途家模式及其相关问题

途家模式及其相关问

题

Revised on November 25, 2020

一、关于途家模式及取费的问题

问题一、关于途家采用的分成模式：

途家采用的分成模式，有别于传统的包租模式，核心优势是能够保证业主有更高投资回报率，此外在投资之余又可满足业主灵活自住、全国交换入住等多重需求。

问题二、途家如何保证业主长期稳定的高投资回报

1、途家的客户导入及运营能力

（1）途家独有的O2O模式：线上是途家的中高端度假公寓预定平台——途家网，7000万的中高端会员；线下是途家斯维登度假公寓，从美国引进的五星级酒店品牌斯维登，保证线下的标准化及中高品质的产品及服务，全国近90000套房源。

（2）途家立体化的经营模式：途家线上线下拥有强大的导客渠道，线上有途家网、携程以及其他排名前5的OTA导客、百度谷歌360等搜索引擎的SEM投放、移动APP，所有线上入口全覆盖，垄断各种类型的客户导流入口；线下通过设立区域营销中心、与全国500余家强势媒体的合作、北上广深等旅游客源出发地C端的持续推广、航空公司及旅行社的合作，进行线下客户拓展及导入。

2、途家对项目甄选的严格要求

途家对于项目的选择有极其严格的要求，对城市、项目地段、项目品质、项目开发企业的品牌均有较高要求，在一个商圈或区域内只会选择1-2个项目作为布点，所以选择的项目一定是在后期能够良好经营的地段和项目，且会根据项目所在区域的酒店市场择优拿房，控制拿房数量，以保证后续经营较高的入住率，同时以此也能保证业主较高的收益。

3、途家针对项目经营的判断，合理且保守的测算逻辑及数据支撑。

问题三：途家为什么要采用55分成模式而不采用包租模式

途家是中国休闲度假行业的领导者，做的是中国旅游产业的线上线下，途家会覆盖中国所有的旅游城市及4A、5A级景区，通过途家布局打造中国VR市场，通过下面的途家运营成本分析也可看出，途家的收益重点不在线下度假公寓门店的经营，而在线上，做的是中国休闲度假行业的全产业链服务，所有途家采用轻资产模式，做的是规模化效应，愿意将更多的收益与业主进行分享。

如何说服开发商接受非保底模式：

（1）途家55分成模式与非保底高回报的投资理财产品有相同之处，高投资回报不保底，但是也有不同之处，不同之处是投资理财本金有可能折损，但不动产本身就是保值增值，如果房价要跌，任何模式的引入都无法让业主去购买，所以房子的保值增值是前提。（2）途家高收益的计算逻辑与卖房有相同之处：首先地段是核心，途家门店经营也是一样，地段好经营好；此外，途家高投资回报的推算是符合逻辑且有数据支撑的。开发商置业顾问卖房，也是通过项目周边的各种有利因素和数据来推断未来物业的升值，没有人会把房子一定增值写入合同做保证。

（3）包租模式收益较低，很多项目采用这种模式促进销售，属于红海市场。途家的模式，不仅仅是投资收益，高品质管家服务和交换入住，提升项目卖点，途家新营销模式的引入可将项目从红海到蓝海。

问题四：关于途家的运营成本

1、途家运营成本的构成：主要由平台成本（途家网线上平台及互联网手段对门店营销的支撑成本）、人力成本、布草洗涤及易耗品、水电等能耗、传统营销推广成本等费用构成，占整体营收的35%左右；

2、传统酒店成本的构成：主要由租金成本、人力成本、布草洗涤及易耗品、水电等能耗、营销推广成本等费用构成，占整体营收的35%-40%；

所以，传统酒店毛利在55%-60%左右，而途家由于与业主采用55分成模式，先分出整体营收的50%，途家的毛利只有15%左右，途家的经营收益主要在线上，线下重在布局，做到是规模化效应。

问题五：关于途家管家服务的解释。

1、关于途家管家服务：采用美国Sweetome酒店管理体系，为业主提供高品质、标准化的入户式管家服务，定期对物业室内进行日常清洁保养和专业维护，业主可通过途家互联网后台实时对服务进行查询。

2、管家服务由开发商从途家一次性购买三年，与项目的销售捆绑，作为项目的配套及增值服务赠送给业主（成本可转移到房价中），从而提升项目品质及销售卖点，促进项目销售。

3、管家服务内容：详情请见《标准管家服务合作协议》附件2：《途家标准管家服务标准》。

4、对于途家托管经营的房源为什么还要收管家费，管家费用作为途家模式的引入费用。问题六：为什么要收取管家费

1、途家为业主提供全程私人入户式管家服务，此项服务可增加项目卖点，提升项目品质，由开发商企业一次性购买3年作为项目的增值服务赠送给业主，成本可转嫁在房价中；

2、对于途家托管经营的房源，管家费为途家模式的引入费，为业主提供6年全程免费托管运营，保证业主长期稳定收入。

问题七：合作物业空置期提供，那么非空置期就没有，管家费用会退还给业主吗

1、途家管家服务是指在合作物业不使用的空置期内，由途家管家向甲方或业主提供的室内清洁整理及保养的空房管家服务。空置期指房屋无人居住不使用期间，物业非空置期途家不提供管家服务。

2、前三年的管家服务是由开发商从途家购买，与项目的销售捆绑，作为项目的配套及增值服务赠送给业主（成本可转移到房价中），提升项目品质及销售卖点。管家服务的实施期限为项目合作物业集中交房之日起三年，三年管家服务到期后业主可根据情况自主选择是否继续购买途家管家服务。前三年不涉及业主直接给途家缴纳管家费及管家费的退还问题。

