沈阳房地产市场分析

沈阳房地产市场分析

第一节宏观市场分析

2003年是中国房地产市场的政策年，热切期待政府出台鼓励房地产业发展政策的业界却迎来了央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号文件”），引发了房地产业界、地方政府和学术界的一次大讨论。8月12日国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文件”）充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断。

2003年还是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂”制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，《物业管理条例》的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。

从房地产市场的运行状况来看，2003年我国房地产开发继续保持了快速增长的态势。据统计：全国累计完成房地产开发投资10106亿元，比上年同期上涨29.7%；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%，超过了竣工面积增长的速度；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。

房地产市场价格基本稳定，地区发展不平衡。从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了5.3%和5.9%，继续保持低于GDP增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市，上涨幅度分别达到了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%；北京、深圳、大连、成

都等城市基本保持了去年同期的价格水平。

从辽宁省来看，房地产开发业发展迅速。2003年全年开工的房地产开发企业由上年的1635个增加到1735个，商品房施工面积5297万平方米，竣工面积2108万平方米，分别比上年增长11.4%和6.2%。销售商品房建筑面积1476万平方米，其中销售给个人1397万平方米，分别比上年增长15.6%和14.2%。商品房销售额338.0亿元，比上年增长23.7%。

第二节沈阳市房地产市场环境分析

1996年以来的统计数据显示，沈阳市房地产投资完成额增长幅度较大，尤其是在2001年之后，房地产的投资更是进入了一个飞速发展的阶段。2003年沈阳市的房地产投资完成额达到了177.3亿元，增长了52.8%。从增长速度来看，1999-2001年略有放缓，这主要是由于1998年和1999年的房地产开发速度过快而出现的调整。从2002年开始，沈阳市的房地产开发投资完成额继续高速增长。由于今年国家在上半年进行了宏观调控，重点控制房地产开发过度的情况，预计2004年的房地产投资总额增的幅将变缓。

从图中可以看出，沈阳的房地产开工量呈现出上涨势头，增长速度较快，2003年，沈阳市的房地产开工量达到了1728万平方米，增长了39.6%，今后几年沈阳仍会有大量的房地产项目投入市场，鉴于沈阳市场短期内的消化程度有限，预计空置量将会出现比较明显的增长。

竣工量、销售量和空置量增长速度缓慢，且呈现同步变化。从2003

的统计数据可以看出，竣工量的增幅已经开始高于销售量的增幅，沈阳的房地产行业出现了供大于求的局面。这也说明在沈阳的房地产行业也同全国的其他城市一样，出现了明显的过热现象，在国家对房地

产进行宏观调控之后，我们预计这种供大于求的想象将会有所改善，但这么大的开工量，加之沈阳的一些烂尾项目经过重新定位改造，预计市场的投放面积会更多，在短期内空置量很难出现明显地减少。

从1996年以来，沈阳市的房地产销售额呈现出阶段性增长态势，1997年至2000年，由于住房改革进入最后的实行阶段，销售额出现逐年递增走势。2003年在中央振兴东北老工业基地的政策影响下，沈阳又成为了东北地区的投资热点地区，外地来沈购房的人士增多，加之商业地产及其火爆，促使2003年沈阳的房地产销售额大幅上升。

销售单价有所下降，从图中可以看出，沈阳市的房地产销售单价在2001年达到了峰值，之后出现了逐年递减的走势，这与其他城市的持续增长情况有所不同。供求关系作用于价格，房地产供大于求的最终结果就是价格的下降。这种价格的下降对于刺激百姓购房起到了至关重要的作用。

第三节沈阳市商业地产市场分析

1．沈阳市三大商业地产区基本资料对比：

相提并论的。全市的大型零售商场中，有一半以上的大型商业企业和8０％的营业面积都集中于三大商圈内。其中中街和太原街为商业步行街，且商业历史悠久，在清朝就已经闻名遐迩。由于受地理位置及周边配套设施的影响，三大商圈各自形成自己独特的商业氛围。

（1）地理位置对比

中街：位于沈阳市商务中心区－沈河区和大东区边缘，与古老的

故宫相邻。

太原街：位于沈阳市第二成熟区－和平区，与沈阳的交通枢纽沈阳站和长途客运站相邻。

长江街：皇姑区的中心位置和主要商圈，与和平的西塔商圈相连。

（2）商圈历史沿革

中街：是沈阳最早形成的商业中心。中街周边多名胜古迹，东有长安寺；南有故宫、张氏帅府、慈恩寺、天主教堂；西有清真寺；北有太清宫。是沈阳市金铺的集中地，有金街的美誉。

