前期物业管理的必要性

（一）减少使用中的后遗症

物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。

（二）前期物业管理是对所管物业的全面了解

物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。

（三）前期物业管理是为后期管理做好准备

物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均应在前期物业管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。

物业管理条例试题及答案

物业管理条例试题琼一、名词解释 1、物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地 2、物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3、房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。 4、物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。 5、针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 6、委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。 7、物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。 8、物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。 9、业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。业主是所拥有物业的主人。 10、业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。 11、物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。 12、投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。 13、业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。 14业主委员会——是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。 15、选聘物业管理企业——是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。 16、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。 17、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。 18、提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。 19、物业管理纠纷——是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。 20、业主公约——是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。 21、前期物业管理——是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。 22、前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。 23、管理费用——是指维持物业的正常使用和有效的不间断管理，维持物业共用设备的正常运行和维修保养的费用。 24、业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。 25、物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。 26、物业管理招标——是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。 27、物业管理投标——是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求，组织编写标书，并向招标

物业设备管理的主要内容是什么

物业设备管理的主要内容是什么 1. 物业设备接管验收制度，设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的重要过程，因此在设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好设备的接管验收工作。接管验收不仅包括对新建房附属设备的验收，而且包括对维修后设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备基础资料要保管好。 2.物业设备预防性计划维修保养制度，预防性计划维修保养是为了延长设备的使用寿命，防止意外损坏而按照预定计划进行的一系列预防性设备维修、维护和管理的组织和技术措施。实施预防性计划维修保养制度可以保证物业设备经常保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等情况，充分发挥设备的潜力和使用效益、正确掌握设备状况，提高设备运行效率。实施预防性计划维修保养制度即可延长设备的修理间隔期，降低修理成本，提高维修质量，又可保证物业设备的安全运行，延长设备使用寿命，树立物业管理企业良好的形象。预防性计划维修保养制度主要包括制定设备的维修保养计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容、实施预防性计划维修保养制度，并进行监督检查等。 3.运行管理制度，包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文明运行制度等。此外，特殊设备还需另行制定一些制度，如锅炉给水处理制度、电梯安全运行制度等。 4.值班制度，建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并除故障，从而保证设备安全、正常地运行。主要包括：不得擅自离岗;按时巡查，及时发现事故隐患;接到故障维修通知，及时按排人员抢修、维修等。 5.交接班制度，交接班制度主要包括做好交接班工作;提前办好交接班手续;除值班人员外，其他人员一律不准进入值班室等。 6.报告记录制度，建立报告记录制度可以让物业设备管理部门经理、技术主管和班组长及时了解设备的运行情况和设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。

解读新修订《物业管理条例》

解读新修订《物业管理条例》物业管理的发展和我们国家的房地产业是相关的，在迅猛发展的同时也暴露出很多实质性的问题。比如物业管理从行业来看，有些企业还有些违规行为，比如服务意识比较差，少服务多收费或者乱收费的现象还存在;还有的物业管理企业利用共用部位进行经营谋取自身利益。 [主持人]近年来物业管理行业发展较快，与人民群众的生活日益密切，当前物业管理发展的总体情况如何存在哪些急需解决的问题 [中国物业管理协会秘书长陈伟]物业管理实际上是与我们国家的房改和住房商品化密切相关的，中国内地最早的物业管理是1981年有了第一家物业管理公司，但是真正物业管理的发展是从90年代开始的。特别是近年来它的发展是非常快的。从目前物业管理来看，按照不完全统计数据，目前我们国家物业管理企业总数超过3万家，从业人员大概有300多万，城镇物业管理覆盖率可以达到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳都能达到70%甚至80%、90%。所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升，逐渐成为推动国民经济增长，增加就业的新兴行业。 [主持人]那现在物业管理还存在哪些问题呢 [陈伟]物业管理的发展和我们国家的房地产业是相关的，在迅猛发展的同时也暴露出很多实质性的问题。比如物业管理从行业来看，有些企业还有些违规行为，比如服务意识比较差，少服务多收费或者乱收费的现象还存在;还有的物业管理企业利用共用部位进行经营谋取自身利益;另外，有物业管理企业和公用部门之间的责任划分不明确产生的矛盾，有开发建设与物业管理不衔接以及销售前期的虚假承诺导致的一些矛盾纠纷;还有业主大会和业主委员会，业主的自律机制没有建立起来，业主的公共意识没有建立起来，没有按照法律的规定履行职责，有时候甚至滥用权力损害了业主的共同利益。所以这里面的矛盾和问题是多方面的。规范物业管理活动须先规范物管企业和专业人员