二、关于合同及税费相关问题

问题一：“其他各项税费按双方经营收入各自承担。”其他各种税费指什么可否列明！

业主：个人所得税，但每个业主是否都会根据国家规定去缴纳并不确定。

途家：企业所得税等其他企业经营涉及的税费。

问题二：“甲方每次收款后五个工作日内应出具合法有效的房屋租赁发票交付乙方。或者由乙方代理到地方税务局办理发票，并代甲方支付依法应由甲方缴纳的相关税费，相关完税费用从甲方收益中扣除，同时，将甲方的完税凭证交付给甲方。”此等税费到底是什么税种，税率多少如果定位为收入，则可能只缴纳营业税及附加，还有可能涉及所得税；如税务机关定性为出租收入，则可能涉及物业租赁税，税率可能达到或超过17%。业主收益最终到底还剩多少业主是茫然的和被动的。

关于途家与业主之间合作主要涉及以下税费：

1、营业税：统一%，在于业主分成前从房间收入中直接扣除，此税费之前已明确。

2、业主获得收益后向途家开具发票产生的租赁税：标准因城市地区而异，约为17%左右。关于租赁税的处理建议：

1、由业主自行开具，通过业主自己的渠道进行合理避税；

2、由途家统一代开。

问题三：“物业托管经营期间，发生重大被盗、火灾及人身伤害等事故，乙方应及时通知甲方，并负责先行处理。因重大被盗、火灾及人身伤害等事故法律责任的承担，由相关国家政府部门确定法律责任承担方。”托管经营期间发生的上述责任应由受托经营者途家负责，途家可采取购买各种保险方式合理合法规避责任，但均应与业主无关，途家亦应承担由此给业主带来的损失。

关于物业托管经营期间发生相关事故及灾害的责任承担，此条款的表述并没有规避途家的责任，同时也不应该在此条款中指定由哪一方来负责，应该在发生后由国家相关机关依据法律来明确责任承担方，公平公正，合法合情。

三、关于工程及配套相关问题

问题一：“经营托管期间，物业须统一换装乙方指定智能密码门锁。”“智能门锁费用”应由途家承担。因为如果解约，电子门锁对业主来讲是没法使用的，故业主仅需要承担机械门锁费用。

1、此电子门锁同时具备智能门锁功能及传统机械门锁功能，所以未来如果业主结束与途家的合作，此门锁后续业主完全能够照常使用。

2、此电子门锁费用在400元左右，在全国途家托管物业广泛使用，安全性良好，同时也能满足途家经营智能管控的需求，价格也不比品质品牌较好的传统门锁价格高，业主并没有因此承担过多额外费用。

3、途家合作房源，电子门锁的配备是基本要求，成本与安装传统门锁一样都计算在物业销售价格内，开发商也无需承担额外成本。

问题二：卫生开荒保洁工作为什么要由开发公司完成

由于途家与项目合作的房源为精装拎包房源，所以前期相关工程开荒等保洁工作由开发商完成，详细标准请参照《标准管家服务合作协议》附件3：《途家管家房屋工程卫生开荒验收表》。交房后托管经营期间物业的室内清洁工作由途家负责，非托管经营的物业在业主非自住时间根据《标准管家服务合作协议》附件2：《途家标准管家服务标准》的服务内容及频次途家向业主提供入户式管家服务。

问题三：途家工程及配套的核心要求

（1）独立大堂：大堂面积不小于80㎡（含前台），休息区（不小于20㎡），大堂客用卫生间（男女各1间），行李寄存房（不小于20㎡）；

（2）总库房：地下一层离电梯较近处，面积不小于80㎡，简装；

（3）电梯：一部专用电梯，消防梯共用；

（4）布草间：每层设置一间，每间不小20㎡；

（5）办公区域：20㎡*2间（位于一层）；

（6）专属车位：20个专用车位，其他根据实际情况而定；

（7）店招位：设置3个店招位，分别为一层门头，楼梯侧招，楼顶顶招，地铁口，或其他醒目位置，由途家负责制作，开发商负责安装及手续报批；

（8）消毒间：至少1间，不小于20㎡，有上下水；

（9）员工卫生间：每3层设置1间；

（10）关于餐饮配套，建议在途家门店周边一层商业招商时重点考虑餐饮招商；

（11）若有会议配套建议也提供给途家配套使用；

以上公共区域及配套，在途家经营期间免费使用，其他工程相关未尽事宜，请参照《途家度假公寓工程及相关配套合作基础条件》（33条）。

问题四：关于装修，途家的要求是什么，有没有具体标准

途家建议软硬装标准为2000-2500元/㎡，符合四星级酒店室内装修标准，作为参考标准，具体成本根据开发商集采渠道不同而异，室内的软装配置内容及品牌建议参照邮件附件《软装配置清单》，床垫及智能门锁须采用途家指定品牌及型号，由开发商统一采购安装。

问题五：关于房间内的布局及功能配套：

1、除床之外，还要设置休闲功能区域（小茶几、休闲沙发等）

2、床尺寸：单间大床尺寸1800mm*2000mm，标间床尺寸1300mm*2000mm。

20150708_途家运营模式分析(简述)

途家模式解读一、途家成功的市场基础 1、中国的空置房已经达到数千万套，有一说法是5000万套途家把空置的原因分为四种：（1）房东购房的目的就是为了季节性的旅游，买的时候就知道它会长期空在那里；（2）房东购置房屋的目的是为了投资，把房子囤积在手里等房价上涨；（3）房东已经将房子用于出租，但每年会有几个月的寻租期空置；（4）开发商制造后因为种种原因还没有卖出去的房子。 2、中国潜在的度假租赁市场可能高达数百亿 3、中国的人均GDP超过6000美金，已经到了度假需求爆发式增长的阶段 4、中国的中高端酒店相对缺失途家做过调查：中国的三星级及以下连锁酒店和五星级酒店模式已相对成熟，但四星级酒店等中间市场相对空白。因此途家定位在中高端，其房价高于同一区域的经济型连锁酒店，低于五星酒店。 5、中国的非酒店住宿行业档次有极大提升空间二、途家经营模式 1、途家运营模式 2、多方合作互利：

