工程部承接查验全程指南知识讲解

一、承接查验概述以及内容和依据

1、什么是承接查验？

物业的承接查验是指物业服务企业对接管物业的共用部位、共用设施设备进行检查和验收。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型是。

新建物业的承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。

物业管理机构更迭时的承接查验，是指根据签订的物业服务合同，新接管的物业服务企业协助物业的产权单位、业主委员会与原物业服务企业，对已入住的物业共用部位、共用设施设备进行查验和接管。

2、承接查验的主要目的和意义是什么？

在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住前，对物业进行承接查验。

其目的是：规范物业承接查验行为，明确交接双方（建设单位与物业服务企业）的责、权、利关系。

其意义主要是：确保物业具备正常使用功能，充分维护业主及物业服务企业的合法权益，为后期开展物业管理服务工作奠定良好的基础。

3、承接查验有什么特点？

物业的承接查验是物业管理中一个十分关键和重要的环节，其工作质量对后期物业管理服务至关重要。物业承接查验完成是物业开始投入使用、物业管理服务工作全面启动的标志。物业承接查验具有覆盖面广、技术含量高、时间紧、任务重等特点。

（1）覆盖面广，涵盖规划设计列时的物业共用部位、共用设施设备三大方面，主要包括：

①共用部位：一般包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

②共用设备：一般包括电梯系统、给排水系统、防雷系统、消防系统、公共照明系统、电视系统、发电系统、变配电设备、供暖及空调系统、智能化系统、安防系统、网络及通讯系统、中水处理设备等。

③共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、游泳池、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

（2）技术含量高，需要工程技术人员具有丰富的实操经验，掌握一定的专业技能，熟练操作检测工具设备。

（3）时间紧、任务重，承接查验工作一般在物业交付业主使用前一至三个月陆续进行，在此期间，物业服务企业对房屋接管验收以及物业交付前期准备工作同时展开，因此承接查验对物业服务企业来说，时间相对紧张，任务较重，物业服务企业需根据承接查验计计划及物业交付方案合理安排，确保承接查验工作按计划顺利推进行。

4、承接查验一般采用什么方式？

承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是物业服务企业在竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料进行接收，包括有关单位验收报告，物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套的相关合格证明材料；同时对物业公共部位配套设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，并应督促建设单位及时解决发现的问题。

查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核。物业服务企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重

大工程缺陷、影响正常使用的，物业服务企业可以拒绝承接物业。

物业的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行查检。

（1）观感查验：是对被查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方式进行。

（2）使用查验：是指通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。

（3）检测查验：是指通过运用仪器、仪表、工具等对被检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。

（4）试验查验：是指通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设备、设施的性能。

5、如何组建承接查验的团队？其工作职责包括哪些？

物业承接查验是物业服务企业承接物业前的重要一环，物业承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业服务企业在承接查验前应根据承接物业的类型、特点、项目面积大小等因素组建承接查验团队。其团队组建主要包括以下要点：1）组建时间要提前。承接查验团队组建应在物业承接查验前三个月完成，使整个团队有一个充分的磨合期，同时通过开展培训和熟悉现场，便于承接查验工作的衔接和开展。

2）人员构成要全面。承接查验团队成员一般应涵盖项目负责人、客服人员、工程人员、行政人员、保安人员、清洁人员等。人员构成要全面，满足承接查验工作需要。承接查验团队成员要求具有一定的工作经验和较强的业务能力。团队成员人数可根据接管物业的规模而定。因此团队成员最好由其他项目抽调具有一定工作经验和业务能力的员工组成，同时，该团队成员应考虑作为今后项目管理服务工作启动后的骨干力量。

3）组织架构要合理。

6、承接查验工作计划与方案应包含哪些要点？

1）物业承接查验项目清单；2）承接查验小组人员分工；3）承接查验工具的种类；4）承接查验的基本方法及注意事项；5）承接查验时间节点安排；6）四方（建设单位、监理单位、施工单位、承接查验小组）工作协调机制的建立；7）承接查验发现问题的处理流程。

7、承接查验前的准备工作包括哪些？

1）计划准备：与建设单位就承接查验的日期、进度、验收标准等，制订房屋、设备设施承担查验实施方案，派出工程技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做准备。

2）人员准备：物业服务企业在承接查验前，应就承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加，以便有针对性地编制验收计划。

