项目后评价在房地产中的应用

目录

摘要 (1)

Abstract (2)

引言 (3)

1国内外项目后评价研究现状 (3)

1.1国外的研究 (3)

1.2 国内的研究 (4)

2 房地产项目后评价的理论综述 (4)

2.1项目后评价的概念 (4)

2.2 房地产的特点及其后评价概念 (4)

2.3房地产项目后评价的内容、特点和作用 (5)

3 项目后评价的方法研究 (6)

3.1传统项目后评价方法及其缺陷 (6)

3.2模糊综合评价法 (7)

4 房地产后评价模型构建 (8)

4.1项目后评价方法的选取 (8)

4.2. 评价指标体系的设置 (8)

4.3评价指标权重的确定。 (11)

4.4项目指标隶属度系数的确定 (13)

4.5模糊综合评价 (13)

4.6 评价结果处理 (14)

4.7模糊综合评价在房地产项目应用流程图 (14)

5实例应用 (15)

结束语 (24)

致谢 (25)

参考文献 (26)

摘要

随着中国建设规模的扩大，各种建设工程如雨后春笋般出生成长，我国的房地产市场体制也正逐渐规范化。对于房地产商业运作也应经进入了市场竞争的良性循环，发展成为一个独立的行业。但是由于房地产商业受到各种因素，如自然因素、社会因素的影响较大，面临着许多的不确定，因此正确地建立一套科学而有效的房地产后评价体系便显得尤为重要了。

本论文从房地产项目的特点以及房地产项目后评价的内容和国内外研究现状出发，较为系统的分析了项目后评价的理论、方法和应用体系，指出了我国房地产项目后评价存在的不足，并根据房地产项目全寿命周期各个阶段的特点，结合现已获得认可的评价指标，设置反映房地产项目综合效益的后评价通用性指标体系。通过运用模糊综合评价的方法，并结合案例分析说明。

论文以技术经济与管理学科知识为依托，结合控制与反馈理论、可持续发展理论等，坚持定量和定性相结合，理论分析与案例分析相结合的方法进行研究。本文通过调查研究，采用迷糊综合评价法，确立了适当的评价指标，并邀请业内专业人士对各个指标进行打分，确定权重值和隶属度值，保证评价结果客观、准确。成功的进行了房地产项目的后评价。

关键词：房地产项目后评价模糊综合评价

Abstract

With the constant expansion of China's economic construction, China's real estate market system is moving into the specification phase, the real estate industry has entered a virtuous circle of market competition, has developed into an independent industry. Real estate, natural and social factors facing more uncertainty, the right to establish the meaning of a scientific and effective real estate after evaluation system is especially important.

This thesis is evaluated from the characteristics of the real estate projects and real estate projects and research status, more systematic analysis of the theory, methods and application system, project evaluation pointed out the shortcomings of evaluation in the real estate projects in China, and in accordance with real estate projects in various stages of the life-cycle characteristics, and has now been recognized by the evaluation index, general index system settings reflect the comprehensive benefits of real estate projects after evaluation. Through the use of fuzzy comprehensive evaluation method, combined with case analysis shows Papers rely on technical and economic management of subject knowledge, combined with control and feedback theory, the theory of sustainable development, adhere to the combination of quantitative and qualitative, theoretical analysis and case study analysis method of combining. Research, confused comprehensive evaluation method to establish appropriate evaluation and invite industry professionals to rate the various indicators to determine the value of the weight values and membership to ensure objective and accurate evaluation results. Post evaluation of the success of a real estate project.

keyword：Real estate, Post-project evaluation, Fuzzy comprehensive Evaluation

引言

国外项目后评价最早产生于20世纪30年代的美国罗斯福“新政，在计划实施的同时．进行以投资项目效益评价为核心的项目后评价这种效益评价原则延续至今．并为各国所接受和采纳。2005年国务院国资委下发了《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》电力、石油、水利、公路及民航等多行业的中央大型企业已经或正在编制本行业、企业的投资项目后评价实施细则和操作规程．继而开展项目后评价工作。

