商业物业承接查验作业指引
1.目的
规范XX物业各物业分公司对新建商业项目进行承接查验工作的程序、方法、内容。
2.适用范围
适用于XX物业对新建商业项目的物业承接查验工作。
3.职责
3.1 区域公司前期介入小组：负责为区域新组建分公司首个商业项目承接查验工作
的技术支持与指导。
3.2分公司前期介入小组：负责分公司新建商业项目承接查验工作的技术支持与指
导。
3.3 新项目物业服务团队职责：负责编制《新建商业物业承接查验方案》和新建商
业项目承接查验的具体工作。
3.4 分公司人事部：负责新项目物业服务团队人员调配、招聘、培训等相关事宜工
作；负责行政事务的协助配合工作和监督新项目物业服务团队对新项目行政资料的承接查验工作。
4.承接查验内容
商业项目的工程资料、工程实物、备品备件等。
5.物业承接查验工作流程
6. 表单模板
6.1.《新建物业一览表》
6.2.《物业附属物料清单》
6.3.《工程验收记录表》
6.4.《工程承接查验问题整改跟踪记录》6.5.《工程整改通知单》
6.6.《备品备件移交清单》
6.7.《物业移交单》
1.新建物业一览表
.docx 2.物业附属物料清
单.xlsx
3.工程验收记录表
.docx
4.工程承接查验问
题整改跟踪记录.doc
5.工程整改通知单
.docx
6.备品备件移交清
单.docx
7.物业移交单.doc
物业小区承接查验实施方案版
小区物业项目承 接 查 验 方 案 XX物业有限公司·XX分公司 日期： 2016 年 4 月15日
目录 承接查验实施方案 承接查验目的1. 物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。 2.承接查验依据 ⑴《物业管理条例》； ⑵《物业承接查验办法》；
⑶物业买卖合同； ⑷临时管理规约； ⑸前期物业服务合同； ⑹物业规划设计方案； ⑺建设单位移交的图纸资料； ⑻建设工程质量法规、政策、标准和规范等。 1承接查验条件 物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为： 1.1建设工程竣工验收合格，并已完成备案； 1.2市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 1.3公共服务设施已按规划设计要求建成； 1.4公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 1.5共用设施设备取得使用合格证书； 1.6相关技术资料完整齐全； 1.7其他应具备条件 1.7.1施工单位完成完工清理工作；分阶1.7.2段开发项目，在建项目与查验项目应做好围挡等隔离措施。分1.7.3阶段开发项目，共用设施设备完工投入使用部分应进行隔离保护，预留部分应有标识。承接查验项2 目概况项目类型安置房项目位置市XXXX公园北侧㎡50801㎡总建筑面积 3承接查验范围物业共用设施设备、物业共用部位、物业资料、物业专有部分，承接查验范围包括：物业管理用房等。详见附件《承接查验申请表》承接查验 流4程承接查验《承接查验申请表承接查验通作组5.组织机承接查验小 组成员包括并明确组长、副组长、组员及各查验组主要责任人组建查验小详见岗位职责分组工作安排小组岗位设置及岗位职5. 《物业承接查验方案序职工作内岗责任制定查验方承接查验准负责组织、协调、安排物业整体承接查验，解决查验过程组发现问题的整改完善工作查验前的准负责协助组长组织、协调、安排物业整体承接查验工作，顾导承接查验工作的实施开展
商业物业管理方案83026
商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统
一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营
物业承接查验方案及方法
物业承接查验方案及查验方法 承接查验目的：物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。 物业承接查验应具备的条件： 1.需移交的房屋及附属设施设备的建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格； 2.需移交的物业内供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用； 3.需移交的物业房屋幢、户编号经有关部门确认。 成立物业承接查验小组 职责：负责组织、协调、安排物业整体承接查验，解决查验过程中发现问题的整改完善工作；按规范要求进行物业承接查验工作，跟进查验过程中发现问题的整改情况，并做好物业承接查验相关记录。1.图纸资料交接 交接时间：承接查验前20天 参加交接人员：行政客服人员、工程部人员 2. 房屋本体及公共设施承接查验 参加查验人员：客服人员、工程全部人员 3. 强电系统设备设施承接查验小组 参加查验人员：工程全部人员
4. 安全防范系统设备设施承接查验 参加查验人员：保安部人员、工程部人员 5. 消防系统设备设施承接查验 参加查验人员：保安部人员、工程部人员 6. 综合布线设备设施承接查验 参加查验人员：工程部人员 7. 给排水各系统设备设施承接查验 参加查验人员：工程部人员 8. 绿化工程承接查验 参加查验人员：绿化保洁部人员、工程部人员 9. 钥匙承接查验 参加查验人员：客服人员、工程部人员 承接查验内容、要求及方法： 一. 图纸资料交接 要求：仔细清点图纸资料数量，交接双方在《图纸资料移交清单》签字确认。建设单位应向物业公司移交下列图纸资料： 1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图。（纸质和电子） 2.物业质量保修文件和物业使用说明文件。如：住宅质量保证书、住宅使用说明书等。 3. (1)基建文件（A类）
