王健林首度解读万达轻资产模式,附河南8个万达项目近况
王健林首度解读万达轻资产模式，附河南8个万达项目近况
作为商业地产行业龙头，自去年成功登陆港交所以来，万达在原有基础上再度
发力，宣布2015年开业26座万达广场、14间万达酒店以及全力打造在线支付平台。当然，最引人瞩目的还是万达要从“重资产”到“轻资产”的转变。
以下为近日王健林参加深圳证券交易所第八期“创业家思享汇”时发表的主题演
讲实录摘编。他对万达为何转型轻资产、如何转型轻资产、以及万达未来的战略
打法做了详细地介绍。
下一个十年，万达转型轻资产
今年底万达开业的广场将达到135个，规模全球第一，足够大。
如果我们没有远大目标，完全可以自我满足，仅凭租金自然增长就可以高枕无忧。但对于有近14亿人口的中国消费市场来说，我们的规模还是太小，要扩大竞争优势，必须做得更大。重资产受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得很好，现金回流很快，发展起来容易。
但我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。
由于万达广场有品牌，很多机构、个人都主动找万达要求投资，万达为什么不利用呢？现在有句名言：生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。万达要在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，万达是在挖更宽更深的护城河。
一些分析师问我，万达为什么不集中在一二线城市发展，三四线城市房价租金有那么高吗？这是对不动产理解不深。
不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低，而是租金回报比，就是租金和投资的比例，一个项目每年收取的租金，扣除各种税费后，除以项目投资来看回报率高低。如从租金回报比看，一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目，因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。
重资产主要看房价，销售利润高才能投资，难以进入三四线城市发展。轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。
万达可以进入大量的三四线城市。三四线城市发展不动产的最大挑战是招商难，一般企业根本不敢进去，因为招不上商。而商业资源丰富恰恰是万达的最大优势，
我们有超过5000家签了协议的合作商家，其中许多跟万达是紧密合作伙伴，万达走到哪他们就去哪。现在万达不是招商，而是选商。
万达招商有个硬性规定，任何商家每年在万达广场的开店数不得超过当年开业万达广场总数的50%，去年又进一步下调至三分之一。这样做一是为了防范风险，如果万达开业500家店，超市等某类行业全部一个商家租赁，一旦它经营出现问题，风险就大了。二是防止内部腐败，不能因为搞定某个万达招商人员，个别商家就能无限制在万达广场开店，每个品牌我们都限定进入万达广场的数量。三四线城市土地价格相对便宜，现在去还能选到比较好的中心地段。从我们的经验看，一个四五十万人口的三四线城市，完全能承载一个大型万达广场，而且三四线城市的消费者的忠诚度更高。比如北京附近的廊坊，市区只有40万人口，当时政府找万达去投资，我们觉得廊坊人口不多，而且往北30分钟到北京，往南40分钟到天津，能有多少当地人在廊坊购物消费，并不看好。
但廊坊市政府热情很高，三番五次找上门，而且愿意拆迁市政府办公区给我们建万达广场。人总是讲情面的，我们只好投资。但廊坊万达广场开业后效果出乎意料，现在平均每天客流5万人次，相当于八分之一的廊坊人每天要去逛一趟。还有重庆万州，当地政府也是拿出最好地块，多次找我们去投资万达广场。搞发展的同志都反对，说全城区也就40万人，而且是经济落后地区，开业后怎么保证客流。后来我说，实在不行就当扶贫吧，还是投资了。但万万没想到，万州万达广场开业竟然创造了万达广场至今为止开业的客流记录——开业头三天客流超过110万人次，这意味着头三天当地每个人都去逛了好几遍，现在仍然保持每天5至6万人次的客流，经营状况非常好。
我们从实践中体会到，现在中国的商业地产投资处于失衡状态，集中于大城市，局部已经过热，但对三线城市和城区人口多的四线城市来说，投资非常稀缺，许多地方不要说大型综合体，连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长来自三四线城市，尽管客单价稍低，但人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心，而且投资回报率并不低于大城市。这就是万达发展的好机会。
万达做轻资产是为了加快发展步伐。万达现在一年开业26个广场、新增500万平米左右的持有面积，在全世界都是空前甚至绝后。
从国际经验看，不动产发展和城市化进程密不可分。一个国家城市化的关键进程只有二、三十年，一旦城市化进程结束，大规模发展机会就没有了。万达遇到了中国城市化快速推进的历史绝好机会，同时因为自己做好了准备，才把握住这个机会。我们还要继续加大力度，尽快把中国的大中小城市都发展到位。
从财务上看，轻资产回报也很好，两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个
重资产店。假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元，两个店就是每年2亿租金，万达可以分到7000万租金。一个标准的重资产店平均也是1亿租金，扣除管理成本，再扣掉税，财务利润两者收入基本相当。
更重要的是，轻资产快速扩大规模，还能产生边际效应。拿深交所上市的万达院线来说，它的影城多数开在万达广场里，万达商业地产发展速度快，院线发展速度就快。
万达正在做宝贝王，这是中国第一个综合性的儿童娱乐项目，把儿童游乐、教育培训、美食、零售集于一体。之所以万达要做儿童业态，因为万达广场如果没有儿童业态，服务的年龄段就有断层。
我们统计过，儿童业态能为广场带来超过两位数的客流增长。为什么自己做，因为找不到能跟上万达速度的合作伙伴。国内的儿童业态商家，要么只做儿童游乐，要么只做儿童零售，没有综合性的企业。
我们去国外找，欧洲、日本、韩国的公司都谈过，都不敢进中国市场，即使进也不敢干那么快，一年开一个两个，根本满足不了我们发展的需要，所以万达下决心自己做。
万达儿童娱乐公司去年成立，第一年就开业9家店，如果按照万达广场的发展速度，它很快就能成为全球最大的儿童娱乐企业。万达广场数量扩大，还能为万达
做O2O、互联网金融等带来更多资源。
万达准备怎么干？！
1建立轻资产标准模块
重资产模式下，万达商业地产考核地方公司主要看利润；到各地发展，主要看房价。轻资产模式的考核目标发生变化，主要看成本和租金。万达全国发展二十几年，做过几百个项目，对全国各地的建造成本心中有数。我们首先在成本上狠下功夫，花一年时间，建立ABCD四个版本的轻资产成本标准。南方地质条件好的地方与软基础的地方有不同的成本标准，北方也根据地质条件好坏形成两个成本标准。
过去发展万达广场主要由发展部门牵头，他们负责到各地谈项目，项目资料谈回来，公司成本部会对成本、利润进行审核，两个部门还要进行博弈，都同意后再上交总裁和董事长签批。现在的轻资产项目做不做主要由商业管理公司决定，就是看租金。
商业管理公司是万达广场的管理者，他来测算租金，一定会保守测算，所以我们要求商业地产研究部也建立一套各地租金测算模型，进行独立测算，如果两个部
