目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式

目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。对于这四种停车位的物权归属，我们将逐一讨论：

一、住宅小区地面停车位：

所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。

实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。（陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。）因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。关于它的使用，有学者认为该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。

结合我国实际，应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即全体区分所有人的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。

二、住宅小区地下停车位：

所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。在如今的社会，市场经济的竞争下，土地的需求日益膨胀，很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。

在我国现行的房地产行政管理法律的制度下，住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的（所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。），即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。

也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“物权法”理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。

所以，住宅小区地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。

同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。然而，从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。

因此，该种停车位可拥有独立的产权。如北京市就规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

三、楼房首层架空停车位：

所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律的制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，也不能获得相应的土地使用权面积份额。楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形如出一辙，楼房首层架空停车位的产权应由小区的业主共同享有。

四、楼房屋顶平台停车位：

所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。对于楼房屋顶平台停车位的产权归属颇有争议，有学者认为其应属于顶楼住房所有权的范围，也有学者认为应当归建筑物的全体区分所有人共有。

而依我的看法，我认为应属于由最高一层的区分所有人所有也就是属于顶楼住房所有权的范围。因为当业主购买了此房屋时，他也同时拥有了此房屋的所有权，顶楼部分相当于房屋的附属部分，也由最高一层的区分所有人所有了。同理，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。当然，如果物业公司提供看管服务，也可以收取一定的看管费用。

小区地下人防车位、车库的产权问题

一、从典型案例引出问题

2007年1月26日，居民肖某在绵阳市涪城区安昌路某小区以9万元的价格购买了一个车库，交钱后，开发商迟迟没有办《产权证》。今年3月，开发商明确告诉他无法办理《产权证》，可以退钱，但不退违约金，可以和开发商签订一份使用车库70年的协议。但每年5000多元贷款利息，开发商却不予计算在内。肖某将情况反映到业委会，业委会后经了解，该地下车库属人防工程。业委会认为，在没有取得合法所有权的情况下，开发商不能对外出售、出租地下车库。业委会遂代表小区900多业主，于今年4月13日将开发商告上法庭，请求依法确认业主对地下停车场有占用、使用、收益的权利。这是四川省首例因地下人防车位、车库权属纠纷引起的官司，引起社会极大关注。

本案双方当事人争议的焦点，在于小区商住楼地下车库（人防工程）的投资者是谁，该工程造价是否进入业主的购房成本？是否进入公摊面积？

判决：业主委员会对地下人防车库享有管理、使用权，收益归全体业主。法院审理认为，原、被告诉争的人防工程建筑虽未计入业主购买的单元房的分摊面积，但由于人防工程是国家的人防战备设施，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”的规定，原告作为该人防工程的投资者，依法享有对该人防工程平时使用、管理、收益的权利。[1]

二、人防工程车位、车库产权应归全体业主共有

依据《防空法》第十八条的规定，人防工程是战时的国防保障设施，是为了公共利益而修建的。人防车位、车库就是利用小区结建人防工程，改造成的车位、车库。目前我国关于人防车位、车库产权归属争议比较大，笔者认为业主共同所有，将以下分别从法律、经济、社会、这几个角度，进行详细的分析。

（一）从法律角度分析，地下人防车位、车库是利用业主的土地使用权修建的

（1）中国没有独立的空间权制度，地下空间使用权附属于建设用地使用权。在物权法起草过程中，关于如何规定空间权这一法律制度，形成了巨大争议。学者们对需要设立空间权法律制度达成了一致意见，但是在怎样具体设计该制度上各有己见。大体上来讲主要分为两大派别，这两大派别体现了设计空间权立法体例的两种模式：一是空间权独立，以王利明为代表，借鉴的是英美法系的立法例；二是空间权非独立，以梁慧星为代表，借鉴的是大陆法系的立法例。《物权法》最终选择了大陆法系国家传统的地上权立法模式，没有规定独立的空间权制度，而是将空间权利归属于建设用地使用权之中。《物权法》第一百三十六条：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。这是制度上的规定，空间权附属于建设用地使用权，取得了建设用地使用权，就同时取得了相应的空间权。[2]

