利用集体建设用地建设租赁住房法律问题
利用集体建设用地建设租赁住房法律问题一、建设租赁住房的土地来源
郑州：存量土地为主，不得占用耕地（初步选定龙子湖北部区域和白沙园区区域设立五个项目）
广州：以存量建设用地为主，不得占用耕地。土地来源为：（1）节余存量宅基地；（2）旧村改造中保留集体土地性质的用地；（3）经审批的村经济发展用地（含留用地）；（4）经审批的集体土地性质住宅用地；（5）依法流转后的集体建设用地。
武汉：优先利用农村闲置地、废弃地等
南京：优先利用农村闲置废弃的存量建设用地和亟需转型的村镇企业用地杭州：农村集体存量建设用地，不得占用农用地
沈阳：集体租赁住房项目建设以存量集体建设用地为主，原则上不得占用耕地，如遇集体建设用地中插花农用地等情况，可采取增减挂钩的方式对用地布局进行优化。优先利用集体工矿、学校等便于土地整理的地块。如利用农民宅基地，需农民自愿，按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房及货币补偿等方式，或者多种方式相结合对农民进行公平合理安置补偿，保障农民居住权。整理后剩余土地用于建设集体租赁住房项目。
合肥：农村集体建设用地
厦门：农村集体预留发展用地、存量集体建设用地。
佛山：以存量土地为主，不得占用耕地
二、建设租赁住房应满足规划
郑州：符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划
广州：符合土地利用总体规划、城乡规划和村镇规划
武汉：符合土地利用总体规划、城乡总体规划
南京：符合城乡规划、土地利用总体规划、控制性详细规划、美丽乡村、特
色小镇。
杭州：符合土地利用总体规划、城乡规划，且权属清晰，满足存量集体建设用地的性质要求。
沈阳：集体租赁住房建设必须符合城乡规划、土地利用总体规划及环境保护等相关要求。集体租赁住房项目土地用途确定为住宅用地，土地使用年期不得超过70年。
合肥：符合土地利用总体规划、城乡规划、环保要求
厦门：规划先行。必须符合土地利用总体规划、城乡规划
佛山：符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划
三、集体土地用于建设租赁住房的集体表决程序
郑州：村集体经济组织前期需征得涉及村组三分之二以上村民代表的同意广州：须按照《村委会组织法》履行村内表决程序
武汉：未涉及
南京：征得拟占用土地所有权所属集体经济组织三分之二以上成员或村民代表同意
杭州：应经村民（或社员、股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或社员、股民）代表同意，报所在乡镇（街道）政府（办事处）审核并报属地区政府（管委会）。
沈阳：按照农民自愿的原则，集体租赁住房开发、运营方案由村民会议讨论决定，或者在村民会议授权的前提下，由村民代表会议讨论决定。（合作模式）须征得村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。
合肥：实施方案由集体经济组织成员大会2/3以上成员或成员代表大会2/3以上村民代表同意。
厦门：经集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论决定。
佛山：履行集体资产民主决策程序
四、投资开发建设模式
郑州：国资控股公司与集体建设用地经济组织联合成立租赁式住房平台公司
进行建设、运营。
广州：政府委托单位、村集体、企业等主体可参与利用集体建设用地建设运营租赁住房。村集体可自行建设、自行依法注册运营公司进行运营，也可自通过公开招标方式选定合作建设主体，按照规定选择运营主体。
武汉：探索以镇村集体经济组织自主开发和联营、入股建设运营集体租赁住房的模式，积极引导国企参股投资，发挥国有企业的引领和带动作用。
南京：原则上以有意愿和条件的镇街、村集体经济组织为项目实施主体，统一办理相关立项、规划、用地及建设手续。鼓励集体经济组织通过入股、联营等方式与其他经济组织合作开发建设，合作双方需成立新企业实施项目开发建设的，集体经济组织所占份额比例必须高于50%。实施主体应与土地所有权人和原使用权人签订占用土地补偿协议。施工单位应经过招标选择。加强与国家开发银行等政策性银行合作，协调安排一定的贷款额度，支持以试点集体租赁住房项目预期收益向金融机构申请融资贷款。
杭州：集体租赁住房由村集体经济组织作为项目的建设主体。鼓励市、区国有企业与村集体经济组织合作，参与集体租赁住房的建设、运营和管理。房屋的租赁年期、经营方式和租金分配等事宜，由村集体经济组织与合作主体协商确定，并签订书面合同。
沈阳：集体租赁住房项目可以由村镇集体经济组织自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营。国有企业或民间资本均可以与集体经济组织以入股、联营方式建设运营，以国有企业投资为主。集体经济组织可自行选择合作单位，以协议方式入股、联营，入股、联营期限不得超过土地用途的使用年限。集体经济组织可以利用自有资金及向银行贷款建设租赁住房。鼓励村集体经济组织与乡镇（街道）合作或乡镇（街道）内部村与村之间合作，发挥各自土地、资金优势。地价确定，集体建设用地使用权价格通过先评估国有划拨建设用地使用权价格，再核减集体建设用地转为国有建设用地过程中发生的各类费用的方式进行确定。市地价评审委员会根据地价评估结果、土地市场运行情况和区政府建议价格综合确定集体建设用地使用权价格，为村集体经济组织入股、联营提供依据和参考。
合肥：集体租赁住房是一种农村集体经济组织持有或农村集体经济组织以入
股、联营等方式与其他类型经济组织合作共同成立联合体持有的租赁物业，可通过出租获取收益。投资和运营应充分尊重农民集体经济组织意愿，确保集体经济组织自愿实施、自主确定项目运作模式。集体租赁住房项目的资本金及其他配套资金筹措渠道，可以是集体经济组织的自有资金，也可以入股、联营的方式与其他类型经济组织联合实施。集体经济组织自行建设运营或者集体经济组织作为集体土地所有权人与投资主体达成集体建设用地使用协议的，使用期限原则上不超过70年。合作协议中应明确投资主体对集体经济组织的土地补偿、收益分配和建设运营方案。
厦门：利用农村集体预留发展用地指标建设集体租赁住房的，项目土地使用权性质可保留集体所有，不再征收为国有土地，按使用集体土地方式供地。项目仅能由集体经济组织与市、区属国有企业合作开发建设。经区政府批准，集体经济组织通过联营、入股等方式与市、区属国有企业合作开发而成立项目公司（以下简称“项目合作公司”），土地使用权人变更为项目合作公司，并由原土地使用权人、项目合作公司、区政府与国土房产部门签订补充协议。经项目所在区政府批准，合作公司名下的集体租赁住房项目建设用地使用权、在建工程或房地产可依法整体抵押，禁止分割抵押。
佛山：农村集体经济组织可以自行建设运营；通过联营、入股方式建设运营集体租赁住房的，可按照集体资产管理交易程序有关规定确定项目建设运营主体；市、区、镇级政府也可成立国有住房租赁企业，以协议出让等方式取得集体建设用地使用权。
五、建成后租赁房屋产权归属
郑州：未涉及