物业设备房管理可视化标准(图文)Microsoft Word 文档

物业设备房管理可视化标准（图文） 2018-01-02 07:47 结束了一天忙碌的工作，拖着疲惫的身躯，就着夜色回家，小区的街灯初上，为您的安全护航。家人们在精心准备地晚餐，让您在踏入门的那一刻，就能闻到爱的味道。休闲的假日，带着孩子在小区公园玩耍，或者游泳、打球、健身...... 想必这就是我们的理想生活了吧~ 而这一切都在您看不到的地方物业工作人员的默默付出我们关注着、重视着这个为您提供安全舒适生活的地方它隐藏在楼宇、地库、花丛中等不显眼的角落它，就是设备房。设备房涵盖了生活/消防/泳池泵房、配电房、发电机房、电梯机房、中央空调机房、风机房和消防监控中心，其管理情况与安全居住环境紧密相连！此外，雅生活集团品质中心更贴心地编制了图文并茂版的《设备房管理可视化标准》，下面，

就带您走进这个影响家庭幸福的重要地方——设备房，了解物业背后高标准、专业的管理工作吧。设备房管理可视化标准设备房门前管理通用标准： 1）设备房门外环境整洁，无堆放杂物、乱停放车辆等堵塞通道现象； 2）设备房门外划警戒线并标上“禁止停放车辆及堆放杂物”字样； 3）门外警戒线标识按图示尺寸要求制作。设备房门窗管理通用标准： 1）设备房门窗完好，无变形、无脱漆、生锈，开/关灵活； 2）门窗整洁，框边无装修污染，线条平直； 3）设备房门上锁，监控中心存放备用钥匙。门口挡鼠板

管理通用标准： 1）安装在机房出入门口； 2）安装高度50cm，厚1cm，宽度以门宽相等。采用PVC胶板或不锈钢板，可抽除； 3）防鼠板两面顶部中间位置设置双排文字“防鼠挡板，小心跨越”标识； 4）挡鼠板周边设置5cm宽黄黑相间警界线； 5)防鼠板要求完好、整洁、无生锈，安装牢固。设备房地面

物业管理规范条例释义

《物业治理条例释义》第一章总则本章共五条 , 对《物业治理条例》 ( 以下简称《条例》 ) 的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则、治理体制等作了规定。作为第一部全国性的物业治理法规 , 《条例》第一条开宗明义, 将规范物业治理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。物业治理尽管在我国进展迅速 , 涉及面甚广, 但在实际生活中, 对物业治理的内涵并没有形成一个统一的看法。为了幸免不必要的纷争, 《条例》第二条对其所称物业治理作了界定 , 明确了条例的调整范围。就业主而言,选择一个合适的物业治理企业关于其能否获得期待的物业服务至关重要, 为此,《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业治理企业。在知识经济时代, 创新和科技进步是永恒的主题。物业治理服务质量的提高,也需借助新技术、新方法,也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓舞物业治理利用创新和科技进步来提升物业治理服务水平。为了加强对物业治理活动的监督治理,《条例》第五条明确了物业治理活动的监督治

