住宅小区停车位的权属分析

住宅小区停车位的权属分析

住宅小区停车位的权属分析

作者：张江澧向文嘉发布时间：2010-08-20 14:09:10

引言

住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立，住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和法律规范，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。

一、住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题

（一）小区停车位的界定

所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。目前停车位的类型繁多，主要可以细分为五种类型：立体停车位、住宅小区地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位、楼房屋顶平台停车位。其概念分别为：（1）立体停车位，是指住宅小区里独立建设的多层经营性停车位；（2）住宅小区地面停车位，是指在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位；（3）楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车单元；（4）楼房地下停车位，是指在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位；（5）楼房屋顶平台停车位，是指在小区建筑物楼顶平台上设置的停车单元。

（二）小区停车位所有权和使用权的纠纷

在司法实践中有关车位所有权和使用权的纠纷，主要有以下几种：

1、由于购房者信息弱势地位而产生的一系列问题与纠纷。车位租售一般在商品房后，购房者在购买商品房时对车位的租售方案、价格等重要信息基本毫不知情，容易在购房后对开发商不规范租售车位的行为产生不满，引发纠纷。部分行政部门已经意识到这个问题，并从保护购房者的知情权的角度制定了相关的规定。

2、由于购房者缔约能力、缔约机会与开发商相比存在重大差异而产生的问题与纠纷。《物权法》公布以前，很多都是“约定”的，《物权法》出台和施行后，

规定了有明确规划的小区停车位，开发商可以与购房者通过出售、附赠或者出租等方式约定。然而事实上，购房者根本没有选择权，基本只能被动接受开发商的格式合同。车位是租还是卖，租金和销售价格多少，完全由开发商决定。“你愿意买就买，不愿意买，拉倒。”因此，很多开发商对车位只卖不租，而且开出天价，结果不少小区出现地上停不下车、地下没车停、小区公共道路车满影响通行等的问题，纠纷不能避免。

3、开发商把车位租售给小区业主以外的第三人及“炒车位”现象所导致的问题与纠纷。开发商把车位当作一般商品，不区分小区业主加以租售；少数人集中购买个别小区的车位车库，再高价转租转售给业主、业主以外的第三人，即“炒车位”，这样使得非本小区业主也取得了区内停车位的产权证或使用权，最终造成本小区业主使用车位困难。

4、业主对地下车位特别是利用人防工作改造的地下车位的买卖是否合法有异议而造成的纠纷。业主普遍认为人防工程所有权属于国家，地下车位面积已经算进房屋公摊面积，如果没有进行面积分摊，车位的成本至少也已经计入整个小区的开发成本，开放商在销售商品房后又销售或出租车位，其实际是二次获利，会产生不公。

5、开发商或物业公司的不法行为而导致的纠纷。部分开发商或物业公司为了获得非法利益，存在一些不法行为，如：在未获得规划许可证、未得到业主大会的授权下，将小区地下空间或业主共有的道路、场地改造成停车位，并予以出租或出售；有些开发商甚至将规划的地下停车场整个卖给他人，而买家又将其改变用途，如改造成农贸市场等。

应该说，我国的《物权法》及相关司法解释出台后，上述的部分问题已经得以遏制，但是仍存在不少问题未能彻底解决。

二、住宅小区停车位所有权归属的依据

（一）住宅小区停车位所有权归属的法理依据

认定停车库的产权归属的法理依据在于建筑物区分所有权理论。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。”[1]建筑物区分所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。

[2]专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。建筑物区分所有权的专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。它由一定平面的长度和一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共有部分以墙壁、天花板、地板相间隔。建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共（公）用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。约定共有部分是由区分所有人约定使某专有部分成为共有部分。结合国内外学者的论述，可以将共有部分总结为：（1）共同部位：建筑物的基本构造部分，如楼房的外墙、楼顶、楼层通道、楼梯、

支柱、停车场；（2）共用设施：建筑物运营设备设施，如电梯、中央空调或暖气设施、水气管道；（3）共用基地：建筑用地，如基地、绿地等。[3]

建筑物区分所有权作为一种综合性的物权，具有以下特征：

（1）复合性。建筑物区分所有权是由三种权利构成的，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一般不动产所有权，其构成则是单一的，仅指权利主体对不动产享有占有、使用、收益及处分的权利。

