城市小区停车位权属的法律问题研究
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/577328382.html,
城市小区停车位权属的法律问题研究
作者：许丽娟
来源：《中国市场》2017年第08期
[摘要]城市小区停车位权属及其收益归属问题日益成为小区矛盾的焦点。从法律法规层面对小区停车位存在的问题及成因进行科学分析，完善相关制度性立法，对解决小区车位权属纠纷具有重要的意义。
[关键词]停车位；性质；权属
[DOI]10.13939/https://www.360docs.net/doc/577328382.html,ki.zgsc.2017.08.177
目前，城市小区停车位权属及其收益归属问题日益成为小区矛盾的焦点。从法律层面探寻小区停车位的权属规定问题，有助于明确城市小区的车位权属，塑造和谐健康的小区环境。
1城市小区停车位权属存在的问题
小区停车位权属问题不明，就无法准确区划小区车位的性质，并明确其归属权限。明确城市小区停车位权属的问题，是解决城市小区车位矛盾的关键点和切入点。
1.1专有、共有和约定之争
城市小区停车位主要有地下停车位、地下车库、地面停车位、地面车库、架空层车位、人防工程车位、楼顶层车位、机械车位等形式。对于这些停车位的权属问题，在实际操作层面，因停车位的性质不一样，按照《物权法》第74条规定，造成了车位的权属划分存在较大的争议：一是小区的停车位均属于小区整个建筑本身，车位应当归开发商所有，开发商通过售卖实现小区业主对于车位的所有权；二是为了确保小区业主的优先使用，防止“天价车位”的出现，将小区车位全部定性为业主共有，开发商售卖时有明确权属的情况下，可以通过权属购买实现业主共有；三是超越小区停车位的专有和共有之争，便于实际操作，提出来可以由当事人（主要是开发商和业主）进行约定来界定小区车位的归属问题。
1.2停车位性质：民用和国防之争
依据《人民防空法》第5条“谁投资、谁受益”的相关规定，车位是开发商投资建造的，权属应归开发商所有，开发商可通过售卖、租赁实现小区业主的所有和使用；但是人防工程又具有公共的性质，应归国家所有。可见，小区内任何车位都存在战时作为国家战争军需资源被无偿征用的可能。因此，小区停车位就兼具双重属性，既是民用又是军用的。参照《人民防空法》对地下人防工程战时归国家所有，平时为经济建设和人民生活服务军、民两用的原则，小区不仅是地下停车位，甚至是所有停车位应确保国家战时优先使用，其所有权应归国家所有，开发商和业主只能取得车位的使用权。
小区地面车位的权属
建筑区划内车位、车库的权利归属 一、建筑区划内用于停放汽车的车位车库是小区的配套设施，但又具有相对独立性。 从法律关系上看，车位车库相对于房屋，不同于民法上的从物与主物的关系。车位车库不仅从物理构造上可以独立存在，更可以脱离房屋作为独立单元使用，甚至可以作为一种特定用途的房屋(专门用于停放汽车)进行权属登记。从实际交易上看，业主购房时并不一定非得购买车位车库，反之，业主处分房屋也不意味着车位车库就必然随之转移。当事人对房屋的处分，在没有特别约定时其效力显然不能及于车位车库。 二、车位、车库的权利归属。 （一）可以登记的车位车库是《物权法》第6章中所称的专有部分。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第2条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用； (三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。据此可知，可以登记的车位应该认定为专有部分。 （二）配置比例内的车位归属由开发商与购房者通过约定方式确定。 《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。由此可见，《物权法》关于车位车库的归属所持的是“约定归属说”，即对车位车库的归属应当通过开发商与购房者之间的合同约定来确定其归属。不过从该法条隐含的内容看，开发商还是处于主动地位的，无论是出售、出租或者附赠，都赋予了开发商对车位车库的处分权，只是这种处分权对开发商来说是受到限制的，只能处分给业主。 这里的“规划用于停放汽车的车位、车库”中的“规划”应如何理解，《解释》第五条使用“配置比例”对其进行了界定。《解释》第五条第一款规定，“开发商按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”该条第二款规定，“前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规
