最高人民法院民二庭关于“股东以土地使用权的部分年限对应价值作

最高人民法院民二庭关于“股东以土地使用权的部分年限对应价值作
最高人民法院民二庭关于“股东以土地使用权的部分年限对应价值作

最高人民法院民二庭关于“股东以土地使用权的部分年限对应价值作价出资,期满后收回土

地是否构成抽逃出资”的答复

最高人民法院民二庭(2009)民二他字第5号函

案件:

鞍山市人民政府与大连大锻锻造有限公司及鞍山第一工程机械股份有限公司、鞍山市国有资

产监督管理委员会加工承揽合同欠款纠纷一案

(2006)辽民二终字第314号上诉人(原审被告):鞍山市人民政府。

法定代表人:谷春立,该市市长。

委托代理人:黄硕,该市政府法制办公室工作人员。

被上诉人(原审原告):大连大锻锻造有限公司。法定代表人:于传奇,该公司董事长。委托代理人:王义庆,该公司职员。

委托代理人:王力玫,大连君广泽律师事务所律师。

原审被告:鞍山第一工程机械股份有限公司。

法定代表人:孔祥维,该公司董事长。

委托代理人:李彬,该公司法律处处长。

原审第三人:鞍山市国有资产监督管理委员会。

法定代表人:吕金秋,该委主任。

委托代理人:吴冬阳,辽宁天博律师事务所律师。

上诉人鞍山市人民政府(简称市政府)因与被上诉人大连大锻锻造有限公司(简称大锻公司)及原审被告鞍山第一工程机械股份有限公司(简称鞍山一工)、原审第三人鞍山市国有资产监督管理委员会(简称鞍山国资委)加工承揽合同欠款纠纷一案,不服大连市中级人民法院于(2006)大民合初字第17号民事判决上诉至本院,本院依法组成由审判员杨永宽主审并

担任审判长、审判员于世波、刘玉喜参加的合议庭,依法公开开庭进行了审理。市政府的委托代理人黄硕,大锻公司的委托代理人王力玫、王义庆,鞍山一工的委托代理人李彬,市国资委的委托代理人吴冬阳到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原审法院查明:大锻公司与鞍山一工存在多年的加工关系,大锻公司根据鞍山一工提供的链条规格及数量,为鞍山一工加工制作大型施工机械的履带链条。截止2005年9月,鞍山一工尚欠大锻公司加工费2,691,263.85元。该款虽经大锻公司多次催要,但鞍山一工一直未付款。

鞍山一工是1992年6月12日、同年7月12日经鞍山市和辽宁省经济体制改革委员会批准的定向募集股份有限公司。该公司根据辽政(1993)64号文件精神由定向募集转为社会募集,同年在上海交易所挂牌上市。企业总股本16500万股,每股一元。市政府作为国家股股东在鞍山一工的股份为6688.6万股(另有法人股和个人股),所占比例31.11%,其中包含鞍山一工所占土地570620平方米土地使用权作价1710万元在内,使用期限10年。1992年3月5日至2002年3月5日土地使用期届满后,企业鞍山一工申请续办了土地使用权手续。2002年3月6日至同年6月27日,国家审计署驻沈阳特派员办事处对鞍山市2000年至2001年间土地使用和土地资金管理情况审计时,发现一些违规行为,对此,该办事处作出审沈特农决(2002)3号审计决定书,认定,“2001年10月,鞍山一工向鞍山市土地管理局申请续期,由于鞍山一工在未交纳土地出让金情况下,鞍山市土地管理局为其办理了土地使用证,并向北京中天华正会计市事务所和北京市大连律师事务所出具土地出让证明,确认鞍山一工已按合同规定交纳土地出让金。上述行为与国务院(2001)15号文件《关于加强国家土地资源管理的通知》第四条不符。”据此,2003年8月29日,市政府根据审计署驻沈阳特派员办事处的决定,以鞍政发(2003)34号文件,作出整改决定为“鞍山市原土地管理局在向鞍山一工出让土地中弄虚作假,并违反发放《国有土地使用证》和向有关部门作出虚假土地出让证明,违反了国家《土地法》第55条和国务院规定。市政府决定:鉴于鞍山一工已经退市,短期内不能实现资产重组,且近期无法交纳出让金,因此,终止土地出让合同,注销土地登记,收回土地使用证。”同年9月1日,鞍山市规划和国土资源局下发鞍规国土资发(2003)230号文件,中止了鞍山一工土地使用权出让合同,鞍山一工应到有关部门办理注销土地登记,交回土地使用证。鞍山一工已按规定办理了上述手续。

原审法院认为:大锻公司依据订单为鞍山一工加工链条,双方形成加工承揽关系,鞍山一工收到大锻公司为其加工的货物后,理应向大锻公司给付加工费,其欠款未付,显属无理,应向大锻公司承担民事责任。关于大锻公司主张鞍山一工应自2004年4月21日起向其承担利息损失,因其提供证据不足,原审法院不予支持,利息计算应自双方认可的2005年10月1日起计付。对于大锻公司提出在其与鞍山一工对帐中发现另外一笔债权,鞍山一工应一并给付的请求,因该债权鞍山一工予以否认,大锻公司又未在举证期限内增加诉讼请求,该院不予审理。关于市政府是否应向大锻公司承担民事责任问题,由于市政府针对国家审计署驻沈阳特派员办事处的决定下发文件,终止了对鞍山一工土地使用权出让合同,办理注销土地登记,收回了土地使用证。其措施应属对鞍山市原土地管理避的违规行为的纠正。但市政府作

为鞍山一工的投资人之一,将作为投资的作价1710万元的土地收回后,应根据法律规定将相应的资金补足。而市政府收回土地后未能补足资金的行为,损害了鞍山一工债权人的权益,其行为构成向大锻公司承担民事责任的理由。综上,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条,《中华人民共和国合同法》第三条第二款之规定判决:一、鞍山一工于判决发生法律效力后十日内给付大锻公司加工费2691263.85元及利息(自2005年10月1日起至付清日,按中国人民银行同期逾期贷款利率计付)。逾期给付,则按中国人民银行同期流动资金贷款最高利息加倍支付迟延履行期间的债权利息。二、市政府在1710万元范围内对鞍山一工给付上述款项不足部分承担给付责任。三、驳回大锻公司其他诉讼请求。案件受理费23460元,财产保全费13970元,合计37430元,由鞍山一工负担(大锻公司已预交,鞍山一工在给付上述款项时一并付给大锻公司)。

