旧城改造中的城市设计

旧城改造中的城市设计
旧城改造中的城市设计

试论旧城改造中的城市设计

【摘要】针对国内一些城市大拆大改、“千城一面”的状况,文章强调旧城改造中的城市设计应以旧城规划调整后的功能为依托,在调整用地结构的全过程中塑造城市空间体型环境。特别在旧城改造的实践中,要拓宽对城市设计的认识:城市设计的含义有两个层次,一是塑造优美的城市环境,二是有利于经济发展;城市设计的内容虽有“工程设计型”和“政策过程型”之别,但均要保证物质空间环境和社会环境的协调;城市规划是城市设计的前提和依据,城市设计是城市规划的延伸和充实,城市设计与建筑设计是主次、从属的关系。对于城市设计众多的构成要素,更重要的是寻求和构造要素之间的关联框架,用以支撑要素的共同组合和存在,其中特别需要关注涉及土地使用的相关问题。在城市设计的实际操作中,要保持城市设计的连续性,发挥城市设计的引导和控制作用,建构城市整体空间景观,注重历史地段的调查研究。

【关键词】旧城;旧城改造;城市设计

【正文】改革开放以来,伴随经济和社会的快速持续发展,我国城市建设突飞猛进,城市面貌发生翻天覆地的变化,尤其是旧城改造的速度、规模、尺度和再开发强度在历史上是无与伦比的,但在取得重大成就的同时,我们不能不看到,在众多的旧城改造中,由于缺乏精心的整体设计,大拆大改,出现“千城一面”的倾向,致使城市失去原来的特色。可喜的

是,近几年来随着社会主义物质文明和精神文明建设活动的深入开展,许多城市都提出了城市形象的塑造问题,并且引入城市设计理念,重视旧城环境的建设,以提高城市文化品味上的传统功能。基于这一时代背景,本文试就旧城改造中的城市设计作一探讨。

一、旧城改造的城市设计要以旧城功能为依托

旧城之所以要改造,并非仅仅是房屋破旧,而是有内在的城市发展综合需要。一般来说,现在的旧城即为原来的整个城市,原有的居住、商业、行政、工业等各种城市功能都集中在旧城内。过去在经济水平和城市道路交通系统相对落后的情况下,旧城作为城市中心区对于生活和工作仍相对方便;旧城作为城市有机体中生命力最旺盛的核心,其经过长期历史积淀形成的良好的社区邻里关系和深刻的人文因素也有十分巨大的吸引力。旧城的这种强“磁场”作用,对其本身保持长久的生命力非常有益。但是,随着经济和社会的快速发展,旧城除了原有物质设施的水平低下和自然老化外,更为严重的是旧城功能的过于集中和用地结构的不合理,使旧城人口膨胀、居住紧张、环境污染、资源浪费等一系列问题越发难以解决,而且在工业离开市中心、居住向外疏散的城市发展过程中,旧城出现功能和结构的衰退问题,亟需进一步配置商业、服务业、金融业及必要的交通和市政设施,提升城市中心区的服务功能。同时自我国实行国有土地批租重大改革后,旧城的土地使用和功能配置要受级差地租的支配,也需要进行优化。因为城市中心区的地租高,只有利润较高的商业、服务业、金融业才能承受。在住宅商品化条件下,广大中低收入的家庭难以购买昂贵的住房,只能购置非中心区域的较低价格的住宅。从工厂来说,单位用地所产

生的工业利润也不可能支付市中心昂贵的地租,只能在地价较低、交通便利、靠近劳动力聚居、发展余地大的市区外围空间发展。我们从以上分析不难看到,旧城改造是按照城市总体发展规划合理调整旧城功能和用地结构的过程,也是按照土地级差地租优化配置旧城土地资源的必然。显然,改造旧城并不是简单的拆旧建新,改造危旧房屋并不是改造旧城的着眼点,而是突破口,即通过旧城改造调整原来不尽合理的用地结构,增强旧城在整个城市的功能作用,实现旧城土地的最大价值。

众所周知,城市设计是对城市体型环境所进行的规划设计,它实际是在城市规划对城市总体、局部和细部进行性质、规模、布局、功能安排的同时,对城市空间体形环境在景观美学艺术上的规划设计。因此,旧城改造中的城市设计要依托规划调整后的功能。因为城市不是艺术品而首先是动态的经济社会的实体,虽然旧城中纪念地、纪念建筑在精神上的功能很突出,但它们的纪念性功能本身也是一种社会效益的需求,因此城市设计就是依托于功能的一种城市环境艺术创体。正是基于这种有机联系,我国城市规划编制办法中第8条有这样规定:“在编制城市规划(注:当然包括旧城改造规划)的各个阶段,都应当运用城市设计的方法,综合考虑自然环境、人文因素和居民生产、生活的需要,对城市空间环境作出统一规划,提高城市环境质量、生活质量和城市景观的艺术水平。”由此,我们对旧城改造中的城市设计与城市功能两者之间的关系,应该看作是形式与内容之间的关系,形式要为内容服务,内容决定形式,形式与内容要达到完美统一的结合。我们很难设想,对旧城的功能未作科学的布局,未把握旧城功能和用地结构调整的本质,在不合理的旧城功能上能够进行旧城环

境的艺术创作。这就是前一段时期国内许多旧城改造出现“千城一面”现象的根本原因之一。

城市设计并非新事物,而是古已有之。中国明清的北京城、15世纪的意大利威尼斯圣马可广场、17世纪的巴黎改建,直到后来美国华盛顿中心区、澳大利亚堪培拉的中心区等等,都是高水平的城市设计杰作。现代对城市设计的重视,是在西方城市规划更多地向经济社会综合性规划,更多地研究城市经济社会问题,从而在一定程度上减少了对城市空间体型环境注重的背景下出现的,它实质上是对现代城市规划在完成经济、社会等方面功能的同时,重新实现城市规划在空间体型环境塑造,以提高城市文化品味上传统功能的需求。从某种意义上讲,城市设计的出现,是经济技术现代化飞速发展的城市,对艺术、文化、生态相结合的城市的呼唤。

二、在旧城改造的实践中拓宽对城市设计的认识

(一)城市设计的含义

城市设计对于城市规划的深入和创造适用、优美、宜人的城市环境,具有深远的意义。然而,城市设计的内容是广泛的,对于城市设计含义的理解也是广泛的,国内外不少研究者对城市设计下的定义也不尽相同。但都涉及到城市的环境问题,而环境是由城市物质实体和空间这对互为依存的因素而组成,具有三维的概念。由空间和物质实体所组成的环境是显性的,可被感知的。

不应忽略的是,城市设计应和经济发展联系起来,应以有利于经营活动为出发点。城市希望通过改善自身的形象以吸引更多的人投资、购物和工作。城市设计的目的在于经济的振兴和发展。同时,城市设计也是为了

管理控制城市发展,使新的发展与原有部分和谐融合,以维护城市环境的质量和特色。显然,传统的观点一般认为,城市设计涉及的是城市“美”,而上述的观点则表明,当今的城市设计涉及的环境质量内容,除城市“美”外,正越来越扩展其他方面,进一步地涉及到城市的经济、发展等,尽管这种影响也许是间接、潜在的,但这种观点无疑为我们开拓了视野和思维。

因此,现代城市设计包括两个层次的含义。首先,城市设计关心的是城市环境的建设问题。在城市环境的创造过程中,空间和物质实体组合而成的空间实体环境是其重点处理对象,这种空间环境的设计思想着重强调的是“公共性”和“公众性”。因为城市设计的着眼点是城市,而城市是公共的,城市设计应该使公共空间资源的创造和维护得到应有的位置。其次,城市设计创造的空间实体环境不仅直接改善我们的生产和生活环境质量,而且通过城市形象的改善,刺激城市经济的进一步发展。对现代城市设计含义的理解可使我们意识到不应为做城市设计而设计,城市设计应有更深刻的含义,特别是对第二层含义的认同,将有助于解决当前城市环境建设的观念问题。事实上,在市场经济条件下,城市的功能发生了很大的变化,城市尤其是旧城,成为人流、车流、物流、资金流和信息流的交换场所,优美的城市环境将吸引以上各种流源源不断流入,促进城市经济发展,相反,环境不好的城市,原有的各种流会倒流出去。目前国内许多城市重视城市设计,塑造优美城市环境就是很好的佐证。

(二)城市设计内容的基本类型

牛津大学P.Murrain教授曾经说过,“城市设计的对象是:从窗口朝外所看到的一切东西”。城市中一切看到的东西,如建筑物、道路、建筑

小品、植物、照明、广告等都是城市设计要关心并处理的对象,对城市设计的客体构成要素的分类与归纳是重要的。然而,首先对城市设计基本内容从性质上进行类型分析与讨论,或许更有利于我们对城市设计的认识。