途家VS业主： 1、途家从业主手中免费获取房源，与业主平分租金收益； 2、业主选择途家托管服务，实现闲置房屋的租金收益，并可以通过提前预约，以托管房屋的租金收益兑换享受异地房屋使用权， 3、业主选择途家管家服务，将房屋的闲置时间按照一定比例兑换成异地房屋使用权，提高房屋的利用价值；而途家处置该房屋的时间段，交给业主的只是异地房屋使用权，没有金钱；途家VS开发商： 1、途家与开发商合作，获取更多房源，扩大市场规模； 2、开发商通过途家有管家、带租约、可交换的成功品牌效应，实现项目快速销售； 3、如果是清水交付的房源，需要开发商、业主和途家三房约定由谁来完成房屋的装修，以达到途家的出租要求标准； 4、途家承诺业主一定的租金回报，剩余收入全部归途家。途家VS租赁者： 1、中国四星级酒店等中间市场相对空白，因此途家定位在中高端，其房价高于同一区域的经济型连锁酒店，低于五星酒店，市场需求空间大； 2、租赁者看中途家打造的高品质个性化居住环境，享受出游地家庭式、个性化的居住体验。三、途家与房企合作的“芯片”效应与途家合作的房企，大多都会努力宣传这种合作，而且讲法各有不同。比如奥园宣传：“买一套公寓，全世界免费住……业主在一个城市购买的奥园物业，将可以获得途家管理的任一城市度假房屋居住权利。” 而蓝光的“蓝途公寓”则这样宣传“线上途家网可以预定房源，住户拥有蓝途专属的社交平台、社区电子商务平台，而线下小区内还有咖啡厅、会客室等公共空间，因此蓝途公寓时真正意义上的的O2O服务式公寓。” 途家模式就类似于一个“Intel inside”芯片，房企类似于造PC的厂家，拿过去后可以根据自己的特点做不同宣传。有的房企拿过去以后，主推的是“交换”；有的房企主推的是售后服务；有的房企主推的是经营回报。还有的房企会在周边自己再拓展一些

途家模式：“分享经济”哺育出新枝

途家模式：“分享经济”哺育出新枝文/陈敏【导语】途家CEO罗军每天早上7:30上班，凌晨2:00下班，和四个员工一起住在公司对面的宿舍里。他每天只关注一个指标：“用户满意度”比酒店的平均值高吗?至于销售额和利润，不care! 【公司解码】用户是谁? 罗军在见到网易科技记者时，从办公室的柜子里掏出收集的一大摞酒店房卡展示

给记者看。作为上市公司中国房产信息集团原联席总裁，在罗军过去二十多年的职业生涯里，他住过无数家酒店，光是收集的酒店房卡就有一千多张，但罗军发现，旅行住宿过程中的体验不如人意，甚至还有很多痛苦的住宿经历。比如，房间里的空间比较小，一般都只有35平米，如果一家老小出去休闲度假，分住在几个为商务人士而准备的五星级酒店标间里，往往都感受不到家里那种舒适，而且性价比也不高，给孩子热奶、煮粥、洗衣服等等这些也都很不方便。同时，长期在旅途中的罗军突然发现，有一种“分享空闲房源”的模式正在海外悄然兴起。在2011年，欧美这种业务模式的市场销售额大约有850亿美元，海外的HomeAway可以让人们出行途中也能享受到家的舒适，而且由于动用的是闲置房源，因此除了更私人、房屋空间更大以外，每天的房屋租赁价会比同等类型的酒店房间便宜。更让罗军兴奋的是，中国恰好就是空置房最多，旅游人口最多、增速也最快的国家，这两个特征说明中国市场极具潜力。于是，罗军决定把国外这种分享空闲房源的模式引入国内，再加上独特的管家式服务，让闲置的优质房源发挥它的价值，也让中国中产阶级在旅游过程中能享受到家一般的体验。 “途家网”2011年12月应运而生。“途家”--“旅途中的家”，这个名字让罗军很得意。让中产阶级享受旅行中家的舒适，罗军相信，这就是用户的痛点。短短两年，途家网受到了资本的追捧。2012年5月16日获全球四家机构联合注资;2013年2月16日完成B轮融资，两轮融资达4亿元。2014年6月18日获得1亿美元C轮融资。“都是老的投资方在追加投资，新的投资方根本进不来。”罗军对网易科技记者说，在C轮投资敲定前，曾经有投资方为了增加10万美元增持多那么一点点的股份在电话中和他讨论1个多小时。伊始：三亚一家家敲门揽生意作为在美国纳斯达克敲过钟的人，罗军的履历很光鲜。曾创立新浪乐居，后来又携手易居中国成立了中国房产信息集团，并把这家公司成功带上纳斯达克上市。2011年8月，辞去中国房产信息集团联席总裁的第二天，罗军飞赴三亚，开始游说业主把房子交给他管理，帮助业主出租，出租的收入5：5分成。 2011年9、10月，罗军穿着体恤衫、短裤、拖鞋，背着双肩包，头顶大太阳，在三亚，开始一家家敲门揽生意。罗军坦言最困难的是心理落差。过去每次出行都可以坐头等舱，甚至还有私人飞机。但在那时三亚，罗军曾经的职场上的那种光环已经全部归零---没有人认识罗军，有知道的人心里也会疑问：是不是被原单位炒掉?这个人会不会是骗子? 万事开头难。罗军谈下来的第一个合同，是在海南三亚湾的一个老先生。“我去