市政府不服上述民事判决,向本院提起上诉称:原判将其收回到期土地使用权的行为,认定为违反公司法、抽逃注册资金的行为,是适用法律错误。57万余平方米国有土地经评估作价以1710万元入股,使用期限10年,就是土地使用10年需要支付的土地使用费,10年期满,鞍山一工继续使用土地则应重新评估作价,重新交付土地使用费,重新办理土地使用证。但此时鞍山一工无力支付土地使用金,无法有偿使用土地,10年期满市政府已履行完毕出资义务,依法收回土地使用权,不违背公司法,不是抽逃注册资本,市政府不应在土地价值范围内承担鞍山一工给付款项不足部分的民事责任。原判疏漏了上市之前的“招股说明书”已向社会公示的事实,即此宗土地使用期限10年已公示。庭审中又提新证据鞍山市中级人民法院(简称鞍山中院)判决书,称市政府已在1710万元土地使用费范围内承担了责任,不应再承担任何民事责任,市政府不应成为本案被告,请求二审法院依法改判。

大锻公司答辩称:按公司法规定注册资金是不能抽回的,市政府收回入股的土地即注册资金,则应补足相应资金,否则应承担相应民事责任。招股说明书中没有土地使用期限10年的记载,市政府上诉所称公示的内容是在财务账目内,没有向社会公布。市政府在庭审中提出一份鞍山中院滞后的民事判决书,证明其已在1710万元范围内承担了民事责任。那么,市政府原上诉称没有抽逃注册资金,不应承担民事责任,又举证鞍山中院判决抽逃了注册资金,应承担民事责任,是相互矛盾、存在嫌疑。提出申请调查,并请求维持原判。

本院对原审法院查明的事实予以确认。

另查明:在二审庭审期间,市政府提交一份鞍山中院的民事判决书,即(2006)鞍民三初字第182号民事判决,根据该判决市政府在入股土地价值1710 万元范围内承担了相应民事责任,并已执行完毕。

本院认为:大锻公司为鞍山一工加工链条,鞍山一工对尚欠大锻公司承揽加工费

2,691,263.85元及利息没有异议,双方承揽加工合同法律关系成立,鞍山一工应予承担偿还所欠加工费用及相关利息的义务,原判正确。对于市政府是否在抽逃注册资金范围内承担相应民事责任一节,因作为股东的市政府在公司即鞍山一工设立时投入的570620平方米土

地使用权作价1710万元所对应的具体年限确定为10年,市政府虽然收回了土地使用权,但该土地使用权在投入的10年期限内的价值已经为公司所享有和使用,且该部分价值也已经凝结为公司财产,市政府事实上无法抽回。收回土地使用权,并不是抽逃注册资金,是10年使用期满后正常的收回行为,并不违法,也无须履行公示程序。故市政府不应在1710万元范围内对鞍山一工给付欠款不足部分承担给付义务。即应依法改判鞍山市政府对本案不承担民事责任。至于市政府上诉所提鞍山中院已提前判决生效并执行完毕该笔债务,市政府已承担了相应民事责任的理由,因本院已明确市政府收回土地使用权的行为不构成抽逃注册资金,不承担民事责任,故该上诉理由已无必要。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一项第二款之规定,并经本院审判委员会讨论决定,判决如下:

一、维持大连市中级人民法院民事判决第一项,即鞍山第一工程机械股份有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付大连大锻锻造有限公司加工费2,691,263.85元及利息(自2005年10月1日起至付清之日止,按中国人民银行同期逾期贷款利率计付)。

二、维持大连市中级人民法院民事判决第三项,即驳回大连大锻锻造有限公司其他诉讼请求。

三、撤销大连市中级人民法院民事判决第二项。

如果鞍山第一工程机械股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23,460元,财产保全费13,970元,合计37,430元,由鞍山第一工程机械股份有限公司负担(大连大锻锻造有限公司已预交,鞍山第一工程机械股份有限公司在给付上述款项时一并付给大连大锻锻造有限公司)。

本判决为终审判决。

审判长杨永宽

审判员于世波

审判员刘玉喜

二O 一0年四月六日

书记员白曦

土地使用权出让最高年限按下列用途确定

土地使用权出让最高年限按下列用途确定: (1)居住用地七十年; (2)工业用地五十年; (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (4)商业、旅游、娱乐用地四十年; (5)综合或者其他用地五十年。 ———摘自国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 物权法草案规定:“建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权消灭。”这意味着,建设用地使用权一次取得并非永远使用,它是有年限的。据央视一项调查显示,被调查人当中有40%的人并不清楚住宅土地使用年限到底有多久;85%以上的人并不清楚住宅土地使用年限从什么时候开始计算。其实,我们购买房屋只是拥有了房屋所有权和土地使用权。房屋所有权没有期限,而房屋下面的土地使用权有期限。这就是目前很难解决的一对矛盾。 土地使用权期满以后,房子怎么办?北京市人大代表、金诚同达律师事务所律师提出了两种办法:一是如果是社会公共利益需要,国家收回土地使用权,而且连地上的建筑物也收回的话,由国家按有关规定补偿;二是如果不是社会公共利益需要,房子还可以继续使用,但得续交土地使用费。 物权法草案仅仅规定了建设用地使用权消灭时,要办理注销登记,收回产权证书,但是对于附着于地面的建筑物、附着物却没有规定其权利的归属。中国人民大学法学院教授杨立新指出这些还需要进一步修改和完善。 物权法草案中提到,在土地使用权到期前一年可以续期,但是有不少人存在这样的疑虑:房子现在的土地出让金是由开发商来交,那么期满后,出让金是由开发商来交还是业主自己出,也许开发商到时都找不到了。如果由业主自己出,得出多少?

