房地产价格与通货膨胀的关系研究
经 济 纵 横
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INTELLIGENCE
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·················房地产价格与通货膨胀的关系研究
吉林财经大学国际交流学院国际会计0817班 曹 博
摘 要：自1998年我国的住房制度货币化改革以来，我国的房地产市场发展十
分迅速，已经成为促进国民经济发展的一个重要的支柱产业。然而，由于房产价格的不断攀升，在促进经济增长的同时也导致出现了新的问题---物价上涨。因此，研究房地产价格波动与通货膨胀之间的影响关系，将有助于深化理论界对金融稳定和物价稳定的认识。
关键词：房地产价格 通货膨胀
一、房地产价格与通货膨胀定义房地产作为一种资产，与其他资产之间有本质的差别，即具有双重属性，不仅是人们安居的生活消费品和劳动生活必须的生产资料，在金融资产市场发展的条件下，还是人们进行投融资的重要资产。
通货膨胀是指价格持续性上涨的过程，而不是指一次性会短期的价格总水平的上升。只有当价格不断上升且趋势在一定期间不可逆转时，认定出现通货膨胀。另外就是通货膨胀不是指个别商品价格的上涨，而是指全社会价格总水平的上涨。衡量一个国家或地区通货膨胀的指标有很多，主要有：GDP 平减指数，消费价格指数，生产价格指数。
二、房地产价格波动对通货膨胀的影响
房地产是与居民生活最为密切的资产，07-08年一直呈现持续上涨的状态，虽然现在收到国家宏观调控和外围经济的影响，房地产价格稍微有所下降，但是仍然处于高位运转阶段。房地产价格的上涨扩大了居民财产性收入的差距，导致社会收入贫富差距扩大，助长了社会成员的投机与浮躁的心理。房地产价格是最容易滋生泡沫的资产之一，它的持续上涨强化了人民对房地产升值的预期，导致对房地产更大的需求，使得房地产泡沫不断膨胀，成为引发整个通货膨胀的主要因素。
房地产价格波动通过总需求，进一步影响通货膨胀的路径主要分为房地产价格波动与消费的关系和房地产价格波动与投资的关系两种方式。
三、通货膨胀对房地产价格波动的影响
通货膨胀对房地产价格的影响方式主要有两类，一类是直接影响，一类是间接影响。直接影响是通过提升建造成本，带动工资收入，驱动租金上涨，降低实际信贷利率这四条途径实现的；间接影响是考虑通货膨胀后的信贷紧缩的因素对房地产价格波动的影响。
四、政策建议
目前，地产价格与通货膨胀之间存在稳定的长短期均衡关系，使得房地产价格因素难以纳入通货膨胀指数中去。因此政府在进行宏观调控时除了关注居民消费价格指数外，也应该充分重视房地产价格，但由于中国的房地产市场十分特殊，存在许多超乎市场自身功能之外的干预因素，如土地产权制度存在重大瑕疵，政府介入过深，土地开发行政垄断等。而这些症结的主要原因是在中国房地产市场发展的历程中，政府扭曲了其功能定位，对土地拍卖、交易等各环节都进行了管制，缺乏发达的市场化机制，使得市场的作用遭受抑制。面对中国房地产市场的这种特征，本文对中国的房地产市场发展提出以下政策建议:
1、加强政府宏观调控能力
首先，完善土地产权制度。土地相关权利的细化、明晰和落实，必须充分考虑效率和社会公平。阻挡效率的诸多不合理的旧有思维和相关法规，必须尽快革除。政府仅对土地使用过程中的环境保护等外部性问题负有监控权利。
其次，打破土地开发垄断。土地一级开发比较合适的做法是，由政府发包，在充分保障被拆迁居民和土地被征用者的合法权益的前提下设定清晰严密的拆迁和土地征用条件，公开招标，充分透明地产生合适的拆迁执行人，政府作为中立的发包人和执法者监督验收拆迁工作。
第三，加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，增加住房有效供给。落实经济适用住房的各项优惠政策，确保低价位和高质量;同时，要加快完善经济适用住房的相关政策。根据社会经济发展速度和居民生活水平现状，及时修改并合理确定房屋开发配套项目及其标准，保证配套资源的合理使用，避免浪费。
2、构建我国多元化融资体系的房地产消费
第一，商业按揭贷款。在目前情况下，银行应在扩大贷款品种、减少贷款费用、简化贷款手续等方面加以改进。
第二，加快房地产金融产品创新。作为中长期贷款的房地产信贷的上升容易产生期限错配问题，为了逐步化解当前银行中长期贷款占比过高的问题，需要通过金融产品创新等手段使这部分资产流动起来。房地产金融创新的主流模式是“信托+银行”的金融组合，即以信托为主线、其他金融配套的一种多元化的融资模式。
第三，住房公积金低息贷款。这种方式综合了住房、养老、医疗等各项公积金，积累的资金额比较大，而且它从整个生命周期角度考虑，能消除不同时期有不同消费重点而收入有限的矛盾。
