成都温江光华大道商业市场调查报告(20页)

温江光华大道区域商业地产市场调查报告

二、周边环境

1、温江新区规划

2、温江房地产市场的区域划分

随着江安河片区金牌人居区域的肯定，各路开发商群情鼎沸，温江新城区建设已初具雏形，永宁板块、涌泉板块位于光华大道区域快速成长起来，从温江老城区到高新西区的无缝对接的开发链起码在悄然成形。温江城区房地产市场的地域分类，可以初步划分为这样三大板块：

其一沿光华大道呈带状散布发展的新城区，区域楼盘有：奥园、金河谷、彩叠园、春天大道、边城香格里、锦绣森林、春天大道、珠江国际花园、依云镇、西花汀、美茵河谷、上林宽境、塞纳河畔、锦里光华等项目为代表的连接温江城区及成都市区的温江新城片区。

其二以温江城区中柳城大道为中轴线、包括江南房子、海峡新城、柳城逸苑等项目在内的柳城片区。

其三为温江老城区东大街、北大街等为中心的西北片区及紧邻成温邛高速路的东北角住宅片区构成的传统住区。

从三大片区目前的房地产市场状况来看，新城片区集中了温江在建在售的绝大部分项目，且住宅价格最高，项目的整体品质和销售情况等都要明显好于温江城区其他区域的项目。其深层次原因除了区域间的环境状况、基建配套、居家人气等各种地域差别因素外，项目本身的开发规模、品质、定位等相关的市场核心竞争因素都有着较为明显的差距。3、周边现有楼盘分布状况

4、温江主要区域物业基本情况

国色天乡：占地1000多亩的国色天乡主题公园内，以前的六国风情馆早已告馨，现在售意大利馆，面积20㎡-300㎡，一楼销售价格1万左右，主要经营旅游商品及简快餐，二楼7-8000，三楼6-7000元/㎡，主要经营茶楼、咖啡及客栈；销售采用投资统一经营方式，以投资额的10%年回报给业主，前五年由开发商统一经营，第三年业主不满意可以按原价回购，业主所得年收益由开发商代扣个人所得税后约8%金额打入业主帐号（避税：业主写成三个人的名字可避个人所得税），五年后由业主自主经营。因其置信品牌力度与项目规模，除意大利馆外的其余部分基本售完，园内游客众多，商业物业竞争虽然激烈但总体经营状况还算良好，致使租金居高至150元/月/㎡，与温江主城区最好的临街门市租金不相上下。产权销售的统一

经营统一管理、固定回报、翘脚老板的字眼早就让投资者司空见惯并没有了敏感度，太多的固定回报不兑现事件让投资者对开发商失去了信心，但这一套方法在置信的国色天乡却依然有效。究其原因是有置信强大的品牌号召力保障了经营无虞，三年回购保证投资无风险，投资者以其精明的前瞻性预测到未来的发展状况及商机，其逐利本性促使交易，所以出现了郊区商业比主城区贵的奇迹。

温江主城区：不管是新兴的赞元街还是最繁华的大南街，还是置信打造的五环假日广场都摆脱不了经营的难度，商业恐高症现象尤为明显。一楼租金普遍在25-65元/月/㎡，只有极少数特级口岸能达到180元/月/㎡。

繁华时代商业广场：最高售价15000元/㎡，最低7000元/㎡，可自行出租也可委托项目招商部统一招商，但都系独立经营，各自为阵，虽地处温江核心位置，并引进国美坐镇，但终因其经营管理与营销欠火候，致使一楼租金从30-90元/月/㎡不等，与销售价格的回报不匹配，且步行内街大量空置。

边城·香格里：边城香格里是一座浸染现代西班牙乡村韵味的纯叠院洋房社区。建筑外观以西班牙的风格为主。建筑设计上结合了成都本地的自然环境与生活习惯。本盘特色为从一层至六层户型面积越来越小（户型面积为75-180㎡），到六层是一梯一户，每户均有大的花园，底层均带产权地下室。小区共有1200余户，所有的生活配套依赖于本小区内一期的二层配套商业（如咖啡厅、活动室）和二期的临街小商业、家乐福、旁边规划中的100亩纯商业区。

香瑞湖·香草国际：该项目是由蓝光开发的，只因为此而吸引了大批品牌消费者。项目紧邻成都七中，由高层阔景电梯洋房及别墅组成。电梯公寓户型以88㎡—138㎡为主，有入户花园、大客厅、大生活阳台、多个超大面积花园露台设计。现位于中央的别墅已销售大部分，电梯公寓开始排号中，6月23日推出第三批次，。该项目的配套主要依赖于奥林匹克花园、家乐福商业。

