各省代建管理费标准

工程项目管理服务取费调研及建议

工程项目管理服务取费调研及建议解美川苏盐置业2015、5 高水平的工程项目管理，是高效率、高质量地实现工程项目投资建设目标的基本手段。工程项目管理服务取费，又是以工程项目管理作为服务手段的企业赖以生存并发展的重要基础。各地建设主管部门都在积极培育工程项目管理市场，鼓励在工程项目上开展专业化、科学化、社会化的工程项目管理服务，提高投资项目整体效益，但尙未提供良好的政策环境。其中，项目管理服务取费标准便是诸多待解决问题之一。一、工程项目管理服务取费现状：建设部《关于培育发展总承包和工程项目管理企业指导意见》的实行，推动了项目管理服务企业步入了新的发展阶段，但相关的企业运行配套政策未完善，企业的市场法律地位、服务取费标准等都未明确，工程项目管理服务实际取费偏低，市场竞争无序，影响了项目管理服务市场的健康发展。 1、目前工程项目管理服务及取费的主要依据：（1）原建设部于2003年2月13日颁发建市[2003]30号文《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》（2）建设部2004年11月16日颁发建市[2004]200号文《建设工程项目管理试行办法》（3）财政部[2004]300号文件《关于切实加强政府投资项目代建制财政财务管理有关问题的指导意见》

（4）2004年7月国务院国发[2004]20号文《国务院关于投资体制改革的决定》指出：对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施。（5）住建部2008年11月12日颁发建市[2008]226号文《关于大型工程监理单位创建工程项目管理企业指导意见》（6）江苏省省级政府投资项目代建制财政财务管理暂行办法（2010-12-02）（7）江苏省基本建设财务管理暂行规定（8）江苏省省级政府投资项目代建制暂行规定（9）江苏省建设工程监理服务收费管理暂行办法 2、目前江苏省项目管理服务企业取费的方式和现状：（1）取费方式调研：江苏经天某某建设项目管理有限公司的做法：依据江苏省省级政府投资项目代建财政财务管理办法和江苏省基本建设财务管理暂行规定，即招标的项目按中标合同价取费，不招标的项目按建设单位管理费取费。 ②江苏省经某监理中心（省发改委下属单位）做法：参照监理收费标准作为收费基价，再按服务范围协商增加系数取费。 ③南京苏某监理公司：基本按监理取费标准取费，并按工程内容、复杂程度、管理深度同业主协商增加费用。 ④省建设厅某管理中心：建议参考江苏省建设工程代建或监理服务收费标准为基价，并结合工程实际与投资方协商取费。

商业写字楼物业管理费标准

一、商业写字楼物业管理费标准一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费)基础条件：小区封闭;有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;绿化率35%以上(包括水面);绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;固定活动馆所300平方米以上;专用固定停车泊位1个/3户;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;固定体育活动场馆不少于二项设施。公共秩序维护: 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。 4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。 6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。 8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。二、物业费滞纳金计算方法 1、为了运算方便，我们可把日滞纳金化成月滞纳金，即千分之三乘30 天得

0.003×300.09。由于会费是每月付的，这就是一个连续而且动态的算法，看似麻烦，其实是有规律的，在数学上这是典型的等差数列。等差数列的前 N 项和的公式是 SnN(A1An)/2，这里的 Sn 是应付的滞纳金数，N 是欠费的月份数，A1 是欠费的起始月份的滞纳金数，An 是欠费的最后月份的滞纳金数，A10.09NF，An0.09F，这里的 F 是应付费用，代入公式得SnN(0.09NF0.09F)/2，化简得出 Sn 0.045FN(N1) 。实际情况滞纳天数可能超过足月，为使超过天数也计算进去，此公式可相应完善成为：Sn 0.045FN(N1)0.003F(N1)×T，T 为足月后另外还超出的天数。公式关键是N 的选定，由于公式是由数列推导出来的，所以取N 数必须要符合数列条件，即所取 N 娄必须是按足月来计算。举个例子，如一个住户管理费是 48 元，欠费是1998年 4 月开始，假设欠费住户的交纳期为 1999 年 1 月 19 日，则 N 应取 8，如取 9 就错了，因为 1998 年 12 月的滞纳金还未满一个月。该户滞纳金计算方法( 0.0045×48×8 81)0.003×48(81)×19180.14 元。如果有人对 N 的选定感到麻烦，也可把 N 选为欠费月数，则公式可改为：0.045FN(N-1)0.003FNT，对以上欠费户N 选为9，应付滞纳金为：0.045×48×9(9-1)0.003×48×9×19180.14 元。另外，如果欠费期间遇到管理费调整，那么可把调整管理费后的增加的部分用此公式计算出数字后再加上原计算出的数字即可。 2、滞纳金SKN×0.003×T，即滞纳金S月管理费(K)×欠费月数(N)×0.003(系数)×月欠费的平均日长度(T) 。上式既直观，且运算简便，开票据时，我们能充分保留原始数据，使业户一看就懂，同时又了解，T 的确定也极其方便，若某户连续欠费 N 月于 A日结清(每月按30 天计算)，那么T(N-1)/2×30A 天。为了运算的便利，我们又可以知道滞纳金SKN×0.003×(N-1)/2×30A，A 为结算当月日期数。例某户管理费 80 元/月，1998 年 8 月起欠至 1999 年元月 10 日结算，滞纳金S 80×5×0.003×(5-1)/2×301084 元，在开滞纳金票据的时，T 的运算应省略，即在发票收款项目栏内写明的80×5×0.003×70 即可。同理，若欠费中途调整，上面公式同样适用，管理费差价为正滞纳金取加，负则取减。三、物业管理费的概念物业管理费，是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。

