农产品交易市场分析

第2章项目背景

2.1 国外农产品批发市场发展分析

2.1.1 北美模式

2.1.1.1 市场概况

国外农产品批发市场的发展受各国社会体制、经济体制和经济发展水平等的影响，形成了不同的农产品流通交易体制和农产品市场体系，归纳起来主要有三种模式，即：北美模式、东亚模式和西欧模式。

美国、加拿大和澳大利亚是北美模式的主要代表，这些国家农产品生产与流通的主要特征是，农产品产地集中在少数地区，在产区发展大规模企业化经营农场，对农产品价格形成具有主导作用；依托发达的铁路、公路运输系统，农产品能迅速运往大城市，形成城市农产品批发市场；流通环节少、效率高，农产品从产地经物流配送中心，直接到零售商；此外，为使农产品流通高效、快捷，还建有许多专为农产品交易服务的组织。

2.1.1.2 流通模式

以美国为例，其农产品市场体系的特点是，粮食类期货市场发达；果蔬类产地与大型超市、连锁经销网络间的直销比例约占80%；经由批发市场流通销售的

品批发市场均明确定位于公用事业而不是以赢利为目的的公司，批发市场在农产品营销中的作用比较突出，发挥着商品集散、价格形成、信息传递、产销调节和质量控制等多方面的功能。东亚模式虽然仍以小农经营为基础，但批发市场交易和管理的现代化程度都比较高。

2.1.2.2 流通模式

东亚模式的农产品流通主要呈现出以下特点：一是流通渠道环节多，流通成本较高，其流通环节为“生产者——>上市团体——>批发商——>中间批发商——>零售店——>消费者”，导致其利润分配不均；二是流通规范化、法制化、效率高。

2.1.

3.1 市场概况

法国、德国、英国、意大利、荷兰等西欧国家的农产品批发市场是西欧模式的主要代表，这些西欧国家的农产品批发市场形式虽有所不同，但大多数大型批发市场还是坚持公益原则。随着时代的发展，农产品直销比例不断增加。由于西欧国家市场信息网络发达，地域内、国家之间的农产品贸易十分活跃，进出口产品在批发市场占一定比率。

2.1.

3.2 流通模式

西欧农产品流通模式较为特殊，一般以某国为中心，通过该国国际性的批发市场，发挥农产品集散功能。如巴黎郊外的汉吉斯国际批发市场，该市场占地达

232万平方米，建筑面积达50万平方米，是目前世界上面积最大的批发市场，该市场以法国为中心，将周边西欧诸国纳入到农产品流通渠道内，规模极大，流通范围涵盖了德国、西班牙、意大利、荷兰等国。

2.1.4 三种典型农产品批市场模式对比

综合以上对北美、东亚、西欧三种典型农产品批发市场模式的分析，概括三种市场特点如表2-1。

表2-1 典型农产品批发市场模式对比

2.2 国内农产品批发市场发展分析

2.2.1 总体概况

我国初步形成了产地市场、销地市场、集散市场统筹发展，综合市场和专业市场互补互进的市场格局，以大中城市为核心，遍布城乡，多层次、多门类的批发市场体系。

截至2009年底，全国共有农产品批发市场4,300多家，其中产地市场1,500家左右，销地市场2,500家左右；2009年全国交易额过亿元的农产品批发市场有800多家，交易总额近1.2万亿元，占国内生产总值的3.6%，占农业生产总值的33.8%。农产品经农产品批发市场的批发商和配送中心，向全国2.5万多家城乡农贸市场和6,000多家生鲜食品超市辐射，构成庞大的农产品流通体系。农产品通过批发市场流通的比例超过70%，在部分大中城市，这一比例超过80%，城市农贸市场91.7%的货源，生鲜超市62.4%的货源来自批发市场。