车位相关的法律法规条文
根据现行的小区规划法规，小区共用场地、计入公摊面积的车 位和车库属全体小区业主所有，人防工程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或者物业公司无权出售。 《城市地下空间开发利用管理规定》（2011年1月26日修正版） 第二十四条城市地下工程由开发利用的建设单位或者使用单位进行管理，并接受建设行政主管部门的监督检查。 第二十五条：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单 位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不 发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划 内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的 其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者 出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《人民防空法》 第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程 建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）
小区停车位要如何规划管理资料讲解
小区停车位要如何规划管理 不少市民纷纷通过网络和电子邮箱表达对构建和谐小区的看法。其中小区停车难问题是业主和物业公司人士普遍谈论的焦点问题之一。住宅小区停车位的管理需要规范和强化，才能解决好由于业主私家车数量的迅速增长而给小区物业管理带来的新难题。 小区停车位如何管理 一、停车位规划设计要合理、要有前瞻性，并留有余地，有停车场(库)扩建增建预案，才能保证满足业主的需要众所周知，土地是不可再生资源，而汽车是工业产品，可以随着生产流水线的流动而不断流入市场，不断流入用户手中。因此，相对来说，一个小区的停车位数量是有限的;而业主汽 车拥有量，随着社会的进步，人们生活水平的提高，虽然不能说是无限的，但至少可以说其增长幅度是前者无法相比的。笔者曾经管理的小区在不到一年的时间里就猛增近20辆私家车，致使小区停车位骤然紧张，车辆停放秩序难以维持，由此引发的各种纠纷不断，物业管理公司苦不堪言。 这种状况是十年前小区规划设计时所没有预料到的。因此，笔者认为，对于一个将要交付使用至少几十年的小区来说，必须从规划设计阶段开始严格把关，才能保证满足业主对停车位不断增长的需求。而目前仅以1989年1月1日起施行的公安 部和建设部联合颁布的《停车场规划设计规则(试行)》的建议性指标来规范设置停车位，其数量是远远不够的，而且有的指标已不能适应现实情况的需要。有关行政主管部门应该像规定容积率、绿化率等强制性指标一样来规范小区停车位的规划设
计，并且要有停车场(库)扩建增建预案。否则，小区停车位即使目前满足了业主的要求，但过了一、二十年，随着业主汽车拥有量的增加，停车位肯定供不应求，将产生新的供需矛盾。如果没有扩建增建预案，到那时这个供需矛盾就很难解决。这一点在《道路交通安全法》第三十三条里是有规定的：“新建、改建、扩建的公共建筑、商业街区、居住区、大(中)型建筑等，应当配建、增建停车场;停车泊位不足的，应当及时改建或者 扩建;投入使用的停车场不得擅自停止使用或者改作他用。” 在公安部和建设部联合颁布的《停车场建设和管理暂行规定》中也有规定，在应当配建停车场而未配建或停车场不足的，应逐步补建或扩建。因此，政府部门一定要严把规划设计关。 另外，最好是明确规定小区的停车位不得对非小区业主出售或长期出租。虽然《物权法》第七十四条规定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，但是这个规定操作空间很大，开发商有可能在没有首先满足业主需要的情况下就对外出售或出租车位。因为从楼盘开盘时起，业主是陆陆续续买房、入住的，如果开发商满足了先行入住部分业主的需要后还有剩余车位，法律又没有明文规定开发商要空置多长时间才算满足了业主的需要，在利益的驱使下有些开发商就会对外出售或出租。这样就很难保证首先满足小区业主对停车位的需要，并给今后物业管理带来麻烦。因此，这一点还有待进一步明确。 二、停车位的权属需要明确，以避免因权属关系不明晰而引起的各种纠纷 许多业主买房的时候，很少去关心哪些是共有部分，等到真正需要时才着急;有的业主错误地认为共有部分是“唐僧肉”，人人都有份，谁都可以随意占用。笔者曾经管理的某单
