柬埔寨房地产形势分析

柬埔寨城市及房地产开发调研报告（货币兑换：1元人民币=645.9900柬埔寨利尔斯）

调研人员：张凯

开发发展部

2015.5.5

一、马来西亚基本情况介绍

1、概述

柬埔寨全名柬埔寨王国（Kingdom of Cambodia），通称柬埔寨，旧称高棉，位于中南半岛，西部及西北部与泰国接壤，东北部与老挝交界，东部及东南部与越南毗邻，南部则面向暹罗湾。柬埔寨领土为碟状盆地，三面被丘陵与山脉环绕，中部为广阔而富庶的平原，占全国面积四分之三以上。境内有湄公河和东南亚最大的淡水湖－洞里萨湖（又称金边湖），首都金边。

柬埔寨是个历史悠久的文明古国，早在公元1世纪建立了统一的王国。20世纪70年代开始，柬经历了长期的战争。1993年，随着柬国家权力机构相继成立和民族和解的实现，柬埔寨进入和平与发展的新时期。

柬埔寨是东南亚国家联盟成员国，经济以农业为主，工业基础薄弱贫，是世界上最不发达国家之一。

2、柬埔寨区位

柬埔寨位于中南半岛西南部，占地181,035平方公里[3] ，20%为农业用地。全国最南端至西边区域地处热带区域，北方以扁担山脉与泰国柯叻交界，东边的腊塔纳基里台地和Chhlong高地与越南中央高地相邻。西边是狭窄的海岸平原：面对暹逻湾的西哈努克海。扁担山脉在洞里萨流域北边，由泰国的柯叻台地南部陡峭悬崖构成，是泰国和柬埔寨国界。

2、气候

柬埔寨属热带季风气候，年平均气温29—30℃，5—10月为雨季，11月—次年4月为旱季，受地形和季风影响，各地降水量差异较大，象山南端可达5400毫米，金边以东约1000毫米。

3、资源

柬埔寨矿藏主要有金、磷酸盐、宝石和石油，还有少量铁、煤。林业、渔业、果木资源丰富。盛产贵重的柚木、铁木、紫檀、黑檀、白卯等热带林木，并有多种竹类。森林覆盖率61.4%，主要分布在东、北和西部山区。木材储量约11亿多立方米。洞里萨湖是东南亚最大的天然淡水渔场，素有“鱼湖”之称。西南沿海也是重要渔场，多产鱼虾。生态环境失衡和过度捕捞，水产资源正在减少。

4、行政划分

柬埔寨分为20个省和4个直辖市（括号内为首府）：班迭棉吉省（诗梳风）、马德望省（马德望）、磅湛省（磅湛）、磅清扬省（磅清扬）、磅士卑省（磅士卑）、磅同省（磅同）、贡布省（贡布）、干丹省（达克茂）、戈公省（戈公）、白马市（直

辖市）、桔井省（桔井）、蒙多基里省（森莫诺隆）、奥多棉吉省（松朗）、拜林（直辖市）、金边（直辖市）、西哈努克市（直辖市）、柏威夏省（柏威夏）、菩萨省（菩萨）、波萝勉省（波萝勉）、腊塔上丁省（上丁）、柴桢省（柴桢）、茶胶省（茶胶）。纳基里省（Banlung）、暹粒省（暹粒）。

5、政治体系

宪法规定，柬埔寨的国体是君主立宪制，实行自由民主制和自由市场经济，立法、行政、司法三权分立。国王是终身制国家元首、武装力量最高统帅、国家统一和永存的象征，有权宣布大赦，在首相建议并征得国会主席同意后有权解散国会。国王因故不能理政或不在国内期间由参议院主席代理国家元首职务。国王去世后由首相、佛教两派僧王、参议院和国会正副主席共9人组成的王位委员会在七日内从安东、诺罗敦和西索瓦三支王族后裔中遴选产生新国王。

6、柬埔寨人口状况分析

柬埔寨约人（2014年）。柬埔寨人口分布中，有20多个民族，其中高棉族为主体民族，占总人口的80%，还有占族、普农族、老族、泰族和斯丁族等少数民族。高棉语为通用语言，与英语均为官方语言。佛教为国教，93%以上的居民信奉佛教。

7、柬埔寨交通情况

柬埔寨中部和南部是平原，东部、北部和西部被山地、高原环绕，大部分地区被森林覆盖。

以公路和内河运输为主。主要交通线集中于中部平原地区以及洞里萨河流域。北部和南部山区交通闭塞。

公路：截止2013年，全国公路总长约1.5万公里。最主要的公路有四条：

1号公路（金边至越南胡志明市），4号公路（金边至西哈努克港），5号公路（金边经马德望至泰国边境），6号公路（金边经磅同、暹粒至吴哥古迹）。

水运：内河航运以湄公河、洞里萨湖为主，主要河港有金边、磅湛和磅清扬。雨季4000吨轮船可沿湄公河上溯至金边，旱季可通航2000吨货轮。西哈努克港为国际港口。

铁路：截止2013年，全国有两条铁路：金边-波贝，全长385公里，可通曼谷；金边-西哈努克市，全长270公里，是交通运输的大动脉，但铁路年久失修，运输能力较低。

空运：柬主要航空公司有暹粒航空公司、吴哥航空公司。有金边－曼谷、金边－胡志明市、金边－万象、金边-吉隆坡、金边-新加坡五条国际航线。外方航空公司在柬的主要航线有：金边－曼谷、金边－广州、金边－香港、暹粒－曼谷、金边－上海、金边－新加坡、金边－台北、金边－高雄、金边－胡志明市、金边－万象、金边－普吉等航线。有金边国际机场和暹粒机场两个国际机场，西哈努克港、马德望、上丁等机场为国内机场，有定期航班通行，可起降中、小型飞机。

4、柬埔寨重点城市简介

首都金边（Phnom Penh）面积376平方公里，人口约150万（2013年）。金边地处洞里萨河与湄公河交汇处，是柬埔寨政治、经济、文化和宗教中心。柬埔寨85%的投资公司和商业企业在金边，是柬埔寨地产业发展最集中的地区。

暹粒是柬埔寨暹粒省的省府，距离金边311公里，距离泰国边界只有152公里，人口大约有85,000人。近些年来，暹粒的旅游业快速发展，得益于这里是世界七大奇迹之一的吴哥古迹门户，暹粒是参观吴哥古迹唯一和重要的停留地，已有百年历史了。暹粒郊区的村落以排屋式分布，并与城市中心连成一片。

旅游业、农业和渔业是该省的的支柱产业。

西哈努克市，原名磅逊，是柬埔寨的一个港口城市；西哈努克港是柬埔寨最繁忙的海岸港口，另外，此市也是柬埔寨国内比较重要的旅游城市，有大量的饭店及旅馆。西哈努克港经济特区是柬埔寨主要的经济开发区之一。

二、柬埔寨经济发展状况

1、宏观经济环境分析

柬埔寨是东南亚国家联盟成员国，经济以农业为主，工业基础薄弱贫，是世界上最不发达国家之一

柬埔寨经济的四大支柱为旅游业、加工业（制衣业）、建筑业和农业。作为一个新兴发展国家，由于多年来受到战争等因素影响，柬埔寨的经济发展相对比较缓慢，每年经济增长约达6%。近年来，随着柬埔寨大力推动旅游业，已取得有效的成绩，并随着政局稳定，成功吸引中国、韩国、日本等国家前往投资进驻，成为东南亚的新兴投资点之一。