广州：利用集体建设用地建设的租赁住房须整体确权给集体建设用地使用权人，只办理一个权属证，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售。
武汉：未涉及
南京：集体租赁住房建成经验收通过后，可按规定向国土部门申请办理不动产权利证书（包括土地使用权和房屋所有权），权利证书应按项目整体核发，不予分割办理不动产权登记，并在权利证书上注明，房屋类型为集体租赁住房，仅
用于租赁使用，未经批准，不得转让、抵押。
杭州：在取得项目建设相关批准文件后，村集体经济组织应当依法办理不动产登记手续。不动产只能由村集体经济组织以单一产权进行整体登记，不得转让、不得抵押，并在不动产权证上予以备注。
沈阳：集体租赁住房项目中，集体建设用地所有权归集体经济组织所有。
合肥：以集体经济组织为申报主体的，集体租赁住房及其配套设施设备涉及的土地使用权和房屋所有权办至集体经济组织名下。以联合体为申报主体的，集体租赁住房及其附属设施设备涉及的土地使用权和房屋所有权办至联合体名下，集体建设用地所有权仍归原集体经济组织所有。
厦门：项目宗地只能办理整体产权，不得分割。
佛山：明晰集体租赁住房的确权登记管理，明确租赁住房的登记规则，完善产权登记制度。租赁住房建成前所使用的集体建设用地按项目整体核发不动产权证书，注明仅用于租赁住房建设，不得出让、转让、转租，不得改变土地用途。房屋不动产权证书按幢核发，注明不得以租代售和转租，不得改变土地用途，不予分割办理单元产权证。
六、建成后运营模式
郑州：国资控股公司与集体建设用地经济组织联合成立租赁式住房平台公司进行建设、运营。
广州：集体组织可自主运营，可委托第三方运营。详见收益分配部分。
武汉：未涉及
南京：集体经济组织自行运营管理租赁住房；集体经济组织将集体租赁住房委托给专门的住房租赁企业进行管理和运营。
杭州：农村集体组织作为建设主体，
鼓励市、区国有企业与村集体经济组织合作，参与集体租赁住房的建设、运营和管理。房屋的租赁年期、经营方式和租金分配等事宜，由村集体经济组织与合作主体协商确定，并签订书面合同。
沈阳：运营采取两种方式：一是纳入我市住房租赁信息服务与监管平台统一运营管理；二是由集体经济组织或入股、联营成立的新公司自行运营。对住房租
赁企业进行统一登记管理，经营范围为“住房租赁经营”。集体租赁住房的出租年期不得超过20年，出租合同到期后，原承租人可优先续租。
合肥：集体组织自主运营，或联合体运营。
厦门：项目建成后，由项目合作公司运营管理。
佛山：在项目报建前，由镇人民政府（街道办事处）与集体经济组织、建设运营主体签订集体租赁住房项目建设运营协议。
六、建成后是否可流转
郑州：未涉及
广州：未涉及
武汉：未涉及
南京：仅用于租赁使用，未经批准，不得转让、抵押。
杭州：只能进行出租使用，不得销售或以租代售，坚决杜绝变相开发经营性房地产或建设小产权房，不得转让、不得抵押。
沈阳：未涉及
合肥：房屋建成后只进行出租使用，不得出售，不得转租、抵押、转让，不得改变房屋和土地用途，坚决杜绝变相小产权房。
厦门：只能作整体产权租赁住房，整体持有，禁止转让，禁止分割销售或以租代售等变相销售。
佛山：仅用于租赁住房建设，不得出让、转让、转租
七、收益分配
郑州：成立租赁租房平台公司进行项目建设和管理，按实际投入比例分配相关收益与承担平台公司管理职能。
广州：利用集体建设用地建设租赁住房试点中，集体建设用地使用权人与建设、运营主体不一致的，由集体建设用地使用权人和建设、运营主体签订建设、运营合同，对投资收益分配、权利义务、纠纷解决和违约责任等内容进行约定，也可以参考市国土规划委提供的合同范本。属于村集体投资建设的，所产生的收益应纳入村集体财产统一管理，在不违反有关规定的前提下，按照民主管理原则，
由村集体自行决定用于发展集体经济、提高农民生活水平、改善养老和医疗条件等；属于政府委托单位建设的，所产生的收益按规定用于支持项目建设成本；属于企业等其他单位建设的，所产生的收益由其按规定处置。
武汉：未涉及
南京：集体租赁住房运营收益分配应兼顾政府、农民集体、企业及个人利益，在保证集体经济组织基本利益得到保障前提下，按照利益共享原则，实行项目投资收益和集体资产收益相结合的分配机制，项目投资收益按项目实际投资比例进行分配。
杭州：鼓励市、区国有企业与村集体经济组织合作，参与集体租赁住房的建设、运营和管理。房屋的租赁年期、经营方式和租金分配等事宜，由村集体经济组织与合作主体协商确定，并签订书面合同。
沈阳：按照入股、联营合作协议，集体经济组织在新公司收益中，原则上实行按股分配。
合肥：由集体经济组织自行投资建设的租赁住房，通过出租获得的收益，归集体经济组织所有；由集体经济组织与投资主体合作建设的租赁住房，通过出租获得的收益，双方按合作协议确定的方式分配。
厦门：未明确涉及
佛山：未明确涉及
八、项目审批程序
多市均规定区政府和管委会作为项目最终审批机关，审批后通过国土部门对外供地。
农村集体建设用地建设租赁性住房问题研究
农村集体建设用地建设租赁性住房问题研究 发表时间：2019-11-06T16:03:25.120Z 来源：《基层建设》2019年第22期作者：胡慧卿[导读] 摘要：在经济发展进程中，农村土地不断市地化，导致土地资源稀缺，集体建设用地对于经济发展与人民福祉都有很大推动作用。 山西太原山西财经大学 030006 摘要：在经济发展进程中，农村土地不断市地化，导致土地资源稀缺，集体建设用地对于经济发展与人民福祉都有很大推动作用。2017年8月28日，随着国土资源部同住房和城乡建设部合并出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》这一举措，集体建设用地建租赁房这一议题也成为当前学术界所讨论的新议题。虽然利用集体建设用地建设租赁性住房属于一项尚处于试点阶段的新政策，但是一些学者已开始围绕这一问题开展了一定程度的研究。基于此，本文主要针对北京、上海等13所城市出台的试点方案及相关具体情况进行分 析，从而发现其相关问题所在，并提出相应的对策与建议，以期对我国农村集体建设用地建租赁房的进一步研究有所裨益。 关键词：集体建设用地；租赁性住房；土地供应； 2017 年 8 月，原国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。2018 年，部有关部门组成联合调研组，对北京、杭州、厦门、郑州、武汉、广州等试点城市进行了专项调研，了解掌握了各试点城市工作进展情况。以此为基础，笔者对当前利用集体建设用地建设租赁住房情况进行了思考和分析。 一、集体建设用地建设租赁性住房试点进展情况 对于集体建设用地建租赁房试点的进展情况，从相关资料可知，“到2018年7月，全国13个试点地区在集体土地用于租赁住房的供应面积已经达到330公顷”，目前看来，各个试点地区正在审慎有序地推进试点工作的进程，总体来看，目前大部分试点项目还处于初期选址立项阶段，对于已将开展的城市，其项目主要集中在权属无争议、周边有相关配套设施或有产业园区的区域；而对于那些因地块条件等不具备的城市，选址较为困难，进度会较慢一些。