3、设立房地产金融中介机构。构建一个现代化的高度成熟化房地产制度及体系.不仅有赖于专营房地产金融机构及其高效的运行机制，建立房地产消费信贷担保机构、设立政府专营房地产抵押贷款公司和建立具有地区性权威的房地产信贷纠纷仲裁机构。
参考文献：
[1] 经朝明、谈有花：《中国房地产价格与通货膨胀的关系一基于计量模型的实证分析》，《中国物价》，2006(2):55一58。
[2] 李亚培：《房地产价格与通货膨胀一基于我国的实证研究》，《海南金融》，2007(4):49一52。
通货膨胀与房价的关系
通货膨胀与房价的关系 通货膨胀，一个在2008年被人们越来越多提起的词。我们先来了解下通货膨胀，它是指流通中的货币数量超过经济运行所需的货币数量而引起的货币贬值和价格水平全面、持续上涨的经济现象。通货膨胀率是货币超发部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度，那么与住房价格是什么样的关系呢。自1999年以来，中国房地产业得到持续发展，有力地推动了经济的增长。但房价持续地上涨，增幅远远高于一般商品价格，引发了民众对泡沫经济的种种猜想。尤其在目前通涨压力加大的形势下，房价上涨也变得越发敏感。很多人认为，房价的飙升对经济的通货膨胀并没有太大的关系。为什么人们会有这种感觉呢，这是因为在2004年至2006年，内地各大城市住房价格猛涨的时候，通货膨胀并没有很明显地表现出来。而导致这个现象的原因有两个，一是目前我国衡量通货膨胀的统计指标CPI（居民消费价格指数）对居住类消费的计算权重较低，大概在13%左右，并且没有计入商品房销售价格，只是计入房租价格。二是CPI对食品类消费的权重较高，大约在33%左右，而房价对食品类商品价格的影响有着滞后效应。 住房价格的飙升到底对我国的通货膨胀有什么影响，可以说，住房价格是我国目前通货膨胀的主要诱因之一。目前我国通货膨胀的是由食品类商品价格上涨引起的，食品类商品的价格为什么在2007年大面积的上涨呢，主要原因两个，一是受国际市场食品类商品价格上涨影响，属于输入型通货膨胀；二是受到房价飙升的影响，受到商品比价复归特性的影响。本文主要分析为什么房价的飙升带来了中国通货膨胀的形成。 了解一下什么是比价复归。所谓比价复归就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础，但由于商品价格偏离价值的程度不同，比价复归所引发的结果也不相同。比价复归大致又分为两种，一种是行政力量主导下的比价复归，比如，由国家定价的商品，政府一般要根据商品的价值和商品的供求关系来确定比价。一种是市场力量主导的比价复归，这是一种隐性的但非常强大的力量。各种商品的价值之间的比例关系是商品比价关系的基础，因为商品的价格背离其价值的幅度是有一定客观限度的。 因为通货膨胀与房地产价格之间关系较复杂，难以直接对其进行分析研究。正如通货膨胀归根结底是一个货币问题，房地产价格波动可以说也是一种货币现象。根据房地产价格与货币供应量及通货膨胀等经济数据，运用经济计量方法找出房地产价格的货币影响因素（货币供应量），通过货币供应量作为中间量探讨房地产价格与通货膨胀二者之间关系，从而进行一些判断并为宏观经济决策提供理论基础。 一、货币供应量的概念、指标及影响货币供应量(也称货币存量)，是指全社会的货币存量，是全社会在某一时点承担流通手段和支付手段的货币总现阶段我国的货币供应框架体系中，货币供应量主要有以下几个指标： M0 = 流通中现金M1（狭义货币）= M0 + 非金融性 公司的活期存款M2（广义货币）= M1 + 非金融性公司的定期存款+储蓄存款+其他存款通常所说的货币供应量，主要是指M2。 通常来讲，衡量货币供应是否均衡的主要标志是物价水平的基本稳定。物价总指数变动较大，则说明货币供求不均衡，反之则说明供求正常。 二、货币供应量与通货膨胀的关系研究 从货币分析法的一个公式：Md= P L ( R ，Y )我们可以得出，货币总需求 （M）与价格（P）、利率（R）和产出水平（国民收入-Y）有关。在利率 （R）相对稳定的情况下，要保持物价的稳定就要保证货币的供给随着国民收入的增加
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定
价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
名义利率与实际利率计算