随着市场的规范，农产品流通逐渐向规范化、组织化、标准化、大型化、规模化方向发展，如山东寿光蔬菜批发市场和深圳布吉农产品批发市场是农产品批发市场的典型代表，已成为全国最大的蔬菜批发集散中心、价格形成中心和信息汇集、传递中心，并且分别作为产地和销地批发市场的主要代表。

2.2.2 市场类型

我国农产品批发市场，按交易方式可划分为：专业批发市场和综合批发市场；按市场所在位置和承担职能以及辐射半径可划分为：产地批发市场、销地批发市场和区域中转批发市场。

表2-2 我国农产品批发市场类型

2.2.3 交易模式

交易模式现状

目前，我国农产品交易主要以面对面现货交易、现金结算为主；国际通行的农产品拍卖交易比较少，还不成熟；期货交易则主要集中于粮食等大宗、易储存的农产品；交易的现代化程度低，缺乏必要的电子化结算系统和信息服务系统，交易效率低，市场信息不透明。

交易模式类型

（1）现货交易。现有的农产品批发市场大多是现货交易，产品全部堆放在市场，买主在验货基础上讨价还价，双方协商形成最终交易价格。

（2）期货交易。期货交易模式主要应用于大宗农产品的交易，现有的农产品批发市场没有期货交易，我国农产品期货交易主要通过上海、大连和郑州三大期货交易所进行。

（3）拍卖交易。农产品拍卖是指农产品的供货商委托拍卖中介对特定的农产品进行公开竞价，由出价最高的承销商获得购买权的一种交易方式。农产品拍卖交易分为现场拍卖和网上拍卖两种形式。近年来，我国农产品交易市场已越来越多采用拍卖交易方式。

交易结算模式

交易结算模式主要包括支付手段和结算方式。支付手段分为现金结算和非现金结算，非现金结算是比较先进的方式，如IC卡电子结算，其效率要比现金结算高；结算方式分为统一结算和非统一结算，统一结算有利于信息的收集，非统一结算则对经销商有一定便利。

我国农产品批发市场以现金结算为主要支付手段，在农产品批发市场相对比较成熟的东部地区，已采用电子结算支付；结算方式上国家提倡使用统一结算，但实际以经销商自行结算为主。

2.3 上海农产品批发市场发展分析

2.3.1总体概况

2.3.1.1 市场格局

截至2008年底，上海市除粮食外有蔬菜、水果、肉类、水产品及南北货等五大类农产品批发市场140多家，其中大中型农产品批发市场42家（代表性农产品批发市场情况见表2-3），批零混合及以零售为主的交易市场500-600家。

按交易的品种分类，上海主要有从事蔬菜批发交易的市场50多个，水果批发集散中心5个，水产批发市场20家左右，肉类批发交易市场11个。

按农产品批发市场的组建性质分类，上海主要有三种类型的农产品批发市场。一类是由政府部门或国有、集体所有制公司筹资组建的市场，这类市场据于主导地位，如上海曹安路市场、上海农产品中心批发市场等；二类是由国有、集体农副产品收购点发展而成的市场；三类是在集市贸易基础上自发形成的市场。

表2-3 2006-2008年上海成交额前7位的农产品批发市场

名称市场类型摊位数量（个）

（2007年）

成交额（亿元）

2006年2007年2008年

3、沪西水产市场专业、销地548 43.00 44.13 52.86

4、上海曹安路市场综合、销地2,006 31.65 38.51 40.00

5、上海江杨农产品批发市场综合、销地766 27.33 37.23 55.99

6、上海东方国际水产中心市场专业、销地910 0.00 30.00 46.59

7、上海市江桥批发市场综合、销地252 20.76 24.02 27.28 3家专业批发市场合计- 2,408 82.48 119.96 135.45 4家综合批发市场合计- 3,752 124.74 146.59 185.35 总计- 6,160 207.22 266.55 320.80 综合批市场占7家总交易额%- - 60.20% 55.00% 57.78% 数据来源：2008年上海统计年鉴，国务院发展研究中心信息网

