产权式酒店的经营管理

试探产权式公寓酒店的经营管理

公寓式酒店作为酒店业的一个创新品种，是近几年在我国出现的新事物。但无论是酒店行业，还是房地产行业对它并不感到陌生，因为它与国内在90年代中期出现的酒店式公寓在产品设计、服务模式和功能配套等方面都极其相似，二者只有从经营角度上分析才能区别。酒店式公寓面向的是长期租赁客户，而公寓式酒店主要是针对中短期旅游者市场。近几年，随着酒店式公寓的长期租赁客户的租金不断下降，一些拥有整体产权的酒店式公寓开始提出了以按天到按月为短期租赁的酒店经营模式。这种经营方式的演变，实际上就是国外公寓式酒店（Extended Stay Hotel）的经营模式。虽然目前酒店式公寓楼很多，但在此之前，酒店式公寓楼盘大都将每个单元出售给个体购房者，购房者拥有产权，或自住或对外出租，因此，能按照以公寓式酒店方式经营的酒店式公寓楼并不多。如此可见，从市场供求关系来看，国内公寓式酒店的市场前景极其广阔。随着中国加入WTO，北京申奥和上海申办世博会的成功，预计未来国内主要大中城市的商务和度假旅游市场将大幅增长，房地产开发商也适时机地推出了产权式公寓酒店品种。鉴于国内酒店业和房地产行业对产权式公寓酒店其独特的经营模式比较陌生，本文将从酒店经营管理的角度通过对国外公寓式酒店（Extended S tay Hotel）的市场定位、产品设计（包括服务和配套）和经营管理等方面加以分析，并

结合国内旅游和酒店业的发展现状和趋势，运用SWOT分析方法对国内产权式公寓酒店的目标市场定位、产品设计（包括服务和配套）和经营管理等方面作尝试性的探讨。一．国外公寓式酒店(Extended ¨C Stay hotel)的现状按照字面上翻译Extended Stay 的意思是指相对较长时间的逗留。Extended Stay Hotel是美国酒店业在20世纪80年代的创新品种，与传统酒店比较，Extended Stay Hotel的特征是：拥有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器。由于其客房特征类似公寓房，因此国内把它称为公寓式酒店或延时酒店。1．目标市场在美国，Extended Stay Hotel的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的旅游者（一般在一周以上）。比如：万豪公寓式酒店（Marriott Executive Apartments Extended Stay）的客人平均居住的时间是十天左右。典型的客户群包括：因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的旅游和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。在该类酒店出现之前，此类客人一般都只能选择传统酒店。2．美国公寓式酒店(Extended Stay Hotel) 的产品设计美国的Extended S tay America, Inc (ESA)成立于1995年，是美国历史上拥有酒店物业最多，并在自我经营管理公司中发展速度最快的公寓式酒店管理公司，同时，也是世界上第三大拥有酒店物业和自我经营管理的酒店连锁公司。该公司属下拥有三个Extended Stay Hotel的品牌,分别是Studio Plus Deluxe

Studios(高档)、Extended stayAmerica Efficiency Studios(中档)和Crossland Economy Studios(经济型)。该公司在全美42个洲管理经营468家Extended Stay Hotel，其公寓式酒店产品是全球最有代表性的。（1）客房设施Queen-size bed 或King-size bed，斜躺椅，有线电视，因特网接口。每个房间有独立的厨房，包括冰箱、微波炉、咖啡机、厨房器具和餐具等。（2）服务酒店为客人提供24小时投币洗衣机和自动售货机服务。每周打扫房间

一次，调换洗涤毛巾两次。（3）配套该公司不同品牌的酒店，其房间的大小和酒店提供的服务功能也有所不同，如Studio Plus Deluxe Studios品牌的起居室有450平方英尺，酒店的配套设施包括健身房、游泳池或SPA。而Crossland Economy Studios品牌主要是为追求舒适、经济的客人而设计的。(4) 收费方式以Studio Plus Deluxe Studios为例，每天计价是59美元，每周计价是299美元。其原则是居住时间越长价格越便宜。3．国外Extended Stay Hotels品牌在中国目前，在国内按照Extended Stay Hotels设计和经营的酒店主要有如下几家：（1）雅诗阁( Ascott) 雅诗阁是一家全球排名第二，总部设在新加坡，专营公寓式酒店的集团。其名下有三个著名品牌：The Ascott（雅诗阁）、Somerset （盛捷）和The Heritage。目前，该集团在北京和上海各拥有一家The Ascott（雅诗阁）品牌；有五家Somerset（盛捷）品牌，分布在上海（二家）、北京（一家）、天津（一家）和大连（一家）。

万豪行政公寓) （2）Marriott Executive Apartments Extended Stay (

上海明天广场-万豪行政公寓是国外著名酒店管理公司进入国内的第一个Extended Stay品牌。除此以外，其它国际著名酒店管理公司也都有各自的Extended Stay品牌，如Ritz-Carlton的Residential Suites，Hilton的Hilton Corniche Residence 和Six Continents的Staybridge Suites等国际品牌。与传统酒店比较，Extended Stay Hotel的客人基本上是中短期旅游者（一般在一周以上），因此，不会出现传统高档商务酒店在周末客房出租率下降现象。资料显示，全美Extended Stay Hotel的平均客房出租率在80%以上。此外，与传统的高档酒店比较，公寓式酒店除客房功能外只提供简单的餐饮服务和相对有限的配套设施，因此更容易管理，利润比传统的高档酒店更高。据国外有关专家预测，与高档的商务休闲酒店和经济型酒店一起，Extended Stay Hotel将是全世界各大主要城市里最具发展潜力的品种。二．国内产权式公寓酒店的定义产权式公寓酒店实际上只是一个房地产品种概念，是房地产开发商为了迎合国内中产阶层对房地产品种的投资需求，而开发出来的以公寓式酒店为经营目的的旅游商业房产。其模式是：开发商把该房产的每一间公寓房销售给中小投资者，然后，由酒店管理公司与每一位公寓房所有权者签定一定年限的管理合同，统一对外经营。产权式公寓酒店模式对开发商而言能带来比开发单纯的酒店式公寓更高的房产开发利润，对投资者来说也能得到比投资普通房产较高的投资汇报。而对酒店管理公司，尤其是全国酒店连锁公司来说，这种模式不仅能在经营

