注册规划师考试---城市规划实务

注册规划师考试---城市规划实务

1某城市市域城镇体系规划图如下，A、G、E为石油化工城市。请指出该城市市域城镇体系规划中存在

的问题并提出合理方案？

标准答案：

该市市域城镇体系规划中存在的问题是：

（1）深水港选址不当。不能设在水产保护区内，对自然环境产生较大的影响，应设在西港或根据水文条件另行选址。

（2）石油化工城市G对风景旅游区造成影响，而且周边被群山包围，不利于污染扩散。

（3）该城镇体系中有三座石油化工城市，但布局非常分散，应适当即中，便于相关产品的分工协作，缩短

运输距离，降低成本，有利于提高该区域化工产业的集聚效应和竞争力。

（4）高速公路系统规划不合理。有的区域过密，东北方向只是通往村镇，没有很大交通流量，不宜建设高速公路，有普通公路即可。

（5）连接D、E城的高速公路环线可取消，由普通公路代替。

2 简答题:

1、下图为某地级市的市域城镇体系规划示意图。该市北部为山区，中部为山前平原，南部位滨海平原。有两条国道呈十字交叉形在市域内通过。

1．该市沿海有N、D、W三个县城。东部海岸为砂质岸线，沙软潮平，水质清澈，附近有海岛；中部主要为礁石海岸，距海岸500米处水深可达20-25米；西部有大面积盐田。

规划拟在w城布局大型区域电厂和焦化厂；在D城建深水码头，用进口铁矿石结合当地的煤炭资源，建大型钢铁基地及相关产业；N城拟建盐化工基地。

2．该市市区由三个构成，相距均在20km左右。Z组团为中心组团，是全市的政治、经济、文化中心，人口70万。G是以煤炭开采为主的矿区，人口25万。F为新型工业区，是全市的副中心，人口30万。

Z与G、Z与F、Z与N有国道连接，N与D有公路连接。规划还拟分别从Z城、G城建高等级公路与W 连接。

3．为保护环境，中心城市各组团都规划建设污水处理厂（位置见图）。F城与G城之间有一水库，这个水库是城市水资源。

请指出该规划在工业布局、公路建设以及基础设施规划中的不合理之处，说明理由并提出改进意见？

标准答案：

（1）工业布局

W城不具备作为工业城的条件，因为一是会破坏海岸自然环境，二是公路运输不便，其布置污染大的电厂等不合理。

建议：W城应发展旅游业；D位置居中，并有深水港，可发展区域电厂及建设焦化厂；工业区可在Z城南发展或在N和D城发展。

（2）公路建设：

从Z城到W城和从G城到W城分别设置高等级公路不太合理，应规划为一条；

W城与D城没有公路不合理，应有公路连接；

G城与N城具有高速公路不合理，应设置公路；

D城结合深水港作为公路交通枢纽城市。

（3）城市基础设施规划：

污水处理厂设置不合理，N城和D城无污水处理厂，F城污水厂过于接近水库保护区。建议：F城污水厂移至西河或不建，N和D城共建污水处理厂。

3简答题:

我国西南部某滨水城市总体规划方案。城市北部是一个自然环境保护区，西北有一个山区水库，是城市的主要水源地，南部被一条河流环抱，城市主要对外出入口在东北部。

该城市总体规划示意图如下图所示。

根据城市总体规划方案，分析存在的主要问题并提出合理的方案

标准答案：

城市总体规划方案中的主要问题是：

（1）水源保护地是重要的环境保护区域，禁止任何建设（必要的与科研、考察、勘探等需要相关的少量建筑除外），因此不能建设别墅区。

（2）自然环境保护区内不得建设以盈利为主的宾馆、商业设施。

（3）河流中心岛屿布局错误。从图中可以看到，河道沿岸已修筑了防洪堤，岛屿处在河道行洪区内，行洪区内不得进行城市建设。而该规划方案中将岛屿开发成度假村，显然不符合要求，同时对度假村的安全造成威胁，应迁出，保证河道行洪安全。