小区停车位管理细则
小区停车位管理细则 为加住宅区机动车停放管理，规范机动车停放行为和保护全体业主的的合法权益，特制定以下车辆管理细则： 第一条：本小区内部及周围商铺门前道路停车位属小区管理范围，其使用权和收入均为全体业主所有。停车位的收入归业主委员会管理、由所属社区监管，均用于小区停车位管理的开支、设施设备的维修、绿化环境的改观及增设娱乐设施等。第二条：加强小区车辆停放的安全和有序管理，所有进出车辆使用道闸刷卡系统。第三条：小区内部实行车辆单向行驶，北门进，南门出。小区道路实施单面停车位，进入小区的车辆须在泊位内停放或听从车管人员的安排。 第四条：对于擅自停放在消防登高平台、占用消防通道的车辆，所引起的一切责任及后果均由当由事人自行承担。 第五条：本小区机动车停放占位收费，分为内部停车位和外围停车位两种方案计费，具体办法及标准如下： 1) 外围停车位包月计费，按照每月元收取泊位费。（小型车辆） 2) 进入小区车辆按外围包月费元+计次费收取，计次费按元/天，不超过 2小时不计费，同一日多次进出小区只收取一次费用。 3) 中型车辆（含客货2用车）外围停放，每月按照元收取泊位费。 4) 外围商户经营者如需使用固定泊位，按照每月元/个收取泊位费，小区内部不设固定车位。 5) 外来车辆进入小区泊车，4小时以内免费，超时计费元/天。每天17时以后，除消防车、救护车等特种车辆，外来车辆不得进入小区内部。外来车辆小区外围停放白天免费，过夜收取元/天泊位费。 6) 车库车辆进出小区不受时间限制，地下车库按照每月40元收取物业服务费，由物业公司服务管理和收取费用。车库车主须入库停放，如车辆占用公共泊位，经劝说无效，按照元/天收取泊位费，拒付泊位费则需在补交拖欠泊位费后，才能进入小区。 上述费用均为停车位占位费，不含车辆盗抢险、玻璃破碎险、车身划痕险，如需投保上述险种，请事先声明，费用另计。 第六条：若小区公共停车位泊位已满，非车库的车辆不得进入小区，1.5吨以上车辆禁止驶入小区内外花岗岩路面及中型、大型车辆不得在小区内停放过夜。第七条：小区车辆管理实施专人定点管理，各位车主须服从车管人员的引导，黄
小区地面停车位管理方案_精选
小区地面停车位管理方案 温馨提示：本文是笔者精心整理编制而成，有很强的的实用性和参考性，下载完成后可以直接 编辑，并根据自己的需求进行修改套用。 小区地面停车位管理方案本文简介： XX小区地面停车位管理方案为了规范XX小区地面车辆停放秩序, 保障小区内各方合法权益, 根据国务院《物业管理条例》、XX《业主临时管理规约》和西安市停车管理有关规定, 特制定本管理方案。一、地面车卡发放办法1、地面停车位登记制度XX业主在物业服务中心办理房屋交接手续时, 由具体交房人员负责在“车位需求登记表 小区地面停车位管理方案本文内容： XX小区地面停车位管理方案 为了规范XX小区地面车辆停放秩序, 保障小区内各方合法权益, 根据国务院《物业管理条例》、XX《业主临时管理规约》和西安市停车管理有关规定, 特制定本管理方案。 一、地面车卡发放办法 1、地面停车位登记制度 XX业主在物业服务中心办理房屋交接手续时, 由具体交房人员负责在“车位需求登记表”登记该户业主信息, 并当面告知业主此车卡登记仅为留存业主及车辆信息所用, “车位需求登记表”中登记的序号不作为地面停车卡排队序号。