神华神东小区物业承接查验实施方案
神华神东小区物业承 接查验方案 榆林市银鑫物业管理有限责任公司 为了神华神东小区物业管理接管验收工作的顺利进行，由银鑫物业负责提
供具体验收方案，神华神东物业、神华项目管理公司、业主委员会共同配合验收。接管验收总负责人：_______。成立资料接管移交小组、设备设施接管验收小组、房屋接管验收小组，分别负责具体接管验收工作。验收预计为期___个月，从___年__月___日至___年___月___日。 一、承接查验目的： 物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。 二、承接查验法律依据: 实施物业承接查验，主要依据下列文件： （一）物业买卖合同； （二）临时管理规约； （三）前期物业服务合同； （四）物业规划设计方案； （五）建设单位移交的图纸资料； （六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。 三、承接查验条件 物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。 四、承接查验流程
公共商业楼宇的物业管理内容及方式
公共商业楼宇的物业管理内容及方式公共商业楼宇的物业管理内容及方式提要：安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻 公共商业楼宇的物业管理内容及方式 公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业，所以本章主要以它作为阐述对象。 一、公共商业楼宇的管理内容 1.一般性管理 对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。
安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。 消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。 设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。 清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。 2.特殊管理 商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重
最新物业承接查验方案.pdf
1.目的 为了规范项目物业承接查验工作，确保物业承接查验工作的顺利开展，为后续的物业管理服务奠定良好地管理基础，根据《中华人民共和国物 权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和《物业承接查验办法》等法律法规的规定，结合本项目的实际情况，特制定本方案。 2.适用范围 适用于项目已建或待建项目。 3.职责 3.1深圳市莲花物业管理有限公司南京分公司物业管理管理部负责本方案的制定、修 改、指导和监督； 3.2物业服务中心具体负责物业接管验收工作，严格按有关验收标 准进行查验，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产项目部提出整改要求； 3.3分公司各项目积极配合服务中心做好验收工作，完成整改工作， 确保物业完好、完整移交。 4.实施承接查验的物业，应当具备以下条件： 4.1 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许 使用文件，并经建设行政主管部门备案； 4.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设 备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 4.3 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设 计要求建成； 4.4 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功 能要求； 4.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控、门禁对讲、安防 系统等共用设施设备取得使用合格证书； 4.6物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 4.7法律、法规规定的其他条件。 5.实施物业承接查验主要依据下列文件： 5.1 物业买卖合同； 5.2 临时管理规约； 5.3 前期物业服务合同；
物业承接查验操作指南(谷风资料)