总体看来，在这些试点城市中，一线城市的进展优于二三线城市的进展，这归根于一线城市租赁住房需求量较大、社会资金来源渠道多、政府监管与服务能力强。譬如：早在2011年就开始利用集体建设用地建设租赁住房试点的北京地区和上海地区，两个地区目前已有一些项目已建成并投入使用，这两个地区相较于其他试点地区已有了试点基础和经验；另外，北京已供应集体土地204公顷，占全部13个试点地区已供应土地面积的62%；对于人口净流出城市——肇庆市来说，因其租赁需求较弱，市场主体参与度弱，试点工作的开展难度较大。 二、各个试点城市的主要做法 本文针对13所城市的试点方案进行比较分析后得出以下结论： 1. 选址方面 为科学选址，各试点地区都出台了较为详细的立项条件。如：北京地区在布局上提出坚持毗邻产业园区、交通枢纽、新城；合肥、成都、广州、武汉、杭州、沈阳等要求选址应考虑区位条件较好、基础设施完备、医疗、教育等公共设施配套较齐全的城乡结合部、产业园区、大学园等区域；厦门、郑州要求选址以存量土地为主，不得占用耕地，且符合“净地”条件；佛山、肇庆要求在选址上优先在工业园区、产业集聚区等产业比较完善且住房配套相对不足的区域布局。 2.项目运营单位方面 对各试点地区其试点项目运营单位进行整理归纳后发现：郑州市主要以村集体名义与国有控股公司（郑东新区国有平台公司）成立租赁租房平台公司来建设运营集体租赁住房，具体负责项目建设和管理；厦门市其项目已严格规定该项目仅能由集体经济组织与市、区属国有企业合作开发建设。而对于佛山和肇庆两个地区来说，在组建于建设运营单位层面，其做法是相一致的，鼓励多主体参与建设，鼓励多种运营模式并存。合肥、郑州与南京则探索集体经济组织自主运营、委托专业机构运营等运营模式参与建设；成都、沈阳则提出村镇集体经济组织可以自主开发运营，也可通过联营、入股等方式参与，开展利用集体建设用地建设租赁住房项目；沈阳在此基础上更加放宽了范围，允许国有企业或民间资本均可以与集体经济组织以入股、联营方式建设运营，以国有企业投资为主。整体来说，由于集体经济组织的自有资金很难独立完成项目，前期的建设又急需大量资金支持，大部分地区还是偏向集体经济组织和企业合作的方式，并且合作的企业大部分为市属或区属国有企业。 3.基本公共服务方面 南京、沈阳、合肥、佛山在此方面的政策大多都是要建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制，保障承租人在义务教育、医疗、基本养老、社会保险、就业服务、住房公积金、户籍准入、民主政治权利、临时救助等基本公共服务的权益；郑州与广州则对于承租人来说还有一个明确的规定即承租人的租赁期限不得低于三年。而武汉、厦门、杭州则尚未在基本公共服务方面做出相关规定。 4.相关优惠政策方面 总体上讲，沈阳、南京、合肥、广州、佛山等地都在财税金融等方面制定了相关政策。譬如：沈阳在简化流程方面、财税金融支持方面、公积金提取方面都做了相关规定，尤其引导金融机构加大对建设租赁住房的贷款支持力度，鼓励金融机构为符合条件的集体经济组织提供信贷支持。南京在金融、财税政策方面的做法与沈阳市不谋而合，同样也是要加强与国家开发银行等政策性银行合作，加强对贷款力度的支持；另外，适当提供税收优惠支持并给予一定的财政补贴。 三、存在的主要问题 1.利益分配平衡难 村集体经济组织多通过入股、联营的方式与其他类型经济组织联合实施，而投资回收周期较长，收益分配没有固定模式，且与合作企业的利益关系复杂、收益分配政策不明晰，易造成利益分配不均或冲突。同时，承租人本应属于受益群体，但目前的政策并不能完全保障其权益，其往往不能享有与拥有住房产权人同等的权利。 2.缺少市场化的资源配置 集体租赁住房建成后，由于集体经济组织缺乏相关运营经验，难以实现市场化、规模化、专业化的运营，资源利用效率和运营水平较低。有些地方缺乏市场化租赁平台建设，任由村集体经济组织自主运营，不仅不利于租赁市场稳定，更不利于政府监管，易形成新的类似“小产权房”的问题。
建设用地土地出租协议(正式版)
YOUR LOGO 如有logo可在此插入合同书—CONTRACT TEMPLATE— 精诚合作携手共赢 Sincere Cooperation And Win-Win Cooperation
建设用地土地出租协议(正式版) The Purpose Of This Document Is T o Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此协议书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。 出租方：（以下简称甲方） 承租方：（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲、乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。 一、甲方将位于市路号的亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用。 二、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。 三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。
四、甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙与水电暖的提供方协商，所有费用由乙方承担。 五、乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用有乙方承担，否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。 六、乙方租用期间，有关市容环境卫生、门前三包等费用由乙方承担。国家行政收费，按有关规定由甲、乙双方各自负担。 七、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。 八、合同约定的租赁期限界满或双方协商一致解
集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据
