房地产开发方案
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目录第一部分：第一部分：市场调查一、**市总体社会及经济发展状况二、房地产总体市场现状及走势分析三、市场需求分析四、竞争市场调研与分析部分第二部分：第二部分：客户分析一.客户群体的构成与特征的描述二.客户群细分及其客户心理因素分析三、目标客户需求分析四、交易案例客户总结第三部分：第三部分：项目分析一．项目简介二．项目ＳＷＯＴ分析三．项目规划设计方案评析四．项目综合评价及项目发展策略第四部分：第四部分：项目整体定位一．整体定位原则二．项目整体定位三．形象定位四．产品定位五．规划建议
六．建筑七．户型八．园林建议九．室内设计建议十．配套建议
第一部分
市场背景及经济发展动态
经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽“出锋”的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。下面列取的要点是比较框架的一个体系，各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之内。最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。
一．**市总体社会及经济发展状况 **市总体社会及经济发展状况（一）．**市 200*年经济发展背景）．**市 200*年经济发展背景 ** 1．GDP 指标需要关注两点：上一年度的 GDP 总值，同比增长率和人均 GDP。
2．固定资产投资需要关注点：上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投资增长是多少，房地产投资增长是多少。与整体的固定资产投资增长相比较，房地产投资的增长有什么特点。
3．消费指数
上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。消费指数与GDP 增长相比较的特点。消费热点的新趋向。
4．外资利用程度上一年度实际利用外资额，增长率。有无相关重大政策影响，如世贸的加入，经济特区的建立等。
5．存贷款国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。金融政策的变化对房地产消费的影响。各项贷款余额，增长率。
6．产品销售与企业盈利房地产业产品销售与企业盈利在各行业中地位和经济特点这一部分的内容一般在当地的经济发展年鉴中都可以查到，如果有当地的房地产发展年鉴，相关数据会更为全面、详实准确。同时，可以利用图表加强说明的力度和专业性。
（二）．经济发展政策）．经济发展政策着重强调当地的各项发展政策。产业政策：产业政策：什么为支柱产业。比如深圳的支柱产业是高新科技，海南是旅游等。金融政策：金融政策：向哪方面倾斜，重点鼓励什么行业，以及引起的相关影响对房地产业的影响，比如在 IT 业大发展的时期，这一行业内的购房需求就被刺激起来。房地产政策：地方性房地产法律法规，是限制，鼓励，着重发展什么等？房地产政策人才政策：人才政策：备参考，对客户群体的影响相关。
小结：小结：
从以下几个角度总结。 1、经济指标显示当地经济运行处于良好否。 2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于 5%的时候，按国际经济组织统计表明， 5%
的时候的时候，按国际经济组织统计表明当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。（最有效的废话）当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。（最有效的废话）。（最有效的废话 3、经济增长的主要因素是什么。 4、消费指数是否对地产发展有利。 5、政府对地产行业的态度。
二．房地产总体市场现状及走势分析（一）．房地产指标分析）．房地产指标分析 1．总体投资：总体投资：用图表说明房地产投资的总体走向趋势。横轴为年份，纵轴为投资总额。同时加以简要说明。注明增长率。
2．空置面积：（备选）空置面积：（备选）：（备选用空置面积的升降说明地产发展走向，一般适用于经济复苏地区或整体经济萧条时期。
3．批准预售面积：批准预售面积：未来一年的市场供应量。
4．销售面积与预售面积的比值：销售面积与预售面积的比值：销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。升高则表明需求旺盛，在市场上是卖方市场。同理，反之。
图例如下：
5．新楼住宅销售面积：新楼住宅销售面积：用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长的比较来说明新开发项目的特点。
6．三级市场与二级市场交易量比较：（备选）三级市场与二级市场交易量比较：（备选）：（备选
7．城市不同地区的开发面积比较：城市不同地区的开发面积比较说明开发重点向哪一部分转移。
图例如下：
（二）．房地产发展趋势）．房地产发展趋势这一篇章，我们称之为“危言耸听”+“填鸭”。手法是用目前市场上的一些新颖的、自己杜撰的、冲击力强的概念对发展商进行洗脑。所有概念的提出与阐释都是为已有的定位服务，从各个角度，各个层面证明给出定位的正确性，具体的论据根据项目的不同，采用不同的“鸡尾酒”式调配。一般采用四到六个方面即可。资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。如果是定位大盘，可以从规模优势、社区氛围等角度阐述，如果是高端物业，可以从利益点、品牌塑造加以引诱说明。总之，把发展商最隐秘的愿望探听出来，再从社会层面告诉他这是整体的发展趋势。比如： 1、 2、大盘成为房地产发展趋势。购房消费趋于理性
等等……
三．市场需求分析这一部分是在市场调研的基础之上完成的，但在某种程度上，所谓市场调查只不过是对自己信心的一次鼓励而已，所以，这一部分的数据可以通过资料等其他手段获得。在进行演示时，多以图表来加强说服力。下面是一些屡扑不灭的市下面是一些屡扑不灭的市场新特点。场新特点。当然，具体数据要根据项目的不同加以调整。这一部分也可以作为市场调研的成果单独提出。
**市****年住宅消费市场调查 **市****年住宅消费市场调查 1．购置新房情有独钟调查结果反映出，打算选购新房占 86％；二手房占 7％，尚未决定占 7％，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。
2．自用为主导在购房用途的选择中，自住占 83％，投资占 9％，为亲友占 4％，为度假占 3％，其他占 1％。购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。
3．潜在需求旺盛以计划购房时间来分析：计划最近购买的占 47％，半年以后占 27％，
一年以后占 17％，两年以后占 9％。从计划购买时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三。这显示近期的潜在需求非常旺盛。
4．**地区是置业者首选（割据各自城市不同而填相应的区域） **地区是置业者首选（割据各自城市不同而填相应的区域）地区是置业者首选
5．最爱的是小高层或多层。（自选）最爱的是小高层或多层。（自选）。（自选频数分析表明，中意小高层的消费者占 44％，多层占 33％，高层占 21％，别墅占 2％，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。从住房类型看，平层占 56％，跃式占 20％，复式占 23％，其他占 1％。对平层的选择不再是一支独秀，其他类型的户型也开始进入人们选择的视野。交叉分析表明，喜欢多层的消费者中，平层占 67％，跃式占 15％，复式占18％；喜欢小高层的消费者中，平层占 56％，跃式占 25％，复式占 19％，两者对平层、复式单位的钟爱比例是不同的；喜欢高层建筑消费者中，平层占 44％，跃式占 18％，复式占 38％，选择复式单位的比例之高引人注目；相比之下，喜欢多层建筑的消费者中，选择复式单位则不十分突出。
6．更喜欢自己装修？（根据市场情况，自选）更喜欢自己装修？（根据市场情况，自选）？（根据市场情况在交楼标准的选择上，毛坯房占 40％，厨卫装修占 34％，普通装修占 19％，精装修占 7％。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。与家庭月收入交叉分析：
交叉分析结果显示，收入在 5000 元以下的，选择毛坯房占 45％，基本装修 55％；收入在 5000－8000 元的，选择毛坯房占 35％，基本装修占 65％；收入在 8000－10000 元的，选择毛坯房占 60％，基本装修占 40％；收入在 10000 元以上的，选择毛坯房占 65％，基本装修占 35％。分析表明收入越高的家庭，选择毛坯房作为交楼标准的比例越高。这显示人们在收入高的条件下，更愿意为装修的自由选择预留更大空间。
7．三房是首选
在单位房间的选择上，选择 1 房占 4％，2 房占 28％，3 房占 55％，4 房占 10％，5 房以上占 3％。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。