图2-3 上海主要农产品批发市场位置示意图

○1上海农产品中心批发市场○5上海江杨农产品批发市场

○2铜川水产市场○6上海东方国际水产中心市场

○3沪西水产市场○7上海市江桥批发市场

○4上海曹安路市场

上述7家代表性农产品批发市场按交易方式可分为综合批发市场和专业批发

市场两类，其中综合批发市场4家，专业批发市场3家。4家综合批发市场交易额占7家批发市场交易总额的60%左右。从市场总体情况看，农产品综合批发市场仍然是批发市场的主力，占有较大的市场份额，因此，本文在分析测算农产品综合批发市场交易额时，以60%的市场份额测算。

2.3.1.2 流通模式

从流通模式看，全市70%以上农产品是经过各类农产品批发进入消费领域。由于上海本地农产品生产能力有限，需求总量的90%以上是从外省市调运过来的，外来农产品90%以上是通过批发市场完成商品集散过程的。目前，上海市140多家农产品批发市场已经与全国30多个省市的1,000多个农产品基地签订了对接协议。本地货源30%经批发市场完成流通过程，60%直接进入市内零售交易市场和企事业客户，10%经市内若干大型超市公司直接分销后进入消费领域。

2.3.2 市场需求概况

2.3.2.1 上海地区需求

上海依托庞大的农产品消费需求，形成了全国重要的农产品销地市场，2008年上海全市农产品消费总额达779.0亿元，比上年增长16.4%，占全市生产总值的6.3%。

2.3.2.2 上海辐射地区及出口海外需求

上海是长三角地区中心城市，拥有发达的交通网络和信息交流优势，现代物流业快速发展，有力地推动着上海从农产品销地市场向区域中转市场转变，上海已不仅是农产品的销售地，也是重要的中转中心，2008年经上海销往200公里辐射区域的农产品总额达300多亿元，占辐射地区（长三角15个城市）城镇人口消费总额的20%左右；此外，上海对外贸易软硬件发达，是我国农产品出口的重要渠道，海外出口需求旺盛，2008年农产品出口总额逾13亿元，农产品出口的60%来自上海农产品批发市场。

2.3.2.3 小结

上海地区、上海200公里辐射地区及海外是上海农产品批发市场的重要需求资源，也是上海农产品批发市场建设发展的源动力。

2.3.3 发展优势

2.3.3.1 资源禀赋优势

上海的农产品消费需求十分庞大，它是流通创新的需求资源。截至2008年底，上海全市常住人口1,858万人（其中户籍人口1,378.86万人），流动人口660万人，总人口达2500多万人。如此庞大的人口数形成了上海巨大的农产品消费需求市场。上海商业终端市场业态丰富，其中现代连锁商业正随着上海经济的发展日益发展，呈现极强盛的发展潜力。同时，上海作为长三角地区中心城市，其辐射区域经济发达、人口众多，200公里范围内有大中城市15个，常住总人口达3,894.92万人，形成了巨大的农产品潜在消费需求市场。此外，上海公共管理的行政资源相对集中，标志型骨干企业的经济与管理实力相对雄厚，有利于农产品现代流通市场体系的建设，能对包括上海在内的我国城市农产品流通方式创新产生重要的示范与引领作用。

与此同时，半个多世纪来，上海以庞大的消费需求为依托，形成了外省市较为稳定的农产品生产供货区，保障着上海这一特大型城市的农产品供应。其次，上海市拥有一批有影响的食品与农产品流通的大型核心骨干企业，并有着一批有意识超前的管理人才队伍。随着现代商业的发展，上海拥有较为完备的物流配送技术和装备。另外，作为管理着一座国际化大都市的上海市政府，不仅具有较高的公共管理意识，而且还拥有丰富的行政管理经验。这些要素构成了上海农产品现代流通体系的各种有利基础。

2.3.3.2 区位交通优势

上海拥有得天独厚的区位优势，随着内河航运、远洋海运、铁路、公路和航空运输的发展，其国内外贸易交汇点和中转地的功能及地位不断提升，上海正日益成为一座国际化的商贸中心城市。