物业承接查验指南 1范围 本标准规定了规范所承接的物业的承接查验工作，确保所接管的物业质量合格，资料完整，适用于新接的物业接管和验收。 2编制依据/引用文件 2.1《土木结构工程施工及验收规范》 2.2《屋面工程施工及验收规范》 2.3《电气装置安装工程施工及验收规范》 2.4《危险房屋鉴定标准》 2.5建设部房屋接管验收标准 2.6建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法 2.7GBJ16 建筑设计防火规范 3术语 3.1承接查验：物业管理企业依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范和质量标准对对新接管项目的物业共用部位，共用设施设备进行承接查验的过程。承接查验分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭的承接查验两种类型。（物业承接查验，是指承接物业前，物业服务企业初始化工作小组和建设单位或委托方按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。） 注：承接查验亦可称为“接管验收”。 4物业承接查验规程 服务流程工作内容质量要求 1 组建承接查验小组 总经理负责组建物业接管/移交小组并 委任组长，审批物业接管计划，办理物业的 接管手续。 1.接管计划，接管手续齐备完 整、规范。 2 人员培训 组长组织对接管小组中的工程技术人 员及相关人员进行技术交底，介绍项目特 点，验收方法和标准等要求。 2.具备专业的技术能力，清楚 验收标准和要求。 3 承接查验前期准备 与开发商联系好交接事项、交接日期、 进度、验收标准等。 3.验收准备工作齐全、充分。
服务流程工作内容质量要求 派业务骨干进入接管物业跟踪工程的 收尾竣工和设备安装调试工作，了解布局、 各种水电线路、公共设施和娱乐设施，针对 性地编制验收计划。 准备好承接查验用的记录等。 4 编制承接查验计划 接管小组组长编制物业承接查验计划， 交总经理批准后组织执行。 准备承接查验用的工作文件。 4.物业承接查验项目清单； 5.小组人员分工； 6.接管日程安排； 7.其他（提前介入在建工程验 收等）。 8.图纸资料的验收一般在7～ 15天完成。 5 物业验收会议 物业、开发商/委托方及其相关单位派员 共同参与验收，召开验收会议。 9.信息沟通及时、问题能尽快 解决。 6 资料验收 委托方按开发建筑单位、工程施工单 位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公 司、配套工程施工单位、设计院等提供《房 屋及公共设施清单》，提供各类物业资料。 资料验收组对所有资料进行查验，填写 〈物业资料验收清单〉，办理交接手续。 遗留问题做好记录，请交方确认。 10.物业产权资料、综合竣工资 料、施工设计资料、机电设备资 料、电设备安装、调试报告； 11.合同协议；业主资料齐全。 12.符合Q/CMPMC 200002.4 《物业资料验收规程》 13.遗留问题清楚，有交方确认 7 房屋本体/附属设施验收 参照附件一《毛坯房验收标准》或附件 二《精装修房验收标准》对房屋本体和分户 设施的质量和使用功能逐栋、逐层、逐户进 行验收。 参照附件三《共用设备设施验收标准》、 附件四《公共配套设施验收标准》对物业附 属设备设施和公共设施进行验收，如室内卫 生设施、墙体地面结构、给排水系统、供电 系统、燃气系统、空调系统、消防系统、通 讯系统、安防系统、电梯系统、园林绿化系 统、道路、照明系统、管理配套系统（含管 理房、停车场、车棚、垃圾房等）。 14.房屋本体符合建设部《房屋 接管验收标准》和相关行业标 准。 15.消防系统应符合GBJ16《建 筑设计防火规范》的要求，并有 消防部门验收合格证明。 16.园林绿化系统应符合绿化 设计方案和绿化保养合同的要 求。 17.各系统的质量和使用功能 应符合设计图、说明书及安装合 同的有关规定。 18.验收时，开发商/委托方及相 关单位派员共同参与验收。
物业小区承接查验实施方案版
物业小区承接查验实施方案2016版(总11页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
小区物业项目 承 接 查 验 方 案 XX物业有限公司·XX分公司 日期： 2016 年 4 月15日 目录 1承接查验目的 (3)
2承接查验依据 (4) 3承接查验条件 (4) 4承接查验项目概况 (4) 5承接查验范围 (5) 6承接查验流程 (6) 7承接查验工作组织 (6) 7.1组织机构 (7) 7.2小组岗位设置及岗位职责（参考） (7) 7.3小组工作节点计划（参考） (8) 7.4共用部位、共用设施设备查验计划 (8) 8工作实施 (8) 8.1准备工作 (8) 8.1.1条件确认 (8) 8.1.2查验小组成立及培训 (8) 8.1.3工具配备 (8) 8.1.4表单准备 (10) 8.1.5查验费用预算 (10) 8.2正式查验 (10) 8.2.1资料移交 (10) 8.2.2公共部位和共用设施查验 (10) 8.2.3供配电查验 (10) 8.2.4给排水查验 (10)
8.2.5消防查验 (10) 8.2.6电梯查验 (10) 8.2.7空调查验 (10) 8.2.8智能化查验 (10) 8.2.9车库交通标识查验 (10) 8.2.10记录、反馈及跟踪验证 (10) 8.3扫尾工作 (11) 9备案、存档 (11) 承接查验实施方案 1.承接查验目的 物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业