现代城市设计内容大体上可归纳为两大类型,即工程设计型和政策过程型。工程设计型即以空间实体环境为设计,它以具体方案设计为主,一般以规模较小、内容较具体的空间地段为设计对象。政策过程型则偏重于城市空间设计在指标体系、导引、政策方面的制订,一般是指规模较大地区乃至整座城市为对象。

毫无疑问,城市设计要关心的是城市空间实体环境的处理问题,创造良好的空间及环境实体是城市设计的首要任务。城市设计合理地处理好骨架空间、象征空间和目的空间,使之协调发展,并予以艺术上的考虑,不仅有“质”的要求,还有“量”的概念。具体涉及范围包括城市总体空间形象设计、城市中心和广场空间设计、城市干道和商业步行街设计、居住区空间设计、城市园林绿化设计、地下空间设计、旧区改造与保护及更新空间设计、建筑小品和细部空间设计。这八个方面基本反映城市整体、分区和建筑群体三种不同范围和层次的空间实体环境设计。

同时,城市是时时刻刻连续不停处于新陈代谢中的有机系统。城市设计的另一个重要方面是制订相应的指标体系、引导原则、政策去指导城市设计的运作,适应城市有机有序的不停发展。因此,设计城市并不等于设计建筑。由于城市的形成是受社会、政治、文化、技术、人等各种“力”的影响,城市的产生和发展是受所有力综合影响的结果,所以设计师要与城市行政部门、私人开发者,社区组织者共同合作,了解城市社会各种力

量并引导这些力量向积极的方向发展,城市设计必须了解实践的复杂性,设计师应接受广泛教育,如法律、公共行政、房地产、城市社会学、环境心理学等等。一个美好城市环境的形成是受社会、政治、文化等各种因素的影响和制约。社会文化的背景、经济的状况、时间的连续、政策的决定与执行、各阶层的合作与协调的过程都是影响城市设计的重要因素。

由上可见,城市的内在需要和外在条件时刻都在变化,城市总是处在不断生长和发展的变化之中,所以城市设计不仅要为建立完美的终极环境提供一个理想蓝图,而且更应注意城市连续的变化,制定城市成型的运行规范和重要原则,促使城市设计本身成为一个既有创意又富弹性的过程。

需要说明的是,无论哪一类型的城市设计,都要同时考虑物质空间环境和社会环境的协调,当然在具体的城市设计过程中,可以针对不同规模、性质的设计对象,在两种类型设计中有所侧重;也可将两种类型的工作平行地运用于同一城市设计中,两者相辅相成,共同设计城市环境。

(三)旧城改造中城市规划、城市设计与建筑设计的相互关系

1.城市规划与城市设计

旧城改造的城市规划,重视从理性出发,对旧城再开发进行宏观的控制,较多考虑土地使用功能的组合和合理布置,以两度空间为主,在土地的使用性质、建筑密度、高度、容积率等方面进行控制,以提供管理依据。事实上,这样的改造规划内容在一定程度上涉及到城市空间形态景观等问题,而且超出两度空间设计的范畴,在一定意义上大体决定了城市的环境形象。然而这种形象是一种概念性的,是不确定或模糊的景观形象与空间态势,但是也只有在完成(或提出)规划意图的情况下,才有进行城市设

计的前提与保证,城市规划是城市设计的理论依据。

旧城改造的城市设计,更趋向于从人的心理和生理要求出发,偏重于城市的艺术部分。考虑空间形体艺术和人的知觉感受,是具有实体艺术形象的城市三度空间设计。它所关心的不仅是单纯的技术造型能力,而且也冠之以信念和对自然与历史环境的肯定或忍耐。从这个意义上看,城市设计与一般的改造规划相比,内容比较具体而细致,具有较多的文化和审美的含义,以及使用舒适和心理满足的要求。环境效益是城市设计追求的主要目标。如在旧城内拆迁一片旧建筑,会给人们产生什么影响?尤其是给人们心灵上带来什么后果;又如道路拓宽后,居民心理上要求道路两旁配以什么形式的建筑,采用什么色彩,是附属于环境形成还是支配环境形成,等等,这些都是城市设计要关心的问题。当然,在城市设计的环境、型体创造中,会发现如建筑性质、环境性质的不合理之处,这应及时反馈给城市规划,以作合理的调整。

总之,旧城改造规划主要解决土地如何使用和造什么建筑,城市设计主要解决建筑怎么造的问题,城市规划是城市设计的前提和依据,城市设计是城市规划的延伸和充实。

2.城市设计与建筑设计

城市设计,是在旧城较大空间范围内进行功能组织和美学组织,从高一层次宏观拟定建筑设计前提与规定措施,以此指导具体的单体建筑设计,而不是代替单纯的建筑设计,也不是规定旧城改造最后形成的样子,而是表示其发展过程,既有控制,也有引导。

城市设计是从旧城的整体出发,将其所设计的对象作为旧城空间体系

中的一个组成部分来设计,或者说,其最基本的特征是将不同的物体进行联合,使其成为有机整体。所以,城市设计时不仅要考虑物体本身的要求,而且要考虑这个物体与其他物体之间的关系。建筑设计一旦接受城市设计的指导或制约,即明确自身在整体环境中所扮演的角色及所起的空间景观作用,那么它便成为城市设计的延续和组成部分。所以城市设计与单体建筑设计有主次、从属关系。

(四)旧城改造的城市设计构成要素

在城市设计领域中,设计构成要素一般多指城市中一切看到的直观产品,如建筑物、道路、小品、广告等。需要指出的是,影响城市环境的不仅只是物质的要素,更重要的是要素之间构造的关联框架,用以支撑要素的共同组合和存在。旧城改造的城市设计要素包括土地、建筑和建筑群、地下空间、开敞空间、道路交通、步行街、市民活动、标识系统等。这里,着重对土地要素进行讨论。因为土地使用是城市设计关注的基本问题,土地决定城市空间形成的二度基面。土地使用功能布局的合理与否,其影响开发强度、交通流线组织,直接关系到城市的效率和环境质量。土地使用设计过程有三个步骤,第一,根据基本目标和预先的分析研究,建立土地开发设计的特定目标;第二,为所需要的土地使用建立特定标准,特别应注意实施的可行性和使用的充分性;第三,规划设计,依据目标和标准确定土地使用格局。当然,以上三个步骤在规划中均应被考虑到,在城市设计中,还要考虑以下四个方面。

1.土地的综合使用

时间和空间是土地综合使用的基本变量,城市设计必然从人们社会生

活、心理、生理及行为特征出发妥善处理这一问题,尽量避免和减少土地在时间和空间上的使用“低谷”。林奇认为,“一条设计有望的街道,由于涉及现存的城市,所以它应是一种对于不同的空间使用、时间及对于所需活动重新适应的探求,我们可以将这种街道设计成游憩场地,开发利用屋顶、出空的商店、废弃的建筑、不规则的用地等……,也可以找到新的转换方式。”特定地段中各种用途的合理交织,即要求土地使用过程中任何时刻都要有较高的使用率,这是土地综合使用要求的一个层面;另一层面,就是要求对地上、地面、地下的各层次空间综合开发,以充分提高土地、空间的利用率,特别是地下空间的开发已成为城市空间的发展趋势之一。

2.自然生态和环境协调的保护

土地开发使用的不当会造成对自然生态的破坏和环境的不和谐,以致破坏土地原有的格局与价值。因为土地是自然环境的载体,它们之间是相互关联的整体系统,对其要素的不当运用会导致结构失调。如在杭州西湖周围大规模建设高层建筑,不仅造成高层建筑与自然环境的不协调,同时由于增加西湖周围的居住、活动等容量,势必造成对西湖风景区自然生态的影响。可见,土地的合理使用对城市环境有举足轻重的作用。

3.基础设施

从目前看,基础设施已成为旧城改造中较为棘手的问题之一。基础设施是比形体空间设计预先的建设步骤,基础设施的容量多少在一定程度上决定城市的空间配置量,这要求在设计过程中要有预见性,整体考虑,特别是一些基础设施的用地(如停车场等)及未来将形成的景观效果要在建设之前有预先的对策和考虑,以免产生基础设施建设与其它建设相脱节的

现象。

4.历史地段

在人们习见的观念中,保护(保存)主要指对历史古老建筑和遗存而言。但今天的保护工作已涉及到更广义的建筑、空间场所、历史地段乃至整个城镇。无论是暂时的,还是永久的,只要它们还具有文化意义和经济活动就有保护的价值。这对城市设计来说,应主要关注作为整体存在的形体环境。