上海正朝着国际经济、贸易、金融、航运等四个中心建设的方向稳步迈进，城市功能也正在朝着服务“长三角”经济圈和沿江经济带转型。除了原有的7条地面国道外，沪宁高速和沪杭高速形成的扇面，沟通了整个“长三角”地区的高速公路网，联系了“泛长三角”的城市群。同时，在虹桥机场、浦东国际机场的基础上，形成了强大的空中运力。这为上海农产品的国内外流通创造了一流的交通运输条件。上海国际贸易中心建设不仅是上海本身产业升级和经济发展的需

要，更是作为一个资源要素平台，是服务“长三角”乃至沿江经济带农产品国际贸易的重要窗口。随着上海国际航运中心地位的确立，必将为上海乃至全国农产品的出口提供良好的物流服务。

2.3.3.3 国际交流优势

自从上个世纪20年代以来，上海就一直是国际化都市的代名词，国际机构云集，外籍人士众多。截至2008年底，上海有驻沪外国领事馆63个，是外国驻华领事馆最多的城市，派驻记者的外国驻沪新闻机构83家，外国常住人员15.2万人。上海越来越成为许多外国友人心目中的东方明珠，更成为一些爱上这个魅力城市的老外们工作生活的新天地。

优越的国际化交流环境，可以为我国农产品走向世界提供窗口效应。首先，通过在上海建设一流的农产品批发交易市场，可以规范和完善农产品物流体系，从根本上解决农产品质量监控难题，为驻沪外国机构和人士提供安全、优质的食用农产品，为我国农产品积攒良好的口碑；其次，利用口碑效应和贴近外国消费者的优势，更好地促进我国农产品的对外出口。

2.3.3.4 先试先行优势

纵观我国改革开放的三十年，我国商贸流通体制的改革大多是由上海率先探索、改革和推动的，并由此积累了丰富的经验。上海有条件也有能力充分借助中央给予上海浦东新区先行先试的有利条件，通过改革创新，先试先行，可以为全国创新农产品流通体制和机制，完善现代的市场体系，起到积极的示范作用。

上海的产业正在转型，产业结构正在调整，促进服务业的发展是上海未来相当长一段时间内的工作重心。当前，上海完全可以充分利用“世博会”在上海举办的历史机遇，以“城市，让生活更美好”这一主题，作为上海农产品流通体系创新的切入点，以保障市民农产品消费安全为理念，以打造从生产到消费的现代供应链为核心，以本项目为平台，大胆创新、积极探索“从田头到餐桌”的农产品现代流通市场体系，以此构建起现代的农业产业链，在保障市民消费安全的同时，将农产品产业做实、做强，并不断做大。

2.3.4 存在主要问题

市场体系不完善，食品安全问题突出

近年来上海现代连锁商业发展迅速，但由于缺乏组织化的生产基地和有品牌的批发商，农产品的现代供应链尚无条件形成。目前，在上海的农产品销售环节，私人化菜市场仍然占有很大比重，其货源及产品的安全性无法得到保证；在农产品的供应环节，上海的农产品自给率相对较低，大量农产品需要外地供应，其监督监控存在盲点。

农产品交易方式比较落后，流通现代化程度较低

虽然农产品流通配送、连锁经营等新型农产品交易方式得到了较好的发展，但是交易方式比较落后，流通现代化程度还比较低。作为农产品流通体系核心的农产品交易市场，目前，仍主要采用的是面对面的交易方式，一手交钱一手交货。农产品市场仍以当期现货交易为主，小规模、大群体的特征比较明显。现货流通是农产品流通的主要方式，交易方式往往是人货同行。交易规模小、分散性大，参加的人员众多、结构复杂、社会组织化程度低。批发和零售功能在空间上混为一体，常常导致人流、物流混杂和环境污染。