（4）油库布局不合理。油库属危险品仓库，应选择山凹地或远离城市、相对偏僻的地方，该油库选址对城市其他功能区造成危险，如周边的生活区、仓库区等。

（5）该油库布局影响城市安全。由于城市的主要出入口位于东北部，油库一旦发生危险，会导致高速公路破坏，甚至切断城市对外通道，阻断城市内外生产、生活物资的流动，使整个城市“生命”受到威胁。这是城市总体布局中必须避免的方式。

（6）油库周边必须留出防护隔离绿带。

（7）污水处理厂应移至河流下游。

4简答题:

图示某房地产开发公司通过土地拍卖，购得一宗商住开发建设用她的土地使用权。总用地面积为7．25公顷。其规划设计条件除按有关规范规定要求外，还提出以下规划要求：

沿城市主干路必须设置20米宽绿化带，且拟建建筑退绿化带应不小于10米；河道西侧规划设置15米宽的绿化带，拟建建筑退绿化带应不小于5米；高层住宅建筑高度不应超过50米：沿公园30米范围内之建筑高度不应超过3层，沿城市主干路应独立设置大型公建设施。

对图示方案进行审核，提出存在的问题？

标准答案：

1、小区机动车出入口不应开向城市主干路。

2、沿城市主干路20米绿化带内不应安排停车场。

3、东侧12层住宅退绿化带不足5米。

4、沿城市主干路应独立设置大型设施,不应与住宅相接（2）。超过条件所给的50米限高要求（2栋住宅楼为20层）（1）。

5、最南侧临城市公园12层住宅,超过3层的规划要求。

5简答题:

某小区修建性详细规划，（见附图）指出规划方案中存在的主要问题

标准答案：

存在的主要问题有以下几点：

1、道路系统主次不分。

2、住宅不应直接在主干路上开口。

3、组团直接对外开口影响小区内部环境。

4、东西朝向的建筑过多。

5、公建与主要绿地位置过偏。

6、组团停车位置设置不当，产生影响较大，消积空间没利用好。

7、只布置一座高层住宅显得突兀、也不利于小区空间形象的整体性。

8、部分临街建筑布置不合理，受道路的影响较大。

9、小学无运动场。

6简答题：

某市位于我国东部沿海经济发达地区，是一个综合型港口城市，北部有一条江，城市入口300万人。中心城区东部是海港，城市用地选择在山系与海港间过渡的相对平缓地带，由于受周边山地限制，城市布局呈分散组团模式，由中心城区加三个组团构成，在中心城区江北规划两个组团，东部靠沿海边一个组团。城西侧、北侧有高速公路通过，铁路客运站位于城市西南角。东部沿海有一个民用机场。建有工业码头和

客货混合码头若干处，另有国道、省道等经过城市。道路系统分为快速路、主干路、次干路、支路。如下图所示。

试指出该城市交通系统的主要问题。

标准答案：

一、城市对外交通系统存在的主要问题：

1.铁路客运站距离市区过远，将加大城市内部交通流量，应该把该站场乡中心区移，方便使用，同时将客运站与中心位置的货运站调换。

2.位于城市西南角的客货混用铁路站与城市之间没有城市道路联系，必须增加一条之中心城区的主干路。

3.过境交通穿越城区，对城市用地及布局造成较大影响。

4.机场选址靠近市区，对城市造成噪声污染，且对城市安全不利。

5.公路汽车长途客运设施一般应布置在城市中心区边缘附近或靠近铁路客运站、水运站，并于城市对外公路干线又方便的联系。据此，该市长途客运站应移至火车站附近，而且根据该城市用地规模，应设2-3

个长途客运站。

6.组团二中城市工业区用地比较集中，而到工业区的道路只有一条，形成明显的单向交通，这条路的压力过大，应增加与工业区联系的道路或分散工业用地，调整工业布局。

7.该城市交通系统包括了水、陆、空三种方式，方案中没有很好地组织水、陆、空联运关系。

二、城市道路网规划存在的主要问题

1.城市主次道路网分工不明确，路网分布不均匀。

2.中心城市主干路过密，而江北两个组团路网过稀。组团一、组团二与中心城市联系只有一座桥梁及道路，不符合城市交通安全的要求，同时造成联系道路和桥梁交通压力过大。必须在组团之间增加道路。