理部门。总则在整个《条例》中起着特不重要的作用, 学习和掌握《条例》, 首先应该理解和领会总则条文所体现的精神。第一条为了规范物业治理活动 , 维护业主和物业治理企业的合法权益 , 改善人民群众的生活和工作环境 , 制定本条例。 [ 释义 ] 本条是关于《条例》立法目的的规定。改革开放以来 , 深圳、青岛、大连等地对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业治理, 取得了较好的效果。随着我国城镇住房制度改革的不断深化, 房屋的所有权结构发生了专门大的变化 , 越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。在城镇住房制度改革和都市建设进展的过程中, 物业治理这一新兴行业应运而生。它的产生与进展 , 关于改善人民群众的生活、工作环境 , 提高都市治理水平 , 促进住宅建设 , 实施社会再就业工程起着积极的促进作用。近年来,物业治理行业进入了一个迅速进展的时期。据统计, 目前上海、广东、山东、辽宁等省市物业治理的覆盖面已达到50 %,深圳市物业治理的覆盖面已超过90%, 全国物业治理企业已有2万多家,从业人员超过 230 万。

新《物业管理条例》解读

新《物业管理条例》解读规范管理强化业主权益对于大多数人来说，买房子是件人生大事，选择一个好的物业公司也非常重要，物业公司的服务水平将直接影响业主的生活。但是，业主和物业公司这合同的双方，却常常成了矛盾的对立面。业主们称，自己的房子往往自己做不了主。从今年10月1日起，新修订的《物业管理条例》正式实施，将进一步提高业主的地位、扩大业主的自主选择权、充分体现物权的价值，为业主的权利**。业主：当家就要能做主老杜4年前买了一套商品房，入住不到1年就发现负责小区物业管理的公司服务质量不高，没有起到维护小区安定生活的作用。4年来，小区业主们一直想换个物业公司，但是由于当时选聘和解聘物业公司，必须经物业管理区域内2/3以上的业主投票通过。像他们这样规模较大的小区，居民多，工作时间不统一，很难召集，要达到2/3的投票率非常困难。老杜家的问题也就久拖不决。新《物业管理条例》做了修改。按照新规定，今后，小区换“管家”，只需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积超过小区建筑物总面积的一半就可以了。同时，除更换物业服务企业外，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改小区管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员等其他重大事项，也同样适用这种“双过半”的决定规则。新《物业管理条例》规定：“业主可以共同决定改建、重建建筑

物及其附属设施”，保障了业主可以在土地使用权70年的基础上改建小区内的建筑物。同时，业主还有权请求法院撤销业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。例如，有的业主委员会决定在小区增加一个垃圾筒，可是垃圾筒旁边的一楼住户表示反对，如果该住户确实合法利益受到侵害，他可以请求法院撤销业主委员会的决定。居民杨峰说，这次真正有了“当家做主”的感觉。政府：将业主的权利落到实处兰州市城关区的梁先生和物业公司的纠纷已经旷日持久。他说，当年买房子，交钥匙的时候，开发商将钥匙与物业管理合同**在一起，签订了物业管理合同，才能拿到钥匙。此后，发现这是一个草台班子，根本不是物业公司，而是开发商随便凑合的**。他认为，本应该由业主选举的物业公司，却成了开发商指定，这从客观上剥夺了业主的自主权。很多业主也表示，自己很想行使业主的权利，重新选择满意的物业公司，但业主大会很难召集，也没有业主委员会来具体操作。兰州市物业协会的宋福军表示，现在兰州市成立业主委员会的小区并不多，甚至有些业主委员会还是由物业公司组织选举产生，业主大会也是由物业公司召集的，这其实是一种本末倒置的现象。而一些管理差一点的小区，根本没有业主委员会。如果要让物业公司真正进入市场，让业主发挥自己的选择权，成立独立自主的业主委员会是大势所趋。在新《物业管理条例》中，对此有明确规定。国家新修订的《物

物业设施管理与维护方案

第一节房屋附属设备的管理与日常性保养一、附属设备管理的意义与特征物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。（一）物业设备管理的意义物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： 1.是充分发挥房屋住用功能的保障 2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证 3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设（二）物业设备管理的特征： 1.服务性功能强； 2.经营性特点突出； 3.专业性技术要求高； 4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。二．物业设备的构成（一）给排水系统物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施