批发市场功能发挥不够

目前本市大多数的批发市场还处于发展的初级阶段，管理水平、综合服务能力低，市场功能不发达，一部分市场的水、电、路、排污以及市场信息化、质量安全标准体系和检验检测体系仍不健全；有些市场缺乏必要的分级整理、加工包装、储藏保鲜等设施，上市的农产品没有分级和包装，运输、流通过程中损失非常严重。只有极少数市场拥有储藏、加工能力和信息开发利用能力。交易方式以对手交易为主，结算方式以现金交易的为主。计算机联网、电子结算卡的运用在极少数市场中还处于准备试用阶段。大多数市场信息服务停留在市场内原始数据统计上，市场之间缺少信息交流，市场信息服务处于空缺状态。

农产品批发市场建设和运营缺少必要的法律法规

上海市人民政府2002年曾经出台《上海市食用农产品批发市场发展规划》和2002年第127号令《上海市商品交易市场管理办法》等食用农产品批发市场管理规则，但农产品批发市场没有形成明确的准入机制。在发达国家，食用农产品批发市场都有很严格的准入机制，所有的购买者和出售者都必须以注册的方式参与，为食用农产品安全提供了保障。同时，注册也可以使进入食用农产品批发市场的主体有了更强的责任感，因为在注册过程中留下的许多详实的资料，今后一

旦出现问题，就要承担相关的法律责任，这样也就提高了参与者的诚信度，这种注册准入的形式就可以增强信用机制，在提高交易成功率的同时也为以后的产品流通环节奠定了基础。

2.3.5 总体规划

2.3.5.1 政策依据

沪府办〔2002〕21号关于印发市商委等四部门制订的《上海市食用农产品批发市场发展规划》的通知；

沪商委〔2003〕79号关于印发上海市食用农产品批发市场等三类商品交易市场设置条件的通知。

2.3.5.2 总体目标1

根据上海市政府2002年颁布的《上海市食用农产品批发市场发展规划》，上海农产品批发市场的发展目标为：通过调整和建设，本市食用农产品批发市场总数控制在25家以内，总交易面积约100万平方米，交易量达380万吨以上，占全市食用农产品流通量的40%左右；形成以中心批发市场为骨干，区域性批发市场为补充，产地初级批发市场为基础的上海食用农产品批发市场网络体系。

具体为：建设发展中心农产品批发市场5家，总交易量达190万吨，占全市食用农产品批发市场交易总量的50%左右；调整区域性销地批发市场10家，总交易量115万吨，占全市食用农产品批发市场交易总量的30%左右；建设郊区产地专业批发市场10家，总交易量75万吨，占全市农产品批发市场交易总量的20%左右。

2.3.5.3 具体布局

（1）在浦东北蔡区域、嘉定江桥和普陀曹安区域、闵行区外环线周边建设上海食用农产品综合型骨干批发市场（本文指农产品综合批发市场）。

（2）在浦东、南汇、金山建设水产品中心批发市场；在金山、奉贤或松江建设肉类商品中心批发市场。

（3）在外环线附近建设以粮食、果蔬、水产品或肉类为主的区域性销地批发市场。

（4）在本市农业生产区建设产地初级批发市场。

1由于所参考的政府规划文件出台较早，本文所述规划目标可能与目前实际情况有较大差别

2.4 项目建设的意义和必要性

上海西郊国际农产品交易中心是上海及长三角地区现代化、综合性的农产品批发市场，为上海市重大工程之一。它立足上海、服务全国、连结海内外，是农产品进入上海、走向世界的主要通道。本项目的建设对于加强上海农业服务功能，提高我国农产品国际竞争力，满足上海及其辐射地区农产品消费需求具有重要意义，项目的建设必要性主要体现为以下五个方面：

是贯彻十六届三中全会精神，服务“三农”，强化上海农业服务功能的需要党的十六届三中全会提出完善社会主义市场经济体制的新目标，加快全国与地区农产品统一市场载体建设，是完善社会主义市场经济体制、服务“三农”的重要内容。上海西郊国际农产品交易中心作为加快上海农产品现代化市场建设的载体，既是促进区域经济协调发展、服务“三农”的需要，也是活跃上海市场、加快上海农业发展的自身要求。

