余政发 余姚市征收集体所有土地房屋拆迁实施办法

余姚市征收集体所有土地房屋拆迁实施办法

第一章总则

第一条为规范征收集体所有土地房屋拆迁工作，保护被拆迁人的合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》和其他法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市行政区域内因征收集体所有土地而拆迁房屋及附属设施，并对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本办法。

第三条市国土资源局主管全市集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作。

市人民政府房屋动迁管理办公室(以下简称市动迁办)根据职责负责本市行政区域内集体所有土地房屋拆迁的全过程的具体协调、指导等各项具体工作。

市建设、发改、规划、农林、公安、工商、劳动保障、民政等行政管理部门，应当按照各自职责，协同做好集体所有土地房屋拆迁管理工作。

第四条本办法所称的拆迁人是指市政府设立或者指定的实施集体所有土地房屋拆迁工作的机构。余姚市房屋拆迁办公室为全市集体所有土地房屋拆迁人，具体负责拆迁项目的确定、组织协调、资金筹措等实施工作。

第五条被拆迁房屋所在地的乡镇政府、街道办事处、经济开发区管委会应当协助做好集体所有土地房屋的具体拆迁工作。

第六条本办法所称的被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的所有权人。

第二章拆迁管理

第七条市政府依据土地利用年度计划制定本行政区域内的集体所有土地房屋拆迁计划，合理控制拆迁规模。

拆迁计划由市国土资源局根据各乡镇政府、街道办事处上报的拆迁计划和市政府确定的拆迁改造项目，会同市动迁办、发展改革局、规划局、财政局等部门研究确定，报市政府批准。

第八条集体所有土地征收方案经依法批准并公布后，由市国土资源局函告市发改、规划、建设、房管等部门，对拆迁范围内停止办理房屋新建、扩建、改建审批手续，停止办理房屋和土地用途变更手续。

第九条拆迁人依据依法批准的集体所有土地征收方案、拆迁规划红线图，会同有关乡镇政府、街道办事处、经济开发区管委会等单位，制定集体所有土地房屋拆迁实施方案，经市国土资源局审核后，报市政府批准。

集体所有土地房屋拆迁实施方案的内容包括：拆迁范围、补偿安置的对象和条件、不予补偿安置的情形、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置用房或迁建用地的安排、搬迁期限等。

第十条市国土资源局在审核集体所有土地房屋拆迁实施方案时，应当公开告知被拆迁人和其他利害关系人有要求听证的权利，但在征收集体所有土地方案批准前已对房屋拆迁补偿实施方案听证的除外。被拆迁人和其他利害关系人申请听证的，市国土资源局应当及时组织听证。

第十一条市国土资源局应当在集体所有土地房屋拆迁实施方案批准之日起5日内发布拆迁公告，公布建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、补偿安置的方式和标准、搬迁期限、救济途径等事项。

拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置的具体方案，做好宣传、解释工作，并对被拆迁房屋的权属、可补偿安置面积在拆迁范围内予以公示，公示时间不得少于10日。未经公示的，不得作为补偿安置依据。在公示期内，对公示内容有异议的，可向土地、规划等行政管理部门提出，土地、规划等行政管理部门应予以核查并依法确认。

第十二条拆迁房屋需要价格评估的，由市国土资源局将拆迁补偿评估项目向社会进行公告，具有法定资格的房地产评估机构在规定期限内报名，并在拆迁双方当事人代表公开监督下从符合条件的房地产评估机构中随机产生一家评估机构，由拆迁人与评估机构签订委托评估协议。

评估机构应将被拆迁人的姓名、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公示。公示时间不得少于10日。拆迁当事人对评估结果有异议的，应在公示期内向评估机构书面申请复核，原评估机构应在收到书面申请后5个工作日内出具书面复核结果。当事人对复核结果仍有异议的，可在收到复核结果后10日内向市国土资源局书面申请裁决。市国土资源局应在受理裁决申请之日起30日内依法作出裁决。

第十三条拆迁人拆迁集体所有土地房屋可以委托具有相应拆迁能力的其他组织实施拆迁。

第十四条拆迁人与被拆迁人应当根据规定签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿标准和金额及其支付期限、安置方式、安置用房地点和面积及安置用房交付期限、搬迁期限、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。

第十五条拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依照约定向仲裁委员会申请仲裁，或依法向市人民法院提起诉讼。

第十六条拆迁人和被拆迁人在公告确定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向市政府申请裁决。裁决机关应当在受理裁决申请之日起30日内依法作出书面裁决。