服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。 2.承接查验依据 ⑴《物业管理条例》； ⑵《物业承接查验办法》； ⑶物业买卖合同； ⑷临时管理规约； ⑸前期物业服务合同； ⑹物业规划设计方案； ⑺建设单位移交的图纸资料； ⑻建设工程质量法规、政策、标准和规范等。 1承接查验条件 物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为： 1.1建设工程竣工验收合格，并已完成备案； 1.2市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计 量表具； 1.3公共服务设施已按规划设计要求建成； 1.4公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 1.5共用设施设备取得使用合格证书； 1.6相关技术资料完整齐全； 1.7其他应具备条件 1.7.1施工单位完 成完工清理工作； 1.7.2分阶段开发 项目，在建项目与查验项目应做好围挡等隔离措施。 1.7.3分阶段开发 项目，共用设施设备完工投入使用部分应进行隔离保护，预留部分应有标 识。 2承接查验项目概
购物中心物业管理服务范围主要内容
购物中心物业管理服务范围主要内容 购物中心物业管理服务范围及主要内容 一、一般性管理服务内容 （一）对业主、商户的管理。 以保证良好的经营秩序为目的，通过《业主手册》《物业管理服务合同》《商场管理规定》《装修管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户的经营行为进行管理、引导，明确业主、承租商户和管理公司之间的责、权、利关系； （二）向业主、商户提供的主要服务内容。 业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉；办理用户迁入迁出手续；办理用户室内装修申请及装修验收的手续并实施监管；办理用户大件物品放行手续；办理广场出入证（临时出入证、施工人员出入证等）；办理用户电话开通、迁移或对调手续；办理用户公司水牌的制作手续；办理用户临时用电、动火和货梯专用手续；办理汽车、摩托车、自行车的停放手续；办理统一收购废品手续；办理用户破/换门锁申请手续检查广场公用设施的运行状况；负责同用户的沟通工作，受理用户的服务要求；提供邮政服务，为用户分发投递邮件和征订报刊；监管广场的绿化养护，确保广场的绿化布置合理、整洁美观；控制货物出入。 （三）安全系统管理服务。 充分保障入驻购物中心的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫方面。制定严谨的保安工作实施计划，建立健全各项保安、停车管理制度。实行24小时保卫巡逻制，巡逻分为：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。 （四）消防系统管理服务。 消防管理的方针是”预防为主，防消结合”。严格按照《消防法》有关规定：建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建广场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。 （五）设施设备系统维修管理。 制定设备定期巡回检查测试及监督。配电室保证24小时值班，严格按照国家标准操作运行。对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修。并做详细记录，提供方便、不间断服务活动。做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整洁，消防控制中心及消防系统做到配备齐全，完好无损，可随时启用；安全设施做到齐全有效，通风照明及其它附属设施完好；给排水系统，保证所有的排水系统通畅，楼内地下室及车库无积水浸泡发生；中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象；保证系统设备完好、运行正常。 （六）环境卫生 清洁服务实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责、检查、监督。商场的清洁卫生服务项目主要有：商场清洁保养工作，公共区域，走廊通道，空调机房、风机房的清洁，变电房，电梯清洁保养，消防系统及设备的清洁，供水排水泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，楼层及垃圾房的清洁，写字楼绿化、美化保养，停车场清洁服务，写字楼内大清扫服务，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、抛光服务等其他服务项目。（详见保洁细则） 二、特殊管理服务主要内容。 商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用使商
物业承接查验办法
