城市规划原理实践

南昌大学

城市规划原理

实践课程

姓名：熊浪

学号： 018514211915

专业班级：工程造价管理

2017年04月21日

吉安市城区现状商业网点布局规划

社区商业的商圈的辐射范围远远小于商业街和大型购物中心，其商圈的范围更倾向于以点为核心的集中性辐射，以店铺坐落位置向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围。顾客的购买便利、店铺的经营水平、区域中的有效客源和零售网点的集中化程度构成了社区商业的商圈空间。最易于到达店铺的顾客群体构成了社区商业的核心商圈，通常50-70%的顾客来自于这个区域，店铺销售额的60-70%也来源于这个区域。核心商圈的衡量除了传统意义上的地理因素外，主要以顾客到达店铺所需时间为依据：步行5分钟（大约500米范围）基本构成店铺的核心商圈；步行10分钟（大约1000米范围）构成次要商圈；步行15-20分钟（大约2000米范围）构成边缘商圈。社区商业的选址除了关注区域内消费群体的数量外，更要关注区域内消费群体的消费水平和消费行为习惯。要想做到选址成功，必须对那些制约店铺日后经营发展的相关因素仔细分析和研究。这些因素可以初步归纳为以下几个方面：

1、人口规模和增长潜力

社区商业的选址决策是一项系统工程，任何一个环节的疏忽都关系到店铺日后经营的损益。社区商业店铺的选址是为了最大限度地满足所属区域内消费者的商业需求。一个聚集大量常住人口并具有较高消费水平的地点，其商业价值是不言而喻的。衡量一个社区商圈内的人口规模，除了查阅现有居民的户籍资料外，计算区域人口的增长速度也是必要的方法。从中国城市发展的统计数据来看，如果一个区域内人口的年增长率低于1%时，可以判断该地区可能处于停滞发展区域。如果区域人口的年增长率超过3%时，则表明该区域处于人口快速发展阶段。如果单纯依据社区人口规模来判断店铺日后的经营状况，对不同经营业态来讲，差别很大。这里提出一个新的衡量指标：人口流动密度，该指标是指不同经营时间内店铺核心商圈内的人口流动状况。对于社区商业经营来讲，按照一天的经营时间分为早上（6点-9点）、白天（10点—17点）、晚上（18点-21点）三个经营时段。早、晚时段和白天的人口流动密度明显不同，因次，社区商业的选址应根据不同时段人口流动特征和自身经营方式进行双向分析。

2、消费人群的构成特征

社区商业所在区域内不同年龄、不同性别、不同职业、不同家庭组成对商业经营业态有着重要的制约作用。不同年龄段的消费者对商业需求是不同的。一般说来，以中青年为主的社区具有最大的消费潜力。对于社区商业的选址来讲，衡量区域内的消费潜力可以从三个方面考虑：首先，区域内年轻白领人群的聚集程度；其次，家庭年均收入水平及增长幅度；最后，区域内人群的消费心理和习惯。社区商业的消费群体的工作状况也很重要，社区中工作的人群越多，则消费潜力越大。不同人群的教育文化背景同样会影响他们的消费观念，教育程度较高社区对于时尚用品、儿童教育、文化商品等有较强的购买欲望和消费能力，他们更重视经营的特色和品味，对价格的敏感程度不是很高。消费群体的家庭组成情况，对于社区商业或服务的需求也会有不同的偏好，家庭在不同的周期内，会由于孩子的出生、人口的增加、老人的赡养等问题影响其消费水平。

3、交通的干扰程度

交通状况对于店铺的经营非常重要，店铺在追求最大销售业绩的原则下，应保证顾客到达店铺的便利和舒适。社区商业在选址时必须要调查店铺周围的交通情况，该地点的公交汽线路是否便捷，店铺地点距离交通站点的远近、道路状况都是重要的因素。同时，店铺周边机动车、自行车及步行的通行便利程度和停车场的情况也应考虑。通过我们的观察，对于社区商业的选址有几个需要注意的细节也应引起注意：店铺门前的步行通道，门前最好有3米以上的步行通道，既可以保证顾客合理的步行空间，又利于店铺开展促销活动；机动车的穿行速度，在汽车非快速行驶区域，顾客有更多的时间注意你的店铺；门前的交通干扰，交通护拦、立交桥、禁止停车区域这些交通设施都会影响顾客到达你的店铺。

4、社区商业的集中化程度

“集中才安全”是很多店铺在选址时总结的经验。社区商业不同于传统商业区：商圈规模普遍较小；流动消费群体比例较少；理性购买者居多。但社区商业也有其自身优势：消费群体稳定；购买便利；消费频率较高。因此，社区商业在