情况较好的前提下获得较高的管理费用，也能为其带来巨大的品牌效应和市场效应。虽然公寓式酒店作为一个新的酒店产品有着极其广阔的市场前景，但我们也应该意识到国内酒店市场竞争激烈和全行业平均利润率相对较低的事实。三．国内酒店业经营现状中国旅游业起步较晚，起点较低，改革开放前以外事接待为主，只具备产业雏形，不完全属于产业范畴。直到1978改革开放后，国际入境旅游才正式从以外事接待为主转变成中国的现代旅游产业。在当时，只针对国外入境旅游者的中国旅游产业的发展不仅仅是为了发展社会主义经济和旅游创汇的目的，同时，也是为了鼓励和吸引外商来华投资，促进技术转让和加强文化交流活动。为了满足日益增长的国外旅游者的需求，在当时与旅游相配套的其它行业、如餐饮，购物，休闲和娱乐等设施严重缺乏的情况下，国家旅游局于1988年制定了旅游涉外星级酒店评定标准，并把是否具备上述配套功能作为星级酒店评定标准的重要指标之一。此后，国内酒店的建设也基本以旅游涉外星级酒店评定标准为准。虽然说涉外星级酒店评定标准对我国酒店业的发展起到了极大的促进作用，但同时也束缚了国内酒店业的创新思维。正如一些专家，学者指出的，国内涉外星级酒店存在着¨D大而全??、¨D小而全??的现象，饭店像一个小社会，许多应该由社会所提供的服务功能也能由饭店来负责提供。在国际上，评定一个酒店经营状况的好坏一般以酒店客房出租率的高低为标准。但国内的涉外星级酒店由于上述原因，即使酒店客房出租率

高，也不代表酒店的经济效益就好，造成此现象的主要原因如下：1．与酒店客房相配套的其它功能市场竞争力下降近些年来，随着国内大中型城市建设的高速发展，与旅游相配套的相关行业也得以迅速发展。并且，社会上的这些行业由于其经营方式的灵活性和专一性，已经使大部分酒店里除客房以外的其它功能失去了原有的市场竞争力，并开始成为酒店经营的负担。2．酒店成本过高为了维持酒店的星级档次或提高星级档次，忽视市场竞争机制的作用，盲目提高配套设施的档次，在收入并没有相应增加的同时，造成酒店固定成本和管理成本过高。3．同类产品市场竞争激烈酒店发展速度过快，特别是产品雷同的星级酒店，加上世界著名的酒店连锁品牌的进入，导致国内酒店行业竞争越来越激烈。4．国内外消费者消费观念逐渐成熟随着我国加入WTO，旅游市场开始全方位对外开放、旅游消费趋于成熟，越来越多的国内外旅游者开始注重酒店产品的价值含量。以上四点，我们可以从2002年中国旅游年鉴（副本）披露的数据中得到证实。以上海为例，2002年上海涉外星级酒店的平均利润率是5.90%，其中内资酒店或境内酒店管理公司管理的酒店仅为2.83%，而外资或境外酒店管理公司管理的酒店高达11.62%。另外，我们也可以从近几年才发展起来的经济型酒店的良好经济效益中得到论证。根据笔者的调研，目前上海的几家经济型酒店（如：锦江之星、新亚之星、如家快捷等）的出租率高达90%，年回报率高达20%左右，他们成功的经验就是以客房经营为主。

而另一家由房地产公司通过资本运作成立的中福大酒店，由于只经营客房，而没有其它附属设施，也可以达到10%以上的回报率。因此，产权式公寓酒店经营的好坏不仅取决于酒店管理公司的经

营管理水平，也取决于对其产品设计和目标市场的正确定位。在酒店行业竞争日益激烈和消费者的消费观念不断变化的今天，企业只有在充分运用市场细分理论的基础上才能为自己的产品确

立既定的目标市场客户群（Targeting Market），并结合研究方法论（Research Methodology）和研究分析策略（Analytic Research Strategies）对目标市场客户群展开系统的调研（生活模式、消费倾向、价值取向和消费心理等），从而制定企业有效的市场营销策略?a产品策略（包括服务模式）、价格策略、促销手段和销售渠道；建立企业内部的市场监管系统和客户数据库，周期性地对现有客户和潜在客户进行调研，从而进一步优化企业的市场营销策略，调整和完善企业的内部经营管理，使企业在激烈的市场竞争环境中立于不败之地，给投资者带来良好的回报。四．产权式公寓酒店产品SWOT分析产权式公寓酒店从其定义来看，既是一个房地产创新品种，也是新的酒店产品。因此，其产品和市场前景既需要与国内传统的涉外星级酒店比较，也必须与其它酒店类似产品，特别是酒店式公寓进行比较。只有通过比较找出其真正的优势、缺陷、机会和威胁，才能结合其个人产权特点，正确定位其未来的经营管理模式。1．优势（Strength）无论是传统的星级酒店，还是最近几年出现的经济型酒店和产权式酒店，

其客房主要是以标准间和套间为主，因此，对公寓式酒店不构成威胁。相反，公寓式酒店将抢占许多以前在此类酒店居住的中短

期客户以及追求居家环境的消费者。目前上海的酒店式公寓较多，但真正能做到以酒店管理公司统一对外经营的酒店式公寓并

不多。其原因是大部分此类公寓的产权分散，业主只能自己或委托物业中介公司对外出租，其市场目标是在上海工作的长期租赁客。产权式公寓酒店的投资主体（国内外企事业单位组织和中

产阶级家庭）同时也是产权式公寓酒店目标市场消费主体的模式，将对酒店的经营管理有良好的促进作用。2．缺陷(weakness) 新的酒店产品，由于受传统酒店产品概念和酒店式公寓的影响，需要一定时间被市场接受。该产品在经营之前是作为房地产产品由开发商售给投资者，由于开发商的逐利思维，使该产品作为酒店对外经营时会存在配套功能不足等问题。开发商盲目抬高销售价格，而业主对投资回报预期又较高，因此，会影响酒店对外定价的灵活性。另外，国内目前缺乏对业主个人所有权和委

托经营权之间法律条款的约束。如果此类房产个人所有权中的处置权与管理公司经营权发生冲突，不仅会影响该物业的日常经营，同时也会影响管理公司的公众形象。3．机会（Opportunity）中国经济的高速发展和中国旅游业的巨大市场。旅游消费者对旅游产品的消费观念逐渐成熟。国内信息技术的发展将使新的产品更快被市场接受。国外消费者对Extended S tay Hotel产品的认识。与传统酒店业产品比较，Extended Stay Hotel产品和经

营的独特性。现有酒店式公寓由于产权的分散，不可能再采取Extended Stay Hotel的经营方式。4．威胁（Threat）随着市场的认同，新的公寓式酒店产品将逐渐增加。国外更加专业的Extended Stay Hotel公司的渗透。国内外突发性事件对旅游业的影响。五．目标市场定位、产品和服务功能设计1．目标市场定位国内产权式公寓酒店与国外公寓式酒店（Extended Stay Hotel）的目标市场一样主要是针对在某地需逗留较长时间和追

求住家式环境的旅游者。根据目前上海市场旅游消费者的特征，产权式公寓酒店的主要目标市场如下：（1）海外跨国公司总部派到设立在上海的分公司和合资企业短期工作的中高级管理