对此,中国社会科学院法学所陈苏则的观点是,现在明细土地使用权出让金多少为时尚早,毕竟70年以后的房屋、土地等相关物价目前无法预知。 物权法草案第一百五十五条规定:“建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期,除因社会公共利益需要收回该土地的外,出让人应当同意。建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当按照约定支付出让金;没有约定或者约定不明确的,按照国家规定确定。” 在全国人大常委会审议物权法草案时,贺一诚委员提出,住宅用地使用权年限,现在一般是70年,有房产的人都比较敏感,70年以后房产怎么办?如果有的人忘了申请续期怎么办?如果高层大厦有一部分人申请了,有一部分人没有申请,怎么办?出让人有责任在届满一年前通知有关使用权人,让其申请续期。 由于房屋是土地上的附着物,应当遵循地随房走的原则,那么现在要明确的一个问题就是土地使用权到期了之后应当如何处理的问题了. 关于这一点,目前还没有明确的规定. 住宅土地使用权到期是否需要支付相关费用的问题,关系到广大居民切身利益。全国人大常委会进行第六次审议的物权法草案取消了以前草案中的有关需要支付费用的规定。 关于建设用地使用权的续期问题,草案五次审议稿规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。“建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。” 审议过程中,全国人大常委会组成人员对“自动续期”的规定普遍表示赞成。同时,有的常委会委员提出,住宅建设用地续期后住户还要支付土地使用费,这样规定是否合适,建议进一步研究。

第二章货币的时间价值

第二章货币的时间价值学习建议:一、货币时间价值的概念1、定义货币时间价值(TVM)是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值,也称资金的时间价值。西方学者观点马克思的观点 2、货币时间价值的内涵货币时间价值是没有风险报酬率和通货膨胀条件下的社会平均利润率,是公司资金利润率的最低度。公司金融中的TVM不是针对风险和通货膨胀因素的投资报酬率,它只是投资在时间上得到的回报,没有任何风险。单纯的货币时间价值率在现实生活中并不容易表现,即使是银行存款利率,也包括通货膨胀率。 3、货币时间价值的表现形式相对数: 时间价值率比较: 存款利率、贷款利率、债券利率、股利率绝对数: 时间价值额二、货币时间价值的计算表示不同时期的货币时间价值的两个概念现值 P:一定量货币在“现在”的价值,也暗指投资起点的本金。终值F :一定量的货币投资一段时间后的本金和时间价值之和。终值和现值是相对的。货币时间价值的计算有:单利终值与现值复利终值与现值年金终值与现值(一)单利终值与现值单利是指只对借贷的原始金额或本金支付(收取)的利息。我国银行一般是按照单利计算存款利息的。 在单利计算中,设定以下符号: P——本金(现值); i——利率; I——利息; F——本利和(终值); t——时间。 1.单利终值:是本金与未来利息之和。其计算公式为: F=P+I=P+P ×i×t=P(1+ i×t) 比较概念:贴现值由终值求现值,称为折现,折算时使用的利率称为折现率。贴现值的计算公式为: P=F-I

=F-F×i×t=F(1-i×t)单利终值计算举例例1:将100元存入银行,利率假设为10%,一年后、两年后、三年后的终值是多少?(单利计算)一年后:100×(1+10%)=110(元)两年后:100×(1+10%×2)=120(元)三年后:100×(1+10%×3)=130(元)单利终值公式: F= P(1+ i×t) F=P+I=P+P×i×t=P(1+ i×t) 例2:甲某拟存入一笔资金以备三年后使用。假定银行三年期存款年利率为5%,甲某三年后需用的资金总额为34500元,则在单利计息情况下,目前需存入的资金为()元。 A.30000 B.29803.04 C.32857.14 D.31500 【答案】A 贴现值计算举例某公司有一张带息的商业汇票,半年后到期, 到期值为100万,若企业急需资金,现将商业汇票到银行贴现,年贴现率是5%,问这张商业汇票的现值是多少? (二)复利终值与现值复利,就是不仅本金要计算利息,本金所生的利息在下期也要加入本金一起计算利息(利息资本化),即通常所说的利滚利。在复利的计算中,设定以下符号: F——复利终值; i——利率; P——复利现值; n——期数。 1.复利终值复利终值是指一定数量的本金在一定的利率下按照复利的方法计算出的若干时期以后的本金和利息。复利终值的计算公式为: F=P×(1+ i)n 复利终值公式中,(1+ i)n 称为复利终值系数,用符号(F/P,i,n)表示。举例 2.复利现值

(整理)土地使用权年限对房地产价格的影响(萧振杰 41206130)

土地使用权年限对房地产价格的影响 萧振杰200941206130 09工程管理 摘要:在当今这社会主义的市场经济下,土地能够使用的年龄多少对于价格的影响可以说是息息相关的,来决定购买者是否对这房地产感兴趣的重要标准之一。哪么土地使用权年限的对其价格有什么样的影响;还有对土地使用年限的界定又是怎么样呢?土地使用权年限的存在问题。对于这些问题,笔者在下面作出自己的观点分析。 关键词:土地使用权年限房地产价格 Abstract: in today's socialist market economy, to be able to use the land for the influence of age how much prices can be said to be closely linked, to decide whether to real estate buyers are interested in this one of the major criteria. What? The land use term for the price to have the kind of influence; And land use fixed number of year of the definition of what is? For these problems, the author made his point in the analysis. Keywords: land use term real estate prices 一、土地使用权限年限的界定 土地使用年限最高70年据市国土部门有关人士介绍,土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算,即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定: 住宅用地(也就是人们常说的商品房用地):全国统一执行的土地使用年限为70年; 工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区):全国统一执行的土地使用年限为50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;商业、旅游、娱乐用地:全国统一执行的土地使用年限为40年; 综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。

第五章 货币的时间价值理论利率

一、单项选择题(下列题目中,只有1个答案正确,将所选答案的字母填在括号内。每题1分) 1.在物价水平上涨的条件下,要保持实际利率不变,应将名义利率()。 A.保持不变 B.调高 C.调低 D.不确定 2.某投资者购入A公司股票,买入价格为50元,持有一年后分得现金股利5元,该投资者在分得股利2个月后以60元卖出该股票,则该投资者的持有期收益率为()。 A.30% B.40% C.20% D.10% 3.已知一年期、两年期的定期存款利率为2.25%,2.40%,则第二年的远期利率为()。 A.2.25% B.2.40% C.2.325% D.60% 4.在利率决定理论中,强调投资与储蓄对利率决定作用的是()。A.可贷资金理论B.马克思的利率决定理论C.实际利率理论D.凯恩斯的流动性偏好理论 5.当出现“流动性陷阱”时,货币供给增加会导致利率()。 A.不变 B.下降 C.上升 D.不确定 6.假设某公司借银行贷款100万,年利率15%,期限为三年,按年单利计息,则到期后应付的本利和为()。 A.145万 B.100万 C.152万 D.150 7.假设同上,复利计算,则到期后应付的本利和为()。 A.145万 B.100万 C.152万 D.150万 8.债券面值为1000元,票面利率为10%,期限为10年,每半年付息一次,投资者以1050的价格购入该债券。如果投资者持有一年后以1100元卖出该债券,则该债券的持有期收益率为()。 A.7% B.14% C.10% D.16% 9.市场分割理论的一项假设认为不同期限的债券()。 A.可以相互替代 B.不可以相互替代 C.完全可以相互替代 D.不确定10.某年的预期通货膨胀率为6%,名义利率为10%,则实际利率为()。 A.4% B.16% C.10% D.6% 二、多项选择题(下列题目备选项中,有2个或2个以上正确答案,将所选答案的字母填在括号内,错选、多选、少选均不得分。每题2分)1.债券的到期收益率取决于()。