选址时，应采取适当集中的策略：首先，多种经营业态的集中，多种经营业态有效组合，相互之间互补，消费群体共享；其次，向学校、公共设施、办公设施等人群流通大的区域集中，可以最大限度的增加顾客的购买几率；最后，向社区出入口、公交站点等交通繁华区域集中，可以有效增加顾客购买的便利性。

5、区域内竞争状况

社区商业在选址时必须分析区域中现有店铺的数量、规模及分布情况。特别是不同店铺的日常经营状况，社区商业过少和饱和都是不利的因素。店铺过少，很难满足区域内消费者的多样化需求；店铺过多，会导致每家店铺经营利润下降。我们可以借用消费饱和指数来分析区域内商业的竞争程度，同时也可以比较预租店铺成本的高低。消费饱和指数的计算公式为：饱和指数=消费需求/经营面积。举一个餐馆例子：假如根据市场调研，社区内共有常住户数1000户，每户平均每周在外用餐金额为50元，区域内共有10家餐馆，经营面积共有800平米，通过计算可以得出：1000*50/800=62.5元。数字说明区域内餐饮业每周单平米的营业额大约为62.5元，每月大约250元。如果再增加一个餐馆，经营面积大约为60平米，则区域餐饮业每周单平米的营业额大约为58元，每月餐馆的营业额大约14000元，按照50%成本计算，餐馆每月的成本支出为7000元，按照租金占成本的20-30%计算，该餐馆最高可承受的租金为每月2100元。当然，饱和指数只是告诉我们一个区域中某种商品或服务的需求饱和程度，显示了区域内商业竞争的激烈程度，没有考虑店铺自身经营的差异化程度。

6、城市发展带来的影响

社区商业的选址明显受到城市建设、城市规划等方面的影响，在进行前期调研时应充分考虑城市未来的规划要求。城市和所在区域中、长期发展规划必须清楚和了解，如果选择城市中心的社区，则要考虑到未来城市中心区的改造对社区规模和人口带来的影响。在合理评估社区商业价值的过程中，既要分析现有的市场情况，又要结合城市或区域未来发展规划。一些我们看好的热点位置，可能由于区域改造、道路建设、产业转移等问题变冷；一些我们平时忽略的位置也可能

成为未来的热点。城市的产业调整和未来区域定位都会影响社区商业的潜在价值。例如，城市的工业外迁，会带来大量的企业职工和家属的居住区改变，原来商业拥有的稳定消费群体也就大量流失。

总之，社区商业的选址实质是对社区目标市场和运营空间进行的多方位选择。选址的正确与否对社区商业后期经营成败具有重要的影响，对店铺未来的预期盈利目标的实现起着关键作用，同时也是社区商业开发的前期调研的首要任务。本文为作者在对天津新兴居住社区商业调研时的一些体会，欢迎大家共同交流。

一、吉安市概况

赣中南中心城市和旅游、商贸服务中心，省级历史文化名城。加快产业结构的优化升级，积极培育发展电子、食品、医药产业；以市场建设为重点，大力发展商贸业；完善基础设施，建设快速、便捷的交通网络和赣中南物流中心；发挥名城优势，弘扬庐陵文化，创建滨江生态城；突出井冈山门户功能，建成现代旅游服务中心；充分发挥中心城市物流、人才流、信息流、能源流和金融流优势，提高城市服务功能，增强凝聚力和辐射力

二、商业网点现状分析

①河西片区：集中心城区文化、娱乐中心，行政中心，商业金融服务中心为一体的综合型片区；

②河东片区：集旅游休闲、教育科研、商业贸易以及生态居住为一体的，具有滨江特色的新型片区；

③河南片区：工业及生产服务型片区。

三、现有网点存在的问题及分析

（一）尽快建立完善的住房保障体系。建立实物与货币保障相结合，多层次的住房保障体系，完善以廉租房、经济适用房为主的两级政府保障性供应体系（住房保障体系由公积金制度、廉租住房、租赁型和销售型中低收入家庭住房、定销商品房和其它动迁房、集宿房等政策保障性住房组成）。

（二）调整住房供应结构，加大中小户型、中低价格住房供应，合理引导资源节约型住房消费和建设模式；重点解决中低收入家庭住房问题，适当发展中高档住宅，重视老年人居住建筑的建设。新审批、新开工的商品住房建设中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重应达到开发建设总建筑面积的70％以上。

（三）合理布局住房区位，有限保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租政府的土地供应，其年度供应量应不低于居住用地供应总量的70％。在大型居住区的建设中，将商品房及经济适用房、拆迁安置房、廉租房混合安排，让不同收入的市民都能享受到同样的配套设施。

（四）完善并适当超前布置居住区配套设施，加强居住区环境建设。将住房发展与城市中心服务体系、交通体系、绿地系统发展相结合，建设健康、方便、优美的居住社区：充分考虑文化、地理背景，继承和发扬吉安特色的居住文化。

