目标及动态成本管理制度

目标及动态成本管理制度

目录

前言...................................................................... I

1 范围 (2)

2 术语和定义 (2)

2.1 目标成本 (2)

2.2 动态成本 (3)

3 职责 (3)

3.1 区域成本管理中心 (3)

3.2 区域财务管理中心 (4)

3.3 区域研发设计部 (4)

3.4 区域营销管理中心 (4)

3.5 城市公司/片区成本管理部 (4)

3.6 城市公司/片区财务管理部 (4)

3.7 城市公司/片区研发设计部 (4)

3.8 城市公司/片区营销管理部 (4)

4 目标成本编制及审批管理 (5)

4.1 启动版目标成本 (5)

4.2 方案版目标成本 (5)

4.3 施工图版目标成本 (7)

4.4 预结版目标成本 (8)

4.5 目标成本测算模板 (9)

4.6 目标成本管控要求 (9)

5 动态成本管理 (12)

5.1 成本信息系统化 (12)

5.2 动态季报 (12)

6 成本总结 (14)

7 附录 (14)

附录 1 目标成本测算模板 (14)

附录 2 动态成本季报 (14)

附录 3 成本前置表 (14)

附录 4 结算成本分析模板 (14)

附录 5 目标成本审核意见内联单 (14)

附录 6区域公司目标成本报审注意事项统计表 (14)

附录 7 区域公司分级分档限额指标表 .......................... 14I

前言

本制度明确了目标成本管理权责划分，规范了目标成本管理操作程序，建立了目标成本审批路径，为项目成本管理开展提供了制度依据。

本制度自发布之日起实施，根据公司业务发展情况适

时修订。

本制度由***起草并归口管理。

目标及动态成本管理制度

1 范围

本制度对目标成本和动态成本管理的权责划分、操作流程、审批权限进行了明确和规范，是开展目标成本管理的主要依据。

本制度适用于永恒集团及下辖城市公司、片区公司。

2 术语和定义

2.1 目标成本

本制度的目标成本是指，项目的土地成本、建造成本、资金成本以及间接成本中的税费等全部成本。

目标成本的制定是为了保证项目利润目标的实现，基于项目产品定位，针对项目开发过程中的不同阶段，对项目成本进行的测算、概算与预算，作为对成本日常工作指导和管控的要求与目标。根据项目的不同阶段，目标成本分为项目分期定位成本、方案版（分期启动会）、施工图版和预结版。