当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向市人民法院提起行政诉讼。当事人逾期拒不履行裁决确定的义务，又不申请行政复议或提起行政诉讼的，作出裁决的机关可以申请市人民法院强制执行。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。

第十七条市国土资源局建立和健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

拆迁人应在完成拆迁、安置后6个月内，将拆迁安置地块的土地征收批准文件、拆迁计划和拆迁实施方案及调整资料，拆迁补偿安置协议及其结算资料，以及其他与拆迁有关的档案资料整理后移交市国土资源局归档。其中，征收集体所有土地的批准文件、拆迁补偿安置的具体方案和发布的拆迁公告允许公众查询。

第三章房屋产权、性质及面积的确认

第十八条被拆迁的房屋分为住宅用房、非住宅用房及附属设施。

住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及附属设施以外的房屋。

附属设施是指住宅用房附属的经认定合法的畜舍、门斗、宅基地以外的厕所等设施。

第十九条被拆迁房屋面积按下列依据确认：

(一)《集体所有土地使用权证》、《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积;

(二)所建房屋超过批准的用地面积，经土地行政管理部门处罚并补办相关手续后所认定的房屋建筑面积;

(三)所建房屋经依法审批，但未办理《集体所有土地使用权证》的，按建房批准文件中载明占地面积及房屋楼层认定房屋建筑面积;

(四)无法提供房屋相关审批手续，其建房时间在1982年2月13日前的且至今仍无新批住宅，由村民委员会调查并公示后出具证明文件，并经乡镇政府、街道办事处核实认定的房屋建筑面积。

第二十条被拆迁人在拆迁范围内有多处集体所有土地使用权住宅用房的，应当合并计算其住宅用房建筑面积。

第二十一条被拆迁人在拆迁前新批宅基地建房，但未按规定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予补偿安置，并应在规定的搬迁期限内自行拆除。未在规定期限内自行拆除的，依法强制拆除。

第二十二条拆迁范围内未取得合法的集体建设用地土地使用权证或者房屋权属来源证明文件的建筑和超过批准使用期限的临时建筑，使用人必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。逾期未拆除的，依法强制拆除。

拆迁未超过使用期限的临时建筑，按重置价格结合剩余使用年限给予适当补偿。

第四章补偿安置办法

第二十三条根据市城市总体规划的要求，拆迁城市规划重点控制区内(78.85平方公里)及余姚工业园区范围内的集体所有土地房屋，拆迁补偿安置方式实行货币安置或调产安置。拆迁规划重点控制区外的集体所有土地房屋拆迁补偿安置可采用货币安置、迁建安置，有条件的地方也可采用调产安置。

第二十四条被拆迁人选择货币补偿安置的，按被拆房屋的确权建筑面积计算货币安置补偿资金。

住宅确权建筑面积在250平方米以内的，按拆迁公告上月被拆住宅房屋同级区片与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格，扣除每平方米建筑面积的基本造价，乘以被拆房屋确权建筑面积，再增加12%的拆迁补偿金给予自选安置资金补偿。

房屋确权建筑面积超过250平方米的，超过部分按重置价格结合成新，一级、二级区片再增加300%;三级、四级区片再增加200%;五级区片再增加150%;其他区片再增加100%的比例给以补偿。

拆迁人应当在签订拆迁补偿安置协议后30日内按约将货币补偿资金交付被拆迁人。

第十五条被拆迁人选择调产安置的，按被拆房屋确权面积或应安置人口确定可安置面积。

被拆房屋确权面积超过应安置人口人均60平方米建筑面积的，按确权面积安置，但最高安置面积每户不超过250平方米;被拆房屋确权建筑面积超过250平方米的，按第二十四条第三款的规定给予补偿。确权面积不足应安置人口人均60平方米建筑面积的，按人均60平方米建筑面积进行安置。

置人口按被拆迁人家庭常住户口且实际居住的状况和本条第五、六、七款中规定的情形，增、减相应安置人口，经村(居)民委员会签署意见，并报乡镇政府、街道办事处审核，由拆迁人在拆迁范围内予以公示后确定。公示期限不少于10日。公示期内，对公示内容有异议的，异议人可向拆迁人提出，拆迁人应当予以查实。

已婚的子女要求与父母分户安置的，其中已婚子女户的安置面积按我市现行规定的农村个人建房宅基地使用非耕地标准的2倍计算，另一户的安置面积按应安置人口人均60平方米确定。