门的测算差不多，说明靠谱。如果差距很大，那就回去重新研究。这样建立一整
套轻资产投资标准模块。
2工程管理重大改革
为加快发展轻资产，万达的工程管理模式也进行重大改革。过去的工程管理，从招标、预算到决算，过程复杂，费时耗力。
万达实施轻资产后一年计划开业50个项目，原有工程管理模式难以跟上。所以我们推出一个交钥匙工程，这在中国工程管理史上是一个重大创新。万达和长期合作的中建系统四家公司一起，共同制定出不同地区四个版本的万达广场工程造价标准。万达按照标准给施工单位费用，施工单位按照标准进行建造，按时实施交钥匙工程，万达只需监督工程质量，不用再自己招分包单位。发达国家工程建设都是交钥匙工程，投资是投资，建设是建设，管理是管理，专业化细分程度高。中国房地产企业全能，从投资、买地、设计、建设全部自己干，这是中国目前发展阶段决定的。
实施交钥匙工程的好处：一是降低成本，过去建一个万达广场，项目公司要六七十人，现在人数减少三分之二。二是提高效率，管理更加便捷。三是实现双赢。实施交钥匙工程后，工程建设单位成为真正的总包，过去他们只负责土建，最多只占工程造价的50%，外墙、内装、机电等是万达招标。现在总包自己去招分包，不仅所有收入算他的，他还可以收取分包一定的管理费，利润也提高了，所以交钥匙工程受到战略伙伴的极大欢迎。对于万达，也可以彻底防止工程招标腐
败。当然，所有分包单位必须从万达品牌库中选择。
3商业管理实现信息化
万达发展这么快，很多人担心会不会翻车？轻资产模式推出后，工程管理的活少了，但商业管理的任务加重了，现在一年开业二十多家广场，到明年一下翻倍怎么跟得上？商业管理就成为万达能不能安全走下去的核心。
全国这么多万达广场，光靠人管不过来，万达已实现高度的信息化管理。万达创新研发出一套慧云商业管理系统，2013年试行，2014年正式在全国万达广场推行。慧云把万达广场的消防管理、机电管理、节能管理、运营管理等16个子系统集成到一个智能平台上，一张电脑屏就可以掌控全局。过去这些系统分散管理，消防是消防、机电是机电，一个20万平米的商业中心，地下好几个监控室，要用几十个人。现在只要一个控制室，因为计算机管理，值班的人都是工程师，人员素质也提高了。
慧云系统的推行保障了万达商业管理的快速发展和安全性。例如消防事故绝大部分由电路老化引起。怎么保证电路安全，过去万达的解决办法，一是所有电线电
缆只用全国排名前三的品牌，因为质量相对可靠；其次严防死守，加大巡查力度。
但仍无法完全避免出现电路安全事故，我们也有这方面的教训。现在万达采用科技手段，给电线电缆安装温感系统，通过温度变化来感知电线电缆有没有问题，一旦哪个地方的温度超出正常范围，系统就会自动报警。问题出在哪里，马上就能找到。
万达广场的一大特点是餐饮商家多，一个广场有三四十家餐饮，我在十年前讲过，万达广场旺不是卖出来的，是吃出来的。餐饮需要用火，火灾隐患也最多。万达就与国家消防部门联合研发了一套厨房自动灭火系统，现已在全球申请专利。这套系统可以自动感知厨房温度，一旦超过警戒值，电脑就会自动切断厨房燃气；温度再上升到一定程度，自动喷淋灭火系统就会启动，最大限度防止火灾发生。商业管理信息化不仅支撑了万达商业管理的运营，保障了安全，而且也减低了管理成本。过去管理一个15万平方米的万达广场需要131个管理人员，现在只需
要80人，减少40%。
4建立轻资产融资管道
一是外部管道，像基金、保险等机构投资者，现在已签订有约束力的项目25个，如果万达需要，很快就可以签百个以上的项目。二是建立内部融资管道。万达成立了自己的电子商务公司，收购了快钱支付公司，这两家公司都在做全新的理财产品，下个月就会推出来，采用众筹方式为万达广场轻资产融资。
万达的理财产品真正投向实体，能产生真实回报。我们计划每年给投资者6%左右的现金回报，5年或7年把万达广场处置，将收益分给投资者。万达广场处置有两种方法，资本化或卖掉。
中国正在试点REITS，目前好几个城市在试点，万达这个理财产品就是准REITS。即使届时不做REITS，5年后广场成熟了，租金比较高了，也能卖个好价钱。出售获得的收益加上前期每年的现金收益，预期年化收益至少可以达到百分之十几。
如果投资者急着用钱，中途想退出，我们也已跟两个金融改革试验区谈好，设立一个权证交易平台，也找了做市商。买我们的理财产品，一个月以后就可以交易，让它具有流动性。而且万达电商、快钱还和投资者约定，在处置广场时获取一定收益，这样万达金融电商公司也能获得盈利。万达的理财产品如果推行成功，就能解决轻资产项目的投资，也许就不用依赖外部投资者了。
万达商业地产转向轻资产，不是大家想象的那样忽然华丽转身，而是一步步做出来的，从建造的成本标准模块、交钥匙工程、信息化的商业管理到建立融资管道，已经折腾一年多，只是现在消息发布出来。
万达轻资产战略目标
一是2020年开业400个至500个万达广场。原来重资产模式我们给自己定的目标是到2020年开业240个至250个广场，现在数量将近翻番。万达到2025年争取开业1000个万达广场。大家可能不太敢相信，5年以后万达一年能开业100个？以万达现在特别是5年后的执行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的话是否成为现实。
二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外，这个公司就不能再叫房地产公司，所以我们也有打算，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也实现万达商业地产的全面转型。作为全国人口大省，万达集团自2008年进军河南后（其在河南区域的首个开业项目在洛阳，而非郑州），短短的八年时间，便已布局了7座万达广场＋1座万达中心项目，其中已开业到郑州中原万达、郑州二七万达、洛阳涧西万达更为所在区域的商业发展立下了汗马功劳，更带动了区域商业发展的热潮。
NO.1 中原万达广场
中原万达广场对于郑州而言，不仅是郑州市的重大招商引资项目，更是激活郑州西区商业复燃的重要力量。2014年，中原万达广场通过对业态的调整及品牌升级，为西区的消费者们带来了46个新品牌。中原万达也在提升租金的同时，完成了对商场档次的拉升与业态调整，并进一步强化了其所在区域商业领导者的地位。
本轮调整过后，万达一楼的租金保持在13元/平方米/天。未来，随着中部大观中原含嘉仓以及金地商业街项目的入市，这一区域还将迎来又一轮的商业发展。NO.2 郑州二七万达广场
与中原万达相比，开业刚满两周年的二七万达广场可谓是后来居上，2014年其各项运营指标均翻倍增长，并一举超越了比自己早一年投入市场的中原万达。其百货式“一年365天活动不断”的推广模式以及对室内室外公共空间的运营与管理都值得本土购物中心学习。
一方面提升了购物中心的盈利能力；另一方面也很好的充当了客流到商流转化的过渡空间，给休憩、停留和聚会提供了适宜的环境和场所，并一定程度上增强了购物中心内品牌的影响力以及客流吸引能力。
NO.3 洛阳涧西万达广场
2008年底，当中国商业地产界龙头企业万达集团决意在涧西区布下河南境内第一颗“棋子”——建造洛阳万达广场时，已经在期待他们在中原“棋局”的全盘胜利。
当然洛阳万达广场的金街产品在郑州商业观察看来应该是全国所有万达广场中最奇葩、最差的，无论是商户质量还是品牌业态的搭配，让人着实感觉犹如一边是充满现代感的Mall，而另一边则是相对低档的零售步行街（类似于百年德化）。NO.4 郑州万达中心