上述结果与家庭结构交叉分析则显示，单身在选择上：1 房占 5％，2 房占 25％，3 房占 58％，4 房占 12％；二口之家的，1 房占 3％，2 房占 36％，3 房占 51％，4 房占 10％；三口之家的，1 房占 2％，2 房占 10％，3 房占 68％，4 房占 20％；二代同堂的：1 房占4％，2 房占 19％，3 房占 55％，4 房占 22％；三代同堂的：1 房占 0％，2 房占 8％，3 房占 52％，4 房占 40％；分析表明当前不同的家庭结构对户型的选择近似，并不呈现单身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯级消费比例。因此选择三房的比例与整体选择的比例相同。
单位房间选择与置业次数交叉分析：首次置业的，选择 1 房的占 4％，2 房占 16％，3 房占 58％，4 房占 3％，5 房占 3％；多次置业的，1 房占 4％，2 房占 10％，3 房占40％，4 房占 24％，5 房占 6％。分析表明首次置业与多次置业
相比，选择一房、三房的比例相近；选择二房、四房、五房的比例相差稍多。由此看来，三房是各类客户首要心水之选。
8．最希望的面积区间是
平方米（具体数据各地不同，现采用深圳数据。平方米（具体数据各地不同，现采用深圳数据。
希望购房面积的选择上，希望购置面积在 90-110 平方米比例最高；其次是 70-90 平方米，希望购置面积在 70 平方米以下的比例不高。与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在 70-90 平米占比较大的比例，也有部分希望 90-110 平米和 70
平米以下，很少一部分希望在 110-130 平米。整体选择面积的中位数 M0=85 平米；选择三房的购房者希望面积在 90-130 平米占较大比例，也有不小比例选择 70-90 的小三房。整体选择面积的中位数 M0=104 平米；
与当前住房面积交叉分析表明，置业者在购房时购房面积的期望要超过租住或自有住房面积的比例较高。
期望合理价格水平：4000期望合理价格水平：4000-6000 元在购房者心目中，价格在4000 元以下占 24％， 4001－5000 元占 42％， 5001 －6000 元占 23％， 6001－7000 元占 7％， 7001－8000 占 2％， 8000 元以上占 2％。合理价格水平主要集中在 4000 元-6000 元之间，整体价格合理水平 M0=4770 元。
9．按揭付款是主流频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占 81％，一次性付款占 19％。按揭的比例超过八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对深圳住宅市场的支持作用不容小视。
10． 10．量入为出的月供购房者首供能力 31 万以上占 8％，21－30 万占 12％，16－20 万占 14％， 11－15 万占 25％，5－10 万占 41％。
购房者的首供能力越高，人数越少；占购房者 80%的市场是首供能力在 20 万以内的市场。整体首供中位数 M0=14.5 万。
购房者月供选择在 1000 元以下的占 7％， 1001－1500 元占 27％， 1501－2000 占25％，2001－2500 元占 19％，2501－3000 元占 9％，3001－4000 元占 10％， 4001 元以上占 3％。
购房者月供主要集中在 1000-2500 元/月之间，整体月供款中位数中位数 M0=1950 元。综合首供能力和月供能力中位数分析，总价在 45 万-50 万之间的房子是购房者负担的平均水平。 11． 11．环境因素很重要在促成购买的因素中，环境占重要位置。从统计可以看出，为了改善居住环境的占 65％，方便池孩上学占 10％，离上班近点占 4％，生活方便点占15％，显得更有身份占 1％，现在的房子太小占 4％，离亲戚朋友更近些及其他占 1％。改善居住环境、生活方便、方便小孩上学是促成购买前三位的因素。
12．大家一起出主意买房 12．大家一起出主意买房调查表明：自己看楼选房的占 26％，多数情况是自己看楼的占 36％，大部分情况请懂行的朋友带着一起看的占 38％。购房者在抉择过程中不是独立的，受许多其他因素的影响，尤其是业内人士的建议。
13． 13．平民置业时代来临调查显示：购房者单身占 40％，二口之家占 17％，三口之家占 26％，二代同住占 8％，三代同堂占 9％。准备购房者以单身人士居多，购房是单身人士准备组建家庭的前兆，年轻的城市中蕴藏着许多充满期盼、跳动的心灵。以单身人士为主体的潜在置业人群预示着大众置业的热潮或许即将来临。
14． 14．年轻人成为主力军购房者的年龄 25 岁以下占 3％，25－29 岁占 46％，30－35 岁占 31％，36 －39 岁占 7％，40－45 岁占 7％，45 岁以上占 6％。
购房者的年龄段主要集中在 25-29 岁之间，占 46%；其次是 30-35 岁之间，占 31%；显示年轻的群体是当前置业的主要构成成分。
15． 15．置业者关注的置业因素从调查的问卷统计的关注度来看，超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注；其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大约不到 30%的受访者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑卖房应当关注的因素。关注度排序为地理位置、价格、环境景观、户型结构、交通、工程质量、物业管理、周边配套、升值潜力、发展商信誉、小区规模、智能化设施。
16． 16．置业重要因素排序置业者购房关注的置业因素排序统计，排在前五位的回答频数排序分别为环境景观、交通、价格、工程质量、周边配套、物业管理、户型结构、升值
潜力、发展商信誉、地理位置、智能化设施、小区规模、其他因素等。
从以上调查可以看出，随着生活水平的提高、收入的增加，置业者选择物业关注的因素正在发生变化；如地理位置，有许多置业者对其关注，但重要位置却排在较后的位置。综合分析，环境因素无论从关注度，还是重要因素排序来看，已成为置业者关注的重要因素。以后发展商在开发项目时，对环境因素应予充分的关注。在因素排序中，交通成为仅次于环境的第二重要因素。由此看来，环境因素已成为人们选择的首要因素，接着而来的自然是交通的便利。如果具有优美的环境和可以接受的交通条件，关外楼盘对消费者将具重大吸引力。 17． 17．各种置业因素加权排序被访者关注的置业因素回答中，有排序的，有没有排序的；经过加权排序，环境景观、工程质量、物业管理、交通排在前五位。调查显示，环境景观已成为置业者考虑的首要因素。加权排序和重要因素排序的差异体现在交通、价格因素在重要性排序中排在前面，各种因素加权排序却排在工程质量、物业管理之后。由此可以看出，不同的置业者关注的因素差异性比较大。如对有车的置业者，交通因素可能不在考虑范围；而对于有些置业者，交通是可能考虑的首要因素。
18．被访者心目中的理想家园（小区规模、生活配套、楼盘风格） 18．被访者心目中的理想家园（小区规模、生活配套、楼盘风格）本问题采用了开放式问答，约 60%的被访者回答无所谓或未做回答。从中也可以看出，置业者对涉及小区规模、生活配套、楼盘风格关注度不高。在回答的被访者中，也有相当数量的被访者使用了实用、安静、亲和、轻松、潮流、时尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答欧式风格、岭南风格、欧陆风格等。由此看出，目前置业者对发展商倡导的建筑风格认同度比较低或者基本不认同。
19． 19．被访者心目中认可的发展商品牌
20． 20．被访者心目中认可的代理商品牌
四．竞争市场调研与分析部分在一般意义上来讲，一个项目竞争是广泛的，相近户型定位，相近价格区间的楼盘在广泛义上讲都是竞争的对手。
（一）竞争片区判断：（此处最好用地图标注说明）竞争片区判断：（此处最好用地图标注说明）：（此处最好用地图标注说明
**市**区在建住宅项目一览表 **市**区在建住宅项目一览表
项目名称地理位置开发商设计单位占地面积建筑总面积层数与栋数户型与面积建筑总高度计划投资总额开工日期预计竣工日期工程状态销售状况同质楼盘竞争区域：同质楼盘竞争区域：
价格竞争区域：价格竞争区域：
楼盘资料相关楼盘统计表
项目名称
项目规模（住宅）项目规模（住宅）
销售情况
发展商
（二）竞争楼盘分析：竞争楼盘分析：推广形象分析：推广形象分析：市场形象树立较有特色的楼盘解剖。
营销手法分析：营销手法分析：可借鉴的楼盘营销手法的分析，包括其报广的投放频次、客户组织手法、促销手段的应用等。下面就黄埔雅苑的报广投放举例说明例：数据一：2002.1.31-2002.3.20*****项目发布广告 28 版 2000.11.20、21 黄埔雅苑一期发布广告 2 版
1.31黄埔雅苑二期 1.31-3.20 广告统计表
项目名称
媒体名称发布日期 2002-03-21
星期几星期四
面积类别 1
版面版面号名广告
色彩
主题
黄埔雅苑二特报期黄埔雅苑二特报期黄埔雅苑二特报期
广告 A16
彩色强势不可挡
2002-03-15
星期五
1
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彩色绿意盎然中心区，缔造理想生活空间
2002-01-31
星期四
1
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广告
彩色黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续！
黄埔雅苑二商报期
2002-01-31
星期四
1
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广告
彩色黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续！
