商业银行个人住房贷款风险管理

商业银行个人住房贷款风险管理

摘要

当前房地产市场走势扑朔迷离，而个人住房贷款业务量占银行信贷资产结构的比重日益加大，在业务快速发展的同时一些潜在的风险逐步暴露。本文从我国个人住房贷款业务的发展现状及前景出发，分析了商业银行目前关于个人住房贷款所面临的风险，并针对如何防范风险的发生提出了一些建议。

关键词：个人住房贷款；风险管理

一、我国商业银行个人住房贷款的现状

（一）商业银行间不健康竞争现象日益突出，为违约风险提前埋下隐患

在国内金融业逐渐开放的同时，商业银行之间的业务竞争已经进入白热化。一些商业银行为了抢占更多的市场份额，纷纷打起“擦边球”，有一些商业银行甚至不讲游戏规则进行恶性竞争，纷纷采取放宽贷款审批标准、减少审批流程等非正当手段争抢客户，大大提升了日后不良贷款的发生率。

（二）房产新政相继出台，宏观经济不确定因素增加，房产泡沫逐渐显现近年来，中国房地产业得到了飞速发展，但房价的过快增长也引起了人们的普遍关注。前几年，“宽松”的货币政策助推了房地产行业的迅猛发展。然而，房价的持续上升给人们带来的一种思维定势，那便是房价的上涨是必然的，房产投资的收益永远是可观的，加之商业银行个人贷款门槛的放低，很多投机者从中获得大量利益，伴随着利益驱使，许多企业尤其是中小企业经营者放下了手上的主业，纷纷投向房地产行业，为房价的上涨起到了推波助澜的作用。事实上，人们目前对于房地产投资的收益预期已过于乐观，加上大量的资金短期内流入房地产行业，顿时加剧了该行业的泡沫风险。随着国家相继出台各项房产新政，人们之前对于未来房价的预期也发生了巨大的变化，继日本及美国经历房地产泡沫之后，中国房地产是否存在同样的泡沫以及泡沫何时破灭已成为当今人们关心的焦点问题。

二、我国商业银行个人住房贷款面临的主要风险

（一）借款人的信用风险

借款人的信用风险又包括还款能力风险和还款意愿风险。

从信用风险角度来看，一方面，还款能力体现了借款人可靠的财务状况，即在正常情况下借款人具有按时足额还款的能力。另一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的变化息息相关。如果借款人经济状况严重恶化导致不能按期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，均有可能给银行造成违约损失。

还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的态度。在还款能力确定的情况下，借款人可能故意欺诈，通过伪造个人信用资料等方式骗取银行贷款，或者其财务状况发生变化，或者其抵押房屋出现负资产等情形，从而产生还款意愿风险。

（二）利率及汇率风险

个人住房贷款的期限比较长，因此，利率变动造成的风险也是个人住房贷款不可忽视的风险之一，贷款利率一般都是根据目前的经济形势和对未来经济前景的判断来确定的，但是对经济的长期预期从来不可能达到完美程度，所以也就意味着长期贷款利率总是偏离未来的市场利率，利率风险是不可避免的。当商业银行的存款利率上升时，压缩了商业银行的存贷利差，就可能导致商业银行出现亏损。而当贷款利率下降时，借款人能以更低的资金成本进行融资，必然会提前偿还贷款，从而使商业银行不能获得原先约定的利息收入，并使个人住房贷款的现金流量产生不确定性，增大了商业银行再投资的风险。汇率风险，如果市场对人民币进一步升值的预期强化，国外热钱可能会进一步流入国内房地产市场，短期内房地产市场价格可能保持相对稳定，但是潜在风险以及个人住房信贷风险都会进一步积聚一旦人民币升值到一定的幅度，国外热钱出逃，可能会引起较大的市场震动和风险。

（三）业务经营中的操作风险

从操作风险角度看，由于相关制度不够完善，或相关制度约束力不够，加上各商业银行之间激烈的竞争，商业银行有时为了扩张业务，存在放松贷款发放条件的情况。如在操作过程中，贷前调查不细致、认真，贷中审查把关不严，相关抵押登记制度不落实，贷后未认真落实贷款检查制度等。总体看来，违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，由于个人住房贷款业务流程长、环节多，

稍有不慎，造成操作失误，就可能给银行带来风险。尤其是国有商业银行，网点众多，人员也是良莠不齐，无法保证所有操作的准确性，因此容易产生操作风险。主要表现为：一是工作人员自身业务素质或思想素质不高造成的风险，有些工作人员对工作不负责任，违反工作规章及业务流程，有的甚至为了获取利益不顾后果地与借款人串通，逃避法律制度的束缚，最终给不良借款人提供了机会；二是由于商业银行普遍监督制约机制不足，以及责任认定和处罚的力度不够，使得客户经理在具体业务办理过程中，没能尽职尽责，从而产生道德风险的现象时有发生。

