物业承接查验方案及流程)

目录

前言

《接管验收方案》 (03)

《物业接管验收程序》 (06)

《物业接管验收标准及方法》 (08)

《产权和技术资料交接单》 (14)

《资料接管验收遗留问题登记表》 (16)

《资料接管验收遗留问题整改表》 (17)

《机电设备/设施移交单》 (18)

《接管验收机电设施/设备遗留问题登记表》 (19)

《接管验收机电设施/设备遗留问题整改表》 (20)

《房屋本体现状接管验收单》 (21)

《房屋本体接管验收问题登记表》 (22)

《房屋本体接管验收问题整改表》 (23)

前言

我司根据中华人民共和国建设部《房屋接管验收标准》，并依据与发展商协商约定的交付标准，进行写字楼的承接查验服务，而制定本方案。

接管验收是指：物业管理公司按照国家有关法律、法规、和规范对物业规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。

本次针对写字楼项目的承接查验工作，结合国家各项法规以及交付标准，我们首先完成项目的施工验收工作，而后完成项目的顺利正式接管。

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接管验收方案

（一）、成立物业接管小组

组长：

副组长：

下设三个分小组：

1、文件资料接管小组

责任人：各部门经理

职责：负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；

2、现场验收接管小组

责任部门：工程部、保安部；

责任人：

职责：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。3、财务接管小组

责任部门：财务部；

责任人：项目财务主管；

职责：财务资料的交接。

（二）、接管验收前的准备

1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。

责任人：

2、派出先头技术人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划。

责任人：

3、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。

责任人：

（三）、接管验收内容

一、资料的接管验收

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A、物业产权资料；

1、项目开发批准报告；

2、规划许可证；

3、投资许可证；

4、土地使用合同；

5、建筑开工许可证；

6、用地红线图。

B、综合竣工验收资料：

1、竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工

程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；

2、建设工程竣工验收证书；

3、建设消防验收合格证；

4、公共配套设施综合验收合格书；

5、供水合同；

6、供电协议书、许可证；

7、供气协议书、许可证；

8、有线电视合格证；

9、通信设施合格证；

10、施工设计资料：

11、地质报告书；

12、全套设计图纸；

13、图纸会审记录；

14、设计变更通知单；

15、工程预决算报告书；

16、重要的施工会议纪要；

17、隐蔽工程验收记录；

18、沉降观测记录；

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19、其他可能会影响将来管理的原始记录。

20、机电设备资料：

21、机电设备出厂合格证；

22、机电使用说明书（要求中文）；

23、机电设备安装、调试报告；

24、设备保修卡、保修协议。

C、业主资料：

1、已购房的业户姓名、位置、面积、联系电话等；

2、已购房业户的付款情况或付款方式；

3、其他相关资料。

二、房屋主体接管验收

1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。（见附件）

2、验收方法为观感验收法和使用验收法。

（四）、工程接管验收流程

1、资料的接管验收（附表）

按写字楼产权和技术资料交接单进行交接，确认签字。

2、房屋本体现状接管验收（附表）

按房屋本体现状验收标准进行接管验收，确认签字，接管钥匙。把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。

3、机电设备的接管验收（附表）

按照机电设备的接管验收标准进行接管验收，确认签字。把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。

4、对接管验收遗留问题进行登记（附表）

对所有不合格项目分类整理，登记，存档。

5、把接管验收遗留问题提交给开发商，在规定时间内进行整改（附表）

将所有不合格项目分类整理出的资料提交给开发商，整改后再进行接管验收，

确认签字。

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（五）、接管验收遗留问题的处理

1、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当

将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；

2、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题

逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补充。

3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题要求发展商在两周内解决；重大

问题要求发展商在一个月内解决。

4、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司将以备忘录

的形式将问题登记后交给开发商进行备案。

5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

物业接管验收程序

一、工作程序

（1）开发商拟定《移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命专职移交

并送达接管验收《通知书》，由物业公司备案；

（2）物业公司的“验收小组”，按《物业接管资料的移交》核对所接收的资料，在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；

（3）物业公司验收小组同移交人对房屋质量使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收；

（4）对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备（包括水、电、暖等），物业提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格；

（5）对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定

期限由移交人负责整改，并商定时间复核；

（6）对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。

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（7）业主入住时，由业主对其进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整改后报告开发商，由其限令施工队逐项返修，经管理处或业主验收后清项；

（8）在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。

二、承接查验验收小组框架图

各小组职责

?总负责人负责与配合贵司具体办理与发展商的接管手续，并负责组织项目的正式接管。

?工程经理、各专业主管负责对设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书、设备和建材的试验报告书、设备运行记录等技术检验资料进