土地使用权期限届满后建筑物归属问题

根据相关法律规定,土地使用权期满后,其上的建筑物及其他 附着物的所有权的处理分以下情况:、住宅建设用地使用权期满后,自动续期。在这种情况下,其1 上的建筑物及其他附着物的所有权不发生变动,依旧由原所有人所有;、非住宅建设用地使用权期满后,土地使用者如果需要继承使 2如果该续用土地,应当至迟在该土地使用期限届满前一年申请续期。否则该土地上的建筑物所有权不发期申请获得批准,除非另有约定,生变动,仍由原所有权人所有;、非住宅建设用地使用权期满后,土地使用者未申请续期或者 3 除非另有约虽申请续期但未获批准,该土地使用权由国家无偿收回,否则其上的建筑物也归国家无偿所有或者国家适当的补偿后归国定,家所有,原所有人丧失对该建筑物的所有权。有关这个问题还没有出现,由于我国实行商品房政策时间不久,专家已提出,国家要研究土地使用权年限满后的房产问题。相关法律依据:《物权法》 第十二条:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。

第一百四十八条:建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前1 应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及收回该土地的,其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。第一百四十九条:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。 该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。《城市房地产管理法》第二十二条的规定,土地使用权期满后,无论是自动续期,还是经批准续期,都应按规定交纳土地使用权出让金。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》其他附着土地使用权及其地上建筑物、第四十条土地使用权期满,并依照土地使用者应当交还土地使用证,物所有权由国家无偿取得。规定办理注销登记。需要续期土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。第四十一条 支付土地使用权出的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,让金,并办理登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修正) 第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会

第二章货币的时间价值与风险()

第二章 货币的时间价值与风险 重点:复利计算,年金概念及其计算,风险 第一节 货币时间价值 一、货币时间价值的概念 举例:今天100元年 年1%6=i 106元 现值 终值 本金 本利和 差额6元→利息 概念:是指一定货币由于时间因素而形成的差额价值。 实质:资金被使用,参与劳动 表现形式:利息、股息、债息等等 表示方式:?? ???=利息绝对值货币时间价值额利息率相对值本金 增值额资金时间价值率)()( 0V —现值 n v —终值 I —利息额 i —利率 n —期数 二、货币时间价值的计算:(一次性收付款项) (一)单利及其计算 单利:在规定的期限内,仅对本金计息,对本金产生的利息不计算。(计息基础不变) 1、i n V I ??=0 2、)n i 1(v V 0n ?+?=

3、i n 11V V n 0?+?= 例:3年后100元,年利率为9%,现在存入银行多少钱? (二)复利及其计算 复利:在规定的期限内,每期均以上期末的本金和为基础计算利息。(利上加利,利滚利) 1、复利终值:)i 1(V V 01+?= n n i V V )1(0+?= (n V /0V ,i,复利终值系数) 例:某人将1000元存入银行,定期3年,年利率为10%,按复利计算,银行到期激昂 付给他 多少钱? 2、复利现值: n n i V V )1(10+?= (n i ) 1(1+查1元复利现值系数表) 例: 3、复利利息: 复利利息=终值—现值 =n 0)i 1(V +?-0V (三)年金及其计算(复利计算的一种特殊形式) 1、年金:等期等额收付的系列款项(R ) 如:折旧、租金、工资等 ??? ????→收付年金期末以后某一时点开始递延年金:是指第一期续收付永续年金:无限期的连 :每期期初即付年金(先付年金)年金的基本形式:每期期末普通年金(后付年金)不同按年金每次收付时点的2、普通年金的计算

第五章 货币的时间价值

第五章货币的时间价值 第一节货币的时间价值及其在项目投资评估中的意义 一、货币时间价值的概念 在现实的经济活动中,一项投资活动的周期有长有短。如果投资活动的周期很短,就可以将现金流人与现金流出简单计算得出投资的经济效果。但是,大多数投资活动持续的时间较长,如5年、10年、20年,甚至更长的时间,对投资者来说,投资活动表现为一个时间上有先有后的现金流量序列。此时要客观地评价投资项目的经济效果,不仅要考虑现金流出与现金流人的数额,还必须考虑每笔现金流量发生的时间,即考虑货币的时间价值。 所谓货币的时间价值,是指因时间而引起的货币资金所代表的价值量的变化,即现在一单位货币资金代表的价值量大于以后任何时间同一单位货币资金代表的价值量。货币的价值随收入或支出的时间不同而有所不同。例如,今天收到的l 000元,显然要比两年后收到的l 000元更值钱。这种随着时间而出现的货币价值上的差异,与货币投入到商品生产周转中而引起的价值增值及人们消费的时间偏好等因素有关。了解货币的时间价值,对于项目投资评估至关重要。下面举一个简单例子说明,在两种农用设备的取舍上,是否考虑货币时间价值对决策结果影响很大。 例5—1:某农用设备甲购置安装需用2000元,在其10年的寿命期内,预期每年有100元的年运行费用。另一台农用设备乙则需用1 000兀,在其10年的寿命期内每年的运行费用为200元。若考虑时间价值为零,以及考虑时间价值为10%(即利率为10%),那么应如何进行选择呢(见表5—1)? 如果不考虑货币时间价值,即货币时间价值为零,两种方案的总成本完全相同。但货币的时间价值不可能为零,在时间价值为10%的条件下,设备乙的总成本要低(2 614.35 - 2 228.90=385.45元)。在其他条件相同的情况下,显然购置设备乙为好。