2、地面停车位车卡发放方式 XX地面停车卡发放以抽签形式进行, 抽签时间以楼宇集中装修期结束时间节点为准, 车卡有效期限为一年。已购买XX地下停车位的业主, 不再参与地面停车卡抽签。 3、地面停车位车卡抽签准备阶段： 在抽签实施工作开始之前的一个月, 由客户经理负责通知各自分管区域内已入住业主具体抽签时间, 并做好记录, 以备后期查询。对于重点客户, 可通过呼叫中心录音电话通知, 并保存好录音资料。 4、地面停车位车卡抽签实施阶段： （1）抽签工作实施当天, 由XX客户服务中心具体负责组织所有符合抽签条件的业主在规定的时间和场地进行抽签, 并做好记录。秩序维护服务中心负责抽签现场秩序的维持。 （2）为了保证抽签工作的公正性及透明度, 并将抽签结果在小区进行公示。 （3）XX地面停车位为林间全体业主共同所有, 因此车卡抽签比例将依据小区入住情况具体核算, 在最大限度满足现有业主停车需求的同时也需保证后续入住业主的车位使用。 二、地面停车位车卡办理流程 1、 业主办理停车卡, 需签订《XX地面停车服务协议》（期限为一年）, 业主须
停车位相关法律问题浅析
一、小区车位、车库的优先保障对象 依据《物权法》第七十四条第一款之规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。该款说明，住宅小区内的车库、车位首先要保障业主的停车需要。该款要求物业服务企业在管理小区停车库位的时候，必须首先保障本小区业主的停车需求，之后才是保障其他人员的停车需求。现实生活中，如果业主对物业服务企业缺乏监督，利益驱动下，可能存在物业服务企业将本小区车位保障给非业主，而导致业主无处停车的事实。所以，提议业主通过业主委员会或者业主自身对物业服务企业管理小区停车库位事项适当进行监督。 三、物业服务企业是否有权单方面提高住宅小区停车费收费标准 答案是否定的。《物业服务收费管理办法》第七条明确规定“具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”，因为住宅小区停车库位收费涉及众多业主及相关人的切身利益，所以住宅小区停车费收费标准执行的是政府指导价，这意味着小区物业服务企业无权单方提高住宅小区停车费收费标准。如果确实因为经济环境发生了重大变化，导致物业服务企业有理由依据情势变更原则要求提高住宅小区停车费收费标准的，物业服务企业的解决途径应当是：与小区业主普遍协商达成一致或者与小区业主委员会达成一致（以业主委员会有业主大会的明确授权为前提），在不超过政府指导价范围内适当提高住宅小区停车费收费标准。或者在不能取得业主普遍同意的情况下，以小区所有业主为被告通过司法途径解决。但是无论如何，物业服务企业无权单方提高住宅小区停车费收费标准，因为这样是严重违反合同法基本原则的，是对业主权利的严重侵犯。 四、如何和谐解决住宅小区停车费收费标准提高之争议 笔者认为：应当分清住宅小区停车位是物业服务企业独享管理收益权还是住宅小区业主所有委托物业服务企业管理，应当计算出二者之比例。如果住宅小区停车库位业主所有的占绝对比例，那么物业服务企业应当考虑提高停车费标准是否必然提高物业服务企业的收益，如果收益幅度不明显，不建议物业服务企业盲目提高住宅小区停车费收费标准，影响和谐关系，此其一。其二，如果住宅小区没有成立业主委员会没有召开过业主大会，建议业主良好协调上级主管部门尽快选举业主代表成立业主委员会，利用业主大会议事规则来解决此类问题。第三，业主也要考虑当前经济形势的影响，应当看到适当提高住宅小区停车费标准对物业服务企业方显公平事实的存在，而不应一味的强调自身利益，当然即使提高停车费收费标准也应在政府指导价范围内，坚决反对物业服务企业单方面提高停车费收费标准。如果物业服务企业不顾业主的反对单方面提高住宅小区停车费收费标准，业主有权向有关部门反映，有权依法请求人民法院确认物业服务企业单方提高住宅小区停车费标准的行为无效。
论小区停车位的权属
法律专业毕业论文 论小区停车位的权属 【摘要】随着我国经济的发展，住宅小区停车位问题已经令人堪忧，为了解决由此带来的纠纷，我们有必要面对此问题。 我国小区停车场所分为两种形式：车库和停车位。停车位又分为地下停车位，地面停车位。由于停车位的不尽相同，小区停车位的权属就应分类而论。对此问题，我国法律法规只有寥若星辰的几条提及过，但都没有明确划分小区停车位的权属。 纵观世界各国关于小区停车位权属的规定大同小异，对于独立的停车库要么采用属于开发商的规定，要么采用意思自治原则，由当事人约定；而对于不具有独立的建筑物特征的停车位，一般都约定属于小区业主共有。这些规定，都给我国关于小区停车位的权属问题，提出了借鉴之路。我国应该通过法律法规对此明确规定，；力求降低由此带来的一系列的纠纷，也明确广大业主、房地产开发商、物业公司的权利，促进我国法治的完善。 关键词：小区停车位的分类，小区停车位的权属，建筑物区分所有权