伴随着我国建设经济体系的逐步完善，投资者开发商们对房地产项目在工期、质量、花费等方面的要求也日益渐高，项目后评价便越来越受到建设方和投资方的重视，其理论研究与应用研究就越发显得重要。项目后评价的关键是确定恰当的评价指标，建立评价体系，定量定性相结合，判断实际情况和计划的差距，找出问题，有效反馈信息。

如今，在房地产开发项目中，后评价仍然存在诸多问题。例如开发商对后评价的重视程度不够，后评价的资料收集整理有难度，评价体系不够完善，只进行评价而缺少评价结果的学习和使用等，所以应以后评价为理论基础，从充分认识后评价的作用和重要性，建立和完善后评价指标体系，建立后评价结果的学习和使用机制等方面，找出对应的解决方案。

通过分析项目后评价在房地产开发中的应用，为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件，提高项目的投资效益，提高房地产开发经营水平有较强的现实意义和运用价值。

1国内外项目后评价研究现状

1.1国外的研究

美国是项目后评价做得最早和做得比较好的国家之一。美国政府在之前所进行的“新分配”和“向饥饿宣战”计划中都投入了巨额资金进行后评价，在此之后，有关公益性投资项目都必须在计划实施的同时进行以投资效益评价为核心的项目后评价，取得相当不错的效果。于是，各个国家纷纷也开始投入到项目后评价的研究中。

经过这些年的发展，国外项目后评价工作已经形成了较完善的体系，主要呈现以下几个趋势：第一，评价方法与内容逐渐丰富。从最开始的简单的财务评价，到后来加入了教育效果、理论、就业效果，再逐渐加入环境影响、社会评价等因素，项目后评价的内容日渐丰富。第二，项目后评价工作不再象以前那样局限于某个面，而是倾向于对项目整个过程进行评价。第三，各个国际金融组织对后评价机构的功能进行了拓展，并通过结合后评价结论，来对公司各个部门的工作效果和质量进行评价。从目前的发展趋势来看资金预算、审计、监管都会逐渐加入到评价项目中来，从而形成一个全面、完整的循环体系。

1.2 国内的研究

我国后评价工作起步相当晚，其真正意义上的应用始于20世纪80年代中后期，但是经过20多年的发展，人们逐渐发现它对于提高科学决策和项目管理水平起着非常重要的作用，于是其慢慢被人们重视起来。其中张三力编写的投资项目后评价从项目后评价的范围和内容、方法、操作与实施都进行了较为全面的论述，而国家计委建设项目经济评价方法与参数一书的出版对建设项目的经济评价方法做出了一种规范。总之，经过改革开放二十年的实践，积累了丰富的经验，形成了具有我国国情特点的评价方法，并已纳入正常的项目管理程序中。我国现阶段项目管理工作大致可划分为以下几个阶段:：项目提出、项目可行性研究、项目决策、项目实施、项目竣工投产。通过项目后评价纠正了以前项目管理中所犯的错误，特别是项目的策划盲目性大大减少，项目效益得到了充分发挥，为经济的发展做出了巨大贡献获得世界组织的认可。

2 房地产项目后评价的理论综述

2.1项目后评价的概念

项目后评价是指投资项目建成投产并运行一段时间后，对项目立项、准备、决策、实施直到投产运营全过程的投资活动进行总结评价，对投资项目取得的各项效益指标进行综合评价，从而作为判断项目投资目标实现程度的一种方式。

2.2 房地产的特点及其后评价概念

首先，要介绍房地产的特点。房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产项目相对于其他商品，无论从自然属性还是经济属性的角度来说，房地产项目都具有鲜明的特征。首先，房地产具有综合性特点，主要表现在房地产的开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的建设，而且要对被开发区的一些必要的公共设施、公共建筑进行全面规划、协调建设，同时还表现为开发过程工作关系多，不仅涉及到规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门，而且还通过征他、拆迁、安置等工作与城市居民的生活密切联系。其次，房地产开发具有高风险，房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹集巨额资金是有风险的，而且这种产品具有很强刚性，也就是说开发者的每一个环节上都充满着竞争，如土地使用权的竞争，规划设计上的竞争，营销过程中的竞争等。是否具有竞争直接关系到开发出来的房地产商品是否具有较高的市场占有率，是否具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。这种激烈的竞争也增加了房地产开发风险。最后，房地产开发是一项影响深远的活动，在发展国民经济及解决人民群众生活问题方面起着积极的作用。