按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。 3．房屋卫生设备包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。（二）燃气系统包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。（三）空调、通风系统包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备有热水供暖和蒸气供暖之分包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散

物业管理条例详细释义

物业管理条例释义制定物业管理条例的目的第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。【释义】本条规定了制定物业管理条例的目的。随着物业管理在我国的迅速发展，物业管理企业不断涌现，物业管理中的问题也层出不穷。长期以来，我国没有一部完整的、系统的物业管理法律规范，使得物业管理工作缺乏依据，业主的合法权益得不到有效保护，极大地阻碍了物业管理的进一步发展。因此，《物业管理条例》(以下简称条例)的出台就具有极为重要的意义。根据该条例的规定，制定该条例的目的主要有以下两个方面： (一)规范物业管理活动。物业管理属于国家产业结构分类中的第三产业，是房地产业的分支行业。物业管理企业在全国范围内的产生和发展，必然导致物业管理行业的出现，早在1993年成立的“深圳市物业管理协会”就反映了这一趋向。到1999年底，物业管理行业已初具规模，就业人数与日俱增，整体素质相对提高。根据房地产消费环节的长期性和我国城市化发展，可以预见物业管理行业完全可能发展成为房地产业中的最大的分支行业。物业管理是房地产综合开发过程的最后一个环节，直接关系到业主和使用人的切身利益。如果没有良好的物业管理，开发商建造的房屋品质再好也可能出现销售问题，业主买的崭新的房屋不久就可能会破旧不堪，人们的生活和工作环境也会日趋恶化。因此，物业管理的有无和好坏，是直接关系到住宅与房地产业能否实现社会再生产良性循环的

大问题。目前，尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规，如广东、上海、北京等地都发布了省(市)物业管理条例或办法，但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据，众多物业管理公司的管理行为千差万别，楼宇买卖纠纷中，因“物业管理”引发的案件日渐上升。这就必须制定统一的法律、法规，明确物业管理公司的权利和义务，规范其管理行为，使其置于政府有关部门和业主的监督之下。物业管理法规一方面明确要求房地产开发商在项目立项时就应全盘考虑以后的物业管理问题，并在规划设计中认真听取物业管理公司或物业管理咨询服务单位的意见，预先完善物业的配套设施和预留物业管理所需用房，赋予物业管理公司在开发的房地产竣工时参与验收权，从而保障物业管理良性运行的必要前提条件；另一方面，明确房地产开发商、物业管理公司、业主和物业使用人三方面在物业管理方面的各自地位、权利、义务和责任关系，鼓励竞争择聘物业管理企业，规范物业管理行为，推行前期物业管理服务协议、物业管理服务委托合同、业主公约及其他种类物业管理规约的示范文本，加强归口主要管理部门的行政指导和监督，从而保证物业管理效果符合法规、合同、规约的要求，最终产生增强人们放心购房、宽心用房、欢迎物业管理解除后顾之忧的信念等有利于货币化分房政策实施、闲置房销售、物业管理普遍化的社会效应，促进住宅与房地产业持续健康地发展，维护房地产市场及其第三级消费环节市场——物业管理市场秩序的正常稳定。 (二)明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。