目录 摘要 绪论 一、我国小区停车位的分类 （一）按照小区停车位权属取得的时间分类 （二）按照小区停车位的空间位置分类 1、小区车库 2、地面停车位 3、地下停车位 4、地上停车位 二、现有立法造成我国小区停车位的权属不明 （一）没有充足的法律法规规定是造成小区停车位混乱的主要原因（二）《物权法》第七十四条规定属本末倒置 （三）小区停车位的约定取得适用上有难度 三、其他国家、地区对小区停车位权属的相关规定 （一）日本 （二）德国 （三）法国 （四）我国台湾 （五）我国澳门 四、我国关于小区停车位权属的不同学说 （一）合同确定论 （二）推定归属论 （三）销售成本收益归属论 （四）登记凭证确权论 结语参考文献
小区停车管理规定
6.1 停车库守则 小区内停车库，专供已购或租用车位的业主使用。为求停车库秩序良好，保持畅通无阻，避免非法占位、阻塞通道及危害大众安全，所以订立“停车场管理规定”以便各使用人士遵照执行。 6.2 汽车清洁服务 为保障各车主在停车库免受各类外来人士干扰，除车主自行清洁外，汽车清洁服务只由管理处认可的清洁公司提供，未获得允许的外来清洁工人及公司，不得在停车库内工作。 （七）南都房产停车场管理规定 7.1 进场许可 7.1.1 停车场是停车的场所，闲杂人等不得擅进。 7.1.2 无效业主停车证或未向管理处办妥登记手续的车辆，一概按照访各车辆处理。 7.1.3 任何车辆或司机，经常违反管理处的劝告或停车库守则者，管理人员有权拒绝其进入停车库。 7.2 租/买车库的车辆 7.2.1 租/买车库的业主，均须预先向管理处送交证明文件。另须申办业主停车证。 7.2.2 业主停车证 A.业主停车证不得转让及涂改，过期或复印的业主停车证，均属无效。 B.若业主停车证有任何遗失或损毁，须速向管理处填报及缴付补领，缴费每证20元。 C.有效业主停车证必须放在车头挡风玻璃上，以资识别。 7.2.3 管理处会依据业主停车证申请表，制订车辆登记表，交予车库巡逻保安员，以核对进出及停泊的车辆。 7.2.4 车辆只可停泊于规定的车库（车位）内。 7.3 违例停车 不遵守管理处所制订的指引停车库守则的车辆，按违章停车处理。违例停车情形如下： 7.3.1 未向管理处登记手续而驶入、停泊于停车库之车辆。 7.3.2 未出示或持有无效的业主停车证。 7.3.3 未经同意，占停他人车库。 7.3.4 拒绝遵从管理处的指引，并阻塞公用地方，如通道等。 7.4 违例车辆的被扣锁及拖走。 7.4.1 所有违例车辆，无须事前通知，可被扣锁或拖走。 7.4.2 扣或被拖走所产生的费用，均全部由所属车主负责。 7.4.3 任何由于车辆被扣或拖走，而直接或间接地引致车辆的遗失或损坏，管理处恕不负责。 7.5车辆清洗 7.5.1车辆的清洗服务只由管理处认可的清洁人员提供服务。未获允许的清洁工人及公司，不得在停车场内工作。 7.5.2 请勿违反消防条例，擅自从消防喉取水。 7.5.3 清洗完毕，请即清扫积水、污物，以保持车场清洁。
论小区停车位的归属问题
绪论 一、小区停车位权利归属问题的研究意义、目的 近年来，由于人们生活水平的不断提高，家庭轿车的拥有率持续增大，而使商品房住宅小区内因停车位（场）供需关系紧张导致的纠纷、冲突日益扩大和加剧。“停车难，难停车，车难停”不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的权利归属、买卖合同、租赁使用、保管收费及损害赔偿的纷争凸现，各方当事人为其自身的利益各执一端，众说纷纭。在繁杂众多的此类纠纷中，以停车位的产权归属争论最为突出。虽然我国颁布实施的《物权法》和《物业管理条例》对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定，但这些规定还是过于笼统抽象，甚至有的规定模糊矛盾，这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。据此，对小区停车位的权利归属及行使这一选题进行研究具有以下意义： （一）现实意义 随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现，“车位之争”已成社会关注问题之一。城镇居民收入的逐年增加，汽车不再是高档奢侈品，私家车的普及化程度一直加深。停车位需求量的持续加大，车位出售和租赁价格的不断上涨，让越来越多的购房者在买房时不得不考虑小区的停车条件。小区停车位开始供不应求，有关停车位的产权和使用纠纷也随之而涌，以车位的产权归属纠纷尤为核心和激烈。