（2）专有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有部分持分权及成员权。反之，区分所有权人丧失了专有所有权亦即意味着丧失了共有部分持分权与成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。

（3）权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具有多重性。而一般不动产所有权，其权利主体之身份只能是单一的，要么作为所有权人，要么作为共有权人，而不得同时具有所有权人和共有权人的双重身份。

（二）我国住宅小区停车位所有权归属的法律依据

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《物权法》，同年10月1日起正式施行，其中第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车尾、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

最高人民法院于2009年5月14日公布了《物权法》两个司法解释，并将于2009年10月1日起施行。其中一个是《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》（下称《司法解释》），其第2条规定，建筑区划内的房屋，以及车位、摊位等特定空间，只要符合三个条件，就属于物权法第六章所称的专有部分。这三个条件是：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。《物权法》和该解释确定了我国确认开发商拥有规划停车位的所有权和处置选择权，并广受争议，一些条款在实践中有待观察。

三、住宅小区停车位产权归属的分析

（一）立体停车位的产权归属

立体停车位（场）具有独立的建筑结构，完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定，其建筑物面积计算建筑容积率，参与了建设用地面积的分摊，实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记（含转移登记）的，具有房地产权属证书，所登记的权利人即为合法所有权人。

（二）地面停车位的产权归属

所谓地面停车位是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意,在住宅小区地面上直接设置的停车设施,一般以划线分割方式标明[4]。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体，而只能成为共有权的客体。对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有使用,它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定,由某一个或数个区分所有人对某些共用

部分享有排他的、独占性使用权[5]。而且，该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。

（三）首层架空层停车位的产权归属

所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。按照上述建筑物区分所有权理论，架空层应属于建筑物的基本构造部分，即共同部位，应属建筑物区分所有权的共用部分，区分所有权人（即业主）对之应享有使用权和收益权。在现行法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。现实中，有的开发商将首层架空层停车位予以出售，有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁，这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。

（四）地下停车位的产权归属

住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。地下车库可分为人防工程所设的停车位和非人防工程的地下车库。首先，对于非人防工程的地下车库，因为其位于住宅小区内，并非公共停车场，其功能是为小区业主存放车辆，其修建是基于开发商负有的向业主或物业使用人提供停车位的义务。我国对于地下停车位的法律规定仍是空白,要确认地下停车位的权利归属,首先要对地下停车位的权利结构有清楚的认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性,即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确,与其上的房间有墙壁相

隔,已成为与住房相区别的、独立的特定物,可以成为单独所有权的客体。然而,结合我国房地产市场的实践来看,如果一概地赋予地下停车位以单独所有权(即相当于专有部分的所有权),亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的所有权的话,会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的,即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。根据我国“房地不分离”的原则,没有地的存在,怎么可能有房的存在呢?在转移登记时,其不能取得房地产权证,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。[6]另外,由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上,不拥有土地使用权的房地产开发商是无法对其取得产权的。也因此,实践当中,开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的

权益应由小区的业主共同享有,开发商或物业公司是无权擅自处分的。其次，对于人防工程所设的停车位问题，笔者认为，其一，人防工程是按要求必须修建的，其功能是备战防范可能的空袭等战争灾难。如果该工程建在小区地下，其主要的避难者应是小区居民。也就是说，这类人防工程是为小区居民服务的。其二，这类人防工程是要求开发商必须建造的，其成本应纳入商品房总成本，且实际上也的确如此。所以，这类人防工程应属于建筑物区分所有权中的共有部分，应属全体业主共有。

[7]

（五）楼房屋顶平台停车位

所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及，但随着停车位的日益紧张，有关这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台的归属问题，也是颇有争议。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。从构造上看，屋顶平台停车位类似于地面停车位，也只是简单的划线分割而成，不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此，我们认为这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。

综上所述，在建筑物区分所有权领域中，停车位（库）的权属问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益。只有规定清晰、明确的集体规则，确定停车位（库）所有权的归属，在现实中才能够保护区分所有权人的合法权益，建设和谐社会。

参考文献：

[1]王利明：《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》，

[2]王译鉴：《民法物一权》（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第195页。

[3][7]何军：《商品房住宅小区停车场、停车库的产权归属及相关问题研究》，

[4]陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。

[5][6]王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第39，400页。