所以，房地产项目后评价是在房地产项目建设完成之后，对项目的前期工作、项目建设、建成后的运营情况等进行调查研究，从而判断项目的实际情况与计划目标的偏差，以确定项目策划和判断是否准确。找出产生偏差的原因，适时总结，

并根据有效而及时的的信息反馈，对项目的现状制订可行的对策及措施，为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目运营等工作创造条件，提高项目的投资效益。

2.3房地产项目后评价的内容、特点和作用

根据项目发展的特点，一般来说，房地产项目后评价的内容包括：①项目目标后评价，即评定房地产项目策划时原来预定的目标和目标的实现程度。②项目实施过程后评价，包括项目策划后评价、规划设计后评价和施工后评价。③项目营销推广后评价。④项目效益后评价，包括项目财务后评价和项目社会经济效益后评价。⑤项目营销后评价

2.3.2 房地产项目后评价的特点

（1）科学可信。后评价小组的资质和实力决定了后评价成果的质量，高质量的后评价可以得打大众的认可。评价小组的独立性和评价小组的经验，以及所评项目资料信息的可靠性和评价组织方法为项目后评价提供了科学性保证。同时将项目的成功经验和失败教训反映出来时可信性的一个重要标志。

（2）公正独立。房地产项目后评价的公正性与后评价小组职业道德密切相关，后评价的公正性可以有效避免后评价小组在发现问题、分析问题、和得出结论时有意回避，对失败原因轻描淡写，做出不客观评价。

（3）公开透明。公开透明度可以可以油箱爆炸社会大众监督，提高管理者和决策者的责任心。因为后评价是对决策者的决策失误原因进行分析，这些失误数据往往具有公众性，对投资者有一定指引作用。透明度越大，越能使管理者自觉地借鉴过去的经验教训。

（4）简明实用。后评价报告要文字简练明确，避免使用过多专业术语。而且，报告要去有实用性要保证其的实效和重点的突出。

（5）、反馈控制。后评价之所以能够提高后续项目的决策水平，是因为信息反馈，对已经投入运营的项目进行评价，将项目决策的正反两方面的经验教训及时反馈到项目投资决策方，作为后续相关决策的依据。

2.3.3 房地产项目后评价的作用

房地产项目后评价不仅可以对项目的执行情况进行总结，还可以提升房地产开发企业的决策水平和管理水平。

首先，房地产项目后评价有利于提高项目决策水平。因为房地产项目开发周期长，存在许多不可预见因素，具有很大风险。而房地产后评价是在建设项目投入使用后的管理经营活动中进行的，许多评价参数来源于实际，评价结果更加真实，所以项目实施的效果如何、是否达到预期目标、规划设计是否合理、项目的主要效益指标是否得到实现等问题都可以通过项目后评价得到检验。

其次，房地产项目后评价有利于提高项目管理水平。房地产项目从最初获得土地使用权到最后交付使用，经过许多环节，涉及到施工监理单位、房地产咨询、设计单位、政府等专业机构。通过房地产后评价，可以加强部门间的沟通，减少不必要的工作程序，提高工作效率，完善项目管理水平。是项目的建设和经营更加顺利。

再次，有利于提高项目的经营水平。在房地产经营过程中，大多数人只是产

业链上的一点，不可能全面的了解参与房地产项目经营的全过程。通过房地产开发的后评价，不仅可以检验比较房地产前期和后期经营管理水平，对比投产初期和生产时期的实际情况，查看实际状况与预测状况的偏离程度，探索偏差原因，切实提高项目的效益。而且，可以使得每一位参与者清楚的看到房地产经营的全过程，具象的感知经营管理的成败关键，总结经验教训，增强责任感，努力做好经营管理工作，提高项目预测的准确性、合理性。