2013年5月，位于明科路东、农科路北，使用权面积55701.96平方米的一块住宅商业用地以初始价成交，竞得人为郑州金水万达投资有限公司。由此，这一备受关注的万达集团在郑州的第三步棋，正式落定。
在拿地后的当年底，该项目商铺产品便迅速开盘入市。3小时狂销10亿元也足以证明万达集团的品牌号召力。从最近一次（上周）的开盘情况来看，写字楼产品的去化率为63.63%，车位的去化率为32.94%
NO.5 郑州惠济万达广场
在经过长达29个月的拉锯式谈判后，万达集团与河南碧源控股有限公司共同成立的合资公司郑州碧源景盛房地产开发有限公司以1.38亿元拍下位于惠济特色商业区内的一块商业用地，而这也被视为是郑州的第三座万达广场，【惠济万达广场】终于尘埃落定。
万达广场地块位于惠济区开元路北、文创路西，地块用途为批发零售用地，使用面积56199.28㎡，约合84.3亩，容积率小于5，成交总价1.39亿元。将于本月底开建，计划于2016年中旬开业。
做为万达的合作方，河南碧源控股集团有限公司成立于2003年，据郑州商业观察了解，该公司发起人为原河南一建集团高管，公司注册资金3亿元，除地产开发外（惠济特色商业区开发外，还承担了惠济区木马村安置区建设及平顶山百合·金山项目），还承包建设工程（郑州富士康、京广快速路隧道工程、郑州京沙立交桥工程等）。因此，我们认为该项目将是万达集团的“准REITs”产品。NO.6 安阳万达广场
继郑州、洛阳之后，万达集团于2013年进驻安阳，并于当年完成奠基并开工建设。万达的进驻不仅提升了安阳整体住宅市场的水平，同时也引领安阳进驻“购物中心时代”。万达院线、宝贝王、永辉超市、阿五美食、屈臣氏等知名品牌均已进驻。该项目已于2015年7月25日正式开业。
NO.7 三门峡湖滨万达广场
该项目是万达集团在黄河金三角三省四市中投资的第一个项目，位于湖滨特色商业区，东至大岭路，南至向青路，西至会纺路，北至和平路。
据郑州商业观察了解，该项目已于今年4月开工建设，项目总投资约50亿元，将采用第五代万达广场模式，建设集室内步行街、IMAX3D影院、大歌星KTV、儿童乐园、国际国内一线餐饮等多种业态为一体的纯商业综合体。
NO.8 洛阳新区万达广场
该项目是万达商业地产2014年12月23日在港交所挂牌上市后签约的首个商业地产综合体，于2015年2月4日完成签约。洛阳新区万达广场也是万达集团布局河南的第8个商业综合体，也是万达集团在洛阳投资的第2个项目，项目总投资30亿元，位于隋唐里坊区、龙门大道东侧，占地201亩，总建筑面积32.5
万平方米，其中购物中心不小于10.5万平方米。
王健林率领的万达集团在中国商业地产领域居于领袖地位
王健林率领的万达集团在中国商业地产领域居于领袖地位，旗下项目覆盖全国20多个城市，总建筑面积300多万平方米，2006年租金收入将超过10亿元。以40%股权为代价引资80亿元、创民企私募纪录；将商业地产打包为信托投资基金（REITs）并筹备海外上市公募，成为内地商业地产证券化先行者。 ★核心逻辑： 万达一直在进行商业模式的探索——从分零出售到整体出售再到不出售，境界不断攀升。只租不售的模式使商业地产开发资金的回收周期大大延长，形成巨大资金压力。在这样的情况下，万达选择了将成熟物业打包为信托投资基金（REITs），再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。商业地产的证券化，将会使万达的商业地产运作产生飞跃。能够拿到充裕的资金，然后可以大规模的并购，再把物业放到REITs 中去融资，这可能使它在业内遥遥领先。 我们来看大连万达集团商业地产操作的演变过程，这也是一个商业模式的完善、升华的过程。 ★模式路径 此主题相关图片如下： 案例调研 我们来看大连万达集团商业地产操作的演变过程，这也是一个商业模式的完善、升华的过程。 定单模式 定单模式指先与商业地产的用户签订合同，然后按客户要求设计、建造。第一个好处是节约资金，大堂、电梯、卸货区的布置，按用户需要量身定制，绝无浪费；第二个好处是降低风险，根据事先签订的协议，项目竣工91天即开始收取租金。 万达进而与合作伙伴建立长期合作关系——万达走到哪里，他们跟到哪里。目前万达已经和17家跨国企业(包括沃尔玛、时代华纳、百胜和麦当劳等世界500强)签订了战略合作协议。除了北京和上海外，万达与合作伙伴都确定一个平均租金，进一步调控风险。 这样，万达自然而然地走上以这些强势战略合作伙伴入驻作为商业号召力、将周边铺位作为黄金商铺高价出售的路子。按此思路操作的项目不下10个。但商业地产的人气需要长期培植，沃尔玛的人头攒动与比邻小店的冷清很容易让那么“小业主”心理失衡，沈阳、长春、济南等城市的万达商业广场相继出现停业、退铺甚至罢市等危机。商铺产权分散在经营中难于管理的问题也日益凸显。反思后，王健林意识到：不能走靠销售店铺回笼现金流的路子，商业地产要想做大做强，只能走“只租不卖”之路。 只租不售 万达在2004年起全面推行只租不售，以长期的租金收入替代了一次性销售回款模式。对于此前已经分割出售的10个项目，除了南京、青岛等项目之外，绝大部分出售商铺全都“包租”回来，并保证业主一定的
万达集团王健林成功学演讲;再坚持一会
万达集团王健林成功学演讲;再坚持一会 ----WORD文档，下载后可编辑修改---- 下面是小编收集整理的范本，欢迎您借鉴参考阅读和下载，侵删。您的努力学习是为了更美好的未来！ 今天交我来开讲之前，叫我确定一个题目。后来我想，讲什么呢?我就定一个题目吧，叫坚持才能成功。我1970年到了部队当兵以后呢，15、6岁，我是一个新兵，就毛主席那会发了一个112次批示，马主席批了个字：野营训练好!当天晚上一传达就上去了，没人背个粮袋，背包，就拉去训练去了。负重也有20来斤吧，两千多华里。东北，那真的是林海雪原，积雪，那时候出去走，基本上都没了膝盖了。野外宿营，什么也没有，需要叫你自己挖个雪洞，自己进去过一晚上。每天平均要走六十里，甚至七八十里。如果你走不了了，可以到后面坐汽车。上面写上，“收容车”。但是可能这一年评先进，评五好战士的机会就没了。那个艰苦，是现在的年轻人你们无法想象的。正常的训练，可能正常的吃饭是够的。那么一冷，加上又累。可能吃饭量就大，也吃不饱。我的当时老班长说，“小王，我跟你说个事，你首先承诺，你要坚决保密，我教你一个吃饱饭的招”我说“坚决保密!”部队那时候是个缸，这么粗，这么高的大缸子。他说，“你啊，上去先盛半缸”，他说“你再吃得怎么慢，你这半缸一定比第一缸人吃得多，然后你比别人吃得前头，再上去第二缸你来满满一下子，所以你就吃饱了，你别傻傻地先去盛一满缸，很多人都有这个心态，上去先盛满，等盛满了再来没第二次了”我还真就是他这一招教我。虽
然很小，这一年行军路上，基本上吃饱饭。 我们这个野营训练，这一路上的艰苦，到什么程度呢?我都亲眼看到一个干部，就在那哭，“我说什么也不走了，我党员不要了!我排干部也不要了!”很多人都是，都坚持不下来!一千多人的团队，完整走下来最后不到一百人。作为一个十几岁的小孩，我坚持走到了最后，就是一种信念，我走的时候我母亲跟我讲，“一定要当五好战士!”我父亲也是老军人了，说“你当兵，争取超过你父亲!”靠着这种信念和坚持，所以我才能入伍的第一年，就当了五好战士。所以人生做任何的事情，要没有一种咬牙的精神，要没有一种一直坚持到底的这种精神，是不能成功的。 我已经讲了十几年的一个话题，坚持是企业家精神的核心。 第一个，所有的创新，所有企业家的梦想都只有在坚持当中才能得到实现。我是1988年创业的，那个时候我已经有很好的一个生活，二十多岁在部队就得了一个团职的职务，仕途很好的时候。因为那个年代同学们可能不了解，八十年代末期，九十年代初，在中国是创业的大潮，下海的大潮风起云涌。受到这种思想的影响，我也决定自己去创业，实现自己的一个梦想。我当时就选择了去做现在大家可能觉得比较恨的一个行业----房地产。那选择了这个行业，去做的时候就需要一笔注册资金。我们就跟当时大连的一个国有的公司，达成了一个协议，借给我们。但是你光有钱或者找到地还不行。得有国家计委发下去的计划指标，没有计划指标，怎么办呢?我又找到当时大连市