太原街：日俄战争后，日本人集中此地开办商店、开工厂，太原街成为沈阳商业中心。解放后联营公司、第一百货、鞋帽商店、太原果品店、大明钟表眼镜商店、中和茶庄等相继成立。80年代后期，随着中兴商业大厦、新世界百货和商贸饭店的相继迁入，太原街逐步走向繁华和成熟。

长江街：形成的历史较短，建国后随着居民生活的需要，在碧塘公园西门的原址处，形成旧物交易市场，之后又出现农副产品购销活动，逐渐形成规模较大的市场，扩展到整个长江街，以街头销售为主，氛围颇似北京的“天桥”。市场地处沈阳北部，称为“北行”。

（3）商圈特点功能分析

中街附近是沈阳故宫。昔日的帝都气象，成就了古老与现代相互交融这个沈阳中街的形象特征。导致中街商业风格古朴、内敛，底蕴深厚、气度非凡。处处表现自己的名贵，大气，近几年新马特、兴隆大家庭等大型商家的加入，提高了商圈竞争力。目前商圈业态同质化比较严重，90%以上是大型综合百货和时尚专卖店。

●历史悠久：商圈商业氛围和文化氛围的良好结合。

●品牌效应：是沈阳市的市级商圈，辐射沈阳全市甚至东北三省。

周边故宫等旅游胜地为中街带来大量的旅游客群。

●特色品牌集中：是沈阳市金店、影楼的集中区域，形成规模效

应。

●步行街宽度最宽:达到11.7米，适合消费购物和商品在街内进行商品集中展示。

●大小商家集中在中街两侧，方便消费者休闲、购物。

太原街位于黄金位置沈阳站的附近，借助沈阳站巨大的客流量把各地的人都吸引到太原街来，位置决定了其商业特定的开放性，主要以大型商业为主，商品“大而全、大而专”。“大而全”体现在既有综合百货、又有中低档的地下商业街，“大而专”体现在除了专业百货，还有专门卖建材的欧倍德、卖五金机电的机电城等专业市场。整体商圈的建筑风格现代气息浓厚，体现自己的灵活的经营方式。

●位置优势：临近沈阳站和南站长途客运站，客流量大且稳定。

●商圈发展兼收并蓄：商品价格跨度大，既有经营大众商品的时

尚地下街，又有如中兴、新世界百货等精品店，满足不同人群

的需求。

●地上地下空间利用合理，地下商业街连通整个商业街，使商业

街完全封闭。

●太原街辐射面广，马路湾、中华路成为太原街商业辅街，周边

区域商业、商务气氛同时具备，高档星级酒店、写字间和商业

街共同促进这一地区的发展。

●商圈扩展空间巨大，太原南街整体改造，万达商业广场的兴起，

提升了太原街整体形象。

长江街以北行市场为核心向外扩张，主要满足沈阳北部居民的日常生活购物，北部居民的消费力决定经营产品以中低档为主，商业也以散铺居多，综合百货在商业街的比重较小给人的感觉是北行商圈比较“杂”。

●是沈阳市最长的商业街，商业发达，以中低档产品为主流。

●商业门类齐全，周边装修、食品、日用品一条街让北行商圈业

态齐全。

●与西塔连接，直达太原街，商业具有很强的延伸性。

●周边大众院校和居民区集中，客源稳定。

●商业街东侧商业发达，大型商业---北行商场、三和百货、华

联超市、百盛百货都集中在一侧，商业发展不均衡。

（4）商圈的自我发展和扩张

中街：由中间不断向两端发展。商业城、兴隆大家庭和中心的独立商铺基本已经成型。东部有足够的空间，发展以大型商家独立建店为主。沃尔玛、新玛特、大连商场纷纷在东部落脚，已延伸到了大东区。西部则在传统的影楼系、金店系和零星的专卖店和快餐店等集中的特色商业的基础上，加大对嘉濠、太阳广场、紫金商厦等闲置建筑的对外招商，扩大中街西部影响力。

太原街：由北向南进行扩张。与传统的北街相比，太原南街的确萧条过一段日子，但随着新世界二部的建成，品牌商家的号召力使更多的人愿意走过马路去购物，对面万达商业广场四大主力店的加入让太原南街成为太原街新的商业中心，时尚地下商业街的开通使南街北街的分化在地下趋于模糊。再加上相隔不远的联营和新世界一部，也吸引消费者前去购物，使太原街的范围大大扩张。

长江街：以北行商圈为中心向南北扩张。南部以众多高校和居民区为依托，以时尚和文化商品为主。北部则延续西塔的商业特色，餐饮和酒店比较发达，形成中部集中商业区，南部为餐饮和娱乐区，北