3.根据项目概况介绍，该市是一个综合型港口城市，货运码头应有顺畅、快捷的疏港交通道路。而方案中港口码头没有一条顺畅的城市干道，道路网规划显然不合理。

4.道路规划中畸形路口过多，不利于交通组织。

5.道路线形复杂，道路结构不明确。

6.方案中布置了一个大型物流中心，为之靠城市中心太近，不合理。

7简答题:

某已经建成入住的居住组团（详见下现状示意图），试指出该居住组团规划在环境、交通及安全方面存在

的主要问题？

标准答案：

1、小学学校在城市主干道另一侧，学生上学不方便。

2、组团出入口在城市主干道上，影响交通安全。

3、组团出入口距两侧道路交叉口太近且仅有一个出口。

4、变电所位置不合理，对环境有影响。

5、没有停车场。

6、商业及公司的机动车出入口不应开在宅前小路上

8简答题:

某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地4.5ha.由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。但因该产品有特色，销路很好，经济效益颇佳，不能停产。按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址2.0ha改为商业、办公用地，1.8ha改为公寓用地，原家属宿舍约占地0.7ha保留。

标准答案：

评析：这是将原工业用地改变使用性质的规划选址管理问题。按照建设用地性质变更程序，其审批手续应按规定办理：

1.厂方申请改变用地性质。厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。

2.城市规划行政主管部门审核。城市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。由于该工厂位于市中心区。城市规划行政主管部门应将审核同意的意见报请市政府批准。然后向厂方发出建设项目选址意见书。

3.城市规划行政主管部门提出规划设计条件。城市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，根据该地区的具体情况和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设计条件。

4.受让方和厂方申请立项。厂方持城市规划行政主管部门批准文件、与受让方的协议，向计划部门申请项目建议书。

5.办理土地出让手续。厂方持城市规划行政主管部门、市计划部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。该合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。

6.受让方申请建设用地规划许可证。受让方持计划部门批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应分别办理。

7.受让方继续办理有关建设的各项手续。受让方在原址如何建设，将由受让方依据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等项手续。

8.城市规划行政主管部门审核建设方案。城市规划行政主管部门考虑到该地区位于市中心，对受让方的建设方案在审核过程中除依照规划设计条件外，还将邀请一些专家进行评审，根据评审意见提出修改意见。在没有了其他问题后，核发建设工程规划许可证。

9简答题

某企业位于市中心重点地区，占地面积24500平方米，由于企业效益不好，打算利用区位优势，将一部分多余的工厂用地出让，建设住宅。经与房地产开发商洽谈达成协议，由房地产开商向市规划行政主管部门申请建设住宅。规划行政主管部门经核实城市总体规划和控制性详细规划，该用地使用性质规划为公

共设施用地。市规划行政主管部门经现场调研，并分析了周围建设情况和各种条件，认为可以改变用地性质，向市政府作了请示，经市政府批准后核发了“两证一书”。

标准答案：

评析：市规划行政主管部门根据城市总体规划和控制性详细规划，在现场调研后并作了分析，根据该用地所处具体位置和具体条件认为可以改变用地性质。由于该用地“位于市中心重点地区”，根据规划法的规定，重点地区控制性详细规划是由市政府审批的，要调整必须经过市政府的批准，才能改变用地性质。因此，市规划行政主管部门审批程序合法又合理，在报经市政府批准的情况下，核发了“两证一书”，这是正确的，不是多余之举。

10简答题:

某市一工厂位于市区，因生产不景气，报经总公司批准，同意改建一座高层宾馆，占地面积32000平方米。总公司在批准时指出市委，市城市规划行政主管部门根据规划，经研究并口头同意该厂用地使用性质可以调整。随后,该厂便与合作方签定协议，由合作方出资，建成以后各得一半建筑面积。合作双方的建设方案报经总公司批准后，即着手进行建设。正当开始施工之时，城市规划行政主管部门查处了该工程的建设，责令立即停工，听候处理。