国内的贫富悬殊问题、基础设施不足、健康卫生问题和人民缺乏知识水平等社会问题十分严重，是为柬国发展经济的同时，所遇到的严峻考验。

2、柬埔寨政治环境分析（与中国关系）

柬新政府成立后，确定了融入国际社会、争取外援发展经济的对外工作方针，加强同周边国家的睦邻友好合作，改善和发展与西方国家和国际机构关系，以争取国际经济援助。柬新政府成立以来，中柬高层互访频繁。最近十年里，柬中两国关系牢固并且取得跨越式发展，从好邻居、好朋友、好伙伴，提升为全面战略合作伙伴关系。

中国是柬埔寨第三大贸易伙伴。2013年，中柬双边贸易额为37.7亿美元，同比增长29%。其中，中国对柬出口34.1亿美元，同比增长26%；自柬进口3.6亿美元，同比增长68%。2014年1-6月，中柬双边贸易额18.2亿美元，同比增长4.1%。其中，我出口15.8亿美元，下降0.6%，进口2.4亿美元，增长51.9%。

3、柬埔寨政策环境分析

柬无专门的外商投资法，其吸收外资的法规政策主要体现在“投资法”及其“实施条例”等相关法规和文件中，主要有：

（一）投资保障

1、对外资与内资基本给予同等待遇。除柬宪法中有关土地所有权（只允许柬籍公民和法人购买）的规定外，所有的投资者，不分国籍和种族，在法律面前一律平等。（基本实现国民待遇）

2、柬政府不实行损害投资者财产的国有化政策。

3、已获批准的投资项目，柬政府不对其产品价格和服务价格进行管制。

4、不实行外汇管制，允许投资者从银行系统购买外汇转往国外，用以清算其与投资活动有关的财政债务。

（二）投资鼓励和优惠

鼓励外商投资农业、旅游业、环保、高科技、劳动密集型工业、出口型工业、基础设施和能源等重要领域。免征投资生产企业的生产设备、建筑材料、零配件和原材料等的进口关税；企业投资后可享受3-8年的免税期，免税期后按税法交纳税率为9%的所得税；利润用于再投资，免征所得税；分配红利不征税；产品出口，免征出口税。

目前，柬对私人投资企业所征收的主要税种和税率分别是：所得税9%、增

值税10%、营业税2%。

（三）柬现行中的税收政策

柬埔寨目前主要有以下的税种和税率，分别是：所得税9%或20%、增值税10%、营业税2%。另，主要商品的进口关税及特殊税详见贸易指南篇的“柬埔寨主要商品关税及有关税收一览表”。

（四）土地的使用

外国投资者可通过长期租赁的方式使用土地，最长租期为99年，期满可申请续租。投资者对项目土地上的不动产和个人财产依法享有所有权。

（五）商业组织形式

在柬进行经济贸易活动比较宽松，可以个人、合伙、公司等不同的商业组织形式注册，且注册资本标准较低。在柬从事进出口贸易，不受国籍限制。

（六）新投资法的变化

新的《投资法》草案已经通过，颁布实施。该法对投资项目的申报手续、CDC的审批程序和项目的优惠待遇都做了部分调整。总体来说，程序更透明（如取消免税期打分制、实行分行业确定免税期、减少人为因素），但优惠将减少（在所得税、免税期、股息征税等问题上减少政府的让利）。

4、柬埔寨金融环境分析

柬埔寨金融投资环境：开放型经济、健全的宏观经济环境、竞争力的投资奖励、政府在私营部门的大力支持、快速通道投资（批准程序28天）、低劳动成本、特惠贸易状况。

5、亚投行的建设将推动柬埔寨经济持续运作

亚洲基础设施投资银行（Asian Infrastructure Investment Bank ，简称亚

投行，AIIB）是一个政府间性质的亚洲区域多边开发机构，重点支持基础设施建设，总部设在北京。亚投行法定资本1000亿美元。各方商定将于2015年年中完成亚投行章程谈判并签署，年底前完成章程生效程序，正式成立亚投行。

作为由中国提出创建的区域性金融机构，亚洲基础设施投资银行主要业务是援助亚太地区国家的基础设施建设。在全面投入运营后，亚洲基础设施投资银行将运用一系列支持方式为亚洲各国的基础设施项目提供融资支持——包括贷款、股权投资以及提供担保等，以振兴包括交通、能源、电信、农业和城市发展在内的各个行业投资。

2014年10月24日，中华人民共和国、孟加拉国、文莱、柬埔寨、印度、哈萨克斯坦、科威特、老挝、马来西亚、蒙古国、缅甸、尼泊尔、阿曼、巴基斯坦、菲律宾、卡塔尔、新加坡、斯里兰卡、泰国、乌兹别克斯坦和越南等21国在北京正式签署《筹建亚投行备忘录》。

第一，亚投行对柬埔寨经济发展具有重要意义。创建亚洲基础设施投资银行，通过公共部门与私人部门的合作，有效弥补柬埔寨基础设施建设的资金缺口，推进了柬埔寨经济建设。

第二，有利于扩大柬埔寨投资需求，支持柬埔寨经济持续发展。

第三，有利于通过基础设施项目，推动柬埔寨经济增长，促进私营经济发展并改善就业。

第四，通过提供平台将柬埔寨的闲置存款直接导向基础设施建设，实现国内资本的有效配置，并最终金融市场的迅速发展。

三、柬埔寨房地产发展现状分析

1、柬埔寨房地产政策

柬埔寨国会已审议通过《外国人不动产产权法》。根据该法律，外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。共８章２４款的法律规定，允许外国人在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋并拥有合法产权。

该法律还规定，不允许外国人在距离边界３０公里以内或政府明令禁止地区购买不动产，但经济特区、重要城市以及政府特许地区除外。

这一法律能够为在房地产领域投资的外国人提供便利，从而吸引更多人来柬投资兴业。

2、柬埔寨土地市场分析

近1、2年柬埔寨金边市超炒地风气盛行，金边市中心地价飙涨，每平方米平均售价约3000到6000美金，金边郊区住宅土地平均售价则在100-400美金，增幅约20%-30%。

土地所有权，按宪法规定只限于该国人民方能拥有，一般公司只有在其51%的股权属柬资情况下，才可申请购买土地，申请投资批准后的土地必须在3个月内进行开发。另外，可利用租赁方式租用所需土地，租期最长可达99年，期满再申请更新租约。

2、柬埔寨商品房市场分析

柬埔寨政府2013年-2014年批准建筑项目共1641个，投资总额27.73亿美元，建筑面积759.6万平方米，同比分别增长31.4%和16%，建筑业大幅增长。

据柬埔寨莱坊（KnightFrank）房地产公司的数据显示，2014年上半年，金边市各重要建筑房屋地区的土地价格呈现增长趋势，增长率为13.7%。同时建筑豪华办公室大楼地区的土地价增长约7.6%。

近几年活跃于柬埔寨房地产市场的本地公司和国外公司约100余家，其中金边约40家，暹粒约30家，西港10余家。

3、2014年柬埔寨国内开发商海外经典楼盘介绍

2014年1月，丽薇雅广场（Diamond Island Riviera）正式动工。丽薇雅广场包括三栋33层高的共管公寓，一个650英尺长的无边游泳池，一个购物中心，一所医院，一个国际学校，两条步行购物街等。丽薇雅广场是海外柬华投资公司（OCIC）和中国企业吉祥投资有限公司（Jixiang Investment）的合资项目，斥资7亿美元。