西花汀：该项目由11—24层电梯洋房组成。户型区间为90-200㎡，其中110-140㎡为主力户型。从销售状况来讲，一批次推出的三幢房屋销售率为70%左右，并不算理想。项目优势在于紧邻大型公园，且有几幢可以看到公园内。另外，邻光华大道处由珠江地产打造的家乐福将为本盘增色不少。但从劣势上来讲，该项目被隔在紧临光华大道的珠江地产后面，交通不大方便。该项目的配套主要依赖于小于自身的500平米左右临街小商铺、两站路以外的温江农贸市场、待建的家乐福。

森宇·美茵河谷：从光华大道上看过去，美茵河谷位于江安河对岸沿河而立，临花博会公园、翰墨林公园和河滨公园，地理位置很不错。美茵河谷占地108亩，总户数1108户，绿化率达50%，建筑设计以欧洲田园风情为主，由6层电梯洋房和11层板式电梯洋房呈半围合式分布。从户型上看没有大的特别之处。但从交通上看，目前交通还不大方便。目前该项

目自身无商业配套，入住后也仅依赖于待建的家乐福。

仁和春天大道：该项目紧挨光华大道，位于成都七中正对面，且被江安河环抱，地理位置相当优越。该项目总占地600亩，规模相当地大，加之江安河的原生态景观，开发商的名气效应等因素，该盘销售情况很好。位于中央的别墅因为户户临水而几乎全部卖完，电梯公寓的一期也全部卖完，二期排号也因客户太多而暂时中止。该项目户型中的特色是现在最流行的六米挑高阳台，其余无大的特别之处。项目在临光华大道的底楼设计了400米左右的步行街，也将设置自己的仁和春天百货以供业主及周围人群作为生活配套。

万科朗润园：该项目位于仁和春天大道和奥林匹克花园中间，规模不大，仅由两幢电梯及一幢多层组成，且有相当一部分房屋会临街道。该项目的多层下面部分设计了临街商业以作为小区配套。

泰基花溪谷：该项目位于光华大道旁，温江花博会主场馆正对面，毗邻温江新行政中心，地理位置较好。项目总占地近140亩，分为50亩和90亩两个地块，总建筑面积22万平方米，绿化率45%以上,容积率2.35。采用现代欧式建筑风格。主要产品有第三代台地式叠拼别墅、花园洋房、云岭电梯洋房。项目以近7000㎡湖泊为轴心，形成“一湖、一河、两带”的景观格局，3个相对独立的组团分别将叠拼别墅、云岭高层及花园洋房组合在一起。该项目第一组团将于八月及九月分批次推出。商业配套主要依托于待建的家乐福。

利贞·境界：该项目地处光华大道和南熏大道的交汇区域，距光华大道约50米，视野开阔，具备较好的自然条件。户型区间为84－215平方米。与温江的近距离使该项目能享受到温江主城区的繁华。项目一期为多层建筑，入户花园、屋顶花园、退台皆有体现。二期将推出电梯高层及社区商业，社区商业为两层的中小型商业。该项目未来住户的生活配套主要依靠该项目自身的二层商业及待建的家乐福。

彩叠园：该项目是由和记黄埔斥巨资打造的大型低密度的高档生态居住区。该项目位于光华大道三段，与花博会会馆、七中实验学校相临，占地规模达到560亩，容积率仅1.3，是目前温江容积率最低的地产项目之一。彩叠园以低密度产品为开发主线，有独立别墅、联排别墅、叠拼别墅和少量高层景观洋房。现暂未向外公开。项目自身配备了商品街、超市、诊所等。

珠江国际花园：珠江国际花园位于光华大道花博会旁、江安河畔，温江区政府新城市广场对面，集住宅、商业、酒店式公寓于一体。东临碧落湖公园，100米建筑新高度，最高达32层的上层建筑群，是区域标志性建筑之一，商业中心规划有集成大型购物中心（规划为家乐福卖场），改变光华大道单纯居住功能现状，提升都会升值潜力与生活价值。同时毗邻规划中的五星级酒店与100亩大型欧式商业街（该项目暂未对外公开）。

锦绣森邻：与本案相邻，南面和西面分别有30米和50米宽的绿化带与道路相隔，西邻“花博会”的主场馆，北望江安河，交通便利，

适合居住。项目以“森林”为主题的规划，组团通过森林分割形成四大环岛。三面采光、270度景观、超大楼间距的“独栋板式小高层”。锦绣森邻原创了“开放式退台花园洋房”，意味着锦绣森邻的洋房退台被移转到了围合之外。该项目商业配套全部依赖于奥园项目。