实际利率与名义利率的区别 在经济分析中，复利计算通常以年为计息周期。但在实际经济活动中，计息周期有半年、季、月、周、日等多种。当利率的时间单位与计息期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的概念。 ①实际利率（Effective Interest Rate） 计算利息时实际采用的有效利率； ②名义利率（Nominal Interest Rate） 计息周期的利率乘以每年计息周期数。 按月计算利息，且其月利率为1%，通常也称为“年利率12%，每月计息一次”。则1% 是月实际利率；1%×12=12% 即为年名义利率；(1+1%)12 - 1=12.68% 为年实际利率。 注：通常所说的年利率都是名义利率，如果不对计息期加以说明，则表示1年计息1次。 名义利率和实际利率的关系： 设r 为年名义利率，i 表示年实际利率，m 表示一年中的计息次数，P为本金。 则计息周期的实际利率为r/m；一年后本利和为： 利息为： 例1：某人存款2500元，年利率为8%，半年按复利计息一次，试求8年后的本利和。 或F = 2500（1 + 8%/2）16 = 4682.45（元）
例2：某人用1000元进行投资，时间为10年，年利率为6%，每季计息一次，求年实际利率和10年末的本利和。 6.14% 1814.02（元） 例3：本金1000元，投资5年，利率8％，每年复利一次，其复利利息为： I＝P［(1＋i)n－1］ ＝1000［(1＋8％)5－1］ ＝1000×(1.469－1) ＝469(元) 例4：本金1000元，投资5年，年利率8％，每季度复利一次，则： 每季度利率＝8％÷4＝2％ 复利次数＝5×4＝20 F＝1000(1＋2%)20 ＝1000×1.486 ＝1486(元) I＝1486－1000 ＝486(元) 当一年内复利几次时，实际得到的利息要比名义利率计算利息高。 例3的利息486元，比前例要高17元(486-469)。例4的实际利率高于8％。 例4：如果一张信用卡收费的月利率是3%，问这张信用卡的实际年利率是多少？名义年利率是多少？ 计算出实际年利率为42.576%： 计算出名义年利率为36%： 例5：在银行存款1000元，存期5年，试计算下列两种情况的本利和： （1）单利，年利率7%； （2）复利，年利率5%。 解： （1）单利计息本利为 F=P（1+i.n）
房地产价格合理定位分析报告
房地产价格合理定位分析-----------------------作者：
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价格定位分析概述 在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。 一、认识房地产价格的真实面目 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价格，都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响；第三，按质论价；优质高价，劣质低价。而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征： 第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金＝本金VS利息）。 其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。
第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。 第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。 第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。 房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。 二、制定房地产价格合理的定价目标 首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽量定高以获取高额利润，这在
货币供应量与房地产价格的关系研究
货币供应量与房地产价格的关系研究 本文以金融在城市化进程中所起的关键作用为视角，提出货币供应量（M2）变动更可能是导致房地产价格变动的原因，并进行了实证检验。在此基础上，考察了货币政策调控房地产价格的效果。 关键词：M2 房地产价格货币政策 我国M2与房地产价格关系问题研究的现实意义 进入新世纪以来，我国广义M2呈现快速增长态势，金融市场流动性呈现持续宽松状态。从2000年末到2005年末，我国M2年均增长率为25.1%，高于GDP增长率和通货膨胀率之和。金融相关率（M2/GDP）快速增加，从2000年为1.48上升到2005年为1.63，已经接近甚至超过发达国家水平。与此同时，自2000年以来，我国房地产价格持续攀升。