2014年10月17上午，由中冶海外承建的柬埔寨SKY VILLA项目举行了

开工典礼仪式。该项目位于柬埔寨金边奥林匹克运动场东南侧西哈努克大道和1 63路的交叉口，项目包括两栋35层塔楼（A、B栋）高138.6米和1栋15层的楼(C栋）高63.6米，总建筑面积为12万平方米，工期22个月。SKY VILL A项目规划是大面积五星级豪宅，采用超大户型设计，每户面积在300平方米至450平方米之间，目前项目一期已经全部销售完，二期、三期仅剩20%左右。

2014年前8个月，柬埔寨金边市俄罗斯大道的土地价格同比增长10%至20%,每平方米价格上升至2000美元左右。俄罗斯大道是重要的商业大道，是到金边国际机场的必经之路，该大道排名仅在莫尼旺大道和诺罗敦大道之后。

四、柬埔寨房地产市场投资建议

1、柬埔寨房地产市场优势分析

1.国内经济成长

自1993年以来，柬埔寨国内政局基本稳定，经济高速增长，成为东盟国家中冉冉升起的新星。2012年，柬埔寨国内生产总值（CDP）达140.38

亿美元，增长率为7.3%，较1993年增长4倍，人均GDP达987美元，较1993年236美元增长3倍。目前，柬埔寨已成为东南亚地区经济增长最稳定的国家之一。世界银行对柬埔寨未来发展前景持积极乐观态度，柬埔寨国内经济持续、高速增长成为其吸引外资的关键“亮点”，同时，也为其吸引外资奠定了相应的物质基础。

2.政府对外资优惠政策

自1993年以来，柬埔寨政府实行自由开放经济体制，鼓励吸引外资，颁布了一系列优惠政策，积极为外资创造良好软硬件条件。目前，柬埔寨对农业等危害人类健康的化学品禁止外资进入，对药品制造、电影、出版事业、媒体经营等实施部分限制，其他各行业均已全面向外资开放，且外商持股可达100%。在柬埔寨国内，居民个人所得税与企业经营整体税负都相对较低，有利于降低经营成本。另外，柬埔寨实行自由外汇制度，不采取外汇管制，允许美元在其国内自由流通，经济自由度相对较高。

3.国际社会对柬埔寨优惠措施

自1993年以来，柬埔寨积极融入世界经济体系，努力争取国际社会支持和帮助。目前，柬埔寨外贸除了可享受美、日、欧等28个国家给予的MFN ／GSP待遇，还可享受额外关税优惠。如美国对自柬埔寨进口的纺织服装产品给予宽松配额与减免征收进口关税，欧盟对柬埔寨出口产品不设任何限制，加拿大也给予免征进口关税等优惠。发达国家给予柬埔寨诸多国际优惠政策，为其未来进一步吸引外资和大力发展外向型经济提供了一张有效的“国际通行证”。

4.劳动力成本优势

柬埔寨国内劳动力相对充裕，且绝大部分劳工较为勤奋。2013年，柬埔寨全国人口总量约为1468万，其中，适龄劳动人口高达945万左右。2013年5月1日，柬埔寨劳工部公布新的法定最低工资仅为80美元，在东南亚地区仍具有较强竞争力，尤其对各类劳动密集型产业项目，选择柬埔寨投资经营仍具有较大发展潜力。

5.地理位置优势

柬埔寨地处东南亚交通枢纽地区，1999年4月30日，柬埔寨加入东盟，成为其第十位成员，外资进入柬埔寨市场可直接辐射整个东盟地区大市场。同时，柬埔寨拥有多个外贸良港，外贸出口渠道较为畅通、便利，物流成本相对低廉。另外，亚投行将进一步推动柬埔寨对外经济发展。

2、柬埔寨房地产风险分析

1.经济发展水平低下

柬埔寨因长期内战和内乱困扰，导致其目前国内经济发展水平仍极端低下。2012年柬埔寨GDP仅为140亿美元，人均GDP尚不足1000美元。国内经济产业结构十分落后，尤其第二产业发展严重畸形，其中，服装纺织业所占比重较大，其他制造业发展极为缓慢，同时，国内相关配套产业发展严重匮乏和滞后，导致外资经营生产所需原料不得不依赖外部进口。

2.国内政局动荡风险潜伏

长期以来，柬埔寨国内党派林立，矛盾突出，各种动荡因素普遍存在且时常爆发激烈对峙。2013年，柬埔寨国内举行第五次政治选举，反对派对此次选举结果不予承认，并举行大规模示威游行抗议活动。2013年7月，人民党领袖洪森再次当选柬埔寨首相，目前，洪森首相在柬埔寨国内拥有极高的

威望和影响力，国内政局总体尚未存在大动荡因素，但未来国内政局隐患不容忽视，尤其国外各种势力暗中“推波助澜”，更是加剧了其国内政治的变数和不确性。

3.政府行政管理效率低下

柬埔寨国内行政体系相当不健全，各类配套制度、法规普遍缺失、相互冲突，“无法可依”、“有法不依”、“执法不严”、“违法不究”甚至“钱大于法”的现象相当普遍；无论是中央政府还是地方政府办事效率十分低下，尤其基层官员腐败、行贿受贿较为突出和严重，大幅增添外商投资经营的隐性成本，这也正是发达国家企业普遍慎重进入柬埔寨市场的重要原因之一。

4.基础设施发展滞后

长期以来，由于柬埔寨国内经济发展水平低下和政府财政有限，导致对国内基础设施投入严重不足，大大滞后于经济发展需要，国内基础设施落后、交通不便、运输成本高昂、电力能源供应不足成为了外商大规模投资的主要障碍。进一步加快建设和完善国内基础设施是柬埔寨有效吸引外资和发展经济的首要前提。

5.高素质人力资源匮乏

柬埔寨国内劳动力较为廉价，但专业性技术工人和管理类人才却十分缺乏。目前，柬埔寨国内成人识字率仅为68%，显著低于东盟其他国家，其中，高中毕业仅为4%，高中以上毕业仅为0.4%。国内高素质人力资源严重匮乏大大抵消了其劳动力成本低廉的比较优势，同时也较大程度影响了各类技术型外资项目的进入。

6.劳工组织力量强大

目前，柬埔寨国内有100多个工会组织，其中，大型工会就有15个以上，如柬埔寨独立工会联盟（CFITU）、劳工工会联盟（CLUF）等。近年来，柬埔寨国内罢工现象日渐频繁，2011年，全国服装纺织企业罢工33起，2012年已增至121起，要求提高工资水平、福利待遇和改善工作环境的呼声日益迭起，大大加剧了外商在柬埔寨投资的经营成本和政治风险。外资选择柬埔寨市场，须慎重、周详论证其投资方案的可行性，同时还应严格遵守柬埔寨国内的劳工法、环境法等，以免在经营过程中招致不必要的麻烦和损失。四、总结

柬埔寨的经济保持良好运行，表现在柬埔寨出口强劲，旅游业蓬勃发展，建筑业方兴未艾，以及经济多元化发展趋势等各方面。世界银行和国际货币基金组织对柬埔寨经济发展也持乐观态度，认为柬埔寨如能充分发挥相对优势，有潜力长期维持年均7%左右的增长速度。