物业小区设施设备管理方案.doc

物业小区2015年设施设备管理方案一、本项目管理设施设备概况（一）设施设备数量明细： 1、供配电系统设备：干式变压器2台、高压开关柜5个、低压开关柜10个、低压配电箱213个； 2、给排水系统设备：污水泵33台、生活水泵2台、稳压罐1个、水箱1个、水泵控制箱1个； 3、消防系统设备：喷淋泵2台、消防泵6台、稳压罐2个、水箱1个、火灾报警机2台、火灾报警控制器23部、防火卷帘3个； 4、弱电系统设备：车辆管理系统2台、彩色监视器6台、单元门禁系统16个； 5、通风系统设备：送排烟风机19个及其附属设备； 6、公共区域设施：铁艺护栏、木质景观、健身器材。（二）、本项目移交、外包设备 1、21台电梯及其附属设备已委托电梯通力公司保养； 2、热力交换站所属设备变频控制器 1台、板式热交换机1台、补水泵2台、循环泵2台已移交热力公司管理。二、物业小区2015年工程设施设备管理重点和目标（一）、工程部工作职责以及设施设备管理工作重点： 1、配电设备年检、水质检验、电梯年检、化粪池清理、围墙铁艺以及木质景观的养护、公共管道阀门的检修保养，消防设备、智能道闸设备的除尘与养护，公共照明以及各种设施设备的巡检维修，保证设备正常运转； 2、根据设施设备安全普查结果，将小修范围内的设施设备故障有计划的纳入第二、第三季度日常维修养护工作，逐步减少遗留工程问题； 3、建立完善的标识及设施设备档案（1）、设备标识制作 ①、完善设备房标识及责任人姓名。 ②、所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③、制作“待维修”或“维修中”告示牌用于故障设备。 ④、预计2015年4月底根据以上设备标识要求对小区内所有设备标识进行重新更换。（2）、设备档案管理 ①、工程部负责建立设备的技术资料档案，负责建立《设施设备台账》。 ②、工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备注。（二）、设施设备管理的目标：对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

物业设备设施安全管理制度标准范本

管理制度编号：LX-FS-A36064 物业设备设施安全管理制度标准范本 In The Daily Work Environment, The Operation Standards Are Restricted, And Relevant Personnel Are Required To Abide By The Corresponding Procedures And Codes Of Conduct, So That The Overall Behavior Can Reach The Specified Standards 编写：_________________________ 审批：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑

物业设备设施安全管理制度标准范本使用说明：本管理制度资料适用于日常工作环境中对既定操作标准、规范进行约束，并要求相关人员共同遵守对应的办事规程与行动准则，使整体行为或活动达到或超越规定的标准。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。为加强对设备设施的安全管理，提高设备设施运行的安全性和可靠性，确保设施安全、稳定、长期满负荷运行，特制订本制度。一、设备设施选购（1）设备设施管理人员应根据本企业特点、工艺要求广泛收集信息（包括：国际、国内本行业的生产技术水平，设备设施安全可靠程度、价格、售后服务等），经过论证提出初步意见报总经理比准实施。（2）安装、调试、验收、建立档案等。

二、设备设施使用前的管理工作（1）制订安全操作规程、设备检维修方案。（2）制订设备设施维护保养责任制，设备定期检查和考核记录。（3）安全管理人员负责监督安装安全防护装置。（4）做好员工培训工作。内容包括设备设施原理、结构、操作方法、安全注意事项、维护保养知识等。经考核合格后，方可持证上岗。（5）特种设备的操作人员应持有有效地操作资格证书，否则不准上岗。三、设备设施使用中的管理工作（1）严格执行本制度，由公司领导和设备设施管理人员负责检查落实。（2）设备设施操作工人须每天对自己所使用

物业管理常用法律法规解读

物业管理常用法律法规解读 Prepared on 24 November 2020

物业法律法规知识授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理）标准课时：7小时课程大纲第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定

4、建筑主体与承重结构 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》

物业设备、设施管理制度标准范本

管理制度编号：LX-FS-A34782 物业设备、设施管理制度标准范本 In The Daily Work Environment, The Operation Standards Are Restricted, And Relevant Personnel Are Required To Abide By The Corresponding Procedures And Codes Of Conduct, So That The Overall Behavior Can Reach The Specified Standards 编写：_________________________ 审批：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑

物业设备、设施管理制度标准范本使用说明：本管理制度资料适用于日常工作环境中对既定操作标准、规范进行约束，并要求相关人员共同遵守对应的办事规程与行动准则，使整体行为或活动达到或超越规定的标准。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率，直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效，对集团的开发成本和经济效益，有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理，以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。一、设备管理组织机构物业总公司设备工程主管分公司（处）设备维修主管电工班水暖班瓦工班热力站