例如全国房屋销售价格指数2000~2005年平均值分别为101.1、102.2、102.9、104.8、109.6、107.6，远远高于同期居民消费价格指数。这些经验事实是否意味着广义货币供应量M2和房地产价格之间存在相关性，如果存在，那么M2的快速增加是房地产价格快速上涨的原因吗，这一机制是什么？ 2003年以来，为对冲外汇占款快速增加，抑制固定资产投资过热和房地产价格过快上涨，中国人民银行开始通过发行央行票据收回银行体系多余流动性，截至2005年末，累计发行央行票据数量超过5万亿元。2005年共发行央行票据2.8万亿元，累计回笼基础货币3.6万亿元，累计投放基础货币2.2万亿元，投放、回笼相抵，通过人民币公开市场操作净回笼基础货币1.4万亿元。年末金融机构超额准备金率为4.17%，为历史同期最低点。这些公开市场操作有效吸纳了金融市场多余流动性。除此之外，中国人民银行还多次通过提高金融机构存款准备金率和存贷款利率等以控制市场流动性的增长。央行货币政策操作能对抑制房地产价格过快上涨产生了怎样的实质性效果？该怎样评价货币政策对房地产价格的影响？ 王维安（2005）建立了引入内生货币供给的一般均衡模型，证明货币供给与房地产价格是互为因果的关系。李健飞（2005）使用1998~2004年年度数据实证分析了银行信贷对房地产价格的影响，结果发现：银行信贷不是目前房价上涨的根源，宏观经济拉动是房价和信贷增长的共同原因。李宏瑾（2005）以全国和各省、自治区、直辖市1999~2003年的面板数据进行实证分析，结果显示：我国房地产市场供给约束问题非常严重，尤其是考虑到居民收入增长因素后，房地产市场的供求矛盾十分突出；银行房地产开发贷款和个人住房贷款强有力地支撑了房地产市场的供求。但总的来说，对中国M2与房地产价格关系问题尚缺乏系统化、
近年通货膨胀率与名义利率的关系
请交电子版，发到我邮箱： 近年通货膨胀率与名义利率的关系 （2007年以后的数据开始分析） 2011秋季班赵思怡 关于利率与通货膨胀之间关系的认识一直是货币政策选择的重要的理论基础。也是人们最关心的话题之一，它们之间有怎样的关系？调节利率真的能抑制通胀吗？自2010年以来，为应对通货膨胀，银行利息率也在不断上调，但我国的CPI还是在不断上涨，这是为什么？ 相关概念 名义利率，又称货币利率，它是指没有剔除通货膨胀因素，银行挂牌执行的存、贷款利率。在我国现行利率政策中，名义利率是指由中国人民银行规定的法定存、贷款利率和符合规定的浮动利率。名义利率虽然是资金提供者或使用者现金收取或支付的利率，但人们应当将通货膨胀因素考虑进去。例如，张某在银行存入100元的一年期存款，一年到期时获得5元利息，利率则为5%，这个利率就是名义利率。 通货膨胀率（Inflation Rate），是部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度。以气球来类比，若其体积大小为物价水平，则通货膨胀率为气球膨胀
速度。或说，通货膨胀率为的下降速度。通货膨胀率的计算公式经济学上，以P1为现今物价平均水平P0为去年的物价水平，通货膨胀率= (P1 - P0)/P0。 在这还要了解一下什么是实际利率，实际利率(Effective Interest Rate/Real interest rate) 是指剔除通货膨胀率后储户或投资者得到回报的真实利率。简单的说，实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素后的利率水平。 由此从以上对通货膨胀率、名义利率和实际利率的概念和含义，可以得出通货膨胀率与名义利率的关系，即名义利率=实际利率+通货膨胀率，也就是费雪效应（费雪效应是名义利率随着通货膨胀率的变化而变化）。例如，假设一年期存款的名义利率为3%，而CPI通胀率为2%，则储户实际拿到的利息回报率只有1%。 但流行的观点认为二者之间是负相关关系, 加息是一种有效的抑制通货膨胀或经济过热的措施。例如，由于中国经济处于高速增长阶段，很容易引发较高的通胀，而名义利率的提升在多数时间都慢于通胀率的增长，因此时常处于实际利率为负的状态。也就是说，如果考虑通胀因素，储户将钱存入银行最终得到的负回报－亏损，既负利率。负利率环境将诱使储蓄从银行体系流出，刺激投资和消费，很容易引起资产价格的泡沫并有可能进一步推升通胀，央行一般都会通过持续加息的方式来改变经济体的负利率运行状态，抑制通
房地产价格与通货膨胀的关系研究