……
……
（三）产品质素分析：产品质素分析：各竞争楼盘质素逐渐趋同，项目的最大差异点逐渐转移到地理位置与环境、自然、景观资源。
楼盘 AA AA
会所游泳池(室内恒温)/
配套设备线路 2 条、有线电视、自来水、市电/
水力按摩池/儿童嬉水池自备供电系统、有管道煤气、防火/防煤气泄 /健身房/桑拿/儿童乐园露系统/消防感应器、可视对讲机/紧急呼救 /乒乓球/阅览室/多功能按扭、综合宽频布线、远程抄表集体活动室 BB 游泳池(室外)/ 健身房/老人活动中心/儿有线电视、自来水、市电、有管道煤气、小区网络抄表、防火/防煤气泄露系统、闭路
BB
童乐园/台球/棋牌/咖啡电视监控/可视对讲机/家庭自动报警系统/ 厅/酒吧紧急按扭、宽频网络、智能：楼宇自动控制系统 HH HH 游泳池(室外)/篮球有线电视、自来水、市电/自备供电系统、
场/乒乓球/儿童乐园/老有管道煤气、三表 IC 卡缴费、防火/防煤气人活动中心泄露系统、闭路电视监控/可视对讲机/家庭自动报警系统/紧急按扭/紧争联动系统、光纤到小
区/光纤到户/DDN/ISDN/ADSL/室内综合布线/小区综合布线、家电自动控制或远程控制/楼宇自动控制系统
（四）个案分析：个案分析： **楼盘户型列表：面积户型 7777-80 2房2厅127127-139 150 162162-164 17/817/8-223
3 房及 3 房带 3 房 2 厅带 3 房 2 厅带工 3 房、四房带工人房工人房 49% 人房7% 入户花园 17%
所占比例楼盘规模：社区品质：朝向景观：园林规划：销售情况：销售推广：
13%
14%
小结：小结：
第二部分客户分析
一．客户群体的构成与特征的描述在这一部分里，对市场上的整体客户做一描述，再从中剥离出我们的目标群体，进行详细的分析，归纳总结出其消费行为特点，从而在今后的销售策略制定上有的放失，对症下药。这一部分也可以结合市场分析来做，现特意挑出，本着由繁入简的原则，方便各位。
（一）目标客户群体总体描述（共同的特征）目标客户群体总体描述（共同的特征）从年龄：从年龄：从收入：从收入：从区域：从区域：从工作特点：从工作特点：从家庭结构：从家庭结构：庭结构从生活态度：从生活态度：从行为习惯：从行为习惯：性格需求特征：性格需求特征：生活品质需求特征：生活品质需求特征：价值观、消费观：价值观、消费观：
在经过以上分析后，可以对大群体的客户进行分类描述，如下表：
客户分类
客户细分
特征
需求
本项目核心客户
A
本地人
本人使用
积累多，经济实力强，家中人口多，要改善生活
3 房、
4 房、
5 房、
★★★★★
为子女购买
为子女安家购买经济实力强,家庭人口多,要大户型
3 房、
4 房
★★★
B
私营业主
3 房
4 房
5 房别墅
★★★★★
C
政府公务员
本地人
对素质要求高，离上班地点近，有补贴及
2 房、
3 房、
4 房、5
★★★★
外地人
求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐
2 房、
3 房
★★★
D
企业主
酒店型
不常住，讲求经济，面积要求不高
2 房、
3 房
★★★
舒居型
讲求品质、户型、景观，需要安静
3 房、
4 房、
5 房
★★★
E
企业白领
管理人员
积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年
3房
★★★
技术人员
年轻，积蓄不多，月供能力强，对价格较
1 房 1 厅，
2 房、
3 房
★★
F
企业给外籍或高级员工的住房
舒居型，对楼体素质
2 房、
3 房、
4 房
★
G
工薪阶层
经济能力有限，对价格较为敏感
1 房 1 厅、
2 房
★
（二）我们项目住宅目标客户：我们项目住宅目标客户：利用图表，对客户群体进行描述
其他 0-5% 一般工薪阶层企业主、企业白领原住民、私营业主、原住民、私营业主、政府公务
偶得客户群游离客户群重点客户群
核心客户群
二．交易案例客户总结
此部分案例可以列举两个以上，模式列举其一。（一）**楼盘成交客户分析 **楼盘成
1．居住地
取样 106 个地区个数百分比
认知途径： 2．认知途径：
取样 106 个路过个数百分比条幅报纸朋友介绍老客户介绍在附近居住
3．客户特征(文字性叙述) 客户特征(文字性叙述)
年龄主要分布在 30—45 岁 30 岁以下 30－ 30－35 岁 35－ 40－ 35－40 岁 40－45 岁 45 岁以上
4．付款方式
取样套套数一次性按揭百分比
5．置业用途：置业用途：
6．购买理由（卖点）购买理由（卖点）
7．置业特征
8．消费特征（举例）消费特征（举例）
三．客户群细分及其客户心理因素分析（一）购买本项目类别物业的原因分析（二）目标客户细分和心理分析此段可以列举实力，用最直接的事实说服甲方对客户的认知。如：王先生，男，43 岁，职业为 IT 公司总经理，家庭结构为…多侧面的形象感性描述。多侧面的形象感性描述。
四．目标客户需求分析（一）目标客户群体关注点——目标客户买房的考虑因素目标客户群体关注点——目标客户买房的考虑因素——住宅建筑质量住宅规划、住宅规划、公共设施小区人群的素质安全因素子女入学因素生活因素等相关因素分析……等相关因素分析……（二）本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析（三）扬长避短的措施小结：小结：通过以上分析，可以对我们的目标客户群体做一大体描述： 1、从年龄上，他们的年龄段集中在…… 2、从职业上，他们…… 3、从居住区域上，他们…… 4、从家庭结构上，他们…… 5、从消费习惯上，……
第三部分项目分析一．项目简介（一）项目基本资料（简述项目基本情况包括政府性地块强制性要求）项目基本资料（简述项目基本情况包括政府性地块强制性要求）发展商：有时包括土地提供者和资金提供者两类。项目位置：项目位置：一般道路围括。占地面积：占地面积：包括水面，红线内，退后红线等。物业类别：住宅？商业？物业类别：总建筑面积：总建筑面积：包括公建、住宅、配套等。建筑形式：建筑形式：多层、高层、别墅等。楼层状况：楼层状况：……容积率：……道路占地：道路占地：建筑覆盖率：建筑覆盖率：绿化系数：绿化系数：总户数：规划人口：规划人口：总停车位：总停车位：等其它基础数据
（二）地块现状
1、地块现有情况说明：地块现有情况说明：
描述土地归属等行政附加条件。
2．气候地质资料生地？熟地？ 2.1 生地？熟地？ 2.2 地块走势，东高西低？地块走势，东高西低？地表状况，水面？河道？ 2.3 地表状况，水面？河道？土壤状况，沙地？黏土？ 2.4 土壤状况，沙地？黏土？植被状况，沙漠？森林？ 2.5 植被状况，沙漠？森林？拆迁状况，有无人居。 2.6 拆迁状况，有无人居。气候条件，长年平均温度、无霜期、 2.7 气候条件，长年平均温度、无霜期、降雨量等 3．政府控制性规划要求
地块图片
（三）项目四至
地块北面：地块北面：地块以东：地块以东：地块以西：地块以西：地块以南：地
描述、挖掘四至情况，对项目有利弊的景观、标字性建筑、配套、交通、娱乐设施等，分析这些周边建筑能给项目带来哪些优势及机会，哪些是劣势，要避免和注意的。
（四）交通分析：交通分析：利用图形对项目周边的交通状况进行分析。主要道路分析
项目道路性质旧有住宅在售住宅两侧设施构成住宅（商业）（业住宅商业）态住宅（商业）住宅商业）（业种配套情况交通状况
（五）景观分析：景观分析：项目周边景观资源分析，利用图形。
（六）配套分析
二．项目ＳＷＯＴ分析项目ＳＷＯＴ分析ＳＷＯＴ在做 SWOT 分析时，往往会把优势与机会、劣势与威胁混淆，两组一对应似乎说的意思差不多，为加以分析，通常把优势、劣势归为项目本身的条件（气质天成，本身硬伤），学术点说是内因，机会与威胁是外部条件，外因。
可选方案一：可选方案一：（一）．优势）．优势自然条件：地段的特殊性、优越性周边的配套：开发成本：如能够有效控制，资金投入能够得到有效保证。开发模式：市场竞争环境，市场空白点：区域环境、大势，如 WTO，CEPA 有项目发展，提升预留空间。……
（二）．劣势）．劣势生活氛围：片区形象：景观资源：片区文化资源：项目规划等指标的局限：交通条件：噪音：……在优势和劣势里只列举了可能会成为优劣势的各方面，其实其中各方面都是可以互相转化的，视项目的具体情况加以归类。优劣势一般着重于项目的实体问题。
（三）．机会）．机会宏观经济情况：宏观经济指标均显示利好，对整体的房地产开发提供了良好的基础。国家金融政策：项目所在区域地产市场、所在片区的大规划。居住环境的要求。……（四）．威胁）．威胁供给集中：同档次楼盘的推出量巨大，缺乏足够的市场需求做支撑。相关片区同类产品的竞争。部分相邻片区的价格竞争。项目自身硬伤。……以上所列举为项目 SWOT 分析常用元素，常涉及方面，运用时请具体项目具体对待。
可选方案二：可选方案二：用图例说话
项目 SWOT 分析竞争强项（Strength）竞争强项（Strength）
竞争弱项（Weakness）竞争弱项（Weakness）
机会点(Opportunity) 机会点(Opportunity) ……威胁点(Ttreat) 威胁点(Ttreat) ……
三．项目规划设计方案评析在我司接触的项目中，存在两种情况：有产品和从地块做起，如果是有产品的话，在这里就要给出方案的评价，如果没有，直接进入下一章的整体定位中整体设计建议等篇章。具体囊括的方面见下一章，已经今后的规划设计建议报告祥案。
四．项目综合评价及项目发展策略（一）综合评价从市场分件、未来规划、消费者的价值取向以及地块自身资源等因素对项目做总体评价，提出我方观点。（二）项目发展策略一句话定发展策略如：发挥优势、规避劣势、抓住机会、避免威胁或提出具体原则树立项目形象，从产品和营销两方面确立地位。把握楼盘推出时机。以**的形象入市，注重展示，营造氛围，提升楼盘价值。整合项目资源，全面树立项目差异化形象。……