我们再从实际中的操作去证明空间权是附属于建设用地使用权的，没有独立的空间权。建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第十一条：“附着地面建筑进行地下工程建设，应随地面建筑一并向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。”城市规划部门在进行建筑物规划、设计的时候，是将地上、地下建筑物统一进行规划，统一计算容积率的。土地管理部门根据地上、地下总的建筑面积计算出的容积率，统一、一次收取建设用地使用权出让金，地下空间并没用单独缴纳土地出让金。所以说，从出资上看，地下空间权是附属于建设用地使用权的，开发商取得了建设用地使用权就取得了对规划内的地下空间开发、利用的权利。既然空间权不是一种独立的用益物权类型，空间权就不能脱离它所属的用益物权而单独转让。因为不动产转让需要登记，才能承认权利，附属于建设用地使用权的空间权无法满足单独转移登记的要求。所以说，空间权附属于建设用地使用权，建设用地使用权转让，空间权也得转让。建设用地使用权随着商品房的出卖，由开发商转移给了业主，附属于建设用地使用权的空间权也就相应的转移到业主那里。[3]

《物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。由此两规定可以看出，我国对于房地关系采取的是“房随地走，地随房走”的原则。所以，开发商在销售完商品房以后，开发商的建设用地使用权，也就转移给了业主，成为了业主的建设用地使用权。附属于建设用地使用权的空间权，也相应的转移给了业主。在业主已取得了小区的建设用地使用权、已成为权利主体的前提下，如果同时承认开发商保留地下车库的产权，等于承认了地下空间权可以与土地的使用权相分离。而此问题在现有立法上是空白，在法理上也解释不通。所以，人防车位、车库是利用业主的建设用地使用权修建的，产权应该归于业主。

（2）地下人防车位、车库是利用地表建设用地使用权的地下必要范围建造的

《物权法》规定了建设用地使用权可以在地表、地上或者地下分别设立。如果地表建设用地使用权只允许利用地表，那么法律的规定就是没有意义的。因为任何对土地的利用都需要对地表以上、以下的一定范围的空间展开利用。比如，建造房屋，地面以上的房屋需要占用地上的一定空间，房屋根基需要利用地下的一定空间。种植庄稼、树木，地上的枝干部分需要占用地上的一定空间，地下根系需要占用地下的一定空间。开发商取得建设用地使用权的时候，规划部门必须规划一定数量的地上、地下空间，否则开发商无从开发。该基础平面以上地表以下，都是地表建设用地使用权的地下必要范围，是附属于地表建设用地使用权的。也就是说地下人防车位、车库是利用地表建设用地使用权修建的，是占用业主的建设用地使用权的。所以，根据“房随地主，地随房走”的原则，人防车位、车库的产权应该归属业主。

（3）地下人防车位、车库不计入容积率，说明了地下人防车位、车库的土地使用权与地表建设用地使用权的一致性

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。人防车位、车库是人防地下室改造的，也就是人防车位、车库不计入公用建筑面积、不计入专有建筑面积，进而不计入容积率。地下人防车位、车库不计入容积率，说明了其土地使用权与地表建设用地使用权的一致性，其是附属于地表建设用地使用权的。进一步说明，人防车位、车库是利用业主的建设用地使用权修建的，产权应该归于业主。

（二）从经济角度分析，业主是地下人防车位、车库的真正投资者，根据“谁投资，谁所有，谁受益”原则，产权应该归于业主

（1）“谁投资，谁所有，谁受益”原则

《防空法》第五条：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。根据这两条规定，国家鼓励平时投资人防工程建设，人防工程的产权归投资者所有。但是对于谁是投资者，没有明确的规定。（2）小区业主是小区结建人防工程的真正投资者

现实中，开发商根据以上两条的规定，认为自己是人防工程的投资者。特别是根据《城市地下空间开发利用管理规定》中，“允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”的规定。将地下人防车位、车库单独出卖给业主，业主不买就拒绝业主停车，造成了业主也开发商、物业之间关系的紧张局面。开发商之所以在小区地下人防车位、车库的产权归属上与业主激烈争夺，在于人防车位、车库的巨大利益。多年研究人防问题的一位学者计算，以一个售价为1万元，建筑安装等成本为3000元，土地成本(楼面地价)为6000元的楼盘为例，地上住宅利润10%。但是对地下车位来说，建筑成本只增加1000-2000元，售价却达到4000至6000元，因为不承担土地费用，所以利润至少60%。如此暴利，车库的秘密不可不察。如果按照投资者受益的原则分配车库收益，表面上看来，开发商是地下车库的投资人。但