经 济 纵 横 30 INTELLIGENCE ······· ·················房地产价格与通货膨胀的关系研究 吉林财经大学国际交流学院国际会计0817班 曹 博 摘 要：自1998年我国的住房制度货币化改革以来，我国的房地产市场发展十 分迅速，已经成为促进国民经济发展的一个重要的支柱产业。然而，由于房产价格的不断攀升，在促进经济增长的同时也导致出现了新的问题---物价上涨。因此，研究房地产价格波动与通货膨胀之间的影响关系，将有助于深化理论界对金融稳定和物价稳定的认识。 关键词：房地产价格 通货膨胀 一、房地产价格与通货膨胀定义房地产作为一种资产，与其他资产之间有本质的差别，即具有双重属性，不仅是人们安居的生活消费品和劳动生活必须的生产资料，在金融资产市场发展的条件下，还是人们进行投融资的重要资产。 通货膨胀是指价格持续性上涨的过程，而不是指一次性会短期的价格总水平的上升。只有当价格不断上升且趋势在一定期间不可逆转时，认定出现通货膨胀。另外就是通货膨胀不是指个别商品价格的上涨，而是指全社会价格总水平的上涨。衡量一个国家或地区通货膨胀的指标有很多，主要有：GDP 平减指数，消费价格指数，生产价格指数。 二、房地产价格波动对通货膨胀的影响 房地产是与居民生活最为密切的资产，07-08年一直呈现持续上涨的状态，虽然现在收到国家宏观调控和外围经济的影响，房地产价格稍微有所下降，但是仍然处于高位运转阶段。房地产价格的上涨扩大了居民财产性收入的差距，导致社会收入贫富差距扩大，助长了社会成员的投机与浮躁的心理。房地产价格是最容易滋生泡沫的资产之一，它的持续上涨强化了人民对房地产升值的预期，导致对房地产更大的需求，使得房地产泡沫不断膨胀，成为引发整个通货膨胀的主要因素。 房地产价格波动通过总需求，进一步影响通货膨胀的路径主要分为房地产价格波动与消费的关系和房地产价格波动与投资的关系两种方式。 三、通货膨胀对房地产价格波动的影响 通货膨胀对房地产价格的影响方式主要有两类，一类是直接影响，一类是间接影响。直接影响是通过提升建造成本，带动工资收入，驱动租金上涨，降低实际信贷利率这四条途径实现的；间接影响是考虑通货膨胀后的信贷紧缩的因素对房地产价格波动的影响。 四、政策建议 目前，地产价格与通货膨胀之间存在稳定的长短期均衡关系，使得房地产价格因素难以纳入通货膨胀指数中去。因此政府在进行宏观调控时除了关注居民消费价格指数外，也应该充分重视房地产价格，但由于中国的房地产市场十分特殊，存在许多超乎市场自身功能之外的干预因素，如土地产权制度存在重大瑕疵，政府介入过深，土地开发行政垄断等。而这些症结的主要原因是在中国房地产市场发展的历程中，政府扭曲了其功能定位，对土地拍卖、交易等各环节都进行了管制，缺乏发达的市场化机制，使得市场的作用遭受抑制。面对中国房地产市场的这种特征，本文对中国的房地产市场发展提出以下政策建议: 1、加强政府宏观调控能力 首先，完善土地产权制度。土地相关权利的细化、明晰和落实，必须充分考虑效率和社会公平。阻挡效率的诸多不合理的旧有思维和相关法规，必须尽快革除。政府仅对土地使用过程中的环境保护等外部性问题负有监控权利。 其次，打破土地开发垄断。土地一级开发比较合适的做法是，由政府发包，在充分保障被拆迁居民和土地被征用者的合法权益的前提下设定清晰严密的拆迁和土地征用条件，公开招标，充分透明地产生合适的拆迁执行人，政府作为中立的发包人和执法者监督验收拆迁工作。 第三，加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，增加住房有效供给。落实经济适用住房的各项优惠政策，确保低价位和高质量;同时，要加快完善经济适用住房的相关政策。根据社会经济发展速度和居民生活水平现状，及时修改并合理确定房屋开发配套项目及其标准，保证配套资源的合理使用，避免浪费。 2、构建我国多元化融资体系的房地产消费 第一，商业按揭贷款。在目前情况下，银行应在扩大贷款品种、减少贷款费用、简化贷款手续等方面加以改进。 第二，加快房地产金融产品创新。作为中长期贷款的房地产信贷的上升容易产生期限错配问题，为了逐步化解当前银行中长期贷款占比过高的问题，需要通过金融产品创新等手段使这部分资产流动起来。房地产金融创新的主流模式是“信托+银行”的金融组合，即以信托为主线、其他金融配套的一种多元化的融资模式。 第三，住房公积金低息贷款。这种方式综合了住房、养老、医疗等各项公积金，积累的资金额比较大，而且它从整个生命周期角度考虑，能消除不同时期有不同消费重点而收入有限的矛盾。 3、设立房地产金融中介机构。构建一个现代化的高度成熟化房地产制度及体系.不仅有赖于专营房地产金融机构及其高效的运行机制，建立房地产消费信贷担保机构、设立政府专营房地产抵押贷款公司和建立具有地区性权威的房地产信贷纠纷仲裁机构。 参考文献： [1] 经朝明、谈有花：《中国房地产价格与通货膨胀的关系一基于计量模型的实证分析》，《中国物价》，2006(2):55一58。 [2] 李亚培：《房地产价格与通货膨胀一基于我国的实证研究》，《海南金融》，2007(4):49一52。
毕业论文之房地产价格分析
在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨
房地产价格影响因素分析
房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游
和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政
房地产价格走势分析
房地产价格走势分析 篇一：房地产价格走势分析 房地产价格走势分析 最近，参加了几次关于房地产方面的座谈会，包括政府、开发商和金融机构人员都有参与。很久没更新了，考虑到有不少朋友关心这个话题，故把一次口头发言的内容整理一下，讨论的题目是“中国房地产价格的走势”，没有什么新观点，大家参考参考吧。 首先，看房地产问题，不能只看数据，只看政策，必须了解政策出台的背景和趋势，国内为什么很多专家成为“砖家”甚至“叫兽”？除了立场问题，可能更多的是视角问题，分析经济金融问题，不能局限于金融经济领域，要有全球和全国性的视野，否则很难看清大势，只能是被各种互相矛盾的信息所迷惑。具体到房价问题，同样需要从国际局势、国内局势和行业特征三个方面来分析。 从国际局势看，世界主要经济体日子都不好过，经济“坏”，社会“乱”，上街的、烧车的、杀人的都来了。有人认为这是刺激政策退出后对正常增长的回归，有人认为是面临更深的危机，这个不讨论。但可以肯定的是，随着美国财政危机、欧洲债务危机的进一步暴露，政治层面不说，但说明其增长模式，包括中国以牺牲环境、高投入的增长模式都难以为继，而这种模式的调整需要相当长的时间，并最终导致世界格局的大变，这是历史性的变化。我们“有幸”生活在一个大变革的时代。 黑道老大——美国霸权的核心是美元的霸权，目前世界各国激烈搏弈的背后都有这方面的因素，而美欧资本要转移危机，必须通过金融手段来洗劫全球特别是新兴经济体，大家最熟悉的是所谓热钱问题，那么热钱主要去向是哪里？就是楼市、股市，有个数据，去年进入中国楼市的热前约在600亿美元。长话短说，那么为了让热钱凉下来，决策层不可能让中国的楼市有什么好的机会，房地产行业再也不可能过“热”，也就是说价格上升空间没有理由乐观。 从国内层面看。首先，高房价、高物价引发的民众不满，拆迁引发的群体事件等等，不仅仅是民生问题，而是影响到了社会稳定，是涉及到政权合法性的政治问题，CPI居高不下，房价不能再加一把火了！其次，中国物价难控的核心是货币太多了，存量全球第一，即使现在所谓货币政策从紧，但2009、2010包括今年的社会融资总量差别不大，都接近20万亿，解决这个问题的办法在哪里？埋钱！以前是股市、住宅，现在是商用房了。所以，房地产价格是要严控的，商用房可以继续疯狂一下，不过价格太高特别是租金，也是会影响实体经济尤其是服务业发展的。 从行业上看。房地产行业已经不再定位为主导行业了，虽然这个行业链条长，带动作用大，但是都是些高能耗、高污染、低端的产业，影响经济结构调整战略、制约消费，并对实体经济产生了明显的“挤出效应”，即使今年上半年，房地产投资仍然增长了35%，岂能持续？何况大规模保障房建设也能起到替代作用，所以房地产行业从政策层面上的好日子已经一去不复返了。 综合以上分析，中国房地产行业黄金期已过，价格上涨空间很小。但是，另一方面，在中国城市化进程远未完成，土地财政依旧的大背景下，房地产价格不可能大幅下降乃至崩溃，小康同学说过，中国银行业可以承受50%的房价下降，这乐观了，因为银行业除了直接的房
中国房地产价格影响因素分析. 论文
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
房地产市场价格分析报告
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月） 2010.12
目录 章节目录 一、全国房地产市场概况 (9) （一）房地产政策导向 (9) （二）主要指数分析 (11) （三）全国房地产开发投资情况分析 (12) 二、全国房地产增量房市场交易情况分析 (22) 三、重点城市存量房市场交易情况 (40) （一）11月份存量房房价指数 (40) （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨 (41) （三）其他分析 (46) 四、重点城市分析 (50) （一）11月份重点城市房地产市场概况 (50) （二）2010年重点城市房地产市场状况小结 (51) 五、房价综述和政策导向分析 (56) （一）政策导向及预测 (56) （二）房地产市场走势预测 (58)