人员、技术人员。（2）海外分公司到设立在上海的跨国公司总部参加短期培训、学习的职员。（3）国外、港澳台来沪商务考察，谈判，会议，展览等活动，需逗留一周以上的旅游者。（4）国内大中型企业、事业单位、各社会团体、协会等来沪短期工作，学习、培训、参加研讨会等需逗留一周以上的旅游者。（5）国内外来沪一周以上的中高档自费旅游者。（6）其它目的需逗留一周以上的旅游者。2．产品（包括服务）和配套功能设计（1）产品结构从目前上海的公寓式酒店的产品结构来看，大部分此类产品是前几年按照酒店式公寓楼建造的，主要是以大面积的一室一厅（70-100平方米）、二室一厅（90-120平方米）为主。从酒店市场需求来看，小面积的一室一厅（50平方米左右）租赁情况最好。另外，以房地产产品目前的销售情况来

看，小户型的产权式公寓因其总投资额少，容易被投资者接受。因此，公寓式酒店的产品设计，以市场供求关系，消费者的消费倾向和投资者的承受能力来分析，应该以小面积的一室一厅（50平方米左右）为主，配备少量的二室一厅和三室一厅等大面积公寓房。（2）产品档次国内产权式公寓酒店也可以借鉴美国公寓式酒店（Extended Stay Hotels）的方法分成三个档次。但从目前国内酒店星级越高、客房出租率越高的现象来分析，酒店业的中高档市场比较好做。因此，目前国内产权式公寓酒店的产品应以高档为主，其公寓客房的装饰标准和设施设备应达到四星或五星级酒店的水平。（3）配套功能设计美国公寓式酒店（Extended Stay Hotels）产品的创新与美国全套房酒店（All Suites Hotel）概念出现有相同之处。全套房酒店是根据相当一部分商务和度假客人并不会使用高档酒店里的会议、宴会厅、餐厅和休闲等功能设施，因此，把上述功能所占用的空间分配到客人真正需要的客房中，从而使每个房间都具有独立的客厅和卧室，同时，由于客房空间的增大，在价格制定上具有与高档酒店同样的市场竞争力。公寓式酒店（Extended Stay Hotels）是在全套房酒店的客房基础上再增加了独立的厨房，形成完整的公寓房，给客人营造住家的感觉。在服务功能配套上除客房功能外只提供简单的餐饮服务，因此更易于管理，其利润率比传统的高档酒店更高。另外，根据前面对国内星级酒店的功能配套和经营状况分析，国内酒店业的市场竞争已进入了产品和市场进一步细分时代。因此，国内产

权式公寓酒店的产品设计重点应该放在公寓式的客房上，配套设施的设计应从非赢利的角度上考虑，或者寻求社会上相关功能的配套。3．选址产权式公寓酒店的选址既可以象传统酒店一样，选择交通发达的城市商务，金融和商业中心等地区，也可以考虑选择交通发达，配套设施齐全的成熟社区周边。4．国内公寓式酒店的设施设备和服务配套构思（供参考）：（1）公寓房厨房，高档时尚家具，洗衣机和烘干机，保险柜，储藏室，独立的家庭办公区间和必备的办公设备，电视机，电话，空调和带时钟的收音机。（2）公共设施大堂，餐厅，酒吧，图书馆或商务中心（包括因特网服务），小超市，健身中心，休闲区域，私密性的社交活动场所，停车场，提供额外的储藏场所。（3）酒店式的日常服务24小时的保安服务，¨D金钥匙??服务，最少每周两次房间清扫，商务中心，小商品递送和洗衣服务，房间服务。（4）超值服务??客人到达之前的咨询服务客人到达之前，酒店将提供一个专职咨询员帮助客人解决所有关于安置一个临时新家所

面临的问题。比如：酒店可以安排接机；在客人离家之前提供客人所定房间的私人电话，方便其与亲朋好友的即时联系。??生活必需品和城市旅游指南客人到达后将会发现酒店已按照他们的要求为其房间里准备好了一切必需的家庭生活用品，包括储藏在冰箱里的食品和酒水饮料。专职人员对酒店设施和配套功能的介绍、提供城市旅游指南，将使客人有如在家的感觉。??社交活动酒店定时举办各类娱乐和社交活动，让住店客人及其家人们有社

区家庭的感觉。另外，客人在酒店居住其间，酒店的员工将随时为客人可能面临的各类问题提供帮助和咨询服务。六．经营管理随着国内外信息技术的不断提高，国内产业经济和行业政策等因素的不断变化，以及企业和个人对旅游产品消费方式和消费行为的改变，酒店行业的传统管理模式和市场销售模式面临越来越大的挑战。1．市场策略与传统的星级酒店不同，公寓式酒店应重点放在公寓式客房经营上。因此，应尽快建立以公寓式客房为特色、中短期商务、旅游度假等为目标市场的市场营销网络。同时也应考虑到作为一个新的酒店产品投放到市场需要一定的

时间被行业内部和消费者所接受。（1）利用房产开发商的销售广告向社会介绍其产品特色。（2）采取销售人员直销方式向所在地潜在的国内外企事业单位用户销售。（3）通过中介商，如：国内外定房网络，旅游公司，房产中介商等。（4）建立自己的网站，通过网页展示其产品特色，和网上定房。（5）以业主为核心，逐渐成立会员卡优惠制。（6）各类媒体广告，招牌广告等。2．价格策略公寓式酒店产品的直接竞争对手，除同档次的公寓式酒店外，是具有相同档次客房产品的星级酒店和酒店式公寓。按照国外公寓式酒店的定价原则是，居住时间越长价格越便宜。与同档次的星级酒店比较，以居住时间少于一周计算，其价格略高或一样；以居住时间一周以上计算，其价格比星级酒店低20%至30%。与同档次的酒店式公寓比较，以居住时间在三个月以内计算，其价格比酒店式公寓高20%至30%。3．管

权式公寓式酒店由开发商、个人投资者和酒店管理公司三方组成，因此，产权式公寓式酒店的管理实际上是一种投资理财方式的管理。这种方式既包括酒店日常的内部管理和对外经营管理，也包括对如何处理与开发商和个人投资者之间关系的管理。另外，个人投资者对酒店的客房拥有在法律上独立的所有权，因此，也需要对该所有权的转让、过户、登记以及由于某种原因被有关部门冻结而影响酒店日常经营等事件实施管理。七．总结与探讨作为现代旅游业的三大支柱之一，现代酒店业在欧美等发达国家的迅猛发展是随着第二次世界大战结束后，在20世纪50年代至80年代期间大部分欧美国家相继进入了高度工业化时代后所产生的社会大众化旅游高潮而发展的。按照西方经济学家的观点，此时代的社会特征为：社会政治，经济，文化和技术水平处于高度发达阶段；社会以城市人口为主，具有相当经济能力和休闲时间的中产阶级成为社会主流；旅游不仅是广大社会大众参与各类社会活动的行为，同时也是提高生活质量的时尚消费。改革开放20多年来，中国在社会发展的各个方面都取得了举世瞩目的巨大成就，尤其是在改革开放最早的中国沿海经济发达地区和各省市省会城市，已初步显现出高度工业化时代的社会特征。国内经济的高速发展和世界经济一体化，促进了国内商务和休闲度假旅游的不断增长。另外，国内日益增长的中产阶级不仅是国内旅游产品最有潜力的消费者，同时也是最大的房地产投资品种的