土地使用权有摊销年限吗

土地使用权有摊销年限吗 摊销 常见的摊销资产如大型软件、开办费等无形资产,它们可以在较长时间内为公司业务和收入做出贡献,所以其购置成本也要分摊到 各年才合理。 摊销期限一般不超过10年,与折旧一样,可以选择直线法和加 速法来摊销无形资产。从金额上看,一般情况下,摊销的费用相对 于折旧费用要小很多,也就是说,大多数公司固定资产要远远大于 无形资产,因此摊销和折旧一般会放在一起披露而不加区分。 1、外购的土地使用权作为无形资产单独核算,按要求计提摊销。 2、企业在外购的土地上构建厂房、办公楼等自用固定资产时, 在资本化期间内,相应的土地使用权的累计摊销计入构建固定资产 的入账价值,即计入“在建工程”,待完工后停止资本化,土地使 用权仍作为无形资产核算,计提的累计摊销一般计入管理费用里。 3、企业将自用的厂房、办公楼等出租,作为投资性房地产核算时,其占用的相应的土地使用权也应转入投资性房地产,因为出租 的土地使用权也是作为投资性房地产核算的。 5、外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之 间进行分配,建筑物作为固定资产核算,土地使用权作为无形资产 核算;难以合理分配的,应当全部作为固定资产。 6、企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 7、企业取得的建筑物的时候购买价款包含土地使用权的价值, 但是这个价值无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的,

那么土地使用权的价值随同建筑物计入固定资产,以后土地使用权的价值会随着这个固定资产计提折旧。 8、企业取得的土地使用权作为无形资产核算的,那么要计提摊销,当月增加当月开始计提摊销,当月减少当月不计提摊销。(无形资产章节讲到的需要计提摊销的情况) 9、企业单独计价计入固定资产核算的,那么不需要计提折旧。

第2章资金时间价值

第2章资金时间价值 一、本章习题 (一)单项选择题 1.若希望在3年后取得500元,利率为10%,则单利情况下现在应存入银行()。 A.384.6 B.650 C.375.6 D.665.5 2.一定时期内每期期初等额收付的系列款项称为()。 A.永续年金 B.预付年金 C.普通年金 D.递延年金 3.某项永久性奖学金,每年计划颁发 50 000元,若年利率为 8%,采用复利方式计息,该奖学金的本金应为()元。 A.625 000 B.605 000 C.700 000 D.725 000 4.某项存款年利率为6%,每半年复利一次,其实际年利率为()。 A.12.36% B.6.09% C.6% D.6.6% 5.某企业从银行取得50000元贷款,10年期,年利率12%,每年末等额偿还。已知年金现值系数(P/A,12%,10)=5.6502,则每年应付金额为()元。 A.8849 B.5000 C.6000 D.2825 6.在普通年金终值系数的基础上,期数加l、系数减1所得的结果,在数值上等于()。 A.普通年金现值系数 B.即付年金现值系数 C.普通年金终值系数 D.即付年金终值系数 7.以10%的利率借得50000元,投资于寿命期为5年的项目,为使该投资项目成为有利的项目,每年至少应收回的现金数额为()元。 A.10000 B.12000 C.13189 D.8190 8.下列各项中,代表即付年金现值系数的是()。 A.〔(P/A,i,n+1)-1〕 B.〔(P/A,i,n+1)+1〕 C.〔(P/A,i,n-1)-1〕 D.〔(P/A,i,n-1)+1〕 9.当银行利率为10%时,一项2年后付款800万元的购货,若按单利计息,相当于第一年初一次现金支付的购价为()万元。 A.451.6 B.500 C.800 D.480 10.普通年金现值系数的倒数称为()。 A.复利现值系数 B.普通年金终值系数 C.偿债基金系数 D.资本回收系数 11.大华公司于2010年初向银行存入5万元资金,年利率为8%,每半年复利一次,则第10年末大华公司可得到本利和为()万元。 A.10 B.8.96 C.9 D.10.96 12.在下列各资金时间价值系数中,与偿债基金系数互为倒数关系的是()。 A.(P/F,i,n) B.(P/A,i,n) C.(F/P,i,n) D.(F/A,i,n)

财务管理习题及答案-第五章

第五章 练习三 [目的]练习货币时间价值的计算。 [资料与要求] 1.年利率12%,每月复利一次,其实际利率是多少年利率10%,若每季度复利一次,其实际利率是多少 2.现金1000元存入银行,经过10年后其复利终值为2000元,其年利率是多少若要使复利终值经过5年后变为本金的2倍,每半年复利一次,则其年利率应为多少 3.如果你购买了一张四年后到期的票据,该票据在以后四年内的每年年末向你支付3000元,而该票据的购买价格是10000元。那么这张票据向你提供的年利率是多少 4.在一项合约中,你可以有两种选择:一是从现在起的5年后收到10000元;二是从现在起的10年后收到20000元。在年利率为多少时,两种选择对你而言是没有区别的 5.年利率为8%时,10年期的复利终值及现值系数是多少年利率为5%时,20年期的年金终值及现值系数是多少 6.现借入年利率为6%的四年期贷款10000元。此项贷款在四年内等额还清,偿付时间是每年年末。 ①为在四年内分期还清此项贷款,每年应偿付多少②在每一笔等额偿付中,利息额是多少本金额是多少7.你在第10年年末需要50000元。为此,你决定在以后10年内,每年年末向银行存入一定的货币额。若银行长期存款的年利率为8%,则你每年应存入多少钱才能在第10年年末获得50000元假定把存款时间改为以后10年内的每年年初外,其他条件相同,则你每年必须存入多少钱才能在第10年年末获得50000元 答案: 1.1)实际利率=(1+12%/12)12-1=%; 2)实际利率=(1+10%/4)4-1=% 2.1)1000*(1+r)10=2000 (1+r)10=2查复利终值系数表, 采用插值法计算r=%; 2)1000*(1+r/2)10=2000 (1+r/2)10=2查复利终值系数表, 采用插值法计算r=%;