部为科技文化区的格局。

（5）对周边商业的辐射

中街－直线辐射

中街的帝都形象和其商业的内敛性，商业发展长期以自我为中心，导致其商业的封闭性严重，其商铺严格按照临街而建，集中在商业街的两侧，而不向周边扩展，其只有商业气氛而缺乏商务气氛，导致中街只是人们购物的首选，而不是办公的好地方，没有带动周边区域形成一个商业辐射面。

太原街－平面辐射

太原街的商业开放性加上沈阳站的人流扩散作用，使其商业善于向周边辐射，如今已经形成马路湾、中华路和太原街的三地商业网，在此区域内拥有众多写字间、星级酒店，大型综合商场，形成了一个繁华的商务办公区和购物商圈，二者互相结合、互相促进，共同发展，形成一个良性循环。

长江街－卜字形辐射

长江街的繁荣是以“卜”子的点为中心向长江街南北进行扩张，由于长江街不是步行街，加之周边是密集的居住区，因此商业扩展的难度很大，只能采取商业街延长方式发展，以长江街两侧向南北辐射。

2.沈阳市三大商圈商业业态对比

独立商铺的业态对比：

三大商圈在商业业态发展上，都形成了自己的特点。长期以来，三大商圈也一直在竞争中相互学习，互相融合，取长补短，弥补自己的不足。从上表中我们可以看出，中街和太原街的业态基本上一致，都是以服装、餐饮和钟表眼镜为主导，与之相对于不是步行街的长江街相比有明显的不同。长江街依托北行商圈，但商业仍然是以临街商

铺为主，由于位于交通干道，业态以餐饮业和金融业为主，而时尚的服装饰品则处于大型商场百货和北行商场内，独立店铺较少。

大型商场的对比分析

大型商场的数量和品质在商圈地位之间竞争中起到决定性的

从百货商店的数量上可以看出，随着大连万达商业广场的兴建，太原街的百货商场数量已经超过中街、成为百货业最集中的区域。从上表可以看出，中街、太原街的百货除了沈阳市的商业巨头就是国内外知名的连锁商家，而北行除了百盛百货外，其余档次相对较低，大型商家聚集效应没有得到体现。

超市方面沃尔玛一直坚持商圈建店的原则，但由于北行商圈的人流和购买力相对于中街和太原街有一定的差距，暂时没有考虑在北行独立建店，而据华联超市招商人员介绍，华联北行店的商品主要以中档为主，高档的商品销售较差。

Shopping mall最早出现在中街，以兴隆大家庭为代表，改变了沈阳人的购物习惯，将购物、休闲、娱乐完美的相结合，而太原街shopping mall随着万达和五洲两个商业广场的建成和立项，太原街的休闲购物环境将超过中街，后来居上。北行的中乾商业广场正在拆迁，未来规划也只是商场、公寓、写字间的综合体项目，并不是纯正意义的shopping mall。

从专业市场角度来看，中街是最为纯正的商业街，没有其他与商

业无关的专业市场，商业环境最纯；而太原街由于临近沈阳站，形成了食品批发市场和轴承、机电市场；北行商圈专业市场最多，定位也最不清晰，从商业整体性和商圈规划来说落后于中街和太原街两大商

●太原街商圈租金水平

●中街商圈的租金水平

4．沈阳市商业地产市场的展望

目前沈阳的人均商业面积与国内外的大型发达城市相比还有较大的差距。随着业态提升、市场扩张、绿色发展三大战略和打造东北购物天堂目标的接近，沈阳的商业地产仍然具有较大的投资增长空间。

根据政府规划，长江街未来的发展定位是沈阳市最长的商业街。新出台的长江街整体规划分成三段：南段，由昆山路至公铁立交桥，沿线约700米，引进韩资，建设韩国新城；中段，介于昆山路与崇山路之间，长约2000米，引进高档品牌，提升现有业态档次；北段，由崇山路至泰山路，长约1000米，重点发展信息咨询、休闲娱乐等现代服务产业和文化产业。

按照区段定位，建成后的长江街商业圈将区别于中街、太原街的本土化风格，其特色定位为集海外商业（主要是韩国）和文化教育为一体的海派风格。长江街改为步行街以后，该商业区将成为以现代化

商厦为主体，以国际知名品牌专营店为业态，经营中高档名牌商品的集散地。

第四节沈阳市写字间市场分析

1.沈阳写字间市场现状

在目前写字楼比较集中的和平大街、太原街、北站、三好街四个区域，选择有代表性的十几家写字楼进行了走访结果显示，在被调查的总计73.5万平方米的供应量中，消化量为47.9万平方米，空置率约为34.8%。被调查项目中，1998年以前投入使用的项目面积为22.5万平方米，占供应量30.6%；1998年到2000年期间投入使用的项目面积是16万平方米，占供应量的21.8%；2000年以来投入使用的项目面积大约是35万平方米占供应量的47.7%。可见，近两年沈阳市写字楼的供应量出现了大幅上涨。

