建筑物折旧中的几个问题探讨

建筑物折旧中的几个问题探讨

运用成本法对旧有建筑物进行估价时，首先必须估算出该建筑物在估价时点的完全重新建造成本，其主要方法有单位面积法、单位体积法、分部分项法、工料测量法及指数调整法等；然后估算该旧有建筑物估价时点时的累计折旧；最后以该建筑物重新建造成本减去累计折旧，得出该旧有建筑物在估价时点的价值。在这里，针对实际估价活动中进行建筑物折旧时可能出现的关于建筑物寿命、耐用年限的确定以及功能性折旧与经济性折旧的估算等几个问题进行初步的探讨。

一、建筑物的自然寿命和经济寿命

建筑物的寿命有自然寿命（physical life）和经济寿命（economic life）之分。自然寿命又称建筑物的物理寿命、物理耐用年限，它是指建筑物从建造完成之日起至因自然磨损达到不能使用、宣告报废时所持续的时期。由国家建设部门和财政部1993年联合颁布的《房地产单位会计制度》中关于各类结构房屋的耐用年限实质上是一种自然寿命或称会计寿命，是房屋建筑物原始帐面价值减至残值时所经历的全部时间。经济寿命又称建筑物的经济耐用年限，它是指建筑物从建造完成之日起至建筑物使用产生的收益与其所费成本相等时持续的时期，亦即建筑物在经济上合理使用的年限，一般建筑物达到经济寿命或虽未达到经济寿命，但已出现新的功能更佳、结构更合理的同类建筑物，而继续使用该建筑物已不再经济时，即应进行更新，这时该建筑物的经济寿命即告终结。

实际估价活动中进行建筑物折旧估算时究竟以建筑物的自然寿命还是经济寿命为准？最好的选择是在建筑物自然寿命基础上，着重考虑其经济寿命。建筑物自然寿命是一种理论上的平均寿命，同一类结构的建筑物只要在整个寿命期内正常使用，其自然寿命一般相同、如钢筋混凝土结构房屋一般可使用60至80年，砖混结构房屋40至60年，砖木结构房屋30至50年。建筑物经济寿命则是一个相对变动的量，它受建筑物本身的设计及功能、所处的周围环境条件、市场状况以及国家和地区的政策、法规等因素影响，并随这些因素的变化而改变。如果在估价时点有一建筑物设计上已过时，功能也较落后，致使该建筑物的使用收益等于甚至低于其使用成本，即使此时该建筑物尚未完成自然寿命，也将不得不宣告报废，否则，如果继续使用，使用者将收不抵支，面临亏损。从目前来看，任何一个拥有并使建筑物的理性的人都不只看到它的自然寿命，而更加关心它在经济上合理使用的寿命长短。所以，实际估价业务中，在估算建筑物的整个使用寿命时，不仅要考虑其自然寿命，更应考虑其经济寿命。

二、建筑物的耐用年限与土地使用权年限

建筑物的耐用年限是指建筑物合理的有效使用年限，在单独进行建筑物的折旧估算时，这个耐用年限就是其自然寿命或经济寿命。土地使用权年限是指土地使用者合法拥有的土地使用权年限，一般由土地使用权受让双方根据平等、自愿、有偿的原则来确定。我国法律已经分别规定了不同用途的土地其使用权出让的最高年限。当我们在估算建筑物折旧时如果不考虑其所依附的土地使用权年限的限制时，则地上建筑物折旧的计算如例1所示。

例1有一钢筋混凝土建筑物，建筑面积500m2，耐用年限60年，残值率为0，该建筑物现时完全重置价格为1000元/m2，建筑物已使用了20年，试运用直线折旧法计算该建筑物年平均折旧额和已提折旧总额。

解：根据直线折旧法公式

C（1－R）t

D＝—————和E t＝C（1－R）—＝D×t

N N

建筑物年平均折旧额：D＝1000×500×（1－0）÷60＝8333.33（元）

建筑物已提折旧总额：E t＝8333.33×20＝16666.6（元）

本例中计算已提折旧总额时是假设该建筑物的总折旧年限（包括已折旧年限和尚未折旧年限）就是其耐用年限，在没有其它任何条件限制的情况下，这样的假设是可行的。但是，如果本例中建筑物所依附的是一块法律上具有有限年期使用权的土地，且该土地的合法使用年限于其所附属的地上建筑物的耐用年限，在这种情况下，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、1990年中华人民共和国国务院55号令等规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑、其他附着物所有权由国家无偿取得。因此，使用者可使用地上建筑物的最高年限不应超过其所依附的土地使用权出让年限。在例1中，如果使用者所拥有的土地使用权出让年限为50年，则土地使用者可使用建筑物的最高年限也应为50年，换言之，该建筑物的耐用年限即直线折旧法公式中的那个“N”应是50年。据此，该建筑物年平均折旧额和已提折旧总额应为：

建筑物年平均折旧额：

D＝1000×500（1－0）÷50＝10000（元）

建筑物已提折旧总额

E t＝1000×20＝200000（元）

当然，反之，假如某建筑物的耐用年限小于其所依附的土地使用权出让年限，则建筑物的总折旧年限就是其耐用年限，土地使用权出让年限不再对该建筑物可使用年限产生限制，总之，在进行建筑物折旧时，应把建筑物耐用年限与其所依附的土地使用权合法年限联系起来进行考虑，合理地确定建筑物的耐用年限，才能准确估算出地上建筑物的折旧额。