柬埔寨四大经济发展支柱——农业、纺织和制衣业、建筑业以及旅游业都将保持良好发展。尤其是以金边、暹粒、西港为先锋军的房地产业，作为经济的重要组成部分，将迎来全新机遇，并成为外界资本的目光焦点。在柬王国经济发展过程中，房地产业始终占有着重要的地位，在国民生产总值中占有总量的7%左右。随着政局的逐步稳定，柬埔寨国内低价偏低，加之国内居民消费能力的不断提高，另外，亚投行将进一步推动柬埔寨基础设施建设，使柬埔寨楼市未来看好。

土地所有权，按宪法规定只限于该国人民方能拥有，一般公司只有在其51%的股权属柬资情况下，才可申请购买土地，申请投资批准后的土地必须在3个月内进行开发。可考虑成立柬埔寨法人的柬埔寨公司进行投资开发，

具体办理流程还需继续调查。另外，也可利用租赁方式租用所需土地，租期最长可达99年。

建议持续关注柬埔寨房地产市场。

房地产行业形势分析报告资料

房地产行业形势分析 9月份以来，国家不断出台了针对房地产行业的政策，是继上半年房地产宏观调控政策之后的“二次调控”，为什么国家在一年之内两次操起了宏观调控大棒，两次调控对房地产信贷发展有多大的影响，湖南农行的房地产信贷业务该何去何从？本文从互联网、经济报刊等搜集了大量信息，进行了整理，试图从世界金融危机产生的根源入手，结合湖南农行实际，进行一些初浅的分析，探讨一下湖南农行房地产业务发展方向，以期抛砖引玉。一、2008年世界金融危机的根源 2008年发生的世界金融危机，是继1929年世界经济大萧条以来近百年内最严重的经济危机。它主要经历了三个层次的演变。第一、美国次贷危机向美国金融危机的演变；第二、美国金融危机向世界金融危机的演变；第三、世界金融危机向实体经济危机演变。众所周知，美国次贷危机恶化是引发世界金融危机的根源。次贷是次级贷款的简称，由于越来越多的生活状况不稳定的民众通过银行贷款加入到购房者的行列中，在美国连续17次加息的背景下，较高的失业率使得这些购房者无法偿还贷款，造成了次贷危机。次贷危机的产生主要有四个方面的原因。第一，宽松的信贷政策。2000年互联网泡沫破裂后，美国政府为了振兴经济，提出了庞大的减税计划，同时为了促进经济增长和就业，美联储连续13次下调利率，联邦基金利率由6.5%降至1%的历史最低水平，并且在1%的水平上停留了一年之久。低利率引发了宽松信贷，直接刺激民众的贷款投资热潮，连生活状况不稳定的民众也通过银行贷款加入到购房者的行列。银行信贷经理的狂热叠加了穷人急盼致富的

狂热，造成了次级住房贷款的大量发放。市场对美国房市前景普遍预期过高，极大的刺激了美国房市，房价在1996年至2006年飞涨了大约85%，为次贷危机的爆发埋下了种子。第二，金融衍生品的泛滥。证券化是20世纪最重要的金融创新之一。金融机构通过资本市场把存量贷款证券化(MBS)的办法，提前回笼资金，向房地产商发放贷款，继续创造抵押贷款资产。购买MBS的投资银行则继续进行金融创新，向社会投资机构如保险公司、海外银行等发行债券抵押担保权证(CDO),从而使得房贷风险进一步向全世界扩散。美国连续17次加息后，房地产市场出现向下发展趋势。经济发展的低位运行，导致失业率大幅上升，大量次级贷款失去了偿还来源，金融的本质是信用，当偿还的信用已不存在，任何参与这场金融盛宴的机构都必然受到相应的损失。第三，信用评级机构的失职。金融衍生品的发展，有利于资金使用效率的提高，但其定价和交易则有赖于准确的市场评价。全球投资者出于对美国穆迪、标准普尔、惠誉等三大信用评级机构的信任，曾经放心大肆购买次贷相关产品。次贷危机爆发后，正是这些评级机构评定的同美国国债相同级别的3A级证券，在一夜之间成为投资者手中的垃圾。这些评级机构不切实际的评级以及次贷危机爆发后下降评级动作的迟缓，在一定程度上加大了次贷危机的强度，对这次危机起到了推波助澜的作用。第四，监管机构的放纵。次贷危机产生的深层制度原因就在于对金融监管存在缺陷，美国金融监管机构对次贷及各类衍生产品的发行规模和数量没有控制，监管力度的松懈以及对市场潜在金融风险的忽视，都是监管不力的表现。美国央行降低抵押贷款的标准，实际上纵容了相当一部分信用不佳的贷款人以低廉的成本通过贷款购买房屋；

投资柬埔寨房地产风险分析

重，大幅增添外商投资经营的隐性成本，这也正是发达国家企业普遍慎重进入柬埔寨市场的重要原因之一。 4.基础设施发展滞后长期以来，由于柬埔寨国内经济发展水平低下和政府财政有限，导致对国内基础设施投入严重不足，大大滞后于经济发展需要，国内基础设施落后、交通不便、运输成本高昂、电力能源供应不足成为了外商大规模投资的主要障碍。进一步加快建设和完善国内基础设施是柬埔寨有效吸引外资和发展经济的首要前提。 5.高素质人力资源匮乏柬埔寨国内劳动力较为廉价，但专业性技术工人和管理类人才却十分缺乏。目前，柬埔寨国内成人识字率仅为 68%，显著低于东盟其他国家，其中，高中毕业仅为 4%，高中以上毕业仅为 0.4%。国内高素质人力资源严重匮乏大大抵消了其劳动力成本低廉的比较优势，同时也较大程度影响了各类技术型外资项目的进入。 6.劳工组织力量强大目前，柬埔寨国内有 100 多个工会组织，其中，大型工会就有 15 个以上，如柬埔寨独立工会联盟（CFITU）、劳工工会联盟（CLUF）等。近年来，柬埔寨国内罢工现象日渐频繁，2011 年，全国服装纺织企业罢工 33 起，2012 年已增至121 起，要求提高工资水平、福利待遇和改善工作环境的呼声日益迭起，大大加剧了外商在柬埔寨投资的经营成本和政治风险。外资选择柬埔寨市场，须慎重、周详论证其投资方案的可行性，同时还应严格遵守柬埔寨国内的劳工法、环境法等，以免在经营过程中招致不必要的麻烦和损失。总结: 柬埔寨的经济保持良好运行，表现在柬埔寨出口强劲，旅游业蓬勃发展，建筑业方兴未艾，以及经济多元化发展趋势等各方面。世界银行和国际货币基金组织对柬埔寨经济发展也持乐观态度，认为柬埔寨如能充分发挥相对优势，有潜力长期维持年均 7% 左右的增长速度。柬埔寨四大经济发展支柱——农业、纺织和制衣业、建筑业以及旅游业都将保持良好发展。尤其是以金边、暹粒、西港为先锋军的房地产业，作为经济的重要组成部分，将迎来全新机遇，并成为外界资本的目光焦点。在柬王国经济发展过程中，房地产业始终占有着重要的地位，在国民生产总值中占有总量的 7%左右。随着政局的逐步稳定，柬埔寨国内低价偏低，加之国内居民消费能力的不断提高，另外，亚投行将进一步推动柬埔寨基础设施建设，使柬埔寨楼市未来看好。土地所有权，按宪法规定只限于该国人民方能拥有，一般公司只有在其 51%的股权属柬资情况下，