行验收。

?验收小组各专业主管按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计求进行验收、验收及正式接管，并对设备的安装数量、

安装位置进行竣工验收。

?验收小组各专业小组对物业按运行系统进行验收、验收及正式接管。

?验收小组文件小组负责对承接查验文件进行整理、汇总，并最终汇集成

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为一份接管验收报告呈报予贵司，作为本项目的原始资料数据备存。

三、物业承接查验流程图

实

二、注意事项

（1）接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切合作，才能顺利完成。

（2）应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收；

（3）物业公司应首先站在业主的立场上，对将要交付使用的物业进行严格的验收，以维护广大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收；

（4）验收中出现的问题应明确记录在案，督促开发商（或指定的施工单位）维修、改进；

（5）移交工作应办理书面移交手续，物业公司接收的只是管理权。

附件一物业接管验收标准及方法

一、梁柱、板主体

１．按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；

２．无钢筋外露。

二、顶棚

１．抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；

２．无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

三、墙面

１．抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；

２．块料（如瓷砖）面层：

（１）粘贴牢固，无缺棱掉角；

（２）面层裂纹、损伤、色泽一致；

（３）对缝砂浆、饱满、线条须直；

（４）外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。

四、地（楼）面

１．毛地面：平整、无裂纹。

２．块料（如瓷砖）面层：

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Ａ．粘贴牢固，无缺棱掉角；

Ｂ．面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条须直；

Ｃ．对缝砂浆饱满，线条须直。

３．水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。

４．卫生间、厨房和前后阳台地面：

Ａ．用小桶、塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水。

Ｂ．第二天到楼下检查楼面无渗漏。

五、门窗

１．开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。

２．从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。

３．木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。

４．单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。

５．电子对讲门：

Ａ．开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；

Ｂ．不锈钢门无刮花痕。

６．防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。

７．窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。

六、楼梯、扶手

1. 混凝土结构的楼梯：裂缝，面层剥落，钢筋无外露。

２．钢木结构的楼梯：

Ａ．用力轻摇晃动，无弯曲。

Ｂ．钢筋锈蚀，无弯曲。

Ｃ．木块表面无龟裂，油漆脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。

七、插座

１．电器插座，单指轻击，检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求。试电笔检查，每个插座电源接通是否正常。

２．天线插座，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由业主入住后检查）。

３．电话插座，只进行外观验收，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏。

八、接线盒

１．单指轻击，盖板安装牢固，目视盖板损坏；

２．用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头。

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九、开关

１．安装牢固，目视盖板损坏；

２．开关灵活，开启接触效果良好。

十、照明灯具

１、用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损。

２、打开所有灯具，检查电源接通是否正常．灯具发光是否正常。

３．产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通。连续工作３天，统计有多少自然损坏的。

十一、供水系统

１．安装牢固摇晃，打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀），管道完好无损，无渗漏水、无锈迹；

２．管道接头无渗水；

３．水龙头（花洒和水阀）：打开水阀，流水畅通，接头无漏水。

十二、排污管道（含塑料管）

１．安装牢固，外观完好无损，配件齐全；

２．从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无阻。

十三、地漏

地滤的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅通。

十四、卫生洁具

１．安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污迹和刮花痕迹；

２．灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；

３．便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。

十五、室内配电箱

１．安装牢固，配件齐全，试验操作一次空气开关等控制是否正常。

２．开关符合型号规定。

３．导线与设计相符，布线规范。

４．目视配电箱盖无损坏，操作一次开关灵活。

十六、其他

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1、各种吊件及挂钩挂钩。

用软线等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃，目视钢筋挂钩表面裂纹，弯处无裂缝。

２．水表、电表和煤气表。

安装牢固，无摇晃，打开室内水阀看表内读数运转是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤。

十七、机电设备的接管验收

1、机电设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有运行准运证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。

2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

3、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损伤，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

4、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

附件二：

产权和技术资料交接单

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附件三：

资料接管验收遗留问题登记表

施工单位：开发单位：物业公司：附件四：

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资料接管验收遗留问题整改表

施工单位：开发单位：物业公司：

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附件五：写字楼机电设备/设施移交单

NO.

说明：接受方在接受该设备/设施后，仅对该设备/设施进行日常运作及日常/定期维护保养，不代表对该设备/设施拥有所有权。

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附件六：

接管验收机电设施/设备遗留问题登记表

施工单位：开发单位：物业公司：

附件七：

接管验收机电设施/设备遗留问题整改表

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附件八：

写字楼房屋本体现状接管验收单