2.1.1 项目分期定位成本：在项目启动会时，根据项目定位，进行的项目成本的初步测算。

2.1.2 方案版（分期启动会）：根据项目方案复函，对项目分期定位成本进行修正后的成本概算。

2.1.3 施工图版：以施工图为基准编制的成本预算，作为在成本控制目标下施工图执行情况的成本反馈。

2.1.4 预结版：是项目竣工前，对结算成本梳理后，项目结算工作的成本控制目标。

2.1.5 目标成本管理以最新集团审批或报备的目标成本/经营计划成本为准。

2.2 动态成本

动态成本是指，项目在实施过程中的即时成本。

动态成本 = 合同签约金额 + 已确认合同变更金额 + 已签合同的预估变更金额+ 待发生合同金额。

2.2.1 已确认合同变更，是指对于已签合同发生的，经与对方确认后的合同变更金额。包括：

1）经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更。

2）经与相关方确认的施工图预算调整。

3）经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。

4）双方签订的补充协议。

2.2.2 已签合同预估变更，是指已提出变更，但尚未完全确认变更及变更金额，以及未提出但预计要发生的合同金额增减。包括：

1）已发生未与分供方确认的经济签证、设计变更。

2）预估的施工图预算调整。

3）预计发生的材料价格调整等。

3 职责

3.1 区域成本管理中心

3.1.1 负责本制度的推行、解释、修改，负责监督本制度的执行情况。

3.1.2 负责目标成本的审核与上报。

3.1.3 负责动态成本季报的编制、审核、汇总及上报。

3.2 区域财务管理中心

3.2.1 负责目标成本中的开发间接费、资金成本，以及间接成本中的税费的审核与要求。

3.3 区域研发设计部

3.3.1 负责目标成本中的面积指标及相关配置标准的审核与要求。

3.4 区域营销管理中心

3.4.1 负责目标成本中相关营销建造费用的审核与要求。

3.5 城市公司/片区成本管理部

3.5.1 负责根据本制度的相关要求，按时完成项目目标成本的编制。

3.5.2 协助区域平台对建造成本的动态管理、成本风险预警，负责动态成本差异原因分析。

3.6 城市公司/片区财务管理部

3.6.1 负责目标成本中的开发间接费、资金成本，以及间接成本中的税费的编制。

3.7 城市公司/片区研发设计部

3.7.1 负责提供目标成本中的面积指标及相关配置标准。

3.8 城市公司/片区营销管理部

3.8.1 负责目标成本中相关营销建造费用的编制。

4 目标成本编制及审批管理

4.1 项目分期定位目标成本

4.1.1 根据启动会确定的主要技术经济指标、建造标准、产品配比、市政状况等信息，在启动会前 10 天，由各城市公司/片区成本管理部完成《项目分期定位成本》的编制并报区域成本管理中心审核；在启动会前 2 天，由区域成本管理中心报集团审核。须开定位会的重点项目和新城市项目，要在定位会前 2 天，

由各城市公司/片区成本管理部完成《目标成本（定位版）》的编制并报区域成本管理中心审核，上报集团备案。

4.1.2 启动会汇报文件中设置配置标准及限额专篇，在原启动会文件所要求的配置标准相关内容基础上，结合各区域标准成本，明确配置标准及限额相关内容；对于无标准成本或集团尚未给出限额的新城市，须详细说明配置标准所参考的城市及对标项目。

4.2 方案版目标成本

4.2.1 根据内部方案汇报会信息，对项目分期定位版目标成本进行修正，在获得项目方案复函后15 天内，由各城市公司/片区成本管理部按照“方案成本评审”会的要求，完成方案评审会内容的编制，并上报区域成本管理中心进行审核，区域成本管理中心3天内审核完毕并将审核意见以内联单形式（审核意见内联单见附录5）发给城市公司/片区成本管理部进行修改，有多次审核及修改的项目，总计审核天数及项目成本部修改天数应控制在8 天内；最终审核及修改后的目标成本在4天内组织方案评审会，向区域总经理汇报（具体时间视总经理时间安排而定，时间还可提前），并形成会议纪要；留 3 天进行复核修改，综上在获得方案复函后1 个月内，由区域成本管理中心将最终方案目标成本上报集团成本管理中心。由集团成本管理中心牵头召开由集团研发、财务和集团分管领导，区域和城市公司至少有成本、研发、财务等相关部门负责人和总经理参加的评审会，最终形成的会议纪要。多期产品的首期需做汇报，后续分期产品如与首期相同或相近，且无价格上涨问题，无需方案成本汇报，由区域审批后报备集团成本管理中心；

方案目标成本流程图：

方案成本汇报需在方案复函后 2 个月内审批通过。同时对于方案版与项目分期定位版成本之间的变化与原因，要进行特别说明与上报。如同一期内，各产品方案复函时间不一致，以第一批时间加一个月确定报审时间。待同一期方案复函齐全后，成本上涨超过建造成本的2%或土地成本变化，须再次报审/报备集团成本管理中心，成本变化在建造成本的2%及以内的，在施工图版时一并调整。

方案成本评审会模板详见附件

4.2.2 方案版分别与项目分期定位版成本和标准成本之间（如有）变化与原因说明，必须提供计算依据，并就项目规划指标与三级科目进行成本比较。

4.3 施工图版目标成本

4.3.1 通过施工图指标的计算，对方案版目标成本进行修订，在项目获取施

工许可证后 2.5 个月内（75 天内），城市公司/片区成本部根据施工图预算完成《目标成本（施工图版）》的编制，连同施工图预算及其指标报送区域成

本管理中心进行审核，区域成本管理中心及城市公司/片区成本部在10 天内

完成审核及修改，留 5 天进行复核上报，整体时间控制在获取施工许可证后

3 个月内，最终施工图目标成本由区域成本管理中心报备集团成本管理中心。同时对于施工图版与方案版成本之间的变化与原因，要进行特别说明。同一

分期内，获得施工许可证时间不一致的，以最后一批时间加 3 个月确定报备

时间。

施工图目标成本流程图：

合约规划上线后由纸版报备集团调整为以合约规划形式审批至集团成本管理中心总经理。

4.3.2 施工图版与前版之间的成本变化与原因说明，必须提供计算依据，并就项目规划指标与三级科目进行成本比较。

4.3.3 施工图版目标成本的审批实行网上审批，不再打印纸质审批。但对于系统中目标成本录入模块为老版的项目（系统中模块名称“目标成本测算（old）”），施工图目标成本仍需打印纸质签字审批，并将最终签字版扫描集团报备。