试分析：该工程为什么会受到城市规划行政主管部门的查处？城市规划行政主管部门应如何处置？

答案：

1.处罚原因属违法建设；

2.口头同意不能代替许可证；

3.对建设单位的处罚：责令改正（影响规划尚可采用改正措施）、补办许可证、罚款、依法建议该厂上级单位给予有关责任人行政处分。

11简答题：

开发建设单位拟在某市城区边缘地段内建设商品住宅，其性质与总体规划相符。在做了初步测算后，向城市规划行政主管部门提出了建设申请。该项目占地约26.2公顷，其内有部分待改造的平房及工厂等；基地北侧临城市次干道；西侧为城市外围的快速路（过境交通）；东、南侧为已改造完成的住宅（楼房）；北侧为规划风景区和已建成的度假别墅区。图中所示河流与水面已纳入市区雨水排放系统。城市规划行政主管部门现已给出修建性详细规划的部分规划条件：

1.用地情况：规划性质、边界条件、规划用地面积；

2.建筑限高、建筑后退及间距要求；

3.小区绿地配置要求；

4.公建配套设施要求；

5.市政设施及道路的配置要求；

6.地块内应保留的现状设施；

7.遵守事项：规划设计条件的时限、规划方案编制、报审及建设项目相关手续申报须符合的有关规范、规定的要求。

请补充其他必要的规划设计条件

参考答案：

1.容积率和建筑密度指标；

2.交通组织、出入口、停车位的要求；

3.重点处理与北侧风景区的景观协调关系；

4.协调好与东、南侧现状建筑的空间关系；

5.河流与水面的保留与利用要求；

6.减少快速路过境交通对居住区干扰的要求（如绿化隔离带）。

12简答题：

某市市中心有一污染严重的工厂，占地3.2公顷，依据经市政府批准的该地区控制性详细规划，该厂应予搬迁，拟改为商业用地。厂方根据控制性详细规划提出的改建方案经城市规划行政主管部门初审认为可行。然后，厂方依据初审方案找到了一个投资方，并与其签订了出让协议。投资方未办理规划管理审批手续即开工建设。在完成基础和地下一层结构工程时，受到城市规划行政主管部门查处。

试问：城市规划行政主管部门应如何处理该工程？投资方应办理哪些审批手续？

标准答案：

一、违法建设（2），责令停工（1），罚款（1），补办手续（2）；

二、申请变|考试大|更用地性质（2），到计委立项（1），报送方案（设计条件0.5，送审0.5）；

三、到土地局办理土地有偿出让手续（1），办理建设用地规划许可证（2）、建设工程规划许可证（2）。

13简答题:

某企业单位拟在单位内部建公司办公楼一座,经规划管理部门批准了“一书两证”，但在建设过程中，将原来设计文件中的建筑规模由8000平方米增至8500平方米，此工程现已进入室内设计及部分装修阶段，被城市监察大队发现，责令其停止施工。

这个案件应该如何处理？

标准答案：

该企业单位违反建设工程规|考试大|划许可证的规定，擅自变更批准的规划设计图纸进行施工建设，该建设属于违法建设。

按规定，已取得设计方案通知书的设计单位，由于自身原因，需要增加建筑面积的，应持书面材料及有关图纸到城市规划行政主管部门办理审批手续。规划行政部门协调同意后，方可受理申报，并须重新审定修改后的规划与建筑设计。该企业单位未经允许，修改设计，增加面积，违法事实清楚。规划行政主管部门应该责令该企业建设单位停止施工，并立案调查，处以罚款，该单位交纳罚款后，方可补办有关手续。建议对其行政领导给予一定行政处分。

14简答题:

某房地产开发小区物业管理部门为了方便居民存放自行车，提出在小区内两栋板式楼之间空地上建自行车棚，并向城市规划行政主管部门提出申请，城市规划部门征求有关居民意见后批准同意。可是当自行车棚建起后，两栋楼的居民发现，车棚有一侧紧邻底层住宅的年室，遮挡了部分阳光，而且不满足防火及通行要求，居民还发现小区主要的自来水管道从车棚下穿过，于是两栋板式楼的住户以侵害居住生活条件及违反国家有关规定为由，将物业管理部门告上法院。

此案结果如何？

标准答案：

城市规划法规定，任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。新建的车棚侵犯了住户采光、通风、通行的基本合法权益，而自行车棚压地下管线，又违法了城市规划法。人民法院可以责成城市规划行|考试大|政主管部门对此车棚建设进行立案调查。