第四部分
项目总体定位
对项目进行专业的分析和了解甲方意愿的了解后,通过我方观点向甲方强有力的表达出该项目在市场上所要呈现的整体风格（例如：项目案名、建筑风格、品牌思路、规划特色……）
以及项目推出后,在市场上所造成的各种必然影响、和给甲方带来的可观的经济效益。即，用简练而专业的语言，告诉甲方该项目的整体定位思路，同时给他一个强心针，让其对本项目充满信心。
一．整体定位原则（一）项目定位之基准地产项目的定位是基于：项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；市场调研反映的具有有效需求的市场空间；政府在城市总体规划上的限制。以上的文字，是通用于任何项目的模版话语，这个部分的撰写，一般就是公式化的叙述。
所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和质素。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。根据项目的需要，还可以在本部分中加入关于地产因子的一些分析图表。房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同。具体如下表：单身影响因子公寓
普通住宅
中高档住宅
豪宅中高档住宅别墅附加说明
A、对公共交通的依赖性
很强
强
一般
弱
不宜闹市区人员混杂区
B、对噪音及环境干扰的适应性对噪音及环境干扰的适应性
强
较强
弱
很弱不宜临货运交通快速干道、高压线等。
C、对大气环境的要求
低
不高
高
很高
不宜临近污染性工厂、闹市
D、对小区（菜市场）配套要求对小区（菜市场）
E、对周边自然及人文景观之要求
F、小区物业管理的要求
G、建筑、质量装修要求建筑、
H、容积率、覆盖率要求容积率、
I、对休闲空间，绿化要求对休闲空间，
J、景观要求
高低
很高一般
较弱高
弱很高
不宜商场上加住宅
低低无无无
不高一般一般一般一般
高高低高高
很高很高低很高很高精品设计
根据上表所列举的一些数据，有争对性的对所要策划的某个具体的项目，进行分析：该项目大部分具有的地产因子是属于以上哪种档次的住宅，缺乏的地产因子又是哪个档次的等，由此而对该项目的整体定位提出合理的建议。
（二）**项目市场定位原则 **项目市场定位原则——最大化的发掘该项目所在地段唯一性的价值；——最大化的发掘地块特异性的价值；
——最大化建立竞争优势，避免劣势，以降低专业风险。
二．项目整体定位（一）整体定位用简练的语言抓住项目的特质进行描述，使其内涵足以包容项目性格，外延能够激发相关辐射联想。（二）定位诠释就第上部分的内容，进行具体的解释，让项目市场定位里的每句话、每个词语，都得到充分而专业、理性的阐述。
三．形象定位（一）项目的市场形象定位的原则就本项目的市场定位进行标语性的总结，呈现出项目的整体风格、客户诉求、品牌特征……（二）形象定位（三）案名建议四．产品定位
五．规划建议（一）规划建议
1．规划目标
就项目的具体特点，归纳说出该项目总体规划的目标。比如项目的容积率、绿化率、覆盖率、总户数、居民数和道路占地率以及水面所占面积等，给甲方一个直观而简单的印象。 2．规划原则
在总体规划的具体建议之前，要先明确总体规划设计的几个基本原则这样才能形成对方案的基本评价标准，也给设计任务提供更明确的方向。就项目的具体特点，就以下几点原则进行规划方案的设计：
2.1 土地价值最大化
房地产的基本目的就是利用土地上的附着物，最大的提升土地的价值，从而实现丰厚的投资回报。对土地价值的判断，以及相应的土地价值提升手段，是实现土地价值最大化的基本途径。项目用地的区域价值和自身价值判断，是总体规划的基本起点，没有这样的判断，规划体系和价值体系很有可能会产生背离，最终会影响到项目的成败，所以不可不慎。
2.2 资源利用最大化
这是针对任何项目都要认真面对的问题，充分挖掘用地内以及用地周边的自然和人文资源，是提升项目价值的根本，如何形成对自然景观的利用，以及人文传统的弘扬，这是规划设计时必须严肃面对的问题。在做此部分时，可根据项目的具体特点，从以下的几点里有选择性的进行评述和建议。自然资源评述：自然资源评述：如湖泊、山地、自然绿化…项目的人文景观评述：项目的人文景观评述：如当地的各种文化……自身资源评述：自身资源评述：项目内的会所、超市、幼儿园……未来资源评述：未来资源评述：自身建设配套、附近周边市政配套建设……
2.3 前瞻性：
任何一个项目的开发，都不能仅仅立足于现在,更多的是要着眼与未来，总体规划的适当超前，才能使本项目在未来的竞争中立于不败之地。
独特性： 2.4 独特性：
寻找项目独特性始终是项目成败的关键，突出的产品特点是本项目是否能成为新经典的必要条件，勇于创新，鼓励设计上的创新是不变的法则。
3．规划分析及建议 3.1 规划分析
此处可根据该项目所在位置的区域，从政府规划及自身定位着眼，列举图表等，进行宏观，详细的说明。
3.2 规划建议
居住区规划的特色营造营造社区环境、创造聚居条件（二）环境
房地产项目合作开发协议书范本
编号：______________ 房地产项目合作开发协议书 甲方： _______________________ 乙方： _______________________ 签订日期： ___ 年____ 月_____ 日 甲方: 乙方： 本协议双方当事人本着自愿，公平的原则，经友好协商，就双方合作开发建设和销售商
住房项目达成如下协议，供双方遵守。 第一条、总则： 1.1经本协议当事人（以下简称本协议当事人）充分协商，本协议当事人决定由甲方全 权负责市县镇路号地块的拆迁，这些地块 达到整平并四周砌好围墙后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。拆迁地块、整平及砌围墙的费用由甲方承担。乙方全权负责合作项目的工程前期、工程营造、房屋销售、工程维修。 1.2本协议当事人双方同意设立房地产开发公司，该公司是本协议项 下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。该公司下设项目部具体负责合作项目实施。该公司设法人兼总经理1名，副总经理2名，工程部长1名，财务部长1名，综合部部长1名。 1.3工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修等事项由房地产开发公司统一管理。1.4这些地块的开发建设及销售模式经协议当事人协商可采用以下方式之一或组合的模 式： （1 ）将地块划成方块的方式出售。 （2）建设成商品房成品出售。 1.5该项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。 第二条、机构的设置和职责分工: 2.1为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人乙方派员设立“”项目部（以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理。项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。 2.2项目部由人组成，乙方派员人。项目部设总经理1人（房地产开
房地产开发计划书
房地产开发计划书 房地产开发计划书一： 1.为保证房地产开发项目前期工作顺利进行,且符合国家和地方相关法律、法规,特制定本程序。 2 适用范围 本程序适用于房地产开发项目的前期工作。在XX开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《XX经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。 3 职责 3.1 项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的,要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。 3.2 项目部负责制定工程项目前期工作计划,具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作,- 房地产前期工作计划 3.3 项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方,与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。 4 程序内容 4.1 项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。 4.2 项目部负责起草公司向xx投资控股有限公司（以下简称控股公司）关于房地产开发工程项目的立项申请请示公文,并取得控股公司的《立项批复》。 4.3 项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。 4.4 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书,到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。 4.5 项目部委托设计部门进行正式规划设计,提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图,上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。 4.6 项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。 4.8 项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查,取得工程项目扩大