三、提高旧城改造中城市设计的实施操作水平

(一)城市设计的连续性

从现象看,城市设计是作为联系城市规划与建筑学的有力桥梁,城市设计把城市规划的意图转化为有形的概念直接指导城市环境的建设,并由此产生创造整体完美的城市空间环境的可能。从学科角度看,作为城市规划的一个专门分支,城市设计不仅含有上述的直接作用,它更是贯穿于城市建设的各个层面,在各个层面都起着引导和控制城市环境的作用。不难想象,任何一个局部都设计得非常精彩的城市会给人以清晰的印象?城市规划师对街道一树一灯都能给予具体的设计?一个连当地市民都不能接受的设计会是好的方案?显然答案都是否定的。完成一个好的城市设计是需要城市各个层面的人士来关心和参与,它可能包括城市建设管理部门、城市规划师、城市设计师、建筑师以及当地的市民,即城市设计不应仅存在于建设城市的某个阶段,而应贯穿于整个建设的始末,具有连续性。

那么,在城市规划的阶段中,城市设计又是扮演什么角色呢?城市设计应和城市规划并行参与对城市的作用。具体而言,就是贯穿于城市规划

的诸阶段。如果说,详细规划阶段的城市设计是对一区、一片、一街的局部设计,那么总体规划阶段的城市设计是较详细规划阶段更宏观、站得更高、整体性更强的城市设计,它是把整个城市作为一个整体,将各分区、片、街坊统一考虑的城市设计。至于区域规划阶段的城市设计,则是更应考虑区域中城镇体系的综合效果,并通过研究区域总体关系,确定区域中各个城镇城市设计的主要任务,确定各城镇的主要景观性质,研究各城镇的特色,以指导下一阶段综合性更强的城市设计。城市设计在城市规划过程中是连续的,在各阶段有相应的特征和任务。

(二)城市设计引导与控制的必要性

我国在较长一定时期内,规划的主要分工是按总体规划与详细规划两个层次来分的。详细规划在一定条件下对投资落实、建设项目确定的近期成片开发是行之有效的规划方式,特别是在表达建筑空间群体布局、环境等城市设计要求方面具有相当形象、直观的优点。但随着城市建设投资渠道、土地开发方式等的变更,详细规划表现出其不适应建设计划变化,不适应土地有偿使用等方面的缺陷,也就产生“控制性详细规划”。控制性详细规划在目前运用过程中,较多注重道路与地块的定位、土地使用的定性、土地开发强度的定量,并制定相应的规划文本进行对土地开发的指导与制约。

那么,从城市设计的角度出发,是否也应该存在着相应的“控制性详细(城市)设计”呢?笔者认为是必要的。如前所述,城市设计的一个重要内容是制定出使城市设计成型的运行规范和重要原则。也就是,城市设计要有引导与控制的功能,去指导城市的具体项目的建设,并由此促成良

好的效果。在当前城市建设的条件下,特别是旧城改造,它具有相当的针对性和实用性。一方面,目前运用较广的控制性详细规划,控制的要素主要为土地的使用性质和土地开发强度,其中开发强度的指标,如容积率、建筑高度、绿地率等虽在一定程度从总体上决定城市建设的环境效果,但基本还是对建设技术经济指标的反映。而相同的容积率、建筑密度要求,通过不同设计思想的引导与控制,却会形成效果迥异的城市环境。另一方面,目前的开发方式多为开发商投资,从本位利益出发而较少考虑社会、公众环境的效益。所以也就要求设计者预先从整体角度出发,制定促成良好城市空间环境的引导与控制。

(三)设计整体空间景观概念的建构

城市设计整体空间景观概念,从具体城市的生活体验出发,通过对城市设计客体组成要素的分析取舍,抓住最主要的设计构成要素,融入城市设计师的想象与创造而综合形成的主观产物。概念建构的目的,在于通过对城市自然、人文历史条件的辨析,融合设计意图,把城市设计的主要显性构成要素进行组合设计,从而概括城市设计的思想和意向,建立城市设计的最基本的空间景观整体构架。把握城市设计的灵魂思想可直接作为进一步深入设计,特别是进行引导与控制的依据。

1、整体空间景观概念的建构原则:

①注重落实城市总体空间结构并以其为指导依据。即分析设计对象在城市总体空间结构中所处的地位,包括对总体结构空间的理解与遵循,针对具体环境特征和开发功能的特点形成反馈信息,深化总体空间结构,做到空间结构的整体与统一。

②注重城市地理脉络与相邻环境的关系。即强调对具体设计对象所处的环境的分析与研究,重视与周围相邻区域的关系的处理,重构城市有机脉络。

③建立城市空间秩序、创造城市景观体系。即对具体主要设计构成要素的组合与设计,建立良好的城市空间与景观。该原则是建构概念的主要内容。

④建立交通体系。交通作为城市生活的重要功能之一,与城市的环境、建筑和人的关系最为密切,应在建立景观与空间体系时配以交通体系,与城市总体交通系统接轨,形成城市交通系统的有机组成部分。

2、建构要素及相应的空间景观层次:

①自然要素,包括地形、地貌、山体、水体和绿化。通过对设计对象内在的自然要素的挖掘、分析、评价与创造,从自然形态的宏观层面,建构城市主体空间的支配构架。

②空间要素,包括界面、空间通道、开放空间、广场、步行道、地下空间等。由空间要素的相互组合,形成城市或局部区域的系统空间和景观构成关系。

③人工构筑物,包括城市地标建筑、高层建筑区、多层建筑区、低层建筑区、建筑过渡带、标识物及城市重要出入口等。此类要素涉及视觉效果及确定设计对象区域内人工要素形成的空间景观关系。如城市天际线效果的创造(有时也包括对自然要素的综合考虑)。

建构城市设计的空间景观概念所确定的建构要素,要针对具体的设计对象而定,而具体的建构更要结合具体的情况,充分发挥设计的创造力,

以上罗列的要素多为通常情况的考虑范围。

(四)历史地段城市设计工作方式

总的,要在力求保护旧城原有结构的前提下,嵌插一些小型的改造的建筑。首先,要十分强调深入研究城市历史,注重调查现状;同时,有层次地进行“城——区——街坊——组群——单体”的分析,重新评价旧城综合价值构成。其次,要尽量与社会科学工作者合作,对旧城的历史演化、文化传统、居民心理、行为特征及价值取向等作出分析。只有在这两项工作的基础上,才能开展进一步的旧城改造工作。应该认识到,城市保护、改造和更新工作是一代代人永续的事业。

【参考文献】

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某旧城改造项目规划设计方案说明

某旧城改造项目规划设计方案说明 一、工程概况 本项目位于富阳城区北入口,在入城口城标大转盘的东南侧。地块北临大桥路,南至光明路,东临北渠,西为迎宾路。总用地66038㎡,为城市综合用地。 二、设计依据 1、某规划设计所勘测红线图电子版。 2、建设单位关于富阳市迎宾路旧城改造项目规划设计策划及设计委托任务书。 3、迎宾路旧城改造项目(电力城)方案专家意见汇合(2004年4月2日)。 4、迎宾路旧城改造项目情况汇报会纪要(2005年4月22日)(附件一)。 5、省规划设计院提供的《富阳迎宾路城市设计》控制性详规。 三、规划设计理念 地块位于迎宾路东侧,作为迎宾路改造工程的首个项目,我们根据省规院的《富阳迎宾路城市设计》的分析,“迎宾路段处于富阳城区与受降之间,能为郊区化提供商务办公、商业、金融等配套服务的合适区域”。经过对地块进行了仔细地现场踏勘、有关技术资料收集和系统分析,本着“以人为本”的设计理念,合理地布局地块内商务功能、居住功能和商业功能,来完善城市的功能与空间关系,改善城市形象。 四、规划目的 区域整合,功能提升,交通改善,景观改造。 五、现状分析 目前地块上主要有富阳供电局及其他单位企业厂房建筑、零星住宅、堆场等,布局凌乱,建筑陈旧,因此市政府及有关领导专门成立迎宾路旧城改造领导小组办公室,负责对项目的实施。 从城市总体布局看,该地块位于将要改造的迎宾路的南端,富阳城区北部,有较好的基础条件,是迎宾路改造的重点区域,该地块的开发有利于推动富阳城区北扩,扩大城市建设空间。从交通区位看,该地块位于富阳北部的入城口,交通区位较好,是杭州进入富阳城区的大门。从自然景观看,东有舒姑坪和北渠,西为城市发展区的,是具有人工与自然过渡之利的场所。 六、功能定位 根据富阳市迎宾路地段的城市控制性详细规划,保留地块内变配电所和市供电局大楼,其余建筑全部拆除,并对变配电所和市供电局大楼进行改造,将室外变改为室内变。