最初物业管理部门在提出建车棚的申请时，城市规划行政主管部门就应对建设项目的周边环境与城市设施

进行认真审核，合格后方可核发规划许可证，显然城市规划行政主管部门在审批过程中违反了有关法律的规定，因此被告由物业管理部门变为城市规划行政主管部门，法院有权做出撤销原批准的许可证的决定，并责令城市规划行政主管部门查处此事，并限期拆除自行车棚。

14简答题:

某市一单位在市中心区有一片多层住宅楼。其中有两栋(每栋各六个单元门)住宅楼是临城市干路的。经市城市规划行政主管部门批准，占用了上述两栋住宅楼之间的空地(两栋楼山墙间距为16米)，建设一栋两层轻体结构的临时建筑，使用期为两年。在建设期间，市规划监督检查科的两名执法人员到现场监督检查时发现：擅自加建了第三层，且结构部分已完成。为此，依法立案查处。随后，经科务会议紧急研究决定：对该违法建设处以数十万元罚款，并决定加建的第三层与临时建筑到期时一并拆除，同时，要求该单位在十五日内到市城市规划行政主管部门缴纳罚款。违法建设行政处罚决定书加盖监督检查科公章后，立即送达违法建设单位。

试就上述审批临建工程和处理违法建设的行政行为，评析哪些是不符合现行有关规定的。

标准答案：

1、临时建筑占用了两楼之间|考试大|空地,不符合消防规定(1)规划管理部门违反规定审批临建工程,属违法行政行为(2)。(3分)

2、城市监督检查科不是行政执法主体(1)。违法建设行政处罚书由监督检查科盖章是不符合规定的(2)。(3分)

3、较大数额罚款(l),未告知被处罚单位享有听证等权利(2)。(3分)

4、罚款与收缴罚款必须分离(1.5),规划行政主管部门直接收缴罚款是不符合规定的（1.5）（3分）

5、该建筑应该拆除(2),拆除被批准的临建审批者应予赔偿(1)。(3分) 来源:考试大

15简答题:

某市市中心有一污染严重的工厂，占地3.2公顷，依据经市政府批准的该地区控制性详细规划，该厂应予搬迁，拟改为商业用地。厂方根据控制性详细规划提出的改建方案经城市规划行政主管部门初审认为可行。然后，厂方依据初审方案找到了一个投资方，并与其签订了出让协议。投资方未办理规划管理审批手续即开工建设。在完成基础和地下一层结构工程时，受到城市规划行政主管部门查处。

试问：城市规划行政主管部门应如何处理该工程？投资方应办理哪些审批手续？

标准答案：

一、违法建设（2），责令停工（1），罚款（1），补办手续（2）；

二、申请变更用地性质（2），到计委立项（1），报送方案（设计条件0.5，送审0.5）；

三、到土地局办理土地有偿出让手续（1），办理建设用地规划许可证（2）、建设工程规划许可证（2）。

17案例：

张XX家住某市中山区新安中里7号楼308号。未经城市规划部门的批准，擅自在新建楼12号楼东北侧便道上搭建一间简易房屋用于经营。该区城市管理监察大队检查发现后，认为张XX违反了《XX市城市规划条例》中的有关规定，依法通知其限期改正，自行拆除。在规定期限内，张XX未予改正。1998年12月9日，区城管大队又依据《违反〈XX市城市规划条例〉行政处罚办法》第三条的规定，做出了责令限期拆除的决定，并于次日向张XX送达了决定书，责令其于1998年12月14日前自行拆除违法建设。张XX不服，向本区人民法院提起行政诉讼。认为其所搭建的简易房屋虽系违法建设，但其周围还有其他的

