云南省2013-2017年城市棚户区改造项目棚户区可研

云南省2013-2017年城市棚户区改造项目（三期）昭通市彝良县角奎镇环城北路片区一期棚户区

可行性研究报告

云南省设计院集团

2016年8月昆明

目录

第1章总论 (1)

1.1项目概况 (1)

1.2项目提出过程及理由 (3)

1.3可研报告编制依据、范围及原则 (4)

1.4改造目标 (7)

1.5改造范围 (7)

1.6改造内容和规模 (7)

1.7投资估算和融资方案 (7)

1.8建设周期 (8)

1.9主要技术经济指标 (8)

第2章项目建设背景与必要性 (10)

2.1项目建设背景 (10)

2.2棚户区改造的必要性 (15)

第3章棚户区改造形式分析 (19)

3.1宏观经济形势 (19)

3.2我国城市发展形势 (21)

3.3云南省棚户区改造趋势 (22)

3.4彝良县棚户区改造形势 (24)

3.5彝良县城市棚户区改造融资模式 (27)

3.6彝良县棚户区改造主要安置方式 (27)

第4章棚户区改造任务及拆迁安置 (30)

4.1棚户区改造任务概况 (30)

4.2本项目棚户区改造总体情况 (33)

4.3彝良县棚户区现状分析 (35)

4.4彝良县角奎镇环城北路片区一期棚户区改造房屋征收安置补偿方案 (35)

第5章实施方案 (39)

5.1货币安置总体实施方案 (39)

5.2彝良县城市棚户区改造货币化安置购买安置房实施方案 (44)

第6章节能措施、环境影响评价与劳动安全卫生及消防 (47)

6.1节能措施 (47)

6.2环境影响评价 (47)

6.3劳动安全卫生 (48)

6.4消防标准及规范 (49)

第7章项目组织机构及管理 (50)

7.1责任主体 (50)

7.2组织机构 (50)

7.3组织管理方式 (51)

7.4项目资金管理 (51)

7.5项目运作模式 (51)

第8章项目实施进度 (53)

8.1项目建设周期 (53)

8.2项目实施进度计划 (53)

第9章投资估算 (54)

9.1估算范围 (54)

9.2估算内容 (56)

9.3估算依据 (57)

9.4估算结果 (57)

9.5估算分析 (58)

9.6分年投资计划 (59)

第10章项目融资方案 (60)

10.1项目融资方式 (60)

10.2本项目贷款条件 (61)

10.3项目融资方案 (61)

第11章财务分析及贷款偿还 (63)

11.1项目经济评价的方法与原则依据 (63)

11.2项目收入 (63)

11.3项目借款偿还及财政补贴 (65)

11.4地方财政承受能力分析 (66)

11.5项目资金来源与运用分析 (67)

11.6项目财务评价结论 (68)

第12章社会影响评价 (69)

12.1社会影响分析 (69)

12.2项目互适性分析 (71)

12.3社会风险分析 (71)

12.4社会评价结论 (72)

第13章社会稳定性风险评估 (73)

13.1房屋征收可能引发的社会稳定风险内涵及其成因 (73)

13.2本项目社会稳定风险内容及其评价 (74)

13.3已经和正在采取的风险防范措施 (77)

13.4下步风险防范方案 (78)

13.5结论 (79)

第14章结论和建议 (80)

14.1项目方案 (80)

14.2结论 (80)

14.3建议 (81)

附表：

1、投资估算表；

2、财务分析表。

附件：

1、“三调”基础数据汇总表；

2、《彝良县住房和城乡规划建设局关于将彝良县环城北路片区一期400户城市棚户区改造项目转报纳入国家和云南省2015年棚户区改造计划的请示》（彝住建请〔2016〕29号）；

