每户补贴40000元。（具体补贴方法另定） 四、临时安置与奖励 1、临时安置补偿费：每户每月2500元，自签订协议开始计算，到公告入住止。首发
武汉城规技术规定
武汉市规划管理技术规定 （草案） 第一章总则 第一条为实现规划管理的标准化、规范化和法制化，保证公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《武汉市城市规划条例》等法律、法规和国家有关技术标准，制定本规定。 第二条在本市城市、镇规划区内进行建设，应当遵守本规定。 第三条本规定由规划行政主管部门负责组织实施。 土地、园林绿化、消防、人防等管理部门应当按照各自职责做好相关实施工作。 第四条建设用地规划应当体现资源节约、环境友好的总体要求，统筹安排各类城市建设项目和建设用地，完善城市功能布局，节约、集约利用土地，鼓励城市地下空间的综合开发利用，保护自然资源和历史文化资源，改善人居环境。 第五条建筑工程规划应当彰显滨江、滨湖特点和国家历史文化名城风貌，体现地域文化特色，创造疏密有致、高低错落、特色鲜明的城市整体空间形态。 第六条交通和市政工程规划应当综合协同，合理布局，保证功能，适度超前，满足经济社会发展需要，交通和市政设施先行，发挥基础和保障作用。 为减少对城市交通的影响，凡符合《需要进行交通影响评价的建设项目范围表》（附表1-1）规定的建设项目，应当由具备相应资质的规划设计单位编制交通影响评价报告。
第七条在风景名胜区、旧城风貌区等城市特殊规划控制区范围内的建设应当符合相关保护规划的要求。文物保护单位和优秀历史建筑进行建设应当符合国家、省、市的相关规定。 第八条任何单位和个人应当按照本规定进行建设项目的规划设计和规划报建。城市重要地段、重点区域、大型公共建筑以及建设用地面积大于3万平方米的建设项目，应当编制修建性详细规划，建设单位在报建时应当提交两个或两个以上具备相应资质的不同设计单位完成的设计方案；其他建设项目应当进行总平面设计。 建设工程规划审批后，建设工程应当按照核准的设计图纸施工，确需变更建（构）筑物使用性质、高度、位臵、平面、立面等的，应当报规划行政主管部门依法办理变更手续。 第九条规划行政主管部门应当按照本规定进行建设项目的规划审批，对建设单位的建设项目实行放线和验线管理并严格按照国家相关规范执行。
城中村改造文件汇总
城中村改造相关法律文件 1、石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见 (2) 2、石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的补充意见 (10) 3、省会城市建设“三年大变样”指挥部办公室关于进一步加快城中村改造的指挥 意见的通知 (14) 4、石家庄市城市建设“三年大变样”指挥部办公室关于加快办理城中村改造有关 土地手续的通知 (17) 5、关于明确市区城中村改造中村民回迁楼认定及产权登记程序的意见 (21) 旧城改造相关法律文件 石家庄市人民政府关于鼓励旧城改造货币补偿异地安置的实施意见 (23) 其它 石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的实施意见 (25)
石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见 石政发〔2008〕5号 市内五区人民政府，高新区管委会，市政府各部门，市属各单位：为进一步加快城中村改造，提高城中村人居环境质量和居民生活水平，优化城市土地资源配置和空间结构布局，促进城市经济社会又好又快发展，结合当前国家宏观政策和我市实际情况，现提出如下意见。 一、主要任务 坚持以科学发展观为指导，按照“统一规划、合理布局、集约用地、综合开发、配套建设”的原则和“市级指导、区级组织、村级实施、市场运作”的思路，大力推动城中村改造快速和谐实施，确保三年内已列入遗留问题的12个城中村和“四横六纵”主街主路沿线的城中村全部拆迁改造完毕，同时加快实施城市规划建设区内其它村庄改造。 二、规划方案 （一）城中村改造规划方案，应当根据城市总体规划和控制性详细规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见，由辖区城中村改造办公室组织编制。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村，可由辖区城中村改造办公室组织统一编制规划方案。 城中村改造规划方案应当包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等。 （二）城中村改造规划用地原则上应在现状宅基地范围之内，并根
我国城中村改造的主要模式及部分城市的具体做法
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
某某市城中村改造项目立项申请报告
第一章项目基本情况 1.1项目名称及承办单位 1.1.1项目单位: 石家庄市**房地产开发有限公司 法人代表: 石家庄**企业集团有限公司 法人代表： 联合开发本项目。 1.1.2项目名称:《沿村家园》 1.1.3拟建地点 项目拟建地点位于西临沿西街,南临丰收路,东临沿东街,北临北二环路的区域内。 1.1.4承办单位概况 1、石家庄市**房地产开发公司，是经市计委基计（1992）9 26号文件批准于1992年12月成立的国有公司，隶属于石家庄 市国土资源管理局，注册资金人民币1000万元，经营房地产开发和旧城改造项目。公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备， 下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。公司 总部共有职工60人，其中具有大专以上学历的55人，具有中、高级专业技术职称的45人，对房地产开发管理具有丰富的经验。下属企业有物业管理公司、工大化工设备有限公司及生产厂、纺织公司。公司正向集团化发展，并采取多种经营方式并进的策略，有着广阔的发展前景。
目前，公司开发的项目有：瑞国花园，于1998年开发的瑞国花园经济适用小区，位于石家庄市和平东路498号，占地66亩，总建筑面积10万平方米，是“老百姓买的起的好房子”。建华·百合园，于2002年由我公司与众诚公司合作开发的多层住宅，位 于石家庄市建华北大街与光华路交叉口，占地50亩，总建筑面积6.3万平方米，是附近企业“上班族理想的居住地”。平安·万和园，于2002年开工建设的高层住宅，位于石家庄市平安南大 街东平路上，占地28.36亩，总建筑面积8万平方米，是“为国家公务员精心打造的官邸”。爱地大厦，于2003年开发建设的高层商住一体楼宇，位于石家庄市裕华东路与谈固大街交叉 口，占地10亩，总建筑面积3万平方米，是“鸟瞰国际城”的 理想之地。 现公司股份制改造基本完成，实行总经理负责制。相信不久的将来，我公司必将跻身于大型房地产开发企业行列。 2、石家庄北方企业集团有限公司隶属于石家庄市长安区，注册 资金1000万元，实有资产总植6000万元，现有职工总数1124人，其中大、中专生及科技人员67人。辖区总人口3400人，总户数850户。是集纺织、印染、禽兽用药、地产、商贸为一体， 经济实力雄厚的综合性集团公司 公司下属18家工商企业，2000年实现总产值 1.9亿元，增加值6400万元，利税615万元。连续三年跨入市500万元以上利税大户行列。十年来连续被授予市级、区级文明单位称号、政绩突