集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据 北京市正海律师事务所主任杨磊 《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。根据我国传统土地管理制度，集体建设用地，只能允许本集体组织或者成员取得使用权，此外其他任何单位或者个人，如要使用集体建设用地的，均应先将集体土地征为国有土地，再由国家将土地使用权出让给土地使用者。 但是，这样的土地制度限制了集体土地所有者行使权力，不利于集体组织搞活经济，存在许多弊病。随着改革开发的不断深入，集体土地的放开，早已成为必然的发展趋势。虽然《土地管理法》禁止农村集体所有的土地使用权流转用于非农业建设。但在经济发达地区，农村集体建设用地自发流转的现象大量存在，集体建设用地隐形市场。因为，没有政策、法律规范，使得农村土地隐形市场越发混乱无序。鉴于此，近年来，经国务院批准，安徽、湖北、广东、湖北、河北等省，别出台了集体建设用地使用权流转管理办法地方性法规，在各自的区域内突破了集体土地不能上市流转的法律限制，使得集体建设用地的出让、转让、出租、抵押有章可循，有法可依。 现本人对规范集体建设用地出让、出租、转让、转租和抵押的地方法规的主要规定归纳如下： 一、集体建设用地，是指乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。 二、集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。 三、集体土地流转应当具备的条件： 集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划，并具备下列各项条件： （一）所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书； （二）土地权属没有争议； （三）土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制； （四）共有的集体建设用地使用权已经所有共有人书面同意。 四、集体建设用地使用权的出让、出租和抵押的程序： 1、农村集体经济组织出让、出租和抵押村农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。 2、出让、出租和抵押乡（镇）农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经乡（镇）集体经济组织或者乡（镇）人民政府同意。 3、出让、出租集体建设用地使用权可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议的方式。 4、签订集体建设用地使用权法流转合同。
(完整版)集体建设用地使用权审批程序
集体建设用地使用权审批程序 一、农村集体建设用地的使用范围： （一）概念所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面： （二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括： （1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地 （2）村办企业使用属于本村所有的土地 （3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地 （4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地按照现行法律规定，不允许乡 （镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道 路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件：
（1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的； （3）符合乡（镇）土地利用总体规划； （4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业； （5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据： （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5 个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5 申报材料： （1）用地单位（人）申请书 （2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件（3）发改委立项批复 4）建设项目可行性研究报告（或项目建议书） 5）村委会签定的用地协议书 6）村民同意签字
国土资源部关于集体建设用地进入市场流转试点通知
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。按照中央有关精神，结合当前管理工作实际，制定本试点方案。 一、总体要求 （一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照党中央、国务院决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建购租并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面
建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。 （二）基本原则。 把握正确方向。坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。 保证有序可控。政府主导，审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主，强化监管责任，保障依法依规建设、平稳有序运营，做到供需匹配。 坚持自主运作。尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，以具体项目为抓手，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。 提高服务效能。落实“放管服”要求，强化服务意识，优化审批流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。 （三）试点目标。通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
农村建设用地土地租赁合同
竭诚为您提供优质文档/双击可除农村建设用地土地租赁合同 篇一：农村土地租赁合同范本 土地租赁合同 出租方：(以下简称“甲方”)承租方：(以下简称“乙方”) 为保护土地租赁合同双方当事人的合法利益，规范土地管理和承租方经营行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，经公开协商讨论同意，甲乙双方本着平等、自愿、公平、有偿的原则，签订本合同，共同信守。 第一条租赁位置和面积 甲方租赁给乙方的土地位于山东省东营市河口区总面 积约平方米，四至界限方位如下： 东起：，西至：，南至：。具体面积、位置以合同附图为准。 附图已经甲乙双方签字确认。 第二条土地用途和承包形式