现代化城市设计与旧城改造

现代化城市设计与旧城改造 发表时间:2016-05-19T09:21:32.537Z 来源:《基层建设》2016年1期作者:黄建荣 [导读] 中山市三乡镇城乡建设服务中心城市规划设计过程中,旧城改造能够通过对城市生态环境的改善、历史文化遗产的保护、城市功能的再造、城市形象的提升。 中山市三乡镇城乡建设服务中心 摘要:城市规划设计过程中,旧城改造能够通过对城市生态环境的改善、历史文化遗产的保护、城市功能的再造、城市形象的提升,表现出积极的意义。文章以此作为旧城改造的目标,分别从各个方面入手,深入研讨具体的改造模式。 关键词:旧城改造;城市规划;改造模式 2006年广州市确立了“东进、西联、南拓、北优、中调”的城市总体发展战略,随着广州南站、大学城、亚运村等 “南拓”战略的深入实施,番禺区受到了广州市建设现代化大都市的直接带动和强力牵引。2006年12月,广州地铁三号线全线通车,线路从北往南贯通了五山高校科研文化区、新城市中轴线地区、番禺新城,直达番禺广场,并于2010年往北接通广州白云机场。三号线的开通不仅对广州市发展新区、调整城市功能起到重要作用,同时,为番禺区城市发展建设带来了一个崭新的动力、一次重要的契机。如何充分发挥地铁三号线的交通功能,又充分利用地铁三号线带动与促进沿线地区的开发与结构优化,成为番禺区持续快速发展的热点问题。 地处广州南拓轴重要节点的番禺广场建成于2000年,是番禺区政府所在地,也是番禺市民活动的重要场所。自地铁三号线开通以来,周边地价迅速上涨,住房、商业、消费等需求不断增加,而地面交通组织不佳、服务设施不足、环境质量较差等问题日益彰显。为迎接2010广州亚运会,将番禺广场周边地区打造成多功能复合型城市副中心,塑造番禺中央活力区,有效拓展城市发展空间,提高城市公共生活的质量,番禺区人民政府于2007年开展《广州市番禺区番禺广场周边地区城市设计(深化设计)》。 一、旧城改造对城市规划设计的意义 城市规划设计工作中,要求在改善城市生态环境和保护好历史文化遗产的同时,再造城市的功能和提升城市的形象,而旧城改造,旨在顺利实现以上几方面的城市规划设计要求,在很大程度上具有积极意义。 (一)改善城市生态环境 城市规划设计要求解决生态破坏和生态污染等问题,并提供健康、清洁、舒适的生态环境。旧城改造以改善生态环境作为目标之一,通过对经济效益、社会效益和环境效益的互相协调,确保在拆迁、建设等过程中,避免破坏生态环境并合理增加生态因素,以实现新的生态平衡状态,这属于高层次的城市规划设计模式,也是旧城改造需要致力实现的目标。 (二)保护历史文化遗产 每个城市的发展,长时间积累了具有地区特色的历史文化,尤其是不同历史时期的建筑物,通常都蕴含着丰富的文化价值和珍贵的美学价值,传承着城市的传统特色。城市规划设计要求在创新建设的同时,保护好具有文化价值和美学价值的历史文化遗产,譬如将古代建筑列入文物保护名单,旧城改造并非意味着将所有“旧”的城市文化因素摒弃,以及将历史文化遗产作为阻碍城市现代化发展的绊脚石,相反,旧城改造应该加强对历史文化遗产的保护力度,将具有特色的历史文化遗产作为旧城改造的重要构成元素,使得规划设计后的城市主体,更具历史和文化底蕴。 (三)提升城市功能形象 针对日益衰退的城市结构和城市功能,旧城改造通过房屋的改建、道路的重修和其他市政设施的增设,全方位提升城市的社会效益、经济效益和环境效益,以此再造城市的功能和提升城市的形象。城市规划设计亦要求通过调整和优化城市结构与功能,改善旧城区的环境质量,解决城市老化的问题,促进整个城市经济的持续健康发展。 二、基于城市规划设计视角旧城改造的模式研讨 在明确旧城改造对城市规划设计意义的基础上,旧城改造模式的研讨,可分别从整体运作模式、拆迁模式、开发模式几个方面入手。笔者结合相关的城市规划设计工作经验,提出以下几方面的建议措施: (一)整体运作模式 旧城改造的运作模式,分为政府型、开发商主导型、政府主导下开发商参与型三种: (1)政府型运作模式。主要针对旧城改造的居民回迁问题,由政府直接提供启动资金或者融资担保,进行统一的改造和开发。这种运作模式强调社会大众的利益和住宅的保障功能,并且容易得到拆迁对象的支持,但其前提是政府投入大量的资金,并且脱离市场的运作,较为适用于经适房和廉租房等的建设。 (2)开发商主导型运作模式。开发商通过房地产一级市场获得土地后,由自己出资开发建设,以及独立承担拆迁补偿、安置和回迁责任,这种模式完全遵从市场的规律,政府可大大减轻改造的资金投入压力,在市场经济规律的支配下,开发商会想办法提高旧城土地的利用率,但并不排除个别开发商违背政策和法律规定违规操作,譬如未经批准强拆民宅和古建筑的行为,从侧面要求政府给予必要的政策和法律干预。 (3)政府主导下开发参与型运作模式。在政府总体规划的基础上,委托开发商全权设计、建造和运营,其中拆迁、补偿和安置工作,由政府组织实施。由于这种模式的总体规划权在政府手中,因此在一定程度上可抑制开发商的利益驱动,但同时也需要避免限制开发商的投资热情。 (二)拆迁模式 旧城改造的拆迁模式,分为“阳光型”、“不动迁型”、“模拟型”、“自主型”四种: (1)阳光型拆迁。秉着“公平”、“公正”、“公开”的基本原则,面向全社会制定拆迁政策、确定拆迁补偿标准和实行拆迁管理,并严格监督和约束拆迁人员的行为,旨在最大限度化解拆迁过程中的矛盾。在拆迁评估补偿方面,应该综合考虑被拆迁区域房屋的区位、结构、用途、成新、环境等因素,按照市场的平均价格,进行分类评估和分户评估。其中评估机构的确定,以抽签的方式邀请,并由公证机构现

旧城改造项目策划书

关于拟对燕林市场实施除险美化、 规范经营的设想 一、总论 十堰市地理位置优越、开发潜力巨大,但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场,已严重影响了十堰市的建设和发展。 1、项目现状 燕林市场兴建于1989年,占地面积约5500m2,一层为商铺,上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修,现已破旧脏乱,弊端众多,与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。 2、项目背景 第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善,不具备消防应急急救功能,而燕林市场建筑年久失修,电路电线老化,跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材,同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动,切割机、电焊机、等同时作业,对老化电路会造成超负荷运转,极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索,塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹,许多仓库随时都有被引爆的可能,严重威胁了周边地区人民生命财产安全;而小货车的频繁进出和乱停乱放不仅阻碍交通,也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入,造成更大的隐患。

第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜,对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”,很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台,垃圾成堆无人清理,对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。 第三、作坊式营业业态,制约了市中心商业价值体现,给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染,屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升,不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。 综上所述,燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍,整体改造势在必行。 二、项目改造规划设想 燕林市场项目的除险改造,不是简单的房地产开发,必须上升到城市整体建设的高度,上升到整合各类商业资源的高度,只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。 项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合,形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心,一个商业摩尔城,一个创意示范园,使之成为十堰核心商圈的示范项目,成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。 1、完善设施、消除隐患 对项目内部的设施设备需要统一改造、更换。原有电线负荷供小

城市规划之旧城改造的若干问题探讨

城市规划之旧城改造的若干问题探讨 摘要:伴随城市化进程不断加快,旧城区的物质环境老化、城市功能衰退、历史文化色彩消失等问题作为城市改造的重点,受到了社会各界的关注和重视。文章首先阐述了旧城改造的重要性,其次对当前旧城改造出现的问题进行分析,最后提出了解决对策。 关键词:旧城改造;问题;对策 一、旧城改造的重要作用 1.改变城市面貌 旧城往往建筑密集,建筑见缝插针,外观形象较差,是城市中脏乱差比较集中的地区。通过旧城改造,不论是推到重建,还是更新改造,都将在很大程度改变其面貌,提升城市的整体形象。 2.提高人民居住水平 旧城区建筑年代久远,通风和卫生条件相对较差,且基础设施配套不完善,居住条件较差。通过旧城改造,统一规划,配备完善的公共服务设施和市政公用设施,给旧城区市民提供一个宜居宜业的新环境。 3.挖掘城市用地潜力 挖掘潜力是旧城改造的重点工作和重要目的。旧城一般面积较大,且土地价值未得到最大发挥。在城市不断扩张、用地紧张的背景下,通过旧城改造,可有效地挖掘用地潜力,在一定程度上解决城市用地紧张的问题。 4.加速城市现代化 在城市现代化过程中,旧城多落后于新区,在公共设施以及交通、环境等方面,旧城都存在很多不足,在新区发展到一定程度后,启动旧城改造工作有利于完善整个城市基础设施的配套建设,改善城市的住宅、商业、用地、环境、交通等问题,加速整个城市的现代化。 二、当前旧城改造中存在的问题 1.改造成本较高,资金难以兑现 旧城改造资金的合理来源和有效运作是保证改造工作顺利进行的重要问题。旧城区多处于城市建筑密集、基础设施不完善的地段,光是高昂的拆迁成本就足以让政府和开发商望而却步。如广州天河区冼村改造工程,由于对拆迁难度估计不足,造成后续资金跟不上,实际改造后的效果与当初规划的蓝图有较大出入,尽管后来做了补救工作,但已经推迟了原计划的改造进程,给周边市民带来相当不便。 2.更新改造手段单一, 具体实施及管理机制不完善 长期以来,我国各城市对于旧城区更新采取的手段和策略较为单一、粗暴。改造方式的物质化、单一化一定程度上限制了改造的深度和广度。通常的做法是推平重建高楼,但这样做光是场地改造、土建施工上的花费就难以承受。国外的旧城改造往往注重循环利用,认真调查并分析街区的历史与现状,利用已开发的土地,不改变建筑外型而赋予其新的使用功能,周密规划详尽保护与改造方案,由公众参与最终确定方案。 3.历史文化遗产遭到破坏 旧城往往是一个城市历史文化遗产所在地,是城市特定历史条件下遗留下来的建筑空间环境,是城市传统与特色的继承。在城市建设中,旧城改造本是一个挖掘文化遗产的科学文化价值和教育美学价值的机会。然而实际过程中,当前旧