其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范，因此，明确小区停车位的权利归属，对解决小区物业管理中的“车位之争”难题，是有着极其重要的现实意义的。 （二）理论意义 目前，我国对小区停车位的权利归属研究还处于起始阶段，对小区停车位的权利主体没有明确的法律法规的条文进行规范。开发商将商品房卖给购房者，是否意味着停车位的产权也随之转移给购房者？开发商与业主，究竟谁才是小区停车位的合法所有权者？小区的地上停车位和地下停车位是否都是归全体业主所共有？业主共有的停车位和业主单独所有的停车位在权利行使上是否有区别？一系列停车位所派生出来的问题纠纷，归根到底都与停车位的权利归属有必然直接的关系，因而只有明确界定停车位的权利主体，才能从法律理论上解决上述问题。 （三）、研究目的 由于小区停车位的权利归属不明，导致现在因小区停车位所引发的纠纷和
商业住宅小区停车位法律问题探析修订稿
商业住宅小区停车位法 律问题探析 WEIHUA system office room 【WEIHUA 16H-WEIHUA WEIHUA8Q8-
商业住宅小区停车位法律问题探析 李珺 摘要商业住宅小区停车位能够满足居民平日所需的正常需求，为城市居民正常停车提供基本保障。然而，我国关于商业住宅小区停车位的立法和司法实践还多多少少存在争议，在现实生活中停车位纠纷也经常发生。基于此，本文将围绕商业住宅小区停车位法律问题展开分析，希望能对解决我国商业住宅小强停车位法律问题提供些许借鉴和帮助。 关键词商业住宅小区停车位法律问题法律建议 自20世纪90年代开始，我国逐步开始实行住房分配货币化。此后，停止了住房实物分配。开始以“商品房小区”出现，也就是本文中所提到的商业住宅小区的概念。在本文中，商业住宅小区与普通的住宅小区主要差别在于房地产开发商将房屋作为特定标的物来进行商业交易，具体是指在一个相对封闭的完整的居住环境，一般可满足居民平日所需的正常需求。停车场一般是指位于露天或者位于地下而设置的，为机动车甚至为非机动车提供停放的场所。停车位是停车场的一个基本的单元，停车场所都是由多多少少的停车位所构成。因此，只要解决好停车位这一个基本的单元的问题，那么停车场的问题也就迎刃而解了。 一、商业住宅小区停车位的权属性质 （一）商业住宅小区停车位的法律属性 讨论停车位的法律属性时，首先要将客体停车位进行界定，能够作为物来分析吗？在传统的民法理论中，物是指客观上能够与人身所分离开的，同时又能够满足权利主体的某种利益需要，而被权利主体所支配，使用，移转，交换的物质实体。住宅小区停车位，作为建筑物区分所有权中建筑物设施的相应配套设施，作为原所有者房地产开发
小区停车位归谁管理
小区停车位归谁管理 随着小区入住率的增加，车辆拥有量日趋增多，因此物业应该对停车进行相关的管理，以下是小编为你整理的小区停车位归谁管理，希望能帮到你。 2015年10月1日起施行的物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 近年来，因停车位问题，业主与小区物业服务企业之间发生纠纷的情况越来越多。在《物权法》及新修订的《物业管理条例》10月1日实施后，不少人对于小区停车位的相 关问题仍旧认识模糊，各地出现了不少与此相关的司法诉讼。《物权法》是如何界定小区 停车位权属的，实际生活中如何适用相关条款;《物权法》对地面停车位权属的界定，是否有利于明确停车收益的归属;在小区停车出现纠纷，业主能否要求赔偿，业主与物业服务企业在签订停车合同过程中要注意哪些方面问题……结合以上问题，本报组织了这组报道， 请有关专家对小区停车位的相关问题做一次梳理，以使消费者在维权时更加心中有数。 因停车位问题，业主与小区物业服务企业之间的纠纷时有发生，《物权法》和新修订 的《物业管理条例》实施后，大多业主都对此寄予希望。现实生活中，不少人依然对小区 停车位的相关法律问题弄不明白，为了使消费者在维权时心中有数，记者采访了北京市天 元律师事务所专职律师朱晓东和对外经济贸易大学法学院副教授徐海燕，请他们就小区停车位的一些问题进行解答。 小区停车位该归谁 提示：要识别小区内停车位是靠约定还是靠法律确定的，首先应了解小区规划中哪些 地点设置了停车位，然后看购房合同或停车位租售合同来确定归属 朱晓东认为，《物权法》规定了两种确定停车位权属的方式，即：根据约定确定和根 据法律确定。根据约定确定，《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车 的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。根据法律确定，《物权法》第74条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，业主要识别小区内停车位是靠约定还是靠法律确定的，首先应该了解 小区规划中哪些地点设置了停车位，然后针对这些停车位，看自己与开发商之间的售房合