迁人家庭成员虽有常住户口，但有下列情形之一的人员，不计入安置人口：

(一)系寄居、寄养、寄读的;

(二)另有集体土地住宅用房的;

(三)原有集体土地住宅用房，在1982年2月13日后已出卖、赠与或析产的;

(四)以宅基地审批形式取得国有土地住宅用房的;

(五)已经集体土地房屋拆迁取得国有或集体土地安置住宅用房的。

被拆迁人家庭虽无常住户口，有下列情形之一的人员，可计入安置人口：

(一)原常住户口在拆迁地的符合规定的现役军人;

(二)原常住户口在拆迁地的大中专院校在校学生;

(三)原常住户口在拆迁地的劳动教养、监狱服刑人员。

被拆迁人家庭成员中，在拆迁公告发布之日止，有下列情形之一的，可相应增加安置人口：

(一)已达法定婚龄未婚的，可增加一个安置人口;

(二)已满18周岁，但未达法定婚龄的，可增加二分之一个安置人口;

(三)已登记结婚但尚未生育的，可增加二分之一个安置人口;

(四)登记结婚后已怀第一胎或生育一胎后已领取独生子女证的，可增加一个安置人口。

第二十六条多层公寓调产安置房的购买，第二十五条第二款规定情形中可安置的面积，其中人均50平方米及其以内的，按基本造价再优惠每平方米480元结算，但每户优惠价面积最高不超过150平方米。其余安置面积和第二十五条第六、第七款规定情形中可安置的面积按基本造价结算;实际安置建筑面积超过可安置面积部分，在5平方米及以内的，按基本造价的2倍结算;超过5平方米以上的部分，按交付当月同级区片与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格结算。层次朝向差价(按交付当月同级区片与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格乘附表中的房屋层次朝向差价率)另行计价。实际安置建筑面积少于可安置建筑面积部分，按拆迁公告发布时上月被拆房屋同级区片与安置用房同类房屋等级商品住宅平均价格扣除基本造价结算。

第二十七条被拆迁人选择迁建安置的，其补偿安置适用下列规定：

(一)拆迁人根据村庄和集镇规划,按余姚市个人建房宅基地管理有关规定提供迁建用地;

(二)拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相应的建设费用;

(三)被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续，拆迁人应当予以协助。

第二十八条选择货币安置或调产安置的，被拆房屋按重置价格结合成新予以补偿;选择迁建安置的，被拆房屋按重置价予以补偿。

被拆房屋旧料归拆迁人所有。

第二十九条阳明、凤山、梨洲、兰江四街道行政区划分为五个区片，一级区片为：东至东旱门路，南至世南东路、世南西路，西至西石山路(姚江以南)、仁寿江(姚江以北)，北至候青江内的区域;二级区片为：东至东江桥、候青江、姚江、城东路(包括白山头村)，南至谭家岭东路、谭家岭西路，西至玉立路，北至丰山路、子陵路内的区域;三级区片为：东至东江、子陵路、东环北路、东环南路，南至南环东路、南环西路，西至西环南路、西环北路，北至北环西路、北环东路内的区域;四级区片为：三级范围以外至规划重点控制区内的区域;五级区片为四级区片范围以外四个街道的行政区域。其他乡镇、街道以行政区域为界，分别确定区片和测定区片级别差价，并报市政府备案。

安置房与被拆迁住宅房不属同一区片，且安置房区片级别低的，由拆迁人按可安置面积级别差价对被拆迁人给予经济补偿。原一级区片降至二级的，每平方米补助1000元;原二级区片降至三级的，每平方米补助800元;原三级区片降至四级的，每平方米补助600元;

原四级区片降至五级的，每平方米补助400元。

越级安置的，被拆住宅所在区片与相邻区片的级差全额计算，其余区片的级差按各相应区片级差的50%计算。

第三十条被拆迁人选择产权调换方式安置的安置房，可按规定办理土地使用权证和房屋所有权证。安置房可在补缴土地出让金后上市交易。补缴土地出让金及抵扣房屋契税的额度和办理相关权证的程序按市政府制定的相关规定执行。

第三十一条拆迁非住宅用房的，对被拆迁人应当实行货币补偿安置。符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划的，也可实行迁建安置。

实行货币补偿安置的，地上建筑物按重置价对被拆迁人予以补偿，土地以所在区片级别、用地性质按评估价为被拆迁人提供自选安置资金。

在城市规划允许的前提下可实行迁建安置，具体按下列规定办理：

(一)拆迁人根据规划部门的规定，结合被拆迁房屋补偿安置面积，提供迁建安置用地;