旧城改造设计方法研究

旧城改造设计方法研究 【摘要】:从城市革命诞生城市开始,城市作为人类生活与社会活动的载体一直发展至今,可以说城市发展的过程就是其不断改造和更新的新陈代谢过程,旧城改造便作为城市的调节机制顺应而生随着城市的发展,时间化作历史的痕迹积淀于旧城之中,于是,旧城成为了城市发展的历史见证,并承载着丰富的地域文化和传统文化,它的存在和发展是对城市文脉的延续。但城市的发展永远追赶着人类社会的进步,城市旧区开始满足不了当代人的需求,并暴露出种种弊端:旧区原有土地功能单一,不能满足居民生活要求和城市未来发展需求;“大拆大建”现象普遍,给城市带来毁灭性的重创,切断了历史文脉;城市与城市趋同现象严重,城市特色慢慢消失;城市不断扩张,城市人口不断膨胀,旧城中随意改造历史建筑现象严重;基础设施落后,如街道不能满足消防要求,使居民的生活存在重大隐患。显然城市旧区已不能满足现代人生活的需求,急需改造。而这些拥有着大量历史保护文物的城市旧聚居区也承载着深厚的历史文化,对激活人们生活延续性的觉悟起到很大的作用,我们需要这样一种环境来联系当今的时代与历史的过去,使我们找到一种文化的归属感,因此,研究旧城改造的设计方法与富含传统文化信息的视觉、触觉体验的城市历史空间是分不开的,让旧城传统历史文化重回市民生活,传承人类文明,民族精神,并融合新功能,新文化以适应现代人的需求,只有这样,才能重新唤起居民心中的昔日回忆和文化认同感,同时也给城市注入了新的活力,这才是旧城改造设

计极其重要的现实意义。本文从这一背景出发,首先分析了国内外旧城改造理论的发展历程,以及对相关概念理论进行阐述,同时列举了一些典型实例,总结西方国家和我国旧城改造的发展以及经验教训,为本文的研究提供理论和实践参考。其次,在研究分析以上理论与实践经验的基础上,对旧城改造必要性进行探析,并针对城市旧区出现的问题,探讨其解决的有效对策,从整体协调性、有机可持续、延续传统风貌、大本主义以及发扬城市特色方面提出旧城改造的设计方法。最后,针对榆次老城区改造设计项目进行案例分析,以榆次老城的历史沿革与旧城改造的发展历程回顾为背景,归纳整理了老城的现状基础资料,并在此基础上详细分析了榆次老城中值得保护和发扬的优势资源以及制约城市发展的突出问题,最终在地段功能、交通、建筑、空间系统、景观界面、基础设施以及文化生活等方面提出了解决方案。【关键词】:旧城改造设计方法传承历史文化城市肌理 【学位授予单位】:山西大学 【学位级别】:硕士 【学位授予年份】:2013 【分类号】:TU984.114 【目录】:中文摘要10-12ABSTRACT12-14第一章绪论14-221.1选题背景与研究意义14-151.1.1研究背景与问题的提出14-151.1.2研究的

河南郑州市中心旧城改造项目开发详细资料

一、项目概况 该项目位于河南省邓州市穰城路东侧、团结路南侧、南阁路北侧、东一环西侧,为邓州市老城区核心地段。 根据现有规划方案,该片区土地总面积340亩(实际面积以市规划局出具的红线图为准)其中:1、体育公园占地80亩由政府另行开发建设。2、可供出让的国有建设用地共260亩,220亩为可开发销售的商住用地,40亩为安置房建设用地。3、在现有土地中,净地有177亩(还建安置房占地40亩,总建筑面积98000平方米,剩余137亩按政府规划建设酒店等设施),需拆迁的集体用地约83亩。 土地四至和性质如下规划图所示: 可出让净地:地块C:77亩,地块 D:60亩,地块F:40亩,初步暂定为还建安置房用地(建筑面积9.8万平方米)。 待拆迁毛地:地块A:43亩(初步规划为集中商业),地块 B:约40亩。 工程投资建设:图中所示的E部分为拟建设的南阁路。 二、关于城市综合体片区开发规划说明(指导意见): 1、根据政府的改造理念,该片区进行整体改造,打造成为邓州市独一无二的城市综合体项目,在适度兼顾住宅的同时,侧重点是进行集中商业的业态布局和开发,主要目的是改善和提升城市功能和形象,而非单一普通住宅小区(附底层街铺)的开发建设。

2、规划和开发遵循统一规划、分步供地和开发(五宗地可分期出让)的原则,本规划为政府前期初步研究的开发方案,尚未形成正式批文,仍有完善空间,投资人可结合邓州市的实际情况,根据自身就城市综合体开发的定位和运营提出新的规划方案报政府商讨,规划重点应考虑集中商业的业态布局和开发在个片区规划中所占的比重和在提升城市功能中的亮点,商业业态布局和用地规划可不受本规划的分区和土地现状的限制。 3、占地80亩的体育公园规划已经确定,原则不会改变,初步确定由政府投资建设(若投资人有投资兴趣且能够承担建设成本也可考虑一并投资建设)。 4、安置房建筑面积为9.8万平方米,系满足该片区征地拆迁安置所必须建设,投资人可综合考虑片区开发的因素结合征地拆迁的实际情况灵活设定具体规划用地方案。 三、项目优势 地理位置优势。项目位于邓州市城中心位置,方圆两公里范围内拥有市人民医院、邓州市第一高级中学、市体育馆、中国银行、人民法院、公安局等配套。地块四面临路,均为双向四车道道路(人车分流),交通便利。 工程占比优势。此项目需要现金7200万元,而工程占比近2亿元,且此项目有177亩净地可直接供应,减少了投资人的资金占用,并增加了工程中的利润空间。

工程设计项目策划书(多篇范文)

工程设计项目策划书 为了能写出更好的策划书,下面好范文推荐一篇优秀策划书范文,仅供参考: 前言 通过对润业苑项目的初步分析,我们感到这将是一个可塑性非常强的项目,通过专业的营销和策划操作,它不但可体现出开发商的实力和形象,更应在小高层市场上独树一帜。 我司经过长时间的市场调研,根据市场所反映出来的背景,结合自身所积累的经验,提出切合市场销售的建议供贵司参考。 如能有幸成为贵司的合作伙伴,届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告,以飨贵司慧眼。 众成伟业房地产营销管理有限公司 目录 一、市场背景 二、项目分析 三、项目定位 四、客源定位 五、产品建议 六、推案策略 七、广告策略 八、销售执行

九、公司简介 十、合作模式 一、市场背景 济南房产市场日趋规范,整体处于上升态势,在市场发展的过程中,我司认为可分为两个阶段,每个阶段市场构成要素的特征,简析如下: (一)九九年之前,被动销售的暴利阶段: 客源特征:以高收入者为主,追求身份与地位的显示,此时市场选择范围小,客户购买存在一定盲目性。 开发商特征:政府对开发公司的实力要求不严,开发商实力良莠不齐,受传统观念束缚严重,不重视客源心理及市场发展特性,主观开发,追求暴利,无品牌意识,对专业销售机构极度排斥。 项目特征:产品形式单一(多层为主),缺乏特色,不注重整体规划,且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。 销售特征:无整体营销思路,盲目追求高利,定价偏高,且无有效的表现及宣传手法,不注重品牌的培养和树立。 (二)xx年以后,振荡中走向规范的过渡阶段 客源特征:客源层次广泛,需求多样化,在楼盘选购及消费心理上趋于理性,此时散户消费逐渐成为市场主力。 开发商特征:迫于竞争的压力,开发商主动寻求新的开发理念,对营销策划理念逐渐接受,同时专业销售人才带来的先进理念也影响