欢迎阅读 1.目的 为了规范项目物业承接查验工作，确保物业承接查验工作的顺利开展，为后续的物业管理服务奠定良好地管理基础，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和《物业承接查验办法》等法律法规的规定，结合本项目的实际情况，特制定本方案。 2.适用范围 适用于项目已建或待建项目。 3.职责 3.1深圳市莲花物业管理有限公司南京分公司物业管理管理部负责本方案的制定、修 改、指导和监督； 3.2物业服务中心具体负责物业接管验收工作，严格按有关验收标准进行查验，并建 立书面验收档案，对不合格项目向地产项目部提出整改要求； 3.3分公司各项目积极配合服务中心做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、 完整移交。 4.实施承接查验的物业，应当具备以下条件： 4.1建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使 用文件，并经建设行政主管部门备案； 4.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备 按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 4.3教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计 要求建成； 4.4道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能 要求； 4.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控、门禁对讲、安防系 统等共用设施设备取得使用合格证书； 4.6物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 4.7法律、法规规定的其他条件。 5.实施物业承接查验主要依据下列文件： 5.1物业买卖合同； 5.2临时管理规约；
商业物业经营管理的内容与主要事项
商业物业经营管理的内容与主要事项 1、顾客流量大商业物业的进出人员复杂，不像住宅物业大部分为业主和租户。所以很难管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商业物业在发生突发事件时，疏散相对较慢。所以安全管理应特别慎重，对于安保和消防工作的要求更为严格。 2、服务要求高物业管理服务要面向商业物业的业主人和使用人，不同的商业物业所需求的服务是千差万别的，要提供差异化、个性化的服务，一切为他们着想，促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业经营管理服务的根本原则。 3、管理点分散商业物业人员流动量大，特别是商场物业，废弃的商品包装杂物会使得商业场所内的垃圾增多，环境卫生变差。出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。另外，对户外的招牌广告、霓虹灯要及时进行清洁维护，保持商业场所外观的整洁，树立良好的外部形象。 4、营业时间性强商业物业中的商场的营业时间性很强。顾客到商业物业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时
间有利于商业物业的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业物业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大到商业写字楼工作或到商场购物的人员，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业物业周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 针对商业物业的经营管理特点，不难看出，物业公司在经营和管理商业物业时不但要做好安保、清洁、绿化、消防等基础工作外，更重要的是对商业物业的经营。如何提供切实有效的服务，使得物业保值、升值才是商业物业管理的关键。以下是我对商业物业经营管理的内容和主要事项的归纳： 1、业户服务管理业户服务是指物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的服务。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括前台咨询、投诉接待、倾听建议和意见、安排维修和回访、收取管理费与内外联系等。 2、商业物业装修服务管理 装修管理在商业物业的经营管理中特别重要。如果装修管理做得不好，往往会引起很多问题，影响商业物业的经营效益。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。、 3、商业物业设备、设施维保服务管理
物业的承接查验重点要求
物业的承接查验一、新建物业承接查验 在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。 一、准备工作 （一）人员准备 . 物业管理企业与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。 （二）计划准备. （1）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排； （2）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。 （3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。 （三）资料准备 在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。 （1）工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等； （2）承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。 二、物业查验的主要内容与方式 （一）物业查验的主要内容 1．物业资料 在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接受查验下列资料： （1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）物业管理所必需的其他资料。 2．物业共用部位 按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括： （1）主体结构及外墙、屋面； （2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗； （3）公共卫生间、阳台； （4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 3．共用设施设备 物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，电气照明插座装置、防雷与接地，给水排水，电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，空调等。 4．其他公共配套设施 物业其他公共配套设施查验的主要内容有：大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、活动中心、停车场（库）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋、休闲娱乐设施、信报箱等。 （二）物业查验的方式 对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、设施设备和其他公共
商业物业管理服务内容及特点 ()
商业物业管理服务内容及特点 一、商铺物业的管理特点 1、顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2、服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 3、管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 4、营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 二、商业物业服务管理内容 商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： ?商铺业户服务管理 ?商铺装修服务管理 ?商铺设备、设施维保服务管理 ?商铺建筑物的养护及维修管理 ?商铺保安服务管理 ?商铺保洁服务管理 ?商铺绿化服务管理 1、商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。 a接待与联系 接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 b纠纷、投诉接待 顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一; c报修接待 商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； d走访回访 接待员的走访内容包括三方面： 一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访； 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处做出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 e内外联系 商铺内部联系： 商铺的内部联系包括向业户收取物业管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。 商铺的外部联系 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半 2、商铺装修服务管理 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。
物业管理企业承接查验管理办法
物业管理企业承接查验管理办法 一、目的： 依据建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号通知）规定及国家有关建筑质量验收规范标准，规范事业部与物业公司对新接项目的承接查验工作，使承接查验工作程序化、标准化。 二、适用范围： 适用于事业部与物业公司/分公司签订了《前期物业服务合同》的新接项目、分期交付项目的承接查验工作。 三、作业规范与标准： （一）工作流程：