（五）全面推进住房质量提升和住宅产业化。强化保温节能监管，实现节能、节水、节材和节地，注重中小套型住宅设计研究，全面提高住房的安全性能、适用性能、环境性能和经济性能。

四、城区发展思路

（一）

商业

金融

服务

设施

规划

按市

级中

心

——

片区

级中心——组团级中心三级配套商业金融服务设施。

（1）规划将市级商贸金融服务中心布局在河西片区中心组团内阳明路一带，北到韶山路，南到中山路，东到沿江路，西到长岗路。在原街道格局的基础上，优化其步行系统，形成集购物、文化娱乐、休闲观光于一体，配套餐饮、金融、邮电等行业，建立功能完善的商业街区。

（2）规划在河西片区后河组团内新建市级商贸金融服务副中心，结合后河组团的建设，形成以商贸服务、商务办公为主，配套餐饮、娱乐等的市级商贸金融服务副中心。

（3）规划将片区级商贸金融服务中心分别布置在：

①河西片区中心组团内吉州大道两侧；

②河东片区滨江组团内赣江大道沿线；

③河南片区敦厚组团内庐陵大道西段与井冈山大道沿线，在现状商贸金融服务设施的基础上进行拓展，完善该中心的商贸设施布局。

此外，在各个组团内部分别设置组团级的商业服务中心。

（二）市场

吉安市中心城区应根据本身产业优势与工业特点，积极鼓励与支持发展生产资料综合市场，重点发展工业消费品市场，调整、巩固与提高现有农产品市场。

吉安市中心城区生产资料综合市场应设置在交通便利、工业优势集中地带，农贸市场（菜市场）可设置在居住区内或居民集中地，原则上以1000米为服务半径，目标顾客以当地居民为主。农副产品批发市场主要设置在城郊结合部和乡镇交通主干道附近。规划农贸市场6处，专业市场4处、综合市场2处。

规划农贸市场一览表

片区名称位置用地面积（公顷）

河西片水沟前农贸市场河西片水沟前 1.24

城北农贸市场河西片城北，真君山以东 5.29

大巷口农贸市场河西片区大巷口 1.33

新建农产品批发市场河西片区后河组团赣江大桥下 18.89

河东片吉安贸易广场河东片区青原大道416号 12.88

河东商品大世界位于河东片区青原大道186号 0.6

规划专业市场一览表

片区名称位置用地面积（公顷）

河东片新建生产资料市场滨江组团火车站站前广场附近 0.4

河西片阳明西路蔬菜批发市场河西片区阳明西路 3.13

吉安市蔬菜水产批发市场河西片区水沟前 0.5

河南片建材市场、汽车市场赣江大道与井冈山大道交叉口 17.15

规划综合市场一览表

片区名称位置用地面积（公顷）

河南片城关集贸市场河南片区凤凰路 0.6

城东市场河南片区新华路 1.6

四、划分依据

（一）上位规划依据

《江西省城镇体系规划》（2006—2020）

（二）主要法律法规、部门规章

《中华人民共和国城乡规划法》(2008.01)

《中华人民共和国文物保护法》(1982.11)

《中华人民共和国土地管理法》(1998.08)

《中华人民共和国环境保护法》(1989.12)

《村庄和集镇规划建设管理条例》(1993.05 五、规划布局

空间结构规划

以空间布局规划为纽带，实施城镇化战略意图，增强城镇化与工业化的互动机制。以产业空间布局为基础组织城镇空间结构，以城镇空间规划引导经济要素的合理配置和经济运行环境的全面改善。构筑“三心”（中心城区、泰和、井冈山）和“一带”（京九沿线城镇发展带）点轴聚合发展总体空间格局，整体形成“一核带双极、主轴贯南北、次轴振两翼”的“蝶形”城镇主体架构。

公路网络规划

以南北向的大（庆）广（州）高速、樟（树）吉（安）高速公路和东西向的泉（州）南（宁）高速、泰（和）井（冈山）高速和吉（安）东（馆）高速公路形成“两纵三横”高速公路骨架，建设中心城区环城高速公路，成为全省高速公路的重要枢纽。配套建设高速公路出口通道，形成东西南北七个出口，均由高速公路与外部区域保持快速联系。围绕高速公路骨架，构筑由国道、省道和绕城高速公路构成的“四纵三横加二环”的市域内部公路干道网络。提升公路等级，提高公路通达范围。形成以高速公路为主骨架，国、省道为主干线，县乡道为支线，干支相连，城乡通达，快捷便利的公路网络。县（市）城区半小时路程上高速，中心城区1小时到达全市域范围内的主要城镇。规划期末中心城区一环为快速路，105国道新干——泰和段和吉安——宜春公路按一级公路标准改造建设，国道、“四纵三横”公路主干道及连接线、其它主要旅游公路按二级以上公路标准改造建设，县、乡公路按三级油路标准进行完善建设，农村公路网基本达四级公

路标准。