目前国家对土地使用年限的划分一般分为

目前国家对土地使用年限的划分一般分为:居住用地最高70年;工业用地50年;教育、科技、文化、体育用地50年;商业、旅游、娱乐设施用地40年;综合或者其他用地50年。这也就意味着70年产权公寓,尽管名为公寓,其用地性质依旧为住宅类产品,而非商业用地,而40年产权公寓,则属于商业用地性质,也就是我们常说的酒店式公寓。酒店式公寓往往位于城市中心地段,周边配套好、物业服务好、购买后租金回报率高已经成为公认的事实。然而,对于一些打算自住的购房者来说,购买这类公寓面临的问题也不少。由于70年产权的是住宅用地,50年产权的则是商业用地,日常水电费收取时,40年产权公寓则是按照商业用地收取,费用要比住宅多很多。此外,在二手房交易时,40年产权公寓的营业税、个人所得税、契税也比70年产权住宅要高。因为有些产权属性不明,因此在房贷、落户等问题上40年产权公寓也可能存在争议。 70年40年产权各自都是按照批地的时间分别是70年和40年,至于是不是到期就搬走呢,目前按国家特权法的规定,使用年限到期后,房子还是您的,只是地到了年限,所有有3种可能,1.如果房子不是危房,你可以继续住下去.2.有可能向国家交一部份土地出让金.3.或是拆迁 目前北京还没有这种问题的存在,一般的房子都住不了这么长时间,要不就拆迁了,要不就自己换大房子了。国家规定是满70年后,在交契税就可以了。 房产是私有的,是永久的,但是有合理使用年限,有使用期的是土地,商住50年,居住70年,70年后根据房屋现状可以使用的年限,补交可以使用年限的土地出让金,直到房屋不能继续使用,但是你要想,现在建筑的更新速度,哪里有70年的房屋,早就是危房改造了,再说买房子的都是三四十岁,谁能活70年以后? 五一前拿到新房的房产证,让在北京中关村工作的李敏新大喜过望。但仔细研究了一番刚到手的房本后,新的烦恼出现了———“房产证上说,房子的土地使用权到2073年就到期。那么,70年后我的房子该怎么 办?” 急忙上网查阅相关的法律规定,李敏新发现,5月1日出台的《北京市国有建设用地供应办法(试行)》中提及了自己所关心的问题。《办法》第二十五条规定:土地有偿使用期限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请,未申请或者申请未获批准的,期满后的土地使用权由政府无偿收回。“届满”、“未获批准”、“无偿收回”……这些字眼让李先生更加担心自己房子的命运。记者就此问题采访了北京市国土资源局的相关人员。一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者:“这个问 题,我国目前还没有法律明确规定要如何解决。” 据这位工作人员介绍,《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定,居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。他认为,70年的土地使用权期满后,土地收归国有,而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补交土地出让金。“我个人认为,再次申 请的期限可以和第一次申请一样,也是70年。” 中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰告诉记者,从全球范围来看,有些西方国家的土地使用权是没有期限的,所以不存在这个问题;而另一些规定土地使用权期限的国家则采取到期后,由政府收回 土地和地上的房屋,给予差价补偿的方式。

建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理

建筑剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不一致时的处理 一、住宅房地产 1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限,根据《物权法》149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”因此本次评估按建筑物剩余经济寿命确定收益年限。 2、建筑物剩余经济寿命小于土地使用权剩余年限,参照非住宅房地产同类情形确定。 二、非住宅房地产 1、建筑物剩余经济寿命大于土地使用权剩余年限 ①土地出让合同约定无偿收回建筑 根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限,且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产,收益价值应为按收益期计算的价值”。 经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》,合同中约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物。因此,本次评估按照土地使用剩余年限确定收益期限。 ②土地出让合同未约定无偿收回建筑 根据《房地产估价规范》中采用收益法测算相关规定“建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限,且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产,收益价值应为按收益期计算的价值,加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值”。 经查阅估价对象所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》,合

同中约定“由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施,并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予土地使用者相应补偿”。因此本次评估收益期限为土地使用剩余年限,收益价值应为按收益期计算的价值,加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。收益期结束时建筑物剩余价值计算公式为:建筑物在收益期结束时的价值=价值时点建筑完全重置价×(1+建筑物价指数)收益期年限×建筑成新率/(1+建筑报酬率)收益期年限其中:建筑成新率=[1-(1-R)×t/N]×100% R=建筑残值率;t=收益期结束时实际已使用年限;N=建筑经济寿命 (设定商业用房,在价值时点建筑经济寿命50年,已使用8年,剩余42年;土地使用年限40年,已使用10年,剩余30年) =3500×(1+2.0%)30×(1-38/50)/(1+7.5%)30 =3500×1.8114×0.24/8.7550 =173.79元/平方米 估价对象建筑为钢混一等结构,根据苏州市住房城乡建设局《关于确定2015年度苏州市房屋基本重置价格的通知》(苏住建房[2015]6号),基本重置价为2300元/平方米,残值率为0。考虑基础设施费、配套设施费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等,经测算,本次评估建筑物完全重置价取3500元/平方米。 建筑物价指数根据近年来同类CPI指数,确定环比增长率为2.0%。 建筑报酬率采取安全利率加风险调整值法确定。安全利率是指无风险投资的收益率,选取中国人民银行2015年10月24日公布的五年期定期存款年利率2.75%作为安全利率。目前在当地房地产投资存在一定风险,综合分析该市社会经济发展和房地产市场状况对房地产投资的影响程度,以及投资该对象的风险性、流动性、管理的困难性出发,考虑到通货膨胀等因素,确定风险调整值为4-5%,由此求

第二章 货币时间价值习题

第二章货币时间价值与风险分析 一、单项选择题 *1.为在第5年获本利和100元,若年利率为8%,每3个月复利一次,求现在应向银行存入多少钱,下列算式正确的是()。 (A) (B) (C) (D) 2.甲方案在三年中每年年初付款500元,乙方案在三年中每年年末付款500元,若利率为10%,则两个方案第三年年末时的终值相差()。 (A) 105元 (B) 165.50元 (C) 665.50元 (D) 505元 3.以10% 的利率借得50000元,投资于寿命期为5年的项目,为使该投资项目成为有利的项目,每年至少应收回的现金数额为()元。 (A) 10000 (B) 12000 (C) 13189 (D) 8190 4.投资者由于冒风险进行投资而获得的超过资金价值的额外收益,称为投资的()。 (A)时间价值率 (B)期望报酬率 (C)风险报酬率 (D)必要报酬率 * 5.一项500万元的借款,借款期5年,年利率为8%,若每年半年复利一次,年实际利率会高出名义利率()。 (A) 4% (B) 0.24% (C)0.16% (D) 0.8% 6.企业某新产品开发成功的概率为80%,成功后的投资报酬率为40%,开发失败的概率为20%,失败后的投资报酬率为-100%,则该产品开发方案的预期投资报酬率为()。 (A) 18% (B) 20% (C) 12% (D) 40% 7.表示资金时间价值的利息率是()。 (A)银行同期贷款利率 (B)银行同期存款利率

