2003-2008年北京公开交易土地数据汇总分析-20

2003年至2008年三季度北京公开交易土地

数据汇总分析

2008年12月

目录

一、历年公开交易土地成交量、成交金额及均价变化情况............. - 4 -

1、土地成交量变化........................................................................ - 4 -

2、成交土地规划建筑面积变化................................................... - 5 -

3、土地成交总额变化.................................................................... - 6 -

4、成交土地平均楼面价变化....................................................... - 7 -

二、成交土地按照规划分类分析比较............................................................. - 7 -

1、用地性质分类............................................................................ - 7 -

2、各规划分类成交土地规划建筑面积变化情况...................... - 8 -

3、各规划分类土地楼面地价变化............................................... - 9 -

三、土地区域分类分析 ......................................................................................... - 10 -

1、城八区和郊区建筑面积供应量和楼面价分析.................... - 10 -

2、城八区和郊区住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析- 11 -

3、海淀、朝阳住宅及配套规划面积供应量和楼面价分析... - 13 -

4、其他成较量较大5区县住宅及配套建筑面积供应量和楼面价

分析................................................................................................. - 14 -

三、政策相关性分析（待完善） .................................................................... - 16 -

1、历年政策回顾.......................................................................... - 16 -

一、历年公开交易土地成交量、成交金额及均价变化情况

2003年至2008年三季度北京市公开交易共成交土地396块，土地面积3560.07万平方米，规划建筑面积4377.59万平方米，成交总金额1329.45亿元，成交平均楼面价3036.95元/平方米。

表1

1、土地成交量变化

2002年5月9日国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。国土资源部随后出文要求在2004年8月

31日前协议出让土地必须终结，一级土地市场逐渐走上公开交易。从统计图标可以看出，2006年开始土地成交面积大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地面积递增125.86％，2007年比2006年成交土地面积递增12.32％，并与2008年一季度达到成交土地面积的顶峰—531.35万平方米。

图1

2、成交土地规划建筑面积变化

和土地成交面积同步，2006年开始土地交易面积大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地规划建筑面积递增104.40％，2007年比2006年成交土地规划建筑面积递增39.38％，并与2008年一季度达到成交土地规划建筑面积的顶峰654.89万平方米。

图2

3、土地成交总额变化

2003年至2008年三季度土地公开交易成交总额1329.45亿元，其中2007年和2008年前三季度成交量占近六年成交总额的60％，经过2007年四季度成交总额激增后，2008年一季度成交总额达265.80亿元，为历年各季度的最高值。

图3

4、成交土地平均楼面价变化

从下图可以看出，2003年～2006年成交地块均价在2500元/平方米上下振幅（2006年一季度由于工体地块的成交变化交大），从2007年一季度开始进入逐步攀升阶段，于2007年四季度达4259.84元/平方米，为历年各季度最高值，并从2008年一季度开始大幅回落（成交地块的逐渐郊区化和用地性质的多样化尚未能体现）。

图4

二、成交土地按照规划分类分析比较

1、用地性质分类

为便于研究分析，把土地的规划用途，分为住宅及配套用地，商服综合用地，其它用地三类。其中住宅及配套用地包括以住宅为主，兼商业、金融、社区配套等性质用地性质；商服综合用地包括商业、办公、公寓式酒店、旅游酒店、文化

娱乐等性质用地；其它用地包括产业发展用地、科教文卫体和行政办公用地、基础设施、公共设施用地等等。近六年中，住宅及配套供应量最大，达总供应量的78％，共3507.05万平方米，办公商服及综合用地占17％，为755.28万平方米，工业及其他用地占5％，为233.78万平方米。

图5

2、各规划分类成交土地规划建筑面积变化情况

图6

如上图示，交易土地规划性质为住宅及配套的供应量历年持续呈放大状态，2007年四季度和2008年一季度达到规划建筑面积482.72万平方米和528.06

万平方米的高峰；土地规划性质为办公商服及综合的建筑面积增长趋势不明显，但也是在2007年四季度和2008年一季度达到210.72万平方米和91.49万平方米的高度；土地规划性质为工业及其他的建筑面积，尤其工业，在2008年后开始供应量放大，并在2008年三季度超过住宅和办公商服用地达125.19万平方米，主要集中在通州、大兴和顺义。

3、各规划分类土地楼面地价变化

图7

如上图示，交易土地住宅楼面价平均呈增长趋势（2006年一季度均价达7813.08元/平方米，主要由于工体4号院达11015元/平方米拉升所致，该季度成交地块仅2块）；交易土地住办公商服楼面价总体为平缓态势，近年为下降趋势。扣除2006年一季度个别项目因素，和供应量相同，2007年四季度和2008年一季度住宅楼面均价达到4494.38元/平方米和4522.61元/平方米的峰值，价、量齐达高点。

三、土地区域分类分析

北京区域分类相对准确需做版块分析，本次分析仅做趋势分析，将城八区和郊区进行比较分析，并对热点区域和供应量较大区域做进一步深入分析。

1、城八区和郊区建筑面积供应量和楼面价分析

图8

如上图示，2006年以前，城八区和郊区建筑面积供应量基本趋于同步，由于城内拆迁难度加大，房价快速上涨，以及公共交通的大幅改善等一系列因素影响，郊区供应量逐渐放大，而城八区供应量逐渐呈萎缩态势。郊区供应量也于2007年四季度和2008年一季度达354.45万平方米和383.64万平方米，大幅超过同期城八区供应量100多万平方米。