3、《昭通市住房和城乡规划建设局关于将彝良县城市棚户区改造项目纳入国家和云南省2015年棚户区改造计划的请示》（昭住建请〔2016〕70号）；

4、《云南省住房和城乡建设厅关于确认昭通市彝良县城镇棚户区改造项目纳入国家和云南省2015年棚户区改造计划的批复》（云建保〔2016〕291号）；

5、《彝良县人民政府关于环城北路片区（一期）棚户区改造项目房屋征收的决定事项》

（彝政发〔2016〕39号）；

6、《彝良县人民政府关于角奎镇环城北路片区一期棚户区改造国有土地上房屋征收决定》（彝政发〔2016〕40号）；

7、《彝良县人民政府关于环城北路片区一期棚户区改造范围内国有土地上房屋征收公告》（彝政公告〔2016〕40号）；

8、彝良县人民政府办公室《关于印发城市棚户区改造货币安置购买安置房实施方案》的通知（彝政办发〔2016〕67号）；

9、彝良县环城北路片区一期400户棚户区改造项目资本金的情况说明；

10、彝良县角奎镇环城北路片区一期棚户区改造项目社会稳定情况说明；

11、彝良县环境保护局文件《彝良县环境保护局关于彝良县角奎镇环城北路片区一期城镇棚户区改造项目环境影响登记表的审批意见》（彝环发[2016]12号）。

附图：

1、区位分析图；

2、彝良县棚户区改造拆迁范围示意图。

第1章总论

1.1项目概况

1.1.1项目基本情况

项目名称：云南省2013-2017年城市棚户区改造项目（三期）昭通市彝良县角奎镇环城北路片区一期棚户区

项目性质：棚户区改造（城市棚户区）

项目承办单位：西南交通建设集团股份有限公司

改造区域：彝良县角奎镇环城北路片区一期棚户区。

改造内容和规模：项目所在地城市规划区范围内总占地22.52亩棚户区的征地拆迁、货币补偿等。项目棚户区总拆迁户数400户，总拆迁面积40715.80㎡（住宅拆迁面积40715.80㎡），户均住宅拆迁面积101.79㎡/户。全部采用货币化安置，货币补偿面积40715.80㎡。

1.1.2项目承办单位概况

为落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）及《云南省人民政府办公厅关于进一步加快推进棚户区改造工作的通知》（云政办发〔2014〕63号）文件精神，西南交通建设集团股份有限公司（以下简称：“西南交建”）被省政府列为棚户区改造省级建设主体，为更好推动落实棚户区改造项目，西南交建设立了全资子公司西南交建集团云南投资有限公司（以下简称“公司”），是集投资、建设和运营管理为一体的专业化运作棚户区改造项目的集团下属子公司。公司的注册资本为83100万元人民币，由西南交通建设集团股份有限公司持股50000万元，中国农发重点建设基金持股33100万元。

经营范围：棚户区改造建设投资、房地产开发与经营、基础设施建设投资、土地开发、商品房销售、房屋租赁、项目投资与管理、实业投资、物业管理、建筑材料销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

公司已依照《公司法》及《公司章程》相关规定于2014年12月4日成立，并将全面参与

云南省棚户区改造建设。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，事关城市内部二元结构矛盾的缓解，事关以人为核心的新型城镇化顺利推进，事关全省经济社会持续健康的发展。公司牢牢抓住国家和云南省大力推进棚户区改造的重大机遇，以敢于担当的精神面貌、求真务实的工作作风，采取坚决果断的措施，加快推进棚户区改造工作，让更多的棚户区居民“出棚进楼”。

在今后的发展中，公司将深入贯彻落实科学发展观，以十八大和省九次党代会精神为指导，紧紧围绕做大做强、跨越式发展的目标，本着高度的社会责任感，促进安居乐业，推动城镇发展，为加快云南省棚户区改造建设、维护边疆地区团结稳定、构建社会主义和谐社会做出贡献。

1.1.3可研报告编制单位概况

1、可行性研究报告编制单位名称

云南省设计院集团

2、编制单位基本概况

云南省设计院（YDI）创建于1951年，是国内最早成立的承担民用与工业项目建设的大型综合性甲级设计院之一，一直是云南省建筑设计行业龙头单位。2001年7月由事业单位改制为企业，2014年1月，经省政府批准转型升级为云南省设计院集团。