(C)没有风险和没有通货膨胀条件下社会资金平均利润率 (D)加权资本成本率 8.投资者甘冒风险进行投资的诱因是()。 (A)可获得投资收益 (B)可获得时间价值回报 (C)可获得风险报酬率 (D)可一定程度抵御风险 9.从财务的角度来看风险主要指()。 (A)生产经营风险 (B)筹资决策带来的风险 (C)无法达到预期报酬率的可能性 (D)不可分散的市场风险 10.当银行利率为10%时,一项6年后付款800元的购货,若按单利计息,相当于第一年初一次现金支付的购价为()元。 (A) 451.6 (B) 500 (C) 800 (D) 480 11.某企业拟建立一项基金,每年初投入100000元,若利率为10%,五年后该项资本本利和将为()元。 (A) 671600 (B) 564100 (C) 871600 (D) 610500 12.假如企业按12%的年利率取得贷款200000元,要求在5年内每年年末等额偿还,每年的偿付额应为()元。 (A) 40000 (B) 52000 (C) 55482 (D) 64000 *13.若使复利终值经过4年后变为本金的2倍,每半年计息一次,则年利率应为()。 (A) 18.10% (B) 18.92% (C) 37.84% (D) 9.05% 14.下列各项年金中,只有现值没有终值的年金是()。 (A)普通年金 (B)即付年金 (C)永续年金 (D)先付年金 15.从第一期起、在一定时期内每期期初等额收付的系列款项是()。 (A)先付年金 (B)后付年金 (C)递延年金 (D)普通年金

取得土地的方式有哪些,使用年限有什么规定-

取得土地的方式有哪些,使用年限有 什么规定? 划拨国有土地使用权,出让国有土地使用权。土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。 土地有国有土地和集体土地两种类型,不同的土地类型有不同的取得方式。那么,取得土地的方式有哪些?土地使用年限有什么规定?土地的取得方式和使用年限有什么关系? 一、获得土地的方式有哪几种 1、划拨国有土地使用权 土地使用权划拨:是指经人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿安置等费用后,交付其使用,或者无偿交付其使用的行为。 2、出让国有土地使用权

是指国家将国有土地使用权,在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让金:是指出让的土地使用权价格。 3、国家出资、入股国有土地使用权 是指国家以一定年限的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有,可以依照土地管理法律法规,关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。 4、国家租赁国有土地使用权 是指土地使用者与县级以上土地行政主管部门,签订一定年限的土地租赁合同,并支付租金的行为。 二、土地使用年限是多少 1、住宅用地(也就是人们常说的商品房用地)。 全国统一执行的土地使用年限为70年。 2、工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区)。 全国统一执行的土地使用年限为50年。 3、教、科、文、卫等带有福利性质的用地。 全国统一执行的土地使用年限为50年。

4、商、娱、旅等盈利性项目用地。 全国统一执行的土地使用年限为40年。 5、其他综合类性质用地。 全国统一执行的土地使用年限为50年。 365小编为您整理有关取得土地的方式的内容,取得土地的方式会根据土地的不同种类和不同用途有不一样的规定。希望您在申请获得土地时,可以具体问题具体分析。 : 政府征地程序的最新规定有哪些 最新农村征地拆迁补偿标准是什么 最新征地补偿的计算方法是什么

50年土地使用权年限的出让方式是什么

50年土地使用权年限的出让方式是什么 按照土地管理法的规定,国有土地使用是有一定年限的,像工业用地就是50年。工厂拿到土地的形式包括出让、划拨和转让,其中出让应该是最常见的一种。土地出让是在一级市场发生的,那么,50年土地使用权年限的出让方式是什么?下面小编给大家做个具体介绍。 按照土地管理法的规定,国有土地使用是有一定年限的,像工业用地就是50年。工厂拿到土地的形式包括出让、划拨和转让,其中出让应该是最常见的一种。土地出让是在一级市场发生的,那么,50年土地使用权年限的出让方式是什么?下面小编给大家做个具体介绍。 ▲一、50年土地使用权年限的出让方式是什么? 按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号,以下简称《规定》)的解释,土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。 1、招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。 2、拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结

果确定土地使用者的行为。 3、挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 ▲二、挂牌出让土地的程序包括哪些? 1、发布挂牌公告:出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告,公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。 2、出售挂牌文件:在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件,并组织现场踏勘。 3、受理竞买申请:在挂牌公告规定的时间内,竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请,并缴纳竞买保证金。 4、审查挂牌资格:根据挂牌文件要求,对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查,对符合条件的通知其参加挂牌活动。 5、挂牌:在挂牌公告规定的时间和交易场所,出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告,并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。

第二章 货币的时间价值

第二章货币的时间价值 一、货币时间价值的概念 在商品经济中,货币的时间价值是客观存在的。如将资金存入银行可以获得利息,将资金运用于公司的经营活动可以获得利润,将资金用于对外投资可以获得投资收益,这种由于资金运用实现的利息、利润或投资收益表现为货币的时间价值。由此可见,货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值,也称资金的时间价值。 由于货币的时间价值,今天的100元和一年后的100元是不等值的。今天将100元存入银行,在银行利息率10%的情况下,一年以后会得到110元,多出的10元利息就是100元经过一年时间的投资所增加了的价值,即货币的时间价值。显然,今天的100元与一年后的110元相等。由于不同时间的资金价值不同,所以,在进行价值大小对比时,必须将不同时间的资金折算为同一时间后才能进行大小的比较。 二、货币时间价值的计算 为了计算货币时间价值量,一般是用“现值”和“终值”两个概念表示不同时期的货币时间价值。 现值,又称本金,是指资金现在的价值。 终值,又称本利和,是指资金经过若干时期后包括本金和时间价值在内的未来价值。通常有单利终值与现值、复利终值与现值、年金终值与现值。 (一)单利终值与现值 单利是指只对借贷的原始金额或本金支付(收取)的利息。我国银行一般是按照单利计算利息的。 在单利计算中,设定以下符号: P──本金(现值); i──利率; I──利息; F──本利和(终值); t──时间。 1.单利终值。单利终值是本金与未来利息之和。其计算公式为: F=P+I=P+P×i×t=P(1+ i×t) 例:将100元存入银行,利率假设为10%,一年后、两年后、三年后的终值是多少?(单利计算)