途家模式介绍

途家模式介绍途家·管家选择购置异地房产有个现实的难点：当主人不在时，谁来做房间清洁养护？如何知道是否按质按量完成了？当亲朋好友需要借宿时，当地管家能否提供诸如清洁打扫、保姆、接机送机等一系列服务？途家·管家服务就是应对此类需求，近期开始在国内推出的专属服务产品。管家现场服务途家·管家服务采用美国斯维登（Sweetome）酒店管理体系，由诸多来自五星级酒店客房管理经验的行政总管组成的专业团队现场运营，提供先进、高效、完善标准化的服务，为异地不动产持有者提供入户管家服务。专属业主信息平台服务针对所有现场服务，途家均提供现场维护照片在线更新，方便业主通过互联网、手机等设备随时了解管家服务进展。同时还向业主提供小区及周边动态信息，包括房产价格变动信息、物业通知、周边配套及市政变动信息等，使身在异地的业主随时掌握房屋及周边环境动态。个性化特色服务途家·管家为业主及其亲朋好友的入住提供了一系列贴心的定制服务。如：房间特色布置、机场接送、保姆家政、物品代购、设备维修等。绝对保密原则途家·管家秉承传统管家理念，绝对保护业主的私人信息不受侵犯。途家·托管多数选择购置异地房产的业主会顾虑房子的使用效率，低入住率不仅导致资产浪费，并且不利于房子的维护保养。途家·托管服务就是应对此类需求，近期开始在国内推出的专属服务产品。途家·托管服务是在不改变业主房屋产权的情况下，将房屋按照五星级酒店客房标准整理、优化；以专业的管家服务，保持房屋最佳状态，常住常新。并凭借成熟稳定的电子商务平台和大量专业的市场推广，将不

动产价值发挥到最大，短期内获得可观回报。同时，途家定期提供专业的市场监控、经营报告和增值营销建议，实现业主闲置房屋的灵活增值。灵活的业务方式途家·托管服务采用开放式合约，在不限制业主任何自住时间的前提下，将空余时间实现售卖，这样既保证了业主及亲朋好友的灵活自住需求，又最大限度地实现资产增值。严格透明的监管方式业主可以透过途家后台系统同步查询实时的房屋托管情况，结算相关财务收支。未来更可以通过途家在线平台交换居住其他旅游地的度假公寓，享受最优惠、最便捷的出行服务。免费获得途家·管家的标准服务凡采用途家·托管服务的业主均可免费获得途家·管家的标准系列服务。

途家模式及其相关问题

途家模式及其相关问题 Revised on November 25, 2020

一、关于途家模式及取费的问题问题一、关于途家采用的分成模式：途家采用的分成模式，有别于传统的包租模式，核心优势是能够保证业主有更高投资回报率，此外在投资之余又可满足业主灵活自住、全国交换入住等多重需求。问题二、途家如何保证业主长期稳定的高投资回报 1、途家的客户导入及运营能力（1）途家独有的O2O模式：线上是途家的中高端度假公寓预定平台——途家网，7000万的中高端会员；线下是途家斯维登度假公寓，从美国引进的五星级酒店品牌斯维登，保证线下的标准化及中高品质的产品及服务，全国近90000套房源。（2）途家立体化的经营模式：途家线上线下拥有强大的导客渠道，线上有途家网、携程以及其他排名前5的OTA导客、百度谷歌360等搜索引擎的SEM投放、移动APP，所有线上入口全覆盖，垄断各种类型的客户导流入口；线下通过设立区域营销中心、与全国500余家强势媒体的合作、北上广深等旅游客源出发地C端的持续推广、航空公司及旅行社的合作，进行线下客户拓展及导入。 2、途家对项目甄选的严格要求途家对于项目的选择有极其严格的要求，对城市、项目地段、项目品质、项目开发企业的品牌均有较高要求，在一个商圈或区域内只会选择1-2个项目作为布点，所以选择的项目一定是在后期能够良好经营的地段和项目，且会根据项目所在区域的酒店市场择优拿房，控制拿房数量，以保证后续经营较高的入住率，同时以此也能保证业主较高的收益。 3、途家针对项目经营的判断，合理且保守的测算逻辑及数据支撑。问题三：途家为什么要采用55分成模式而不采用包租模式途家是中国休闲度假行业的领导者，做的是中国旅游产业的线上线下，途家会覆盖中国所有的旅游城市及4A、5A级景区，通过途家布局打造中国VR市场，通过下面的途家运营成本分析也可看出，途家的收益重点不在线下度假公寓门店的经营，而在线上，做的是中国休闲度假行业的全产业链服务，所有途家采用轻资产模式，做的是规模化效应，愿意将更多的收益与业主进行分享。如何说服开发商接受非保底模式：

途家模式管家服务合作协议

途家模式管家服务合作协议 Revised by Petrel at 2021

管家服务合作协议甲方：（以下简称甲方）营业执照号码：法定代表人：联系电话：地址：乙方：北京途家置业顾问有限公司（以下简称乙方）营业执照号码： 19 法定代表人：罗军联系电话： 0 地址：北京市顺义区北务镇政府街9号-282 根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规之规定，经甲、乙双方充分协商，依平等自愿、等价有偿的原则，就乙方为甲方项目提供管家式配套服务事项达成如下协议，以兹共同遵照执行。一、合作内容：甲方采购乙方管家服务（本协议所指管家服务系指：在业主房屋空置期，由途家管家做室内清洁整理及保养的服务），作为项目的物业增值服务配套，提高业主对项目的信心指数及购买欲望，让产品档次提升，进而推动项目升值，提升产品的市场竞争力。二、合作方式： 1、甲方一次性购买乙方3年的管家服务，作为甲方项目的增值服务，并对外宣传推广该增值服务。