投资柬埔寨房地产风险分析

投资柬埔寨房地产风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

投资柬埔寨房地产风险分析 1.经济发展水平低下柬埔寨因长期内战和内乱困扰，导致其目前国内经济发展水平仍极端低下。2012 年柬埔寨 GDP 仅为 140 亿美元，人均 GDP 尚不足 1000 美元。国内经济产业结构十分落后，尤其第二产业发展严重畸形，其中，服装纺织业所占比重较大，其他制造业发展极为缓慢，同时，国内相关配套产业发展严重匮乏和滞后，导致外资经营生产所需原料不得不依赖外部进口。 2.国内政局动荡风险潜伏长期以来，柬埔寨国内党派林立，矛盾突出，各种动荡因素普遍存在且时常爆发激烈对峙。2013 年，柬埔寨国内举行第五次政治选举，反对派对此次选举结果不予承认，并举行大规模示威游行抗议活动。2013 年 7 月，人民党领袖洪森再次当选柬埔寨首相，目前，洪森首相在柬埔寨国内拥有极高的威望和影响力，国内政局总体尚未存在大动荡因素，但未来国内政局隐患不容忽视，尤其国外各种势力暗中“推波助澜”，更是加剧了其国内政治的变数和不确性。 3.政府行政管理效率低下柬埔寨国内行政体系相当不健全，各类配套制度、法规普遍缺失、相互冲突，“无法可依”、“有法不依”、“执法不严”、“违法不究”甚至“钱大于法”的现象相当普遍；无论是中央政府还是地方政府办事效率十分低下，尤其基层官员腐败、行贿受贿较为突出和严重，大幅增添外商投资经营的隐性成本，这也正是发达国家企业普遍慎重进入柬埔寨市场的重要原因之一。 4.基础设施发展滞后长期以来，由于柬埔寨国内经济发展水平低下和政府财政有限，导致对国内基础设施投入严重不足，大大滞后于经济发展需要，国内基础设施落后、交通不便、运输成本高昂、电力能源供应不足成为了外商大规模投资的主要障碍。进一步加快建设和完善国内基础设施是柬埔寨有效吸引外资和发展经济的首要前提。 5.高素质人力资源匮乏柬埔寨国内劳动力较为廉价，但专业性技术工人和管理类人才却十分缺乏。目前，柬埔寨国内成人识字率仅为 68%，显着低于东盟其他国家，其中，高中毕业仅为 4%，高中以上毕业仅为 %。国内高素质人力资源严重匮乏大大抵消了其劳动力成本低廉的比较优势，同时也较大程度影响了各类技术型外资项目的进入。 6.劳工组织力量强大目前，柬埔寨国内有 100 多个工会组织，其中，大型工会就有 15 个以上，如柬埔寨独立工会联盟（CFITU）、劳工工会联盟（CLUF）等。近年来，柬埔寨国内罢工现象日渐频繁，2011 年，全国服装纺织企业罢工 33 起，2012 年已增至121 起，要求提高工资水平、福利待遇和改善工作环境的呼声日益迭起，大大加剧了外商在柬埔寨投资的经营成本和政治风险。外资选择柬埔寨市场，须慎重、周详论证其投资方案的可行性，同时还应严格遵守柬埔寨国内的劳工法、环境法等，以免在经营过程中招致不必要的麻烦和损失。总结:

2017-2018年房地产形势分析 (1)

2018年房地产形势分析 2017年已进入了传说中的金九，然而，楼市的春天似乎并没有如约而来。开发商捂盘待售相机而动，二手房多空对峙难分胜负，越来越多的城市加入限购军团，政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策，要给中低收入者一个说法。经过多年来多空和政府的三方角力，今天的楼市已然脱离了经济学规律，呈现出一派无人看懂的混沌气象。形势如此复杂，2018，房价究竟是涨，是跌？不说废话，先上结论。 2018年，楼市继续上涨的概率极大，不确定的只是幅度。依据是什么？我们不必去看GDP增长数值、广义货币M2增速、新增贷款数量、央行存款准备金率调整、城市楼盘去化率、人口迁徒地图、小学生增长比例等等专业数据，这些变量组合在一起千变万化，会衍生无数的可能性。我们只看一点，当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。

1、信心比黄金更重要人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心，这股力量会是摧枯拉朽的。经过十多年的楼市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨，空军基本全部阵亡，多军已经一统天下，楼市短期震荡，长期看涨目前已是绝大多数人的共识。这是十多年血与泪的经验教训积累下来的国人共识，想在三五年内彻底扭转基本是不可能的，所以，2018，楼市看涨基本面不会有大的变化。记得十多年前，经常有“专家”告诉人们，家庭存款应该分为三个部分，银行储蓄、股票、黄金各占三分之一。当初信了这些专家忽悠把手里的钱投到这三个地方的人，估计今天肠子都悔青了。今天的我们，既不信任黄金，更不信任股票，也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式，经过多年的市场检验，收益高的风险高，风险小的收益低，都已成为了小众市场，人们坚定地把全部身家都投向一个方向——楼市。收益高而风险小，多年来屡试不爽。 2、现在已是多军的天下

当前房地产市场形势分析报告

当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。

2020房地产市场十大形势分析最新

2020房地产市场十大形势分析最新一、2016年楼市整体较乐观大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼市可能会比2015年差一点，但不会比2014年差。首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降; 其次，国家政策支持力度会越来越大; 第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。二、一二线城市销量将持平销售均价将上涨 2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于： 1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限; 2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量; 3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。三、哪些城市有可能表现更好? 第一，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外)，这些城市将供不应求，最可能有突出表现。

第二，看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角的三线人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧五、2016年依然会地王频出六、改善性住房需求份额持续增加 2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。其次，二孩政策的全面放开。第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业需求和投资性需求)正趋于弱势。从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017 年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升 2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品，

柬埔寨房地产形势分析

柬埔寨城市及房地产开发调研报告（货币兑换：1元人民币=645.9900柬埔寨利尔斯）调研人员：张凯开发发展部 2015.5.5 一、马来西亚基本情况介绍 1、概述柬埔寨全名柬埔寨王国（Kingdom of Cambodia），通称柬埔寨，旧称高棉，位于中南半岛，西部及西北部与泰国接壤，东北部与老挝交界，东部及东南部与越南毗邻，南部则面向暹罗湾。柬埔寨领土为碟状盆地，三面被丘陵与山脉环绕，中部为广阔而富庶的平原，占全国面积四分之三以上。境内有湄公河和东南亚最大的淡水湖－洞里萨湖（又称金边湖），金边。柬埔寨是个历史悠久的文明古国，早在公元1世纪建立了统一的王国。20世纪70年代开始，柬经历了长期的战争。1993年，随着柬国家权力机构相继成立和民族和解的实现，柬埔寨进入和平与发展的新时期。柬埔寨是东南亚国家联盟成员国，经济以农业为主，工业基础薄弱贫，是世界上最不发达国家之一。 2、柬埔寨区位柬埔寨位于中南半岛西南部，占地181,035平方公里[3]，20%为农业用地。全国最南端至西边区域地处热带区域，北方以扁担山脉与泰国柯叻交界，东边的腊塔纳基里台地和Chhlong高地与越南中央高地相邻。西边是狭窄的海岸平原：面对暹逻湾的西哈努克海。扁担山脉在洞里萨流域北边，由泰国的柯叻台地南部陡峭悬崖构成，是