王健林首度解读万达轻资产模式,附河南8个万达项目近况
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万达式扩张：王健林调控下的商业地产
万达式扩张：王健林调控下的商业地产 过去的10年，是中国房地产发展史最多姿多彩、也最野蛮生长的10年。 万科、万达、金帝、合生、保利……一个又一个明星企业登场。而在无限风光的背后，中国房地产全行业也背上了暴利、导致全社会产业结构失衡的恶名。 从2010年4月的“国十条”，到2011年初的“新国八条”，过去的一年里，中国的房地产业遭遇了前所未有的严厉调控。正当中国房地产走到了转型难、疑无路的关口，王健林和他掌管的万达为我们展示了另一种生存路径。 身为亚洲最大的不动产商，万达集团董事长王健林在接受《英才》记者专访时表示：“一定要认识到这轮调控绝不是暂时的，住宅‘建了就卖’的模式已经走到头了。” 拥有全中国最多的购物中心，第一个提出商业地产、订单地产、城市综合体的概念的王健林，不否认本轮调控对于万达这样的地产企业短期来说是一个利好，“我们明显地感觉到现在资金更多地进入到商业地产。” 然而，总伴有危机感的王健林认为这是暂时现象，如果人们对房地产行业的整体预期改变了，对商业地产的购买也会审慎的。就在接受《英才》记者专访的两周前，王健林在万达内部召开了一个分析会，做了三个市场模型。第一个模型，房地产市场维持去年5.7万亿销售额的规模、不增长，这是最理想的一种;第二个模型，市场总量跌至4.5万亿，这也还算在正常范围内;第三个模型，总量掉到3万亿以下，“这就接近崩盘了”。 对未来几年中国房地产市场可能出现的系统风险，王健林的判断并不乐观：“据我的分析，中国的房地产系统性风险一定会在这五年左右爆发，我只希望能再给万达两年时间，到时候，万达持有的开业物业将超过1000万平米，租金收入大概能有六七十亿。这样一来，即使系统性风险真的降临，这些收入也足够保证我们的吃饭、还息了。” 受行业政策的影响，很多曾号称“绝不涉足商业地产”的房地产企业，纷纷改变态度。四大住宅地产巨头中，三个明确表态。万科宣布，未来持有型物业将占其20%的开发比例;金地则将在今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目;保利计划到2012年，商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%。 而一些原先就有商业地产业务的公司，更是加快了扩张步伐。中粮集团要在未来5-10年内布局20个大悦城(目前，这一数字仅为4个);华润置地在收购深国投商业置业后，又与花旗集团合作，推出两只房地产基金，希望募集5亿美元，用于投资筹建大型购物中心项目。 此前，王健林曾说过，他“唯二”防备的竞争对手是两家大央企：华润和中粮。不过，现在他似乎也并不真的把他们放在心上了：“商业地产是一个长期性行业，我不太看好国有企业。说实话，对万达真正形成竞争态势的，目前我还没有看到一个。”
万达集团董事长王健林的励志语录
万达集团董事长王健林的经典励志语录 万达集团董事长王健林的经典励志语录 1、富贵险中求!凡是成功的企业家或者卓越的企业家都接近神经病。 2、我始终有一个观点，13亿人就是最好的市场，就是我最大的依靠。13亿人穷的时候是负担，可是13亿人富了以后就是最大的市场。 3、一马当先，万马奔腾。人不可能永远都清楚，马马虎虎。 4、优秀的企业在好的时候要做坏的打算，坏的时候要做好的安排。 5、富贵险中求，敢闯敢干竞风流。 6、说我脑袋坏了我觉得不一定，从辩证法的角度讲，谷底就是爬升到起点。在谷底的时候，最需要支持。我肯定不是救世主，我只是一个有责任感和热情没有完全泯灭的企业家。 7、所谓社会企业家，就是将社会贡献当做自己的第一责任，而且努力去践行这些标准，这是我追求的。 8、我为什么一直要搞创新，就是要政府来主动找我。你要是去找它，
它牛哄哄的，要是吃拿卡要怎么办?你是给还是不给?它要是来找你就容易得多。 9、我根本不看足球的竞技水平，如果现在体育总局和足协的人还认为他们的主要工作是抓国家队，抓竞技足球，那就是大错特错了。 10、中国足球的滑坡是一个十多年的过程，想两三年就重新上去也不容易。我觉得足球能不能上去，我觉得不在现在这一批，而在于以后。 11、评价职业化是好是坏，不能以是否进军奥运会、世界杯为标准。职业足球水平的提高是质的提高，而不是哪一次进去了就成功了。我敢断言：现在的制度不改变，十年之内不可能有俱乐部养活自己。 12、中国职业足球最大的成功在于，把球迷拉回到足球场上来，使足球产业化开始进行。但最大的失误之处恰恰就是职业化解决得不好。 13、足球和生意都是我所爱，但鱼与熊掌不能兼得，做出这样的选择是痛苦的。从心里讲，并不愿意退出。 14、只有青少年真正起来中国足球才有希望，我现在说一句话，现在这批人没有指望，现在这批人完不成中国足球冲出亚洲的任务。
万达离职重臣,揭秘王健林转型和资本运作内幕
万达离职重臣，揭秘王健林转型和资本运作内幕 导读：王贵亚一直在万达金融体系中扮演着重要的角色，这是他过去两年多来做的事。从2014到2016年，王贵亚经历了整个万达金融集团的筹建，以及这家航母级公司的第四次转型决定。 这位在中国建设银行工作了30年的金融界老兵，一度曾是首富王健林亲自相中的组建万达金融集团的人选。1984年大学毕业之后，王贵亚从建设银行的基层做起，历任总行投资理财总监、投资银行部总经理、计划财务部总经理。而在被万达高薪挖角之前，王贵亚的职务是中国建设银行投资理财总监兼投资银行部总经理。 2014年初，王贵亚空降万达，任集团高级副总裁。按照王贵亚的描述，早在2013年8月，自己就有离开国有银行体制，去民营企业的打算。后经王健林主动邀请，加入万达。 王贵亚加盟的档口，正是万达面临第四次转型的重要时刻。彼时的王健林已经感受到依托商业地产的“复制”无法再支撑企业的高速增长。国际企业、大文化概念、金融与轻资产的战略思路陆续被提出，面对高增长瓶颈的万达正在极力寻求下一个突破口。 2015年中，筹备两年多的万达金融集团正式成立。在当时披露的文件中，金融集团的高管配置堪称豪华，王健林亲自挂
帅，集团总裁丁本锡担任副组长，组员包括文化集团总裁张霖、高级副总裁赵世刚、尹武海、集团副总裁刘朝辉等。而王贵亚，则是当时金融集团筹措组的组长。 王健林曾对万达的金融业务充满期待，在彼时2015年上半年工作会议中，他曾说“万达未来价值最大的就是金融板块。” 在首富的设想中，未来的万达金融，是真正的互联网+金融。王健林曾在工作报告中提出，要充分利用万达独有优势，跟万达商管、万达电商结合。通过账务商家现金流入口、健林对商户的信贷考核、发放和回收机制。并利用电商、快钱的大数据，创新信贷模式，搞线上金融。 尽管眼下市场上万达金融的声音并不大。但这家成立刚刚一年的集团公司在去年底还是交出了不错的答卷。当年，万达金融集团收入208.9亿元，完成年计划的697%。 事实上，过去多年，王贵亚始终与万达的金融事业与资本运作息息相关。在其任职建银国际董事长期间，就曾两次主导对万达商业的战略投资，建银也曾是万达商业地产的第三大股东。而在加入万达后，包括万达商业及院线的上市筹备，组建金融集团，以及几次重要的海外收购，王贵亚也皆有参与。 与两年前王贵亚加盟时类似，万达如今又走上了一个关键路口。万达商业正在筹备私有化退市，万达院线也正在试图通