违法建设，被告不应仅对其违法建设进行查处，故诉请法院撤销被告所做决定。

评析：

这是一起个人违反建设工程规划许可证的实例。张XX所建的简易房屋，既没有申请建设工程规划许可证，也没有申请临时建设工程规划许可证，明显属于违法建设。区城管大队系经国家和XX市有关部门批准依法成立的区级综合性行政执法机关，|考试大|其有权依据城市规划管理法律、法规、规章的规定，对辖区内无建设工程规划许可证的违法建设进行查处，并可责令其改正或予以行政处罚。根据《中华人民共和国城市规划法》和《XX市城市规划条例》规定，在城市规划区内进行建设，应取得《建设工程规划许可证》及其他有关批准文件，否则为违法建设。张XX显然已违反了上述法律、法规的规定，区城管大队对该违法建设行为进行的查处正确，基本事实清楚，适用法律、法规正确，处理程序合法。至于张XX关于区城管大队需对他人的违法建设总是做出处理的要求，应通过其他途径解决，且与张XX违法建设无关，以此作为区城管大队对其违法行为处理不公正的理由不能成立。

18案例：

某市机械厂地处居民集中区，附近有XX山公园和正在建设中的生态公园等风景名胜，以及航海高等专科学校、某厂生活区。1998年5月，机械厂到市环保局办理该厂有关固体废物处理手续时，环保局提议在该厂内建设一个全市性的危险固体废物焚烧站，并安排该局属下的市固体废物管理中心与厂方接洽，在得到市固体废物管心“没有问题”的保证后，双方达成协议，约定由厂方向固废中心出租场地，建设市固体废物无害化处理环保示范工程项目，工程建成后在用工上优先考虑厂里分流的职工，工程的立项报批等手续由固废中心操办，厂方不具体参与工程的建设。该工程总投资约为327万元，年处理危险废物3000吨。工程建成后，当地群众反映强烈，机械厂所在区人大常委会收到群众投诉，反映设在机械厂内的危险固体废物焚烧站严重污染环境和影响厂区卫生，区人大常委会组织了部分市、区人大代表进行视察，听取了固废管理中心负责人的介绍，并实地视察了建设工地。固废管理中心负责人解释，危险固体废物焚烧站目前主要进行实验性工作，属临时设施，不是永久工程。而代表们则认为，纯粹从治理环境污染尤其是工业固体废物、危险废物污染和适应社会经济发展需要的角度来看，积极开展“固体废物无害化处理”的科研和试验非常有意义，但将这一项目设在机械厂厂区内是不适当的，同时，该示范工程还没有办立项报建手续，存在污染环境、破坏生态的严重隐患，遂做出该工程须另行选址建设的决议。

评析：

首先，该危险固体废物焚烧站工程选址不当。机械厂厂区既是生产场地，又有该厂生活区，周边还有公园和其他居住区，该工程的主要业务是收集、贮存和焚烧危险固体废物（高含量的有机废物），如遇管理不善、处理不当，必将造成重大污染。因此，机械厂厂区不具备建设收集、贮存和处理对环境有影响的危险固体废物场所的条件。其次，该项目违反了建设项目规划管理办法，虽然该项目立项曾得到市计委的批复，但批复并不能作为报建的证明，报建审批权属|考试大|规划部门。而该工程直到如今还没办妥报建手续，没有按规定申请建设工程规划许可证，即使是试验项目或临时建设工程也应该向规划主管部门进行报建，申请临时建设工程规划许可证。因此，危险固体废物焚烧站工程明显属违法建设。另外，对环境有特殊影响的项目，还应该编制环境影响报告书，须征求项目所在地有关单位的居民意见，并向所在地政府报告。但该工程直到群众投诉和人大代表视察前，区政府及其相关部门都未收到有关建设单位的报告。因此，该项目的建设也违反了国务院《建设项目环境保护管理条例》。

19案例：

“华静苑”是某房地产开发公司与出租汽车公司共同合作的房地产项目，位于XX市东环路5号。项目包括二部分，一部分是6.3万平方米的住宅工程，另一部分是和住宅相配套的3.4万平方米的综合楼。该项目住宅工程的各项手续和证件齐备，自1998年开工建设，到2001年4月已经竣工验收。而综合楼工程由

于合作双方对于该工程是作为基建计划还是开发计划申报问题没能统一意见，从而使得综合楼工程建设的手续未能办理。由于住宅工程已开工建设，配套工程急需跟上，在综合楼建筑工程规划许可证未审核批准的情况下，开发公司自行修改了综合楼的平面图，在东西方向增加了轴线长度，增加了约2680平方米的面积，后经该市规划监督执法大队发现，及时制止，勒令停工。