泰国和柬埔寨国界。 2、气候柬埔寨属热带季风气候，年平均气温29—30℃，5—10月为雨季，11月—次年4月为旱季，受地形和季风影响，各地降水量差异较大，象山南端可达5400毫米，金边以东约1000毫米。 3、资源柬埔寨矿藏主要有金、磷酸盐、宝石和石油，还有少量铁、煤。林业、渔业、果木资源丰富。盛产贵重的柚木、铁木、紫檀、黑檀、白卯等热带林木，并有多种竹类。森林覆盖率61.4%，主要分布在东、北和西部山区。木材储量约11亿多立方米。洞里萨湖是东南亚最大的天然淡水渔场，素有“鱼湖”之称。西南沿海也是重要渔场，多产鱼虾。生态环境失衡和过度捕捞，水产资源正在减少。 4、行政划分柬埔寨分为20个省和4个直辖市（括号内为首府）：班迭棉吉省（诗梳风）、马德望省（马德望）、磅湛省（磅湛）、磅清扬省（磅清扬）、磅士卑省（磅士卑）、磅同省（磅同）、贡布省（贡布）、干丹省（达克茂）、戈公省（戈公）、白马市（直辖市）、桔井省（桔井）、蒙多基里省（森莫诺隆）、奥多棉吉省（松朗）、拜林（直辖市）、金边（直辖市）、西哈努克市（直辖市）、柏威夏省（柏威夏）、菩萨省（菩萨）、波萝勉省（波萝勉）、腊塔上丁省（上丁）、柴桢省（柴桢）、茶胶省（茶胶）。纳基里省（Banlung）、暹粒省（暹粒）。 5、政治体系宪法规定，柬埔寨的国体是君主立宪制，实行自由民主制和自由市场经济，立法、行政、司法三权分立。国王是终身制国家元首、武装力量最高统帅、国家统一和永存

柬埔寨房地产形势分析

柬埔寨城市及房地产开发调研报告（货币兑换：1元人民币=645.9900柬埔寨利尔斯）调研人员：张凯开发发展部 2015.5.5

一、马来西亚基本情况介绍 1、概述柬埔寨全名柬埔寨王国（Kingdom of Cambodia），通称柬埔寨，旧称高棉，位于中南半岛，西部及西北部与泰国接壤，东北部与老挝交界，东部及东南部与越南毗邻，南部则面向暹罗湾。柬埔寨领土为碟状盆地，三面被丘陵与山脉环绕，中部为广阔而富庶的平原，占全国面积四分之三以上。境内有湄公河和东南亚最大的淡水湖－洞里萨湖（又称金边湖），首都金边。柬埔寨是个历史悠久的文明古国，早在公元1世纪建立了统一的王国。20世纪70年代开始，柬经历了长期的战争。1993年，随着柬国家权力机构相继成立和民族和解的实现，柬埔寨进入和平与发展的新时期。柬埔寨是东南亚国家联盟成员国，经济以农业为主，工业基础薄弱贫，是世界上最不发达国家之一。 2、柬埔寨区位柬埔寨位于中南半岛西南部，占地181,035平方公里[3] ，20%为农业用地。全国最南端至西边区域地处热带区域，北方以扁担山脉与泰国柯叻交界，东边的腊塔纳基里台地和Chhlong高地与越南中央高地相邻。西边是狭窄的海岸平原：面对暹逻湾的西哈努克海。扁担山脉在洞里萨流域北边，由泰国的柯叻台地南部陡峭悬崖构成，是泰国和柬埔寨国界。

2、气候柬埔寨属热带季风气候，年平均气温29—30℃，5—10月为雨季，11月—次年4月为旱季，受地形和季风影响，各地降水量差异较大，象山南端可达5400毫米，金边以东约1000毫米。 3、资源柬埔寨矿藏主要有金、磷酸盐、宝石和石油，还有少量铁、煤。林业、渔业、果木资源丰富。盛产贵重的柚木、铁木、紫檀、黑檀、白卯等热带林木，并有多种竹类。森林覆盖率61.4%，主要分布在东、北和西部山区。木材储量约11亿多立方米。洞里萨湖是东南亚最大的天然淡水渔场，素有“鱼湖”之称。西南沿海也是重要渔场，多产鱼虾。生态环境失衡和过度捕捞，水产资源正在减少。 4、行政划分柬埔寨分为20个省和4个直辖市（括号内为首府）：班迭棉吉省（诗梳风）、马德望省（马德望）、磅湛省（磅湛）、磅清扬省（磅清扬）、磅士卑省（磅士卑）、磅同省（磅同）、贡布省（贡布）、干丹省（达克茂）、戈公省（戈公）、白马市（直

国别市场分析报告(柬埔寨)初稿

国别市场分析报告（柬埔寨）初稿 1. 宏观环境 1.1 概况柬埔寨王国（Kingdom of Cambodia），位于中南半岛南部，地势呈北高南低，中部与南部为平原地区，领土面积18.1万平方公里，与老挝、泰国、越南接壤。柬埔寨气候炎热，属于典型热带季风气候。 1.2 人口柬埔寨人口1400万，高棉族是主体民族，占总人口的80％，少数民族有占族、普农族、老族、泰族、斯丁族等。高棉语为通用语言，与英语、法语同为官方语言。佛教为国教，95％以上的居民信奉佛教，占族信奉伊斯兰教，少数城市居民信奉天主教。华人、华侨约60万。 1.3 2010年度GDP 柬埔寨2010年宏观经济复苏，同比增长5.5%，年度GDP达到114.4亿美元。 1.4 2010年人均GDP 人均GDP为792美元。 1.5 当前汇率当地货币瑞尔对美元汇率保持在4000:1的水平。 1.6 当前外汇储备外汇储备25.5亿美元，同比增长18.2%，年均通货膨胀率为3.2%。 1.7 资源储备主要资源储备为农业，2010年度盈余稻谷380万吨，折合大米约240万吨。 1.8 产业特点柬埔寨是传统农业国，工业基础薄弱，属世界上最不发达国家之一，贫困人口占总人口28％。柬政府实行对外开放的自由市场经济，推行经济私有化和贸易自由化，把发展经济、消除贫困作为首要任务。把农业、加工业、旅游业、基础设施建设及人才培训作为优先发展领域，推进行政、财经、军队和司法等改革，提高政府工作效率，改善投资环境，取得一定成效。 2. 政治环境 1．宪法规定，柬埔寨系君主立宪制王国，立法、行政、司法三权分立。国