2、乙方依照本协议约定，履行合作义务，向甲方购房业主提供管家服务。三、合作范围：项目中的套物业，总面积。首次合作套，剩余物业另行签署补充协议。四、合作期限：本次合作期为三年，自本项目首次合作套物业集中交房日起算。（最后一期集中交房日最晚不得迟于年月日）五、双方权责：（一）、甲方权责： 1、参与产品的全程包装及策划； 2、参与项目现场准业主的托管业务讲解及介绍； 3、甲方按本协议约定支付乙方管家服务费。 4、甲方负责促成乙方与业主签定具体合同。 5、本协议存续期间，甲方保证其选聘的物业服务企业继续履行甲方义务，及配合甲方业主与乙方履行具体托管合同相关权利义务。否则，甲方赔偿由此为甲方业主及乙方造成的损失。（二）、乙方权责：

途家模式及其相关问题

一、关于途家模式及取费的问题问题一、关于途家采用的分成模式：途家采用的分成模式，有别于传统的包租模式，核心优势是能够保证业主有更高投资回报率，此外在投资之余又可满足业主灵活自住、全国交换入住等多重需求。问题二、途家如何保证业主长期稳定的高投资回报？ 1、途家的客户导入及运营能力（1）途家独有的O2O模式：线上是途家的中高端度假公寓预定平台——途家网，7000万的中高端会员；线下是途家斯维登度假公寓，从美国引进的五星级酒店品牌斯维登，保证线下的标准化及中高品质的产品及服务，全国近90000套房源。（2）途家立体化的经营模式：途家线上线下拥有强大的导客渠道，线上有途家网、携程以及其他排名前5的OTA导客、百度谷歌360等搜索引擎的SEM投放、移动APP，所有线上入口全覆盖，垄断各种类型的客户导流入口；线下通过设立区域营销中心、与全国500余家强势媒体的合作、北上广深等旅游客源出发地C端的持续推广、航空公司及旅行社的合作，进行线下客户拓展及导入。 2、途家对项目甄选的严格要求途家对于项目的选择有极其严格的要求，对城市、项目地段、项目品质、项目开发企业的品牌均有较高要求，在一个商圈或区域只会选择1-2个项目作为布点，所以选择的项目一定是在后期能够良好经营的地段和项目，且会根据项目所在区域的酒店市场择优拿房，控制拿房数量，以保证后续经营较高的入住率，同时以此也能保证业主较高的收益。 3、途家针对项目经营的判断，合理且保守的测算逻辑及数据支撑。问题三：途家为什么要采用55分成模式而不采用包租模式？途家是中国休闲度假行业的领导者，做的是中国旅游产业的线上线下，途家会覆盖中国所有的旅游城市及4A、5A级景区，通过途家布局打造中国VR市场，通过下面的途家运营成本分析也可看出，途家的收益重点不在线下度假公寓门店的经营，而在线上，做的是中国休闲度假行业的全产业链服务，所有途家采用轻资产模式，做的是规模化效应，愿意将更多的收益与业主进行分享。如何说服开发商接受非保底模式：

解析途家

解码途家文/陈敏曾经创立新浪乐居，后来又携手易居中国成立了中国房产信息集团，并把这家公司成功带上纳斯达克的罗军，是个偏完美主义的人。用户是谁？罗军在见到网易科技记者时，从办公室的柜子里掏出收集的一大摞酒店房卡展示给记者看。在罗军过去二十多年的职业生涯里，他住过无数家酒店，光是收集的酒店房卡就有一千多张，但罗军发现，旅行住宿过程中的体验不如人意，甚至还有很多痛苦的住宿经历。比如，房间里的空间比较小，一般都只有35平米，如果一家老小出去休闲度假，分住在几个为商务人士而准备的五星级酒店标间里，往往都感受不到家里那种舒适，而且性价比也不高，给孩子热奶、煮粥、洗衣服等等这些也都很不方便。 “分享空闲房源”的模式正在海外悄然兴起，在2011年，欧美这种业务模式的市场销售额大约有850亿美元，可见这个市场绝对够大，而这种模式是可以被复制的。更让罗军兴奋的是，中国恰好就是空置房最多，旅游人口最多、增速也最快的国家，这两个特征说明中国市场极具潜力。同时，长期在旅途中的罗军突然发现，有一种“分享空闲房源”的模式正在海外悄然兴起。在2011年，欧美这种业务模式的市场销售额大约有850亿美元，海

外的HomeAway可以让人们出行途中也能享受到家的舒适，而且由于动用的是闲置房源，因此除了更私人、房屋空间更大以外，每天的房屋租赁价会比同等类型的酒店房间便宜。更让罗军兴奋的是，中国恰好就是空置房最多，旅游人口最多、增速也最快的国家，这两个特征说明中国市场极具潜力。于是，罗军决定把国外这种分享空闲房源的模式引入国内，再加上独特的管家式服务，让闲置的优质房源发挥它的价值，也让中国中产阶级在旅游过程中能享受到家一般的体验。 “途家网”2011年12月应运而生。“途家”--“旅途中的家”，这个名字让罗军很得意。让中产阶级享受旅行中家的舒适，罗军相信，这就是用户的痛点。短短两年，途家网受到了资本的追捧。2012年5月16日获全球四家机构联合注资；2013年2月16日完成B轮融资，两轮融资达4亿元。2014年6月18日获得1亿美元C轮融资。“都是老的投资方在追加投资，新的投资方根本进不来。”罗军对网易科技记者说，在C轮投资敲定前，曾经有投资方为了增加10万美元增持多那么一点点的股份在电话中和他讨论1个多小时。伊始：三亚一家家敲门揽生意作为在美国纳斯达克敲过钟的人，罗军的履历很光鲜。曾创立新浪乐居，后来又携手易居中国成立了中国房产信息集团，并把这家公司成功带上纳斯达克上市。