产权式酒店分析

产权式酒店分析 1.项目产品定位调整建议 1.1产品特性分析 1.1.1产权式酒店的起源 “产权式酒店公寓”是本世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售转让或者交换。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。 1.1.2产权式酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型： ·时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权； ·养老型酒店：

指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有； ·有限自用的投资型酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权；本项目就是属于第三种类型即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。这种酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，当地拥有充足的旅游客源，因此客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有客观的盈余。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10-15年后取得产权。之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市卖房，经营有方的酒店通常可以获得可观的增值回报，委托酒店管理公司统一经营的业主将获得70年产权利润分红及多元化的投资收益；投资者在付清所投资产权酒店全款后，即可获得70年独立物业产权，该产权在有效期内可以进行抵押，转让，转移，继承。投资者在酒店开业后，即可获得酒店部分年度利润分红，利润分红系数根据所投资单位首次交易总额确定。 1.1.3产权式酒店的流行趋势产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店1986—1995年年平均增长15．8％；1980年，在全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙

酒店式公寓物业管理方案

目录第二物业管理服务模式服务概述服务内容首问负责制第三管理目标及服务承诺管理定位服务承诺第四组织架构一管理架构第五员工第七前期介入管理方案一前期介入作用二前期介入内容第八入伙管理方案一入伙指引准备

二入伙资料准备29 三入伙工作对接29 四入伙职责分工30 五应及问题处理30 六业主档案录入30 第九日常服务方案32 一客服服务33 二安全服务36 三工程服务37 四环境服务39 第十社区文化活动40 一社区文化目的40 二社区文化活动计划40 第十一突发事件处理41 一触电事故的应急处理程序41 二燃气抢险程序42 三大风暴雨的应急处理程序43 四火警、火灾的应急处理程序44 五盗窃、匪警的应急处理程序45 六斗殴等事件处理程序46 第十二物业服务费测算47 一47 二47

某酒店公寓，位于湖北省政治、经济、文化和教育中心，武昌企业总部区的核心位置。作为洪山广场上唯一在售的私人居所，悦公馆以私人酒店理念打造品味生活和私密空间。综合项目以上实际特点及开发商的具体要求，我们拟将某酒店公寓的物业管理定位为：酒店式管理、礼宾式服务以超值服务造品牌、以特约服务创效益第二章物业管理服务模式一、“酒店式管理、礼宾式服务”概述１、“酒店式管理”是物业服务中心把酒店的管理模式融合进物业管理服务中来，充分整合社会资源和物业服务中心内部资源建立以家庭清洁、家庭园艺、水电维修、家政服务、特约服务为主体的个性化服务体系，尽可能地为业主提供全方位的多元化服务，最大限度地满足业主需求。对一些细微的针对性的服务需求，如订报刊、安排的士、办理供水、供电、通讯、燃气、包括餐厅订坐等，实行无偿服务，于细微处展现星级酒店服务标准。２、“礼宾式服务”，是融合了英式管家和酒店前台而产生的一种新式的服务模式。“礼宾式服务”是从客户的角度出发，通过和客户建立良好的沟通和友情，透过友谊向客户提供服务，只要其要求合乎法、理、情，接待员定会满足客户生活、文化、商业活动需求，实现业主与物业零距离沟通与互动的新型物业管理方式。 “礼宾式服务”的特点是加大了服务的含量，在服务范围、服务细节、服务链条等方面取得重大突破。在一楼大堂设置礼宾台，按酒店式管理配置24小时接待员，为业主提供24小时不间断服务，在“礼宾式服务”的链条中，作为和客户保持经常接触的最前线服务人员，接待员成为了接收客户信息和协调后台资源完成任务的枢纽，直接面向客户开展服务工作，管

酒店式管家服务方案

“酒店式管家”服务模式方案之平管理从化望谷项目组日28年201209月目录一、望谷御泉项目简介

二、望谷物业管理公司简介 3 三、“酒店式管家”服务模式介绍 (4) 四、“酒店式管家”服务模式三大内涵 (5) 五、“酒店式管家”的支持平台和服务流程 (8) 六、星级服务管家 (9) 七、阶段管理 (10) 八、管家特权、阳光般服务和价值体现 (14) 结束语 ......................................................... 15

一、望谷御泉项目简介望谷御泉位于从化著名的温泉镇，由广州市乾基实业有限公司开发。小区住宅含有低密度低层住宅、高层住宅和酒店等旅游度假住宅产品，以及商业服务等配套设施。项目总占地约15万平米，共分三个地块，地块一是已经营业的望谷度假村，地块二规划建一个五星级酒店以及5A的风景区，地块三是别墅及洋房组成的住宅区，预计前期推出166套两百多平方的别墅产品，主打东南亚风格。望谷御泉位于从化温泉镇沙岗自然村至乌石地段，小区的周边环境较为安静，空气质量高，适宜居住。带温泉入户，临流溪河，环境清雅。项目住宅类型为度假型别墅、洋房、高档国际公寓，主要面向商务人士、企业高管等成功人士。二、望谷物业管理公司简介广州市望谷物业管理有限公司成立于2011年，是乾基国际集团下属的公司之一，目前业务主要立足于从化市范围内，管理着望谷.御泉大型高级别墅区、望谷.美庐铂金汇高层洋房住宅区、乾基集团?员工之家、望谷温泉度假村酒店二期、沙岗17亩果园等项目。望谷物业公司秉承乾基国际集团“关爱”企业文化，坚持以“责任、开放、效率、关怀”的价值观，以“业主至上，人性化为主”的服务理念，创造了独具特色的“酒店式管理，精品式服务”的管理理念，目标立足于乾基集团自有产业为发展舞台，拓展走出去接管经营的创新发展思路，做中国休闲养生温泉文化产业的管理先锋。三、“酒店式管家”服务模式介绍酒店式管家管理服务模式望谷物业管理公司结合望谷御泉项目特色，专门为望谷御泉项目打造的特色服务模式。以人人都是“管家”，人人都有特权为原则。以望谷·御泉小区物业管理服务为起点，全面覆盖望谷物业为目标。望谷·御泉服务中心所有人员懂得“酒店式管家”的真谛，使“酒店式管家”走进业主心里，让业主感受到“酒店式管家”为他们带来细意尽心、主动、真诚的服务与专精管理，让业主真正体会到管家的特权、享受到“酒店式管家”为他们带来的有如阳