最后，房地产项目后评价可以知道其他在建或新建项目的顺利进行。房地产开发是一个复杂的过程，土地使用权的获得、前期咨询、规划设计、建设施工、营销管理等，在这个过程中有许多建设和经营管理的经验值得借鉴。通过房地产后评价，可以分析项目实施的实际效果，找出问题，提出解决方案，减少失误，总结经验教训。还可以针对问题的出现，明确参与者的责任。督促他们认真做好前期工作，寻求更好的决策和发展，通过项目后评价，总结经验教训，反馈信息并提出建议，指导其他在建或新建项目的顺利进行。

3 项目后评价的方法研究

3.1传统项目后评价方法及其缺陷

传统方法有对比分析法。逻辑框架法和成功度方法。

3.1.1对比分析法

对比分析法是项目后评价的基本方法，分为前后对比法和有无对比法两种，前者就是将项目前期的一些预测性成果与项目结束后的一些实际成果进行对比，找出差距，分析原因。后者就是将项目建成后的情况与不建该项目情况下可能发生的情况加以对比，以此来衡量本项目存在的意义。

这两种对比方法的缺点也很明显，适用范围也很有限。前后对比法的缺陷主要体现在不能够排除项目以外的各种因素，例如项目各主体的素质的差异，项目所在地第三方接受普查的群众的素质等等。所以如果只简单使用前后对比法时很难得到项目效果的客观真实结论；有无对比法中，没有该项目的情况是一种假设情况，其相关数据都是预测出来的，可信度较低。因此对比法只能通过对比来发现各个显著指标的差距，但是无法对这种差异形成的具体原因进行分析，评价者还必须深入分析差距产生的原因。

3.1.2逻辑框架方法

美国国际开发署(USAID)提出了一种评价方法，它的基本思想体系是将项目的目标及其因果关系分为四个层次，将这四个层次形成形成三个垂直和水平逻辑关系，从而形成一个目标体系。

由于逻辑框架法的应用对信息的采集要求较高，一方面需要较为详尽的数据库，另一方面我国的后评价工作开展的范围还相对较小，进展比较缓慢，发展前景不是很乐观。所以到目前为止，逻辑框架法暂时不是我国进行项目后评价工作所采用的主要通用方法。

3.1.3 成功度评价法

成功度评价方法属于定性分析和定量分析相结合的评价方法，也叫打分法。它的操作步骤是：首先成立专家组；选择在本专业领域有着较深研究，并且对项目较为熟悉的人士进入专家组。第二步建立指标体系，对确定的指标进行客观的赋权工作。第三是发放调查问卷；各位专家根据自己的认识和理解对项目的评价指标给出自己的看法，并打出相应的分数。

成功度评价方法最大的缺陷就是主观因素过多。各位专家，由于个人经历和对事物的理解各有侧重，对所评价指标的打分受主观因素的影响较大，得出的结论往往会带有片面性。

3.1.4传统项目后评价方法的共同缺陷

传统后评价方法总体来说却是存在许多缺陷，传统后评价定性评价，定量评价少，而且缺乏有效的数学工具，去处理基础数据不足的项目，也没有有效的预测工具，不能保证无项目的模拟结果和评价时点以后的预测结果精度。此外，评价指标分散，不能综合各个方面对项目进行总体评价。

3.2模糊综合评价法

说到模糊评价，就要先说模糊数学。，模糊数学是没过控制论专家扎德教授提出的的在模糊集合基础上发展起来的一门新兴数学分支。着重研究“认知不确定”问题，其研究对象具有“内涵明确，外延不明确”的特点。例如“效益好”就是一个模糊概念，因为每个人都知道“效益好”的内涵，但是要让人划定一个明确的范围，在这个范围之内的是效益好，范围之外不是效益好，则很难办到，因为“效益好”这个概念的外延不明确，不同人按不同的标准来划分，其结果往往不相同。对于这类“内涵明确，外延不明确”的“认知不确定”问题，模糊数学主要是凭借经验借助隶属函数进行处理。

模糊综合评价法是一种基于模糊数学的综合评标方法。该综合评价法根据模糊数学的隶属度理论把定性评价转化为定量评价，即用模糊数学对受到多种因素制约的事物或对象做出一个总体的评价。它具有结果清晰，系统性强的特点，能较好地解决模糊的、难以量化的问题，适合各种非确定性问题的解决。

