xx楼盘销售计划书

绵阳“两弹一星”销售计划书

项目概况

第一节项目区位分析

一、区位

本项目所在地为位于四川绵阳游仙区南侧，距绵阳市中心地带约3公里。地处芙蓉汉城旁，其距离成都市约120公里。绵阳市位于四川省西北部，是全国的科技城市，以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了绵阳市鲜明的地域特色。

本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是未来的热点——绵阳市高科技中心，具有较好的升值潜力。

二、经济指标（规划指标）

1、5D电影院，单场可供150人左右观看，每天可接待观众1.2万人次；

2、风洞，一次性可供5人使用，每天可接待游客400人次；

3、原子弹、计算机、长虹现代科技展览博物馆，每天吞吐游客量1万人次；

4、停车场，每天吞吐车辆1000辆；

5、附近配套餐饮设施：老房子酒楼等大型酒楼。

第二节项目SWOT分析

一、优势（S）

1、自然环境

本项目地处绵阳市游仙区南侧，是绵阳市政府规划的未来科技城代表地之一，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于绵阳市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，无污染源，空气质量佳。

2、交通环境

本项目位于芙蓉汉城侧，来往多条线路公交车途经此处通往市中心及乡镇。道路环境佳，是各大旅行社途径绵阳通往各旅游景点的必经之路。绵阳交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。261公里的城市道路和宝成铁路、成（都）绵（阳）高速、绵（阳）广（元）高速、绵卜）重（庆）高等级公路以及5条通往县（市）的高等级公路，构成了四通八达的交通运输网络。已建成通航的绵阳南郊机场是目前距离九寨沟最近的民用机场。已开通了至北京、上海、广州、深圳、海口、武汉、重庆、西安、贵阳等全国各主要城市的航班。

3、城市配套

绵阳城市基础设施比较完善，通讯网络发达，水电气供应充足。垃圾实现无害化处理，空气质量优良，城市绿化覆盖率达到32.48％。已建成海关、检验检疫等涉外机构，开通了二类铁路口岸。设立了西部地区第一家公共保税仓库。先后被命名为全国文明城市、全国卫生城市、全国造林绿化十佳城市、全国园林绿化先进城市和联合国改善人居环境示范城市，目前正在争创国家环境保护模范城市。绵阳城市文化设施比较完善，有藏书32万册的绵阳图书馆和建筑面积达2万平方米的绵阳博物馆。

4、项目市场环境

本项目由三个经营点构成，其中风洞经营点为全亚洲第一，科技博物馆为全国第一，5D电影院为西部第一。绵阳是国家重要的国防

军工和科研生产基地。拥有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心等国防科研院所18家，西南科技大学等大专院校7所，长虹、九洲、国家级技术中心2个，双马、东材等省级技术中心8个，有长虹、九洲、双马、华晨、华润、双汇等大中型骨干企业50家，国家级高新技术产业开发区、科教创业园暨西南科技大学国家大学科技园、经济技术开发区、现代农业科技示范区、南郊工业园、游仙经济试验区等开发园区6处，各类科研和工程技术人员10万人，两院院士25名，享受政府特殊津贴有突出贡献的专家800多名。在许多重要科技领域聚集着大量高层次人才。

二、劣势（W）

1、项目配套设施

虽然本项目具有良好的人文环境资源，但是项目除了三个独立的经营点之外，其余配套设施不完善，例如：高星级酒店、旅游景点、大型超市等；游客来科技博物馆通常只能参观这个项目，旅程将会显得单调。