云南省设计院集团现有建筑设计、城市规划、工程勘察、制糖、卷烟、水泥工业工程、市政（给水、排水）、智能建筑等工程设计及咨询甲级资质；拥有可行性研究、工程总承包、工程监理、项目管理、造价咨询甲级资质；拥有造纸、纺织、医药、市政（道路、环境卫生）、工程设计及咨询乙级资质。

集团职能部门为生产经营提供管理和服务，集团各部门为生产经营部门。全集团现有在职员工1200余人，其中国家级设计大师1人，云南工程勘察设计大师4人，国家级和省级突出贡献专家15人，中国建筑学会资深会员7人，中勘协当代中国百名建筑师2人，中勘协当代中国杰出工程师8人。国家注册设计师246人，高级职称172人，中级职称297人。经过60余年的不懈奋斗，云南省设计院集团设计成果遍布国内外，在工程勘察、设计和科研方面获国家级、部级和省级优秀奖300余项，为国家经济社会建设做出了巨大贡献，深受社会各界的广泛赞誉。如云南民族博物馆，昆明国际贸易中心，毛里求斯桑普莱斯机场航站楼，湖南建材纸

厂纸板车间，昆明99世博会中国馆、大温室，昆明佳华酒店，昆明翠湖宾馆，丽江悦榕酒店，北京中华民族园云南景区工程，大理红龙井旅游文化中心，云南大学洋浦校区，昆明市五华广场，丽江文化旅游学院，昆明海埂会议中心，中共云南省委新建办公大楼，昆明野鸭湖山水假日城等一大批体现科技进步和地域文化特色的优秀设计作品，获得了国家级、省部级优秀设计大奖。

完成企业转型升级后，云南省设计院集团利用成熟、科学的信息化管理系统平台，实行基于项目管理的强矩阵式管理，以技术、质量为核心，以市场为导向，以制度为保障，以战略为方向，全集团内外资源共享，实现集团规模化、集约化、现代化转型升级，跨越式可持续发展。云南省设计院集团将做大做强勘察设计核心主业，前后延伸工程咨询管理、特新技术工程应用，横向发展投资融资领域，为建设大云南省设计院集团不断开拓进取。

1.2项目提出过程及理由

为了深入贯彻党中央国务院关于加快棚户区危旧房改造、改善人居环境的部署，在云南省委省政府及相关厅局的领导下，西南交通建设集团股份有限公司（以下简称“西南交建集团”）抢抓机遇，攻坚克难，积极投入云南省棚户区改造工作。2014年4月，西南交建集团被省政府列为省级棚户区改造投资建设主体（明电〔2014〕17号文）。

在省委省政府的关心以及国家开发银行云南省分行的大力支持配合下，西南交建集团获得国家开发银行总行认定，成为棚户区改造贷款云南省三家棚户区改造省级平台单位之一，获得了国开行111.52亿元的贷款承诺。

为了更好的实施棚户区改造项目，2014年12月，西南交建集团成立了子公司——西南交建集团云南投资有限公司（以下简称“投资公司”），作为棚改项目的实施主体，承担着文山、曲靖、临沧、石林四个州市14个棚户区改造项目的投资、融资、建设、还款等棚户区改造具体工作。

项目实施过程中，公司承担的曲靖师宗县文化地块项目和丹凤三街两个项目由于客观原因不能实施，根据金融机构要求，需要对贷款规模进行调整，同时，公司承担的师宗县农贸地块项目、师宗县鹿阜西北街片区项目审批的小可研中贷款规模比国开行审定的贷款规模有缩减，为了保证长期限、低利率的棚改专项贷款用好用足，因此，公司共计有6.08亿元贷款规模拟