途家运营模式分析简述

途家运营模式分析简述 Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】

“途家”模式与启示

“途家”模式与启示何为途家模式？来源自美国HomeAway、Airbnb等公寓租赁网站的成功启示，途家将“度假租赁“（Vacation Rental）模式引入中国，这种模式的核心是将散布于各热点旅游目的地的闲置房源整合起来，通过“O2O”（Online To Offline）的方式将旅游地不动产增值服务与度假公寓租赁业务无缝对接，并为此打造了一整套从线上到线下的服务体系——既为旅游者提供了高品质的度假体验，又为业主解决了闲置资产的托管增值问题。途家模式中的线上部分与OTA企业基本无异，可以为旅游者提供搜索、查询、预订、交易等服务，而线下部分则是途家模式的亮点，如果说OTA关注的是需求意向的达成，那么途家模式更在于帮助旅游者去实现这种需求，从而使其得到完整的体验。途家以民居作为接待单元，并按照高星级酒店标准为旅游者提供细致的管家服务——从标准化产品到定制式产品，从接机到清洁，从销售到维护——途家让旅游者有了更多的选择空间，当然，管家不仅仅是针对旅游者而言，对于房产的拥有者来说，房屋的维护保养有了专人来负责，相当于多了一个“房屋保姆”，何乐而不为呢？途家面临的问题与挑战途家模式在推广的过程中也会面临四大突出问题： 1、房源问题：度假房源散布于各热点旅游地，需要通过各种途径和渠道将其收集并整合，这是一个很困难的工作。途家的做法是通过与房产开发商以及个体业主之间建立合作，以此形成相对稳定的房源库。

2、运营与管理：途家总部位于北京，但是产品和服务对象遍布全国，这就涉及到流动性和统一性的问题，包括服务团队的运转以及运营成本增加等诸多问题。 3、服务标准：如何在不同的区域保证一致的高水准产品和服务是途家模式的另一难题。一方面要建立员工的培训、考核体系，另一方面需采用灵活的用工模式才能更加高质高效，同时经济实惠。另外，国内承租客的整体素质水平、客户关系处理的特殊性、业主谈判等一系列问题也都在影响着途家未来的发展走向。 4、行业竞争：小猪短租、蚂蚁短租等运营商实力不容小觑，还有更多的潜在竞争者正在进入这一市场。未来短租产品的竞争会集中于更为精细化的客源定位以及更为灵活的融资渠道。可以说，途家在旅游者和业主之间搭建了一个可靠、灵活的交互平台，为游客提供了标准化、高性价比的旅游度假住宿选择，同时也使得很多闲置资源得到了价值实现，虽然这种模式在现实中遇到了很多挑战，但是依然可以给我们带来很多深入的思考。途家带来的启示 1、关注核心价值，满足多元体验途家的阶段性成功在于他更加注重挖掘并关注服务对象的核心价值，不管是对旅游者还是对业主。自助旅游、度假旅行的逐步兴起亟需配套资源和服务的跟进，房地产业的蓬勃发展、闲置房源的不断增加亟需价值实现的空间和渠道，这些都为途家提供了生存和发展的土壤。在这一市场机遇之下，途家更为深层次地挖掘了当下客户的真实需求，并着力满足其核心价值诉求，因为度假是一个层次丰富的概念，并不局限于富人阶层的高端享受，因此对于度假心理的深刻把握，

国内外在线短租企业商业模式分析

国内外在线短租企业商业模式分析短租是介于酒店和传统房屋租赁之间的一种房屋租赁业态，比酒店拥有更丰富的房屋类型和多样化住宿体验，比起长租则拥有更灵活的租期，且能赋予更多服务性体验。在线短租是指房屋的承租人通过互联网或移动互联网的方式查阅及预订短租住房，并与房租的所有者或者经营者通过线上平台支付部分或全部房费，线上平台通过房租佣金或广告费模式盈利。随着我国经济的发展和互联网的普及，人们对出行的需求正在不断提高，同质化的酒店模式已经无法满足消费者日益多元化、个性化的需求。以短租公寓为代表的家庭旅馆正逐步进入到人们的视野中。随着房地产热潮的褪去，短租市场迎来新的增长机遇。下面我们来分析对比国内外在线短租平台的商业模式，以及我国短租市场面临的问题。一、国外在线短租平台 Airbnb是最为大家熟知的国外在线短租平台，其次是HomeAway，这两家企业的商业模式被不少国内在线短租企业模仿。 1、Airbnb Airbnb的客户重点是旅游市场，因此其定位为一个大型的旅行房屋短租网站，向全球旅客提供房屋租赁对接服务。运营模式：Airbnb是典型的C2C（由业主自营）模式的代表，运营重心在线上，为房东和房客搭建一个在线沟通和交易平台，并通过财产、人身安全保障方案及身份识别等机制建立绿色平台生态系统。其房源主要来自于个人房东，平台的作用是对房东和租客进行信息撮合。这种运营模式的优点是，企业重心在搭建平台，对线下的服务几乎不做运营和监管。轻资产运营因而运营成本较低，延展性强，便于扩张，盈利性强。盈利模式：Airbnb的主要盈利来源有两个方面，第一，交易佣金，向平台上的房东收取成交金额的3%；第二，针对境外游客提供本地生活的增值服务，向租客收取8%左右的服务费。 2、HomeAway