金河谷：项目北临光华大道，南临规划中的华星南路，西与成都七中隔七星路相望，东紧邻江安河。项目引活水入园环抱，水景观效果明显。项目总占地面积近600亩，与对面的仁和春天大道一样的大规模。该项目现尚未开盘。项目中规划有150米沿江安河亲水商业街区，300米沿光华大道步行商业街区，配7500㎡集中大型商业中心可供业主及周边住户作为生活配套。

香颂岛：位于光华大道与温江西一环交汇处，地处温江新城区，紧临花博会主会场。项目四面环水，总占地107亩，共建别墅151套，是目前国内罕有的纯岛居别墅项目。规划有联排、双拼、独幢三种建筑形态，主力户型面积区间为200㎡-300㎡，每家配备半地下车库。建筑为现代法式风格，打造的现代人居的高端住所。临河水岸线规划有30—50米宽的环岛景观带，岛内空间通过桥梁与外界相连，确保了岛内的私密和宁静。项目与温江很近，可以享受温江主城区和光华大道的各种配套。

锦里花街：建筑面积1万余平方，40户商家，平方租金60-100元，是以体验经济为市场导向的休闲娱乐项目。街区内遍布西式酒吧、咖啡吧、西餐吧、茶坊、酒楼、欧式小酒店、本土特色小吃、娱乐会所、保健会所、儿童游乐以及出售带有浓郁异域风情的各种工艺品的精致小店。整个项目以欧式建筑风格为主，喷泉广场、穿梭的马车、街边表演行为艺术的艺人、穿着欧洲服装忙碌的服务生……这一切组成了一幅浪漫而富有情调的欧洲生活画卷。“锦里花街”以创造休闲娱乐的极限体验为宗旨，集合了成都、温江本土吃喝玩乐的特色，还定期举行具有异域风情的各种狂欢节以及活泼生动的节目表演，力争打造出一个成都玩家的“花花世界”，花博会的10天中人流如织，但该项目因位置、交通限制及为温江花博会而生的市场定位导致花博会转身离去后，街区商业与主会场尴尬矗立，陷入冷清之中沉睡至今，租金从100元降至如今的20元，商家仍不愿续租，纷纷要求撤场理赔。

市场特征总结：

·项目地段：本项目所在位置处于成都至温江的中间连接点上，吸引力强、成长性高；

·区域配套：项目周边的基本生活配套相对滞后，特别是在就医、购物、餐饮等方面表现突出。

·居住状况：本项目所在区域内目前居住氛围较弱、居住人数较少；但居住者（以本案前期入住业主为主）的经济收入状况、素质、社会地位等相对较高，是典型的潜力股。

·销售状况：随着区域认同度的提高和人居环境的肯定，目前光华大道多数楼盘销售顺畅，周期较短。

·户型产品：住宅主流产品仍以80-140平米左右的套二套三户型大中户型和实用型别墅为主，少量小户型。

·价格走势：区域项目普通住宅均价在3500—4500元/平方米之间；并呈逐步走高的发展态势。

·市场供需：整体供应量暂时大于市场的消化量，商铺均未进入销售营运。

三、本项目商业的运营环境与机会节点分析

项目自身完善需求：奥园自2002年面市至今已达五年，一期入住率50%，二期入住率20%，三期今年年底交房，预计一年后业主即可入住。具分析，前期业主入住率少的原因有二，一是项目自身养老型产业定位，渡假客户与投资客户占大部分，现入住客户大都是养老者；二是一、二期交房时项目四周一遍荒芜，了无人烟，周边没有生活配套，只能依赖于温江、成都和高尔夫球场后应季销售的农民街。从项目自身的发展和业主入住的需求来讲，本项目的商业已到了

必须启动的时间。

周边楼盘开发需求：环顾四周，从西三环到温江城区，新楼盘就在这一两年内如破土春笋般接二连三上市，以光华大道为轴心，如一字长蛇般排开。各大品牌开发商争相抢滩，江安河光华大道片区两度囊括人居金牌，区域居住认同度赶超城南同区位置，就连拿地数载的和记黄浦也认定时机已到，亮开了“彩叠园”的神秘身份。

区域大量楼盘迅速开发，良好的销售进度是提高区域人口最直接的方式，从区域现有的人口数量到三年后区域的预测人口数量将会是一个质的飞跃，为本项目的商业物业启动运营后提供了最有力的基础保障。