实际上，商品房开发成本最终都将体现为房价，虽然地下车库并未像电梯楼道那样列入业主公摊面积，真正的出资者却仍然是业主。一个拥有宽敞的地下车库的楼盘，和一个无处泊车的老式居民楼的房价，是不等同的。[4]

小区在规划建设的时候，开发商需要投资建造人防车位、车库。建成后开发商拥有人防车位、车库的产权，因为其是投资者。但随着小区商品房的出卖，投资者的身份从开发商那里转移到了业主身上，因为开发商在出卖商品房的时候已经把地下人防车位、车库的建造成本计入了房价之中，业主分摊了建造人防车位、车库的成本（其中必然包括利润）。业主成为了真正投资者，所以，这时地下人防车位、车库应该归于业主共有（如果商品房没有出卖完毕，和其他业主一样，开发商也享有共有权益）。开发商再把地下人防车位、车库单独进行出卖，就构成了第二次出卖，这第二次出卖是严重损害业主权益的“盗卖”

国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部《关于规范防空地下室易地建设费的规定》规定：“防空地下室所需的资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”。可以看出小区地下人防车位、车库的建设费用是纳入建设项目总投资成本的。市场经济条件下，投资成本是要通过产品销售回收的，这是市场经济的基本原则。因为，市场经济是竞争经济，只投资不回收成本，只能面临被市场淘汰的命运。商品房开发成本最终都将体现为房价,所以，作为理性经济人的开发商一定会通过商品房的出卖把人防车位、车库的成本回收回来。实际操作中，开发商销售商品房有三种计算房价的方法：其一，单价乘以套内面积与地上建筑物的共有分摊面积及车位、车库分摊面积之和；其二，单价乘以套内面积与地上建筑物的共有分摊面积之和；其三，单价乘以套内面积。可以看出，开发商销售商品房并没有固定的形式。更谈不上让开发商公布成本、利润等开发商视之为机密的数据。加之国家对商品房没有强制的价格标准，我国商品房现在总体上处于卖方市场，开发商很容易就可以把地下人防车位、车库的成本通过销售商品房的方式进行回收。[5]

开发商主张不能通过成本来界定车位、车库的所有权，万科企业股份有限公司风险管理部总经理颜雪明认为，“成本与所有权是没有关系的。成本是经济学概念，它与收益有关，而与所有权无关。但很多人谈车位问题的时候都要扯进成本，其实不单车位的成本与所有权没有关系，所有东西的成本都与所有权没有什么关系。比如我现在手上的两本书，它是我所有的财产，成本是谁支付的，根本就不重要，无论是我花钱购买，还是杨老师（杨立新）送给我，所有权都是我的。所以成本不但不能决定所有权，而且与所有权没有什么关系”。

诚然，成本与所有权是两个概念，成本是经济学上的，所有权是法律上的。但是，我们现在研究的是人防车位、车库的产权归属，产权是经济学上的概念。产权是与物权紧密联系的一个概念，产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权、和处置权。并且《防空法》已经明确归定了，“谁投资，谁使用，谁受益”原则。只是法律没有明确谁是投资者，问题就在于确定投资者。投资是经济学上的概念，投资的依据就是投入了成本。谁投入了成本，谁就是投资者，这样才是公平的做法。提到成本是为了明确出资，并不是所谓的把成本和所有权强加在一起。所以，如果主张成本与所有权没有关系，否认业主对人防车位、车库的共有权。既违背了法律的强制性规定，又有违公平、合理。

（三）从社会角度分析

1、产权界定给业主，有利于地下人防工程的日常维护

小区地下人防工程是用于防空的公共设施，为了战时防空功能的发挥，必须进行良好的日常维护。《人民防空工程维护管理办法》第六条第三款规定：“公用或者单位（个人）的防空地下室，由人民防空主管部门或者工程隶属单位（个人）负责”。根据权利与义务相一致的原则，产权归开发商就由开发商负责维护、管理，产权归业主就由业主负责维护、管理。