图9

如上图示，由于城八区供应量逐渐呈萎缩态势，自2003年以来，城八区和郊区成交土地楼面价差距从1500～2500元/平方米呈逐渐拉大趋势（2005年数据由于平谷成交一块现楼招拍挂土地，致使该年度平均楼面价突升）。城八区和郊区成交土地楼面价的差距拉大另一个原因是郊区在2008年前三季度大量工业用地供应关系较大。

2、城八区和郊区住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析

图10

如上图示，2004～2005年城八区和郊区住宅面积供应量基本接近，随着城内拆迁难度加大，房价快速上涨，以及公共交通的大幅改善等一系列因素影响，2006年开始郊区供应量逐渐放大，而城八区供应量逐渐平缓，至2008年度呈萎缩态势。城八区和郊区住宅面积供应量差距逐部拉大，2008年前三季度，城八区住宅面积供应量为255.37万平方米，郊区则达459.31万平方米，郊区住宅供应量约为城八区的1.8倍。

图11

如上图示，近六年，虽然城八区住宅供应量减少，郊区逐渐放大，城八区和郊区的住宅楼面价2006年后基本呈平行状态，一方面反映公共交通改善逐渐拉近之间的房价预期，另一方面可以看出，城八区的房价已和购房者的购买力比较2006年度达到了高点，而郊区相对较低的房价吸引了更多的购房者。参照图9，和城八区和郊区成交土地楼面价差距从1500～2500元/平方米呈逐渐拉大

趋势相比，住宅楼面价变化却基本平行，反映出郊区办公商服和工业及其他用地公开交易的面积逐渐增大。

3、海淀、朝阳住宅及配套规划面积供应量和楼面价分析

海淀、朝阳的住宅及配套土地在近年来公开交易的城八区土地中相对其他区县供应体量较大，按照规划建筑面积统计，占全市约30％，在此做专项比较分析。

图12

如上图示，2006年以前，海淀和朝阳住宅建筑面积供应量年度差距较小，2006年开始，朝阳和海淀供应量逐渐拉大，2006年至2008年前三季度依次差量为：80.81万平方米、164.64万平方米和150.33万平方米。结合图10可以看出，海淀和城八区综合数据相似，由于区域发展面积的限制和拆迁难度的加大，供应量逐渐呈萎缩态势，而朝阳东部、北部待开发土地面积较多，拆迁难度相对较小，加之房价的大幅攀升，供应量近三年大幅增加，2006年至2008年前三季度依次为：151.28万平方米、159.22万平方米和154.67万平方米，分别占

城八区住宅总供应量的45.06％、33.24％和60.57％。

图13

如上图示，近六年来海淀、朝阳公开交易的土地住宅楼面价互有高低，从趋势看，结合图12，楼面价和供应量呈反向关系，海淀增长幅度较大，而朝阳涨幅相对平缓，可以看出，由于海淀供应量较小，某个热点区域地块的推出对均价影响比较明显，其高幅的增长未必真实，但高成本土地的推出也反映了海淀土地出现稀缺，朝阳的供应量样本足够大，可以看出近三年左右地价趋平缓，但主要原因是较远位置地块的推出拉平了均价。

4、其他成较量较大5区县住宅及配套建筑面积供应量和楼面价分析

图14

近六年除海淀、朝阳外，丰台、通州、大兴、顺义和昌平住宅建筑面积供应量达1714.93万平方米，占全市供应量50.75％，其中顺义和大兴供应量分别达409.03万平方米和429.79万平方米，均超过海淀供应量。如图14示，近两年上述五区县供应量比较密集，占2003年以来总量的55.66％，其中顺义在2008年一季度供应量接近百万平方米，达99.38万平方米，通州在2007年四季度和2008年一季度也达到了82.26万平方米和85.80万平方米。反映出住宅开发的郊区化比较明显。

图15

如上图示，除通州外，其余四区县和全市住宅楼面价发展趋势一致（见图7），其中丰台和顺义涨幅比较明显。通州2006年以前涨幅较大，以后呈下降趋势。

四、政策相关性分析（待完善）

1、历年政策回顾

房地产市场是受宏观政策影响较大的行业之一,在此总结从02年以来国家相关部门出台的对房地产宏观调控的相关政策，结合房地产在土地公开交易方面的变化，探讨分析宏观政策与房地产投资走向的相互关系。

02年房产政策：

1、2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。核心内容：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

2、2002年8月26日，九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。核心内容：针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场供应结构不尽合理、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。03年房产政策：

1、2003年4月央行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。核心内容：提高了房地产企业申请贷款的门槛，即房地产开发

企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%且须开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款等情形；加强对个贷管理，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。

2、2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发〔2003〕18号。核心内容：认为房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。

04年房产政策：

1、2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)。核心内容：要求对“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系，因此8月31日被业界称作“大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。

2、2004年4月27日国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。

3、中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一

年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

05年房产政策：

1、2005年3月17日房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面。央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。

2、2005年3月26日国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》共有八条意见被称为“国八条”。

3、国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、把解决房价上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。《意见》强调要加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在３％以内。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

06年房产政策：

1、2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。

2、2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

3、2006年5月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，业内人士认为这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为“国六条”。

4、2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。

5、2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

6、2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。

7、2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

8、2006年7月，由建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局等六部委联合会签的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件），这份文件旨在规范外资的使用，对中国境内外资购买房屋和进入房地产业做了限制。业界称为“限外令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

9、2006年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。

10、2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。