区域规划进度与机会节点：从温江新城区的规划图中可以看到，将来本区域会有大量的商业物业找推向市场，温江新的行政中心将后搬迁至此区域，相应配套设施也会纷至沓来，100亩规划的纯商业街区与之将成为区域新的消费中心；从在建物业中我们也能看出本项目前后1000米即有金河谷、仁和春天大道、滨江国际花园等楼盘自身就拥有大量的配套商业，在住宅销售后期也将陆续推向市场。在后备商业如此丰富的压力之下，结合本案现入住人口等综合因素下，现在是本案的商业物业启动的最佳时机（但不一定能体现最大价值），待现在建楼盘商业上市，规划100亩商业街亮相时，已是三五年后，哪时本案已顺利渡过市场培育期，随着区域居住配套完全成熟，光华大道沿线与主城区实现真正的无缝对接，本案的商业物业价值也会得到最大的发挥。

四、销售与租金价格

（1）从温江主城区商业的租金水平推算售价

（2）从区域现有商业租金水平来推算售价

从上表中我们很明显的看出，现有大部分铺面的租金与投资回报不呈正比，差约20-50%，现有租金水平远远不能满足业主期望值，业主投资主要看中未来区域的发展促使投资信心。

五、发展分析

区域发展---高档生态居住区

根据成都市相关政府部门规定，光华片区将是政府重点打造的居住区域，三环路外侧沿线将兴建青羊区行政办公中心，西面则将兴建温江区行政办公商务中心；由于光华大道呈带状试发展，逐渐向两边辐射扩展。目前生活配套虽还

不是很完善，但政府的一系列政策措施，在未来的两到三年内应该是一个很完善的居住区域；随着光华大道的开通，温江与成都市区连成了一片，使温江溶入了大城西；吸引了各大品牌开发商的入驻，随着城市规划的变革，开发条件也会更加成熟；光华大道处于江安河上游，两侧上万平方米的绿化带象一条绿色的纽带强化了绿肺的造氧功能，两度人居金牌得主，未来高档生态居住区域。

土地供量及走势：

从2002年到2006年光华大道的土地交易情况来看，2004年以前土地成交面积都是一种缓慢持续增长的势头，增幅较之上年为3%，而2004年虽然成交量比上一年降了两个百分点，但成交价格确猛涨了百分之一百三五个百分点；到了2005年，土地交易量更是成直线上升，土地成交面积同比增加了306%，价格同比增加了36%。

其中拍出百亩以上的地块15宗，而其中又以“和记黄埔”地块(2005年2月28日取得，净用地面积560亩，69万元/亩)、“金瑞泰”地块(2005年2月28日取得，净用地面积430亩，79万元/亩)、“某公司温泉大道”地块(2005年8月9日取得，净用地面积225亩，85万元/亩)位列占地三甲。而2005年拍出的最贵的一宗地块，价格已达到135万元/亩，作为整个大成都片区土地供应最为集中的区域，近5000余亩土地成功拍卖，使得温江一跃成为众多开发商、购房者的关注焦点。2006年，土地交易量虽然减少了59%，但成交价格确仍然上涨了36%。随着这些土地的陆续投入实际开发阶段，将有更多家实力开发商进驻。加之原温江楼市炎华置信、建信、华新国际、红泰房产、金强等中坚开发力量的联合打造，将有越来越多的高品优价房源

在温江破土而出，城西成为成都的开发热土,光华大道如今通车已两年，这里更是热土中的热土。

区域土地量价走势图

区域房价增长走势：

万科、和记黄埔、珠江投资、蓝光等各大品牌开发商云集于此，大大带动了该片区房价的提升。温江的房价几年前还是1000多元/平米，2005年，温江新开楼盘均价为2600元/平方米，比两年前上涨了一倍。两年后的今天，光华大道沿线的香瑞湖、西花汀、朗润园等知名楼盘已飙升至4000，部分位置高达4500元/㎡。由高层，小高层、联排别墅、双拼别墅组成的仁和春天大道，别墅售价更超过万元。

普通电梯销售价格走势：

居住人口分析

光华大道沿线现有楼盘户数与未来居住人口统计一览表

区域人口增长走势图：

小结：光华大道(南熏大道止)在售楼盘共23个，总建筑面积约4442571㎡。按每户3.5人计算，因光华大道沿线土地大部分是2005年拍得，交房时间80%在2008年底，全部入住后区域人口总量将会达到12900人左右，加上永宁镇现有人口20985人、涌泉镇现有人口24102人，成都七中学生4000人（现虽是封闭式教学，但在将来区域成熟后也会是一股不小的消费群体），3年内区域总人口量将会达到178000人左右，五年内将达到20万，十年之内将达到