第五章 货币的时间价值与利率

第五章货币的时间价值与利率 重要术语: 利率指一定借贷期限内利息额与本金的比率。 无风险利率通常指国库券的利率。因为政府债券的偿还有税收作为保障,因而本息偿还能力极强,违约风险极低,尤其是中央政府发行的债券违约风险就更低。收益的资本化:即各种有收益的事物,不论其是否是一笔贷放出去的货币资金,甚至也不论它是否为一笔资本,都可以通过收益与利率的对比倒算出它相当雨多大的资本金额,这便是收益的资本化。 单利:就是按照本金直接计算出利息,而不将本期的利息纳入下期的本金进行重复计算。 复利:是将本期的利息计入下一期的本金,滚动(重新)计量利息方式。 固定利率是指在整个借贷期限内,利息按照借贷双方事先约定的利率计算,而不是随市场资金供求状况导致的利率变化进行调整。 浮动利率是指在接待期间内根据市场利率的变化定期进行调整的利率。这种计息方式多用于期限较长的借贷和国际金融市场上的借贷。 实际利率是指物价水平不变从而货币的实际购买力不变时的利率(也可以说在名义利率剔除通货膨胀率之后的利率)。 名义利率包括物价变动率因素的利率。 基准利率:在利率体系中起决定作用的利率,其他利率的变化会随着它的变动而发生变动。 违约风险又称信用风险,是指不能按期偿还本金和支付利息的风险。 利率市场化是指通过市场和价值规律机制,在某一时点上由供求关系决定的利率运行机制,它是价值规律起作用的结果。

复习思考题 试评述利率决定理论的发展脉络,并分析各个理论的内核以及它们之间的逻辑关系。 利率发展史上出现以下几种利率决定理论:马克思的利率决定理论,古典学派的实际利率决定理论,凯恩斯的流动偏好理论,剑桥学派的可贷资金供求理论以及希克斯和汉森的IS-LM模型决定的利率理论。 (一)马克思的利率决定理论 马克思的理论决定理论建立于剩余价值理论的基础之上。他认为利息是职能资本家分割给借贷资本家的一部分剩余价值,而利润是剩余价值的转化形式。利息的这种来源决定了利率水平取决于:(1)社会平均利润率;(2)职能资本家和借贷资本家之间进行分配的比例。所以,正常情况下,利率水平介于0与社会平均利润率之间。至于利率水平的确定主要取决于资金的供求关系及借贷双方的竞争。一般来说,当资金的供给大于需求时利率下降;资金供不应求时利率上升。当然,法律与习惯在利率的决定中也有较大的作用。 马克思的理论决定理论分析了利息的来源,但只是指出了利率的界限,没有分析均衡利率的水平如何决定。 (二)古典学派的实际利率决定理论 古典学派经济学家分析利率决定时关注的是实际利率,因此古典经济学家的利率决理论也叫做实际利率理论。 古典经济学家认为投资的流量是利率的减函数,储蓄流量导致的资金供给是利率的增函数,当投资的流量等于储蓄的流量时均衡的利率就决定了。 图示:略(见课本128页最上面的图) 古典学派的利率决定理论是实际利率决定理论,和马克思的利率决定理论相比是指出了利率决定的实际因素。但是,古典学派的利率决定理论仅仅分析了实物层面的因素,在信用货币制度下,货币因素在理论决定中也有重要的作用,这是古典学派利率决定理论的重要缺陷。 (三)凯恩斯的流动偏好理论 凯恩斯的货币需求理论从货币因素出发分析利率的决定,他认为人们之所以持有货币在于货币与其他资产相比,具有更好的流动性,人们对货币的需求就是对流动性需求。因此,利率取决于货币供求(流动性供给和需求)数量的对比,货币的供给是中央银行决定的外生变量,而货币的需求取决于人们的流动性偏好。在货币供给不变时,如果对流动性的偏好增

关于物权法的土地使用年限

5.方茴说:“那时候我们不说爱,爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢,就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说:“我觉得之所以说相见不如怀念,是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛,而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木,直径十几米,此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光,变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动,即便吃饭时也都不太老实,不少人抱着陶碗从自家出来,凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂,猛兽众多,可守着大山,村人的食物相对来说却算不上丰盛,只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 关于物权法的土地使用年限 自己从事地产多年关于土地使用年限之事经常有人问起最来更是有华侨城物业同事栋楼.同一层房子都有不同年限之说.为了让客户有个了解最近在网上找了一些相关资料.现发上 来给各位同仁或客户一些了解. 写字楼,住宅及商业面积,过了使用年限怎么办?买房,商业用地40年,综合用地(写字楼)是50年,按住宅用地规划的为70年新<<物权法>>第十二章<<建设用地使用权>> 第一百四十九条规定: 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期; 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定: 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。 写字楼属于非住宅建设用地。土地使用权期限届满后,如需续期,需要该土地上的房屋及其他不动产的归属者(因为购房者购买了房产的同时,也购买了其占用的土地范围内的国有土地使用权)交纳土地使用权出让金。但具体费用和操作程序,现在国家并没有相关明确规定。这个问题实际上国家尚未明确。根据使用性质,我国对土地制定了不同的使用年限。近年来,随着房地产市场的开发建设,不少业主在购买商品房领到房产证后总会发现,商品房的土地使用年限并非开发商承诺的年限。 个案:商品房使用年限无端少了八年 市民购买全新的一手商品房住宅,往往因开发商推迟了土地开发的时间,70年期的使用年限少了好几年。 2006年12月2日,李小姐购买了位于城市核心地段的一套商品房。拿到房产证后,李小姐才发现,该商品房的实际使用年限少了8年。 李小姐与开发商签定的商品房买卖合同上显示,该商品房是纯居住用房,土地使用年限为1999年9月18日到2069年9月17日,但土地使用权证的核发时间为2003年6月2日。 李小姐认为,土地使用年限无端减少将给他带来重大经济损失,因为给开发商支付的房款里,应该分摊了70年的土地出让金,而土地使用年限缩短8年,就意味着她多付了8年的土地出让金。 李小姐称,在她的商品房所处地段上,和她一样存在住宅土地使用年限“缩水”情况的共有200多户。 据记者了解,新的商品房住宅(一手房),其使用年限计算是按照楼盘土地使用权书的时间确定的,即从开发商拿地的时候计算起。因此,市民即使购买新的商品房,其使用年限也可能已经减少了好几年。 1.“噢,居然有土龙肉,给我一块!” 2.老人们都笑了,自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂,数落着自己的孩子,拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

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