物业管理常用法律法规解读

物业管理常用法律法规解读 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

物业设备管理要点

物业设备管理 1、管材、器材及水表 2、室内给水系统 3、室内热水供应系统 4、室内饮水供应 1、总述：什么是房屋设备？房屋设备是房屋内装饰完善的给水、排水、热水、采暖、通风、空气调节、煤气、供电等多种设备的总称。 2、虽然新技术革命使用建筑设备的品种与日俱增，但是从建筑设备的使用功能来看，其构成仍然是传统的两大类：建筑卫生设备和建筑电子工程设备。 1、管材、器材及水表给水管材应根据给水要求选用，如：生产用水和消防用水的给水管道，一般采用非镀锌钢管；当管径小于70时，应采用镀锌钢管；当管径大于70时，可采用非镀锌钢管或给水铸铁管。生活污水管道多采用铸铁排水管。 1.1、管材管材选取取决于管道所承受的压力、土质、施工条件等因素；小区给水、排水过程常用的管材有：金属管非金属管复合管材

1.1、管材（金属管）金属管：钢管、铜管、铸铁管 a)钢管：优点：强度高，承压能力高，抗振性能好，接头少，加工安装方便；缺点：造价高，抗腐蚀性差。 b)铜管：优点：抗锈蚀能力强，强度高，可塑性好，坚固耐用，热胀冷缩系数小，抗高温，防火性好，无污染；缺点：价格高。 c)铸铁管优点：造价低，耐腐蚀，，耐久性好; 缺点：韧性差，易脆，重量大，施工困难。 1.1、管材（金属管） ◆钢管的链接方法：螺纹连接、焊接、法兰连接螺纹连接是利用配件连接，连接方便，但承压低，连接处易腐蚀和泄漏；螺纹处一般要加填充材料料；焊接只能用于非镀锌钢管，接口牢固严密，不能拆卸。焊接完成后腰对焊缝进行外观、严密性和强度检查；法兰连接一般用于连接器材以及需要经常拆卸、检修的管段上，管径大，压力高，安装复杂。连接处必须加垫圈防止渗漏，并且一个接口只能加一个垫圈；

物业管理条例试题

物业管理条例试题一、单选题 1、《物业管理条例》第一条规定：为了规范物业管理活动，维护（）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 A、业主 B、物业管理企业 C、开发建设 D、业主和物业管理企业 2、条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由（）按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 A、业主 B、物业管理企业 C、业主和使用人 D、业主和物业管理企业 3、县级以上地方人民政府（）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

A、房地产行政主管部门 B、工商行政管理部门 C、小区管理办公室 D、物业管理协会 4、业主大会应当（）物业管理区域内全体业主在物业管理活动

中的合法权益 A 、代表 B 、维护 C 、代表和维护 A 、一个 B 、二个 C 、多个 D 、不限 6、业主（）参加业主大会会议。 A 、必须本人 B 、可让物业使用人 C 、可以委托代理人 D 、不可以委托代理人 7、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。 A 、10% B 、20% C 、30% D 、50% D 、领导和保护 5、一个物业管理区域成立（）业主大会。

8、召开业主大会会议，应当于会议召开（）以前通知全体业主 A、7日 B、10日 C、15日 D、20日 9、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（）。 A、物业管理公司 B、行政主管部门 C、公安派出所 D、居民委员会 10、业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权（）以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则：选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权（）以上通过。 A、1/3；1/2 B、1/2；2/3 C、2/3；1/2 D、1/2；3/4 11、业主委员会是业主大会的（） A、组织机构 B、权力机构

物业设备管理制度汇编

*****物业设备管理制度汇编设备设施安全管理 1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。 2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。 3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。 4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。 5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。 6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。 7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。 8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。 9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。 10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。

设备设施检查管理 1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。 2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。 3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。

物业设备管理人员岗位职责

物业设备管理人员岗位职责 1.工程部经理是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。 2 、各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。物业设备管理人员岗位职责 ?4、维修人员（技术工人） ?5、保管员 ?6、资料统计员 4、物业设备管理制度现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类：一、生产技术规程方面的制度 1.物业设备接管验收制度