房地产项目合作框架协议
房地产项目合作框架协议 本协议由以下双方于年月日，在签订：甲方： 住所地： 法定代表人： 乙方： 住所地： 法定代表人： 鉴于： 1、乙方具有丰富的房地产开发经验，与甲方有着良好的合作基础，甲乙双方本着优势互补、互惠互利的原则，甲方愿与乙方共同合作开发本协议项下项目。 2、甲方在呼和浩特市依法取得约约定项目的国有土地使用证、规划许可证等前期手续，乙方提供项目建设资金，甲方在办理土地及其它手续时，可以以乙方公司名称签订土地协议。甲、乙双方本着自愿、平等、公平和诚实信用的原则，依照国家法律法规和项目所在法规条例的规定，就双方合作开发建设项目事宜，经充分协商一致，达成本协议： 第一条项目概况 1.1项目土地概况： 1.1.1土地位置和面积：位于，总占地面积约为平方米（折合约亩），具体位置见后附图。 1.1.2土地拟控规指标：容积率约1.25，建筑密度≤37%，绿化率≥30%，最终以政府批准的规划设计条件为准。 1.1.3土地用地性质：商业用地。 1.2项目名称及建设内容：项目暂定名为“商业中心”，计划规划为集旅游用品、民俗文化展示、特色商业街、美食城等为一体的商业综合体（此处建设内容根据项目的具体情况确定）。 第二条合作方式 2.1甲方与乙方在本协议签订后。甲方按照约定的条件办理并取得《国有土地使用证》《》、《》等开发建设的前期证件。 2.2甲乙方按照本协议约定筹措建设资金、参与决策。
2.3甲、乙双方在项目开发过程中，充分利用各方优势资源，为双方创造最大的经济效益和社会效益。 第三条项目的设计和开发建设 3.1乙方负责在本协议约定期限内对本项目进行设计和开发建设，甲方应全力配合乙方完成开发建设、产品销售等各项工作。 3.2在本项目设计和开发建设期间，甲方应负责办理项目开发建设所需的总规报批和项目配套费减免、项目税费等优惠政策等手续；在办理手续的工作中，双方应给予对方必要的协助和配合。 3.3项目应在获得《国有土地使用权证》之日起6个月内开工建设，2年内乙方分2期完成整个项目建设。 3.4项目总平面设计等由甲、乙双方根据市场情况提出建议，由甲方和乙方讨论同意后进行正式设计，乙方全权负责施工等后续工作。 第四条正式协议 本框架协议签订后，甲方尽快促成项目土地作为独立宗地以净地条件进行挂牌出让，甲方在取得《国有土地使用证》十日内签署正式协议。 第五条排他性 5.1本协议签订生效后，甲方不得与本协议以外的任何一方进行与本协议项下的洽商或签订任何法律文件，如有违反，甲方应承担违约责任并承担给乙方造成的经济损失。 5.2本协议签订生效后，在签订正式协议前，乙方可以与工程施工单位就本项目进行协商，甲方无异议。 第六条违约责任 6.1甲、乙双方应按本合同约定严格履行，若由于任何一方违约造成对方损失的，违约方应负责全额赔偿责任。 6.2本协议生效后，如甲方违反“排他性”条款的任何约定，乙方有权要求甲方立即停止违约行为、消除影响。 第七条法律适用及争议解决 7.1本协议适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法规的规定。 7.2因本协议而产生的争议，双方首先应友好协商解决，协商不成的，合约
房地产开发项目规划设计
第5章 本章学习要求： 1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标； 2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容； 3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产开发项目规划设计的指导思想。 5.1 城市规划与房地产开发 5.1.1 城市规划与房地产开发 1.城市规划的概念 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 2.城市规划的层次体系 城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、城市分区规划、城市详细规划。 （1）城市总体规划 （2）城市分区规划 （3）城市详细规划 城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 3.城市规划与房地产开发的关系 （1）城市规划对房地产开发经济效益的影响 （2）城市规划对房地产开发程序的强制性管理 （3）城市规划管理是政府调控地价的手段。 5.1.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标 1.居住区技术经济指标
（1）居住区总用地（hm2）； （2）居民每人占地（m2/人）； （3）居住区总建筑面积（m2）； （4）总户数、总人数、平均每户人口（口/户）； （5）平均每户居住建筑面积（m2）； （6）居住建筑密度； （7）容积率； （8）绿地率； （9）人口毛密度； （10）人口净密度； （11）住宅平均层数； （12）高层比例； （13）住宅间距（m）； （14）居住区平均造价； （15）停车位个数； （16）建设周期。 2.建筑的技术经济指标 为了评价酒店、写字楼、商业零售中心等开发项目的规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。 （1）建筑容积率； （2）总建筑面积； （3）地上建筑面积； （4）建筑密度； （5）规划建设用地面积； （6）建筑高度； （7）绿地率； （8）停车位个数； （9）有效面积系数； （10）开发项目总造价、平均造价和开发建设周期。
房地产项目合作开发协议书模板
通讯地址：_____ ____ 根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，合作各方本着平等、互利、自愿、共赢的原则，以及共同出资，共享利润，共担风险的理念，为明确权利和义务，恪守信用，特签订本合作协议，共同遵守。 第一章项目概况 第一条项目名称：____ （以项目正式报建批准名称为准） _____ 第二条项目地址：____ __ 第三条项目用地性质 1、合作开发项目占地____ ____平方米，土地性质为：______ ___土地，使用年限：_____。 2、该片土地使用权为从当地居民土地合作开发方式获取（需向土地合作方支付部分现金和回迁部分合作开发住宅）。 第二章出资比例与合作方式 第四条合作方式 1、甲方为实际操盘运营方，负责项目整体和全寿命周期运营管理，以管理和部分现金出资；乙方和丙方负责按约定的比例以现金出资投资；在本协议签订后在万宁市注册房地产开发公司（经营范围包括房地产、新农村建设和共享农庄等各类地产形式的投资开发）进行该合作项目以及后续新增投资项目的正常经营运营管理。 2、合作开发项目总投资为____ ____万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、方案设计、项目报建手续、建筑安装工程及配套工程、销售与入伙管理、项目有关管理费用等。 第五条出资比例：公司注册资金为 _____ ___ 万元，实际认缴资金为___ _ 万元。其中甲方以运营管理入股，并现金出资 ___ __ 万元，占公司 %股权；乙方以现金入股，出资 _____ 万元，占公司 %股权；丙方以现金入股，出资 ____ __ 万元，占公司 %股权。本协议签订后，各方应按上述约定按出资额50%转账到各方共同确认或指定的账户；根据项目推进情况或由于新增投资项目导致出资额不足时，各方应按上述股权比例和原则追加投资。
房地产开发规划项目方案计划建议书
东宏时代广场项目建议书
目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应政府号召，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。铜梁区东宏时代广场，新建商业集中区。随着铜梁新城核心区工程的建设，东宏时代广场的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 东宏时代广场位于新城核心区中心商圈，地理位置优越，商机无限。 二、项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于铜梁新城核心区，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层居住性建筑和商业，宗地面积为100亩，位于金龙大道与中心路交汇处，四周为建设中城市商圈及大型住宅区，地理位置优越、交通便捷。 2、项目概况 项目名称：时代广场 建设地点：铜梁区中兴东路788号 建设规模：29.11万㎡ 占地面积：100亩
容积率：3.0 绿地率：50% 建筑密度：60% 2、项目提出的理由和过程： 东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号，处于铜梁新城核心区商圈，随着城市发展需要，传统的社区型商业已不能满足城市发展的进程，且人们出行、消费等生活习惯的改变，急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式，为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体，高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体，项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划五星级酒店与大型购物中心相结合，考