一个车位严重不足的小区-一份超详细车辆管理规定(收藏)
一个车位严重不足的小区，一份超详细车辆管理规定（收藏） 第一章总则第1条依据和目的为确保出入小区的车辆安全行驶和停放有序，同时避免堵塞消防通道形成安全隐患，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本小区目前的实际情况，特制定本规定。进入小区的车辆必须遵守相关交通法规及本规定。除特种车辆和为公共区域施工的车辆外，进入小区超过30分钟的车辆，应该一律缴费，所缴费用按照比例补充到属于全体业主的公共收益之中，用于公共区域和设施的维护。第2条背景和时效性因为本小区目前的车位数量严重不足（地下车库、地面车位、地面车库），矛盾突出的停车难问题亟待解决，因此必须严格规范小区内的车辆停放和行车秩序。根据消防要求和停车需求，要尽快建造规划未建的停车位和增建停车位，同时合理规划并改造行驶路线，设置单向通行车道，以便更好地解决停车难和安全顺利行车问题。目前只有路面临时和固定车位停车费的70%划入全体业主的公共收益之中，其他车辆使用本小区的公共道路、公共设施和停放在公共区域，却对本小区的公共收益没有任何贡献，这很不公平，也很不正常。而小区的公共区域、公共道路和公共设施需要公共收益来维护，因此必须兴利除弊改变不公平的现状，不能继续让属于全体业主的公共收益
流失，必须完善并严格执行本规定。本暂行规定有效期六个月。 第二章细则 第3条物业公司管理职责1、负责小区车辆进出指挥、监控和收费。2、负责访客与被访问居民的联络确认，并登记所有进入小区的常驻车辆和临时车辆信息。3、负责监管进入小区内机动车和其他车辆的有序进出和安全行驶，安排并监督各类车辆的停放。保安要特别安排好外来车辆的临时停车，必须明确告知相关停放规定，不得阻碍小区居民的车辆通行和停放。4、每天上下班高峰时间段（早上6：30—8：30，下午16：30—19：00 ），保安必须在会所左右两侧引导安全行车和疏通道路，保证小区内车辆正常行驶和停放。5、原则上车辆进出由道闸系统自动管理。外来临时车辆和欠费常驻车辆出小区，应由司机用手机扫描道闸系统自动生成的二维码进行缴费。保安不得擅自手动放行任何应缴费而未缴费的车辆，否则物业公司必须原价赔偿。6、在司机不能或不愿使用二维码扫描支付的情况下，保安可以在收取现金后手动抬杆放行。保安要每班汇总交接现金收费情况，每个班次都要完整保存车辆进出的各项记录。7、物业公司对不听从规劝和管理的第二次乱停车的车辆，有权力进行处罚。8、物业公司因车辆管理失职给业主造成损失的和被政府部门 处罚的，应承担赔偿责任。第4条车辆管理规定1、进入
关于论物权法上的地上车位及地下车库的权属
论物权法上的地上车位及地下车库的权属 案件简介：2008年5月，张先生一家花了50万元从某房地产开发公司购买了一套房屋，开盘后，开发商同时向业主公开出售小区的停车位。张先生一家花了42000元买下了一个地下自行车停车库和一个地面停车位。其中地下自行车停车库28000元，地面停车位14000元。开发商交房后，小区物业入住便开始向业主收取停车费。张先生认为自己既然已经买断了这两个停车位，就可以随意使用，根本就无须再交费。况且停车位是是小区的公共配套设施，开发商是无权对外出售的。 住宅小区停车位权利的归属问题引发了许多的社会矛盾,现行的《物权法》尽管对住宅小区的停车位的权利作出了规定，但因为内容较为笼统，如何认定住宅小车停车位权属显得十分迫切。 一、车位、车库可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体 依我国《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。