房地产企业增值税账务处理全流程
房地产企业增值税账务处理全流程房地产企业增值税账务处理全流程
一、不动产销售-简易计税：
1、预售阶段，当月收到房款105万
借：银行存款105
贷：预收账款105
2、预售阶段，次月预缴增值税
借：应交税费-简易计税3【105/(1+5%)*3%=3】
贷：银行存款3
3、竣工交房，当月结转收入成本
借：预收账款105
贷：主营业务收入100
应交税费-简易计税5【105/(1+5%)*5%=5】
4、竣工交房，次月纳税申报补交税款
借：应交税费-简易计税2
贷：银行存款2
二、不动产销售-一般计税：
1、预售阶段，当月收到房款222万
借：银行存款222
贷：预收账款222
2、购进材料、货物、办公用品，按照所取得增值税专用发票上
注明的增值税额确认进项税额。本月支付设计费106万，进项税额
6万
借：开发成本-前期工程费-设计费100
应交税费-应交增值税-进项税额6
贷：银行存款106
3、预售阶段，次月预缴增值税
借：应交税费-预交增值税6【222/(1+11%)*3%=6】
贷：银行存款6
本月增值税形成留抵税额，不需要做账务处理
4、竣工交房，当月结转收入
借：预收账款222
贷：主营业务收入200
应交税费-应交增值税-销项税额22【222/(1+11%)*11%=22】
5、可售建筑面积法计算出来允许从销售额中扣除的`土地价款为44万
借：应交税费-应交增值税-销项税额抵减4【44/(1+11%)*11%=4】
贷：主营业务成本4
6、月末将应交增值税科目结平，转入未交增值税科目
借：应交税费-应交增值税(转出未交增值税)12(22-6-4)
贷：应交税费-未交增值税12
7、结转预交增值税
借：应交税费-未交增值税6
贷：应交税费-预交增值税6
8、次月纳税申报补交税款
借：应交税费-未交增值税6
贷：银行存款6
三、结合财会[2016]22号增值税混合抵顶问题的思考
问题1：某公司有A、B两个项目，都是一般计税，两个项目都预交了增值税300万。此时A项目交房了，达到了纳税义务发生时点，那A项目的销项税额时只能减A项目的预交300万还是A、B项目的预交都可以减?
问题2：某公司有A、B两个项目，其中A项目是一般计税，B项目是简易征收。两个项目都预交了增值税300万。此时A项目交房了，达到了纳税义务发生时点，A项目的销项税额时只能减A项目的预交还是A、B项目的预交都可以减?
问题3：某公司既有租赁，又有销售不动产。租赁的应纳税额能否减去销售不动产的预交?
房地产公司的土地增值税如何计算
房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附 着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产
取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登 记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开 发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于 税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安
房地产企业全套会计核算流程
第一章房地产开发企业基本常识与特点 1、房地产企业行业介绍与特点 2、房地产企业一般经营模式与流程 3、房地产开发企业的会计科目 4、房地产开发阶段的划分与涉及税种 第一节房地产企业行业介绍与特点 一、房地产行业的发展概述 房地产产业是国民经济支柱产业，所涉及上下游产业近五六十个，地方政府除了税收收入外，“土地出让金”占地方财政收入比例逐年加大，有的地区更是超过了50%以上. 房地产行业发展历程 在78-91年这个时间段，理论与小范围发展的阶段，也是个初步探索的阶段 1992年邓小平南巡之后，全国掀起房产热，同年也发生“下海潮”,在全国各地很普遍。那时也出了一大批房产大佬像万通的冯仑阳光壹佰的易小迪 SOHO 潘石屹等等 95到07-08年从海南成功抽身的房企更多表现出的是稳健和谨慎。到千禧年，福利分房制度基本废止，住房推向市场化。 一直到现在，期间出了多轮税制、土地出让、全面调整等等改革！房地产行业也完成了一个从无到有，日见规范的过程 二、房地产企业的基本业务介绍
房地产行业通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、自行等项目的产业。 三、房地产行业的特点 房地产行业是一个资源整合型企业 开发产品类型多，用途多样性 开发流程长、资金密集 房地产行业涉及行政主管部门多 销售收入种类多，销售行为接受政府监管 第二节房地产企业一般经营模式与流程 一、经营模式（开发与自持物业） 房地产开发经营、（南万科北顺驰主要以销售开发产品为主）后来房企发展自己的物业公司、也有投资房地产中介、后期自持物业如万达的商业地产，随着经营模式不断变化与创新，给我财务人员账务核算也带了新的挑战和机遇。 二、房地产开发流程
房地产会计账务处理
房地产会计账务处理 Prepared on 22 November 2020
1、基本流程：凭证制单——凭证审核——记账——对账——其他系统结账——总账系统结账 2、支付社会保险费： 划出社保费用时 借：管理费用——员工保险（公司缴付部分） 其他应收款——员工保险（个人缴付部分） 内部往来——XX分公司（按全额） 贷：银行存款 发放工资时 借：应付工资（按未扣除社保费金额） 贷：其他应收款——员工保险（个人部分） 银行存款或现金（按其差额） 3、确认收入： 开具工程款发票时,公司会计处理 借：应收账款——建设单位 预收账款（之前如有预收款项） 贷：工程结算收入——各项目 应交税费——应交增值税（销项11%的税率） 购进工程材料时 借：工程物资 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款