投入新棚改项目。具体贷款规模见下表。

项目名称

国开行评审认定贷

款资金

小可研贷款资金可漂移贷款资金软贷款硬贷款软贷款硬贷款软贷款硬贷款

云南省2013-2017年城市棚户区改造项目

（三期）曲靖市师宗县文化地块等4个项

目-鹿阜西北街片区

16900 188100 16900 175100 0 13000

云南省2013-2017年城市棚户区改造项目

（三期）曲靖市师宗县文化地块等4个项

目-农贸地块

0 14100 0 12900 0 1200

云南省2013-2017年城市棚户区改造项目

（三期）曲靖市师宗县文化地块等4个项

目-文化地块

0 13800 项目不能实施0 13800

云南省2013-2017年城市棚户区改造项目

（三期）曲靖市师宗县文化地块等4个项

目-丹凤三街地块

3600 29200 项目不能实施3600 29200 合计20500 245200 16900 188000 3600 57200 基于以上分析，根据国家开发银行的要求，需要对棚户区改造贷款规模进行调整，以保证长期限、低利率的棚户区改造专项贷款用好用足。本项目按照“统一授信，统一评审，统借统还”的总体原则，编制可行性研究报告，统一向国家开发银行申请贷款。

1.3可研报告编制依据、范围及原则

1.3.1编制依据

本项目是根据业主提供的资料、数据以及国家有关的规范、规程和标准等进行编制，按照“统一授信，统一评审，统借统还”的总体原则，由西南交通建设集团股份有限公司与地方政府签订《合作框架协议》，西南交通建设集团股份有限公司作为棚户区改造实施主体（贷款融资平台），对本次城市棚户区改造项目的建设内容集中立项，编制可行性研究报告，统一向国家开发银行申请贷款。

编制依据具体包括以下内容：

1、《投资项目可行性研究指南》（国家计划委员会出版，2002年）；

2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（国家发展和改革委员会、建设部颁布，2006年）；

3、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）；

4、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）；

5、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）；

6、财政部、住房城乡建设部等关于印发《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》的通知（财综〔2014〕14号）；

7、住房城乡建设部国家开发银行《关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》（建保〔2014〕155号）；

8、《关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》（财综〔2015〕57号）；

9、住房城乡建设部国家开发银行《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》（建保〔2015〕125号）；

10、《住房城乡建设部办公厅关于棚改货币化安置统计口径有关问题的通知》（建办保函〔2015〕910号）；

11、《云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》（云政发〔2013〕133号）；

12、《云南省人民政府关于进一步做好城镇棚户区和城市危房改造及配套基础设施建设有关工作的实施意见》（云政发〔2015〕69号）；

13、《云南省人民政府办公厅关于做好棚户区改造货币化安置工作的指导意见》（云政办发〔2015〕91号）；

14、《云南省住房和城乡建设厅关于切实做好棚户区改造货币化安置有关工作的通知》（云建保函〔2015〕871号）；

15、《云南省住房和城乡建设厅关于切实做好城镇棚户区改造三年行动计划和“十三五”规划的通知》（云建保函〔2015〕866号）；

16、《云南省住房和城乡建设厅关于下达2016年城镇保障性安居工程计划的通知》；

17、《彝良县住房和城乡规划建设局关于将彝良县环城北路片区一期400户城市棚户区改造项目转报纳入国家和云南省2015年棚户区改造计划的请示》（彝住建请〔2016〕29号）；

18、《昭通市住房和城乡规划建设局关于将彝良县城市棚户区改造项目纳入国家和云南省2015年棚户区改造计划的请示》（昭住建请〔2016〕70号）；

19、《云南省住房和城乡建设厅关于确认昭通市彝良县城镇棚户区改造项目纳入国家和云南省2015年棚户区改造计划的批复》（云建保〔2016〕291号）；

20、国家和地方相关的规划、设计规范、规程和技术规定；

21、业主提供的其他相关基础资料（地调、房调、民调）等。

1.3.2编制范围

本可行性研究报告编制的工程范围为云南省2013-2017年城市棚户区改造项目（三期）昭通市彝良县角奎镇环城北路片区一期棚户区。根据2002年国家计委出版的《投资项目可行性研究指南》、国家发展改革委和建设部2006年颁布的《建设项目方法与参数》（第三版）以及国家有关可行性研究报告编制的内容和深度的要求，在建设单位提供的资料和数据的基础上，分析研究项目提出的背景、必要性、可行性等，确定项目的实施方案、实施进度、投资估算、融资方案、贷款偿还，评价项目的社会影响。同时，通过分析研究并结合本项目的具体特点，提出适应于本项目的建议和存在尚需解决的问题，为该项目的决策部门提供征地拆迁、融资和贷款偿还的可靠依据。