房地产开发项目规划设计[方案] .docx
第5章 房地产开发项目规划设计 5.1、建设规模 本项目规划规划用地面积55100M2,,总建筑面积65684M2,住宅54517 M2＞商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478 户，绿化覆盖率41.2%,容积率1.2,建筑密度22%。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。 5.2、指导思想 1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心, 以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。 2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土地价值，更好地为居民服务。 3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居住环境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明和具有富宁地方特色的住宅公寓。 53、规划原则 1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为居民创造舒适、
安全、卫生、优美的居住环境。 2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的发展动态，消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前的实际需要，又具有一定的超前性和导向性。 3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观的连续性和完整性。 4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节约能源，使各项资源达到最佳配置。 5、突出“整体性”，处理好整体与局部，总体与分区，保留与发展之间的关系，重点要突出。 5?4、建筑选型 总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的生活环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有城市商业活动的特性一商住楼模式。拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层商住楼，住宅平行排列，并在靠近小区入口处设置车辆出入口，以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。 5?5、住宅户型 小区内住宅单体设计新颖别致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋梦顶为基调，具有优雅精致的现代建筑风格。建筑分多层，其中沿街为商业用
房地产开发项目合作框架协议书范本
房地产开发项目合作框架协议 甲方：永城日成房地产开发有限公司 乙方： 一、项目简介： 甲方拥有永城市紫金华府北，中原路东、建设路北，共计211.2亩土地，约14万平方米，容积率不小于2.0，不大于 3.5.建筑面积约50万平方米。 二、合作形式： 根据优势互补和互惠、互利的原则，双方采取合作开发、分段实施，以土地合作开发形式进行开发。投资资金人民币共计亿元整。 甲方负责办理前期的土地、规划、协助办理施工许可证等相关手续，协调市住房保障服务中心办理挂牌出让地行政审核手续和规费、行政事业性收费等减免的确认手续（包括人防费等）除施工许可证以外，其它行政性收费均由甲方承担。 乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担建设项目的总投资费用，并独立享有项目销售的全部受益。 三、甲方权利和义务： 1、甲方负责办理项目前期的土地证、规划证、协助办理施工许可证等相关手续。 2、甲方承担项目前期土地出让金、各项规费与政府收取
的配套费用。 3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款项之日起10日内，向乙方移交项目地块，并保证项目用地产权明晰，无界址纠纷、无银行抵押等问题。 4、在项目建设期间，甲方应负责协调施工现场周边关系，排除项目周边单位或居民对乙方正常开发建设的干扰，保证乙方开发建设能够顺利进行。 5、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任以及由此产生的一切经济责任。 6、甲方配合乙方办理房屋销售合同及房产证的工作。 7、本项目《国有土地使用证》办成后，应在一周内交乙方保管使用；办理本项目的有关文件资料全部移交给乙方。甲方使用土地证办理与本项目有关手续时，乙方应全力配合。 四、乙方权利和义务： 1、乙方应按照本协议约定的付款方式及时间，向甲方支付本协议约定的项目补偿与收益款。 2、乙方在向甲方支付补偿收益后，对本项目即有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益。 3、为保证项目开发顺利进行，乙方定员派出二名工作人员协助甲方办理规划审批、施工图纸设计及许可证、招投标等相关工作。
房地产开发项目投资合作协议书48875
房地产开发项目投资合作协议书 甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下合作协议，共同遵守执行。 第一条、开发项目 项目名称： 项目地址： 第二条、项目占地面积和用地性质 开发项目占地约为xx平方米，土地性质为商住土地，双方确认的土地价值为xx万元，折为甲方出资款xx万元，项目所用土地文件以批复为准。 第三条、项目规模 在本协议所述地块上开发建设的具体内容包括： 1.拟建商业及住宅工程约为xx平方米； 2.拟建地下车库工程约为xx平方米。（以上面积以工程竣工后实际丈量为准） 第四条、甲乙双方合作方式 1.甲乙双方共同出资合作开发房地产项目，共同管理、共享利润、共担风险。甲方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%，乙方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%，以出资比率确定股权比例，按照股权比例分配利润，利益、风险按各方的股权比例享有或承担相应的权利、义务和责任。 2.本次合作开发项目投资总额约为xx万元（人民币），按上述出资比率，甲方应出资额约为xx万元、乙方应出资额约为xx万元。（实际投资额以双方实际出资额为准）上述投资总额包括项目占地的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比例分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 第五条、合作项目付款方式 该项目资金在银行单独开户管理，具体银行账户见补充条款，在本协议经甲乙双方签署生效后按以下具体时间和额度支付各方应出资的款项： 1.根据项目投资总额和各方出资比率，乙方按实际建设工程进度支付投资款，在利益未分配前乙方所有的投资款应作为甲方的借款。 2.银行账户应由甲乙双方监管资金收支，确保双方利益分配。
房地产项目开发流程(完整版)
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
房地产项目开发合作协议(完整版)
房地产项目开发合作协议 甲方：_____________________ 法定地址：邮编：____________ 法定代表人：电话：____________ 乙方：_____________________ 身份证号：电话：____________ 地址：邮编：____________ 丙方：_____________________ 身份证号：电话：____________ 地址：邮编：____________ 甲、乙、丙三方本着公平合作、优势互补和资源共享的原则，经友好协商，一致同意合作开发位于地块房地产项目。为规范开发项目的经营管理，明确双方的权利义务，特订立本协议，以资各方遵守。 1、定义：即对本协议中出现的名词的含义及范围进行确定。 本协议所使用之下列词语除非本协议或本协议的任何补充协议另有规定，悉依下列解释： 1.1 本协议：指本房地产开发项目合作协议，包括本协议的所有附件以及现在或将来对本协议所作的任何补充和修改。 1.2 本协议各方：指本协议之签署各方，即甲、乙、丙三方，包括因法定原因承接其债权债务的其他法人或自然人。 2、合作背景 2.1 2011年1月19日，合作各方以甲方名义经公开拍卖程序取得 区P2010-11号地块国有建设用地使用权，并由甲方与XX市国土资源局签订了《成交确认书》； 2.2 该地块出让金总价为38500万元，甲方已缴地价款6000万元（原甲方缴交的竞买保证金），余款32500万元应于2011年2月19日前缴清； 2.3 该地块的出让方案已经XX市人民政府（X政地[2010]216号）和XX 市人民政府（晋政地[2010]362号）批准； 2.4 合作各方以甲方名义已与XX市国土资源局签订《国有建设用地使用
房地产开发详细流程
