旅游景区商业计划书
旅游景区商业计划书
旅游景区商业
计划书
目录
第一章项目介绍 (1)
一、项目名称与规划范围 (1)
二、规划依据 (1)
三、规划期限 (5)
四、指导思想 (5)
五、规划原则 (5)
第二章总体现状与交通情况 (6)
一、总体现状 (6)
二、交通现状 (6)
第三章旅游资源分析与评价 (7)
一、旅游资源类型结构分析 (7)
二、旅游资源潜力分析 (7)
三、旅游资源开发现状及存在问题 (9)
第四章旅游市场分析与市场战略 (10)
一、旅游市场分析 (10)
二、竞合分析 (13)
三、SWOT分析 (15)
第五章旅游区发展战略与定位 (15)
一、开发理念 (16)
二、战略定位： (17)
三、发展战略 (17)
第六章空间布局与分区规划 (19)
一、布局原则 (19)
二、空间布局 (19)
三、分区规划 (20)
四、项目意向 (22)
第七章市场营销 (23)
一、市场定位 (23)
二、营销主题 (24)
三、营销目标 (24)
四、营销策略 (24)
五、重点营销活动 (25)
第八章开发运作 (26)
一、项目分期开发原则 (26)
二、分期导入建议 (26)
第一章总则
一、项目名称与规划范围
（一）项目名称
项目名称为“某某思蒙旅游景区商业规划”。
（二）规划范围
思蒙景区以溆水河为依托，沿某某县城以下的溆水河，至溆水与沅江交汇处的江口镇，包括溆水河两岸的村落及自然山体之间的重要地块，规划地块主要为城关的旅游码头地块，思蒙乡的桃源洞天、三闾滩地块，思蒙乡码头及沿岸地块；小江口乡的鬼葬山和飞水洞地块，及江口镇的犁头嘴地块。
各地块面积：
飞水洞：17.37公顷（260.5亩）
码头：9.93公顷（148.9亩）
鬼葬山：53.88公顷（808.3 亩）
桃源洞天：14.18公顷（212.6亩）
犁头咀：9公顷（135.3亩）
三闾滩：51.73公顷（775.9 亩）
思蒙乡：12.44公顷（186.5 亩）
二、规划依据
（一）技术规范
1、国家标准《风景名胜区规划规范》（GB50298—1999）；
2.《风景名胜区条例》第474 号令，国务院，2006 年12 月1 日；
3、国家标准《旅游规划通则》（GB/T 18971-2003）；
4、国家标准《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T 17775-2003）；
5、国家标准《旅游资源分类、调查、评价》（GB/T 18972-2003）；
6、国家旅游局，《旅游安全管理暂行办法实施细则》，1994 年1 月22 日；
7、国家标准《标志用公共信息图形符号》（GB/T 10001.1-2000）；
8、国家标准《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）；
9、国家标准《污水综合排放标准》（GB8978—1996）；
10、国家标准《城市电力规划规范》（GB50293—1999）；
11、国家标准《城市用地分类及规划建设用地标准》（GBJ137—90）；
12、国家标准《城市给水工程规划规范》（GB50282—98）；
13、国家标准《城市排水工程规划规范》（GB50318—2000）；
（二）法律法规和部门规章
1、全国人大常委会，《中华人民共和国森林法》，1984 年9 月20 日；
2、全国人大常委会，《中华人民共和国环境保护法》，1989 年12 月26 日；
3、全国人大常委会，《中华人民共和国土地管理法》，1999 年1 月1 日；
4、全国人大常委会，《中华人民共和国水污染防治法》，1984 年5 月11 日；