旧城改造及城中村改造项目商业计划书

旧城改造项目商业计划书

目录 第一章商业计划书摘要 (3) 1.1项目基本情况 (3) 1.2商业计划书结论 (3) 第二章项目发起背景 (3) 2.1项目发起背景 (3) 2.2项目区域位臵 (3) 2.3项目建设必要性 (3) 第三章项目发起单位概况及优惠政策 (3) 3.1项目发起单位概况 (3) 3.2政府优惠政策 (3) 第四章土地市场分析预测 (3) 4.1**经济社会发展 (3) 4.2**城区总体规划 (3) 4.3**土地市场预测 (3) 4.4土地价格测算 (3) 第五章市场发展前景分析 (3) 5.1**市房地产市场分析 (3) 5.2城市发展定位 (3) 5.3**房地产市场分析 (3) 5.4区位优势明显 (3)

5.5项目建设符合国家产业政策 (3) 5.6项目建设符合《城区总体规划》 (3) 5.7项目建设规模 (3) 第六章项目建设内容介绍 (3) 6.1项目开发条件 (3) 6.2项目选址方案 (3) 6.3项目开发思路 (3) 6.4项目开发产品定位 (3) 6.5项目开发的4P策略规划 (3) 6.6土地整治方案 (3) 6.7工程建设规划 (3) 6.8项目进展 (3) 第七章项目SWOT综合分析 (3) 7.1项目优势分析 (3) 7.2劣势分析 (3) 7.3项目机会 (3) 7.4项目威胁 (3) 7.5SWOT综合评价 (3) 第八章项目实施计划 (3) 8.1项目管理 (3) 8.2实施进度 (3) 第九章项目风险及规避策略 (3)

9.1项目风险分析 (3) 9.2风险控制措施 (3) 9.3风险规避策略 (3) 第十章投资估算及资金筹措 (3) 10.1估算说明 (3) 10.2征地拆迁及安臵 (3) 10.2估算依据 (3) 10.3开发投资估算 (3) 10.4资金筹措 (3) 第十一章经济评价 (3) 11.1评价说明 (3) 11.2投资使用计划 (3) 11.3经营收入估算 (3) 11.4工程建设成本 (3) 11.5利润分析 (3) 11.6现金流量分析 (3) 11.7社会影响分析 (3) 11.8互适性分析 (3) 第十二章商业计划书结论 (3) 12.1结论 (3) 12.2建议 (3)

关于旧城改造的提案

关于新旧城改造的提案 近年来,沈阳市经济发展迅速,高楼林立,但仍面临新旧城区更替的问题。 为此提出建议: 1、城市规划与城市经济发展相结合,创建和谐社会 经济发展是城市可持续发展系统工程的重要组成部分,也是城市规划的主要目标之一。城市规 划必须符合市情、县情‘镇情,采用各项建设标准 和定额指标,应与城市经济技术发展水平相适应, 坚持合理使用土地、节约用地的原则,注意保护地 方风貌,体现城市特色,严格控制中心市区的规模, 合理发展中小城市。 只有把握住沈阳市经济发展的方向,充分利用法律,税收,投资等手段,强化规划管理,调控和 引导沈阳市的建设规模和发展方向。例如,在经济 快速发展时,通过城市规划保证城市经发的有序发 展;在经济发展较慢时,城市规划应注重新的经济 增长点的培育与扶持。当城市规划因某种原因需要 重新修订时,应在政府指导,专家论证以及建设和 谐社会的大环境下,注意与人文,环境相结合,用 人以自然和谐相处的价值观导向、规划、建设城市, 今儿既要保证城市中低收入家庭用房,还要充分体 现沈阳特色。 2、新城区开发与老城区改造相结合,共同促进沈阳市 的经济发展 新城区开发与老城区改造作为城市系统工程

建设的两个方面,虽然均以可持续发展、和谐发展 为基础,但又各具特点,并在资金、资源、等方面 存在一定矛盾。新城区的开发成本相对较低、利润 较大,清新的空气、优美的环境、良好的社区服务、 人性化的管理都是吸引老城区居民来此居住、工商 业来此投资的必然优势。新城区开发的结果,短期 内可以缓解老城区的压力,但从长远来看,可能是 老城区的发展陷入困境,并诱发老城区的改造。老 城区改造的核心内容是调整用地功能、优化土地配 置、改善基础设施、提升城市功能。显然改造后的 土地价格、使用费用将大大提高,这不但促进了城 市的经济发展。同时也可为新城区的进一步开发创 造条件。新城区的开发与老城区的改造作为矛盾的 两方面,必须正确处理好两者的关系,切不可因新 城区开发的高利润而无限制开发,也不可忽视历史 文化遗产的保护而放松老城区的改造,同时应该用 市场杠杆来调整人口分配,使老城区与新城区共同 繁荣。 3、完善老城区配套基础设施的建设,保证沈阳城市建 设的可持续发展 老城区的改造成功与否,配套基础设施的建设至关重要。各区县应按照沈阳市城市规划的要求, 在完善本地配套设施建设的同时,注意与相邻区县 的衔接,切不可因追求高利润而随意更改规划内容,更不能把配套基础设施建设用地随意变为建筑用 地。同时,应当树立寿命周期、生态城市、循环经 济的观念,通过创造一个经济发展、社会进步和生

XXX市旧城改造设计方案

对招标项目的理解 随着经济的高速发展,长春市朝阳区旧城区原有的城市格局、经济模式和生活方式已明显暴露出与现代社会的不适应,例如旧城区功能过度集中、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施落后等问题。因而,在社会主义市场经济条件下,如何建设和改造城市,这无疑是城市规划研究工作者共同探讨的课题,本次项目主要针对旧城改造问题,结合长春市朝阳区的具体情况作一些基本的探讨。 旧城改造,就是旧城区的再开发,是指对旧城区中已不适应经济、社会发展需要的物质环境部分进行改造,使其整体功能得到进一步改善和提高。当前我国正处在工业化、城镇化的快速发展时期,建设用地粗放利用、闲置浪费现象较为普遍,为了集约用地,国家加强了土地的宏观调控。最近在市委、市政府召开全市经济工作会议上,省委书记指出,要用3至5年时间,把主城区的危旧房全部改造,未来几年旧城改造将成为长春市城市建设的重要任务。 总体设计方案 工程总体设计 初步设计原则 (1) 以城市总体规划为指导,确定合适的建设方式,使有限的投资发挥最好的社会效益和经济效益。 (2) 分析各条道路的功能定位和交通流特征,合理确定道路的更新方案及标准。 (3)以城市次干道或支路的技术标准建设园区内部高新大道等五条道路,使得更新后的道路能充分发挥长春市朝阳区区块内部联系的重要功能,并能迅速疏解区块内部与外部交通联系,并满足未来15年的交通需求。

(4) 结合周围地块的环境,根据规划确定的红线宽度,结合近远期交通量的特点,合理选定横断面的形式,在保证道路使用功能的前提下尽可能地降低工程投资。 (5) 从方案选择到工程实施都要重视对环境的影响和社会效益,对环境敏感路段采用适当的措施和对策。 (6) 通过研究论证,采用新技术、新工艺,既要经济合理,安全可靠,又要适合本工程的建设特点。 (7) 既要考虑沿线单位和居民区的出入交通,同时又要考虑各条道路对外辐射路网的有机联系,以利网络进一步扩展和完善。 设计标准 (1) 道路性质:高新大道为城市次干路,桂丰路等其它道路为城市支路; (2) 设计车速:高新大道为40 km/h,桂丰路等其它道路为30km/h; (3) 设计荷载:BZZ-100型标准轴载; (4) 设计年限:道路、排水15年,桥梁100年; (5) 纵坡度:0.3%≤i≤3.5%; (6) 设计洪水位(1/50):4.3m; (7) 排水体制:雨污分流制。 (8) 暴雨重现期:TE=2.0年; (9) 桥梁设计荷载:公路—Ⅱ级,人群-3.5kN/m2; 设计目标、功能与规模 本次长春市朝阳区中心道路更新工程全部为城市次干路或城市支路。其中高新大道是紧邻杭宁高速公路及杭宁高速铁路的南北向联系通道之一,北侧与东西大道相接,南侧连接桂丰路,是现状长春市朝阳区一条重要的疏解道路。道路的功能主要是承担长春市朝阳区与外部联系以及内部联系的作用。该项目建成后,对提高长春市朝阳区的交通设施水平,提高道路服务水平,加强区块内部及对外交通联系有重要的作用,同时,对改善该地区的城市景观,提高城市的环境质量,