（二）、工作内容: A、承接查验前三个月成立承接查验小组 1、在事业部确定新建项目或分期建设项目交付使用时间前三个月，由事业部汇同物业分公司成立承接查验领导小组及工作小组； 2、承接查验领导小组组长原则上由事业部工程负责人担任，由物业分公司责任人担任付组长，成员由事业部工程相关人员、物业分公司责任人、服务中心责任人、物业分公司工程负责人组成； 3、由承接查验领导小组组建工作小组，承接查验工作小组组长由事业部项目工程负责人担任，服务中心经理担任副组长。工作小组人员以项目双方工程管理人员为主，适当配备其他相关业务人员。 B、制订承接查验计划与方案 1、承接查验领导小组确定承接查验的具体时间和承接查验的范围、内容、进度、步骤等，并在《承接查验协议》明确规定。 2、由事业部与物业分公司共同签订《承接查验协议》（参见附件三）。《承接查验协议》签订后10日办理承接查验手续； 3、承接查验工作小组根据领导小组确定的物业交付时间计划安排，由物业分公司人员制定《承接查验计划及方案》； 4、《承接查验计划及方案》经承接查验领导小组确定后报集团工程管理中心、物业公司总部备案； C、承接查验准备工作 1、正式承接查验前三个月内，由物业服务中心工程人员参与机电设备
物业承接查验工作方案
物业承接查验工作方案 根据建设部《房屋接管验收标准》和**市房产管理局《**市物业管理承接验收指导意见》等的相关政策法规的规定，结项目的建设进度及实际情况，为作好本物业共有部位和共用设施设备的承接验收，现拟方案如下： 一、承接验收的条件 1、建设工程施工完毕，施工人员基本退场，各项系统竣工验收合格； 2、供水、供电、供气及信息传播入户，道路、绿化和卫生等设施设备 建设完毕，均能够正常使用； 3、电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书； 4、房屋幢、户编号经有关部门确认。 二、承接验收的主要项目： 1、物业竣工资料、图纸； 2、物业共有部位； 3、物业共用设施设备。 4、物业管理用房 具体内容参照《**市物业管理承接验收指导意见》第六条执行 三、承接验收小组成员的组成： 1、建设单位代表； 2、施工单位（供货商）现场负责人； 3、物业公司代表。 四、承接验收的时间： 为保证后期业主交房工作顺利进行，建议在向业主移交物业前5个工作日分系统完成物业共用部位、共用设备设施的承接验收工作。计划如下： 1、交房前25日，组建承接验收小组，确定各工程子系统验收的时间； 2、交房前20日，完成所有物业资料、图纸的移交；物业公司对所移 交的资料、图纸进行整理，了解小区配套设施的基本情况； 3、交房前10日，完成对各系统工程的现场查验工作，做好验收记录，
如有不合格项目书面交施工单位进行整改； 4、交房前5日，完成对整改项目的复查工作，签订承接验收协议。 五、承接验收工作流程： 六、各工程子系统验收主要内容： 建议分系统进行验收，主要包括：电梯、消防系统、弱电安防系统、给水系统、排水系统、强电系统、景观绿化、土建装饰（房屋主体），配套设施。
商业物业管理配置标准
一、人员配置 1、组织架构 2、配置标准 岗位 分配原则 班次备注 规模配置数量 项目经理整体项目 1人 正常班 维修组长整体项目 1人 正常班 商业物业项目管理配置标准 综运 合 维行 项目经理 保车 辆 安管 维修组长保安组长
3、岗位职责 1) 项目经理岗位职责 a) 贯彻国家、地方、行业主管部门各项法律法规，执行公司各项规章制度；
c) 根据公司、物业部的要求，结合各项目的实际情况，制定的项目部的工作计划、 工作总结、年度预算以及工作目标等； d) 负责项目各项工作的日常管理、调配，各岗位员工的现场管理、指派、安排等； e) 协助招商部做好项目招商工作，与客户良好的关系、定期走访重要客户(包括公共关系、能源 配套等) ； f) 对外协单位服务质量进行监督、检查，并每月进行评估、审核； g) 项目部各项请示、报告、对外的公文等文件的审批、上报工作； h) 负责本项目员工考勤、加值班管理及绩效考核工作； i) 负责本项目安全工作管理； j) 本项目所管设备设施、工具器具等以及固定资产、低值易耗品的管理； k) 加强各项目间及公司各部门间的沟通，协调、配合项目及部门间的工作； l) 其他日常及突发性工作的处理； m) 完成领导交办的各项工作。 2) 维修组长岗位职责 a) 负责监督执行公司的各项规章制度，结合各项目实际，制定维修部门各项管理制度、工作标 准等，对项目维修实施全面管理； b) 负责制定项目维修部工作计划、年度预算以及维修日常的工作方案流程等，报公司审批； c) 根据工作计划，制定项目设备设施及房屋年度维护保养、大中修计划并监督落实情况； d) 督促检查各项规章制度的落实，组织员工学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整 体素质； e) 日常管理维修工的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和 奖惩条例； f) 项目能源消耗统计、分析报告，制定能源节能降耗方案并组织实施；
14、物业承接查验管理办法(2012改)
一、目的： 依据建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号通知）规定及国家有关建筑质量验收规范标准，规范事业部与物业公司对新接项目的承接查验工作，使承接查验工作程序化、标准化。 二、适用范围： 适用于事业部与物业公司/分公司签订了《前期物业服务合同》的新接项目、分期交付项目的承接查验工作。 三、职责： 1、总经理室审批分公司上报的有关文件；对承接查验中重大事项提供指导； 2、分公司责任人与事业部领导协调承接查验的组织工作及承接查验过程中重大事项的沟通协调； 3、承接查验领导小组负责承接查验工作中的组织、沟通、协调工作； 4、承接查验工作小组负责承接查验工作的具体实施； 5、分公司工程责任人负责与事业部协调处理承接查验中专业技术问题； 6、公司工程部负责协助分公司处理承接查验工作中的疑难或遗留问题。 四三、作业规范与标准： （一）工作流程： 交付使用前三个月成立承接查验小组 制定计划与方案签订 承接查验协议 验收准备实施验收其他物品工程技术资料 共用部位及设 备设施 办理接管移交手续 培训、表单及工具 分项核对 数量 数量清点资料核对现场试、查 限期整改完善 查验 合格 不合格再验 建立档案