沈阳市部分写字间项目情况表

（1）沈阳的写字间80%以上集中在沈河（商务区）、和平（行政区）两区，皇姑区作为沈阳的文化区，区域内的正规的写字间项目不足5家，档次集中在中等水平上，发展缓慢。而随着皇姑区黄河大街商务区域的逐步成型，中小公司的快速增加、商务活动的频繁，对该地区的写字间市场要求日益增强，导致区域内写字间供应量有上升的趋势。

（2）沈阳写字间市场相对于住宅开发来说尚未形成规模和成熟的开发模式，

而沈阳本地的企业和驻沈企业增长率过于缓慢，因此导致沈阳写字间整体市场不

景气。“东北振兴”政策的出现使这种现象正在得到改善，写字间市场前景正逐

步看好。

（3）皇姑区写字间定位在中档，面对的目标客户为一些区域内的中小公司和外地来沈的一些不知名的企业和办事机构，目标客户的定位决定了写字间每年每平租金基本在1000元以下，而超过1000元的中高档写字间尚未出现，虽然该区域由于商业气氛不发达，目前写字间的聚集效应较差，但从长远来看未来写字间市场的发展空间仍旧很大。

第五节皇姑区长江街附近楼盘供给分析

区域五公里范围内项目规模及供应情况分析表

1．区域五公里范围内住宅项目总供应面积分析

由于项目在容积率上下功夫，导致房地产产品不断向上拔高，连带项目的建筑规模也不断扩大。其主要原因是皇姑区中心地区土地资源的稀缺和开发商利润的保证，因此多数项目供应量都比较高。皇姑区目前的中高档房地产市场有效需求不足，各个项目竞争将导致性价比较低的楼盘出现产品积压、滞销的状态.在开发商开发量尚未减少的市场环境下，扎扎实实的做项目，提高项目的附加值将是未来竞争的重点。

2．区域五公里范围内住宅项目消化量分析

据统计未来皇姑区目前的住宅存量面积达100万平方米左右，本区域住宅存量面积约为36万平方米，约占整个皇姑区的1/3。而据前面本区域消化量为62万平米，反映出该区域住宅市场的存量面积小于消化量。反映出该区域的住宅基本上已经售出半数以上，市场上中高端客户具有较强的购买力，希望在皇姑区购房，区域房地产市场呈现供需两旺的势头。

4．区域五公里范围内住宅项目供应量与消化量对比分析

最好的产品。万和阁暂未销售。

通过以上项目可以得出小户型产品仍然较受市场欢迎和认可。另外9个项目中只有3家有小户型产品，说明该类型产品在该区域仍然是市场空白点。

（2）该区域销售较好的户型两室一厅到两室两厅产品，面积段集中80-120平米。说明此面积段产品较为消费者所接受，另外三室户型在该区域也有一定市场，该部分项目主要集中在黄河大街左右，被一些较有经济基础的成功人士所接受，该部分人在对三室户型选择上一般较为重视项目的品质与开发商实力口碑。

与两室、三室产品形成鲜明对比的为四室或多于四室的产品较为滞销，原因是面积过大，总价过高。一般选择大户型高端产品的客户较重视园区景观和与自然环境的贴近，由于该区域黄金地段的特征无法满足此两项特征，因此该区域下大户型高端产品出现滞销现象。另外一个原因，沈阳市目前房地产市场大户型产品在销售上均存在一定阻力，目前市场上仍以中低档的大众购房为主流。

该区域项目在多层、小高层、高层的栋数比例为7：10：22，高层所占比例较高说明该区域为沈阳市中心区，土地具有稀缺性。据调查目前沈阳市较被消费者认可的建筑形态仍然是多层，但同时多层项目也是由其特定的区域性所决定的，例如皇姑区北行区域寸土寸金，未来项目也基本会以高层为主。

（2）建筑设计风格分析

由于该区域为文化教育区，区域文化底蕴较为深厚，居民素质较高，容易接受新鲜事物。该区域项目建筑设计风格基本以现代风格为主，每一种建筑立面都蕴含一定的文化底蕴。

10．区域五公里范围内商业网点分析

网点所处位置不同，周边配套设施不同和商业氛围的不同而有所不

同。该区域一般长江街北段及黄河大街的网点价格较高，主要是因为其交通网络发达，商业氛围浓厚，而相对于比较偏远的华山路的沈阔家园和昆山路的鲲鹏家园，由于其周边商业氛围暂不成气候。所以商业网点价格相对较低。