上海区域地位决定上海可以在“贸易农业”等农业服务领域大展拳脚，上海有条件有能力成为中国乃至亚太地区的“贸易农业”中心地之一。本项目是上海发展“服务贸易农业”的积极尝试。

是完善农产品流通产业链，提升农产品市场竞争力的需要

随着我国市场经济的发展，农产品由原来的统购统销逐渐向市场化发展。而在农产品市场化过程中，最为重要的环节就是农产品的流通环节。

目前，我国农产品的流通环节还很不完善，农产品批发市场仅仅被看成农产品交易的地点，具有批发市场的空间特性，却缺乏市场的信息和交易手段，尤其缺乏大量的代理商和批发中间商的参与。从而造成有“场”无“市”、市场效率低下的状况。

随着农产品营销手段和销售方式的改变。除去需要传统批发市场所具有的当期交易流转功能外，供需双方更加需要一个具有展览展示、近远期交易和信息发布的综合性的交易平台，发体现迅速、公平、合理、规范的特点，并有利于价格发现和价格形成机制。本项目在交易方式上引入订单交易，同时加强展示功能，使供求双方的信息得以迅速传播，直接促成各类大宗交易的完成，同时培养一批专业的代理人，通过大量代理人的集中汇集大量买卖双方的信息和资源，同时通过代理交易规范交易过程，从而提高交易效率，促使农产品流通体系在更广泛的

范围内高效运作。

是适应WTO后新形势，构建综合性农产品交易和跨国采购平台，迎接国际挑战的需要

上海地处中国南北纬度中心区域，南北货物集散距离相对较优，发达的空港和海港，通向世界各国的交通运输非常便捷。作为国际大都市，上海在国际和国内都有着它无法替代的特殊地位。这几年全国农业结构调整与改革开发步伐加快，寻找市场成为各地农业进一步拓展空间的首要任务。同时，我国加入WTO 后，将分阶段（三至五年内）解除外资进入中国农产品和农资批发、零售和物流业的各种限制，一方面这为中国农产品跨国采购业的兴起及农业服务贸易产业和物流业的发展提供了一系列机会，另一方面我国的农产品面临着巨大的挑战，各地都在寻求有效途径，为提升农产品的知名度、构建农产品的竞争力，使我国的农产品在国际上立稳脚跟而努力，而上海则是完成这个任务的桥梁。

本项目立足于上海及长三角地区，将建设成为大规模、具有影响力的全国性农产品批发市场，符合国际经济区域集团化的发展趋势，为我国农产品对外贸易提供一个重要的资源平台，可以完善我国农产品流通体系，提高农产品流通效率，从根本上提高我国农产品在国际市场的竞争力。

符合“订单”农业、“认证”农业等现代化农业发展的需要，保证农产品质量安全，适应人们农产品消费需求

为解决农产品稳定生产问题，避免市场上供应量和农产品价格的大起大落，国务院提出了“公司加农户”的农业发展模式，这为推行“订单”农业，提供了必要的前提条件。

保证农产品安全，尤其是进入流通和消费领域的农产品的安全，是农产品健康消费的前提，也是国家法律法规的强制性要求，更是广大消费者关注的焦点。由于工业污染和农业污染，近几年一些农产品的安全问题尤为突出，因此防止不合格、不安全农产品进入消费领域，是农产品批发市场的应有义务。同时，建立比较完善的农产品质量监测体系，可以有效降低国际农产品贸易壁垒的影响，促进我国农品的出口。

本项目将建设一个农产品质量检测中心，并努力将其建设成为“立足上海、服务全国的农产品检测认证服务平台，对规范农产品市场，保证农产品质量，推

动农产品进出口贸易均具有十分重要的作用。

本项目规划建设立足于高起点、现代化、规范化、科学化，致力于发展农产品认证标准体系，开拓农产品“订单”、深加工、配送、代理、进出口等各项现代营销服务方式，有利于“订单”农业和“认证”农业等现代化农业的发展。 是满足上海市民自身消费的需要