城市工程项目代建管理费取费标准

城市工程项目代建管理费取费标准政府投融资城市工程项目代建制就是由建设方委托有资质的专门管理机构,实行专业化、社会化管理,组织开展工程建设项目的可行性研究、勘察、设计、施工与监理等工作,按建设计划与设计要求完成建设任务,直至竣工验收后交付使用单位使用的一种制度。其目的就是将建设单位与使用单位分离,决策权与执行权分离,通过建设工程的专业化管理,提高政府投资项目的建设管理水平与政府投资效益。从全国各地近年来的试行情况瞧,采用项目代建制能有效降低工程造价与管理费用,提高项目管理水平与工程质量,缩短工期,增加项目实施情况的透明度,确保资金的有效利用。由于代建制还处于试点与摸索阶段,相关规定与制度还不完善,有些属于政策制度层面,有些属于操作与技术层面,需要在今后的工作中进一步研究与解决。一、代建管理费构成项目代建管理费就是项目投资方依据代建合同支付给代建单位实施项目的投资管理与工程建设管理的相关费用。代建费应包括代建单位在项目前期、建设准备、实施、验收及保修阶段发生的成本、应缴的税费与合理的利润。一般包括人员工资、“五险一金”、办公费、差旅交通费、劳动保护费、工具用具使用费、技术图书资料费、业务招待费、竣工验收费、财务费、其她管理性质开支、应缴税费、利润等。显然,就代建费构成瞧应高于建设单位管理费。二、代建管理费计取现状代建管理费的计价方式可采用总价、人月费单价、固定费率等方式,目前各地代建管理费计价方式与

取费标准存在差异,但大多采用概算×固定费率的方式,以项目审批部门批准的项目投资总概算与低于《基本建设财务管理规定》中建设单位管理费的费率水平计取,通常不超过项目投资的2%。代建单位提供的就是专业化的技术与管理服务,代建管理含有技术与管理创新,代建费包括代建单位必须支出的工资、税金、合理利润等,不应简单等同于原来的建设管理费用。代建管理费从性质上说属于咨询服务收费,但无论就是与监理费相比,还就是与设计费相比,代建费取费标准偏低。由于代建费取费标准偏低而且相关法规中没有明确代建费取费下限,导致了竞争上的无序,损伤了代建单位的积极性,不利于吸引优秀企业参与代建,不利于代建市场的健康发展。三、确定代建管理费合理标准须考虑的要素 1、项目具体情况。综合考虑工程项目的类型性质、规模大小、技术复杂程度、影响条件、实施周期、投资来源、征地拆迁等因素确定合理的代建费取费标准。技术复杂、影响因素多、实施周期长、管理难度大、风险高的代建项目,代建费费率应高一些。对于投资规模小的工程,代建费费率应适当提高以保证按总投资概算计取的代建费不会过低。比如《广东省政府投资省属非经营性项目代建管理办法》中规定,项目总投资2亿元以下项目,代建费为批准工程概算总投资的2%;总投资超过2亿元项目的代建费分段累进计算,2亿元部分按2%计算,超出2亿元部分按1、5%计算。 2、项目代建工作内容。区分不同委托代建阶段如前期工作代建、建设实施代建、项目全过程代建管理,确定相应代建费取费标准。《北

代建取费标准.doc

代建取费标准 1、采用概算×固定费率的方式，以项目审批部门批准的项目投资总概算和低于《基本建设财务管理规定》中建设单位管理费的费率水平计取，通常不超过项目投资的2% 。建设单位管理费总额控制数费率表工程总概算数费率算例工程总概算建设单位管理费（万元）（%） 1000 以下 1.5 1000 1000*1.5%=15 1001-5000 1.2 5000 15+(5000-1000)*1.2%=63 5001-10000 1.0 10000 63+(10000-5000)*1.0%=113 10001-50000 0.8 50000 113+(50000-10000)*0.8%=433 50001-100000 0.5 100000 433+(100000-50000)*0.5%=683 2、《广东省政府投资省属非经营性项目代建管理办法》中规定，项目总投资 2 亿元以下项目，代建费为批准工程概算总投资的2%；总投资超过 2 亿元项目的代建费分段累进计算，2亿元部分按2%计算，超出 2 亿元部分按 1.5% 计算。 3、。《北京市政府投资建设项目代建制管理办法》中规定，前期代建费与实施阶段代建费比例最高可取3︰7。 4、《惠州市政府投资非经营性项目代建管理办法》代建服务费原则上通过市场竞争确定，对于项目总投资在人民币 2 亿元（含 2 亿元）以下项目，代建服务费上限为批准工程概算总投资的2％；项目总投资超过人民币 2 亿元，代建服务费分段累进计算， 2 亿元部分按上限2％计算，超过2 亿元部分按上限 1.5％计算。项目代建服务费在项目实施阶段支付70％，项目建成交付使用、完成资产及资料移交后支付20％，工程竣工验收满两年结清剩余的10％。 5、《镇海区政府投资非经营性项目代建管理办法》代建服务费原则上通过市场竞争确定，对于项目总投资在人民币500 万元（含）以下项目，代建服务费上限为20 万元，项目总投资在人民币 2 亿元（含 2 亿元）以下项目，代建服务费控制在批准工程概算总投资的2％以内；项目总投资超过人民币 2 亿元，代建服务费分段累进计算， 2 亿元部分按2％以内计算，超过2 亿元部分按 1.5 ％以内计算。项目代建服务费在项目实施阶段支付70％，项目建成交付使用、完成工程资料移交后支付20％，工程交工验收满两年结清剩余的10％。