4.4 预结版目标成本

4.4.1 项目竣备前30 天，城市公司/片区成本部须完成对《目标成本（预结版）》的编制，并将编制结果发至区域成本管理中心进行审核。在项目竣备前10 天，由区域成本管理中心将最终预结目标成本上报集团备案，且于竣备前审批通过。预结版目标成本包括确认的已发生成本和预估成本。

预结目标成本流程图：

1）对于已发生成本，已取得结算书的合同，按结算数据据实反映；没有取得结算书的，由相关成本的责任部门进行专业判断、估算，由区域成本管理部负责审核。

2）对于预估成本，要详细说明事项和预算依据。

4.4.2 对于成本核算为同一期但分期入住的情况，在每次竣备前10 天，公司须提交《目标成本（预结版-调整）》，并上报集团备案，且于竣备前审核通过。4.4.3 预结版目标成本的审批需签字人员（直接成本审批表、建造成本审批表）：城市公司人员：城市公司/片区成本经理、城市公司/片区总经理

区域公司人员：成本总监、成本总经理、财务总监、财务总经理、销售总监、销售总经理、西南区域总裁。

区域成本管理中心将签字后的审批表扫描件报送集团成本管理中心。

4.5 目标成本测算模板（详见附录1）

4.6 目标成本管控要求

4.6.1 执行区域公司分级分档要求

1）在启动会阶段及方案版目标成本编制阶段，需严格执行《**公司分级分档限额指标》（下简称“区域限额”见附录 7）。

2）启动会汇报文件需对“区域限额”指标执行情况专篇说明，车库层高及标准层层高超出“区域限额”的，启动会获批方可执行。

3）项目实施阶段，各指标原则上不允许超出“区域限额”，如有超出“区域限额”而未超出“集团限额指标”情况，实施前专项汇报平台（车库层高及标准层层高超出“区域限额”，启动会获批的除外），获批后方可执行；如超出了“集团限额指标”，则需专项汇报到集团。

4）高层及多层正式施工图出图前，项目成本需按附录三格式计算标准层及地下车库的相关指标，对超出或判断有可能超出“区域限额”的指标，项目成本需及时书面反馈项目研发、平台成本及平台研发相关负责人，完成成本前置管理动作。5）超“西南区域限额”/“集团限额”专项汇报需及时，严禁后补或隐瞒；

6）对“区域限额”指标不重视且完成差距较大的项目，将进行通报批评，并视情节严重程度对相关部门及责任人进行处罚。

4.6.2 执行集团限额指标要求

1）区域限额指标是在集团限额指标的基础上进行的进一步细化，如遇其中与集团限额指标有冲突的地方，按照集团限额指标最小值执行。

4.6.3 建造成本跨二级科目调整的审批要求

1）审批后的目标成本，是成本实施和合同签约工作的管控目标。

2）建造成本的二级科目须分别控制，不得跨二级科目调整。建造成本的二级科目是指：前期费用，建安工程费，市政基础设施费，公用配套设施费，不可预见费。

3）建造成本二级科目如需调整，须专项汇报集团成本管理中心，说明原因和影响，通过后方可实施。

4）对于景观成本、成品房精装修成本、石材和玻璃幕墙成本实行单项控制，如需调整，须单独说明原因和影响后，按照方案版目标成本审批流程和权限进行审批，通过后方可实施。

4.6.4 七大事项汇报要求

1）对于基础处理、土方、石材幕墙、玻璃幕墙、门窗、景观和成品房装修七大事项，如深化方案后,预计的成本超出方案版目标成本的专项控制目标或满足下列汇报条件之一的，由区域公司平台成本牵头，结合具体方案，向集团专项汇报，经集团相关职能部门评审并明确具体事项的成本目标后，方可实施，不包括标杆项目的景观和精装标准调整、玻璃幕墙汇报事项。