三、建筑物功能性折旧与经济性折旧的估算

同样是对于建筑物的折旧、估价上的折旧与会计上的折旧有所不同。会计上的折旧注重的是建筑物原始取得价值的推销与收回，而估价上的折旧注重的是建筑物完全重置价值的减损，即因各种原因带来的建筑物价值的损失。正如有的人认为一样，估价上的折旧不是折旧，而一种“减价修正”。这里，为了分析方便，我们估且仍以建筑物折旧一词来进行阐述。

建筑物的折旧，一般可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三种。物质折旧是由于建筑物的人工使用或自然力作用而带来的价值贬值，它在表现形态上是一种有形损耗，其损耗程度与建筑物的经过年限成正比。物质折旧的计算，一般采用耐用年限、直接观察法、成新折扣法等方法，功能折旧和经济折旧在形态上表现为一种无形损耗，在形成上又有其特殊的社会经济等原因，因此，它以建筑物的物质折旧具有很大的不同，一般估算建筑物物质折旧的方法无法直接引用在建筑物的功能折旧和经济折旧上。那么，如何合理地估算建筑物的功能折旧和经济折旧呢？

1．建筑物功能折旧的估算

建筑物的功能折旧是由于建筑物在用途、使用强度、设计、结构、装修等方面不合理或居民消费观念转变而带来的功能性贬值，一般不直接表现在建筑物的物质实体方面。例如，目前多数消费者喜欢“三大一小式”住宅（即客厅、厨房、卫生间大、卧室小），而以往在大卧室、小客厅式住宅在式样设计、建筑结构方面已显行较为落后、过时，如果仅从建筑物的物质实体上看，这些住宅的成新度可能仍然较高，但在市场价格方面这些住宅却因使用功能欠佳而较低。

估算建筑物的功能折旧额较为简单，一般直接以该建筑物的用途、结构或设计等方面的重新调整费用为依据进行估算。如一旧式住宅，建筑面积80m2，若改变其式样和结构，使之在功能上与“三大一小式”新型住宅相同，则每平方米建筑需花费资金300元（这里估且不论其投资是否经济合理），总计需花费24000元，这一超额费用支出是该旧式住宅因功能陈旧而造成的，但在该住宅的市场价格上不会体现出来，因而属于该住宅的功能性贬值即折旧。再如，某城市繁华商业区内有一低矮工厂，其现时用途与周围环境很不协调，为了改变这一不合理的状态，需将该工业厂房进行内部格局的重新调整，以转变用途作商业使用，重新调整费用共需2万元，这一费用是因该工业厂房用途不当造成的，与该商业区其它正常的商业用建筑物投资相比，属超额投资支出，反映了该厂房的功能性价值低下，是该厂房的功能性折旧。

2．建筑物经济折旧的估算

建筑物经济折旧是建筑物本身因外界环境条件等因素的变化而导致其经济效用难以正常发挥，继而引起建筑物本身价值降低。从现象上看，建筑物经济折旧一般表现为利用率下降、空置率增加或工业厂房的大量闲置等，从这些现象所造成的后果看，最终必然导致该建筑物的经济收益下降，建筑物市场价值减少，这就是建筑物的经济性贬值即经济折旧。如果建筑物由于外界环境条件变化所造成的收益损失额能够直接测算出来，则可以按建筑物继续使用期间每年的纯收益损失额折旧累加来估算建筑物的经济折旧额。公式表述如下：

A1A2A3

建筑物经济折旧额D j＝———＋————————＋——————————————

1＋r （1＋r1）（1＋r2）（1＋r1）（1＋r2）（1＋r3）

A i A n ＋…＋——————————————＋…＋——————————————（1＋r1）（1＋r2）…（1＋r i）（1＋r1）（1＋r2）…（1＋r n）

式中：A i——第i年建筑物收益净损失额

r i——第i年资金年折现率

n——预计建筑物收益损失持续的年期

如果建筑物继续使用期间内每年收益损失额相等为A，各年资金折现率保持不变为r，则上述公式可转换成

ｎ A

建筑物经济折旧额D j＝Σ————

i＝1 （1＋r）i

下面举例说明建筑物经济折旧的计算。

例2某城市一宾馆，建筑面积1000m2，1995年6月至1999年6月因市场因素变化导致该宾馆出租率下降而空置率增加，宾馆年平均出租收益净损失额每建筑平方米50元。假设资金年折现率为10%。则该宾馆1995年6月的经济折旧额为

A 50 50 50 50

D j＝Σ＝—————＋—————＋—————＋——————＝158.49（元）

i＝1 （1＋10%）（1＋10%）2（1＋10%）3（1＋10%）4

值得一提的是，如果是估算该宾馆在1996年6月的经济折旧额，应该怎样计算呢？实际上，我们只需将该宾馆从1996年6月至1999年6月的平均出租净损失额折现值进行累加。即该宾馆1996年6月的经济折旧额为

n A 50 50 50

D j＝Σ—————＝—————＋—————＋——————＝124.34元）

i＝1（1＋r）i（1＋10%）（1＋10%）2（1＋10%）3

由此可见，估算某一时点建筑物的经济折旧额时，应从这一时点起未来各年持续发生的经济收益净损失额算起，而对于建筑物在该时点以前各年所发生的经济收益净损失额，一般不需考虑。原因是，在任何时点，每一个投资者最关注的是他将投资购买的建筑物未来所能产生的经济收益如何，他所愿意接受的建筑物价格也应与他在未来各年内所能获得的经济收益相对应。如果建筑物在未来年度出现纯收益下降，则按照收益还原法的预期收益原理，该投资者愿意接受的建筑物价格也将低于当时正常的市场价格，这就是建筑物的经济性贬值。而那些在估价时点以前各年内就已发生的经济收益净损失额，投资者一般不予考虑，因而它们不会导致估价时点建筑物价格的经济性贬值即折旧。