2、产权界定给业主，有利于小区的安全、安宁，和谐

上文已经说过，法律对于车位、车库没有禁止开发商向业主以外的人出卖、出租。如果小区人防车位、车库的产权界定给开发商，会面临开发商向外出卖、出租的问题。产权界定给国家，

代表国家的人防办虽然不会出卖，但也会将小区地下人防设施对外出租。出租、出卖人防车位、车库会给小区的管理带来很大的问题，增加物业管理的难度，带来小区的混乱。

三、地下人防车位、车库的产权界定给业主需要解决的几个问题

（一）业主共有人防车位、车库，可以通过业主大会或业主委员会协商解决车位、车库的分配、使用问题

小区地下人防车位、车库属于业主共有，业主共同拥有使用、收益、处分权。但是，业主在行使这些权利的时候，要受到公共利益的限制，必须维持人防车位、车库的防空效能。并且情况比较复杂，有的家庭现在没有汽车，不需要停车。有的家庭有几部车，需要占用几个车位、车库。这样就面临着如何对人防车位、车库进行分配、使用的问题。因为其属于业主共有，就属于业主共同的事项，需要业主通过业主大会或业主委员会协商解决。具体解决问题的一个比较好的方法，就是在共有权的基础上设定专有使用权。专有使用权人向业主委员会缴纳一定的专有使用费，协议明确使用的期限、价款。具体该使用费如何使用，由全体业主协商解决。（二）地下人防车位、车库的战时征收、征用问题

小区地下人防车位、车库是通过地下人防工程改造建成的，具有平时民用、战时防空的双重属性。一旦发生战事，要迅速投入用于防空。国家可以通过征收、征用制度取得战时人防车位、车库的使用权。因为地下人防车位、车库的产权，在性质上是共有，而不是一个个业主专有，所以在征收、征用时，操作起来也相对简单。

（三）地下人防车位、车库的使用权期限问题

人防车位、车库应该属于业主共有，大家知道所有权是完整物权，是没有期限的，但是土地使用权是有期限的。所以，人防车位、车库也涉及到使用权期限问题。根据《物权法》的规定，居民住宅土地使用权的期限是70年，车位、车库属于小区的配套设施，人防车位、车库的土地使用权期限也应该是70年，70年以后使用权期限还可以续期。

四、结束语

小区地下人防车位、车库的产权归属的争议非常激烈，笔者认为无论是从业主分摊了土地使用权出让金，还是业主分摊地下人防车位、车库的建造成本的角度，业主都是真正的出资者。从法律、经济、社会、比较法这几个角度进行分析，产权应该归于业主共有。希望法律能够尽快为业主确权，以维护业主的合法权益，促进社会公平。

10月30日，涪城区人民法院审理并宣判某小区业主委员会（以下简称业委会）诉被告某房地产开发有限公司（以下简称开发商）业主共有权纠纷一案，法院一审判决业委会对该物业小区地下人防工程享有管理、使用的权利，其收益归全体业主。

据了解，这是我省第一例因地下车库引发的权属纠纷且一审胜诉的官司，判决对类似纠纷具有一定的借鉴意义。

开发商卖车库引发官司2007年1月26日，居民肖某在涪城区安昌路某小区以9万元的价格购买了一个车库，交钱后，开发商迟迟没有办《产权证》。今年3月，开发商明确告诉他无法办理《产权证》，可以退钱，但不退违约金，可以和开发商签订一份使用车库70年的协议。但每年5000多元贷款利息，开发商却不予计算在内。

肖某将情况反映到业委会，希望其出面协商解决纠纷。业委会介入纠纷后发现，开发商从2007年初业主入住后，地下停车场就一直在对业主出售、收费。之前业主对开发商的行为虽然颇有异议，但小区地下车库的权属到底归谁，业主没有深究。

业委会后经了解，该地下车库属人防工程。业委会认为在没有取得合法所有权的情况下，开发商不能对外出售、出租地下车库。业委会遂代表小区900多业主，于今年4月13日将开发商告上法庭，请求依法确认业主对地下停车场有占有、使用、收益的权利。

被告：收益归投资者，原告无资格就车库归属起诉。“地下车库到底归开发商还是小区业主共有？业主是否有使用权？”该案引起社会极大关注，也引起当事双方的极大争议。涪城区法院公开开庭审理该案时，原、被告在法庭辩论阶段争论异常激烈。