土地用途：动物养殖。承包形式：个人承包经营。 第三条租赁期限 租赁期限为20年，自20XX年月日起至2033年月日止，租赁期限内土地经营使用权属乙方，所有权属甲方。土地租赁期 限内如遇国家政策性调整，另行议定。如需续租，甲乙双方应重新商定续租事宜。 第四条租赁费用和支付方式 该土地的租赁费用为人民币元（大写：），分次支付，首次元由乙方于20XX年月日前向甲方支付。支付方式为现金支付，其余租赁费用由乙方于上一费用到期日前日内向甲方支付，支付方式为现金支付。 第五条甲乙双方的权利和义务 (一)甲方的权利和义务 1、甲方对所租土地拥有所有权，并使乙方取得土地承包经营权。 2、甲方有权对乙方租用的土地使用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用。 3、甲方有权收回乙方不按合同约定使用的土地。 4、甲方有权制止乙方实施的严重损害土地资源和其它资产的行为。 5、甲方有权依据合同的约定向乙方收取租租赁费用，
农用地转集体建设用地
农用地转集体建设用地 Prepared on 22 November 2020
农用地转为集体建设用地 土地管理法将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地。严格限制农用地转为建设用地的理由，法律上说了，是为了“保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地”，坚守18亿亩耕地红线。 本文所说的农用地，是指农民集体所有的农用地，不包括国家所有的农用地。所说的转成建设用地，是指转用后的建设用地仍属集体所有性质，而不是转成国家所有性质，土地所有权仍属农民，不属国家，所以这里不涉及到征收土地的问题。 农村集体的建设用地，按照法律规定，可以作为宅基地、乡镇企业用地（或叫工商业用地）和公益用地，但不得用于商品房地产开发建设，所以，将农用地转成建设用地，实际上就是三种情况：1、将农用地转成宅基地。2、将农用地转成乡镇企业用地。3、将农用地转成公益用地，重点为后两种情形。 根据土地管理法的规定，要将农用地转成建设用地，必须办理农用地转用的审批手续。如果未办妥这种审批手续，而将农用地用于非农业用途，则属非法占地行为，严重者将构成非法占用农用地罪。 一、如何将农用地转成乡镇企业用地 乡镇企业用地包含两种具体情况，第一，农村集体经济组织或村民委员会兴办乡镇企业使用的建设用地。第二，农村集体经济组织或村民委员会与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业使用的建设用地。 根据政府规定，农村集体经济组织或村民委员会申请将农用地转成乡镇企业用地，按以下程序办理： 1．项目立项。项目单位向发展改革部门申请办理建设项目审批(或核准、备案)手续。 2．申请规划条件。项目单位持项目批准(或核准、备案)文 件，向规划部门申请规划选址。属于征地留用地的项目，项目单位可按规定持留用地指标核定书直接向规划部门申请规划选址。规划部门出具规划红线并提供规划条件。村民委员会(或村集体经济组织)利用未经规划、国土房管等部门依法审批的本集体所有的建设用地兴办非公共设施和公益事业项目，经批准补办手续，有留用地指标未兑现的，应首先核减留用地指标。
集体土地使用权租赁注意事项
集体土地使用权租赁注意事项 随着经济的发展，企业不断的涌出和扩张。在城市土地价值居高不下的情况下，很多企业将用地目光放到价格相对低廉的城郊农村集体土地上。但是，我国法律政策对集体土地的租赁是有严格限制的。因此，对于集体土地使用权的租赁，需求者须慎之又慎，提前先了解和掌握租凭的注意事项，以防因不了解法律政策而引发法律风险，造成企业不必要的损失。 一、集体土地使用权租赁的程序 1、与土管部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定。 2、在合同签署后，15日内由承租人到房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续。 3、登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。 二、土地使用权租赁不需要政府批准 土地使用权出租，不涉及土地所有权、使用权的变更（土地的产权不变）。因此，土地使用权出租不需报人民政府批准，土管部门批准后可直接进行注册登记。 三、须符合政府规划布局 通过租赁方式取得集体土地使用权的，在土地开发使用时应当按照村庄和集镇规划，合理布局。 四、使用权的限制
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（用于建厂房、住房等）；但是，经相关部门批准土地可以做建设用地的企业，因为破产、兼并等原因致使土地使用权发生转移的除外。 五、对外出租限制条件 集体土地对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的（比如：学校、影院、农机站、供销社、福利院等。）或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。 六、无效合同的情形和后果 【无效合同的情形】 除通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权（经相关部门批准土地可以做建设用地的企业，因为破产、兼并等原因致使土地使用权发生转移）的行为外，其他租赁行为均无效，双方签订的合同也无效。 【无效合同的后果】 1、擅自将集体土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。 2、未通过合法方式取得集体土地使用权的企业和个人，一旦合同被认定无效，兴建的厂房等设施也会被认定为违章建筑而得不到补偿。 七、充分利用现有的法律规则防范风险 对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言，要充分利用现有的法律规则来规避法律风险： 1、租赁集体土地上已有的房屋建筑
土地租赁合同(建设用地)
土地租赁合同 甲方：村委 乙方：公司 为发展民营经济，乙方租赁甲方土地，经双方共同协商，具体事项达成以下协议： 一、租用土地位置及面积 土地位置： 占地面积：公司净占地面积亩，路中半面积亩（具体详见附图）。 二、使用期限 租赁期共年，从年月日起至年月日止。 三、租金 租金净地每亩每年元，每年共计万元（大写：），路中半的价格每亩每年元，每年共计万元（大写：）。共计万元（大写：）。以后的土地租赁价格随着粮食价格上涨而上调并与镇内其它租地企业等同。 四、租金的付款方法
签订合同后，租金每年一付，乙方必须先付清当年租金，方可取得土地的租赁权。以后每年的租金于当年3月日前将租金一次性付清。 五、土地交付 自签订合同之日起，甲方将土地交付乙方使用，甲方不得拖延。 六、土地的管理与使用 自签订本合同之日起，租赁期间土地所有权归甲方，乙方无权转租、转让、转卖。土地使用权归乙方，由乙方管理与使用，并按照国家有关土地政策，在上级允许出让该宗土地时，乙方有优先购买权，并承担法律规定的各种税费。甲方有为乙方提供租地良好外部环境的义务。 七、其它事项 1、本合同自签字盖章之日起生效，具有法律效力，共同遵守，不得随意变更或终止。 2、签订合同5日内，乙方必须将租金汇至甲方提供账户，乙方在签订合同后15日内必须动工建设，否则甲方按每亩每年租金的5‰收取违约金。