代建取费标准

. 代建取费标准 1、采用概算×固定费率的方式，以项目审批部门批准的项目投资总概算和低于《基本建设财务管理规定》中建设单位管理费的费率水平计取，通常不超过项目投资的2%。建设单位管理费总额控制数费率表工程总概算费算工程总概建设单位管理（万元 1000以下1.5 1000 1000*1.5%=15 1001-5000 15+(5000-1000)*1.2%=63 1.2 5000 5001-10000 1.0 63+(10000-5000)*1.0%=113 10000 10001-50000 0.8 50000 113+(50000-10000)*0.8%=433 50001-100000 0.5 433+(100000-50000)*0.5%=683 100000 2、《广东省政府投资省属非经营性项目代建管理办法》中规定，项目总投资2亿元以下项目，代建费为批准工程概算总投资的2%；总投资超过2亿元项目的代建费分段累进计算，2亿元部分按2%计算，超出2亿元部分按1.5%计算。 3、。《北京市政府投资建设项目代建制管理办法》中规定，前期代建费与实施阶段代建费比例最高可取3︰7。 4、《惠州市政府投资非经营性项目代建管理办法》代建服务费原则上通过市场竞争确定，对于项目总投资在人民币2亿元（含2亿元）以下项目，代建服务费上限为批准工程概算总投资的2％；项目总投资超过人民币2亿元，代建服务费分段累进计算，2亿元部分按上限2％计算，超过2亿元部分按上限1.5％计算。项目代建服务费在项目

实施阶段支付70％，项目建成交付使用、完成资产及资料％。10移交后支付20％，工程竣工验收满两年结清剩余的5、《镇海区政府投资非经营性项目代建管理办法》代建服务费原则上通过市场竞争确定，对于项目总投资在人民币500万元（含）以下项目，代建服务费上限为20万元，项目总投资在人民币2亿元（含2亿元）以下项目，代建服务费控制在批准工程概算总投资的2％以内；项目总投资超过人民币2亿元，代建服务费分段累进计算，2亿元部分按2％以内计算，超过2亿元部分按1.5％以内计算。项目代建服务费在项目实施阶段支付70％，项目建成交付使用、完成工程资料移交后支付20％，工程交工验收满两年结清剩余的10％。 .

工程建设项目代建制在区县级政府投资项目中的应用

工程建设项目代建制在区县级政府投资项目中的应用一、工程建设项目代建制及法律关系定性１、我国推行代建制的背景情况传统的政府投资工程建设项目（以下简称“建设项目”），“投资、建设、管理、使用”绝大部分职能基本在政府各部门内完成：政府指定财政部门出资，政府的行业行政管理部门（作为项目业主和建设单位，如教育局）组织建设并进行建设过程管理，项目建成后交由使用单位（如学校）使用，转固后的资产记在建设单位或使用单位名下。为某个特定项目，有的行政管理部门成为“一次性业主”（如住建局实施棚改项目、教育局实施学校建设项目），并为该项目的建设而临时组织项目管理班子，但因受编制、岗位职责等原因限制，政府项目建设单位往往没有常设的基建部门、没有精通基建方面的专业人才、缺乏基建管理经验，无法发挥专门人才、专业技术及经验优势。随着我国政府投资体制改革的不断深入，政府投资项目的建设管理模式已由传统的“投、建、管、用”多位一体的模式逐渐向“投、建、管、用”职能分离的模式转化，１９９３年厦门开始试验的代建制就是其一，２００４年７月１６日《国务院关于投资体制改革的决定》发布以来，全国各地均已开始推行政府投资建设工程项目“代建制”管理模式，通过专门机构进行专业化建设管理，以达到控制投资、提高政府投资效益和管理水平的目的，但实施中由于部门利益等原因偏离初衷的较多，一定程度上影响了代建模式的推广。２、代建制的法律关系定性代建制或称代理建设模式，是建设项目管理机构受项目业主（建设单位）委托，在授权范围内代理业主实施建设管理的一种项目管理方式，业主与代建单位之间是我国民法上的委