途家网：HomeAway模式的中国式演进

途家网：HomeAway模式的中国式演进这个夏天，最火的电视娱乐节目无疑是《中国最强音》。除了湖南卫视的传统合作伙伴蒙牛冠名之外，节目中还出现了另一个新的赞助商面孔——途家网。这家专注服务公寓线上预订的平台除了给四大明星导师提供位于海南的海景别墅“导师之家”外，还将为最终的前三甲选手提供度假别墅的奖励。与湖南卫视的合作是途家网第一次尝试娱乐营销，但途家网本身并没有就此大肆宣传，途家网CEO罗军对此的说法是：“我们其实不希望客人太多，那样会影响服务质量。”在三亚、千岛湖等热门旅游地，途家的客房经常爆满，甚至出现了一拨客人在房间里收拾行李退房、另一拨客人已经到了房间外等着入住的场景。与连锁酒店集团不同，途家并不拥有任何酒店产权，途家只是代为管理和租赁;与携程、艺龙等OTA也不同，途家并不单纯做线上酒店预订，它必须为线上3万间房源负责，做好线下房间管理和入住服务工作。家酒店管理企业，又举重若轻。看起来简单，做起来复杂，是对途家

网最好的解释，这也是为什么这家成立仅两年的公司能拿到4亿元人民币的风投，同时也会被各路声音质疑的原因。 HomeAway的中国式演进 “盒饭理论”是支撑途家网的基础，把闲置资源拿来利用也好，共享式商业也好，要理解这个理论的商业价值并不困难，国外收集闲置房屋资源用做假日租赁的公司多不胜数，最大的HomeAway已经在纳斯达克上市，市值30多亿美元。 “有比中国更大的闲置房产市场吗?”曾任中国房产信息集团联席总裁的罗军对中国房地产市场了如指掌，“官方的数据闲置房屋都是6500万套，只多不少。”另一方面，中国的旅游市场正在爆发式增长，国内旅游市场规模全球排名第一，出境旅游消费量全球排名第一，“有大量的人需要度假酒店。” 罗军说他在创立途家网之前并没有整理什么商业计划，只是花了半年时间到全国各地旅游、住各种酒店，然后发现一个问题：各处旅游点的好酒店资源极少，且价格极高，同时这些地方近两年旅游地产市场现身，存在大量好的闲置私人房源。“这个市场放在那里，需求有这么大，我们要做的事情很简单，去把这个需求对接起来就好了。”

共享经济下住宿行业的商业模式优化研究——以途家网为例

Network Application 网络应用 | MODERN BUSINESS 现代商业43 共享经济下住宿行业的商业模式优化研究 ——以途家网为例王庆琳　黄建伟　李联福　刘倩倩　江西财经大学国际经贸学院　江西南昌　330013 摘要:在互联网经济迅速发展的大潮下，共享这个概念已经渗透到我们生活的方方面面，而共享住宿，作为共享经济的一个分支，在我国的发展也愈加迅猛。途家网作为我国共享住宿行业的领军者，其发展现状在一定程度上也反映了当前该行业在中国的市场前景。本研究主要以途家网为例，着重探讨其商业模式存在的不足，进而将共享住宿商业模式与中国实际状况的结合，提出新的商业模式优化建议。关键词:共享住宿；途家网；e3-Value商业模式优化一、问题提出 (一)选题背景近年来，随着经济发展，出现了大量的闲置资源，共享经济迅速发展，一批从事与共享经济相关的产业如雨后春笋般迅速崛起。除此之外，政府也在积极倡导和引领共享经济全面、稳定的发展。以上种种将极大推动分享经济和新经济的蓬勃发展。根据中国旅游研究院发布的预测显示，旅游者在选购旅游产品、更加关注自主化、多样化的消费模式。这给以个性化、定制化为主要特征的共享住宿带来巨大发展空间。同时，新华网报道，我国有大量的闲置房源，闲置房源有望为住房分享发展提供充足的房源供给。目前国内几大共享住宿企业巨头主要有途家、住百家和小猪短租。其中途家网于2011年上线，作为中国民宅分享的引领者，是一个高品质的度假公寓在线平台。而本文着重以途家网为研究对像对共享经济进行探索。 (二)研究目的与意义与国外十分活跃的共享经济实践和研究相比，国内共享经济起步较晚，相关研究成果较少，有待进一步研究。本文运用案例研究方法，系统分析共享经济成因、内涵和商业模式存在的问题，并据此提出共享住宿商业模式优化的具体路径。共享经济是移动互联网时代一种基于共享闲置物品或服务的新的商业模式，是一种对社会闲置资源充分利用的新型经济。作为共享经济的重要组成，共享住宿的发展有着极好的机遇。与此同时，政府监管的空白、巨大的市场空间、消费者出行选择短期住宿产品的迫切需求，使得打造适应共享经济的短期住宿产品，成为摆在政府、企业、个体从业者面前的重要课题。而途家网作为共享住宿的代表企业，具有共享住宿的商业模式优点。通过对途家网的调研及搜集材料，分析共享住宿当前所面临的问题，探索共享住宿的发展方向和新思路，为我国共享经济的研究具有重要的现实意义。二、研究分析 (一)e 3－Value方法与商业模式分析 e 3-Value (Jaap Gordijn, 2003)方法是一种从价值观点出发，系统描述和分析商业模式体系结构的系统化方法与工具。它通过基于价值分析的建模创建参考模型和可视化工具，可对企业价值创造和转移的过程进行清晰的描述。 1.基于e 3-Value的建模。在e 3-Value建模方法中，用一系列的图标表示商务活动或商业模式中的不同元素，以及它们之间的商务关系，在e 3-Value软件编辑器(editor)中表现为所使用的系列图标集，图标及其具体含义如图 2.1所示。从图2.1可以看出，基于e 3-Value的建模主要涉及到参与者、价值对象、价值端口、价值交换、价值界面和市场群体等元素。结合共享住宿商业模式，这些元素的商业含义如下：图2.1 e 3-Value的建模元素与 editor 的图标集 (1)参与者(actor)：商业环境中的各个经济实体。在共享住宿商业模式中，涉及的参与者包括房源提供者、共享住宿网络平台和共享住宿用户。 (2)价值对象(value object)：是各参与者之间互相交换的对象，可以是产品、服务、货币甚至消费经验。 (3)价值端口(value port)：各参与者用来提供或请求价值对象的端口，它往往连接两个角色，以使他们能够交换价值对象。 (4)价值交换(value exchange)：用于连接两个价值端口，表示价值端口之间价值对象的潜在交易。 (5)价值界面(value interface)：多个价值端口的集群，一个角色可以有多个价值界面。 (6)市场群体(market segment)：由参与者组成，是具有相同价值界面和价值对象的参与者构成的集合。 (7)价值活动(value activity)：价值模型设计的一个重要问题就是给每个参与者分配价值活动，每个价值活动都必须是增加利润的，每一个活动还可以再分解为更小的活动。本文中途家网平台的价值活动包括房屋信息的采集及网站运营，这两个活动还可进一步细分。 2.共享住宿的价值活动的分析。分析共享住宿商业模式的特点，运用e 3-Value 结构化分析方法，我们对共享住宿价值网络中的服务交付与使用、价值的传递活动等进行了系统分析与刻画，得到其分析图所示。