缴纳税金时 借：应交税费-各种税金(销项减进项) 贷：银行存款 全面营改增后建筑业增值税税率为11%(征收率3%) 4、固定资产： 收到购进单据——在固定资产系统“日常处理——资产增加——固定资产卡片”——在固定资产系统中生成凭证——月末计提折旧——与总账系统核对无误——对固定资产系统进行结账。 固定资产增加时， 借：固定资产——各部门 贷：银行存款（或应付账款） 计提折旧时 借：管理费用——折旧费（管理部门用） 工程施工——项目部（生产用、项目部管理用） 贷：累计折旧 5、低值易耗品-1： 对按相关规定应作为低值易耗品核算的，先计入低值易耗品科目——按九一摊销法摊销90%计入相关项目成本——另10%在该低值易耗品报废时予以核销，转入相关成本。 购进时， 借：低值易耗品——具体名称 贷：银行存款（或应付账款）
房地产企业增值税税率汇总手册
总包工程支出 总包工程支出，应按照总包商的纳税人资格和计税方法的选择来区分。 1.1 总包商为小规模纳税人，进项税抵扣税率为3%。不过，总包商为小规模纳税人的可能性比较小。 1.2总包商为一般纳税人 1.2.1进项抵扣税率为10%。 1.2.2 清包工 （1）清包工（总包方采取简易计税），进项抵扣税率为3%。 （2）清包工（总包方采取一般计税），进项抵扣税率为10%。 分包工程支出 2.1 门窗适用税率进项税率16%，安装工程11%或者3%。 2.2 保温工程材料进项税率16%，工程施工11%或者3%。 2.3地暖工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.4外墙涂料、瓷砖工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.5防水工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.6智能化工程材料或者设备进项税率 16%，工程施工10%或者3%。
2.7玻璃幕墙工程材料进项税率16%，工程施工10%或者3%。 2.8配电箱材料进项税率16%。 2.9电梯设备进项税率16%。 工程物资 工程物资，由于工程材料物资种类繁多，所以分供商提供的增值税专用发票的适用税率也不尽相同。一般的材料物资适用税率是16%，但也有一些特殊情况： 3.1 木材及竹木制品，进项抵扣税率为13%、16%。 属于初次生产农产品的原木和原竹，取得的发票可能会是农产品收购发票或销售发票，而非增值税专用发票，但同样可以抵扣进项税，适用税率为13%；而经过加工的属于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的发票是增值税专用发票，适用税率一般是16%。 3.2 水泥及商品混凝土，进项抵扣税率为16%、3%。 购买水泥和一般商品混凝土的税率通常为16%；但以水泥为原料生产水泥混凝土，就可以选择简易征收，征收率为3%。 3.3 砂土石料等地材，进项抵扣税率为3%。 生产企业自产的建筑用砂、土、石料以及自产砂、土、石料连续生产砖、瓦、石灰可以选择简易征收，适用税率为3%
(完整版)房地产会计账务处理流程
一.房地产会计账务处理流程 先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。 1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的 负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。 2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测 算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。 3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。 4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。 5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。 6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。 7、填制会计报表、税表。 再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是： 工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是： 1.土地出让及拆迁安置补偿费 2.前期工程费、 3.基础设施工程费、 4.建筑安装工程费、 5配套设施工程费、 6.开发间接费。 一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。 二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是， 国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：库存现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：库存现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型
房地产开发成本计算时土地增值税扣除项目
土地增值税扣除项目 扣除项目土地增值税的扣除项目为：（1）取得土地使用权时所支付的金额；（2）土地开发成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧 扣除项目 土地增值税的扣除项目为：（1）取得土地使用权时所支付的金额；⑵土地开发 成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。 上述扣除项目的具体内容为： 1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则 以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。 2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。 3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发 项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同 期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和的 5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分
摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付
的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10 %以内 计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立 的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机 关确认。 5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。 6）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和，加计20 %的扣除。 纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1）隐瞒、虚报 房地产价格的；2）提供扣除项目金额不实的；3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价， 又无正当理由的。 本章内容易出计算题，主要是各房地产税种的税率要记牢。同时最可能出计算题的是有关土地增值税的计算。土地增值税是对有偿转让建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 计算土地增值税，首先、要熟悉土地增值税扣除项目的构成中为取得土地使用权时所支付的金额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等4个方面。
房地产会计全套账务处理1(免费下载)
房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之
三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分5 0 2 超过500元至2000元的部分10 25 3 超过2000元至5000元的部分15 125 4 超过5000元至20000元的部分20 375 5 超过20000元至40000元的部分25 1375 6 超过40000元至60000元的部分30 3375 7 超过60000元至80000元的部分35 6375 8 超过80000元至100000元的部分40 10375 9 超过100000元的部分45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”
房地产开发企业增值税计算方法
房地产开发企业增值税计算方法 房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下： 一、预交增值税 1、政策依据 根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。 上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。 2、申报示例 某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% =2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元
3、申报核算 2017年12月账务处理： （1）收到诚意金 借：银行存款100.00万元 贷：其他应付款100.00万元 （2）收到预收款 借：银行存款2,220.00万元 贷：预收账款2,220.00万元 （3）预缴增值税 借：应交税费-预交增值税60.00万元 贷：银行存款60.00万元 纳税申报 二、土地价款抵扣政策依据 1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 2、财税〔2016〕140号第七条 向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
土地增值税计算公式
土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
房地产公司主要会计科目和主要账务处理
房地产企业主要会计科目和主要账务处理1主要会计科目
主要账务处理 资产类 1121 应收票据 1本科目核算因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票。 2本科目会计分录： 3本科目按开出的银行承兑汇票的单位进行明细核算。 注：应设置“应收票据备查簿”，逐笔登记汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金 额等资料。 汇票背书转让、贴现或到期结清票款后，在备查簿中应予注销。 4本科目期末借方余额，反映持有的银行承兑汇票的票面金额。 1122 应收账款 1本科目核算因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋等经营活动应收取的款项。 2本科目会计分录：
3本科目按应收销售账款、应收租赁账款、应收其他账款和债务人进行明细核算。4本科目期末借方余额，反映尚未收回的应收账款。 1123 预付账款 1本科目核算按合同规定预付给承包单位的工程和备料款项，或预付给供应单位的购货款项。 2本科目会计分录： 3本科目按预付工程款、预付备料款、预付购货款和债务人进行明细核算。 4本科目期末借方余额，反映预付的款项。 1405 开发产品 1本科目核算已完开发产品的实际成本。