3、市政府同意将该宗土地出让给乙方后，土地出让金到乙方账户的当天本合同自行终止。 4、如乙方招聘工人，在同等条件下需优先录用甲方村民。 5、租赁期间甲方应积极的协助乙方办理征地手续，若租地期间未能办完征地手续，乙方可按租赁性质继续使用。 6、租赁期间如遇上级建设需要或自然灾害等不可抗拒的因素使合同无法履行的，合同自行终止，其中土地征用补偿费属甲方，乙方所投资的地上附属物的补偿属乙方。 7、违约责任：除上述规定的违约条款以外，任意一方擅自违约，依据有关法律赔偿另一方因违约造成的经济损失。 8、租赁期满后，在同等条件下乙方有优先续订的权力。 9、合同一式三份，甲、乙双方各执一份，备存一份。 10、合同未尽事宜，共同协商解决。 甲方：（盖章） 法定代表人：（签字） 乙方：（盖章） 法定代表人：（签字） 签约地： 签约日期：年月日
集体建设用地使用权出租合同
合同编号： 集体建设用地使用权出租合同 出租方（以下简称甲方）： 承租方（以下简称乙方）： 甲方同意按规划用途租赁土地使用权给乙方使用。根据国家、省、市有关集体建设用地流转管理的规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同： 第一条概况 （一）甲方依据本合同出租土地的使用权，土地所有权属，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出租范围。 （二）乙方在承租土地使用权范围内所进行的利用土地的各项行为，均应遵守中华人民共和国法律、法规及有关规定，不得损害社会公共利益。 （三）甲方出租给乙方的地块位于，出租的土地使用权面积为平方米。地块位置及四至范围详见附图，附图经甲乙双方签字盖章确认。 （四）本合同项下的租赁地块，按照规划批准的用途为建设用地。 第二条承租期限 本合同项下的土地使用权租赁期限为年，自起，至止。 第三条租金及支付
（一）合同履约保证金 在本合同签订天内，乙方须一次性向甲方交纳元作为履行本合同的保证金，（注：竞投时交纳的竞投保证金转为合同履行保证金，不足部分补足，多出部分退回，并收回原收据，重新开具保证金收据）保证金不计利息，不抵作租金。租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述土地的使用权；如甲方违约，双倍退还保证金。 （二）承包款标准 租金方式采用第种方式计算： 1、多期有递增方式 租金单价为：元/平方米/ ，租赁面积为平方米。乙方应交纳租金总额为：元（大写：），不含税费。 租金自第期起开始递增，每个支付周期递增一次，每次递增幅度为。 2、多期无递增方式 租金单价为：元/平方米/ ，租赁面积为平方米。乙方应缴纳租金总额为：元（大写：），不含税费。 3、一次性付清方式 租金单价为：元/平方米，租赁面积为平方米。租赁年限年。乙方一次性应缴纳租金总额为：元（大写：），不含税费。 （三）承包款支付方式 承包款支付方式采用第种方式：
土地租赁协议范本正式版_1
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土地租赁协议范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 甲方：(出租方) 乙方：(承租方) 为了保护双方利益，经双方协商同意签订本合同。 一、甲方出租给乙方使用。 二、租地界址：从租用地的西面至东面按实际需要计算。 三、乙方租用期限、金额及支付办法。 1、乙方租用期限定十年，即从起至止。 2、租用该地的金额：在租用期内每月每平方米元，租地面积平方米;每月每平方米元，租地面积平方米,壹年总金额元。 3、付款办法：乙方每年在1月30日前付清当年租地款。如超期不交清租地款，则扣罚20%滞纳金。超过壹个月仍不交清当年的租地款，本合同自行终止。 四、甲方权责： 1、合同签订后，五天内要将乙方租用地的界址范围处理清楚，以利于乙方使用。 2、若国家要在该地搞建设或开发，土地赔偿属甲方所有，本合同终止。 3、甲方因建设需要终止合同时，甲方对乙方不负赔偿损失的责任。
五、乙方权责： 乙方在租用期间，拥有该地的使用权。若国家征收，在承包地建设的厂房及附属建筑物等设施赔偿属乙方所有，本合同同时终止。 六、乙方在承包期间，如国家对该租用土地以及厂房出售的货物、产品收取各种税款，一切由乙方负担。 七、乙方在承包期间，在不损害甲方利益及保证该合同条款切实履行的情况下，经甲方同意，可以转让他人承包经营。承包期满乙方有意续包，在同等条件下乙方有优先权。 八、该地租用期满，乙方要在一个月内自行处理租地范围内的一切设施，把地交给甲方。 九、本合同一式三份，自双方签字日起生效，不得反悔。 甲方：_____ 乙方：_____ 甲方代表签字：乙方代表签字： 二零xx年xx月xx日 可在本位置填写公司名或地址 YOU CAN FILL IN THE COMPANY NAME OR ADDRESS IN THIS POSITION
建设用地土地出租协议范本正式版
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建设用地土地出租协议范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 出租方：（以下简称甲方） 承租方：（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲、乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。 一、甲方将位于市路号的亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用。 二、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。 三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。 四、甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙与水电暖的提供方协商，所有费用由乙方承担。 五、乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理，
建设用地租赁合同协议书
建设用地租赁合同协议 书 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089
编号： 集体土地建设用地使用权 租赁合同 二0一二年月日 集体土地建设厢地使用权租赁台同 本合同双方当事人 出租方（甲方）：XX市XX镇人民政府 承租方（乙方）： 依据有关法律、法规规定，甲、乙双方本着自愿、平等、有偿使用的原则，订立本合同。 第一条甲方根据本合同将集体土地使用权以出租方式提供给乙方使用，土地所有权属甲方所有。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他法律法规规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必须的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权出租范围。 第二条甲方以现状出租给乙方的宗地位于，土地使用证号为/，面积平方米。其位置与四至范围及现状的具体情况详见本合同附图所示。