五星级酒店物业管理方案

五星级酒店服务理念一、物业概况广州「xxxx」是由广州市xxxx房地产开有有限公司投资兴建的低密度园林大型住宅小区。匠心独特的规划设计和整体效果，使物业极具巨大的居住价值及升值潜力。据此，我公司制定出切实可行的管理方案，计划将该小区管理成为广州最好管理档次最高的住宅小区。根据国家建设部颁布的（94）33号令《城市新建住宅小区管理办法》和广东省人大党委会颁布的（93）公告33号《广东省房地产开发经营条例》等法规的规定，开发建设单位将广州「xxxx」委托给_____________进行管理，并签订《物业管理委托合同》，同时委托xxxx房地产顾问（广州）有限公司作为物业管理顾问。二、管理服务目标与整体策划（一）管理服务目标物业管理服务的最终目标是创一方文明、保一方平安，使住（用）户安居乐业，使该物业保值增值。物业管理服务主要包括两大部分，一是对物业的管理，二是对住（用）户的服务。 1、将广州「xxxx」作为广州物业管理的典范实施管理，将五星级酒店管理与物业管理融为一体，以高起点的管理、高标准的服务、高素质的人员，从而达到社会、环境、经济的高效益。 2、内部管理上实行定员、定量、定额方式，以科学的管理方法，合理调配各工作岗位的人员，量化各岗位的工作指标，实行严格有效的考核制度，使管理队伍的素质不断地提高，为管理好广州「xxxx」，服务于住（用）户打好坚实的基础。 A．正确处理好开发商与住（用）户之间的关系，维护两者的合法权益，为开发商提出合理的建议，为住（用）户排优解难，让住（用）户称心如意，安居乐业，让其感谢开发商、感谢物业公司。 B．通过严格管理与优质服务，更进一步提高开发商的名牌效应，将有效地促进小区的销售。 C．在物业管理方面，计划住（用）户入住后评上广州市物业管理示范小区。D．通过高水平的物业管理，让住户享受“五星级”的家园，让商业户对该管理深感满意。 E．通过科学的管理服务，使该物业及其设施、设备、绿化等延长使用期，确保开发商和业主的物业高度保值、增值。 F．通过对广州「xxxx」的管理，更加提高广州市xxxx房地产开发有限公司的名牌地位。

产权式酒店定位分析报告文案

产权式酒店定位（操作）分析报告一、**市酒店、宾馆现状分析（一）我们调查的酒店主要有**宾馆、**大酒店、**大酒店、**大饭店、**大酒店、**宾馆、**宾馆、**大酒店、天宏大酒店（在建）。（二）主要分布状况：人民路三家，建设南路四家，河西**广场两家。（三）各酒店详细情况（见附表）：（四）上各酒店调查情况分析： ①入住率高的酒店的主力客源均为企业客户、商人（商务人士）、机关人员三大块，其中**、**因其地理位置的优势，外地来株出差人员的入住也占了相当大的比例。 ②入住率比较高的酒店主要有新天大酒店、国宾酒店和金德宾馆，平日的入住率都在65%以上，节假日则都超过了80%，尤其是新天大酒店，平日都在80%以上。除了上星级的服务外，这几家酒店在硬件设施、配套服务务上均有自己的特色。也与上述主要客源的销售习惯、消费水平息息相关。 ③ 三星级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在**市有着相当大的市场。 (五)**市在售产权酒店分析 1.**大楼：去年7月份开盘，以投资客为目标客户，销售情况好： ①与金源酒店合作； ②采取带租约销售和自用自由选择的模式委托出租，以2年多就能收回首期成本，7年多就能收回全部投资为重点，吸引目标客户，同时以有专业的酒店进行管理满足自用需求，扩大目标客户。 ③投资总额低（42㎡仅8万多一套），首期仅需支付2.5万元，并且，将精装修与购房利润分开计算，淡化投资总额概念。 2.天宏大酒店：位于**对面的一个烂尾楼，去年进行改造，采取产权买断方式招商，一直不成功。已卖出的面积不到总面积的1/10，现已停滞。与任何失败商业项目一样，其失败的核心原因是客户对此项目的经营前景信心不足： ①、洽谈的酒店管理公司迟迟没有进场，投资回报率没有保障； ②、本身就是多年的烂尾楼，形象已经大打折扣； ③、因其是**市第一家产权式酒店，市场不成熟，加上推广不力，没有做到“对症下药”，因而在目标客户中影响力不够。二、目标客户分析（一）.销售目标客户： 1.（与超市目标客户一致）本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金，想投资

五星级酒店物业管理方案

五星级酒店物业管理方案管理服务目标与整体策划（一）管理服务目标物业管理服务的最终目标是创一方文明、保一方平安，使住（用）户安居乐业，使该物业保值增值。物业管理服务主要包括两大部分，一是对物业的管理，二是对住（用）户的服务。 1、将「xxxx」作为物业管理的典范实施管理，将五星级酒店管理与物业管理融为一体，以高起点的管理、高标准的服务、高素质的人员，从而达到社会、环境、经济的高效益。 2、内部管理上实行定员、定量、定额方式，以科学的管理方法，合理调配各工作岗位的人员，量化各岗位的工作指标，实行严格有效的考核制度，使管理队伍的素质不断地提高，为管理好「xxxx」，服务于住（用）户打好坚实的基础。 A．正确处理好开发商与住（用）户之间的关系，维护两者的合法权益，为开发商提出合理的建议，为住（用）户排优解难，让住（用）户称心如意，安居乐业，让其感谢开发商、感谢物业公司。 B．通过严格管理与优质服务，更进一步提高开发商的名牌效应，将有效地促进小区的销售。 C．在物业管理方面，计划住（用）户入住后评上物业管理示范小区。 D．通过高水平的物业管理，让住户享受“五星级”的家园，让商业户对该管理深感满意。 E．通过科学的管理服务，使该物业及其设施、设备、绿化等延长使用期，确保开发商和业主的物业高度保值、增值。（二）管理服务目标整体策划「xxxx」的管理服务工作将按照“用心管理、真诚服务”的原则，将实施一体化管理的综合服务。一体化管理，管理处就管理工作的实施分别设置职责不同之部门，负责协调管理中出现的各种情况和问题，保证小区的正常运作，受理业户投诉，监督服务质量，确保各种管理工作畅顺进行。管理处设有小区管理组，全面负责小区的日常管理服务工作，充分发挥一体化管理资源合理配置的优势，节约人力、物力的投入，加强小区各部分的相互支持和促进，提高管理效能。管理处将以人性化的管理贯穿于工作的始终，充分发挥员工的工作积极性、主动性和创造性，最好地满足住（用）户的各项要求。管理处将结合本小区的特点，创造出独具风格的管理模式，以尽善尽美的管理服务，为业户提供安全、舒适的居住环境。