被告开发商代理人认为，原告业委会不是适格原告。按照《民法通则》的规定，只有公民、法人、其他组织才是民事诉讼主体，原告只是业主大会执行机构，是内设机构，无独立财产，无机构代码证。某小区地下停车场属于人民防空工程，被告作为该项目的开发商，依法享有占有、使用、收益的权利，该权利不属于业主或业主委员会。地下车场是国家战备设施，不属于小区业主共有设施。《商品房买卖合同》明确地下车场不属于分摊、公共房屋设施。《商品房买卖合同》补充协议也约定“除纳入商品房分摊的楼梯、电梯、外墙外，其他公共配套建筑及设施由出卖人修建，其费用未计入商品房价格成本中，产权归出卖人所有”。因此，某小区地下停车场并未纳入商品房公摊，业主和被告签订的《商品房买卖合同》中确认的房屋价款，并不包括地下停车场，业主的购买行为不发生投资者主体的变更，而被告才是该工程唯一的投资者。

被告作为投资者，对该地下车库享有的权利源于法律规定。根据《人民防空法》第5条规定，平时由投资者使用管理，收益归投资者。原告无资格就车库归属起诉。原告诉请无法律依据，应依法驳回。

焦点：车库投资者是谁，工程造价是否进入业主购房成本？本案双方当事人争议的焦点，在于小区商住楼地下车库（人防工程）的投资者是谁，该工程造价是否进入业主的购房成本？是否计入公摊面积？

法院查明，该小区商住楼土地使用面积13235.83平方米；总建筑面积74550平方米；总造价85674769.07元。原、被告讼争的人防工程部分（平战结合地下室车库）7780平方米，包含在总建筑面积之内，但未计入业主购买的单元房的公摊面积。也就是说，该小区总的建筑成本已包括地下室。

根据四川省物价局、四川省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》第六条“商品住宅的成本构成”第（3）项“房屋建筑安装工程费。按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用。”的规定，可以认定该小区地下人防工程的建筑投资部分，开发商在出售商品房时，已将该投资计入商品房价格成本中。

据此，该商住楼地下7780平方米的人防工程实际投资者应为原告。

一审判决：业主委员会享有管理、使用权收益归全体业主。法院审理认为，原、被告诉争的人防工程建筑虽未计入业主购买的单元房的分摊面积，但由于人防工程是国家的人防战备设施，根据《中华人共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”的规定，原告作为该人防工程的投资者，依法享有对该人防工程平时使用、管理、收益的权利。被告辩称某小区地下停车场未纳入商品房公摊，房屋价款并不包括地下停车场，业主委员会不是本案适格原告，不能独立承担民事责任的理由不成立。

在《补充协议》中，原、被告虽对其他公共配套建筑及设施约定由出卖人修建，修建费用未进入商品房价格成本，但该约定与被告向绵阳市建筑工程造价管理站所报工程造价不符，被告也未举证证明，为修建地下人防工程所投入的资金支出情况。被告编制的造价书未单独反映该工程造价情况。与业主的约定，也不符合省物价局、省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》关于“商品住宅的成本构成”的规定，故该辩称理由不能成立。

对于原告的诉讼主体的辩称，最高人民法院已有明确规定，“对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”。据此，原告诉讼主体适格。被告的该辩称理由亦不能成立。依照我国《中华人民共和国人民防空法》第5条之规定，法院作出前述一审判决

案例一、南京

2003年12月11日，南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车位归属权一案：星汉城市花园小区地下车位判归全体业主共有，开发商无权出售，开发商对小区地下车位的销售属于“重复销售”；被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起１０日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

法院的判决理由概括起来主要有两个：第一，小区车位作为公建配套设施，其建造费用已经包含在全体业主的购房款中（开发商不能提供成本未计入房价的证据），不可以二次出卖，根据“谁投资、谁受益”的原则，小区车位所有权当属全体业主；第二，从土地使用权的角度看，业主办理产权证时，产权证书上载明了业主的分摊土地面积，因此车位所依附的土地使用权（包括地表、地上和地下）归业主所有，故车位所有权也应当属于业主。