王是终身国家元首、国家军队最高司令、国家统一和永存的象征，有权宣布大赦，根据首相建议并征得国民议会主席同意后可解散国会。柬埔寨现任国王为诺罗敦·西哈莫尼。 2．柬埔寨主要政党有柬埔寨人民党、奉辛比克党及森朗西党。2003年7月，柬举行第三届全国大选，人民党获胜。人、奉、森三党在权利分配上分歧严重，组阁陷入僵局。2004年7月15日，组阁僵局被打破，人党和奉党就联合执政达成协议，拉纳烈和洪森分别任国会主席和政府首相，第三届王国政府正式成立。2008年8月，柬埔寨人民党再次赢得第四届国会选举，洪森出任首相至今。 3．柬埔寨近年来政局一直较为稳定，把消除贫困、发展经济作为政府首要目标。 3. 经济环境 1．2010年，随着世界经济的逐步复苏，柬埔寨经济也摆脱了金融危机的影响，实现了V型反转。在2009年经济仅增长0.1%的基础上，2010年实现增长5.5%。柬政治经济形势稳定，农业收成稳步上升，制衣业走出低迷期，旅游业增速超乎预期。通胀得到有效控制，物价基本稳定，市场供给充足，人民生活水平逐步改善。 2．财政收支增加，赤字下降。2010年，财政收入14.45亿美元，同比增长18%，占全年GDP的12.6%。其中，税收收入12.23亿美元，占全年GDP的10.7%；非税收收入2.1亿美元，占全年GDP的1.8%；资本收入为1200万美元,占全年GDP的0.1%。财政支出20.51亿美元，同比增长13%，占全年GDP的19.9%。其中，经常性支出12.48亿美元，占全年GDP的10.9%；资本支出8.03亿美元,占全年GDP的7%。财政赤字6.06亿美元，同比下降9%。 3．虽然柬经济实现了V型复苏，但是柬经济结构单一，过于依赖制衣、旅游和建筑业，制约了自身抵御危机的能力。为确保国家经济可持续发展，今年2月，柬首相洪森提出要推动国家经济迈向工业化发展道路，实现经济现代化和结构多元化。洪森提出三个工业化发展方向：一是提高现有重要领域的附加值，二是发展潜在的新兴工业，三是挖掘潜在产业。为此，柬将扩大吸引外资规模，积极引进国外先进技术和产业，特别是吸引大型跨国公司到柬经济开发区投资兴业。 4. 法律环境 4.1 法律构架宪法规定，柬埔寨的国体是君主立宪制，实行自由民主制和自由市场经济，立法、行政、司法三权分立。国会是柬埔寨国家最高权力机构和立法机构，每届任期5年。参议院是国家立法机关，有权审议国会通过的法案。柬宪法规定，法案须经国会、参议院、宪法理事会逐级审议通过后，最后呈国王签署生效。法院分初级法院、上诉法院和最高法院三级。 4.2 市场准入目前柬埔寨还没有专门的外商投资法，其吸收外资的主要法规政策体现在【投资法】及其实施条例等相关文件中，主要政策如下： ◆对外资与内资基本给予同等待遇 ◆政府不实行损害投资者财产的国有化政策 ◆已获批准的项目，政府不直接干涉商业货物或服务的价格

2017年海南房地产市场形势分析报告(1)

【最新资料,Word版，可自由编辑！】自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。 2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现？围绕这些问题我进行简要剖析。一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。 2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完成房地产开发投资467．87亿元，2011年海南房地产开发完成投资亿元，比上年增长%，占固定资产投资额的%；全年房屋施工面积万平方米，增长%；销售面积万平方米，增长%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨%，环比上涨%；三亚房屋销售价格同比上涨%，环比涨%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长%回落到%。海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地

海南房地产市场形势分析报告

海南房地产市场形势分析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

万平方米，增长%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨%，环比上涨%；三亚房屋销售价格同比上涨%，环比涨%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长%回落到%。海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地产开发体系，重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业；同时将完善预售资金监管机制。海南省统计局局长符国瑄表示，在方面，去年海南开工建设万套保障房，竣工万套，占计划的%；全年开工建设面积万平方米，占计划总面积的%，其中竣工面积万平方米，占计划的%。 2012年是全面实施“十二五”规划的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功夫，2012年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取2012年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。三亚市六届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的《政府工作报告》指出，五年来全市生产总值年均增长%。今后的5年，三亚将着力保持业平稳健康发展，

房地产市场形势分析报告三篇

房地产市场形势分析报告三篇篇一：XX房地产市场形势分析报告一、20XX年房地产市场运行基本情况：（一）市场供给情况：土地一级市场 20XX年地商品住宅建设用地供应量为64.53万平方M，可建建筑面积154.87万平方M，而去年商品住宅建设用地供应量为203.97万平方M，可建建筑面积是581.31万平方M,与去年相比下降了73.35%. 商品房供应量 20XX年商品房预售批准量为301.83万平方M，其中住宅222.89万平方M，比去年同期地289.68万平方M上升了4.2%.住宅与去年同期地221.34万平方M 基本持平.供应节奏与去年相近，都是一、二、三季度量较少，四季度供应量偏大. 商品房供应结构各类商品房地供应结构与去年相差不大，分别为住宅74％，商场10％，写字楼3％，工业用房1％，车库8％，别墅3%,其他1％. （二）成交行情：截止12月底，XX市商品房销售面积总量为329.53万平方M，首次突破300万大关，比20XX年上升了14％，超出本年批准预售面积17.7万平方M，消化了一些空置房.成交总金额136.7亿元，比去年同期上升了31%.成交均价也由去

年地每平方M3597元上升到今年地每平方M4148元，比20XX年每平方M上升551元，涨幅达15%.其中商品住宅销售面积总量为269.55万平方M，成交金额为102.05亿元，比去年同期分别上升了9%、26%，成交均价由去年地每平方M3287元上升到今年地每平方M3786元，上涨幅度15%. 从今年商品房地季度地量、价走势上，可明显看出，我市商品房地季度成交量、均价相对于去年高出一个台阶，在一个相对高地平台上波动.如图1、图2示：其中，商品居住用房（住宅和别墅）销量地季度分价走势呈如下主要特点：1、成交面积最大地价格区间在3000-4000元，占总量地41%-52%，其走势较去年有所下滑.2、3000元以下地商品居住用房不论是面积销量走势，还是占总面积销量地比例走势均呈下降趋势.今年较去年销量比例明显减少.3、单价区间在4000-5000地商品居住用房在今年呈显著上升走势.4、单价区间在5000元以上地居住用房所占比例虽然最小，但从走势图上可看出其缓缓地上升趋势.从今年岛内、外商品住宅销售数据看，XX岛内、外地商品住宅单价相差在1600元以上，今年岛外地销量比例呈逐季上升走势，岛内、外销量比例约为1：0.2. 截止12月底，XX市房地产三级市场（二手房）交易面积总量为141.93万平方M，成交金额32.95亿元，比去年同期地89.92万平方M、19.56亿元分别上升了58%、68.5%.成交均价也由去年地2175元/平方M上升到今年地2322元/平方M，上涨幅度 6.8%.其中居住用房（包括住宅、房改房和别墅）交易面积为104.23万平方M，占总交易量地74%，成交金额为25.74亿元，比去年同期分别上升了63%、77%，成交均价由去年地每平方M2241元上升到今年地每平方M2423元，上涨幅度8%. 总之，今年XX市房地产二、三级市场较去年又上升了一个台阶，持续了近年

2018年1月柬埔寨房地产与建筑市场考察报告

2018年1月柬埔寨房地产与建筑市场考察报告 2017年12月29日到2018年1月5日，公司一行9人对柬埔寨进行了为期8日的房地产、建筑、农林业与旅游业的考察工作，考察行程如下： 2017年12月29日，从南宁出发前往暹粒，下午16：30到达 2017年12月30日，考察暹粒的大小吴哥窟、洞里萨湖的旅游市场。 2017年12月31日~2018年1月2日、考察金边的农林业、房地产与建筑市场。 2018年1月3日~4日，考察西哈努克港的旅游、房地产与建筑市场，高龙岛的旅游市场。 2018年1月5日，从金边返回南宁，下午16：20回到。现将考察结果汇报如下：一、柬埔寨基本国情柬埔寨王国，面积约18.1万平方公里，比广西（23.67万平方公里）略小。根据Worldometers（世界实时数据统计）2016年人口为1,576.24万人，广西统计局发布的信息显示，2016年末，广西常住人口为4838万人，相当于广西1/3的人口。柬埔寨大专以上学历人口仅占总人口的1.2%。70%人口年龄在30岁以下。平均寿命63岁。劳动人口约900万。柬埔寨2016年生产总值(GDP)200.17亿美元，广西2016