开发产品——指已完成全部开发过程，已验收合格合乎设计标准，可依合同 规定的条款移交购货单位，或作为商品对外销售的产品。 2本科目会计分录： 3本科目按开发产品的种类和对象进行明细核算。 4本科目期末借方余额，反映尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。 1406 发出商品 1本科目核算以分期收款方式销售开发产品的实际成本。 注：按合同约定的收款日期确定销售收入的实现。 按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比例计算结转的销售成本。 2本科目会计分录： 3本科目按开发产品的种类和对象进行明细核算。 4本科目期末借方余额，反映尚未结转的发出商品的实际成本。 1409 库存物资 1本科目核算为开发产品准备的各种物资的实际成本。 2本科目会计分录：
房地产开发企业如何缴纳土地增值税
房地产开发企业如何缴纳土地增值税 问： 我公司在甲市开发的荷花湾小区接近旅游区，按照已经市政府批准的小区规划，共建设十栋楼房，其中十号楼建成大酒店，一层、二层做餐饮和休闲中心，三楼以上是客房。现在，酒店大楼主体已经完工，准备进行装修。请问，建成之后注册酒店公司是否缴纳土地增值税？是否有比较好的方法可以节省税费支出？ 某房地产开发公司 答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条"关于以房地产进行投资或联营的征免税问题"规定："对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。"这里讲的"房地产开发企业以其建造的商品房"指的是成品房，即完成设计所规定的全部内容的房产。酒店的设计中一般应当包括装修，如果房地产开发公司把装修竣工后的房产投资注册成立酒店公司，符合财税〔2006〕21号文的规定，就应当缴纳土地增值税。你公司的酒店大楼主体刚完工，还没有进行装修，应当属于"在建工程"，而不属于"建造的商品房".如果房地产开发企业以其开发的"在建工程"对其他房地产公司投资，符合财税〔2006〕21号文的规定，"以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发"的规定，应当缴纳土地增值税。如果你公司以在建工程对非房地产企业（酒店公司）投资，该文件没有规定征税，也可以理解为房地产开发企业以在建工程投资于非房地产企业，不征收土地增值税。所以，建议你公司以在建的酒店大楼对酒店公司投资，可以达到不征土地增值税的效果。 但是，注册成立酒店公司需要经过公安、消防、卫生防疫等多个部门的批准，这些部门一般要求在房产建成并取得建设工程竣工验收报告后，到现场进行检查，检查合格后才发给合格证书。如果是这样的话，房地产开发公司建造的酒店大楼就已经是"建造的商品房"了，再要投资和联营的，必须缴纳土地增值税。 如果遇到这种情况，房地产开发企业可以先到工商管理部门办理增加经营范围事项，兼营"住宿、餐饮"等酒店业务，酒店大楼建成验收后请有关部门来检查，取得合
2016年营改增后房地产增值税计算案例
某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务： （1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。 （4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。 （5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。 （6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。 （7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。 （8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。 要求： 1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。 2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
二、案例解析 1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。 业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。 业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为： 借：营业外支出 101 贷：开发产品 90 应交税费——应交增值税(销项税额) 11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额
房地产公司的物业会计的账务处理
房地产公司的物业会计的账务处理一般物业公司会计都做些什么工作呀? ?复核各部门的费用支出凭单并审核其原始凭证的有效合法性，监督费用支出的整个流程，确保款项支出无误; ?审核各部门所需物品的采购计划，本着“以需定购”的原则确定多项物品采购的审批; ?定期或不定期对公司的资产、库存材料、低值易耗品进行盘点。降低库存积压，杜绝资金浪费，确保资产的安全和完整; ?审核每月的物业费、水电费的缴费通知单，保证其准确无误，并积极跟进和督促日常费用的收缴工作。 ?每周参加公司例会。对财务部一周的工作进行总结并汇报本周的工作计划; ?及时与各部门沟通，了解公司的运营情况，做好相关工作; ?对公司的各类合同进行审核，监督核实合同付款的执行情况; ?每月按要求编制财务部工作月报，及时反映公司的收入、费用支出、各项费用的收缴情况; ?年终协助总经理编制年度预算。 房地产公司的物业会计的账务处理 第一章经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业
土地增值税及计算公式及个实例
