个人对于中国的房屋征收补偿制度的看法与分析

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果

最近几年，拆迁活动进行的如火如荼，有从中受益的，也有从中受损的，违法违规之处屡见不鲜，例如征收程序不合法，补偿标准过低或者不到位，更有甚者直接进行强拆，严重侵害了房屋所有人的合法权益，而以前的法律法规对拆迁行为规范的也是不完善，不能及时有效的维护被拆迁人的合法权益，因此2011年1月份开始实施新的国有土地房屋征收与补偿条例，该条例完善了拆迁各环节的规定，笔者在此也为大家做个分析。

一、房屋征收

以河北省廊坊市为例，根据《物权法》的相关规定，国家为了公共利益的需要，可以征收个人的财产，公共利益可以包括危房改造、旧城区改造、城市基础设施的建设、公共配套设施的建设等，政府要根据城市规划以及土地总体利用规划等制定征收补偿方案，这里的征收与农村集体土地的征收是两个概念，农村集体土地的征收涉及土地使用权的性质变更问题，因此需要根据国家规定的政府审批权限进行审批，而国有土地房屋征收不需要这个程序，拆迁方案要公布，征求意见，公布期限不得少于30天，对于危房改造或者旧城区改造的，多数被拆迁人认为征收补偿方案不符合条例规定，政府应当举行听证会，然后做出征收决定，征收决定包括征收补偿标准、行政复议和行政诉讼等事项，房屋征收决定公告后，被拆迁人不得进行新建、增建或者扩建等。

二、补偿标准

补偿标准是被拆迁人最为关注的问题，根据条例的规定，补偿应当包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产、停业损失的补偿；

被征收房屋价值的补偿以什么为标准呢？不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，由具有资质的房地产估价评估机构进行评估。

因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

被拆迁人有两种补偿方式可以选择，一种是货币补偿，一种是产权置换。

选择货币补偿的，当然就是拆迁人要支付被拆迁人的房屋补偿、安置费用等。选择产权置换的，政府要提供产权置换的房屋、地段等，包括回迁房。

对于拆迁补偿，被拆迁人可以与拆迁人进行协商，包括拆迁补偿方式、补偿金额、支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议，这里要提醒被拆迁人，拆迁协议约定的越详细越好。

三、遇到房屋被征收后，被拆迁人应当做什么？

首先提醒被拆迁人的是，房屋被征收决定后，千万不要六神无主，我建议被拆迁人首先要保全好证据，对自己的房屋进行证据保全，然后和拆迁人进行补偿方式以及补偿标准的协商，千万不要担心如果协商不成会被强拆，因为首先这种强拆只有法院才能进行，其次由于你之前已经做好了证据保全，即使房屋被拆掉了，也是可以依法争取补偿的。

本人遇到过好多当事人打电话来咨询，自己的房子被列入拆迁，但补偿标准不合法，不知道怎么办？但又不积极维护自身的合法权益，总是认为自己的势力不可能和政府以及拆迁人抗衡，我要告诉大家这种想法是错误的，国家之所以出台这个条例，就是规避政府乱征收拆迁的行为，并且都可以通过行政复议以及诉讼进行解决，如果你自愿放弃，则法律不予保护，如果你积极主张，则你会看到天空晴朗，实现自己的权利，你必须无畏权势。

拆迁补偿的谈判需要相关技巧以及相关法律运用，如果被拆迁人不熟悉，遇到拆迁问题，建议委托专业律师办理。

前，我国正处在一个转型时期，经济、社会快速发展，城市化的进程进一步加快，城市房屋征收在城市建设和社会经济发展中占据了重要作用，它有利于城市的土地资源重新进行分配，促进土地的流转，充分利用城市的土地，促进城市土地的增值；而随着城市房屋征收和改建，也可以带动上下游行业的发展，比如，钢铁、建材等等，还可以增加就业岗位，减轻就业压力，增加人民收入；并且通过对于旧房、危房的改造，增加相应的配套设施，提高住房质量，改善居住条件。但是随之而来的就是旧房改造、房屋征收后的补偿问题，由于我国正处在以经济建设为中心的关键时期，而相应的利益纠纷解

决机制仍不完善，因此，征收人和被征收人双方的矛盾也越来越激化，现在到处可见因为征收纠纷导致强拆、自杀、自焚等恶性事件不断出现，这些已经严重的影响了社会的稳定。

在2004年发生的轰动全国的湖南嘉禾事件则是以爆发群体性事件表达被征收人的利益诉求，发泄对征收人和地方政府的不满。于是人们纷纷指责现行的城市房屋征收制度，甚至有人指出现有的城市房屋征收制度是一种大规模的有组织的对私人财产权的侵犯。2009年11月13日早晨，城都市金牛区天回镇金华村发生一起恶性“征收”事件，女主人