新区规划28万人。

区域居住人群消费能力：区域楼盘物业形态结构目前由50%电梯花园洋房、30%别墅和20%多层构成，并有快速向大体量电梯靠拢的趋势。产品定位居中高档，入住业主70%为有车一族，消费水平和消费能力都非同一般。仁和和春天百货是成都排名第二众所周知的一线国际品牌卖场，在整个成都市区仅人东和棕北两店而已，而春天大道却只将其设在自身小区内部作为业主生活配套，可见对未来区域商业消费水平与消费人群层次的的肯定。

版块发展：内双楠片区--浣花片区--外双楠片区--光华片区--金沙片区--温江片区的依次开发，奠定了目前整个大城西的格局。1998年置信在一片田园的双楠片区的成功开发出园丁园、逸都花园等当时高品质楼盘，2000元/㎡的售价让城西的楼价从此“贵”了起来，也无形中在人们心中定义下有钱人买贵房、住城西的潜意识。紧接着，浣花片区市政改造，造就出春天花园、舜苑、浣花山庄等一系列高档楼盘，再到日后顶极名盘金林半岛、流水山庄的落户，18000元/㎡、24000元/㎡的超级豪宅将“西贵”演绎得淋漓尽致。城西普通多层商品住宅的均价也从2002年的3000元/㎡走高到了2004年的4000元/m2。

再观当前的温江，虽然其房屋均价接近4000元/m2，与成都市区内房价纵比似乎不高，但横向参考类似城南副中心、华阳、双流、郫县、都江堰、新都等区域，温江房价借城西优越的自然、人文、城市建设等条件，已经沾到了极大的“贵”气。随着更多品牌大盘的亮象，其房价破“5”指日可待。自2005年花博会成功举办后，温江区政府工作重心重新进行了调整。2006年，加速温江城区(特别是新城区)建设，带动温江房地产开发成为了新核心。在2007年无论是从政府扶持的

角度、城市软硬件配套的水准、土地的放量，还是知名开发企业的全面涌入，温江都成了为整个城西，甚至整个成都的关注焦点。外光华作为城西与温江的富贵轴心，其发展潜质更是彰显无遗。

奥园商业的主要依附群体

本案以运动为主题定位的商业在一定程度上避开与区域其它商业同层面竞争，同时辐射区域也由单一的区域性消费转向整个大成都的旅游与运动行业消费靠拢。相应的主要依附群体和市场基础也分两大部分：

一是商业港的当地区域性消费，从现知的区域楼盘分布的距离（生活步行半径）与商业网点的分布情况来看，依附本案商业的主要楼盘有龙湖楼盘、春天大道、金河谷、朗润园、锦秀森邻、香瑞湖、彩叠园、边城香格里及后期项目周围的规划地块楼盘。其它楼盘与规划中的100亩欧式商业街形成交互商业消费。

二是运动城的行业性消费（同时行业消费也会在一定程度上带动商业港消费，相互促进，形成良性循环）。主要的消费群体还是在光华大道绕城高速至温江老城区区域，并辐射整个大成都市区。

综上所述，本项目商业物业未来的消费水平运动部分将会与主城区商业持平，零售卖场商业会比主城区稍次；按照光华大道近年来的涨幅与现在主城区的价格来推算，本项目商业物业现在的租金与销售价格应该能达到下表所列数据：

结论：

本案商业物业销售是区域首例，本身定位与区域商业形成明显错位，所以无论是目前在建在售项目的分布区位上看；还是从城市的规划发展的趋势、土地的放量情况、以及促进区域房地产发展的政策条件来看；以及从光华大道沿线品牌开

发商集体热捧区域市场及人居金牌的社会认同度等各种利好因素上来看；新城片区将成为成都楼市中最抢眼的一个区域，本案更是首当其冲，众所周之的区域潜质、楼盘开发的配套需求和商业物业网点开发的进程都将会促使本项目一路飘红。

目录

第一章总论.......................... 错误！未定义书签。

第一节项目背景...................... 错误！未定义书签。

第二节项目概况...................... 错误！未定义书签。

第三节可研报告编制依据及研究范围.... 错误！未定义书签。

第二章项目建设的必要性................ 错误！未定义书签。

第三章外部和内部环境分析 .............. 错误！未定义书签。

第一节外部环境分析.................. 错误！未定义书签。

第二节 XX镇社会经济环境分析.......... 错误！未定义书签。

第三节 XX镇发展的机遇与挑战分析...... 错误！未定义书签。

第四节 XX镇发展的优势与劣势分析...... 错误！未定义书签。

第五节项目风险分析.................. 错误！未定义书签。