第三条本合同项下出租的土地使用权使用年限为年，自年月日至年月日止。 第四条本合同出租土地用途为工业，在合同规定的使用期限内乙方如需改变土地用途，必须征得甲方同意，并报XX市国土资源管理部门批准，依据有关规定重新签订土地使用权租赁合同，调整土地使用权租金，办理用途变更登记手续。 第五条乙方应按合同规定每年l2月30目前向甲方和国土管理部门支付土地使用权租金，交甲方的年租金标准为3元／平方米，年租金为￥元；交国土管理部门的年租金标准为/元／平方米，年租金为/元。逾期不交付的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿因违约造成的损失。 第六条本合同经双方签字后15日内，乙方须向甲方缴纳应付土地使用权租金总额的30%，共计人民币￥元，作为履行合同的定金，定金抵作租金。 第七条乙方凭本合同及其他有关证明文件，依法申请办理主地登记手续，领取集体土地使用证。 第八条本合同规定的使用年限届满，甲方有权无偿收回土地使用权。并向国土管理部门申请注销乙方出租的土地使用权登记。乙方若需继续使用该宗地：必须在期满30日前向甲方提交续期申请书，重新签订租赁合同，并办理审批和土地登记。
集体建设用地转变为国有建设用地操作细则
附件5： 集体建设用地转变为国有建设用地操作细则 为进一步推动我区城市更新（“三旧”改造）工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2009?78号）、《关于推进“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办…2009?122号）、《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办…2009?261号）等文件精神，本着节约集约用地、盘活存量土地、尊重历史、兼顾现实的原则，现就城市更新实施过程中涉及集体建设用地转为国有建设用地问题，制定如下操作细则： 一、办理条件 城市更新项目中的集体建设用地，符合下列条件的，可由村（居）集体经济组织申请转为国有建设用地： （一）已认定为区城市更新项目并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围； （二）土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证； （三）该建设用地已办理合法用地手续； （四）符合土地利用总体规划和城乡规划； （五）经本集体经济组织成员大会（经济联合社一级集体经济组织的，也可由成员代表会议）2/3以上表决同意。 二、办理程序：
符合上述条件的集体建设用地，按以下程序办理转为国有建设用地手续： （一）提交申请 项目土地所有权人，即村（居）集体经济组织作为申请人，按要求向国土所提交以下报批申请材料。 所需材料如下（一式两份）： 1.农村集体经济组织的申请表及申请材料（包括:申请书、表决材料、示意图）； 2.建设用地来源合法的证明材料（用地批文/土地登记卡、集体土地使用证）； 3.土地权属证明（集体土地所有权证及权属情况汇总表）； 4.申请用地已纳入“三旧”改造规划、年度实施计划的相关材料及认定批复(含改造方案及批复); 5.区规划部门意见； 6.房产证明或声明（有房产证的须提供房产证，若宗地上的建筑物产权人与申请人不一致的，必须取得建筑物产权人的书面同意）； 7.申请人组织机构代码证、法定代表人证明书（或任职证明）、法定代表人身份证等。 8.勘测定界报告及勘测定界图； 9. 标图建库地块示意图（07年影像图）； 10.最新的1:10000分幅土地利用现状图（2014年现状图、
《国有建设用地(工业用地)使用权租赁合同》示范文本
电子监管号： 国有建设用地（工业用地）使用权 租赁合同 （示范文本）（试行） 广西壮族自治区自然资源厅 制定广西壮族自治区市场监督管
合同编号： 国有建设用地（工业用地）使用权租赁合同 本合同双方当事人： 出租人：； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：； 承租人：； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：。
第一章总则 第一条根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。 第二条租赁土地的所有权属中华人民共和国，出租人根据法律的授权租赁国有建设用地使用权，地下资源、埋藏物及市政公用设施不属于国有建设用地使用权租赁范围。 第三条承租人对依法取得的国有建设用地，在租赁期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第二章租赁土地的交付与租赁价款的缴纳 第四条本合同项下租赁宗地编号为，宗地总面积大写平方米（小写平方米），其中租赁宗地面积为大写平方米（小写平方米）。 本合同项下的租赁宗地坐落于 。 本合同项下租赁宗地的平面界址为 ；租赁宗地的平面界址图见附件1。 本合同项下租赁宗地的竖向界限以 为上界限，以为下界限，高差为米。租赁宗地竖向界限见附件2。 租赁宗地空间范围是以上述界址点所构成的垂直面和上、下界
限高程平面封闭形成的空间范围。 第五条本合同项下租赁宗地的用途为。 第六条在承租人按时缴纳国有建设用地使用权租金的情况下，出租人同意在年月日前将租赁宗地交付给承租人，出租人同意在交付土地时该宗地应达到本条第项规定的土地条件： （一）场地平整达到 ； 周围基础设施达到 ； （二）现状土地条件。 承租人确认出租人交付租赁宗地后，双方应签订《国有建设用地交地确认书》。 第七条本合同项下的国有建设用地使用权租赁年期为 年，按本合同第六条签订《国有建设用地交地确认书》之日起算。 第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权租金总额为人民币大写元（小写元），每平方米人民币大写 元（小写 元）。 本合同项下宗地的定金为人民币大写 元（小写元），定金抵作土地租金。 第九条承租人同意按照本条第项的规定向出租人支付国有建设用地使用权租金： （一）本合同签订之日起日内，一次性付清国有建设用地使用权租金；
集体建设用地使用权租赁合同[适用出租人]