托代理关系。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，代建单位组织实施项目建设管理的成果归属业主单位。二、国家关于代建制现行有效的规定《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔２００４〕２０号）第三条第（五）款规定：对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”，通过招标等方式选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。这是我国首次以国务院法规形式明确非经营性政府投资项目可采用“代建制”模式。此后，国内各省级、市级、区县级政府陆续制定了适用于本辖区非经营性政府投资项目代建制的管理办法。实践中，代建模式主要分为政府集中代建制模式和公司代建制模式，但在目前市场化条件已非常成熟的情况下，采用的事业单位或行政部门统一代建的方式（类似于早期深圳工务局统一实施政府投资项目代建的做法），现实中已不多见，基本都由市场化代建企业完成。三、代建制中的关键事项（一）代建制适用范围主要是非经营性政府投资项目。（二）代建单位职责代建单位受项目业主（即建设单位，如教体局）委托，代表项目业主履行项目法人职责，对建设项目全过程或分阶段进行专业化管理和服务。代建单位全过程的服务内容主要包括：１、协助业主方进行项目前期策划、项目可行性研究及投资确定；

代建管理费

附件4：基建项目代建管理费标准根据财政部及省政府有关规定，并结合实际，制定项目代建管理费的标准。基建项目代建方式包括分阶段代建（前期工作代建、建设实施代建）和全过程代建，具体采用的代建方式需根据项目实际情况确定。一、前期工作阶段代建主要内容 1、组织编制项目可行性研究、办理项目可行性研究报告审批及与该阶段相关的项目规划选址、用地预审、环评等行政许可手续； 2、组织项目勘察、设计等工作，并与勘察、设计单位签订项目勘察、设计合同； 3、组织初步设计文件编制和审批工作； 4、办理建设用地征地、房屋拆迁等工作； 5、办理施工场地七通一平工作。二、建设实施阶段代建主要内容 1、组织施工图设计，负责项目预算（施工图预算及相关费用）编制工作； 2、组织项目施工、主要材料设备采购等招标活动，并与施工单位、主要材料设备供应单位签订施工合同、主要材料设备采购合同； 3、编制项目年度计划和基建支出预算，办理资金申领手续； 4、办理项目建设工程规划许可证、开工报告、施工许可证等项目开工前各项报批手续； 5、组织项目施工，负责办理项目施工中出现的设计变更、概算调整等手续； 6、组织项目中间验收，单位工程竣工验收，办理竣工备案手续； 7、组织项目竣工结算、竣工决算报告编制；

8、负责将项目竣工及有关项目建设的技术资料完整地整理汇编移交，办理资产移交手续，编制并报送项目总结报告。三、项目代建管理费总额控制数费率表期工作代建费用乘系数0.7；2、建设项目分二期建设实施的，前期工作代建费用乘系数1.1，分三期建设实施的，前期工作代建费用乘系数1.15；3、专业实验室等有特殊工艺要求的房屋建筑面积或专业设备或设施投入占总建筑面积或建安总投资30%以上（含30%）的建设项目，建设实施期代建费用乘系数1.1，达40%以上（含40%）的建设项目，建设实施期代建费用乘系数1.15。

代建取费标准

代建取费标准 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020

代建取费标准 1、采用概算×固定费率的方式，以项目审批部门批准的项目投资总概算和低于《基本建设财务管理规定》中建设单位管理费的费率水平计取，通常不超过项目投资的2%。建设单位管理费总额控制数费率表 2亿元以下项目，代建费为批准工程概算总投资的2%；总投资超过2亿元项目的代建费分段累进计算，2亿元部分按2%计算，超出2亿元部分按%计算。 3、。《北京市政府投资建设项目代建制管理办法》中规定，前期代建费与实施阶段代建费比例最高可取3︰7。 4、《惠州市政府投资非经营性项目代建管理办法》代建服务费原则上通过市场竞争确定，对于项目总投资在人民币2亿元（含2亿元）以下项目，代建服务费上限为批准工程概算总投资的2％；项目总投资超过人民币2亿元，代建服务费分段累进计算，2亿元部分按上限2％计算，超过2亿元部分按上限％计算。项目代建服务费在项目实施阶段支付70％，项目建成交付使用、完成资产及资料移交后支付20％，工程竣工验收满两年结清剩余的10％。 5、《镇海区政府投资非经营性项目代建管理办法》代建服务费原则上通过市场竞争确定，对于项目总投资在人民币500万元（含）以下项目，代建服务费上限为20万元，项目总投资在人民币2亿元（含2亿元）以下项目，代建服务费控制在批准工程概算总投资的2％以内；项目总投资超过人民币2亿元，代建服务费分段累进计算，2亿元部分按2％以内计算，超过2亿元部分按％以内计算。项目代建服务费在项目实施阶段支付70％，项目建成交付使用、完成工程资料移交后支付20％，工程交工验收满两年结清剩余的10％。