破拆队伍，最后“自焚”于楼顶天台，烧得面目全非，送到医院后经检查属于重三度烧伤和吸入式烧伤，已行气管切开术，总医院烧伤科重症监护室，尚未脱离生命危险，11月29日晚11时许，医院宣布唐福珍死亡。对此，政府部门将其定性为暴户控诉政府暴力“拆迁”。1这些只是所有征收事件中的一个缩影。从中分析可以看出，纠纷的根源就是双方对征收补偿款的议而引发的冲突。谁都知道，目前的中国房地产市场是一个暴利行业，任何纠纷的出现，都是由于利益的分配没有满足当事果没有巨大的利益诱惑，地方政府怎么会动用公权力、动用武警进行暴利征收，开发商怎么会纠集社会闲杂人员对被征收户胁。难道他们不知道这样做是违法的吗？但是在巨大的利益诱惑下，这些都显得微不足道。马克思曾经说过：“一旦有适当的胆大起来，有50%的利润，它就铤而走险：为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，危险”。

但是，房屋征收后补偿款的多少，直接关系到被征收人能否有实力购买新的商品房，是否能够解决住房问题的关键，特别是近几年来，我国城市化的速度加快，房屋越征越多，城市商品房的价格也一路飙升，这些都直接关系到普通民众，特别是被征收人今后的生活质量，直接影响到被征收

人的切身利益。为了解决房屋征收产生的纠纷，国务院颁行了《国有土地上房屋征收和补偿条例》，这对被征收人来说是一个好消息，然而，要想彻底解决城市建设中纠纷，从根本上保护被征收人的权利，仅靠一些行政法规是不够的，而是要认真理清法律法规，对我国现行的法律法规进行修改与完善，要让司法及时、有效地介入其中，充分发挥司法维护社会公平正义的作用，以化解由于征收过程中的不公平而引发的各种社会矛盾，这样既有利于维护被征收人的利益和社会和稳定，又有利于政府公信力的提高，促进社会的和谐发展。

本文从我国目前城市房屋征收补偿中存在的问题进行分析，提出自己的见解，以求完善我国的城市房屋征收补偿制度，最大限度地维护广大被征收人的合法权益。

、房屋征收补偿的含义。补偿，从词源意义上讲是抵消消耗或补足差额，是指对财产侵害行为造成的损失的补偿，补偿是因为合法的行为而引起的。对于行政补偿具体的含义。众说纷纭，杨海坤给出了这样的定义：“行政补偿是指行政机关及其工作人员在行政活动中因正当原因和合法行为致使特定的相对人在经济上承受特殊损失或将遭到损失而进行财产上弥补的补救制度，又称行政损失补偿”。2胡锦光认为，“行政补偿是指行政主体（主要是国家行政机关）管理国家和社会公共事务过程中的合法行为，使本不承担法律责任的公民、法人或者其它组织的合法权益遭受特别损失，国家基于当事人事前的协商一致，以公平合理为原则，根据法律、法规的规定，从经济上、生活上、或者工作安置上等诸方面对其所受损失予以适当补偿的过程或者制度。”3胡建森认为：“行政补偿，又称行政损失补偿，是指因行政主体（通过行政人）的合法行政行为造成行政相对人的合法权益的损失，依法又前者对相对人所受的损失予以弥补的责任。”4姜明安认为：“行政补偿是指国家对公民、法人或者其他组织因行政机关和行政机关工作人员合法行使职权行为或因公共利益需要致其合法权益受到损害而给予补偿的法律

救济制度。”5王太高认为：“行政补偿是指行政主体基于社会公共利益的需要，在管理国家和社会公共事务的过程中合法行使公权力的行为致使公民、法人或其他社会组织的合法权益遭受特别损害，依公平之原则，对遭此损害的相对人给予合理补偿的法律制度。”6以上定义虽然不尽一致，但是仍有相同之处的：第一，行政补偿产生的前提是公共利益的需要；第二，行政补偿产生的原因是行政主体的合法行政行业，否则，就关系到行政赔偿的问题；第三，行政补偿必须要有合法的权益受到损失，就是必须要有损害结果的发生，不能因为行政行为而盈利。所以，总的来说，行政补偿就是国家基于公共利益的需要，对相对人的财产进行征收，并对相对人的损失进行必要的补偿。具体到房屋征收补偿中，就是政府为了公共利益的目的，对房屋进行征收，并对被征收的房屋进行补偿。但是，我国目前相关法律并没有对房屋征收补偿的含义做出具体的规定，根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第2条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿：第21条规定：被征收人可以选择货