旧城改造中城市设计方法

旧城改造中城市设计方法浅述 摘要:伴随经济和社会的快速发展,我国的城市建设日新月异,城市面貌发生了翻天覆地的变化, 在取得重大成就的同时,我们也看到,在城市改造过程中, 尤其是旧城改造的速度、规模和开发强度都令人咋舌。同时,近几年来随着社会主义物质文明和精神文明建设活动的深入开展,许多城市都提出了城市形象的塑造问题,但仍不断出现”千城一面”的现象,使城市失去本有特色.这些问题越来越多的得到人们的重视,引入城市设计理念,加强旧城改造的环境建设,本文结合工作经验,针对旧城改造中的城市设计进行了初浅论述。 关键词:旧城改造;城市设计;方法 1旧城改造中城市设计的提出 城市发展是一个不断更新、改造的新陈代谢过程,自城市诞生之日起,旧城改造就作为城市自我调节机制存在于城市发展之中,是城市发展的综合需要。随着经济和社会的快速发展,旧城原有物质设施的水平低下和自然老化,以及旧城功能的过于集中和用地结构的不合理,使旧城居住紧张、环境污染、资源浪费等一系列问题越发难以解决,而且在工业离开市中心、居住向外疏散的城市发展过程中,旧城出现功能和结构的衰退问题,亟需进一步配置商业、服务业、金融业及必要的交通和市政设施,提升城市中心区的服务功能。

旧城改造中的城市设计与城市功能两者之间的关系,可以看作是形式与内容之间的关系,形式要为内容服务,内容决定形式,形式与内容需要达到完美统一的结合。 2城市设计的含义 城市设计对于城市规划的深化和营造适用、优美、宜人的城市环境具有深远的意义。城市设计的内容是广泛的,对于城市设计含义的理解也是广泛的,国内外不少研究者对城市设计下的定义也不尽相同。但都涉及到城市的空间环境问题,而空间环境是由城市物质实体和空间互为依存的因素而组成,具有三维的概念。由空间和物质实体所组成的环境是显性的,可被感知的。 不应忽略的是,城市设计应和经济建设联系起来,应以有利于经济发展为出发点。城市希望通过改善自身的形象以吸引更多的人投资、购物和工作。城市设计的目的在于经济的振兴和发展。同时,城市设计也是为了管理和控制城市发展,使城市的发展与原有部分和谐融合,以维护城市环境的质量和特色。当今的城市设计涉及的环境质量内容,除城市“美”外,正越来越扩展到其他方面,进一步的涉及到城市的物质层面,尽管这种影响也许是间接的、潜移默化的,但这种观点无疑为我们开拓了视野和思维。 3旧城改造中城市设计的三个原则 3.1探索旧城的空间布局规律因为城市的整体形象和面貌不仅仅取决于一幢幢单独的建筑。建筑物之间良好的建筑关系,细腻而独

旧城改造项目规划设方案设计

贵州铜仁旧城改造项目规划设方案计 一、工程概况: 河风丽景地处铜仁市北部曹家园地块,三面紧邻锦江,形成半岛形态,视线非常开阔,自然条件优越,风景十分优美,与地委行署隔江相望,具有得天独厚的地理环境。作为城市沿锦江向北部发展的重要据点与来访者从北部进入市区的景观视觉节点,河风丽景正处在这个城市南北与东西的轴线交叉点上。特殊的地理位置与环境,促使其在完善内部人居环境与生活品质同时,发挥更大的标识作用,为城市形象作出更大的贡献。 规划总用地约4.06公顷。实际建筑红线内用地约2.983公顷。 1、自然条件 ①地形地貌:属河沿一级地貌特征,地形较破碎,坡度较小。 ②水文地质:处于P=2%洪水位以上;场地有基岩出露,地质老且 稳定。 ③环境容量:地段无“三废”污染,且观瞻环境优越;场地“风水”因子饱满,是理想的人居环境。 2、城市供给 ①道路交通:有城市主干道和金滩大桥,交通十分方便。 ②市政设施:有城市给排水、电力、电讯公用系统,可供小区开发共享。 ③公共设施:有“小十字”城市CBD,且紧临学校、医院、幼托和居委会,社区生活方便;有城市公厕、垃圾站和配电设施可供小区开发共享。 二、设计依据 由业主提供之技术参考资料—— 1、1/500规划用地现状图; 2、项目设计范围(规划红线、蓝线、坐标); 3、规划条件通知书; 4、甲方的设计委托书; 国家及地区规范和规定—— 5、铜仁市规划管理局有关法规文件、技术规定; 6、贵州省住宅、停车场(库)、绿地、市政设施等有关设计标准; 7、国家有关设计规范、规程、规定。 三、项目开发理念 凭着符合房地产原创性的产业理论,整合各种资源,以全新的服务理念,满足有效需求、激发潜在需求;以超常规的策划思维启动新的市场消费热点;以反映时尚生活方式的技术手段,创造一种“尊贵品味,时尚生活”的全新居住生活方式。 同时地委行署作为城市的政治中心,与基地形成跨江轴线,该轴线紧密联系起了政府与城市公共空间。作为地委行署在该轴线的对景,基地内较为混乱的现状需要得到改善,维盛花园以崭新的城市风景,以展示城市最新的居住理念与发展活力。 从整个铜仁地区房地产市场之发展状况研讨上,本项目应诠释为铜仁市房地产市场之延伸,落实《控制性详细规划》的具体职能和空间形态,构筑锦江河生态景观——文化品牌“沙龙”。整合各种资源,以全新的服务理念,满足有

厦门本岛思明区旧城改造企划书(初稿)

厦门本岛思明区旧城改造企划书(初稿) ?缘起 –旧区城市开发沿革 –现况城市发展困境 ?旧城改造课题 –基地环境分析 –产业发展与旧城角色定位 –公共设施与都市防灾课题 –城市景观风貌设计课题 –历史风貌街区保护课题 –可持续性城市规划课题 ?规划设计愿景 ?旧城改造手法与案例分析 ?规划团队组织与业绩 ?专案主持人履历 预期未来立项后工作内容群组及分配(初稿) 依初步分析,立项后可能的工作内容及预期成果包括下列二大部份:壹、规划设计报告书(初稿) 一、项目理解 二、现况分析 三、相关案例研究 四、历史文化资源评估与活化再利用策略

五、整体开发及规划设计策略 六、城市设计(含土地使用及交通) 七、景观设计 八、设计准则(建筑及景观) 贰、经济分析及发展策略(初稿) 一、基地特性及SWOT分析 二、经济发展条件 三、竞争力评估 四、需求预测 五、案例研究 六、开发策略及开发内容 七、财务分析 目前中兴公司已在台北另找合作伙伴,配合办理相关工作。初步中兴公司针对上述「预期未来立项后工作内容群组」暂拟下列工作群组及工作组织表: 工作内容群组 群组一:都市计划、城市设计(下列工作内容为暂定) 1.厦门市都市计划架构分析及建议 2.土地使用分区分析及建议 3.交通运输分析及建议 4.市政建设分析及建议 群组二:产业经济策略(下列工作内容为暂定) 1.经济分析及发展策略 2.开发模式建议 3.开发内容建议 4.分期分区开发计划 5.财务分析 群组三:古迹及历史建物区(下列工作内容为暂定) 1.历史建物分析 2.历史文化保护内容 3.保护措施 4.再利用的规划与设计策略 5.古迹及历史建物区设计规范 群组四:新建成区(下列工作内容为暂定)