2、项目品牌

项目虽然拥有三个“第一”的头衔，但在本地属新兴项目缺乏本地市场品牌和外地市场知名度，这对将来项目的整体营销产生较大影响，肯定将导致销售成本及宣传成本的增加。

3、交通状况

虽然通往项目的道路路况良好，但离绵阳火车站、绵阳车站、绵阳机场仍然有一定的距离，而从这三个旅客集散地通往本项目所在地的公交车还是不多。

三、机会点（O）

1、政府规划开发利好因素

中共中央办公厅、国务院办公厅制定了《2004-2010年全国红色旅游发展规划纲要》，省委书记张学忠、省长张中伟同志于2005年年初提出了要抓住国家发展红色旅游的契机，大力发展我省的红色旅游，除要继续搞好以将帅故里游为代表的红色旅游线路外，还要深入挖掘我省红色科技旅游资源，着力打造具有唯一性、特色性和时代性，具有吸引力和感染力的“两弹一星”红色科技旅游基地。省委省政府提出的建设具有吸引力和感染力的“两弹一星”红色科技旅游基地，符合该市旅游发展总体规划，是四川省红色旅游发展思路的延伸。

在绵阳建两弹一星科技博物馆具有地域、区位、资源优势。两弹一星、风洞试验创业、发展与领先史、计算机发展史、长虹现代工业生产等方面在省内乃至国内科技博览方面具有唯一性和特色性。

根据绵阳市委、市政府打造六大精品旅游区的精神, “两弹一星”科技博物馆属我市六大精品旅游区之一，该项目是绵阳红色工科旅游的优势所在，它的建成将成为绵阳旅游的一大亮点，具有较大的社会效益和现实意义，符合我该旅游发展总体规划。

2、客户资源充足

因为项目所在地的绵阳是西部重要的交通枢纽，所以这个项目将会迎接到来自全国、全川各地的游客。多年来科技展览的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的精神需求，为中高档精神物资的供求积累了大量的客户资源。

3、科技开发区汇聚了人气

绵阳市科技开发区及地产开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而来带人气的上升，而本项目开发周期估计完全

可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。

四、风险（T）

1、市场因素

从目前绵阳市的市场看，项目目前暂时没有任何可比性及参照性。按我们的开发周期测算，一旦其他附近城市清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿，那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

2、自身因素

本项目由于没有任何知名度及品牌效应，导致客户暂时无法选择这个项目作为观光，如果在营销过程中不能有效地把握形象——品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。

五、综合分析

从市场调研结果分析，本项目的优劣势比较来看，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的项目，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给——需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。

定位策略

第一节定位要素分析

本项目顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的绵阳，打出“科技博物馆”的招牌，来填补绵阳科技展览的市场空白，以前卫的装修风格及展出独一无二产品为强势卖点，并以具有“高科技+新看点”

的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合经济学的需求——供给理论。

第二节项目定位

定位原则：适应市场、创造差异性

定位：高科技——新看点

和平与高科技的对话

高科技——原子弹、计算机、长虹现代工业、5D电影院、风洞的元素是“高科技”

新看点——只闻其声不见其身的元素是“新看点”

以五星级酒店的管理模式作为本项目的物业管理模式宇宙是物资的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物资的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在矛盾、阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方是相互依存的，形成一个完整的形象。

本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑精品红色旅游胜地——绵阳科技博物馆。

以中国传统文化为根，创建自然、建筑、科技于一体的旅游环境。它具有休闲、旅游、学习、参观四重功能，是人与自然、人与科技、人与精神对话的场所。

第三节产品定位

定位原则：突出个性、创造差异性

定位：“现代高科技集合”之典范

集现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的科技博物馆。

一、游览环境的一度空间

一度空间，属于游客的空间，合理的空间布局，良好的参观环境，体会高科技带来的幸

福享受感觉。

二、游览环境的二度空间

二度空间，指开发商“以人为本”营造参观大环境的空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，合理布置展品群体。充分利用土地，布置公共绿化。

三、游览环境的三度空间

三度空间，指博物馆周边可借用的自然环境，如外观、绿化、停车场、河流，甚至城市风光也是博物馆的一道风景线。

本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用所处位置的交通要道，为来馆游览的游客来带便利，使博物馆与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。