（四）政策风险

政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化引起市场波动，从而给商业银行带来的风险。当前，国际金融危机对世界经济的影响尚未完全消除，经济探底回升的不确定性依然存在，国内经济仍未摆脱国际金融危机的影响，贸易出口和内需依然不足。在国内房地产宏观调控政策的影响下，个人住房贷款的政策性风险将会有所加大。而政策风险属于系统性风险，来自外部，因此，单一银行通常难以避免。

（五）房地产行业风险

随着国家房地产调控政策逐步深入和房价的回落，以及商业银行房地产开发贷款的收紧，房地产开发商将面临较大的资金压力，甚至面临生存危机，其结果必然会引起楼盘纠纷，进而影响购房者的还款意愿，加大个人贷款的违约率。同时，我们不排除部分房地产开发商通过“假按揭”形式来进行融资，甚至通过“假按揭”向银行转移风险。因此，由“假按揭”行业风险将会有所抬头。

三、我国商业银行防范风险的建议

（一）完善内部治理结构

要实现银行个人住房贷款风险的可控，必须要有完善的内部治理结构，在银行内部运作体系上建立一套权责分明，平衡制约，运作有序的内控机制。在建立内控机制上，要严格建立健全法人管理体制和法人授权制度。在强化一级法人制度的同时，严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违规违纪，经营效益低的高风险机构，分行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减

少内控环节，改善内控机制的运作质量，达到防范和化解风险的目的。

（二）完善个人信用制度和资信评价系统

信用风险是商业银行发展个人住房业务面临的主要风险，因此完善的个人信用制度是商业银行发展个人住房贷款的关键。银行可以根据借款人的收入状况、职业、个人经营状况、历史信用记录等相关的个人资料建立起个人信用评估的程序和制度，利用现代电子网络技术，商业银行应适时对个人消费贷款进行管理。而且，各商业银行还应通过网络实现资源共享，这样既能够避免对同一借款人信用的重复调查，又能够防止同一借款人超越还款能力进行多头借款，对个人住房贷款实施有效的风险防范。

（三）通过保险转移风险

由于不可抗力风险的存在，各种灾害造成的财产损失，借款人的意外伤害，都会影响贷款的偿还，因此，发展个人住房贷款需要保险的有力支持，而且由保险费所形成的保险基金数额较大、来源稳定、使用周期长，因而有能力部分承担抵押贷款中的风险。目前，在银行发放个人住房贷款中已经引入了房屋保险，在此基础上有的人提出由银行和保险公司联手建立“以保单换贷款”的融资方式，即由借款人以其在保险公司的寿险、养老保险等作为质押，向银行申请个人住房贷款。

（四）加强信贷客户经理队伍建设，严把贷款准入关

个人住房贷款质量的优劣，能否发现“假按揭”，与相关一线人员工作不细致、认真，贷前调查把关不严有关。通常，一线经办人员贷前不能及时了解借款人的还款能力和个人信用，不能发现开发商的欺诈行为，才使得个人贷款出现不良情况，使得“假按揭”得以发生。因此，商业银行应加强个人信贷客户经理队伍建设和工作责任，强化贷款审批的独立性和科学性，确保个人信贷资产安全。同时，商业银行在选择个人信贷业务时，不能“饥不择食”，必须严格执行贷款准入条件，对于不符合贷款基本准入要求的个人住房贷款客户，或是受宏观调控限制的房地产开发商开发的项目，要谨慎发放个人住房贷款。

（五）加强开发商及楼盘项目管理，防止发生个贷群发性风险

烂尾楼一向是风险贷款的发源地，经过本轮国家宏观调控，对开发商无疑是“大浪淘沙”，那些综合实力较弱的开发商很有可能在激烈的竞争中处于劣势，

甚至因资金链的断裂而倒闭，其开发项目也难以为继。因此在信贷投放时更要对开发商实力进行调研和甄别，精选那些资金实力雄厚、具有良好品牌、具有资源占有与规模化竞争力、具有跨区域发展优势的房地产企业，这是防范个人住房按揭贷款风险的首要关口。

（六）关注国家宏观调控政策，严格执行国家个人住房信贷政策

商业银行要认真领会国家宏观调控政策的意图，准确把握国家金融、经济政策，特别是个人住房贷款利率政策、首付款比例政策和个人住房限购政策。在实际操作中，要特别关注借款人的购房意图，控制投资、投机需求，严禁发放多笔大额贷款和高房价贷款，控制政策风险和个人住房信贷风险。

其次,商业银行要对贷款投放进行严格的规划,控制个人住房贷款业务的过快增长,根据经济形势的变化在投放节奏和策略上不断进行调整。另外,由于各商业银行风险管控并不一样,因此商业银行要结合自身实际情况,针对国家宏观调控的各项

措施及时部署落实。

参考文献：