5、全国人大常委会，《中华人民共和国大气污染防治法》，2000 年4 月29 日；
6、全国人大常委会，《中华人民共和国水土保持法》，1991 年6 月29 日；
7、《旅游安全管理暂行办法实施细则》，国家旅游局，1994 年1 月22 日;
8、《旅游安全管理暂行办法》，国家旅游局，1990 年2 月20 日
（三）相关规划文件
1、《怀化市旅游发展总体规划》（2008-2020）
2、《某某县城市发展总体规划》（2005-2020）
3、《某某县旅游发展总体规划》（2008-2020）
4、《溆水思蒙丹霞风光带概念性详细规划》(2008-2020)
三、规划期限
近期：2011—2015年
中期：2016—2020年
远期：2021—2025年
四、指导思想
1、从城市和区域旅游的系统观点出发、以资源为基础，以市场为导向，以
文化挖掘为灵魂，以景观生态环境保护为根本，制定旅游商业规划；
2、坚持可持续旅游的战略思想；
3、以国家标准进行旅游区建设，逐步形成具有特色和区域竞争力的旅游区；
4、确定合理的旅游开发时序和突出重点发展。
五、开发原则
1、整体协调，准确定位原则；
2、以资源为基础，以市场为导向原则；
3、因地制宜，突出个性，发挥优势原则；
4、适度超前与区域整合发展相协调原则；
5、关注不确定性和预留空间
6、关注地域文化、关注民生
第二章总体现状与交通情况
一、总体现状
思蒙景区距某某县城西十公里，丹霞地貌绵延约40平方公里，丹霞地貌和蜿蜒的溆水形成国内较为罕见的丹霞山水景观，沿河有奇山、异水、溶洞、峡谷、古村、古驿站等丰富的旅游资源。
思蒙景区于2006年成功入选新潇湘八景，但旅游一直处于初级开发状态。目前景区内没有多少高档次的景点建设和服务设施，区内只有在建的某某护邑塔和一个未完工的度假村；景区内基础设施，尤其是水陆交通亟需改善；核心区块的村寨的建筑风貌保护相对完整，但建筑质量一般较低；生态保育堪忧，溆水上尚有不少挖沙形成的淘沙河道在治理恢复中；河水清澈但垃圾泛滥，沿岸缺少垃圾和水污染处理措施；景区内绿化相对单一，总体植被保护较好，但有些山体植被有破坏现象严重，毁林耕田的状况需要进一步有效控制。
二、交通现状
本区位于江口镇和县城之间，均有省道、铁路通县城、通江口，距怀化也较近。跨溆水的思蒙大桥即将建成，通思蒙的旅游公路即将完成硬化。依托溆水河和县城旅游码头，沿溆水而下，可直达江口古镇。水上交通成为思蒙旅游区的特色。依托良好的区位交通条件及资源优势，思蒙旅游区将会成为某某旅游率先开发的龙头。
第三章旅游资源分析与评价
一、旅游资源类型结构分析
旅游资源是指自然界和人类社会凡能对旅游者产生吸引力，可以为旅游业开发利用，并可产生经济效益、社会效益和环境效益的各种事物和因素。旅游资源构成旅游业发展的基础，旅游资源内涵会随着旅游发展及游客对目的地期望的变化而变化，因此是一个动态概念。思蒙旅游资源较为丰富，开发前景广阔，根据《中华人民共和国国家标准：旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003）》设定的类型，结合思蒙旅游资源的基本属性和功能类型，对思蒙旅游资源作如下分类（见附表3—1和3—2）。
二、旅游资源潜力分析
（一）全国罕见的碧水丹霞，高品质的山水资源是思蒙旅游开发的绝佳依托
全国丹霞景观，如丹霞山、万佛山、崀山多是无水或少水。思蒙丹霞绵
延40平方公里，更有2万多亩碧水环绕，非常少有。
1、神秘莫测的鬼葬山崖壁悬棺，透出巫风傩韵的神秘和怪异
2、笑看人间的五座大佛五尊大佛，静坐水云间，堪称天下一绝
3、傩神云集的桃源洞天
丹霞地貌中气势最为雄伟的天桥，巫傩神韵之所现