酒店式物业管理方案

酒店式物业管理方案酒店式物业管理,顾名思义,就是把星级酒店式服务及管理与物业管理融为一体。业主回到家,就像入住豪华的星级酒店一样,并且会比住酒店更感到亲切。首先,我们先了解一下什么叫酒店式服务。从酒店管理的内涵来分,主要可以归纳为以下几点:第一、硬件的档次达到相应星级酒店的配置标准。如:装饰材料的选用、卫生洁具的选用、配套的娱乐设施和服务项目以及相应的设备设施等。第二、软件服务达到星级酒店的规范标准。如:服务意识、仪表仪容、礼节礼貌的规范和各类服务操作细则的标准等。所有的这些是建立在酒店的人力、物力、财力的基础上。使得宾客进入酒店以后能享受到便捷、舒适、豪华的服务。物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮、整治和管理,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。目前,随着人们生活水平的提高,市场竞争越来越激烈。物业管理作为服务行业,必然要走专业化服务的道路。从而推出了酒店式物业管理的概念。酒店式物业管理的"以人为本"服务理念,让业主在完美的居住享受中完成对住宅、对人生的终极追求。传统的物业管理吸取星级酒店式物业管理的经验,一切从微笑、“您好"开始,关注生活中的一点一滴,注重每个细节服务,悉心呵护您与家人的生活。杭州绿园作为我们绿城集团首次推出的高规格、上档次的高层住宅小区,无论是建筑风格还是装饰用材均达到三星级酒店的标准。小区的物业管理由五个方面内容组成,将酒店管理的标准和物业管理的内容进行比较,我们认为有许多不同之处。结合这两点,我们拟定了杭州绿园的酒店式物业管理方案: 1 培训

产权式酒店整体营销方案

产权式酒店整体营销方案目录一、整体策略 1. 公司简介 2、产权式酒店简介 3、产权式酒店投资分析 4、整体策略二、市场竞争分析与商业定位 1. 市场竞争分析 2. 商业定位三、销售方案 1．方案 2．售楼开放期优惠活动方案------vip贵宾卡认购方案四、销售策略 1．销售准备 2．销售进度计划五、3-6层房型及面积六、业主可选方案 1、返租方案 2、自助型方案七、消费券使用规则八、销售亮点九、购买产权式酒店的两由十、钱原来可以这样赚营销推广报告策略分析一、整体策略 1、公司简介公司是由外商巨资打造的集住宿、餐饮、超市于一体的产权式酒店。酒店座落于新余市繁华地段--团结西路6号，周边商业氛围浓厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、会议室近200间，拥有能同时容纳近800人就餐的中餐厅，并设有1800平米的超级购物市场，方便酒店宾客及附近居民。公司重金聘请星河营销策划公司全程策划管理，着力打造专业超值、简约安全、舒适宜人的时尚型酒店，为社会各界人士提供彰显尊贵品质与精致生活的平台。 2、产权式酒店简介 “产权酒店”这个词对于很多人并不熟悉，而在市场上叫您投资“产权酒店”更是不知所以然，难道“产权酒店”真的就是大家口中所说的新兴产业吗？其实不然，“产权酒店”最早起源于欧洲20世纪70年代，早已经在欧洲地区广泛被接受，并已引入我国、、等大中城市。那么什么是“产权酒店”？其实就是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房租金6%-8%的回报率，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的消费券。

产权式酒店项目投资综述

产权式酒店项目投资综述 [摘要]产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代,随着人们生活水平的提高和旅游业的蓬勃发展,在我国也掀起了一股浪潮。中产阶级在追求高品位享受的同时,也把眼光投向了旅游房地产这一旅游业中的产业。可是因为其特殊的集融资方式和运营方式,以及国对这一新兴产业的陌生所带来的各方面知识、技能和法律法规的欠缺,在这一类项目的投资中存在许多敏感而又棘手的问题。文章从它的起源和发展现状上作初步的了解,而后从对投资一个产权式酒店的市场定位分析、可行性研究、经营管理策略策划、风险分析以及必要的防措施等方面作进一步的探究,最后掌握它所具有的蓬勃生命力并解决所需要面对的问题。 [关键词]产权式酒店;分期度假;投资价值;委托管理. 一、产权式酒店概念 “产权式酒店”,指由消费者或个人投资者买断酒店的产权,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权,投资者一般并不在酒店居住,而是像购买住房一样投资置业,将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。国际产权式酒店权威机构——RCI中国区首席代表邹颜伊

先生认为,产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点,前景非常光明。产权酒店20世纪90年代进入中国以来,在、、、、等地取得了较大成功。它其实是一种小户型的旅游地产项目。产权酒店,“酒店地产”这种全新投资理念被业称为“第5种物业”,是一种地产商与酒店运营商相结合的运营模式。它是以商业项目立项,同时可以和普通住宅一样按套销售,但建筑规划与配套全部按照酒店的标准执行,又经由正规的酒店管理公司统一运营,最大化地保证投资收益的一种地产开发模式。任何投资都存在风险,在房地产投资领域这个道理已经被无限地放大。同样,对于产权物业来说,如何防风险、获取稳定的投资回报,也是摆在所有投资者面前最重要的事情。这两年,在产权商铺项目火爆销售的同时,由于在经营上的失误造成了投资者的收益无法兑现的失败案例也层出不穷。投资产权式酒店的风险是较大的,所以投资产权式酒店应当非常慎重,对于这个新生事物,在投资之前就要全面了解,尽量对其经营等各方面做到心中有数。二、产权式酒店发展概况 2004年,全球国际旅游者接待量达到7.51亿人次,比2003年增长9%;中国全年旅游业总收入达到6150亿元,比2002年增长10.5%。 2005年,中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期,

酒店式物业管理方案

酒店式物业管理方案酒店式物业管理，顾名思义，就是把星级酒店式服务及管理与物业管理融为一体。业主回到家，就像入住豪华的星级酒店一样，并且会比住酒店更感到亲切。首先，我们先了解一下什么叫酒店式服务。从酒店管理的内涵来分，主要可以归纳为以下几点：第一、硬件的档次达到相应星级酒店的配置标准。如：装饰材料的选用、卫生洁具的选用、配套的娱乐设施和服务项目以及相应的设备设施等。第二、软件服务达到星级酒店的规范标准。如：服务意识、仪表仪容、礼节礼貌的规范和各类服务操作细则的标准等。所有的这些是建立在酒店的人力、物力、财力的基础上。使得宾客进入酒店以后能享受到便捷、舒适、豪华的服务。物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮、整治和管理，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。目前，随着人们生活水平的提高，市场竞争越来越激烈。物业管理作为服务行业，必然要走专业化服务的道路。从而推出了酒店式物业管理的概念。酒店式物业管理的"以人为本"服务理念，让业主在完美的居住享受中完成对住宅、对人生的终极追求。传统的物业管理吸取星级酒店式物业管理的经验，一切从微笑、“您好"开始，关注生活中的一点一滴，注重每个细节服务，悉心呵护您与家人的生活。杭州绿园作为我们绿城集团首次推出的高规格、上档次的高层住宅小区，无论是建筑风格还是装饰用材均达到三星级酒店的标准。小区的物业管理由五个方面内容组成，将酒店管理的标准和物业管理的内容进行比较，我们认为有许多不同之处。结合这两点，我们拟定了杭州绿园的酒店式物业管理方案：