2.物业设备的安全操作规程 3.物业设备的保养维修规程二、管理工作方面的制度?1、物业设备预防性计划维修保养制度?2、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。 ?3、工具领用保管制度三、责任方面的制度 1.各专业、技术工种及管理岗位责任制度 2.值班制度 3.交接班制度 4.报告记录制度从而实行专业化、制度化的物业设备管理。 ※物业设备管理的要求及标准 ?设备管理体制 1.企业负责人管理职责 2.设备管理部门及其人员配备

3.健全必要的管理制度 4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求设备技术与经济管理设备前期管理 2.固定资产管理 3.设备技术管理 4.设备经济管理 5.设备使用与维护管理 6.设备检修管理 7.动力房管理 8.特种设备管理设备管理现代化 ?采用计算机辅助管理。 ?采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。 ?设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。 ?逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。

物业管理条例名词解释

物业管理条例名词解释 1、物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。 2、物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第二条 3、房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。 4、物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。 5、针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 6、委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。 7、物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。 8、物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。 9、业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。业主是所拥有物业的主人。 10、业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。 11、物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。 12、投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。 13、业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。 14、业主委员会——是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。 15、选聘物业管理企业——是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。 16、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。 17、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。 18、提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。 19、物业管理纠纷——是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。 20、业主公约——是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。

物业设备管理意义

物业管理的基本内容包括管理和服务两个方面。所谓管理，指的是对物的管理，也就是要做好建筑物和设备等方面的管理、运行、维修和保养工作。由于现代建筑配套设施设备的先进性和复杂性，因此，要求对物的管理要靠专业的知识、规范的程序、严格的标准和高超的性能。即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种物业设备的日常运行和维修，进行有效的管理。如果设备不能正常运行或经常损坏处于瘫痪状态，房屋就不能很好的发挥其住用功能，更谈不上保值或升值。因此，房屋设置的运行和维修管理是物业管理工作的重要内容之一。 1、房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。房屋设备不仅是人们生产、生活、学习正常进行所必需的物质基础，也是影响工业、商业发展和人们生活水平提高的制约因素。房屋设备的运行和维修管理的好坏与否，直接影响到房屋的住用水平，影响到人们生产、生活、学习的正常进行。没有良好的设备运行和维修管理，就不可能提供安全、舒适、可靠的生产、生活、学习环境，就不能使人们安居乐业。所以，良好的房屋设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障。 2、房屋设备管理是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的保证。良好的房屋设备管理，可以保证设备在运行中的安全和技术

性能的正常发挥，并能延长其使用寿命。这是因为，房屋设备会因长期使用、自然作用或使用不当等原因而发生磨损、毁坏，如果加强了设备的日常运行管理，就可以避免因设备使用不当引起的损坏并保障其安全运行；加强设备的维修管理就可以提高设备性能，排除运行故障，避免事故发生，从而延长设备的使用寿命，提高设备的使用效益，不仅为企业和业主节约了资金，提高了生产经营效益和居民的生活居住水平，也为实现物业的保值、增值打好了基础。 3、房屋设备管理是城市文明建设和发展的需要现代化的城市要求房屋建筑能达到适用、经济、卫生的要求，避免环境污染，达到人的生存与环境生态的协调与和谐。而这一切都离不开装置在房屋建筑物内的设备管理，这些不同种类、不同功能的房屋设备经过科学技术发展的水平，而且标志着城市文明的程度。所以说，为了城市文明卫生建设和发展的需要，也要搞好房屋设置管理。 4、房屋设备管理能强化物业管理企业的基础建设由于房屋设备管理是一种开放型管理，因此，它的好与坏直接可以显示出物业管理的行风好坏、管理服务质量的优劣，以及技术水平的高低，从而反映出物业管理企业形象。因此，搞好房屋设备管理，可以促使物业管理企业及时抓住和纠正不良的行风苗子，不断提高管理服务质量和技术水平，从而强化物业管理企业和行业的基础建设，促使物业管理更好地发展。