4、娟美的十里屈子峡
屈原咏此：“深林杳以冥冥兮，乃猿穴之所居；山峻高以蔽日兮，下幽晦
以多雨；霰雪纷其无垠兮，云霏霏而承宇”
5、巧夺天工的飞水洞石笋林立，气势磅礴，长长鹅管，
奇特的“海螺石”，“哺乳岩”绝无仅有
（二）楚风傩韵的屈原文化，世界性文化资源是思蒙旅游实现高位起步的强力支撑
1、屈子流放之地
“入某某余儃佪兮，迷不知吾所如”，2000多年前，屈原曾流放某某，并在此居留9年。
2、孕育千古绝唱
屈原在此创作了《涉江》、《橘颂》、《九歌》、《天问》等一篇篇声贯古今、名扬中外的伟大诗篇。
3、传承千年纪念
我国重要传统节日端午节即为纪念屈原，有包粽子、赛龙舟、开诗会等活动，两千多年来传承不衰。江口有特色的双端午。
4、世界文化名人
1953 年，屈原被世界和平理事会确定为世界文化名人中的四大诗人之一。（三）丰富而独具地方特色的民俗风情，是思蒙旅游多元而独特化的源泉
1、神秘的双端午
分大小端午，且以大端午最为隆重，在全国独一无二。
2、全国之最的龙舟
某某龙舟别具风采，长达30多米，桨手多达72人，为全国之最。
3、风味独特的枕头粽
某某粽子与众不同，长约一尺，形似枕头。
4、丰富的非物质文化遗产
有独具特色的灯艺，包括蚕灯、喔嚯灯、鹅颈灯、故事灯等，更有国家级
非物质文化遗产傩戏和辰河目连戏。
5、风情古朴的吊脚楼
青瓦圆木、古朴淡雅的吊脚楼默默守望。
三、旅游资源开发现状及存在问题
城市规划区边缘的优越旅游区位、初具规模的游憩类旅游项目开发、湘西深厚的屈原文化底蕴、景观多样性的开发潜力较大等，标志着思蒙旅游开发条件已经成熟。
思蒙旅游资源开发中需要解决的主要问题：
1、旅游资源开发深度不够，特色不突出，在国内外旅游市场上的影响不够
大，知名度还不够高，在区外游客心中的影响不深；
2、景区旅游产业体系尚不完善，接待设施功能不足，服务体系欠缺；
3、项目开发的环境保育水平低，绿化、美化任务艰巨；
4、整个景区资源需要整合，使得功能清晰，布局合理。
由此可见，思蒙旅游区开发必须有深度、全方位地开发思蒙丹霞景观、屈原文化、民族风情等特色的旅游项目。这不仅是旅游开发的需要，更是对宝贵的非物质文化遗产进行保护的需要。
第四章旅游市场分析与市场战略
一、旅游市场分析
思蒙景区因为仍然处于初级开发阶段，没有统一的景区管理、营销和投入，游客基本为本地及周边地区的周末游客，还有少量的对屈原文化有研究的专业人员，据统计，2010年，仅有2.2 万旅游人次。本项目的市场分析重点在于针对客源市场，分析潜力需求所在，规划未来的市场规模和市场结构。思蒙旅游未来的客源市场主要在于国内尤其是某某周边省的游客，以及依托张桂高速，分流张家界和凤凰的客流。
（—）充分开发国内巨大的旅游市场
1、国内旅游接待人数平稳增长
2010 年某某接待游客22830 万人次，同比增长11.8%。实现旅游总收入1251.75 亿元人民币，同比增长10.3%。其中，实现国内旅游收入1108.84亿元人民币，同比增长12.7%。
2、入境旅游客源增幅有所下降
某某省入境旅游客源主要来自于香港、澳门、台湾、韩国、日本、俄罗斯等周边地区和国家。2010年，某某省接待外国游客71.1万人次，同比下降18.8%，其中：接待韩国游客35.6万人次，同比下降27%；接待香港、台湾、游客的增长幅度与上年比有所减缓。
3、某某省旅游市场呈现新的特点
要素结构更加优化。从国际旅游业看，“食、住、行”和“游、购、娱”一般各占50%是较合理的。据某某省旅游局2010年抽样调查显示：游客在吃、住、行、游、购、娱的花费比重分别为15.5%、21%、18%、14.5%、18%、13%，即“食、住、行”占54.5%，“游、购、娱”占45.5%。