第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 ◆选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设项目选址、布局的法律凭证。 ◆建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 ◆建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）
房地产项目联合开发意向书
房地产项目联合开发意向书 甲方： 法定代表人： 地址： 联系方式： 乙方： 法定代表人： 地址： 联系方式： 根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方经友好协商，就房地产项目联合开发签订本意向协议，共同遵守。 一、开发项目 项目名称：。 地址：。 二、项目用地性质 1.合作开发项目占地平方米，土地性质为：土地，用地文件以批复为依据。 2.该片土地使用权证书编号：，土地使用权人为：。 三、项目规模 在本合同所述地块上： （1）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。
（2）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。 四、项目融资 1. 方提供用地，提供全部建设资金。 2.合作开发项目总投资为万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及各方分得物业相应应分摊的国有土地使用权出让金、相关税费等。 3.总投资资金筹措：甲方出资万元，分次出资，每次出资万元，预收款万元；乙方出资万元，分次出资，每次出资万元。 以上投资不足以解决项目开发融资问题的，甲乙双方同意以项目国有土地使用权及在建工程进行融资，融资成本由项目承担。 五、利润分配 双方同意进行物业以实物分割方式进行利润分配，甲方分得，乙方分得，产权由分得物业各方所有。 六、前期工作安排 合作开发项目的前期工作由甲方负责，包括但不限于以下各项： （1）落实合作开发项目用地规划手续，获得合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为甲方，土地使用不负担第三者的利益限制。 （2）落实合作开发项目占地的规划报建工作。 （3）完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作，拆迁安置及补偿费用包含在总投资内。 （4）甲方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、安装、供气、通讯报装手续，甲方应负责合作项目的资源供应。 （5）甲方负责合作项目开工手续的办理，获得开工许可证，使合作项目可以合法开工建设。
房地产项目建设方案
. 隆伸·和合源项目 房 地 产 项 目 策 划 书
目录 一、总论 (1) 二、市场预测 (5) 三、建设规模与产品方案 (6) 四、选址方案 (8) 五、节能节水措施 (11) 六、环境影响评价 (13) 七、劳动安全卫生与消防 (16) 八、组织机构与人力资源配置 (17) 九、投资估算 (20) 十、融资方案 (20) 十一、财务评价 (23) 十二、社会评价 (24) 十三、风险分析 (24) 十四、研究结论与建议 (27) 十五、附图、附表 (29)
一、总论 一．项目背景 1.项目名称:隆伸·和合源 2.承办单位概况 承办单位是**房地产开发有限责任公司，注册资本1000万元，开发资质为四级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。 **房地产开发有限责任公司的经营宗旨是： 为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩； 为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现隆伸房地产开发有限责任公司的社会价值； 为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高隆伸房地产公司人的工作生活质量； 为股东创造回报--以长远利益回报隆伸房地产公司股东。 3.可行性研究报告编制依据 （1）项目建议书及其批复文件 （2）国家及白银市颁布的相关法律、法规、政策 （3）白银市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要 （4）白银市2011、2012年国民经济和社会发展统计公报 （5）白银市城市总体规划大纲（2000—2020年） （6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 4.项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众
房地产联合开发合作协议书
甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。 一、项目概况 本项目位于，项目定名为“”。项目用地面积 平方米，规划用地性质为用地商住，土地使用年限年。项目总建筑面积平方米。 二、合作内容 根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发。 甲方负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续， 负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用。 乙方负责出资万元人民币（银行贷款）作为项目的部分资金，并按照约定享有利润分成。 合作期限暂定为年，协议所涉及银行利息和利润分成均按2.5年核算和约定。甲方向乙方支付前期费用万元用于银行贷款前期费用。 三、甲方权利与义务 1、甲方负责办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。 2、甲方负责承担项目的土地出让金、各项规费与配套费、图纸设计费，以及办理施工
许可证的相关费用。 3、甲方负责整个项目按照约定期限建设完工。 4、甲方保证乙方所投入的资金全部用于该项目的建设及相关支出。 5、甲方承担乙方所投入资金的银行借款利息，并按时足额支付。 6、甲方可根据项目的实施提前还款，银行利息按照实际支出支付，乙方利润按照实际使用时间与合同约定的时间年的实际比例由甲方向乙方支付。 四、乙方权利与义务 1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方拨付本协议第二条约定的出资款。 2、乙方按照投资额享有项目开发的利润万元（按照成本元/平方米，住宅销售均价元/平方米核算，可建面积：万元÷元/平方米=平方米，销售收入：元/平方米×平方米=万元，毛利：万元—万元=万元，，两年半银行利息万元×%×=万元，利润：万元-万元万元）。 3、为保证乙方的资金安全，乙方可要求甲方以公司股份或房产作为质押以及乙方按照出资额扣除各项成本费用后分得房产自行使用或销售。 4、乙方有权监督甲方按照合同约定进行项目建设。 五、付款方式 自本协议签订之日起一个月以内，乙方向甲方指定银行账户支付本协议第二条约定的款项。 六、违约责任 1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视
房地产开发规划与城市发展知识讲解
房地产开发规划与城市发展 城市房地产开发规划设计需要综合考虑城市经济、地理、环境、居民需求、心理、行为等种种因素，而随着住宅的商品化，住宅开发建设的产业化，提供住宅商品流通的场所和信息、评价住宅商品价值的市场成为我们日益需关注的新领域。 为了在比较中提出问题，我们首分析一下市场中的房地产开发规划行为与城市规划的关系。作为密切相关的两个领域，城市规划与房地产开发规划都对城市建设与发展担以重任。城市规划是一门开放性很强的综合科学，而房地产开发规划是一项综合性的社会经济活动。 由于城市规划和房地产开发规划内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程，难免有不同的侧重点，城市规划侧重于从宏观、长远、整体的角度考虑问题，更加关注社会效益和环境效益，房地产开发注重微观、近期、局部的效果，更关心开发项目或企业的经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。虽有侧重点，它们却相辅相成，相互影响，共同作用。房地产开发过程中，开发和规划设计之间是密不可分的，规划与设计并非孤立的创造工作，而是整体开发流程中的一环。
在城市房地产开发规划过程中，房地产开发规划与城市规划设计处于不同阶段，面对着住宅这一商品从生产、流通到消费过程中显露的不同方面的性质，也就是说，两者的劳动和经营对象是处于不同阶段的同一商品。房地产企业由于对开发全程负责，直接面对市场，有切身的风险和利益，因此，对市场机制和市场灵敏性有更加透彻的了解；反之，在规划设计领域，传统的以物质形体规划为主的规划指导思想暴露出明显的不足，落后于社会主义市场经济发展的步伐。这便是人们评论开发商走到了城市规划前头的原因。其实，相关行业应随市场而调整以适应市场的发展为宗旨，与住宅开发相关的各行业都在进行有效的调整。 对房地产开发公司而言，投资能否成功取决于时机、地段和建筑质量。地段的选择、总图布置与规划有关。当然，地段的选择与城市规划中的总体布局有关，经济因素、规划条件、业主的意图等等因素对规划设计都有很大的影响和限制。 因此，作为业主或开发者越来越倾向于积极创造条件，以便得出符合整体城市规划的方案，同时要考虑与整个城市的发展相结合，做到可持续发展。
房地产开发合作意向书