万达集团2020年工作总结(全文)
万达集团2020年工作总结(全文) 首先代表集团对大家参加年会表示热烈欢迎!2020年是中国改革开放40周年，也是万达集团成立30周年，所以今年年会对万达有特殊意义。 30年前，在中国改革开放大潮的推动下，我们成立了几十个人的小企业。历经30年发展，万达现在已成为一家大型跨国企业集团。每年年会都有很多外国同仁来参加会议，工作报告也有同声传译，这些都是国际化的标志。 在中国，万达创造了万达广场就是城市中心的奇迹和独特的商业模式。前一段时间，我去广州参加万达匹兹堡医学中心国际医院签约，广州当地的万达公司让我去萝岗万达广场参观，我记得当年签约时这里就是农村，项目周边没多少居民，给我介绍情况的是一位村长。对于要不要在这里投资建万达广场，内部还有争论。因为看到规划是发展科技城，而且正在修建两条交汇的地铁，我们决定投资。现在这里完全变成了一个繁华新城区，灯火辉煌，热闹非常，萝岗万达广场也成为广州人流量排名第一的万达广场，这是万达广场就是城市中心非常好的一个例证。 在世界，我们创造了唯一一家横跨亚洲、欧洲、美洲、澳洲四大洲，处于全球领先地位的影视企业。在万达之前，还没有跨洲经营的影视企业，万达创造了世界崭新的模式。 万达30年的发展就是中国改革开放的一个缩影。可以说，没有党和政府领导的改革开放，就没有今天的万达。因此万达发自内心感谢党和政府，感谢改革开放。 2020年，万达集团在董事会正确指导下，在丁总为首的管理层和全体员工奋斗下，实现了年初预定的各项指标。对2020年工作进行总结还是那句老话，挂一漏万，年会没讲到的公司不代表工作做得不好，也不代表对你们的工作不重视。
每年的年会工作总结对我来讲既是脑力活，又是体力活。每年元旦过后，人力资源中心、财务中心把全集团总结材料给我，厚厚几大本，几天时间里我就要认真读完、再提炼写成总结提纲。 一、去年工作主要成绩 (一)全面完成工作任务 2020年，全集团资产(按成本法计算)6257.3亿元，因为去年资产转让因素，同比下降11.5%;收入实际实现2512.7亿元，我们决定将其中已签订项目转让协议、但还没办理完手续部分的370亿元收入从年度计划及统计中减去，所以万达2020年收入为2142.8亿元，完成年计划的101.6%，同比下降5.7%。其中： 万达商管集团收入376.5亿元，完成计划101%，同比增长25.9%;租金收入328.8亿元，完成计划100.7%，同比增长28.8%，连续10年租金环比增长超过20%;租金收缴率100%，连续13年创造行业大型企业世界纪录。酒店管理公司收入14亿元，完成年计划的104%，同比增长21%。开业万达广场49个(不含转让资产项目);新增持有物业452万平方米，累计持有物业3586万平方米。万达广场总客流38亿人次，同比增长19%。取得这些成绩不容易，去年很多线下企业，服务业也好，制造业也好，收入增长或绝对数都在下降。 文化集团收入692.4亿元，完成年计划的101.3%，同比增长9.2%。其中影视公司收入580.6亿元，完成年计划的103.2%，同比增长9.2%。体育公司收入88.3亿元，完成年计划的94%，同比增长22.9%。体育公司95%以上的业务来自海外，海外市场很稳定，但因为2020年是世界杯年，所以收入增长幅度大一些，这是特殊情况。宝贝王公司收入20.8亿元，完成年计划的89%，同比增长44.3%;文旅公司收入2.7亿元(不含转让文旅项目)。 地产集团收入540.2亿元，完成年计划105.8%，同比减少34.9%;回款610.4
大连万达集团董事长王健林哈佛演讲全文-14页word资料
大连万达集团董事长王健林哈佛演讲全文 2012年9月8日 各位老师、各位同学，大家下午好。不好意思，我只能讲中文。刚才托尼教授已经介绍了万达发展比较快，今天我站在这里，还是抱着诚惶诚恐的心态，因为哈佛在世界所有人的心中都是一个神圣的殿堂。实际上万达相对世界上最顶级的企业相比还有很大的差距，所以我们丝毫也不敢懈怠，但是因为托尼教授邀请我，所以我也想跟大家有一些分享。 首先我介绍万达，为什么1988年成立，到现在24年时间，发展这么快，1988年成立的时候，其实我是借了8万美金，50万人民币注册的，当时成立的公司需要100万，因为当时进入地产需要100万，我找了一个人担保，这个人收了我50万，所以我就实际上注册100万，但实际上拿了只有50万，而且借了100万的人，给我要求是五年，各每年25%的回报。不过当时能借到，能发展也是不错的，要是没有那个人借给我这个钱，也许没有今天这个企业，所以正因为这样，我的企业发展以后，从明年开始我也计划在中国推出支持创业的计划，其实在几年前我已经跟团中央四、五位知名企业家创造了一个知识青年的创业基金，不过后来我觉得还是我自己来搞更好一点，我自己准备明年再成立一个知识青年创立基金，从我自己的发展，我有这个机会。 发展这些年，我觉得之所以能走的比较快一点，关键是我认为有这么几步，算是创新也好，还是蒙对了也好。第一，赶紧走出去，全国发展，我1988年成立，1992年就走出了大连，到广州去发展，那时候是中国民
营企业，也是房地产企业第一家走出去的，那时候中国的政策还不支持企业到外地发展，我到广州去的时候，还不能给注册，说你大连企业怎么跑到这来，不能注册。可能一般人觉得算了，就回去了，后来我想毛主席说两句话，世上无难事，只要肯登攀。那就去谈，看谁愿意借给我们这个执照，谈到了广州的华晓(音)房地产公司，一年交200万，他愿意，就注册一个某某分公司，反正我来管账，就把这个事办成了，就在广州开始。从那以后，就慢慢一发不可收，现在在全国到今年会超过90个城市，现在也是民营企业当中在全国城市最多的一个企业，这一步应该说奠定了我们发展的基础，从一个地区的小公司成立一个全国性的，相对比较大的公司。 第二步，想商业地产。当时2000年前的时候，生意做的很顺，为什么要想转型，做不动产，有一件事情给我启发，当时公司在前几年，公司有两个员工，跟我们一起创业的两个员工，一个得了癌症，一个得了肝病，可能不在中国的这些人不太了解，那时候中国没有社会保障的，不像现在还有大病的保障，五种保障，养老保险、医疗保险，那时候没有保障，没有保险，你公司有钱，你就可以治他，没钱就算了。所以我当时也决定，不管花多少钱也救治这两位员工，一个花了200多万，一个人花了100多万。就给我很大的教育，我想我们公司还年轻，刚干了几年，如果再发展二十年，三十年，等我们所有人都60岁、50岁或者更多，都退休以后，员工越来越多，越老就越容易有病，到那时候有病的人多了怎么办？ 房地产一个毛病就是现金流不稳定，你拿这个项目，开盘卖的时候，先挂上去，卖完了，再需要重新买土地，再整治，可能现金流就下来了，
王健林谈万达做商业地产的八点心得
王健林谈万达做商业地产的八点心得一、解决资金 商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。万达在这方面有最深刻的教训。我们在2001年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款，贷二年期，就来做购物中心。2004年，遭遇宏观调控，短融长投的弊端就显现出来了，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，我们的资金链就变得紧张。幸亏我们的决策有前瞻性，在2004年1月开了一个总裁办公会，决定除了已开工的购物中心，暂停其它购物中心的建设，集中精力寻找长期资金管道，我们找到了一个战略投资者，拿到几十亿元，解决了问题。如果没有预见性，等到银行催债的时候再想办法，那就可能出问题了。所以我体会，做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。