各地对房地产开发企业代建行为的确认标准

K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案各地对房地产开发企业代建行为的确认标准发布时间：2010-3-22 10:17:28 来源：网络作者：添加到我的收藏一、上海市地方税务局关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定沪地税一[1996]43号根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》、《营业税税目注释》、国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》的精神，结合本市实际情况，现对本市范围内“销售不动产”及其它有关营业税的征收问题具体规定如下：六、关于房产企业（或住宅办、住宅开发公司）接受委托代建房产行为的征税问题。房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税：（一）受托方代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产”税目计征营业税。（二）如果受托代建的房产系列入委托方的房产开发计划按以下办法计征营业税； 1. 受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的?对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税； 2.如果受托方不垫付资金?不负担房产造价成本的结转?仅是收取管理费?所有的房产建造成本由委托方自行负责?则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收入，则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。（三）对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的，可凭有关政府部门的代建造房文件，报主管税务机关审核批准后，暂按收取的代建管理费收入计征营业税。如果房产企业代建的房产自行对外销售，则应就销售收入按规定计征营业税。

工程委托代建合同(标准版)范本

工程委托代建合同 Both parties join tly ack no wledge and abide by their resp on sibilities and obligati ons and reach an agreed result. 甲方：________________________ 乙方：________________________ 时间：________________________ 编号：FS-DY-20311

工程委托代建合同说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 I 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 I 时请详细阅读内容。工程委托代建合同委托人（全称）: 代建人（全称）:某某建设项目管理有限公司依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》和有关建设项目管理办法，经委托人研究，同意将南山甲所、梅岭1号、2号、3号建设项目委托给代建人实施代建管理，按照平等、自愿和诚实信用的原则，就代建管理事项协商一致，订立本合同。一、项目概况：工程名称：1号、2号、3号改造工程工程地点：东湖路146号工程内容：前期工作代理和建设实施代建总投资（估算投资）：壹亿元人民币（财政投资9000万元，东湖宾馆1000万元）工程立项批准文号：二、工程总建设期

工程总建设期（自合同签订日起）：20xx.7.1-20xx.1.20, 三、质量标准：优良四、合同价款甲方以项目总概算的2%作为乙方的代建管理费（工程概算为9000万元，开班费等其他费用1000万元）。工程竣工后，根据审计结果据实调整代建管理费。五、合同组成的文件组成本合同的文件包括： 1、双方认可的有关工程的变更、洽商等书面文件或协议修正文件 2、委托代建合同书 3、本合同专用条款 4、本合同通用条款 5、描述代建项目的技术性文件 6、标准、规范及有关技术文件构成本合同的文件若存在歧义或不一致时，则按上述排列次序进行解释。

城市工程项目代建管理费取费标准.

城市工程项目代建管理费取费标准. 政府投融资城市工程项目代建制是由建设方委托有资质的专门管理机构，实行专业化、社会化管理，组织开展工程建设项目的可行性研究、勘察、设计、施工和监理等工作，按建设计划和设计要求完成建设任务，直至竣工验收后交付使用单位使用的一种制度。其目的是将建设单位与使用单位分离，决策权与执行权分离，通过建设工程的专业化管理，提高政府投资项目的建设管理水平和政府投资效益。从全国各地近年来的试行情况看，采用项目代建制能有效降低工程造价和管理费用，提高项目管理水平和工程质量，缩短工期，增加项目实施情况的透明度，确保资金的有效利用。由于代建制还处于试点和摸索阶段，相关规定和制度还不完善，有些属于政策制度层面，有些属于操作和技术层面，需要在今后的工作中进一步研究和解决。一、代建管理费构成项目代建管理费是项目投资方依据代建合同支付给代建单位实施项目的投资管理和工程建设管理的相关费用。代建费应包括代建单位在项目前期、建设准备、实施、验收及保修阶段发生的成本、应缴的税费和合理的利润。一般包括人员工资、“五险一金”、办公费、差旅交通费、劳动保护费、工具用具使用费、技术图书资料费、业务招待费、竣工验收费、财务费、其他管理性质开支、应缴税费、利润等。显然，就代建费构成看应高于建设单位管理费。二、代建管理费计取现状代建管理费的计价方式可采用总价、人月费单价、固定费率等方式，目前各地代建管理费计价方式和取费标准存在差异，但大多采用概算×固定费率的方式，以项目审批部门批准的项目投资总概算和低于《基本建设财务管理规定》中建设单位管理费的费率水平计取，通常不超过项目投资的2%。代建单位提供的是专业化的技术与管理服务，代建管理含有技术与管理创新，代建费包括代建单位必须支出的工资、税金、合理利润等，不应简单等同于原来的建设管理费用。代建管理费从性质上说属于咨询服务收费，但无论是与监理费相比，还是与设计费相比，代建费取费标准偏低。由于代建费取费标准偏低而且相关法规中没有明确代建费取费下限，导致了竞争上的无序，损伤了代建单位的积极性，不利于吸引优秀企业参与代建，不利于代建市场的健康发展。三、确定代建管理费合理标准须考虑的要素 1、项目具体情况。综合考虑工程项目的类型性质、规模大小、技术复杂程度、影响条件、实施周期、投资来源、征地拆迁等因素确定合理的代建费取费标准。技术复杂、影响因素多、实施周期长、管理难度大、风险高的代建项目，代建费费率应高一些。对于投资规模小的工程，代建费费率应适当提高以保证按总投资概算计取的代建费不会过低。比如《广东省政府投资省属非经营性项目代建管理办法》中规定，项目总投资2亿元以下项目，代建费为批准工程概算总投资的2%；总投资超过2亿元项目的代建费分段累进计算，2亿元部分按2%计算，超出2亿元部分按1.5%计算。 2、项目代建工作内容。区分不同委托代建阶段如前期工作代建、建设实施代建、项目全过程代建管理，确定相应代建费取费标准。《北京市政府投资建设项目代建制管理办法》中规定，前期代建费与实施阶段代建费比例最高可取3︰7。 3、项目外部建设环境。主要考虑自然环境、经济环境、社会环境等对项目代建的影响范围及程度。 4、项目代建的目标要求。即工程项目明确的投资、进度、质量、安全文明以及与项目代建相关联的各项要求。 5、代建单位实力水平。主要包括资质、信誉、组织结构、人员配备、代建业绩、管理规划等。四、几点看法 1、现阶段全国各地经济发展不均衡，工资水平、物价水平地区差异较大，不同行业的利润水平也有差异，不宜统一限定代建费取费不能超出建设单位管理费标准，国家可以设定一个浮动范围，允许建设单位和代建单位在规定的浮动幅度内协商确定代建费费率，不同行业地区、不同类别、复杂程度的工程实施不同的调整系数。近几年，我国国民经济年均增长率都在10%左右，代建费标准应与经济发展保持同步，才能为代建单位吸引人才、实现自我提升、技术进步、发展壮大创造有利条件。 2、目前业内大都认为代建费取费标准偏低，与代建单位承担的风险责任不对称，“责、权、利”不均衡。因此，建议提高代建费的取费标准，改变目前简单以建设单位管理费为代建费取费上限的做法，给予代建