年GDP为18245.07亿元(根据2016年美元兑人民币年平均汇率为6.6423元，折合2746.80美元)。整个国家的GDP还不到广西的十三分之一。柬埔寨目前最低工资为153美元。柬语是大众语言、法语是法律语言、英语是商业语言。土地肥沃，无台风海啸等自然灾害。柬埔寨是一个曾经多难的国家。40年代与我们一样遭受过日本帝国主义的侵略；50年代法国殖民主义控制着这个体弱的国家；60年代以朗诺为代表的政府将主权交给了美国；70年代又遭遇了比中国文化革命还要残酷的白色统治——红色高棉政权，惨无人道的血腥统治残害了几百万高棉民族；80年代多党混战，尔虞我诈，枪炮声不断，越南在柬埔寨驻军十几万人；90年代初，在联合国常务理事国及中国政府介入的政治协商后，柬埔寨才在1993年底达成了多党合作协议，越南从柬埔寨全面撤军，恢复建立柬埔寨王国，奉行君主立宪制，国王是国家的最高象征，施行民族自由多党体制，建立市场经济体系，开创了现代世界与社会的由外国势力包办建国立法的特例。此后，由于多党纷争多年，必争我多，争斗不止，直至1998年下，柬埔寨王国在西哈努克国王主持下，成功的组织由50几个政党参与的大选，并成功组建起新一届国家政府。柬埔寨资源丰富，2007年美国勘探出柬埔寨海域石油储量达到20亿桶，开采后柬埔寨仅石油一项年收入可达20亿美金，目前分成六个开采权由不同国家出资开采。农业资源更加广阔，18万平方公里多数为平原，上好的粮食产地，这里风调雨顺，各类植物茂盛，主产香米。作为农业国，农业资源十分丰富，拥有约670万公顷的可耕种面积的土地，但目前在耕土地仅为约260万公顷，尚又大量土地待开发耕种。其中，也有部分土地已由部分商家租用，但由于受种种原因的影响尚未正式开发。近年来柬埔寨经济快速增长，东盟十国中，柬埔寨与老挝、缅甸大体处于第三梯队。但是得益于稳定的政治局势和自由的经济政策，柬埔寨也是东盟中经济发展速度最快的国家。据亚洲开发银行预测，2017年和2018年柬埔寨经济增长率将为7.1%。柬埔寨经济的快速增长主要得益于制衣制鞋业出口、房地产建筑业、服务业和农业的增长以及政府支出的增加。柬埔寨具备高度自由的市场经济体制。经济自由度与新加坡、泰国相当。2003年9月成为WTO成员国。投资政策开放，银行、电信、保险、制造业、农业等均向外资敞开。柬埔寨华人地位较高，民众对华态度友好。这些都为中企在柬投资提供了好的社会环境。 2016年7月1日，世界银行宣布，柬埔寨正式脱离了“最不发达国家”行列。但总体而言，柬埔寨国家经济水平仍然较低，农业仍然是其四大支柱产业之一。虽然柬埔寨农业面临技术落后、基础设施严重不足、产品附加值难以提升等发展困境，但对中资公司而言，在柬埔寨投资发展农业却恰恰意味着机遇——当地土地资源丰富、自然灾害少、劳动力成本低等多项有利条件，都可以得到充分利用。柬埔寨是一个崇尚信仰的国家，有着非常浓厚的佛教信仰，从教始于泰国教，多信奉小乘佛教。佛教却有大乘小乘之分，虽然二者都信奉释迦牟尼，但有许多不同。由于柬埔寨民族多数信奉小乘佛教，人际间办事和处事态度和蔼、不争不吵、互为礼让，不仇富，报恩德，戒今生，修来世，是一个和谐的民族。柬埔寨的华人大概一百二十万左右，占人口比例的8%左右，主要是清朝末期，民国时代，抗日战争以及国共内战因为打仗过来的，以潮汕人，海南人还有福建人为主，其中潮汕人最多。如今柬华人虽然不多，占柬国人口中的10%，但却占据全柬的经济80%，而现柬政府内阁80%政客，都有华人血统。总理洪森（其父祖籍海南）国会主席谢辛（祖籍潮州）许多军政领袖也是华裔。政府十分重视华教发展，全柬由华人会馆的公立华校有72所，还有私立的华校（包括国外人，新加坡人，美国人，华人，柬人，中国人开办）多不胜数。最近随着中国，台湾，港澳，新马投资者来投资的增加，所以目前柬国立公立政府学校也在傍晚五点至七点开办中文补习课，全国都掀起中文热的情况。柬华人人数虽少，但势力却大，这是因为历史原因离不开关系，因柬人只有名无姓氏，所以大多数柬人也开始用汉姓，很多柬人，连乡下较黑的柬人也称自己的祖先从中国来的。中国传统的春节，元宵，清明，端午，中元，中秋，重阳，冬至，除夕，超过98%的柬人也过中国节日，与华人同欢。虽然柬没有对中国节日定为法定节日，但如春节，清明，中元等天，各柬政府部门，学校，市场也停滞。

柬埔寨土地市场分析

柬埔寨土地市场分析柬埔寨多年经济增速高于7%；东盟中公认投资管制最少；地产投资火爆——柬埔寨：红色高棉已成往事，现为投资热土。今天的柬埔寨也像其他国家已经走过的初级发展阶段一样，到处是房地产开发、基础设施建设。目前柬埔寨的土地有两类性质：第一类土地是私人所有，只有柬埔寨国籍的人才有土地永久拥有权。国家为了鼓励外国人购房和协助本地人致富，接地的一层房屋不允许卖给外国人，二层以上房屋可以卖给外国人并拥有永久居住权。开发商可以与本地人合资注册开发公司，但是柬埔寨人必须做法人，其持股权不受限制。第二类土地是国家所有，外国人可以通过投资申请得到国家租赁的开发建设土地，租赁期分成99年、70年、50年，年限的不同是由于出台的政策时期不同而产生的，与开发内容无关。这样的土地一次性得到长期租赁权的费用并不高，每平米几块美金而已，但是台下交易费很高。这样的土地一般在建设期免租费，建设期结束后，按年向政府缴纳土地租赁费，一般是年营业额的3%。这些土地可以转让、转租、抵押、继承，其销售的土地和房产可以由国家土地部门发放有限年限的土地或房屋产权证书。近三年来柬埔寨主要城市的房地产发展很快。三年前的豪华公寓每平方米售价1000美金，如今有的已经涨到每平方米3000多美金。许多外国人，尤其是韩国、台湾、日本、中国人簇拥着到金边买房。 1、柬埔寨房地产政策柬埔寨国会已审议通过《外国人不动产产权法》。根据该法律，外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。共８章２４款的法律规定，允许外国人在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋并拥有合法产权。该法律还规定，不允许外国人在距离边界３０公里以内或政府明令禁止地区购买不动产，但经济特区、重要城市以及政府特许地区除外。这一法律能够为在房地产领域投资的外国人提供便利，从而吸引更多人来柬投资兴业。 2、柬埔寨土地市场分析近1、2 年柬埔寨金边市超炒地风气盛行，金边市中心地价飙涨，每平方米平均售价约3000 到6000 美金，金边郊区住宅土地平均售价则在100-400 美金，增幅约20%-30%。土地所有权，按宪法规定只限于该国人民方能拥有，一般公司只有在其51%的股权属柬资情况下，才可申请购买土地，申请投资批准后