二、找到人才 所有行业都注重人才，但对商业地产来说，更需要人才，因为这个行业是一个复合型的行业。大家不要以为，搞超市、搞百货的人拿来就能用，搞百货搞超市是零售思维，同单纯的房地产思维一样，都不行。做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。因此，单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合型的知识。现在中国商业地产人才非常紧张。 我举一个例子说明人才的重要性。万达在上海的五角场做了一个三十几万的购物中心，计划明年开业。请了号称世界第一的商业设计公司做设计，这家公司有120多年专门做购物中心规划的经验，全球做了几百个购物中心。开始动工后，一个偶然的机会，我请美国的托伯曼公司的总裁帮忙看看项目，他们是专门做高端购物中心的，他提出了一些修改意见，让我们有眼前一亮的感觉。可惜因为已经施工了，基本的东西不能推翻，只能做些修改。修改之后，规划和人流动线比原来更加合理。我们计算了一下，仅一项设计上的修改，可以每年增加2000万的租金。这说明懂行的人才对商业地产多么重要。所以做商业地产，没有这种既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才，是非常难的。正因为如此，万达现在几乎变成了一个学校，一些人来万达做了一两年，就有很多单位想挖他们跳槽。所以我们想，干
王健林年会内部讲话完整版
王健林年会内部讲话完整版 万达集团2013年工作总结暨2014年工作安排 董事长王健林 时间过得真快，又到一年年会。2013年中国经济增速持续放缓，GDP增幅首次低于8%。但万达集团逆势增长，取得非常好的成绩。万达规模越来越大、业务范围越来越广、大事越来越多，还是那句话，难免挂一漏万，我只能挑主要的讲。 一、2013年工作成绩 （一）超额完成全年任务 2013年万达集团资产达到3800亿元，同比增长27%；收入1866.4亿元，完成计划的104%，同比增长31%，不包括投资收益在内，预计经营净利润125亿元。万达连续8年保持环比30%以上的增速，如果2014年、2015年继续保持这种增速，那么万达将创造世界商业史上的一个奇迹：大型企业连续10年保持30%以上的增长。 商业地产公司收入1456.2亿元，完成计划的106%，同比增长32%。其中地产业务收入1262.5亿元，同比增长24.5%；回款945亿元，完成计划的101%，同比增长24%；竣工入伙845亿元，完成计划的99%，同比增长57%；新增持有物业411.9万平方米，同比增长31%，累计持有物业1703.9万平方米，继续保持全球第二。全年施工面积5179万平方米，同比增长46%，万达一家企业的施工面积接近整个欧洲施工面积的总和；新开工面积2490万平方米，同比增长117.6%；竣工面积1356万平方米，同比增长50.4%。新发展项目（含文旅项目）38个，购买土地楼面面积3747万平方米，同比增长286%；商业地产土地储备总面积7647万平方米，同比增长51.8%。土地储备大幅增加，为今后两年高增长奠定基础。 商管公司组织开业18个万达广场，租金收入85.6亿元，同比增长46%；2013年租金收缴率100%，创造万达历史和全球大型不动产企业新纪录。全世界持有物业面积500万平方米以上的大型不动产企业，平均租金收缴率只有85%，万达连续多年超过99%，2013年更达到100%，非常难得。这里给予商管公司表扬，不过也出现问题，就是今后无法再超越了。2013
王健林演讲：万达国际化
王健林演讲：万达国际化 ----WORD文档，下载后可编辑修改---- 下面是小编收集整理的范本，欢迎您借鉴参考阅读和下载，侵删。您的努力学习是为了更美好的未来！ 王健林演讲：万达国际化 非常荣幸有机会在牛津大学公开课上谈万达国际化的体会，因为时间关系，我先做一个简短演讲，剩下时间欢迎大家提问。我演讲的题目是《万达国际化》，讲四点： 国际化理由 一是做大企业规模。有些产业要做大规模，必须国际投资，特别是在娱乐、体育这些行业，国外市场比中国发达，这是万达国际化的重要原因。 二是成为国际企业。2015年有篇最牛辞职信红遍中国，一位教师在辞职信中说：“世界那么大，我想去看看”。我想借用这句话来说万达，“世界这么大，我想去闯闯”。 万达企业文化核心一直是8个字。88年创立公司时，我提出企业文化核心是“老实做人，精明做事”。那时中国刚改革开放，做生意骗子很多。我们就讲诚信，提倡“老实做人”;同时还要“精明做事”，别人骗我一次是他的错，但骗我两次就是我的错。发展几年，企业有了一定财富积累，企业文化核心又改成“共创财富，公益社会”，提倡大家共同创造财富，同时对社会做贡献。2004年，万达对企业文化做了一次全面提升，梳理总结万达的企业目标、发展宗旨、
经营原则等，提出“国际万达，百年企业”。当时知道“百年企业”是做长久的企业，但“国际万达”究竟是什么还不太清楚，所以这个口号提出后，国际化并没有马上实施，直到2012年万达才真正开始国际化，但这说明万达很早就有国际化志向。 说起万达国际化还有一个故事，好像是天意。万达最早的名字叫西岗开发公司，主要做房地产开发，92年企业搞股份制改造，觉得这个名字太土，决定改一个名。当时搞了一次企业名字有奖征集，花2000块钱在报纸上打了征名广告，大概两百人投稿，从中选出十来个，一个个介绍他们起的名字和标识，大概是第3、4位入选者提出的方案被我们采用。这就是现在的万达标识，深蓝色，由万达的拼音字母WANDA变形为海浪和航船。为什么用蓝色呢因为万达是海边诞生的企业。为什么外面要画一个圆圈呢设计者说是走向世界。我们觉得这个寓意好，就采用了，那时万达还没走遍中国呢。所以万达刚开始就有志于成为国际企业，没有这种志向和目标是不可能走到今天这一步。 三是规避经营风险。有句俗话讲，不要把鸡蛋放在一个篮子里，企业跨国发展意味着减小企业经营风险。一个国家发展得再好，经济也有调整时期，但全世界经济同时出现大调整、大萧条，这种几率是极低的。而且中国政府也鼓励中国企业全球配置资源，利用全球市场。所以从规避企业经营风险角度，我们也应该走全球化道路。 国际化战略 1、并购为主
最新房地产企业(商业地产)轻资产运营模式案例分析
房地产企业（商业地产）轻资产运营模式案例分析 主讲老师：李豪 课程简介：在房地产新环境下，房地产企业尤其是商业地产企业，背负着大量资产，同时这些变现能力差，流动性低和资产增值不大等风险。如何即不改变原有的运营和操作模式，又可以提升企业资产变现能力和提高周转率，本课程以万达、万科等房企新资产操作为研究，展开课程学习。 课程时间：1天 课程对象：房地产企业高管、项目公司高管、房地产和商业地产经营管理者等课程收益： 1、学习和掌握房地产企业进行轻资产模式运营压力和挑战； 2、重点学习和掌握万达、万科和蓝城轻资产运营模式； 3、重点掌握房地产企业（商业地产）轻资产操作要点和细则。 课程大纲： 1房地产企业轻资产模式与方向 1.1传统商业地产模式的压力与挑战 1.1.1市场竞争压力 1.1.2企业运营压力 1.1.3政策税收压力 1.1.4企业利润压力 1.2轻资产6大方向与模式 1.2.1资产金融化 1.2.2金融多元化 1.2.3风险分散化 1.2.4专业突显化 1.2.5产品标准化 1.2.6运营服务化 2万达商业地产轻资产操作模式 2.1从万达地产到万达商业 2.1.1万达轻资产三步曲