评析：

上述工程存在两个违法建设情况。其一，综合楼在未办理建设工程规划许可证的情况下，擅自动工建设，违反了城市规划法，即任何单位和个人在城市规划区内新建和扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须依法向城市规划行政主管部|考试大|门提出建设申请，经审查批准，核发建设工程规划许可证件（包括临时建设许可证）后，方可施工。因此，无论任何理由，项目在开工前都必须持有该项目的建设工程规划许可证。其二，未经规划行政主管部门的同意，擅自修改正在审批阶段的建筑工程图纸。根据规划法的要求，任何项目的建筑工程图纸均需经规划行政主管部门审定，方可申请建设工程规划许可证，而该开发公司既未征得规划部门同意修改设计、增加面积，又提前开工，明显属于违法建设。

20案例：

XX食品厂厂址位于城市大型居住区的旁边，占地1.3万平方米，政府与食品厂达成协议，食品厂搬迁至郊外，原厂址按照规划，兴建住宅，食品厂与XX房地产公司达成协议，合资建设2万平方米的商品房，按照有关程序，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。但在施工过程中，XX房地产公司无法按协议筹集到自身方面的资金，该房地产公司只好退出。食品厂后又与XX建设集团达成协议，继续完成商品房的后续建设。

评析：

建设单位申请对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证中的建设单位名称进行变更时，应持计划管理部门变更建设单位名称的计划文件、原建设单位同意变更建设工程规划、建设用地规划许可证中的建设单位名称的证明或双方的协议书、原审批文件报规划主管部门。规划主管部门同意后可进行更改，并要在证件的修改处加盖校对章。建设单位在申请对建设工程规划许可证、建设用地规划许可证中的建筑性质或用地性质进行更改时，应持说明变更原因的函件及原审批文件，|考试大|申报规划要点。建设单位持同意变更建筑性质或用地性质的规划要点通知书，到计划管理部门办理计划变更手续，然后持新批的计划文件，按照规划要点通知书规定的程序，重新办理规划管理手续。

21案例

某市的市区北部有一段古城墙，为省级文物保护单位，并划定古城墙内外各100米为保护区，只准绿化，不许建设，由园林绿化队管理。有一投资者看中这块风水宝地，以每年支付I00万元的租金在离古城墙50米处投资建设五栋二层青瓦灰砖小别墅，在与绿化队签订了协议后，随即组织施工。此时，被该市城市规划行政主管部门规划监督检查执法队发现，责令立即停工。

试分析：这个工程属于什么性质？为什么？应该如何处理？

参考答案：

1.该工程未取得建设|考试大|用地规划许可证和建设工程规划许可证，所以属于违法建设。该工程侵占文物保护用地，违反了城市规划法和文物保护法，严重影响城市规划和文物保护，性质十分严重；

2.责成投资者立即拆除违法建筑，恢复地形地貌；对投资者处以罚款；没收绿化队所收租金，上交国库；建议园林绿化队的上级主管部门追究绿化队有关责任人的行政责任并给予处分。

1999年4月10日，某县啤酒厂“年产15万吨啤酒扩建项目”经国家有关部门批准，经法定程序审批后，征用土地70亩。该厂在扩建施工过程中，为建单身公寓，私下与相邻村集体经济组织协商，达成了以60万元的价款占用20亩耕地的协议。随后，啤酒厂单身公寓项目开工建设。1999年5月30日，县土地管理局和规划部门发现后，立即责令该厂停止施工。经查实，该厂非法占用的20亩耕地是土地利用规划确定的基本农田，并已有8650平方米的耕地地貌遭到破坏。遂责令啤酒厂拆除在非法占地上的建筑物，恢复地貌，退还非法占用的土地，并处每平方米20元罚款，总计40.9亏元；按非法转让土地，责令村集体经济组织停止转让行为，并处以20万元罚款，并建议有关部门对该厂领导给予行政处分。

评析：

该县土地管理局对某啤酒厂的处罚依据是《土地管理法》，该法第四十三条明确规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”同|考试大|时，第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段获取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用的土地，单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”因此，土地管理部门对该厂的处罚是合法的，适当的。