1.3.3编制原则

1、可研报告的编制范围、编制深度等满足相关规定要求。

2、严格执行国家、省、市（县）棚户区改造的相关政策要求。

3、统筹考虑“十三五”期间，彝良县城市发展规划，合理确定建设规模。

4、本项目为全货币化安置方式，能有效去化房地产市场库存量，有利于节约建设用地、节能、节水、节材、环境保护、劳动安全卫生和消防的要求。

5、在还款能力得到基本保障的前提下，尽可能实现社会效益、环境效益最大化。

1.4改造目标

通过棚户区改造项目的实施，能有效改善城市棚户区居民住房条件，改变过去城市棚户区脏、乱、差的面貌，完善配套基础设施，缓解城市内部二元矛盾，提升城镇综合承载能力，促进经济增长与社会和谐。同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，完成彝良县角奎镇环城北路一期400户棚户区改造目标任务。

1.5改造范围

城市棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。为进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，推进以人为核心的新型城镇化建设，彝良县结合城市发展规划、城市棚户区的实际情况，开展棚户区“三调”（地调、房调、民调）工作，在三调工作基础上，分析城市棚户区现状、改造的必要性和紧迫性，进而确定本次彝良县2015年城市棚户区改造范围为彝良县角奎镇环城北路片区一期棚户区。

1.6改造内容和规模

项目所在地城市规划区范围内总占地22.52亩棚户区的征地拆迁、货币补偿等。项目棚户区总拆迁户数400户，总拆迁面积40715.80㎡（住宅拆迁面积40715.80㎡），户均住宅拆迁面积101.79㎡/户。全部采用货币化安置，货币补偿面积40715.80㎡。

1.7投资估算和融资方案

1.7.1投资估算

本项目总投资18040.87万元，其中：

1、征地拆迁费用1431.64万元，占总投资的7.94%；

2、货币补偿费用16609.24万元，占总投资92.06%。

1.7.2融资方案

本项目按征地拆迁费用、货币补偿费用分别做资金筹措计划。

经测算，项目总投资18041万元，其中：

1、申请国家开发银行硬贷款14420万元，占总投资的79.93%；

2、申请国家开发银行软贷款900万元，占总投资的4.99%；

3、自筹1813万元，占总投资的10.05%；

4、积极争取中央、省级补助资金908万元，占总投资的5.03%。

其中：积极申请中央补助资金708万元，占总投资的3.92%；

积极申请省级补助资金200万元，占总投资的1.11%。

1.8建设周期

项目建设周期计划12个月，按照彝良县环城北路一期400户棚户区改造计划要求实施。

1.9主要技术经济指标

表1-1主要技术经济指标表

序号项目名称单位数量备注

一建设指标

1 棚户区占地面积亩22.52

2 总拆迁面积㎡40715.80

2.1 住宅拆迁面积㎡40715.80

二棚户区安置户数户400

1 货币化安置户数户400

三总投资万元18040.87

1 征地拆迁费用万元1431.64 7.94%

2 货币补偿费用万元16609.24 92.06%

四融资方案万元18041

序号项目名称单位数量备注

1 国家开发银行硬贷款万元14420 79.93%

2 国家开发银行软贷款万元900 4.99%

3 自筹万元1813 10.05%

4 中央、省级补助资金万元908 5.03%

4.1 中央补助资金万元708 3.92%

4.2 省级补助资金万元200 1.11%

五贷款偿还万元23952

1 本金万元15320

2 利息万元8632 不含建设期利息753万元