2.2万达商业运营模式 2.3万达融资模式 2.4万达资产证券化模式 2.5万达主要挑战与压力 3万科全面轻资产模式 3.1轻资产重运营，要做城市运营商 3.2商业地产运营模式 3.3万科互联网思维开发模式 3.4万科营销轻资产模式 4从绿城到蓝城的轻资产模式 4.1绿城给宋卫平重要资产 4.1.1代建 4.1.2教育 4.1.3健康 4.1.4物业 4.1.5品牌 4.2蓝城初印象：“轻资产”的宋卫平 4.3蓝城的四大业务板块 4.3.1代建 4.3.2颐养 4.3.3农业 4.3.4健康 5部分地产企业轻资产案例 5.1华润轻全覆盖商业地产轻资产模式 5.2保利轻资产模式 5.3越秀地产轻资产快周转模式 6房地产企业（商业地产）操作与要点 6.1房地产企业（商业地产）哪些重资产可以剥离 6.2房地产企业如何搭建融资平台
万达王健林：用深刻教训换来商业地产的“八大真经”
万达王健林：用深刻教训换来商业地产的“八大真经” 核心提示：商业物业管理第一重要的是商业开业之后的补充招商调整，还有机电、保安、保洁等职责。轻轻松松做不了商业地产，没有承受压力的准备做不了商业地产。即使有资金、有人才，但是怕麻烦，想潇洒就不能做商业地产。 一、解决资金 商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有2-3%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。万达（专题阅读）在这方面有最深刻的教训。 我们在2001年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款，贷二年期，就来做购物中心。2004年，遭遇宏观调控，短融长投的弊端就显现出来了，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，我们的资金链就变得紧张。幸亏我们的决策有前瞻性，在2004年1月开了一个总裁办公会，决定除了已开工的购物中心，暂停其它购物中心的建设，集中精力寻找长期资金管道，我们找到了一个战略投资者，拿到几十亿元，解决了问题。如果没有预见性，等到银行催债的时候再想办法，那就可能出问题了。所以我体会，做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。 二、找到人才 所有行业都注重人才，但对商业地产来说，更需要人才，因为这个行业是一个复合型的行业。大家不要以为，搞超市、搞百货的人拿来就能用，搞百货搞超市是零售思维，同单纯的房地产思维一样，都不行。做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。因此，单纯做零售做百货的人不一
万达王健林进入金融行业
成立金融集团 下半年要完成银行、证券、保险等三家公司的并购，加上已有的金融产业，正 式成立万达金融集团。这些并购已万事俱备，只是时间赶不上半年会发布。金融集 团成立是万达的一件大事，我对金融集团有很大期许，认为万达未来价值最大的就 是这一版块。万达文化集团的四个控股公司，现在看影视.体育、旅游都是千亿级别以上的公司，儿童娱乐要是发展得好也有希望。将来文化集团的总市值和收入跟万 达商业有得一比，其至有超过可能，但我认为万达金融将来比这两家都大。 创新发展模式 万达金融集团绝不搞传统的金融模式，如果我们走线下，每省每市开分行，再去拉存款，能竞争过儿大国有银行吗?按传统模式做，一定是既缺乏竞争力，也做不大。万达金融要充分利用万达独有优势，跟万达商管、万达电商结合，搞真正的互联网+金融。U前中国号称搞互联网金融的公司做的都不是真正的互联网金融，只是把线下业务平移到线上。即使互联网公司搞贷款，经营模式、风险控制跟传统银行也没有本质区别，不是我们真正想要的互联网+金融。 互联网+金融 我准备在下半年万达金融集团成立、互联网+金融试点启动后，做一次专门演讲，向大家全面介绍什么是万达的互联网+金融。这里先简单透露，重点有三条： 加快掌握商家现金流入口 现在万达在全国有数以十万计的商家，掌握着十儿万台收款机，但还远远不够。万达之所以做轻资产，就是要加快发展万达广场，覆盖更多城市，帮助万达电商和万达金融掌握更多商家现金流入口。我们的LI标是五年之内达到白万商家，掌握百万个现金流入口。未来我们釆用的也不是传统POS机，万达电商正在研发云POS机，准备下半年推出来，为万达做互联网+金融打下根基。 颠覆传统金融模式 万达广场95%以上是中小商家，他们普遍需要信贷支持。由于我们掌握每个商家的现金流数据，对于每个需要贷款的商家，都可以根据其现金流情况提供一个贷款额度，不需要抵押品，贷款直接发放商家。贷款回收方式也进行创新，可以不按年度、月度还款。比如将一笔一年期贷款分成若干份还款，每次收款通过云POS机自动扣款。 充分利用大数据搞线上金融 这样不仅节约成本、提高利润，而且空间无限大。如果万达发展到右万商家, 每家有100万信贷需求，万达金融就是万亿规模。届时万达广场年客流人次将达到白亿
王健林的创业历程 万达王健林的创业历程
以往的创业研究,尤其在中国,鲜有关于创业型领导行为的实证研究。青岛是中国创业活动较为活跃的地区之一。下面就为大家解开王健林的创业历程，希望能帮到你。 王健林的创业历程篇一 王健林具有很强的开拓精神和创新精神，在现代企业经营管理和房地产开发建设方面有着独到的建树。在他的带领下，万达集团经过十六年的发展，形成以住宅房地产、商业房地产为两大支柱产业的大型企业集团。翻开万达的创业史很容易发现，这是一个总能“快人半拍”的企业在大连率先从事旧城改造，在东北率先进行股份制改造，在全国率先参与足球也率先退出足球，在地产界率先开创了“订单商业地产”模式，率先尝试“房地产信托基金……总是快半拍最终让这个曾濒临破产的区办小企业成长为今天资产超百亿的地产巨头。 率先尝试旧城改造 1988年，是万达的创业元年。这一年，王健林从大连市西岗区政府办公室主任的位置上，请缨“主政”西岗区住宅开发公司，一个欠债149万元、濒临破产的企业。 此前半年，王健林刚刚从部队转业落户大连，那个时候的他对房地产行业还非常陌生，然而，这个“门外汉”却很快选择了一个同行前辈不敢或者不屑于的
项目旧城改造。“拆迁回迁问题杂、成本高，没人愿意干，我们是大连的第一个”，实际上，万达也没有别的办法，那个时候开发项目要“配额”，万达拿不到，而旧城改造能得到政府的支持，“想开多少给多少”。 在当时大连市政府南面，有一个“棚屋区”，很不雅观，领导对前来跑“配额”的王健林说就这里，你想开发多少都行!然而，回家一算成本，每平方米的造价正好是当时大连的最高房价1200元，难怪没人愿意干! “那我们就多卖几百块钱呗!”初涉商海的王健林还是决定一搏，结果大获成功。“棚屋区”被改造成大连今天著名的“北京街”，“800多套房子，一个月就卖完了，一下子挣了一千多万!” “其实也很简单，我们就是做了几点创新，一是推出130多平米的大户型，二是在北方率先设计了明窗大厅，三是采用了铝合金窗。”多年以后，王健林轻描淡写回顾当年的成功。 东北股改示范企业 尝到甜头的“开发公司”开始将改造当成自己的“主业”，当其他同行回过神来的时候，王健林已经成了改造大连旧城区的“专业户”。 “确实挣了不少，钱哗哗的来!”今天的王健林说起那个时候，依然兴奋。然
万达的轻资产模式演讲稿件