篇一：房地产项目开发合作协议书 房地产项目开发合作协议 、乙、双方本着公平合作、优势互补和资源共享的原则，经友 好协 商，一致同意合作开发位于地块房地产项目。为规范开发项目的经营管理，明确 双方的权利义务，特订立本协议，以资各方遵守。 1、定 义：即对本协议中出现的名词的含义及范围进行确定。 本协 议所使用之下列词语除非本协议或本协议的任何补充协议另 有规 定，悉依下列解释： 1.1 本协议：指本房地产开发项目合作协议，包括本协议的所有 附件 以及现在或将来对本协议所作的任何补充和修改。 1.2 本协议各方：指本协议之签署各方，即甲、乙、双方，包括 因法 定原因承接其债权债务的其他法人或自然人。 、合作背景 2.1 合作各方以甲方名义经 公开 拍卖程序取得号地块国有建设用地使用权，并由甲方与xx市国土资源 局签订了《成交确认书》； 2.2 该地块出让金总价为万元，甲方已缴地价款 万元 （原甲方缴交的竞买保证金），余款万元应于年月日前缴 清； 2.3 该地块的出让方案已经xx市人民政府（政地 ）和市人民政府（地号）批准； 2.4 合作各方以甲方名义已与市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号 为：。 、项目合作内容 3.1 建设、销售及经营管理等。 、项目基本情况 4.1
4.1. 1 片区中部，具体位置及范围详见 附件 该用地规划红线图； 4.1. 2 项目规划条件： a. b.总 建 筑 面 积 ： c.建 筑 容 积 率 ： d . 绿 化 率 ： 不 高 于 % e. f.号文执行。 4.1. 3 项目内容：商场、商铺、文化活动中心、综合娱乐中心 及配 套办公、住宅等，打造特色商住街区；具体设计装 修标 准根据设计方案由合作各方另行约定。 以上主要经济技术指标以政府有关部门最终核定为准）。 4.1. 4 项目用地状况：现状（净地）交付。 、合作方式 5.1 甲、乙、双方共同出资组建房地产开发项目公司进行合作开发。合作各方共同出资，共享利 润，共担风险。
房地产开发合作意向书
项目合作开发意向书 甲方： 住所地： 法定代表人： 乙方： 身份证号码： 住所地： 鉴于甲方系具有丰富商业资源及投资开发经验的房地产开发公司，与乙方有着良好的合作基础，甲方愿与乙方共同合作开发本协议项下项目。现甲、乙双方本着自愿、平等、公平和诚实信用的原则，依照国家相关法律法规的规定，就双方合作开发建设项目事宜，经充分协商一致，达成本协议。 第一条：项目概况 1、土地位置和面积：位于____ 市______区，东至______路，南至______路，西至______路，北至______路，占地面积约为平方米（折合约亩）。 2、土地现状：本项目土地目前为xxx村集体土地，由乙方承租，乙方在该宗地上自建建筑xx平米，现尚有年租期。 3、项目规划：项目暂定名为，计划规划为写
字楼、精品住宅、酒店等为一体的城市综合体（此处建设内容根据项目的具体情况确定）。 第二条：合作方式 1、甲、乙双方本着诚信的原则，履行各方项下承载的权利义务。 2、甲、乙双方在项目获取及项目开发过程中，充分利用各方优势资源，为双方创造最大的经济效益和社会效益。 3、甲、乙双方以甲方项目公司为合作平台，甲方负责按本协议约定筹措建设资金、挂牌招标取得土地使用权、并负责建设项目运营管理，乙方按照本协议约定负责招标土地上的拆迁及安置工作以及村民的工作。 4、为保障规划的合理性以及开业后的运营安全性，甲、乙双方同意本项目的建设工程由甲方委托给甲方推荐/指定的总承包施工单位施工建设，具体内容由甲方与总承包施工单位签订总承包施工合同予以明确。 第三条：双方权利义务 1、甲方权力及义务 1.1、甲方负责筹措资金，按照约定的条件竞买土地，取得《国有土地使用证》并开发建设本项目。 1.2、甲方负责项目的整体开发及运营管理包括，承建项目前期报批、承建项目的规划和设计方案、项目开发所需的各项手续的办理、承建项目后期开发和宣传营销工作。 1.3、甲方负责协调与政府部门的关系，按照国家政策开发施工，确保不影响本项目的开发进度。
房地产开发公司项目实施方案
房地产开发公司项目实施方案
天庆房地产开发有限公司 河西帝皇灯具超市 可行性研究报告 天庆房地产 二OO六年十一月二十六日目录
一、总论 二、项目提出背景 三、项目的可行性 四、项目总体规划形式 五、基础设施及建设规模 六、投资估算和资金筹措 七、项目开发方案及开发建设实施步骤 八、项目实施的保证措施 九、社会和经济效益 十、结论与建议 一、总论
(一)、项目名称:怀化天庆房地产开发公司 河西帝皇灯具超市 (二)、项目开发建设单位:怀化天庆房地产开发 有限公司 (三)、怀化经济发展走势展望 是中国经济社会发展进入关键阶段的重要一年,也是我市经济进入新一轮加速增长周期的拐点。作出这样的预测,主要基于以下几个方面: 面临的机遇 一、国际环境总体趋好。明年全球经济放缓已成为经济学界的共识,但仍为较高增长年。据国际贸币基金组织预测, 全球经济增长率将达到5.1%, 回落0.2个百分点,是全球经济进入21世纪以来的第二个高增长年。受需求放慢和产能增加的双重影响,明年国际油价和重要原材料价格将明显走低,对中国发展有利。 二、国内经济正在进入调整期。今年以来,中国经济呈现”高增长、高效益、低通胀”的良好局面,宏观调控初现成效,国民经济开始朝”软着陆”方向发展。在连续四年保持两位数增长、经济总量跃居世界第四的基础上,中国经济将出现本轮增长周期以来的第二波调整,预计经济增长率将首次回落到10%以下。中央经济工作会议强调”三个协调”,将”又快又好”改为”又好又快”,拟定明年经济增长目标约为8%,明确传递了更加重视经济增长质
量和效益的信号。但专家认为,明年中国经济增长速度将保持10%左右,投资增长将保持20%,中部地区投资增速仍将保持26%以上。同时,中央经济工作会议提出坚持加强和改进宏观调控,继续实施稳健的财政政策和货币政策,并加强财政政策、货币政策、产业政策、土地政策和社会发展政策的协调配合。明年宏观调控重在增强执行力,提高科学性和有效性。对中部地区来说,国家将适当放松大中型劳动密集型项目的土地供给,促进沿海地区劳动密集型产业向中部地区转移。中央经济工作会议提出,要正确处理好投资和消费、内需和外需的关系,最根本的是扩大国内需求。按照部署,明年要以增加居民消费特别是农民消费为重点,加快调整国民收入分配结构,努力提高农民和城镇低收入者收入水平和消费能力。随着这些措施的到位, 将迎来一个新的消费扩张,为我市加快现代商贸物流中心建设提供了难得机遇。同时,中国加入WTO过渡期结束,为我们进一步扩大开放开辟了广阔空间。 三、中部崛起战略进入实质性实施阶段。中央经济工作会议提出,落实促进中部崛起的政策,支持中部地区承接东部地区和境外的产业转移。国家将出台三大税收优惠政策,即在中部地区推进增值税转型,加强对农业产业化龙头企业和农民专业合作经济组织的支持,引导加工贸易转移并升级。商务部、国家开发银行已签署150亿元支持”中部崛起”合作协议,未来5年国家开发银行将对中部地区国家级经济技术开发区和发展潜力大、区位优势明显的部分省级开发区提供150亿元的政策性贷款。商务部启动了”万
房地产项目合作意向书
房地产项目合作意向书 协议双方： 有限公司（以下简称“甲方”） 地址： 电话：传真： 有限公司（以下简称“乙方”） 地址： 电话：传真： 鉴于： 1、甲方子公司（以下简称“项目公司”）拟开发建设的项目（以下简称“项目”）占地面积约45亩，建筑面积不少于6万平方米，建设内容为住宅和商业。项目公司注册资金拟达到万元人民币。 2、乙方经过考察，决定发挥自身优势，以帮助甲方推荐和寻找投资伙伴的方式就项目开发进行合作。 综上，为了更好地明确双方的权利、义务，甲乙双方经过友好协商，现达成如下协议，以兹双方共同信守。 第一条关于双方的出资额、股权比例和到位时间 1.1 甲乙双方在项目公司注册资金中的出资比例为对等出资，即甲乙双方分别出资万元。 1.2 在对等出资的情况下，甲乙双方在项目公司中的股权比例分配为：甲方占项目公司的股权比例为%；乙方占项目公司的股权比例为%。双方按此股权比例行使股东权利和进行利润分配。 1.3 甲方在项目公司中的出资在项目公司成立时到位，乙方在项目公司中的出资应于2006年月日前到位。
第二条关于项目经营管理权和股权回购选择权 2.1 甲方全权负责项目日常运作的经营管理，作为对价，甲方承担因项目经营管理的具体盈亏状况而导致的一切风险和收益。 2.2 乙方不参与项目日常运作的经营管理，为此乙方将获得根据项目经营情况在投资期间每满十二个月就有一次选择是否退出项目合作的权利。 2.3 如果乙方选择退出项目合作，则甲方承诺无条件地按月投资回报率1.5%的比例，溢价回购乙方所持项目公司的股权；具体回购价格根据乙方实际投资时间据实计算确定，该溢价回购承诺不因项目经营的具体盈亏状况而改变。 2.4 如果乙方选择不退出项目合作，则甲乙双方按本协议约定的利润分配比例对项目公司的经营成果（或净利润）进行分配。 第三条关于乙方对项目公司财务和管理的监督 甲方承诺在项目公司中财务部的会计由乙方委派人员担任，负责对项目公司财务和管理进行监督。该会计人员工资由项目公司参照当地薪金水平发放，补贴由乙方根据乙方标准自行发放，社会保险由乙方负责。 第四条甲方保证 4.1 乙方出资到位后，甲方须及时与乙方签订《股权转让协议》或《增资协议》，并到当地主管部门办理相关登记手续。 4.2 乙方出资到位后六个月内，项目公司应当取得项目所在地块的国有土地使用权；否则，甲方应当按照本协议的约定提前溢价回购乙方所持项目公司的股权。 4.3 甲方以其所持项目公司的股权作为履行溢价回购乙方所持项目公司股权的保证；若甲方届时不能按本协议约定回购的，甲方应当无条件将其所持项目公司股权转让给乙方。 第五条其它 5.1 甲乙双方签订《股权转让协议》或《增资协议》后，双方的合作内容以《股权转让协议》或《增资协议》为准；《股权转让协议》或《增资协议》没有约定的，以本协议为准。