乡村生态游成为旅游新宠。据调查，某某拥有各种乡村旅游区（点）达4126个，2008年旅游收入创107亿元。
思蒙旅游要利用2009年被评为“新潇湘八景之一”的绝佳时机，积极扩大宣传，充分抓住国内巨大的市场潜力，针对省内外市场积极促销，重点推出丹霞山水观光和屈原文化体验项目。
（二）根据城市居民旅游消费意向特征，突出山水生态
外出休闲频度：1-3次的为69.03%，其中2次的占32%；4次的8.83%；5此的12.53%。城市居民具备充分的近郊出游条件，旅游休闲意识不断提高。
旅游消费水平：2000元以下的75.08%，2000-3000的15.22%，3000以上的9.69%。旅游消费表现为经济型和大众消费。
旅游环境偏好：“清净和空气好”的占26.65%，“自然美景集中的旅游环境”
的占24.45%，“人文景观集中”、“传统乡村风情浓郁”的占17.51%和16.61%。
旅游主题偏好：生态主题29.99%，其次瀑布为主题的水环境占24.5%，以爱情为主题的人文环境占17.79%，以健康为主题的休闲环境占16.24%。
出游方式：32%的为亲友结伴，24%为单位组织，以家庭为单位的占20%。
愿意通过旅行社组织的占9%。
出游时间：双休日17.8%，“十一”黄金周12.72%；秋季最大，17.76%。
交通工具：长途汽车29.05%，火车21.78%，私家车11.49%。
思蒙景区集“清净和空气好”“自然美景集中”“人文景观集中”、“传统乡村风情浓郁”等优点与一身，是“山水生态”绝佳的旅游区，具有深入对接省内外市场的基础条件。
（三）针对某某省及周边省份的旅游市场特征，推出差异性消费的旅游产品
1、具有一定的支付能力
2、对思蒙旅游景点的认知程度不够
3、大多倾向于中低档消费，高端消费的潜力有待建设开发后进一步挖掘（四）与张家界和凤凰的客源对接，开发潜在的海外细分市场张家界海外市场以韩国为主，屈原文化、巫傩文化等中国传统文化、民俗文化对韩国市场具有较强的吸引力，借力张家界，在张家界宣传思蒙，吸引更多韩国游客。
凤凰自2000年开始发展旅游以来，短短几年就从偏居湘西的宁静小镇变成
世界闻名的旅游新城。主要客源国是韩国、日本、美国等，国外游客较多，年龄大多在20-40岁左右，主要以观光、摄影为目的，出游主要以散客旅游为主。注重与凤凰的合作是借力湘西的现实途径。
二、竞合分析
(一) 丹霞山水类型旅游地比较
1、思蒙丹霞地貌有品位很高的旅游资源单体。
在三闾滩顶，看溆水河曲与碧树、丹山组合如画，景观质量与浙江千岛湖梅岭景区相比不相上下，被评为五级资源单体，此外还有四级资源单体五佛山等。
2、思蒙丹霞资源缺乏突出优势
但是溆水思蒙段丹霞地貌全长约8km，规模较小，只有2h左右的游程，在旅游资源的规模和质量上明显不及广东丹霞山和世界遗产武夷山，与本省境
内著名的丹霞地貌郴州飞天山、新宁崀山、通道万佛山相比，明显的弱势也
是面积小、规模小，以至高品位的景点数量受限，可游览的时程短。
3、丹霞山水和屈原文化结合的楚辞山水是核心优势
碧水丹崖是丹霞地貌的共有特征，没有独特的竞争优势，所以必须结合独
特的屈原文化打造“楚辞山水”的旅游品牌，以人文山水的理念开发丹霞资源，才能剑走偏锋、出奇制胜。
（二）屈原文化旅游地比较
另外，与此同时，在今天某某范围内的屈原游踪文化地还有常德的招屈亭、屈原巷、三闾巷、三闾大夫祠等；汉寿县和湘潭市的招屈亭；桃江县有天问台和屈子钓鱼台等景观。
结论：
思蒙屈原文化的旅游影响目前不及湖北秭归和某某汨罗。
思蒙丹霞和屈原文化的资源组合较为丰富。
某某巫傩文化准备申世遗，它是楚辞文化最鲜活的素材，具有浓郁的民俗基础，是开发特色旅游的潜力所在。