随着上海市经济发展和人民生活水平的提高，上海市农产品的消费规模和流通规模迅速扩大。一方面对农产品的数量要求更多，质量要求更高；另一方面，上海城市郊区可用于生产农产品的资源日趋减少，农产品生产成本也相对提高。因此，为满足上海市民的消费需求，必须形成跨地区的农产品流通格局。

因此，为了适应农产品流通的需要，有效地引导生产和流通，最大限度地满足市民消费需要，上海必须加快建设具有大规模集散功能的批发市场作为供销平台，本项目则恰好解决了这一问题。

第3章市场分析与预测

3.1 农产品批发市场商业模式分析

3.1.1 通用商业模式

佣金+管理费模式

即投资商投资建设农产品批发市场后，将批发市场分割成小摊位出售给投资商，在营运初期就收回投资甚至获取商业地产赢利。在以后的经营中采用“佣金+管理费”的模式获利。其中的佣金是按不同交易品种和交易量对上下家按不同比率收取，管理费是按提供的配套服务收取费用。这一模式在食用农产品批发市场建立的早期和一些小型食用农产品批发市场比较普遍。

该模式下，批发商进场经营的成本较小，没有租金负担，在交易额较小的情况下，仍然有持续经营能力；但是，批发市场的经营者收入取决于批发商的交易量和一定的管理费，建设投资回收期长，收入随市场变化波动较大，经营风险较高。

租金+佣金模式

即投资商投资建设农产品批发市场后，将批发市场分割成小摊位出租给经营商收取租金，租赁合同一般为三至十年，其间商铺租赁价格不变，在以后的经营中按不同交易品种和交易量对上下家按不同比率收取佣金。这一模式在上海农产品批发市场比较普遍。如，上海农产品中心批发市场，猪肉交易大厅，热白条、预冷肉交易的双方，按交易金额算，上家向市场交纳8‰的佣金，规模越大佣金比例就越优惠；下家用IC卡交纳2‰佣金，用现金则须支付4‰。猪肉交易大厅的经营户都租用场内的猪肉挂架，支付租金1.8万元/条/年。而分割肉摊位的经营户则向市场交纳租金。对于蔬菜，交易的上家须交纳的佣金为3％~5％，如果是蔬菜，晚上12点以后上家须交纳8％的佣金。对于水果上家按交易金额的4％交纳佣金。对于停车费，上海农产品中心批发市场则采取“全天候管理，分时段收费”的收费策略。

该模式主要有两种策略：一是租金为主，佣金为辅，批发市场经营者收入主要来源是场地租金收入，收入稳定，风险较低，但不利于吸引批发商进场，也不利于提高经销商的经营积极性；二是佣金为主，租金为辅，批发市场经营者不仅

有较稳定的租金收入，而且还能在市场繁荣时获得更多的利润，有利于降低批发商的经营成本和经营风险，提高批发商的积极性，促进市场繁荣。

租金+佣金+管理费模式

这种商业模式在“租金+佣金”模式基础上，按提供的配套服务收取一定的管理费。这一模式在大型食用农产品批发市场中比较普遍。如上海江桥批发市场，深圳布吉农批市场等。

该种商业模式除了采取租金为主或佣金为主的策略外，还要收取一定的管理费用。有利于批发市场经营者为批发商提供不断改善的市场环境，但也容易滋生巧立名目的乱收费现象。

3.1.2 本项目的商业模式

为了保证本项目建成后既能有效抵御市场风险、稳定运营，又能在市场繁荣时获得更多的利润，同时为经销商提供优质的管理服务，建议本项目采用以收取佣金为主，“佣金+租金+管理费”的商业模式。

