建设项目用地审批

建设项目用地审批

在进行拆迁维权法律服务过程中，一个重要的维权方式就是查验拆迁项目的合法性，通过进行合法性查询，我们可以了解拆迁项目自身的情况，找寻违法点进行依法维权。一个建设项目在进行拆迁的时候，会涉及到三方主体，政府、用地单位以及我们被拆迁方，当项目进行到拆迁环节的时候，用地单位与政府各个部门之间按照法律规定应当进行一系列的资格审查和手续的审批办理，其中非常重要的一个环节就是建设用地审批。如果用地单位没有合法取得建设用地审批政府就进行了拆迁行为，或者用地单位在未取得建设用地审批就进行项目建设，这些行为都是违反法律的规定，需要承担一定的违法后果。下面就用地单位如何合法地取得建设用地审批手续进行初步的探讨。

首先我们应当明确，一个开发项目用地，按照法律规定，必须使用国有土地，如果需要占用集体土地，需要政府先行将集体土地征收为国有土地之后使用。无论是划拨土地、协议出让土地还是公开出让土地，在建设用地审批手续上都大同小异，主要的流程都是相同的。所涉及的最主要的部门包括发改委、国土局、规划局和环保局。以各种手续流程最完善的审批制项目划拨土地为例。

一、用地单位向发展改革部门报送项目建议书。项目建议书是一个项目立项过程中的初始文件，其内容为概括性的描述项目的总体结构、造价、位置、时限等信息，形成一个大致的项目方案供发展改革部门审查。如果项目通过初步审查，发改委会出具一份针对该项目意

见书的批复文件，这份文件代表了用地项目已经迈出了正式立项的第一步。

二、在用地单位报送项目建议书的同时，可以向规划部门申请规划选址。规划部门在考虑城市功能区划以及城市综合发展的基础上，依据城市总体规划和控制性详细规划对选址申请进行审查，并核发选址意见书。选址意见书一方面证明了该项目的建设符合城市发展规划，另一方面也为以后的项目用地、可行性研究等材料打下基础。

三、用地单位持建设项目选址意见书等文件向国土资源部门申请建设项目的用地预审文件。国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。预审意见是建设项目批准、核准的必备文件，今后农用地转用、土地征用必须预审过关才能批准项目用地。另外，如果项目选址位于地址灾害防治规划规定的历史灾害危险区或者潜在灾害危险区的，需要持项目选址意见书申请建设项目用地的地址灾害危险性评估确认意见书。

四、在以上三步骤进行完成之后，用地单位会取得项目建议书批复文件、规划选址意见书、用地预审文件，用地单位持此三个文件可以到发展改革部门申请办理可行性研究报告审批手续。可行性研究报告一般有专业的第三方机构出具，可行性研究报告的目的是要论证企业投资项目的可行性，包括市场前景可行性、技术方案可行性、财务可行性、融资方案可行性等，也包括对是否满足国家产业准入条件、环保法规要求等方面的论述，其侧重点在于对公共利益的考量。

五、用地单位在想国土部门申请用地预审的同时，可以向环保部

门申请环境影响评价文件。我国的环境污染问题越来越突出，政府对于污染防治的力度也在不断加大，环境保护的标准和要求也在提高。环评报告已经成为项目建设过程中非常重要的一环。

六、用地单位持项目批准文件、规划选址意见书、用地预审意见等文件向国土资源部门申请用地报批手续。建设项目用地涉及农用地转为建设用地或征收农村集体土地的，用地单位还需要提供地质、矿产、林业、劳动保障部门审查意见等材料，这些材料齐全后，国土资源部门会拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案。

七、用地单位持项目批准文件和用地预审文件可以向国土和规划部门提出建设用地规划许可申请。国土资源和规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，合法建设用地规划许可证，提供规划条件。

以上涉及到的文件中，可行性研究报告的批准文件、建设用地规划许可证以及环境影响评价文件为结果性的文件，其他均为过程性文件。所以，一个项目取得上述三个结果性文件之后，一般情况下其用地手续基本齐全，建设用地使用权的取得及利用基本合法。如果用地手续存在瑕疵，那么会引起哪些法律后果呢？

一、未取得建设用地规划许可证的法律后果。

依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条规定，由城乡规划行政主管部门核发《建设用地规划许可证》，作为建设单位向土地主管部门申请征用、划拨和有偿使用土地的法律凭证。

第三十九条：对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。

二、未取得环评文件的法律后果

依照《中华人民共和国环境保护法》第十九条：编制有关开发利用规划，建设对环境有影响的项目，应当依法进行环境影响评价。未依法进行环境影响评价的开发利用规划，不得组织实施；未依法进行环境影响评价的建设项目，不得开工建设。

第六十一条：建设单位未依法提交建设项目环境影响评价文件或者环境影响评价文件未经批准，擅自开工建设的，由负有环境保护监督管理职责的部门责令停止建设，处以罚款，并可以责令恢复原状。

三、未取得可行性研究报告审批文件等项目核准文件的法律后果

根据《政府核准投资项目管理办法》第二十八条对于未按规定取得规划选址、用地预审、环评审批、节能审查意见的项目，各级项目核准机关不得予以核准。对于未按规定履行核准手续或者未取得项目核准文件的项目，城乡规划（建设）、国土资源、安全生产监管等部门不得办理相关手续，金融机构不得发放贷款。

第三十三条项目单位以隐瞒有关情况或者提供虚假申报材料等不正当手段申请核准的，项目核准机关不予受理或者不予核准；已经取得项目核准文件的，项目核准机关应当依法撤销该项目核准文件，已经开工建设的，依法责令其停止建设。相应的项目核准机关和有关部门应当将其纳入不良信用记录，并依法追究有关责任人的法律责任。

第三十四条对属于实行核准制的范围但未依法取得项目核准文件而擅自开工建设的项目，以及未按照项目核准文件的要求进行建设的项目，一经发现，相应的项目核准机关和有关部门应当将其纳入不良信用记录，依法责令其停止建设或者限期整改，并依法追究有关责任人的法律责任。

征地拆迁，作为政府、用地单位与被拆迁人三方主体之间的重大利益之争，应该纳入法治轨道。从政府来看，积极履行法定的审批职责，严格审批环节，确保上马项目的可行性、必要性，切实保护公共利益。从用地单位来看，严格遵循用地审批程序，一方面可以使得自身建设项目合法合规，免于政府的各类处罚，另一方面也为下以阶段工程开工建设、建设用地使用权证以及房屋所有权证的办理打下基础。从广大的被拆迁人来看，了解建设用地审批程序，增强自身的法律素养，以便在征收拆迁的过程中充分维护自身的合法权益。总之，通过政府合法审批、用地单位合规建设、被拆迁人以及维权律师依法监督的机制，将征地拆迁工作纳入法治轨道，在阳光下运行。