集体建设用地使用权租赁合同［适用出租人］ 本合同双方当事人： 出租方： （以下简称甲方） 承租方： （以下简称乙方） 根据《 农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》和国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。 第一条 甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于 （详见《土地使用证》附件），面积为 平方米（合 亩），其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。 第二条 本合同项下出租地块用途为 。乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向 国土资源局申请办理用途变更手续。 第三条 本合同项下的土地使用权租赁期自 年 月 日起 至 年 月 日止。 第四条 本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米 元人民币，年租金总额为 元人民币。乙方应于每年 月 日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的 天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。 乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的 ‰向甲方交纳滞纳金。超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。 第五条 在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向 国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。 第六条 土地使用权租金的调整，每隔 年调整一次，每次调整幅度为百分之 。租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。 第七条 乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到 国土资源局办理有关变更手续。 第八条 乙方在接受租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。
在租赁土地上建房的房屋所有权归属问题报告
在租赁土地上建房的房屋所有权归属问题 依照租赁土地所在的土地市场来划分，土地租赁可分为国有土地租赁与土地使用权的出租。前者属于土地租赁一级土地市场，1后者属于二级或三级土地市场。原则上，依照我国法律规定，目前土地租赁市场只有这两种方式，但是在实务操作中，经常出现经济组织直接承租农村集体土地或者国家划拨用地的情况，为了明晰其中的法律关系及风险，下文也将对这种情况进行扼要讨论。本文将以我公司为承租人，分三个部分三种情况讨论“租赁土地上建房的房屋所有权问题”。第一部分将讨论我公司直接租赁国有土地使用权的情形，第二部分讨论我公司承租他人之土地使用权，第三部分讨论我公司租赁农村集体土地使用权或划拨国有土地使用权的情形。 一、国有土地租赁，土地租赁一级市场 国有土地租赁即国有土地使用权的租赁。它作为国有土地有偿使用方式之一于1998年《土地管理法实施条例》中得到确定，2具体指：“国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为”。3国有土地租赁所要解决的特定问题主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。4公司通过租赁国有土地使用权的方式开展业务，可以省去如今买地的重金投入，在期限上也比买地灵活，可以为公司的投资降低不少风险。5 在这种土地租赁形式下，国家当然拥有土地所有权，土地使用者即承租人直接从国家即出租人手中租赁国有土地使用权，依法取得土地的占有、使用、收益及部分处分权（在城市用地 1注意：国有土地租赁市场上的土地不仅仅包括原有的国有土地，还包括由政府征收或征用农村集体用地而 将其转为国有的土地。 21998年《土地管理法实施条例》第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。 3《规范国有土地租赁若干意见》第一条 4《规范国有土地租赁若干意见》第一条 ……对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。 5赵南，“谈推行国有土地租赁方式的优越性”，《国土资源》，2008年增刊1，P60-61
以农用地转为建设用地出租未办理审批手续的合同无效(最高检察院公布的参考性案例中确定的审判规则)
以农用地转为建设用地出租未办理审批手续的合同无效（最高检察院公布的参考性案例中确定的审判规则） 【审判规则】承租人与出租人签订租赁合同，向其租赁厂房、空地、办公楼，并约定出租人保证房屋及土地具有合法权利。该厂房系出租人租用农用地建设而成，农用地转为建设用地必须经过审批，出租人未办理任何审批手续。出租人建造的办公楼占地面积超过了建设用地许可证的要求，属于未按照规划许可证建造，土地和房屋均属违反法律强制性规定。故租赁合同无效，出租人应承担赔偿责任，但仍有权要求承租人支付租金。【关键词】民事土地租赁合同无效合同强制性规定农用地建设用地 审批手续建设工程许可证违章建筑赔偿租金【基本案情】绿色公司（重庆市绿色再生资源回收网络有限责任公司）向梁正玉、梁正兰租赁重庆市巴南区南泉街道虎啸村五社自建厂房两幢约2200平方米、两幢厂房间空地约1400平方米、办公楼一幢约400平方米。该厂房系梁正玉租用重庆市巴南区南泉镇虎啸村五社位于河坝处土地12.15亩建设成的，其未办理许可手续。双方于2009年7月17日签订了厂房出租协议。协议载明：租期为九年；厂房、空地及办公室年租金155 000元；梁正玉、梁正兰保证土地来源合法。协议签订后，绿色公司预支付梁正玉、梁正兰租金155 000
元。绿色公司入住后将原厂房大门改建为电动门又安装了其他设施。另查明：梁正玉、梁正兰分别于2008年3月27日、2009年9月27日取得建设用地许可证，批准修建建筑面积合计300平方米房屋，此后二人修建房屋总面积约400平方米。绿色公司提起诉讼，请求法院判令确认租赁协议无效，梁正玉、梁正兰支付赔偿金、建设费用、返还垫支的电力设施费用共计290 593元。梁正玉、梁正兰提起反诉，请求法院判令绿色公司支付自2010年9月起至2011年6月27日的房屋租金及占有使用费127 875元。【争议焦点】承租人与出租人订立租赁合同。出租人出租的厂房系其租用农用地建设而成，但未办理审批手续。出租人出租的办公楼占地面积超过了建设用地许可证的要求。该租赁合同是否有效，承租人是否需要支付租金。【审判结果】一审法院判决：一、原告绿色公司与被告梁正玉、梁正兰协议中除办公楼三百平方米外其他出租房屋的租赁协议无效；二、被告梁正玉、梁正兰赔偿原告绿色公司损失并返还垫支电力设施费用共 计117 108元；三、原告绿色公司支付被告梁正玉、梁正兰房屋租金及占有使用费127 875元；四、驳回原告绿色公司的其他诉讼请求。原告绿色公司与被告梁正玉、梁正兰均不服一审判决，提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。上诉人绿色公司不服二审判决，向检察机关提出申诉。检察机关提出抗诉称：梁正玉、梁正兰与绿色公司