案例二、青岛

青岛太平洋中心工程地下有两层车库，约189个车位，业主们原本每月向物业交400元便可停车。2003年底，开发商竟突然开始“外卖”车位，6平方米售价8万元！原来，开发商青岛四和房地产发展有限公司已于2003年1月拿到了市国土资源和房屋管理局为地下车库核发的产权证。

●第一战业主向市南法院提起诉讼，要求撤销该产权证。2004年8月，一审判决：因核发的产权证没有车库的具体位置，造成产权证有重大瑕疵而撤销该证。当年 10月 28日，开发商对车库重新登记后，市国土资源和房屋管理局再次为其发证。

●第二战2005年3月，9名业主以“地下车库不是土地上的建筑物不该发证”为由，联名将市国土资源和房屋管理局告上法庭（开发商为第三人） 2005年 8月，市南法院审理后认为，开发商申请发证的地下车库也是“土地上”的建筑物，驳回业主请求

●第三战业主上诉至市中院。市中院认为“青岛太平洋中心工程”项目，除了本案争议的停车场外，并未建有其他停车场所。换言之，作为配套设施和唯一的停车场，应归所有业主使用。据此，法院判决撤销产权证，业主赢了官司。

详情如下：2004年2月，青岛五四广场附近太平洋中心的9名业主联名向青岛市市南区人民法院提起诉讼，要求撤销小区停车位的产权证。2004年8月，青岛市市南区人民法院作出一审判决，判决认为：青岛市国土资源和房屋管理局发给青岛市四和房地产公司的产权证没有标注车库的具体位置，属于重大瑕疵，因此撤销了开发商的产权证。

然而仅仅过了一个月，开发商就标注了红线图，重新对地下车库申请登记。于是，2004年10月28日，开发商四和房产公司又取得了地下车库的房产证。重新拿到房产证的开发商又开始销售车位，太平洋中心的业主们感到十分气愤，他们认为，地下车库不是地上的建筑物，房产部门不应当发放房产证。于是，9名业主再次提起了诉讼。2005年3月，青岛市市南区人民法院第二次开庭审理，然而，这次的判决，业主们却输了。“法院认为，这个地下车库也是地上建筑物，属于地上的房屋，所以应当颁发产权证。”（解释：地上的“上”字是法律意义的“上”，而不仅仅是地理空间的“上”）

对于这样的判决，太平洋中心的业主们不能接受，上诉至青岛市中级人民法院。业主们主张，车库是小区的配套设施，应当归全体业主所有。开发商却认为，地下停车场的整体建筑面积，并没有分摊到整个小区的公摊面积中去，车库是自己投资的，根据“谁投入，谁收益”的原则，自己应当对地下停车位享有权益。

2005年12月5日，市中院终审撤消了市南法院的判决，青岛市中级人民法院对此案作出判决。判决认定，本案所争议的停车场是属于小区的配套设施，应当归全体业主使用，撤销青岛市国土资源和房屋管理局为开发商核发的房屋产权证。

案例三、北京

2005年2月2日，北京市海淀区太月园小区正式成立业主委员会，该小区共有住户1900多户，共有停车位800多个，地上和地下停车场各占一半，许多业主向业主委员会反映小区停车难的问题。经查，发现太月园小区的开发商早就取得了小区地下停车场的产权。在业主们和开发商的几次交锋中，一些疑点出现了：根据太月园小区业主提供的资料显示：小区的地下车库并没有交纳相应的土地使用权出让金。也就是说，开发商在没有交纳车库的土地使用权出让金的情况下，却取得了土地的使用权，相应地获得了车库的产权证。然而，随着事情的一步步发展，太月园小区的业主们还发现了一个更令他们吃惊的问题，那就是开发商竟然也取得了小区人民防空工程(简称人防工程)的产权证！

2005年12月，太月园小区业委会的5位业主，就开发商获得的土地使用证问题，到北京市建委反映情况，并向北京市政府提出行政复议。而北京市政府的复议决定认为：房地产公司取得《土地使用证》符合相关法律。5位业主对此表示不服，于2006年先后向北京市第一中级人民法院、北京市第二中级人民法院提起行政诉讼，但是均被法院驳回。随后，太月园小区业主将地下车库产权纠纷案经北京市人民检察院抗诉，上诉至北京市高级人民法院，高院已于2007