表 1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 (22) 表 2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况 (22) 表 3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 (25) 表 4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况 (26) 表 5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 (28) 表 6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况 (29) 表 7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况 (31) 表 8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 (33) 表 9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况 (35) 表 10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况 (36) 表 11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况 (38) 表 12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市 (39) 表 13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市 (39) 表 14：新建住房价格同比增幅前十名的城市 (40) 表 15：新建住房价格同比增幅后五名的城市 (40) 表 16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况 (41) 表 17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报 (50)
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元） 这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
实际利率与名义利率的区别
名义利率与实际利率 在经济分析中，复利计算通常以年为计息周期。但在实际经济活动中，计息周期有半年、季、月、周、日等多种。当利率的时间单位与计息期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的概念。 ①实际利率（Effective Interest Rate） 计算利息时实际采用的有效利率； ②名义利率（Nominal Interest Rate） 计息周期的利率乘以每年计息周期数。 按月计算利息，且其月利率为1%，通常也称为“年利率12%，每月计息一次”。则 1% 是月实际利率；1%×12=12% 即为年名义利率； (1+1%)12 - 1=12.68% 为年实际利率。 注：通常所说的年利率都是名义利率，如果不对计息期加以说明，则表示1年计息1次。 名义利率和实际利率的关系： 设 r 为年名义利率，i 表示年实际利率，m 表示一年中的计息次数，P 为本金。 则计息周期的实际利率为 r/m；一年后本利和为： 利息为： 例1：某人存款2500元，年利率为8%，半年按复利计息一次，试求8年后的本利和。
或 F = 2500（1 + 8%/2）16 = 4682.45（元） 例2：某人用1000元进行投资，时间为10年，年利率为6%，每季计息一次，求年实际利率和10年末的本利和。 6.14% 1814.02（元） 例3：本金1000元，投资5年，利率8％，每年复利一次，其复利利息为： I＝P［(1＋i)n－1］ ＝1000［(1＋8％)5－1］ ＝1000×(1.469－1) ＝469(元) 例4：本金1000元，投资5年，年利率8％，每季度复利一次，则： 每季度利率＝8％÷4＝2％ 复利次数＝5×4＝20 F＝1000(1＋2%)20 ＝1000×1.486 ＝1486(元) I＝1486－1000 ＝486(元) 当一年内复利几次时，实际得到的利息要比名义利率计算利息高。 例3的利息486元，比前例要高17元(486-469)。例4的实际利率高于8％。 例4：如果一张信用卡收费的月利率是3%，问这张信用卡的实际年利率是多少？名义年利率是多少？ 计算出实际年利率为42.576%： 计算出名义年利率为36%： 例5：在银行存款1000元，存期5年，试计算下列两种情况的本利和： （1）单利，年利率7%；
名义利率与实际利率计算