2）对于土方事项，如场地情况复杂，启动会后方案调整，或施工中发生不可预见事项，土方科目比启动会增加成本 20%以上，或增加成本超过 500 万的，区域成本需及时组织相关部门进行专项汇报。

3）对于基础处理事项，如实际地质条件比地勘报告差，或施工中发生不可预见事项，基础处理科目比启动会增加成本 20%以上，或增加成本超过 500万的，区域成本需及时组织相关部门进行专项汇报。

4）对于石材和玻璃幕墙事项，如存在下述三种情况的，在审批“方案版目标成本”时，集团成本管理中心会明确汇报要求；区域成本在幕墙方案深化后，组织相关部门进行专项汇报。

①、采用集团标准立面，超集团成本限额的石材幕墙；

②、外檐为法式高层、法式多层，没有采用集团标准立面的石材幕墙；

③、外檐为玻璃幕墙系统，幕墙面积单方在 1100 元/m2 以上。

5）成品房精装事项，要求在启动会时，要明确精装修风格意向和成本标准；在样板间开放前 3 个月召开精装启动会，汇报方案中要明确精装配置标准及成本控制目标。

6）其他要求：

①、汇报的成本对象为“项目单期”。

②、汇报内容要求见下表：

5 动态成本管理

在项目开发过程中，通过对合同实施的过程管控、成本数据的整理与统计、与目标成本的比对与差异分析，及时发现成本问题，规避成本风险，保证项目目标成本可控。

5.1 成本信息系统化。目标成本、合同签约、变更签证、成本结算等相关数据须及时录入EAS 系统，以确保成本数据能够及时、准确、真实反映。

5.1.1 目标成本审批完成后须在5 个工作日内录入EAS 系统，由城市公司/片区成本管理部录入，区域成本管理中心审批。

5.1.2 合同、变更签证、结算审批完成后须在5 个工作日内完成拆分。

5.2 动态季报

5.2.1 报区域成本要求

1）各成本对接人应在每月月底前，完成系统中动态成本的调整及差异原因分析；在每季度初 2 日前，以项目为单位上报《动态成本季报》（详见附录2）。2）《动态成本季报》需自《目标成本（方案版）》提交后当季开始，至项目《目标成本（预结版）》审批完成后 2 个年度，按季度上报。

3)《动态成本季报》中数据必须与EAS 中相关数据保持一致。

4)动态成本季报包括：成本资讯、在建项目动态成本表、预结项目动态成本表、主要人工、材料价格表、本季度主要采购业务；

5)动态成本不得突破目标成本。每季度动态成本须与目标成本、上季度动态成本进行比较。

6)当季度动态成本与上季度动态成本（最新审批的目标成本或梳理的责任成本）变动比例要控制在1.5%以内，对于二级科目成本变动或总包、精装、景观、幕墙、智能化、基础、土方几类科目成本变动的要进行说明。

7)面积指标为经研发确认的指标，应与每个成本阶段所对应的指标一致；如当季度有变化，单独报送面积变化情况及对成本和利润的影响。

8)每月于10 日前报送动态成本月报PPT，内容涵盖动态成本、招标、结算及关键节点的月度总结及下月计划，动态成本数据按季度数据更新（与集团动态季报同步），其余按月度更新。

5.2.1 报集团成本要求

1)除报送时间不同外，其他要求都一致。报送集团时间为每季度初5 日前，完成EAS 中各项目动态梳理并以公司为单位上报《动态成本季报》（详见附录2）。

6 成本总结

各城市公司/片区成本管理部需在项目入住后 3 个月内，对项目成本进行总结，并将成本复盘部分发于区域成本管理中心；在项目入住后半年内，形成项目全成本总结报告，对超目标项进行分析，对优化项进行总结，以指导后续项目的成本控制工作（详见附录4）。项目全成本总结报告完成后需报集团备案。

7 附录

附录 1 目标成本测算模板

附录 2 动态成本季报

附录 3 成本前置表

附录 4 结算成本分析模板

附录 5 目标成本审核意见内联单

附录 6 区域公司目标成本报审注意事项统计表附录7 区域公司分级分档限额指标表