途家模式及其相关问题

一、关于途家模式及取费的问题问题一、关于途家采用的分成模式：核心优势是能够保证业主有更高投资回报率，有别于传统的包租模式，途家采用的分成模式，此外在投资之余又可满足业主灵活自住、全国交换入住等多重需求。问题二、途家如何保证业主长期稳定的高投资回报？途家的客户导入及运营能力1、万7000途家独有的O2O模式：线上是途家的中高端度假公寓预定平台——途家网，（1）从美国引进的五星级酒店品牌斯维登，线下是途家斯维登度假公寓，的中高端会员；套房源。保证线下的标准化及中高品质的产品及服务，全国近90000途家立体化的经营模式：途家线上线下拥有强大的导客渠道，线上有途家网、携程2）（，APPSEM投放、移动OTA导客、百度谷歌360等搜索引擎的的以及其他排名前5线下通过设立区域营销中心、所有线上入口全覆盖，垄断各种类型的客户导流入口；端的持续推广、航余家强势媒体的合作、北上广深等旅游客源出发地C 与全国500 空公司及旅行社的合作，进行线下客户拓展及导入。途家对项目甄选的严格要求2、项目品质、项目开发企业的品项目地段、途家对于项目的选择有极其严格的要求，对城市、所以选择的项目一定个项目作为布点，牌均有较高要求，在一个商圈或区域内只会选择1-2控制拿且会根据项目所在区域的酒店市场择优拿房，是在后期能够良好经营的地段和项目，房数量，以保证后续经营较高的入住率，同时以此也能保证业主较高的收益。、途家针对项目经营的判断，合理且保守的测算逻辑及数据支撑。3问题三：途家为什么要采用55分成模式而不采用包租模式？途家是中国休闲度假行业的领导者，做的是中国旅游产业的线上线下，途家会覆盖中国所有的旅游城市及4A、5A级景区，通过途家布局打造中国VR市场，通过下面的途家运营成本分析也可看出，途家的收益重点不在线下度假公寓门店的经营，而在线上，做的是中国休闲度假行业的全产业链服务，所有途家采用轻资产模式，做的是规模化效应，愿意将更多的收益与业主进行分享。如何说服开发商接受非保底模式：但55分成模式与非保底高回报的投资理财产品有相同之处，高投资回报不保底，（1）途家如果是也有不同之处，不同之处是投资理财本金有可能折损，但不动产本身就是保值增值，房价要跌，任何模式的引入都无法让业主去购买，所以房子的保值增值是前提。途家门店经营也是一样，途家高收益的计算逻辑与卖房有相同之处：首先地段是核心，（2）开发商置业顾问此外，途家高投资回报的推算是符合逻辑且有数据支撑的。地段好经营好；没有人会把房子一卖房，也是通过项目周边的各种有利因素和数据来推断未来物业的升值，定增值写入合同做保证。）包租模式收益较低，很多项目采用这种模式促进销售，属于红海市场。途家的模式，3（途家新营销模式的引入可提升项目卖点，不仅仅是投资收益，高品质管家服务和交换入住，将项目从红海到蓝海。问题四：关于途家的运营成本、途家运营成本的构成：主要由平台成本（途家网线上平台及互联网手段对门店营销的支1撑成本）、人力成本、布草洗涤及易耗品、水电等能耗、传统营销推广成本等费用构成，占左右；整体营收的35%、传统酒店成本的构成：主要由租金成本、人力成本、布草洗涤及易耗品、水电等能耗、2 ；营销推广成本等费用构成，占整体营收的35%-40%分成模式，先分出整体营55所以，传统酒店毛利在55%-60%左右，而途家由于与业主采用左右，途家的经营收益主要在线上，线下重在布局，做到是50%，途家的毛利只有15%收的规模化效应。问题五：关于途家管家服务的解释。为业主提供高品质、标准化的入酒店管理体系，、关于途家管家服务：采用美国Sweetome1业主可通过途家互联网后台户式管家服务，定期对物业室内进行日常清洁保养和专业维护，实时对服务进行查询。、管家服务由开发商从途家一次性购买三年，与项目的销售捆绑，作为项目的配套及增值2 服务赠送给业主（成本可转移到房价中），从而提升项目品质及销售卖点，促进项目销售。《途家标准管家服务标准》。2管家服务内容：、详情