实际利率与名义利率的区别 2007-06-03 09:21:14| 分类：小知识| 标签：资料|字号大中小订阅 名义利率与实际利率 在经济分析中，复利计算通常以年为计息周期。但在实际经济活动中，计息周期有半年、季、月、周、日等多种。当利率的时间单位与计息期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的概念。 ①实际利率（Effective Interest Rate） 计算利息时实际采用的有效利率； ②名义利率（Nominal Interest Rate） 计息周期的利率乘以每年计息周期数。 按月计算利息，且其月利率为1%，通常也称为“年利率12%，每月计息一次”。则1% 是月实际利率；1%×12=12% 即为年名义利率；(1+1%)12 - 1=12.68% 为年实际利率。 注：通常所说的年利率都是名义利率，如果不对计息期加以说明，则表示1年计息1次。 名义利率和实际利率的关系： 设r 为年名义利率，i 表示年实际利率，m 表示一年中的计息次数，P为本金。 则计息周期的实际利率为r/m；一年后本利和为： 利息为： 例1：某人存款2500元，年利率为8%，半年按复利计息一次，试求8年后的本利和。
或F = 2500（1 + 8%/2）16 = 4682.45（元） 例2：某人用1000元进行投资，时间为10年，年利率为6%，每季计息一次，求年实际利率和10年末的本利和。 6.14% 1814.02（元） 例3：本金1000元，投资5年，利率8％，每年复利一次，其复利利息为： I＝P［(1＋i)n－1］ ＝1000［(1＋8％)5－1］ ＝1000×(1.469－1) ＝469(元) 例4：本金1000元，投资5年，年利率8％，每季度复利一次，则： 每季度利率＝8％÷4＝2％ 复利次数＝5×4＝20 F＝1000(1＋2%)20 ＝1000×1.486 ＝1486(元) I＝1486－1000 ＝486(元) 当一年内复利几次时，实际得到的利息要比名义利率计算利息高。 例3的利息486元，比前例要高17元(486-469)。例4的实际利率高于8％。 例4：如果一张信用卡收费的月利率是3%，问这张信用卡的实际年利率是多少？名义年利率是多少？ 计算出实际年利率为42.576%： 计算出名义年利率为36%： 例5：在银行存款1000元，存期5年，试计算下列两种情况的本利和： （1）单利，年利率7%； （2）复利，年利率5%。 解： （1）单利计息本利为
房地产评估理论价格与市场价格差异分析论文
试论房地产评估理论价格与市场价格差异分析摘要：房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法，市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际市场价格，但房地产评估理论价格并不是对实际市场价格的简单的归纳、整理、修工，两者无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异。本文重点对两者的差异进行分析。 关键词：房地产评估理论价格市场价格 abstract: in real estate appraisal most basic three methods are cost method, income method, and the market comparison method. the market comparison approach is the basis of real estate value evaluation of the actual market price of real estate, but real estate appraisal theory of actual market price and not the price of simple induction, sorting, repair work, both neither in theory nor in the actual performance all have certain differences. this paper mainly analyses the differences of both. key words: real estate, appraisal theory price, market price 中图分类号：g449.7文献标识码：a文章编号： 引言：从产品属性—商品属性—投资品属性，成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深，所蕴涵的市场意义也大小有别，其适用范围因不同房地产评估对象和房地产评估要求而有所