该模式下，本项目的经营收入主要由三部分构成：

（1）未来风险分成（佣金）

（2）固定收益（租金）

（3）管理费（如停车费、垃圾清运费）

3.2 上海农产品批发市场供需分析

3.2.1 总需求分析与预测

目前，上海市农产品批发市场的交易需求主要分为上海地区交易需求、上海辐射地区交易需求以及出口海外需求三大部分。各类需求分析如下。

3.2.1.1 上海地区交易需求

上海地区交易需求是指上海地区常住居民对日常食用农产品，如粮食、蔬菜、瓜果、肉禽蛋类等产品的消费额。经专家访谈研究，其消费的农产品70%来自上海市农产品批发市场。上海地区交易需求即为上海地区农产品消费额*70%。上海地区农产品消费额计算公式为：

上海地区农产品消费额=上海人均农产品消费额*上海常住人口数量

注：农产品一般包括粮油、肉禽蛋水产品、蔬菜、干鲜瓜果、糕点和奶及奶制品。

根据上海市统计局数据显示，2008年上海人均农产品消费额为4,129元，年均增长率为10.8%，具体见表3-1。

表3-1 上海人均农产品消费额

单位：元

数据来源：上海市统计局网站

根据上海市统计局数据显示，2008年上海年末常住人口为1,888.5万人，年均增长率为1.9%，具体见表3-2。

表3-2 上海常住人口数量

单位：万人

数据来源：上海市统计局网站

根据表3-1和表3-2，可以测算出上海地区农产品消费额，2008年为779.7亿元，年均增长率达12.9%。上海地区消费额的70%为上海地区交易需求，可以测算出2008年达545.8亿元。具体见表3-3。

表3-3 上海地区交易需求

单位：万元

3.2.1.2 上海辐射地区交易需求

上海辐射地区交易需求是指该地区城镇常住居民日常食用农产品中来自上海农产品批发市场的消费额。一般农产品批发市场的辐射半径为200公里，按此规律，本次研究范围是指长三角15个地级城市，分别为南京、无锡、苏州、常州、镇江、南通、扬州、泰州、杭州、宁波、舟山、绍兴、台州、嘉兴和湖州。上海辐射地区交易需求即为上海辐射地区城镇人口农产品消费额*需求比例2。经专家访谈，本报告需求比例为20%。上海辐射地区农产品消费额的计算公式为：上海辐射地区农产品消费额=江苏城镇人均农产品消费额*辐射地区（江苏8市）城镇人口数量+浙江城镇人均农产品消费额*辐射地区（浙江7市）城镇人口数量

根据江苏省统计局数据显示，2008年江苏城镇人均农产品消费额为2,842.2元，年均增长率为11.0%，具体见表3-4。

表3-4江苏城镇人均农产品消费额

单位：元

数据来源：江苏省统计局网站

根据浙江省统计局数据显示，2008年浙江城镇人均农产品消费额为3,028.0 2需求比例是指在辐射地区中，来自上海农产品批发市场的需求占总需求的比例。

元，年均增长率为7.9%，具体见表3-5。

表3-5浙江人均农产品消费额

单位：元

数据来源：浙江省统计局网站

根据江苏省统计局数据显示，2008年辐射地区（江苏8市）年末总常住人口为2,864.7万人，年均增长率为3.3%，具体见表3-6。

表3-6 辐射地区（江苏8市）城镇人口数量

单位：万人

数据来源：江苏省统计局网站

根据浙江省统计局数据显示，2008年辐射地区（浙江7市）年末总常住人口为1,029.3万人，年均增长率为3.4%，具体见表3-7。

表3-7 辐射地区（浙江7市）城镇人口数量

单位：万人

数据来源：浙江省统计局网站

根据表3-4、表3-5、表3-6和表3-7，可以测算出上海辐射地区农产品消费额，其中该消费额20%为上海辐射地区交易需求，2008年达225.2亿元，年均增长率达13.8%，具体见表3-8。

表3-8 上海辐射地区交易需求

单位：万元