城市规划之旧城改造的若干问题探讨 伍智杰

城市规划之旧城改造的若干问题探讨伍智杰 发表时间:2018-11-13T21:20:33.870Z 来源:《基层建设》2018年第28期作者:伍智杰 [导读] 摘要:伴随城市化进程不断加快,旧城区的物质环境老化、城市功能衰退、历史文化色彩消失等问题作为城市改造的重点,受到了社会各界的关注和重视。 身份证号码:45040319870527xxxx 摘要:伴随城市化进程不断加快,旧城区的物质环境老化、城市功能衰退、历史文化色彩消失等问题作为城市改造的重点,受到了社会各界的关注和重视。文章首先阐述了旧城改造的重要性,其次对当前旧城改造出现的问题进行分析,最后提出了解决对策。 关键词:旧城改造;问题;对策 一、旧城改造的重要作用 1.改变城市面貌 旧城往往建筑密集,建筑见缝插针,外观形象较差,是城市中脏乱差比较集中的地区。通过旧城改造,不论是推到重建,还是更新改造,都将在很大程度改变其面貌,提升城市的整体形象。 2.提高人民居住水平 旧城区建筑年代久远,通风和卫生条件相对较差,且基础设施配套不完善,居住条件较差。通过旧城改造,统一规划,配备完善的公共服务设施和市政公用设施,给旧城区市民提供一个宜居宜业的新环境。 3.挖掘城市用地潜力 挖掘潜力是旧城改造的重点工作和重要目的。旧城一般面积较大,且土地价值未得到最大发挥。在城市不断扩张、用地紧张的背景下,通过旧城改造,可有效地挖掘用地潜力,在一定程度上解决城市用地紧张的问题。 4.加速城市现代化 在城市现代化过程中,旧城多落后于新区,在公共设施以及交通、环境等方面,旧城都存在很多不足,在新区发展到一定程度后,启动旧城改造工作有利于完善整个城市基础设施的配套建设,改善城市的住宅、商业、用地、环境、交通等问题,加速整个城市的现代化。 二、当前旧城改造中存在的问题 1.改造成本较高,资金难以兑现 旧城改造资金的合理来源和有效运作是保证改造工作顺利进行的重要问题。旧城区多处于城市建筑密集、基础设施不完善的地段,光是高昂的拆迁成本就足以让政府和开发商望而却步。如广州天河区冼村改造工程,由于对拆迁难度估计不足,造成后续资金跟不上,实际改造后的效果与当初规划的蓝图有较大出入,尽管后来做了补救工作,但已经推迟了原计划的改造进程,给周边市民带来相当不便。 2.更新改造手段单一,具体实施及管理机制不完善 长期以来,我国各城市对于旧城区更新采取的手段和策略较为单一、粗暴。改造方式的物质化、单一化一定程度上限制了改造的深度和广度。通常的做法是推平重建高楼,但这样做光是场地改造、土建施工上的花费就难以承受。国外的旧城改造往往注重循环利用,认真调查并分析街区的历史与现状,利用已开发的土地,不改变建筑外型而赋予其新的使用功能,周密规划详尽保护与改造方案,由公众参与最终确定方案。 3.历史文化遗产遭到破坏 旧城往往是一个城市历史文化遗产所在地,是城市特定历史条件下遗留下来的建筑空间环境,是城市传统与特色的继承。在城市建设中,旧城改造本是一个挖掘文化遗产的科学文化价值和教育美学价值的机会。然而实际过程中,当前旧城改造对于这些珍贵的历史文化遗产来说,不啻于一场浩劫。只有那些规模较大、经济价值可观的,政府和开发商才会予以保护,此外,那些零散的、经济效益不明显的文化遗产免不了被毁灭的厄运。如广州始建于1916年广州署前路民国警署旧址建筑已经从历史文化名城广州消失。这种现象并非偶然,若不加遏止,当旧城改造完成后,很多宝贵的文化遗产将永远葬身于钢筋水泥之下。 三、新形式下旧城改造的策略 1.着眼全局,从整个城市甚至更大区域来考虑。旧城改造不应只是旧城本身的问题,而应与整个城市的建设、乃至更大区域的发展联系起来,分析其在区域中的地位和发挥的作用。旧城区曾经是城市的繁华地区,有的现在还承担着公共服务方面的重要作用,曾经或正在城市发展中占有重要地位。因此,旧城区的改造并非仅是旧城本身,而应该仔细考虑其在整个城市中所处的地位,继而确定其定位和发展目标。 人民南路是广州市老城区西南部,是越秀区和荔湾区的交界处,其所在区域曾是广州最繁华的商贸中心。街区内拥有众多特色历史建筑和连续的骑楼街立面,是广州旧城重要的岭南文化、商贸文化标志地。为加强历史文化保护区传统风貌的保护,促进积极保护历史文化资源,合理更新建设,适应城市发展和市民现代生活需要,因此,我们一是从历史文化的功能出发,挖掘旧城的历史价值,决定将沿街建筑的居住功能改为商业用途,赋予商业价值,形成具有地方特色和个性鲜明的繁华中心,支撑整个旧城的持续发展。二是从优化城市的功能结构出发,联系新城区和老城区,赋予其新的功能和使命。 2.要协调旧城改造与新区开发的关系,共同发展。不仅要从整个城市的角度考虑,更重要的是要与城市新区发展结合起来。旧城和新区在功能、城市风貌等方面是互补的,不应割裂开来。否则新区没有旧城的底蕴,旧城没有新区的朝气,不利于整个城市未来的发展。通过分析老城区以及新城的历史和现状,老城区的生活休闲设施少而散,难以满足居民要求,目前不论是老城区还是新区部分,都缺乏足够的生活休闲设施。从优化城市功能结构出发,需要一个生活中心来完善城市服务功能。因此,我们顺势而为建设一个集商业、商务、金融、文化、娱乐、休闲旅游于一体的高品质城市生活中心,实现旧城面貌和功能上的双重更新,激发地区活力。 3.注重保护历史文脉,延续城市历史。旧城往往是一个城市的历史遗产所在,旧城改造不是要完全拆掉旧城建设新城,那种急功近利式的推平重建的做法并不可取。对于一个老城区来讲,这些街巷空间就是其历史文脉所在,是城市的有机组成部分,是城市历史的印记和城市特色,能够强化居民的乡土意识。如果全部拆除重建,面貌可能会更加美观,但是从长远发展的角度出发,保护一个城市的历史和特色更为重要。因此我们尽量保护其原有的街巷空间。 4.要注重提升土地价值,确保改造资金来源。旧城通常建筑密集,拆迁改造成本高。如果土地价值得不到最大的挖掘,则政府要背上

(营销策划)项目策划书

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目录 (一)项目概况 1、项目建设、设计及施工环境概况 2、项目合同主要条款 3、主要分部分项工程量 4、工程特点、难点及重点分析(二)责任目标及主要保证措施 1、责任目标一览表 2、目标保证措施 (三)施工组织策划 1、项目组织机构及管理制度 2、项目主要管理人员名单 3、施工部署 4、施工平面布置 5、施工进度计划 6、施工准备工作计划 7、节点考核计划 (四)主要资源保障计划 (五)主要技术保障计划 (六)质量管理 (七)安全生产管理 (八)成本管理 (九)资金组织及管理 (十)项目CI策划及品牌建设 (十一)项目风险控制 (一)项目概况 1、项目建设、设计及施工环境概况

本工程位于****区,***路,西临福海路,南***街,北临***街,为烟台旧城改造项目,属于国计民生项目,鉴于本工程的重要性和影响力,我们项目策划的指导思想是以现场安全文明施工和质量为中心,建立工程质量保证体系,编制项目质量计划,选配高素质项目领导班子及专业工程技术管理人员,按国际惯例实施项目管理,积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备。本工程三面紧邻居民区,对安全和文明施工要求非常高,务必要求我们严格遵守各项操作规程和法律法规对该工程实施严格、科学、有效地施工总承包管理。并按业主的部署,在监理公司的管理及政府质检部门的监督下,充分发挥施工总承包职能,协调、管理好施工现场各分包单位,全面认真地履行施工合同,优质、高速、低耗地把本工程建设成一流水平的建筑精品。 1.1项目建设、设计概况表建筑概况

结构设计概况一览表

电气、给排水、暖通设计概况一览表 1.2项目施工环境 本工程地处烟台市福山区,东临明丰路,西临福海路,南临汇福街,北临盐场街,交通便利。大部分临设均布置于规划用地之外(利用原有旧房),水源距项目

旧城改造计划书

******旧城改造项目 商 业 计 划 书 编制单位:**************************编制时间:二〇一一年

目录 第一章商业计划书摘要 (1) 1.1项目基本情况 (1) 1.2商业计划书结论 (1) 第二章项目发起背景 (5) 2.1项目发起背景 (5) 2.2项目区域位臵 (13) 2.3项目建设必要性 (13) 第三章项目发起单位概况及优惠政策 (17) 3.1项目发起单位概况 (17) 3.2政府优惠政策 (18) 第四章土地市场分析预测 (21) 4.1******经济社会发展 (21) 4.2******城区总体规划 (21) 4.3******土地市场预测 (25) 4.4土地价格测算 (26) 第五章市场发展前景分析 (30) 5.1****市房地产市场分析 (30) 5.2城市发展定位 (33) 5.3******房地产市场分析 (34) 5.4区位优势明显 (35)

5.5项目建设符合国家产业政策 (35) 5.6项目建设符合《城区总体规划》 (36) 5.7项目建设规模 (36) 第六章项目建设内容介绍 (38) 6.1项目开发条件 (38) 6.2项目选址方案 (41) 6.3项目开发思路 (42) 6.4项目开发产品定位 (43) 6.5项目开发的4P策略规划 (44) 6.6土地整治方案 (50) 6.7工程建设规划 (54) 6.8项目进展 (62) 第七章项目SWOT综合分析 (63) 7.1项目优势分析 (63) 7.2劣势分析 (65) 7.3项目机会 (66) 7.4项目威胁 (66) 7.5SWOT综合评价 (67) 第八章项目实施计划 (68) 8.1项目管理 (68) 8.2实施进度 (69) 第九章项目风险及规避策略 (70)

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