币补偿，也可以选择房屋产权调换。从以上法律规定我们可以看出，房屋征收补偿就是征收人对征收范围内被征收房屋的所有权人所有的房屋及其附属物，被征收人可以通过选择产权调换、货币补偿的方式来补偿其损随着社会主义市场经济的确立和民众的法律意识的提高，越来越多的纠纷会诉诸法院，让法院来解决，这使公众对司法公开公正的期望值越来越高，并且程序上的公开透明是公众能够切身体会到的，真是保证公正的关键。而我国目前的司法过程中，特别是二审案件中，我国《行政诉讼法》第59条规定：人民法院对于上诉案件，认为事实清楚的，可以实行书面审理。因此，很多二审法院为了省时省力，就不开庭审理，这样，就给当事人充分的想象空间，造成了不公开的感觉，而很多人到法院就是为了“讲理”的，如果连开庭公开陈述自己意见的机会都没有，难免会让人产生法院在“暗箱操作”的想法，当事人感到自己的权利没有被有效的维护，就很可能会出现上访。

在这里，笔者认为是主要是由于整个司法的过程并没有完全对公众公开，没有达到真正的透明化，并且一些内部行为并不能受到公众的监督，而任何一个案件只要经过司法机关审判以后（除和解或达成调解协议的），就会有败诉方的出现，也就可能会出现对审判不服的一方，但是如果公众没有真正参与到审判过程之中，因此，对于审判结果，很容易让人产生怀疑的心理。我们现在虽然也有旁听席的座位，甚至有些做得比较好的法院还会邀请一些群众参与审判，但是旁听席上大部分都是人大代表、政协代表，因为这些人对法院审判工作的评价，与法院本身的利益息息相关，反而那些与案件息息相关的当事人没有任何的话语权，更不可能参与到审判的核心，我国三大诉讼法都规定了人民陪审制度，但是并未将人民陪审作为强制要求。这就赋予了法院极大地选择权，是否邀请陪审。在司法实践中，基于多种原因，邀请陪审的法院并不是很多，这就导致人民陪审制度的功能并没有充分发挥。

再加上我国目前的判决文书只有审判结果，而案件的整个评议过程是不对当事人公开的，更不要说无关的群众。所以，并不是以前的法律就有多么的不好、不完善，而是由于司法过程不够公开化、透明化，不能让公众真正参与到审判中，群众不能有效地对司法进行有效的监督。

1、我国目前相关法律规定存在缺陷

《国有土地上房屋征收和补偿条例》与《物权法》、《立法法》等相关法律存在多处矛盾，规定不明确，补偿没有具体的标准，比较模糊，都是比较原则性的规定。

首先，法律效力的层次较低，《中华人民共和国立法法》第8条规定，对非国有财产的征收只能制定法律。《中华人民共和国宪法》第13条和《物权法》第42条规定，对公民合法私有财产的征收必须基于法律规定的权限和程序。根据这些规定，城市房屋征收这种对非国有财产征收的行为，已经影响到了民众的财产权利，甚至可以说是对公民基本生存权利的影响。笔者认为这里的法律规定应当是指狭义上的法律，即由全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。但是，目前在我国房屋征收领域中所依据的法律规范是仍是由国务院制定了行政法规，并且还规定了可以由各省、市、自治区自主制定各自的征收办法，行政法规也严重违反了法理中的下位法不得违反上位法的规定和法律保留的原则，所以它从根本上就缺乏正当性和合法性，难以保障被征收人的合法私有财产权，然而即使这样，刚刚颁布施行的关于房屋征收的规范仍是

以条例的形式出现。

其次，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”可以看出我国目前实行的是公平补偿原则，但是何为公平补偿，并没有具体的标准，实行起来也有很大的阻碍，有人说美国也实行是公平补偿原则，人家因征收发生的纠纷就不多，但是，我们不应仅仅看到表面，还应看到这个公平补偿的背后的情况。首先，美国实行的是土地私有，而私

人所有的土地在被征收时，即使是为了公共利益，如果被征收人对补偿数额不满意或者就是不愿意将土地卖给政府，政府对此也无能为力；其次是美国的市场经济比较发达，

相对于公权力来说，更加注重对私权的保护，再加上“三权分立”，司法机关完全独立，所有权人能够利用手中的私权去对抗公权，以维护自己的合法权益；再次是其社会保障体系比较完备，政府为那些在经济上的弱势群众提供充足的经济适用房和廉租房。在目前我国相应的保障措施仍不完善的情况下，被征收人房屋被拆后就没有了保障，因为由公平补偿原则得到的补偿款不能支付新房的高价，所以产生纠纷就理所当然了，这在一定程度上影响了房屋征收的顺利进行。我国从古至今，主流思想就是国家利益高于一切，为了国家利益可以牺牲个人利益，正所谓：国家，国家，有国才有家，没有国哪来的家。因此，正是长期在这种思想的熏陶下，造成了我们长期忽视对个人权利的保护，这不符合以人为本的社会主义理念，实际上，被征收人因征收而返贫，或者低于原有生活水平，也显得不公平。当今社会正由权力社会转向权利社会，民众的私权更加受到重视，就世界整个发展趋势来看，对于国家合法行为所造的损失，其补偿范围与标准均呈日渐放宽之势，大多数国家普遍采用公正补偿原则或公平补偿原则或正当补偿原则，以便对人民所遭受的损失予以更充分、更完全的补偿20。