3）技术准备：主要包括对现场情况的勘察和了解，对相关技术资料的熟悉，提前参与物业竣工验收和共用设备设施的安装调试，做到心中有数。

4）工具准备：在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据情况提前准备好所需要的检验工具。

5）资料准备：在物业的设备设施承接查验中，须做必要的查验记录，因此在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料的准备，制订查验工作流程和记录表格。

8、承接查验一般涉及哪些流程？

（1）相关图纸资料移交流程：

（2）承接查验现场处理流程：

（3）确认查验结果流程

（4）物业交接流程

9、户内工程验收的主要内容是什么？

毛坯房工程验收的主要内容包括：

（1）墙体、空调孔、窗台、木门窗、烟道。（2）户内给排水系统、阳台坡度、雨水管。

（3）护栏、铝合金门和窗。（4）安防、火灾报警器、弱电系统、智能化系统等。

户内带装修工程验收的主要内容包括：

（1）墙体、空调孔、抹灰、墙砖、马赛克、地砖、大理石墙身。

（2）窗台、木门窗、阳台坡度、护栏、铝合金门和窗、木地板、橱柜。

（3）户内给排水系统、雨水管、淋浴间、卫生间配套设施、烟道。

（4）入户电路及电气、安防、火灾报警器、弱电系统、智能化系统。

（5）配套家具、家电等。

10、公共区域工程验收的主要内容是什么？

（1）楼宇内消防通道、楼梯。

（2）楼层大堂、窗、护栏、楼宇外墙、楼宇天面设施。

（3）园林绿化、亭园小筑、观景鱼池、水景。

（4）道路、大门、停车场及配套设施、游泳池及配套设施、会所、活动中心、娱乐设施。

（5）物业配套用房、设备用房等。

11、设备设施工程验收主要包括哪些系统？

（1）电梯系统。（2）消防系统。（3）高压供电系统。（4）低压配电系统。（5）发电机系统。

（6）楼宇内供配电系统。（7）空调系统。（8）通风系统。（9）公共智能化系统。（10）公共安全防范系统。（11）会议系统。（12）公共广播系统。（13）无线对讲系统（中继系统）。（14）给排水系统。（15）中水系统。（16）废（污）水处理系统。

12、物业承接查验的法规依据是什么？

物业承接查验工作主要是依据中华人民共和国住房和城乡建设部2010年10月14日颁布的《物业承接查验办法》。该办法是为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的相关规定而制定。

13、物业承接查验的原则是什么？

根据《物业承接查验办法》规定，为充分保障物业业主的共同利益，确保物业项目质量、明确建设单位、施工单位、物业服务企业和业主间的权责，物业承接查验应当遵偱诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

14、物业承接查验的指导和监督主体是谁？

根据《物业承接查验办法》规定，国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

15、承接查验活动中，建设单位、物业服务企业及业主间的关系是什么？

（1）《物业承接查验办法》鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

（2）建设单位与物业买受人签订的商品买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和装修标准。

（3）建设单位制定的业主临时管理规约，应当对物业服务企业承接查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

16、建设单位与物业服务企业应如何共同实施物业承接查验工作？

（1）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。对不能达成补充协议的，可以按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或符合合同目的的特定标准履行。

（2）建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完善、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

（3）建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业守成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

17、实施承接查验的物业，应具备什么条件？

（1）建设工程竣工验收合格，已取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。

（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公共设施设备已按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。

（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划要求建成。

（4）道路、绿好和物业服务用房等公共配套设施已按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。

（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等，共用设施设备已取得使用合格证书。

（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

（7）法律、法规规定的其他条件。

18、实施物业承接查验的依据是什么？

（1）商品房买卖合同。（2）业主临时规约。（3）前期物业服务合同。（4）物业规划设计方案。（5）建设单位移交的图纸资料。（6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

19、《物业承接查验协议》应如何签订，其内容和意义是什么？

建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，并根据承接查验结果签订《物业承接查验协议》。

《物业承接查验协议》应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利及义务、违约责任等事项作出明确约定。

《物业承接查验协议》应作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

《物业承接查验协议》生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承接违约责任。

20、物业交接手续应如何办理？

建设单位应当在《物业承接查验协议》签订后10日内办理交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

21、物业承接查验的费用如何结算？

物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同或物业承接查验协议中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

承接查验费用计算通常采取以下两种方式：

（1）按物业建筑面积为单位计取。（2）按物业服务企业投入实际成本+服务酬金计取

22、如何进行物业承接查验备案？