（二）、工作内容: A、承接查验前三个月成立承接查验小组 1、在事业部确定新建项目或分期建设项目交付使用时间前三个月，由事业部汇同物业分公司汇同事 业部成立承接查验领导小组及工作小组； 2、承接查验领导小组组长原则上由事业部工程负责人担任，由物业分公司责任人担任付组长，成员 由事业部工程负责相关人员、物业分公司责任人、服务中心责任人、物业分公司工程负责人组成； 3、由承接查验领导小组组建工作小组，承接查验工作小组组长由事业部项目工程负责人担任，服务 中心经理担任副组长。工作小组人员以项目双方工程管理人员为主，适当配备其他相关业务人员。 B、制订承接查验计划与方案 1、承接查验领导小组确定承接查验的具体时间和承接查验的范围、内容、进度、步骤等，并在并在 物业《承接查验协议》明确规定。 2、由事业部与物业分公司共同签订《承接查验协议》（参见附件三）。《承接查验协议》签订后10日 办理承接查验手续； 23、承接查验工作小组根据领导小组确定的物业交付时间计划安排，由物业分公司人员制定《承接 查验计划及方案》，包括人员组织、时间安排、查验内容、使用的设备和工具等内容； 34、《承接查验计划及方案》经承接查验领导小组确定后报集团工程管理中心、物业公司总部总经 理室、工程部备案； C、承接查验准备工作 1、正式承接查验前三个月内，由物业服务中心工程人员参与机电设备安装调试工作，了解掌握设施 设备安装质量，项目工程师应予以协助，并与施工单位协调，方便物业公司人员参与，将现场情况填写于《工程人员工作日志》上。 2、工作小组人员对现场发现问题应及时要求施工单位整改，并对发现问题每周进行汇总，形成报告， 通过《工作联系单》报告项目部/事业部及物业分公司；并工作小组人员应跟踪处理结果； 3、对承接查验工作小组人员进行培训：正式承接查验前三个月内，承接查验工作小组人员学习、熟 悉承接查验规范，了解熟悉接管项目设施设备情况； 4、工具和资料、表单的准备：承接查验前1个月内，承接查验工作小组准备查验的测量设备和工具； 准备查验的各种记录表单、文件； 53、承接查验工作小组应定期召开会议，会议内容应形成会议纪要，与会人员会签。 D、承接查验的实施 1、资料的承接查验 （1）、项目部事先准备好拟移交的工程资料，并做好资料移交清单明细（具体内容参见附件一）。在现场承接查验前20天，由承接查验工作小组办理资料的承接查验工作的相关事宜； （2）、承接查验工作小组对资料进行查验验收，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。物业分公司人员应对接收的资料需进行登记，记录在《资料移交清单》上（具 体内容可参考附件《承接查验移交资料清单》上所列明细）。 2、共用部位、共用设施设备的承接查验 （1）、物业交付使用前15天，承接查验工作小组办理共用部位、共用设施设备的承接查验工作的相关事宜； （2）、承接查验工作小组对共用部位、共用设施设备进行验收查对；
物业承接查验方案及流程)
目录 前言 《接管验收方案》 (03) 《物业接管验收程序》 (06) 《物业接管验收标准及方法》 (08) 《产权和技术资料交接单》 (14) 《资料接管验收遗留问题登记表》 (16) 《资料接管验收遗留问题整改表》 (17) 《机电设备/设施移交单》 (18) 《接管验收机电设施/设备遗留问题登记表》 (19) 《接管验收机电设施/设备遗留问题整改表》 (20) 《房屋本体现状接管验收单》 (21) 《房屋本体接管验收问题登记表》 (22) 《房屋本体接管验收问题整改表》 (23)
前言 我司根据中华人民共和国建设部《房屋接管验收标准》，并依据与发展商协商约定的交付标准，进行写字楼的承接查验服务，而制定本方案。 接管验收是指：物业管理公司按照国家有关法律、法规、和规范对物业规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。 本次针对写字楼项目的承接查验工作，结合国家各项法规以及交付标准，我们首先完成项目的施工验收工作，而后完成项目的顺利正式接管。 2
接管验收方案 （一）、成立物业接管小组 组长： 副组长： 下设三个分小组： 1、文件资料接管小组 责任人：各部门经理 职责：负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作； 2、现场验收接管小组 责任部门：工程部、保安部； 责任人： 职责：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。3、财务接管小组 责任部门：财务部； 责任人：项目财务主管； 职责：财务资料的交接。 （二）、接管验收前的准备 1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。 责任人： 2、派出先头技术人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划。 责任人： 3、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。 责任人： （三）、接管验收内容 一、资料的接管验收 3