从物权法看小区车位归属权问题
一、小区车位的类型区分
住宅小区车位的类型,通常与车位的归属权有着密切的联系。根据不同的车位类型,使用权的归属也不尽相同。有的归国家,有的归当地政府,有的归开发商,有的归小区业主。因此,首先要从小区车位的类型入手,明确车位的类型,才能对车位的归属做进一步分析。
从我国目前的实际情况来看,商品房住宅小区的车位从地理位置上可以划分为地面停车位与地下停车位。地面停车位一般需要要得到政府颁发的《建设规划许可证》。①地面停车位又分为架空层车位、小区道路车位和绿地车位。《物权法》第七十四条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。虽然《物权法》的规定让小区车位问题得到了一定程度上的缓和,但在实际操作中,面对不同类型的车位,利益各方往往在产权归属上存在很大的争议和矛盾。
二、《物权法》对界定小区车位归属的立法发展过程
从资源利用角度看,伴随着经济的迅速发展,商品住宅的小区停车位将是一种稀缺的资源,因而讨论业主的权益必须讨论车位。在《物权法》出台之前,各地有关车位的问题不统一,并且确定的标准也有很大差异,因而产生了许多纷争;同时,大量关于车位的问题也找不到具体的法律规定。在2006年之前还没有出现关于车位的规定,在2006年《物权法(草案)》五审稿中才所有体现。2006年8月,《物权法(草案)》五审稿建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属有约定的按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。2006年10月《物权法(草案)》六审稿,2006年12月《物权法(草案)》七审稿分别在车位、车库的归属问题上不断进行调整和修正。从总体趋势上看,一次比一次进步,尤其是七审稿已经将这一问题大大细分。2007年3月16日通过、10月1日起施行的《物权法》中关于小区车位的规定,采纳了2006年七审稿中的规定。不仅要求车位、车库应当首先满足业主的需要,而且对规划停放和从业主共有的道路或其他场地上划出的车位这两种情况分别做了规定,并将后者直接规定为业主所共有。
但遗憾的是,问题并没有真正解决。首先是小区车位在实际情况中很难满足业主的需求。就开发商而言,毕竟其是以盈利为目的从事开发建设房地产市场的,多建设一套商品房比建设一个车位来说,毋庸置疑是从前者中获取的利润更大。
因此,开发商在规划土地时就以多建商品房为目的,而相对应的对车位的规划必将少之又少。其次,购房者的弱势地位,开发商侵占全体业主权益的行为时常发生。商品房需要有小区车位作为配套,开发商往往将车位的建设成本计入了售房价格,而权益却被开发商占有或再转卖给少数业主。再次,占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,业主是共同共有还是按份共有?如果是按份共有,那以什么标准来划分份额呢?如果是共同共有,人人都会认为自己有权利使用车位,车少还看不出问题,车一多车位不够了该如何解决呢?因此,只有明确规定了车位的权属,才能彻底解决纷争。
三、我国界定小区车位归属之立法及各种观点
《物权法》规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。建筑规划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
在现今的物权立法过程中,有关小区车位的归属有着较大的争议,我国学术界主要有以下三种观点:
1.开发商所有说
该学说以胡志刚老师为代表,他认为,小区业主分摊的是国有土地使用权,分摊面积限于地表的道
路、绿地(不包括其他地表),而小区车位是用开发商的地上空间利用权划定的,当然属于开发商。在现实中小区车位的权属形式,主要有以下几种:
(1)小区车位为小区的公共停车位,区分所有权人使用停车位,须要向物业管理单位交纳管理费,其他人交纳停车费。
(2)小区车位为小区的私人停车位,区分所有权人使用时,首先要向开发商购买停车位的使用权,例如购买70年或者50年的使用权,该停车位为专有使用,其所有权或者归属于开发商,或者归属于全体业主。
(3)小区车位附随于区分所有建筑物的专有部分,建立车位的专有权,为建筑物区分所有权中专有权的标的,停车位进行物权登记,发所有权的权属证书。
[1]
2.约定归属说
该学说以王利明老师为代表,他认为,对小区车位的归属应当通过约定来确定其归属。[2]《物权法》第七十四条第二款规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内规划用于停放汽车的地上停车位和地下车位,不能像电梯、楼道、水箱、道路、绿地等可以共用,如果规定由业主共有将很难操作。所以《物权法》规定充分体现合同意思自治原则,符合市场经济的内在要求,有利于鼓励开发
商修建车位。从目前多数地方商品房销售的实际做法看,对车位的归属,有的是业主购买,有的是开发商附赠,有的是业主承租,一般都有约定。开发商仍然可以在合同中注明车位归自己所有,然后通过租售或附赠形式转移给少数业主。
3.业主所有说
该学说以杨立新老师为代表,他认为,小区车位应当属于全体业主所有,由业主委员会行使管理权。具体而言,全体业主成立业主委员会,由业主委员会统一管理小区车位,向车主收取停车费,然后用该笔费用支付绿地维护、楼顶空间维修、小区道路维护和物业管理费用等。[3]
有的学者赞同该种观点的,具体理由如下:
(1)有利于保护业主合法权益。业主取得了专有部分的所有权,在一定程度上说也为小区内的地上空间使用作出了投资,规定为业主所有就是保护了业主的合法权益。
(2)有利于平衡市场主体利益,促进市场经济的良性发展。一方是强大的集团(房地产开发商),另一方是急着找房住的弱者(业主)在参与房地产交易时,对于业主而言决不是平等的交易。因此,对于小区车位,法律应强制干预,保护业主的利益,以保证市场交易的顺利进行。 #p#分页标题#e#