由一、二、三度空间构成了“绵阳高科技博物馆”的成功要素，也形成了休闲、旅游、学习、参观的独特个性，并创造了差异性，使项目更具竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。

四、项目档次定位可行性

本项目的档次定位为“中国城市新贵追求的精神物资消费场所”，

而不是奢侈消费。其概念包含了博物馆的规划合理性、单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。在同等建筑成本的基础上，设计出时尚前卫、富有创意的博物馆，更重要的是展品的高科技含量性。

第四节项目文化定位

定位原则：讲究个性、追求科技，提升项目附加值。

定位：人与自然、人与科技、人与精神享受对话的场所。

东方文化与西方文化相融合

传统与现代相融合。

第五节项目定位构成分析

一、项目的构成因素

“核心产品”——核心产品是由产品的基本功能组成。

“形式产品”——形式产品是由与核心产品不可分割的部分带来的附加值。

“延伸产品”——延伸产品是由产品质量、形象、物业服务等带来的产品品牌与开发商品牌形象。

二、核心产品——产品的基本功能

本项目的市场定位是以“高科技+新看点”为市场主导，引导城市新贵的假日消费心理。

（一）平面布局

本项目规划的主力有三个，三个经营点成“一字形”排开，博物馆在中间、两侧分别是5D电影院和风洞。

（二）特点

各经营点间分布合理，互不干扰。

（三）形式产品

形式产品的附加值是现代项目必然的硬件，如停车场、建筑外立面等，而这些必备的因素，又直接刺激消费者在购买之前的心理附加值及购买之后的享受过程中的附加值的升值。

（四）延伸产品

延伸产品包括销售前的服务及销售后的服务，以体现开发商品牌及产品品牌。通过良好的服务，使游客在体会到“高科技参观享受”的基础上，更体会到“上帝”的滋味，把这种体会变化成传播，使品牌通过本项目的开发、销售、服务、物业管理过程中达到“知名度、美誉度、社会认知度”的提升，为今后的销售提供“无形资产”，再使无形资产转化成有形资产。

第六节目标客户定位

定位原则：选准目标，稳准出击

定位：中等收入以上的客户、学生

一、产品——目标客户

根据调查结果分析，从目前绵阳市的人口结构、人均收入、消费力资源等因素来看，以本项目的规模及档次，如果全部定位于绵阳市消化是非常困难的。

因此，我们把目标客户锁定在四川省及全国，其中绵阳市约占20%份额，成都市约占35%份额，外地城市约占35%份额、国外约占10%份额。

二、目标客户细分

1、个体与私企老板（市内+周边城镇）

该阶层基本都有一定的经济基础，对生活质量要求比较高，且在长期的经营过程中对“功能价格比”有着较为清楚的认识，文化方面有一定的修养，对“高科技+新看点”的概念的理解较高于其它行业人士。

2、文、教圈人士

该群文化素质较高，追求自由的工作和生活方式，对于精神追求不一定奢华，但要有品位，并注重生活质量。该阶层收入虽然不太稳定，但决不是一般工薪阶层的收入水平，该群是本项目期望的目标客户。

3、外企、合资企业高级职员

在绵阳市虽然这一群人数并不太多，但成都市这个群却非常庞大，科技博物馆对他们还是具有很大的诱惑力。该群还是本项目主要目标群客户。

4、政府公务员

虽然在绵阳市该群庞大，但是能成为本项目目标客户的十分有限。原因是：按公务员的纯薪水收入水平，要想在目前的生活水平条件下再丰富自己的精神生活基本上是不太现实的，只有一个因素，就是“灰色收入”。因此，该群也是我们项目的主要目标客户。

5、中学生、高中生、大学生

在绵阳有许多学校，学生群较为庞大，由学校组织集体参观是极有可能的，所以该群同样是我们的主要目标客户。

6、旅行社游客

绵阳的地理位置，是四川各大旅行社通往省内许多景点的必经之