产权式酒店的经营管理

试探产权式公寓酒店的经营管理公寓式酒店作为酒店业的一个创新品种，是近几年在我国出现的新事物。但无论是酒店行业，还是房地产行业对它并不感到陌生，因为它与国内在90年代中期出现的酒店式公寓在产品设计、服务模式和功能配套等方面都极其相似，二者只有从经营角度上分析才能区别。酒店式公寓面向的是长期租赁客户，而公寓式酒店主要是针对中短期旅游者市场。近几年，随着酒店式公寓的长期租赁客户的租金不断下降，一些拥有整体产权的酒店式公寓开始提出了以按天到按月为短期租赁的酒店经营模式。这种经营方式的演变，实际上就是国外公寓式酒店（Extended Stay Hotel）的经营模式。虽然目前酒店式公寓楼很多，但在此之前，酒店式公寓楼盘大都将每个单元出售给个体购房者，购房者拥有产权，或自住或对外出租，因此，能按照以公寓式酒店方式经营的酒店式公寓楼并不多。如此可见，从市场供求关系来看，国内公寓式酒店的市场前景极其广阔。随着中国加入WTO，北京申奥和上海申办世博会的成功，预计未来国内主要大中城市的商务和度假旅游市场将大幅增长，房地产开发商也适时机地推出了产权式公寓酒店品种。鉴于国内酒店业和房地产行业对产权式公寓酒店其独特的经营模式比较陌生，本文将从酒店经营管理的角度通过对国外公寓式酒店（Extended S tay Hotel）的市场定位、产品设计（包括服务和配套）和经营管理等方面加以分析，并

酒店式公寓物业管理措施方案

酒店式公寓物业管理方案项目地址：投资方：编制人：编制时间：目录第一章****酒店公寓概况 (2) 第二章：物业管理服务模式 (8) 第三章管理目标及服务承诺 (16) 第四章前期介入管理方案 (17) 第五章入伙管理方案 (33) 第六章公寓组织架构 (38) 第七章员工培训管理 (44) 第八章日常服务方案 (53) 第九章突发应急事件处理程序 (65) 第十章费用测算方案 (92) 第一章：****酒店公寓模式概述 ****酒店公寓概况：以产权分割出售形成的产权式酒店，公司可经营收费客房99间，为返租销售模式。由底层两层商业商场、8层酒店公寓及外围广场构成。客户群体： 1、中资产阶级投资客户此部分客户所空闲资金不会太多，属于中资产阶段，注重于短期回报；

2、地产投资客户此部分客户专注于房地产房屋投资，属于专业投资型客户，此类型客户购买量大，注重于长远的回报； 3、常驻****机构的商务人员、管理人员、技术人员常驻****的机构规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。 4、居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。现有管理配置： NO 岗位名称工作内容人数备注 1 店长酒店日常全面管理、经营、工作安排，客户投诉等全面管理。1人行政班（根据工作需要调配） 2 保安夜间安保、楼宇巡视、广场卫生打扫 1人夜班：24:00-08：00 3 保洁公共区域卫生、客户有偿服务、客户房间约定服务、水电抄表等2人工作时间： 08:00-16:00、 16:00-24:00 4 管家租聘管理、客户接待、客户服务沟通等 2人 5 其它物业配套设施和设备检修保养、消防管理、电梯保养 0 公司分配管理 6 合计6名 1．1公寓酒店分析主要营销模式的分类小户型度假公寓产权式酒店酒店式公寓

产权式酒店案例分析

产权式酒店案例分析：投资的利好与风险规避近两年，伴随着一系列宏观调控对投资、投机型购房的抑制和打压，市场上部分投资类物业的问题开始日益显现。产权式酒店作为投资类物业的主要产品形式之一，近期由于频频出现问题，而引起社会各界的广泛关注。为了使广大投资人士日后在选择投资此类物业时能做到心中有数，本文将结合一正一反两个案例，给出相应的风险提示与投资建议。 1.产权式酒店投资具有哪些优势？ 2.产权式酒店投资三大主要风险：市场风险、法律风险、诚信风险。 3.规避风险三刃利剑，一是明确权属，二是看担保机制是否健全，三是看是否具有完善的退出机制。反面案例金色假日酒店位于北京延庆，于2002年7月封顶，2003年1月开始试营业。占地16亩，高15层。当时在很多媒体上大打广告，广告语这样写道，“金色假日酒店位于八达岭国际旅游会展经济区，是延庆县重点工程，也是北京市首家产权式酒店，酒店正在热卖中。” 广告介绍，产权酒店是一种新型的房产投资和消费模式，其特征是，业主投资买房，统一由酒店管理公司来经营，业主购买后即可坐收利润。金色假日酒店因其种种资源优势，投资回报丰厚，除了100%的物业产权外，还有10%～30%的纯利回报给业主。买了这种产权式酒店的房子，“就像搬回家一台提款机”，“安全可靠”，可以“边玩边赚”。 2004年1月，300多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的“通知函”，公司欲支付业主2003年1月1日～12月31日的房产经营收益。然而，一套30多万元的客房，一年投资回报只有数百元。而按照物业管理公司的承诺，投资回报应该是上万元。由于无法兑现当初的承诺，很多业主停止了银行还贷，并且，不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼。截至目前，金色假日300多名业主被套牢的问题仍然没有得到解决。正面案例由“中信国安集团”投资30亿历时13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地3600亩，总建筑面积40多万平方米。始建于1992年，于2001年全面投入使用。包括旅游、商业、酒店、餐饮、会议、娱乐、休闲等。其建筑以明清两代北京城为蓝本，将老北京的城廊微缩过来，内九外七的城楼、城墙均按明代京城1：1修建，设有建国门、安定门、永定门、正安门等城楼，只是将城墙长度缩短，并改为内部两层的空腹长廊，作为客房、餐厅、办公场所，其设计由当初的老一辈建筑大师为其担纲。整个建筑外观古朴典雅、气势恢宏。截至目前，“第一城”的商业、餐饮、能容纳3000人的大型会议中心、影视拍摄以及娱乐休闲设施已全部投入使用，在售的只是部分产权式酒店。据了解，“第一城”的产权式酒店于2003年开始销售，并提出了一种个人投资理财模式。即每份投资10万元，投资期限最低3年，最长8年，在投期限内，投资者每年可获得6%的现金回报

物业管理的“酒店式服务模式”