土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）
房地产企业做账流程内外帐
房地产会计业务处理大全 一般小企业房地产公司都有外帐的处理，但你首先要懂得以下会计处理原则，然后再说，外帐的作法跟具体事务应用。 房地产开发业务得先从房地产开发企业建账说起： 房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业，它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费，前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费，道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费，公共配套设施费，开发间接费等。为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发产品”等总账和明细账。 按照会计科目表建帐就行，部分会计科目不同如：开发产品、开发成本、开发间接费用，其他基本都一致，账本主要有总账、现金、银行日记账，费用帐、三栏式明细账、多栏式明细账，另外还要考虑三栏式数量金额式明细账。前期费用具体看是什么费用，发给你点资料，好好看看。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映
房地产企业增值税计算缴纳分录
房地产企业增值税计算缴纳分录 答：全面营改增后，销售不动产、不动产租赁、销售建筑服务，特定条件下需要预缴增值税。如：一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报；再如：房地产开发企业一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。 案例分析 案例：假定A房地产开发公司甲项目（老项目、一般计税）于2016年6月1日采用预收款方式销售住房一套，收取款项111万元，6月份期末由“应交税费-应交增值税”
结转至“应交税费-未交增值税”的金额为7万元（应交税费与增值税有关的科目设置如附表，暂不考虑其他业务）。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）相关规定，A房地产开发公司应在7月份申报期内，向项目所在地主管国税机关预缴增值税3万元（111÷1。11×3%）。如果企业不计提应预缴的税款，直接在7月份缴纳： 借：应交税费-预缴增值税3 贷：银行存款3 这样做，会有两个小麻烦，一是在七月申报期内需要重新梳理、核对六月份预收房款的情况，然后计算并缴纳应预缴的增值税；二是在七月份缴纳六月应纳税款时，需要一并做这样的会计处理才行： 借：应交税费-未交增值税7 贷：应交税费-预缴增值税3 银行存款4
如果不做上述会计处理，直接按七月份“应交税费-未交增值税”的期初余额申报缴纳增值税，会使预缴的增值税没能抵减应缴纳的增值税。 出现这两个麻烦，是因为在发生预缴义务时，未做预缴税款的“计提”处理。根据预缴增值税的规定，发生纳税义务（如销售建筑服务）或收到预收款（如预售房屋）时，纳税人负有预缴税款的义务，此时，应确认为企业的一项负债，通过“应交税费——预缴增值税”核算，由于该负债可以抵减未来应纳增值税款，所以，同时应当将其确认为一项资产，通过“应交税费——未交增值税”来核算。于是，上面的案例中，在收到预收款111万元的当月（6月份），应进行这样的会计处理： 借：应交税费——未交增值税3（确认为资产） 贷：应交税费——预缴增值税3（确认为负债） 这样的会计处理后，6月份期末，“应交税费——未交增值税”的余额是贷方4万元（7-3），“应交税费——预缴增值税”余额是贷方3万元。这样，在七月申报期内，无须核对上月预收房款情况，只需根据七月份期初“应交税费——未交增值税”、“应交税费——预缴增值税”余额情况，在申报期内缴纳税款即可：
房地产企业增值税会计核算方法
房地产企业增值税会计核算办法 （试行稿） 为积极应对房地产行业营改增的全面试点工作，确保相关税改政策在我公司的全面落实，正确指导下属项目公司开展相关会计核算，依据《企业会计准则》、《增值税暂行条例》、财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》等有关会计、税收制度及规定，结合房地产行业特点及公司实际经营情况，特制定本会计核算办法。 一、会计科目设置 1、
对于多期开发项目，为方便统计项目各期预缴增值税款与进、销项税额的发生、抵减、或取得等情况，真实反映各期增值税实际税负情况，以上“进项税额”、“销项税额”、“土地价款抵减销项税额”、“进项税额
转出”明细科目需按现有【项目期数】进行辅助核算，期数设置原则上采用现有分期，但如有以下情况应进行调整： （1）原作为一个项目分期进行开发成本核算的房地产项目，如既有采用简易计税方法征税，又有一般计税方法征税的，在确认【项目期数】时，需再次进行分期。计税方法不同，不得使用同一分期进行增值税业务的核算。 （2）采用一般计税方法征税的项目，取得多本《建筑工程施工 许可证》的，可不按《建筑工程施工许可证》进行分期，但须严格按照交付时间设立单独的分期进行增值税业务的核算，交付时间不同的分期，不得合并核算。 （3）为准确核算与房地产开发无直接关系的其他增值税涉税事项，在现有【项目期数】下设置“共同项”辅助明细。该“共同项”仅适用于与开发项目无直接关系的增值税业务（例：取得的增值税专用发票，不含税部分会计核算时属于“开发间接费用”、“管理费用”、“销售费用”、“固定资产”、“低值易耗品”，其进项税额应记入“共同项”下辅助核算）。（4）增值税核算业务下的分期，不得使用“待分摊项目”或类似性质的过渡性分期。例如：取得的进项税额，涉及到跨期分摊的，应在取得当期按照合理的比例进行分摊，确实无法划分的，按照税法规定以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 （5）项目公司开发的自持项目，应设立单独的分期，其进项税额按照税