建设项目代建费计费标准探讨江西

建设项目代建费计费标准探讨 https://www.360docs.net/doc/5214811701.html,/jxecchtml/dazj/20100722/110210.htm 日期：2010年6月2日来源：江西省工程咨询中心作者：本站编辑：盛明访问：965 次 [字体：大中小] 随着投资体制改革的不断深入，我国各地代建试点工作相继展开，而项目代建收费迄今为止尚没有统一标准，这在一定程度上制约了代建工作的持续稳步发展。为了加快推行代建制，当前有必要对代建工作的收费标准进行探讨，只有制定了合理的收费标准才能维持代建单位的正常运转，吸引高素质的技术和管理人才，从而保证代建制工作的顺利推行。一、建设项目代建的内涵建设项目代建实质是指一个独立的事（企）业专业技术单位通过政府指派或招投标在建设期间作为取得项目法人地位，在项目前期、建设准备、建设实施、工程验收及保修阶段对建设项目进行全过程管理。 1、代建工作是高技术含量的建设期间技术及管理服务。代建工作是建设项目的龙头工作，做为项目建设过程中一项新的管理与技术服务工作，其工作责任、工作内容、工作周期以及对管理能力和技术水平的要求均高于现有的各项建设工程技术服务工作，如工程设计和工程监理，更远远高于传统意义上的建设单位。（1）工作责任。代建工作责任远远超过工程设计和工程监理，代建单位要履行整个项目建设的全过程管理工作，其要代表政府对整个项目的建设负责，项目建设的成败主要看代建工作；工程设计工作仅对建设项目承担设计责任，工程监理仅对建设项目承担监理责任。（2）工作周期。代建工作周期明显长于工程设计和工程监理，代建工作贯彻项目的前期工作阶段、勘察设计阶段、施工竣工阶段；而工程设计仅在设计阶段介入，在施工阶段只承担设计现场服务工作，工作量很少，工程监理则主