年5月28日开庭审理此案。

2007年7月16日，北京市高级人民法院作出终审裁定：撤销北京市第一中级人民法院(2006)一中行初字第921号行政裁定，将本案交由北京市第一中级人民法院继续审理，上诉费由北京市政府承担。最终，业主也同样赢了车位官司。

另外，因为物业公司收费不合理、财务公开不透明等原因，业主委员会代表业主行使权力，将物业公司告上法庭。2009年6月19日法院判决，同样支持了业主要求辞退代表开发商利益的太月物业管理有限责任公司的诉讼请求，要求老物业公司于判决生效七日内把物业管理权利交给业主委员会新聘的物业公司。

至此，北京太月圆小区业主大获全胜。

所以：

1、不能办理产权证书的地下车位，必定不可以销售。

2、办了产权证的，可以要求撤销。

3、当然，地下车位的证书可以颁发给业主共有，或由业主委员会代管。

4、不是每家或每台车必须要一个固定的车位，如同饭店不必给每个顾客都准备一个固定餐位不允许别人使用一样。大家可以试试：一个萝卜坑里是可以轮流放不同的萝卜，随机使用停车位不会导致车位紧张的，而固定使用车位才会导致紧张！……

5、还有，如果“恶奴欺主”，业主是可以更换物业公司的。

开发商出卖地下停车位“使用权”的行为违反了国家法律的强制性规定。

1、《中华人民共和国物权法》：

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外（如：地下矿产、文物虽不登记但属于国家所有）。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

2、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定: “土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，

《城市房屋权属登记管理办法》第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护；第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”第二十四条：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、

附着物使用范围内的土地使用权。”

5、《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

6、《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第87条：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，…。”

7、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（五）、（六）项规定，“权属有争议的”或“未依法登记领取权属证书的”房地产，不得转让。

8、《中华人民共和国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

9、《山东省物业管理条例》第十五条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。第二十四条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置（可见，按照建设规划批文建设的配套设施之车库、停车位是强制性规定）。

12、《山东省物业服务收费管理实施办法》(2004年11月1日起执行)第七条物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室物业服务费，可适当高于住宅物业服务收费标准。第十五条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

13、《山东省城市房地产交易管理条例》第十二条: 转让房地产，双方当事人应当签订书面合同，并持有关证件到房地产交易主管部门办理房产登记手续。

14、《山东省城市房地产交易管理条例》第十四条下列房地产不得转让：（四）未登记领取有关证件的；（五）权属有争议或者权证与标的物不相符的。第二十条下列房地产不得出租：（一）未登记领取有关证件的；（二）有产权、使用权或者租赁纠纷的。

15、《日照市城市住宅小区物业管理暂行办法》【生效时间】1999年08月03日第十八条住宅小区竣工后，开发建设单位必须向城市建设行政主管部门及有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可申请办理物业管理移交手续。第十九条住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。工程验收移交后的物业管理工作，由中标的物业管理企业承担。开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。

16、中华人民共和国建设部《房屋权属登记管理办法》，第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。山东省实施《房屋登记办法》细则第二十八条房屋未经初始登记，不办理房屋其他登记；

17、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。第五条国家保护消费者的合法权益不受侵害。第八条消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。第十九条经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。第四十九条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

18、《山东省消费者权益保护条例》第三十六条商品房经营者应当遵守有关商品房销售的法律、法规，全面履行与消费者订立的商品房买卖合同。有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，经营者应当退还消费者已付购房款及利息，并赔偿消费者因此受到的损失：(一)故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证订立商品房买卖合同的；…，有前款第(一)、(二)、(三)项规定情形之一的，商品房经营者应当按照消费者的要求

赔偿其受到的损失，赔偿金额为消费者已付购房款的一倍。第六十条经营者有下列行为之一的，除由有关行政管理部门依照法律、法规的规定进行处罚外，还应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍：…，(十一)在标价之外加价销售商品、提供服务，或者收取未标明的费用的；(十二)提供商品或者服务时有其他欺诈行为的。

早在2003年11月，南京市鼓楼区法院甚至做出全国首例判决----星汉城市花园的地下车库归业主共有。这是法院对车库权利归属问题作出的一个典型判决。据了解，星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。

开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所

发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。