23实例：

“帝王花园”系某地一所高级公寓，楼还没有盖好，发展商就在报纸上到处刊登广告，预售楼房。某甲与开发商腾达房地产公司签订了购房合同。双方约定：腾达房地产公司以28万元人民币的价格，将“帝王花园”的一套三室一厅的公寓预售给某甲，面积为118平方米，交房日期定为半年以后。10个月以后，某甲拿到寓所的钥匙，持有关凭证到房地产管理局办理权属登记手续。房地产管理局告诉某甲，经调查，“帝王花园”系某生产大队与腾达房地产公司搞的合作开发项目，到目前为止，尚未办理土地使用权出让手续，土地使用人既没有支付土地出让金，也没有取得土地使用权证。因此，某甲仅凭与腾达房地产开发公司所签的一纸合同，不能办理这套住房的权属登记手续。某甲找到腾达房地产|考试大|公司要求退房，腾达房地产公司的销售人员说，买房的钱早已用于“帝王花园”的后期建设，如果公司补办土地使用权出让手续，还得交一大笔土地出让金。某甲要退房，房地产公司不予办理；如果办权属登记，那就得自己承担一笔费用。某甲未同意，起诉到人民法院，要求解除合同，赔偿损失。

评析：

根据我国有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得的国有土地使用权，才可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。而城市规划区内集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。所以想利用这类土地开发房地产的发展商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转为国有土地，所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。以集体土地使用权投资房地产开发，不按国家规定办理相关手续，说穿了，就是逃避缴纳土地出让金，把本来应由国家得到的收入攫取到了小集体的口袋里。用集体土地开发商品房，这是法律所不允许的。而“腾达公司”却隐瞒这一事实，欺诈顾客，这亦是非法的行为，理应受到处罚。

1999年1月4日，XX市政府领导班子集体研究决定在H村开发建设一个电子工业加工区。1999年2月2日市政府联席会在听取政府负责同志的汇报后，同意与被征地单位签订征地协议，在该市土地利用总体规划确定的农用地区域内征用土地。据此精神，在未按法定程序申请报批的情况下，由电子工业加工区建设办公室主持，于1999年2月11日与H村委会签订了征地协议一份。市政府办公室于1999年4月30日分别以XX府办（函）（1999）1号和2号文件批准H村电子工业加工区办公室征用2754亩耕地，批准的征用|考试大|土地未按法定程序向省政府申请批准。上述征用的土地，已按协议支付了40%用地补偿费共830万元；截至1999年5月3日，破坏耕地面积达901亩。主持XX市政府全面工作的负责同志对征地的具体情况是清楚的，也听取过有关同志的汇报，但未提出异议，并未及时针对这宗违法用地进行检查纠正。经过多次调查取证，省人民政府土地行政主管部门依据《土地管理法》有关规定，于1999年5月20日做出如下处罚。

（1）鉴于上述工业区所毁耕地已难以复耕，同时地方经济发展确实需要，经核准，对已推平的土地按每平方米10元进行罚款，并补办手续；责成XX市人民政府就此事向省人民政府做出深刻检查，并建议按有关规定对有关直接负责人和直接责任人做出行政处分。

（2）对XX市人民政府越权征地的情况和处理结果通报全省。

评析：

首先，XX市无权批准征用农用地，省级人民政府土地行政主管部门做出的处罚是正确的。市政府领导同志应负有重要的领导责任。其理由如下。

（1）XX市所征用的土地是总体规划确定的农用地。

（2）《土地管理法》第四十五条明确规定征用下列土地的，由国务院批准：

1）基本农田；

2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

3）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

4）《土地管理法》第七十八条规定，无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。对|考试大|非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准，使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处，非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

当前，出现如此多的非法建设用地，有相当一部分是由有些政府部门造成的，一些地方领导法制观念差，缺乏依法保护土地的自觉性与责任感，甚至将发展经济与合理利用土地、保护耕地对立起来，置国家决定于不顾，错误地认为占用耕地、依法报批用地会影响地方经济发展，打着发展经济等各种旗号，以招商引资、基础设施、重点建设项目等急于用地为由，我行我素，有法不依、有禁不止，以权代法，破坏法定的审批程序，给国家造成了很大损失。