万达的“轻”资产模式 （2015年4月15日在深交所的演讲） 王健林 万达是全球领先的不动产企业，2015年持有物业面积能做到世界规模最大。围绕不动产的发展，万达也延伸到其它许多产业。基于对房地产未来发展趋势的分析，从去年开始万达进行全面转型。转型方向从空间上看，要从国内企业发展成为跨国企业；从内容上看，要从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。今天我重点讲万达的核心企业——万达商业地产的转型。 一、万达转型轻资产 1、什么是重资产，什么是轻资产 什么是重资产？万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这种模式叫重资产。 什么是轻资产？投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式，万达去年开始
研发，现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模式。 2、以轻资产为主 万达商业地产的转型方向要以轻资产为主。截至2014年，万达已开业109个万达广场，今年还要再开业26个，届时持有物业面积将超过2500万平米。今年开业的万达广场全部是重资产，因为万达广场从选址、谈判、设计、拿地到开业的建设周期3年左右，今年计划开业的项目都无法再改为轻资产。但是2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。万达现在有9000多万平方米的土地储备，其中2000多万平米规划为万达广场等持有物业，还有7000万平方米销售物业。我们定了一个目标，5年内把这7000万平米销售物业消化掉，可能5年以后，万达广场将没有重资产项目了。这意味着五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。 二、为何转型轻资产 万达的重资产不是发展得不好，也不是没有发展空间，中国的城市化还在进行，行业里模仿万达者也是众多。那为什么现在就要果断转向轻资产？ 1、扩大竞争优势 今年底万达开业的广场将达到135个，规模全球第一，足够
万达老总王健林年会上的励志演讲稿
万达老总王健林年会上的励志演讲稿励志演讲稿 王健林XX年万达年会演讲稿：互联网思维和XX年七大计划 首富王健林在XX年万达年会上的万字励志演讲稿 有两个数字，XX年收入2424.8亿元，完成年计划的101%。XX年的目标是收入2740亿元，万达电商的活跃会员人数达到1亿人。 我最关心的是首富的转型动作，一个是商业地产转型，一个是要死磕万达电商。王健林作为最土豪企业的代表，他年底放的这些狠话有很多某后信号，值得所有传统企业家引以为鉴： 1、善转型者生。万达是一个转型高手，第四次转型的方向是轻资产模式。历史上又过3次成功的转型：第一次转型是____年走出大连，万达由地方企业向全国性企业转型，突破地域局限。第二次转型是XX年，由单纯住宅向商业地产转型，这次转型创新了万达商业模式。第三次转型是从XX年开始，大规模进军文化旅游产业。 2、强化互联网思维不只是引入几个高管，而是先从高层抓起，王健林显然也经历过教训。王健林说：特别是副总裁级以上的领导，必须要有互联网思维。什么叫互联网思维?就是要敢于拥抱互联网，而不仅仅把互联网看成工具。怎样教育大家形成互联网思维?执行层要研究一个办法。 3、但是，互联网转型也不是喊口号，要拼产品力。王健林说：万达电商XX 年活跃会员人数达到1亿人，我认为是不可能完成的任务。1亿人是个什么概念，是冲击bta的概念，而且到目前为止，没看到万达电商有什么强悍的爆品。
XX年存在主要问题 (一)企业管理仍存漏洞 大歌星出现严重管理漏洞，财务系统三次预警，总经理和分管副总裁仍不改进，集团只好纪律处分。因为领导的问题，也影响到去年大歌星几千名员工的收入和奖金。 (二)工程质量出现问题 武汉积玉桥项目住宅装修质量出现问题，出现问题不怕，但武汉项目公司、商管公司，对业主反映的质量问题不够重视，没有立即返修，最后导致业主上街闹事，给万达集团造成严重负面影响。 (三)管理费用偏高 集团总部和各系统都存在管理费用偏高的问题，这是我们聘请权威第三方机构调研得出的结论。特别是一些不挣钱的部门，花钱更是大手大脚，不注意节约。去年下半年丁总裁牵头解决这个问题，我定下一条底线，今后万达管理费用的增长幅度，不得超过企业收入和净利润的增长幅度。 XX年主要工作安排 (一)XX年经营主要目标 全集团资产6100亿元，收入2740亿元。 商业地产开业26个万达广场、14间酒店。收入、租金、利润指标内部下达。 文化集团收入450亿元。其中amc收入183.8亿元。 万达院线收入和利润指标内部下达，这里不公布。
王健林
王健林 王健林，男，1954年10月24日出生于四川省苍溪县，大连万达集团股份有限公司董事长。 1970年入伍，1986年毕业于辽宁大学，同年7月进入大连市西岗区人民政府任办公室主任，1989年进入房地产行业，1993年起担任大连万达集团股份有限公司董事长、总裁至今。是中共十七大代表、第十一届全国政协常委、第十一届全国工商联副主席，兼任中国民间商会副会长、中国企业联合会副会长、中国企业家协会副会长、中国商业联合会副会长、中国慈善联合会副会长等职。 2013福布斯中国富豪榜，王健林以净资产860亿人民币问鼎中国首富。[2] 2014年12月，彭博亿万富翁指数显示，王健林的个人财富已增加63%，达到248亿美元（折合人民币1543亿元），超过印度富豪穆克什·安巴尼，荣升“亚洲第三富豪”。 中文名王健林 别名王建林 国籍中华人民共和国 民族汉族 出生地四川省苍溪县 出生日期 1954年（甲午年）10月24日 职业实业家、收藏家、慈善家 毕业院校辽宁大学党政专修班（三年制） 主要成就 2013年问鼎中国首富 2014年荣升亚洲第三富豪亚洲年度商业人物 CCTV中国经济年度人物“全球百名思想家”之一 籍贯四川省广元市苍溪县元坝镇中土乡 妻子林宁 儿子王思聪 目录 1人物生平 2主要成就 3人物评价 4轶事典故 5亲属成员 6社会活动 1人物生平 王健林 1954年，王健林生于四川绵阳，王健林的父亲王义全是参加过长征的老红军，建国后回到老家四川长期担任地方干部。[4] 1958年，4岁的王健林也跟随父母来到了阿坝州的大金县生活，王健林的小学、中学分别在大金县东方红小学和金川中学度过。1969年，14岁的王健林成为了森工局下属的营林处的职工。 1970年，在营林处工作了1年的王健林决心要参军。不过他参军的过程却还是费了一番周折。据王健林母亲秦嘉兰回忆，因为阿坝州当时不征收城市户口的青年，所以她就把王健林送回了苍溪老家，在那里上山下乡，就这样，王健林才当上了兵。在去部队前，王健林改掉了自己原先的名字王建林。[4] 1971年，吉林省集安县鸭绿江边的大山深处的军营里来了一批新兵，新兵里面有四川和辽宁抚顺的，班长去挑选新兵时，他先选2个抚顺兵，然后走到一个又小又瘦的新兵面前问他想当侦察兵吗，他没有任何犹豫的说了愿意。就这样王健林成了一名侦察兵。他很好地抓住了由对方抛过来的机会，在往后的人生中，这种不放过任何机会、勇于挑战的性格对他的成功起到了很大的帮助。 1978年，入伍8年的王健林晋升为排长，并进入大连陆军学院学习。在大连陆军学院学习期间，他多次对部队的教材提出质疑，部分质疑内容被接受而写进了教材。 1979年，王健林从大连陆军学院毕业，由于成绩优秀，留在学院的大队当参谋，后被调到学院的宣传处任职干事，负责动员学院的军士报考党政专修班。 1983年，王健林就读辽宁大学党政专修班。 1986年，毕业获得经济管理专业的学位，毕业后，32岁的王健林调任陆军学院管理处任副处长。同年，王健林选择了转业。