物业管理的“酒店式服务模式” 随着生活水平的不断提高，人们对于物业管理的认识和需求也日益提升，越来越多的人追求酒店式的星级服务，渴望全方位的人性化贴心服务，因此，酒店式物业管理的概念应运而生。大多数物业管理公司在作物业管理管理方案时也都会打出采用酒店式管理模式或管家服务的王牌，随着生活水平的不断提高，人们对于物业管理的认识和需求也日益提升，越来越多的人追求酒店式的星级服务，渴望全方位的人性化贴心服务，因此，“酒店式物业管理”的概念应运而生。大多数物业管理公司在作物业管理管理方案时也都会打出采用“酒店式管理模式”或“管家服务”的王牌，然而，在操作过程中往往会出现许多偏差，关键还是人们对酒店式管理模式的认识和操作还存在许多误区。一、酒店式物管首先要树立良好的服务意识、服务礼仪设置一个客户服务中心、安置几个门童或在一楼大堂设立服务台，挑选几个前台小姐统一着酒店制服并实行站立式服务，就算是在搞酒店式物业管理，其实这种理解是肤浅的和片面的。酒店式物业管理关键不是在于它的“型”而是在于它的“涵”。酒店式物业管理服务是指融汇物业管理的规范和酒店式服务的操守，实现作业的人性化和专业化，提供体贴入微的人文关怀，给业主及使用人以全面的呵护，使业主及使用人在享受生活的同时，体验闲适、惬意，健康、尊贵的人生真谛。酒店服务理念的基本要点是：顾客需求是服务目标、顾客满意度是检验服务质量的标准。物业公司要把酒店式的服务理念引入物业管理服务中来，必须端正全体从业人员的思想意识，让员工从思想上树立“服务第一”、“业主永远都是对的”等观念，把强烈的服务意识深入到大脑里，对业主提出的一些特别的服务要求尽力想方设法地帮助业主解决。二、酒店式物管要有较高的服务标准和严格的服务程序服务人员通过语言、动作、姿态表情，仪容仪表，行为举止及表达对业主或使用人的尊重、欢迎、关注、友好等，让业主及使用人感到满意。酒店服务已形成了一套非常完善的服务标准和制度，从员工的着装、举止、用语等到每项工作的程序和要求，都已形成了非常具体、明确、科学的规范。尽管大部分物业管理也建立了自己的服务标准和服务程序，而且有的还通过了ISO9001质量体系认证，但是和行业性质、从业人员和服务对象的素质有关，许多标准不够细，执行不够严格。比如在酒店，服务人员的站姿：端正、腰直、腿稳，上身端正，两肩平，立腰，两眼平视前方，两手交叉或垂直，不能吃零食或两眼发呆，不理他人。行走：要轻姿态，要端正，两手自然大方，快速行走时不能发出踏步声，人多时，行走不能两人以上并排行走，不能用手勾肩搭腰，不能打闹说话，引导客人时应在客人左前方，在拐弯时应提示客人，让客人先走，与宾客同行时，不能抢道先走等等，在物业管理行业则很难做到。物业管理企业要实行酒店式管理模式，必须细化自己的服务标准和服务程序，并严格执行，而且不厌其烦的从服务理念、行为准则、操作程序对员工进行岗前、岗中培训，真正使其把酒店服务理念和标准成为工作习惯。三、酒店式物管要有完善的配套服务项目完善的服务项目是酒店的另一个特点，除了提供保安、清洁、绿化、电梯、维修、保养等常规服务外，还提供机场接送、预定客房、餐厅、会议室，以及旅游线路的咨询、入住的

产权式酒店行业分析及投资研究报告

产权式酒店行业分析及投资研究报告 Revised by Jack on December 14,2020

产权式酒店行业分析及投资研究报告目录第一章产权式酒店的定义及相关概述............................. ......... ...... .... .. (3) 产权式酒店概念及分类................................................. ..................... . (3) 1.1.1 产权式酒店的定义..................................................... . (3) 1.1.2 产权式酒店的性质...................................................... (3) 1.1.3 产权式酒店的分类.......................................................... .. (3) 分时度假概述.................................................................................. ............ (4) 1.2.1 分时度假的起源.................................................................... (4) 1.2.2 分时度假的定义........................................................................... . (4) 1.2.3 分时度假产品的运营机制...................................................... . (5) 1.2.4 分时度假的优势分析................................................................... ...... . (7) 1.2.5 分时度假与产权酒店................................................................... ........ .. (7) 产权式酒店与酒店式公寓........................................................... .. ....... .. (9) 1.3.1 酒店式公寓起源..................................................................... ...... . (9) 1.3.2 酒店式公寓的概念.................................................................. ........... . (9) 1.3.3 酒店式公寓的特点............................................................................ .... . (9) 1.3.4 产权式酒店与酒店式公寓的比较....................................................... . (10) 第二章产权式酒店发展概况.......................... ......................... .......... ................ .......... . (10) 产权式酒店的发展起源................................................ ........... ................ ..... (10) 瑞士诞生TIME—SHARE......................................................... ........ ....... .. (10) 中国产权式酒店发展现状..................................................................... .. ..... . (11)

酒店式物业服务方案(范本)

XXXX酒店式物业服务方案（范本）指导思想：深入贯彻公司酒店式服务主题，提升物业管理服务品质，突出个性化服务特色，最大限度满足业主居家生活的各项需求。服务的原则：正常管理运作期，全面推行“酒店式服务”模式，在各大堂设置“值班经理”，使服务真正做到及时、高效，倡导“首问负责制”。 ◆“酒店式服务”的特色 1、通过在两个大堂设置“值班经理”，实行七天工作制，最大限度满足业主居家生活的各项需求。 2、“值班经理”与业主（住户）之间建立一对一的服务关系，全面提供各项咨询、服务，实施“一站式”服务。第一部分管理处（兼公司）人员配置及岗位职责一、管理处的成立时间根据工程的实际进展和顾问合同的要求，考虑到接管验收、入伙资料准备、人员招聘等工作，管理处的成立时间宜在入伙前三个月，即2019年8月底或九月初。

二、管理处（兼公司）人员配置（共42人，不含清洁工）

三、公司组织架构图四、管理处人员架构图

五、岗位的主要职责经理 A.决定公司组织架构与分支机构的设置和调整。 B.负责在公司范围内建立文件化质量管理体系并保持其有效运行。 C.负责公司管理制度、质量手册和程序文件的颁布与修改的最终审批。 D.批准公司质量方针和质量目标。 E.决定公司人事安排。 F.审批公司的财务开支。 G.负责公司经营计划、发展规划及经营方针的最终审批。 H.负责公司业务项目、对外投资项目和相关合同的最终审批。 I.主持公司领导办公会和管理评审会议。副经理 A.制定物业公司的经营计划、发展规划及经营方针，制定企业经营管理目标，并组织实施。 B.主持制定和完善物业公司的各项规章制度，建立健全内部组织系统，协调各部门关系，建立内部合理而有效的运行机制；建立、实施和完善公司质量体系和环境体系并协调和监督其运行，确保其符合ISO9000质量管理体系和ISO14000环境管理体系的要求。 C.督导管理处、职能部门的各项工作，确保服务、管理质量和满足顾客要求意识的形成。 D.审核管理处、职能部门财务开支，并在授权范围内，审批管理处的财务开支。 E.审核管理处人事安排方案，并在授权范围内，决定管理处员工人事任免。 F.审核物业公司业务项目和相关合同。 G.定期向经理报告物业公司工作有关情况。

产权式酒店的经营管理

产权式酒店分析

酒店式公寓物业管理方案

最新产权式酒店-泛城中国综合住宅服务

酒店式管家服务方案

五星级酒店物业管理方案

产权式酒店定位分析报告文案

五星级酒店物业管理方案

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产权式酒店项目投资综述

酒店式物业管理方案

产权式酒店的经营管理

酒店式公寓物业管理措施方案

产权式酒店案例分析

物业管理的“酒店式服务模式”

产权式酒店行业分析及投资研究报告

酒店式物业服务方案(范本)