(二)拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相应的建设费用;

(三)被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续，拆迁人应给予协助;

(四)拆迁人根据被拆迁人旧房建筑面积，按重置价格给予拆迁补偿费。

被拆迁房屋旧料归拆迁人所有。

第五章房屋拆迁补偿补助标准及奖励办法

第三十二条被拆房屋的附属设施，经评估后由拆迁人给予相应补偿。

第三十三条房屋拆迁有关项目补助标准：

(一)住宅补助标准：

1.临时安置补助费：

拆迁人按照被拆迁确权住宅建筑面积，结合区片级别给予补助。一级、二级区片按10元/平方米建筑面积·月计发;三级、四级区片按8元/平方米建筑面积·月计发;五级区片按6

元/平方米建筑面积·月计发;其他区片按4元/平方米建筑面积·月计发，最低标准按400元/户·月计发。

实行产权调换的被拆迁人，自行解决过渡用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到安置后的4个月内支付其临时安置补助费。拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定过渡期限(最长不超过24个月)仍未提供安置用房，且由被拆迁人自行解决过渡用房的，应当自逾期之月起，按照原标准的2倍支付临时安置补助费;由拆迁人提供过渡用房的，除继续提供过渡用房外，还应从逾期之月起，按规定标准支付临时安置补助费至得到安置时止。

对实行货币补偿安置和迁建安置的被拆迁人，拆迁人应自签订拆迁补偿安置协议并支付相应拆迁费用之月起按规定标准一次性发给6个月临时安置补助费。

2.搬家补助费：

确权建筑面积在100平方米以下的，按800元/户·次结算;100平方米(含)至200平方米以内的，按1000元/户·次结算;200平方米(含)以上的，按1200元/户·次结算。

实行产权调换或迁建安置的，被拆迁人从拆迁人提供或自行解决的临时过渡房搬迁至安置用房或迁建用房时，拆迁人应当再次支付搬家补助费。

(二)非住宅补助标准：

1.因拆迁引起被拆迁人停产、停业的，拆迁人应按照被拆房屋的建筑面积、使用性质给予一次性经济损失和过渡费用的补助。补助标准：经营用房为每平方米600元，办公用房为每平方米250元，生产用房为每平方米300元，仓库用房为每平方米190元。

经工商、税务部门批准登记，利用住宅用房进行合法生产、经营的，拆迁人应对生产经营者按前款补助标准给予一次性经济损失和过渡费的补助。

2.拆除非住宅用房设施的，拆迁人应按房屋建筑面积结合使用性质发给设施设备安装补助费。设施设备安装补助费包括设施设备、物资搬迁补助费和设施设备安装补助费。补助标准为：经营用房为每平方米50元，生产用房为每平方米65元，办公、仓库和其他非住宅用房为每平方米25元。

(三)其他项目补助标准：

1.电话、有线电视、互联网的移机补助费，按现行安装或移机标准予以补偿。

2.空调拆装费，按每台300元补助。

3.淋浴房拆装费，按每只150元补助。

4.太阳能热水器拆装费，按每台500元补助。

第三十四条成套房架空层按优惠价每平方米使用面积300元购买。按比例配备的车库，待安置户安置完毕后协议认购或竞售，按使用面积计价。规划重点控制区内一至四级区片每平方米协议认购价格分别按：2200元、2000元、1800元、1000元计价。

第三十五条被拆迁人按拆迁公告规定按时进行评估、签订拆迁安置补偿协议并提前搬迁、安置完毕的，在城市规划重点控制区范围内，拆迁人可按被拆迁房屋确权建筑面积给予每平方米300元以下、其他区域可按被拆迁房屋确权建筑面积给予每平方米150元以下的奖励。

第六章附则

第三十六条房屋的基本造价、重置价格、安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格，由价格行政管理部门会同土地、房产行政管理部门测定公布并分别报上级行政管理部门备案。

无法测定被拆迁房屋的级别区片与安置用房同类房屋等级商品住宅平均价格的，按市政府公布的当年度安置用房市场指导价作为商品住宅的平均价格。

第三十七条本办法自发文之日起施行。原余政发〔2000〕153号、余政办发〔2002〕187号、余政办发〔2004〕10号、11号文件及相关补偿规定同时废止。

本办法施行前已发布拆迁公告并开始实施拆迁的项目，按照原相关文件规定处理，但拆迁范围内所有被拆迁人均未签订拆迁补偿安置协议的，适用本办法。