在运用模糊综合评价过程，主要应用评价因素、评价等级、评语隶属度等相关概念。评价因素是影响评价目标的主要因素，可根据评价指标体系的不同设置不同层级的评价因素，评价因素组成评价因素集，可用{}i f F ＝，i =1,2，…，n 表示，若某评价有四个评价因素,则影响因素的集合表示为：{}234f １F ＝，f ，f ，f 。评语等级是对于某个项目综合的好坏评价等级，评价有好到坏或问题的重要性由轻到重的集合构成评语集，在房地产开发综合评价的调查中一般设置评语等级为4—7个。若某问题有四个评语等级，则评语集可表示为：

{}234V １V ＝，V ，V ，V }{=优，良，中，差或者是类似的评语。隶属度ij r 表示多个评价主体对某一个评价对象的某一个评价指标i f 做出j V 评价的可能性的程度。

4 房地产后评价模型构建

4.1项目后评价方法的选取

如前章所述，这些常用的后评价方法由于内容、要求以及比较的重点不同，都有其运用的具体条件和特点。

进行财务后评价的效益分析时，前后对比法比较实用，但是在进行国名经济后评价时便缺乏了说服了。因为这种简单的方法难以将外部的作用和项目本身的作用区别开来。逻辑框架法一般用来进行目标评价、项目成败的原因分析、项目可持续评价等等，在现有的文献中，鲜有对其创建过程详细的论述。因此，在实际项目后评价运作过程中，由于对其理论和现实运用不是很清楚，所以也很少采用。成功度法主要是定性分析，分析过程中，有些指标的描述具有模糊性，没有明确的外延，其内涵也是相对的。由于主观因素的存在，很难确定各相关因素的具体评判值，并对这些模糊信息资料进行量化处理。这将严重影响评价过程的适用性和结果的可信性。

在房地产项目后评价指标中，很多指标是不明确的，只是定性的、模糊的描述。指标的评判一般采用专家打分法，所以也具有一定的主观色彩，用常规的统计学方法很难对指标量化，这个时候就要采用模糊综合评价法，因此，房地产项目后评价大多采用模糊综合评价法。

4.2. 评价指标体系的设置

4.2.1 评价指标体系的设置原则

房地产项目后评价指标体系是指对房地产项目从立项决策、设计施工、生产运营和投资效益进行评价所设立的一组相互联系的评价指标，并形成一个有机整体。评价指标体系很大程度上决定了房地产项目后评价的总体效果。所以，为了科学合理的设置后评价指标体系，应遵循一定的原则。

首先，应遵循科学性原则，是指在设置房地产项目后评价指标时要合理，围绕后评价的目的，结合房地产项目本身的特点来设置后评价指标，使之能够很好的反映房地产项目后评价从准备到交付，运营等的客观情况。并且，后评价指标的形式和内容必须能够准确地反映出房地产项目各方面的真实情况。此外，指标体系应尽量保持完整性，能够从不同侧面反映项目的决策、设计、实施、管理和运营等方面的水平，要能够涵盖动态指标和静态指标，综合指标和单项指标，微观指标和宏观指标三方面。

其次，应遵循可比性原则。房地产项目后评价指标体系应该与房地产项目前期评价指标体系基本对应一致，这样可以对房地产项目实际运行的数据与项目前期数据进行比较，以保证能够通过对房地产项目进行后评价来真实客观地反映出项目的效益。做出客观公正的结论，

最后，应遵循实用性原则，就是指房地产项目后评价要以实用为首要目的，切实反映建设项目的决策质量、管理水平、效益和影响。具有可行性，能够定量计算定性描述，设置的后评价指标体系应尽量做到既有适用于各类房地产项目后评价的通用性指标，又有结合个别房地产项目特点的专用性指标。

综上，遵循以上原则，结合我国当前的经济和社会特点，结合房地产行业的普遍特点和个别房地产的个性特点，建立恰当的指标体系，使项目的后评价真正成为决策者的参谋与依据。

4.2.2设置评价指标体系

按照上述评价指标体系建立的原则，结合房地产项目普遍特点，可得到如下指标体系，见表4-1。