工程项目代建管理费的取费分析

工程项目代建管理费的取费分析摘要:代建制项目管理模式是近年来为适应现代政府投资工程管理的需要而产生的一种新型项目管理模式；而政府投资项目代建取费是代建制改革的重要内容，关系到代建制改革的成败，因此加强代建取费研究对代建制改革发展完善具有重要意义。本文根据当前代建管理费的取费现状，重点分析指出了代建取费存在的问题及需要调整的原因，最后对行业内工程监理、工程设计、建设管理取费标准和工作特点进行了比较，给出了代建管理费的取费建议。关键词：代建制；代建管理费；分析 1当前代建管理费的取费现状 (1)没有明确的代建取费标准.政府投资项目代建服务作为一种新的工程项目管理服务形式，国家在推行代建制改革的文件中并没有明确取费标准。目前各地代建项目取费的参考标准主要为2004年9月财政部出台的《财政部关于切实加强政府投资项目代建制财政财务管理有关问题的指导意见》（财建[2004]300号），第四项“项目代建单位的代建管理费开支标准和核算办法”中的意见：“其代建管理费标底由同级财政部门比照基建财务制度规定的建设单位管理费标准编制”。所以，目前代建取费一般参考“建设单位管理费”且不超过“建设单位管理费”。没有明确的取费标准导致我国代建市场产生四种取费方法：以建设单位管理费为基准计取,并规定代建管理费不能高于建设单位管理费；以工程概算总投资为基数,按一定费率计取；结合建设单位管理费标准为项目的结余资金奖优罚劣；代建费和支付方式由业主单位和代建单位双方通过协商自行约定。(2)代建取费的恶性市场竞争。利用招投标方式通过充分的市场竞争选择最理想的代建单位承担政府投资项目的出发点和方式都是好的，但是将代建费作为评标的主要指标之一是不合理的。由此导致的代建费恶性无序竞争，损害了代建市场的整体发展。目前大部分代建项目的代建费参照建设单位管理费投标报价，绝大多数都低于建设单位管理费。由于建设单位管理费标准较低，通常不超过项目投资的2%，导致大部分代建项目取费普遍较低。 2代建管理费取费调整分析（1）目前的代建项目取费参考标准不合理。代建管理费标底由同级财政部门比照基建财务制度规定的建设单位管理费标准编制是不科学的，也是不合理的。原因在于代建费和建设单位管理费的构成不一样，如表1所示。比较分析发现：代建单位是专业化的项目法人，而建设单位属于非营利性机构，按规定建设单位管理费不含企业管理费、计划利润和税费，不含原单位的工资、基本养老保险、基本医疗保险和失业保险等；代建费应该是全过程（即从项目筹划到竣工验收全过程）的费用，而建设单位管理费只是从开始施工时的费用，不含开工前的费用支出；代建是依靠专业化的高级技术人才来实施的，属于智力型劳动，从业人员的素质极为重要。除此之外，还要承担法律和社会责任，因此工资标准应该高一些；代建服务不管是服务内容还是承担的责任都比建设单位所管理的部分要大得多，而代建费参照建设单位管理费显然不合理；从理论上讲代建取费要绝对

各省市代建费标准及财务支出方式

xx代建费标准及财务支出方式序号省市名称xx费用标准基本代建管理费投资节余分成[2004]300号文件规定，不高于建设单位管 ------------ 理费财务支付方式1财政部通过代建单位支付代建项目管理费计入项目初步设计概算，以按节余资金的10%-30%提取，最高不超过2002浙江省此取代原建设单位管理费。代建项目管理费直接拨付各参建单位万元的指导性标准另行制定 xx 3报批稿：指导性标准另行制定杭州市节约建设资金的10%提取节约资金奖励，奖励资金从项目节余资金中开支，但最高奖励金额直接拨付各参建单位不超过代建管理费的30%浙江省代建项目管理费一般通过招标确定，暂定不按节余资金的10%--30%提取，最高奖励不超直接拨付给各参建单位，自筹资金通过代建单4杭州市超过项目建设工程总造价（含市政、土建、过200万位支付余杭区景观、配套工程，不含前期费用）的1%-3%，以批准的初步设计概算为基数，按规定计算建设项目管理费，建设单位提取其中的１ xx 5０％，用于前期工作；代建单位管理费通过节余的30%作为奖励

xx 招标投标确定，但最高不能超过建设单位提取后的项目管理费余额直接拨付给各参建单位未明确取费标准，要求具体在代建合同中予浙江省奖励资金按节余资金的10％到30％提取，但6以明确。代建项目管理费计入项目初步设计直接拨付给各参建单位舟山市最高奖励金额不超过100万元概算，以此取代原建设单位管理费。 xx项目管理费计入项目初步设计概算，以浙江省奖励金额按节余资金的10%到30%提取，但最7此取代原业主单位管理费。代建项目管理费直接拨付给各参建单位嘉兴市高奖励金额不超过100万元的指导性标准另行制定。 8北京市按国家和北京市财政部门规定，前期代建为不低于30%的政府投资节余作为奖励建管费的30%；建设实施代建为建管费的70%通过代建单位支付按重庆市财政局会同发改委印发《政府公益性项目建设管理代理费总额控制数费率暂行规定》执行，不作浮动，与代建范围、内容相匹配，实行分段计取，按《政府公益性项目建设管理代理费总额控制1000以下21000×2%=20 数费率暂行规定》规定执行，实行分段累进的+（I-1000）×2%=A 9重庆市计取原则，节余金额100万元以下的为10%，通过代建单位支付+（I-5000）×1%=A 100万元至500万元的为8%，500万元至10001- 5000."8150+（I-100）×

财建建设单位管理费

财建建设单位管理费文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]

关于印发《基本建设项目建设成本管理规定》的通知财建[2016]504号党中央有关部门，国务院各部委、各直属机构，军委后勤保障部，武警总部，全国人大常委会办公厅，全国政协办公厅，高法院，高检院，各民主党派中央，有关人民团体，各中央管理企业，各省、自治区、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局：为推动各部门、各地区进一步加强基本建设成本核算管理，提高资金使用效益，针对基本建设成本管理中反映出的主要问题，依据《基本建设财务规则》，现印发《基本建设项目建设成本管理规定》，请认真贯彻执行。附件：1.基本建设项目建设成本管理规定 2.项目建设管理费总额控制数费率表财政部 2016年7月6日附件1 基本建设项目建设成本管理规定第一条为了规范基本建设项目建设成本管理，提高建设资金使用效益，依据《基本建设财务规则》（财政部令第81号），制定本规定。第二条建筑安装工程投资支出是指基本建设项目（以下简称项目）建设单位按照批准的建设内容发生的建筑工程和安装工程的实际成本，其中不包括被安装设备本身的价值，以及按照合同规定支付给施工单位的预付备料款和预付工程款。