(3)有利于对小区车位的有效利用和管理。小区车位归属于全体业主所有,由业主委员会行使管理权,这样业主委员会为了自己的利益,就会最大化的利用车位:对有车的业主统一收取车位费;当车位有剩余时就可以出租给小区以外的车主,同样收取车位费(或更高)。
(4)有利于定分止争,保障小区的和谐稳定。物权立法明确规定小区车位属于全体业主所有,开发商就不会挖空心思去划定或出卖车位;业主也不用去担心车位转让或出租给业主以外的人后,影响小区的管理和安全。同时,全体业主收入的增加(或支出的减少)为物业管理费用提供了一定的物质保障,利于绿色社区、文明社区的建设,最终达到小区的和谐稳定。[4]
四、关于对小区车位归属的具体立法规则和建议
我国《物权法》关于建筑物区分所有权中的小区车位的规定,有的款项应当修改,有的款项应当作出明确的理解。具体分析如下:
1、停车位权属主要采用法定原则,约定原则只能作为一种补充。也就是说,根据上述分析,以杨立新老师的业主所有说为主,以王利明老师的约定归属说为辅。法律应当明确规定小区车位应当属于全体业主所有,全体业主成立业主委员会,由业主委员会统一管理小区车位,向车主收取停车费,然后用该笔费用支付绿地维护、楼顶空间维修、小区道路维护和物业管理费用等,而非以约定来确定小区车位的归
属。物权法第74条第二款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。而这一款以约定为主的规定,容易形成开发商对车位的专有权,侵犯小区业主的合法权益。因此,我建议在今后的物权立法中能对此条款作出修改并直接明确规定,建筑区划内规划用于停放汽车的地上停车位以及占用业主共有道路的停车位,归属于全体小区业主。在区分所有建筑物内,凡法律规定必须建设的停车位,其性质是区分所有建筑物的共用部分,应该归属于全体区分所有权人所共有,而不是由当事双方共同约定。
2、物权法第七十四条第三款规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。这里的共有应当理解为共同共有。按我国目前各地的标准,户均都不足一个车位,而车是整车,不可能说一辆车停泊时,一部分停在自己的车位内,而另一部分是租用或借用他人的停车空间,这不合常理,在法律上也无法解释。因此,车位之共同共有的性质十分明显,即以小区全体业主为主体,共同对车位享有占有、使用和收益的权利。若车位属按份共有,根据法理,按份共有人按原则请求分割,并可自由处分其应有部分,则不仅违背常理,也与区分所有权之法理(共用部分具有从属性和不可分割性)相悖,于实践中也多生纷争。[5]
3、区分所有的建筑物的建设,必须保证设置足够区分所有权人使用的小区车位。②在立法中,应当明确规定,房产开发商在开发建设区分所有建筑物时,必须建立足够的小区车位。如果已经开发建成的商品房小区,按照规划已经没有可以继续扩大停放汽车的空间了,小区车位的数量仍然无法满足日益增长的汽车的需求,实际中也可以采纳竞标投标的方式来确定车位。如果按照杨立新老师的观点,全体业主成立业主委员会,由业主委员会统一管理小区车位,向车主收取停车费,然后用该笔费用支付绿地维护、楼顶空间维修、小区道路维护和物业管理费用等,就会出现难以协调的问题。在实践中,有的人有车,有的人没有车,有的人车大,有的人车小。如果要归业主委员会管理,在协调上将会存在很大的问题。由于业主是一个庞大的群体,而业主委员会只是业主的代表,由少数人来分配稀缺的车位,不一定人人都会服从安排,因此在管理方面的效率也会大大降低。所以在我看来,如果在车位不足的情况下,采用竞标投标的办法来获得停车位也未免不是一个公平的临时解决方法。
4、由于小区地面空间有限,要求开发商建造至少一户一个车位很难以办到。为了能做到有效的定分止争,可以明确规定开发商在建设
商品房的同时必须规划配套一个地下车位来满足一户一个车位的需求。目前物权法对地面车位作出归属小区业主的规定,但没有对地下车位进行规定。根据谁投资,谁收益的原则,我们可以认定地下车位所有权在未转让前属于开发商。[6]地下车位正如地上房屋一样,都是开发商通过投资建设起来的。因此,地下车位与地上房屋一样也存在所有权,所有权在未转让之前都属于项目投资人,即开发商所有。在此,又会遇到与之前讨论过的关于地上车位归属一样的问题。开发商一旦享有车位的所有权,就很可能把成本计入地下车位,再转卖给业主,从中收取双重利益。对于这一问题,物权法应当对地下车位的归属作出明确的规定。我建议,可以从当地的房地产市场的平均价格来判定开发商是否将车位费计入了房价,如果未计入房价的,可以由开发商销售给业主;如果计入房价的,就等于开发商已经转让了车位的归属权,则可以按照共有原则归业主免费使用。总而言之,只有对开发商作出明确的规定,才能解决现存的房地产过热的问题,才能进一步解决小区地下车位的归属问题。
小区车位的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度,它关系到居民的合法权益保护和小区的和谐、稳定。因此,只有法律明确了车位的归属,才能彻底解决业主、开发商与物业三者之间的纷争。
注释:
[1]胡志刚,不动产物权新论[M]北京学术出版社,2005
[2]王利明,论物权法中车库的归属及相关法律问题〔J〕现代法学200609月第28卷第5期:76-85
[3]杨立新,窗前绿地论物权法规定楼顶空间停车位建筑物区分所有权必须解决的三个问题[EB/OL]民法网,2005-05-28
[4]王彪,吴艳娜,小区车位的归属及相关物权立法初探,沿海企业与科技,2006(12)第79期:185-187
[5]杨中,浅议住宅小区地下车库的权利归属〔J〕《工程与建设》2006年第20卷增刊:669-672
[6]王珏林,袁利平,对城市住宅区地下车库的产权法律浅析[J]中华建设,2004,(Z1)