第三条设备投资支出是指项目建设单位按照批准的建设内容发生的各种设备的实际成本（不包括工程抵扣的增值税进项税额），包括需要安装设备、不需要安装设备和为生产准备的不够固定资产标准的工具、器具的实际成本。需要安装设备是指必须将其整体或几个部位装配起来，安装在基础上或建筑物支架上才能使用的设备。不需要安装设备是指不必固定在一定位置或支架上就可以使用的设备。第四条待摊投资支出是指项目建设单位按照批准的建设内容发生的，应当分摊计入相关资产价值的各项费用和税金支出。主要包括：（一）勘察费、设计费、研究试验费、可行性研究费及项目其他前期费用；（二）土地征用及迁移补偿费、土地复垦及补偿费、森林植被恢复费及其他为取得或租用土地使用权而发生的费用；（三）土地使用税、耕地占用税、契税、车船税、印花税及按规定缴纳的其他税费；（四）项目建设管理费、代建管理费、临时设施费、监理费、招标投标费、社会中介机构审查费及其他管理性质的费用；（五）项目建设期间发生的各类借款利息、债券利息、贷款评估费、国外借款手续费及承诺费、汇兑损益、债券发行费用及其他债务利息支出或融资费用；（六）工程检测费、设备检验费、负荷联合试车费及其他检验检测类费用；

绿城代建模式及收费标准

绿城代建的收费标准: 由委托方承担或向绿城建设支付的费用一般包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。派驻团队基本管理费绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队.管理团队的基本管理费（包括工资、社会保险、福利等)一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担,在项目公司列支. 委托开发管理费委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7％(别墅类项目高于此标准）,结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。项目业绩奖励以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等)作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定. 特别说明：上述费用不包括委托方应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于土地出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售费用等。

绿城代建模式绿城代建公司将按照项目规模、质量控制要求及开发计划等委派管理团队,并收取相应的团队管理费，同时按照总销售收入之5％至7％收取项目管理费。，与绿城原有拿地—开发—销售的盈利模式相比，绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，这将成为绿城新的利润增长点之一。千亿计划凭借着宋卫平的新口号，做得更多，做得更好,绿城成为2010年最具雄心壮志的房地产公司之一。绿城再次提到了公司的千亿计划，公司未来的开工项目要达到100个，销售收入达到1000亿元才才可以升级为“船长”. 但是如果要维持越来越大的开发规模，随之而言的则是土地储备以及人力资源的短缺，就连万科，近期也启动了600人的大规模招聘计划。而同样据不完全统计，万科今年上半年已经以251。44亿的拿地总价和1040。28万平方米总规划面积占据着目前国内房企拿地总价以及总面积两榜榜首。而绿城房地产建设管理有限公司负责人曹周南则认为，绿城将通过代建的模式扩大规模，突破资金以及土地方面瓶颈，三年实现千亿的销售并非不可为. 绿城的计算很为精妙，代建公司的项目并不需要花费企业大量的资金,只是需要公司大

杭州代建取费

杭财基[2010]779号关于印发《杭州市政府投资基本建设项目代建管理费暂行标准》的通知各区、县（市）人民政府，市政府各部门，各直属单位：为深化固定资产投资体制改革，规范代建制政府投资项目代建管理费标准，根据《杭州市人民政府办公厅转发市发改委关于杭州市政府投资项目代建制管理暂行办法的通知》（杭政办函〔2009〕33号）的有关规定，我们制定了《杭州市政府投资基本建设项目代建管理费暂行标准》，现予发布，自发布之日起实施。杭州市财政局杭州市发展和改革委员会二Ｏ一Ｏ年八月二十三日

杭州市政府投资基本建设项目代建管理费暂行标准为深化固定资产投资体制改革，规范代建制政府投资项目代建管理费标准，根据《杭州市人民政府办公厅转发市发改委关于杭州市政府投资项目代建制管理暂行办法的通知》（杭政办函〔2009〕33号）的有关要求，制定本暂行标准。一、适用范围代建制，是指政府通过招标等方式，选择社会专业化的项目管理单位（以下简称代建单位），负责政府投资项目的投资管理和建设组织实施工作，严格控制项目投资、质量和工期，项目建成后交付使用单位的制度。杭州市本级财政投资的建设项目，由市发展改革部门在批复项目建议书或可行性研究报告时明确以代建方式实施的项目，适用本标准．市发展改革部门未明确以代建方式实施的项目，按照建设单位管理费的标准适用。二、代建类型杭州市政府投资墓本建设项目代建管理费根据分阶段代建（含前期工作代建、建设实施期代建）和全过程代建确定不同的总额控制标准。实施全过程代建的项目不得列支建设单位管理费。分阶段代建的项目，实施代建的阶段不得列支建设单位管理费，未实施代建的阶段根据建设单位管理费的标准列支建设单位管理费．