一般来说，专有部分的范围是房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。专有部分是各个区分所有人单独享有的所有权客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区别，权利人可以行使完全的占有、使用、收益、处分权。《建筑物区分所有权司法解释》第二条第1款的规定,车位、车库构成建筑物的专有部分: (一)具有构造止的独立性,能够明确区分 构造上的独立性,称为“物理上的独立性”,即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开,并且可以与建筑物的其它部分相隔离。隔离,应采取“观念上的间隔”,即“无物理的间隔”,只要符合明确区分界线的要求,即使没有物理上的遮蔽性,也具有构造上的独立性,土地即为此例。所以,不同的车位车库之间的遮闭性可依观念上的隔离得以实现. (二)具有利用上的独立性,可以排他使用 利用上的独立性,又称为“使用上的独立性”,即建筑物被区分为不同部分后,每个单元都可以独立使用,其效用一般与单独的建筑物相同。车位车库的固有用途是车辆停放,而非通常的居住或营业,用途明确,具有排他性。车辆的出入有共同车道各出口,无须借助他人的专有部分,具有利用上的独立性。 (三)能够登记成为特定业主所有权的客体 也可以称为“法律上的独立性”或“形式上的独立性”。就不动产而言,登记为其公示方法。构造上和利用上的独立性是经济上的独立性,这些只有通过登记才能表现为法律上的独立性。“能够登记”,既包括了现在能够在登记机构登记簿上记载 .
车位的法律属性及其产权界定
东北农业大学毕业说明书 我国物权法关于小区车位法律属性及产权界定 入学年级： 学生姓名： 学号： 所学专业 东北农业大学 中国·哈尔滨 2012年4月
目录 提要：........................................................................... - 1 - 1．车位归属之学说探讨............................................................ - 1 - 1.1 从物说。................................................................. - 1 - 1.2 公摊说。................................................................. - 1 - 1.3 业主所有说。............................................................. - 1 - 1.4 独立所有权说。........................................................... - 2 - 2.车位法律地位之界定............................................................. - 2 - 2.1 可以约定归属的车位....................................................... - 2 - 2.2 法定归属的车位........................................................... - 3 - 3. 车位归属之探讨................................................................ - 4 - 3.1 可以约定归属的车位....................................................... - 4 - 3.2 法定归属的车位........................................................... - 5 - 4. 参考文献: ..................................................................... - 6 -
小区内车位管理规定
小区内车位管理规定 为加强小区道路管理和交通秩序,制定了车位的管理规定，下面学习啦小编给大家介绍关于小区内车位管理规定的相关资料，希望对您有所帮助。 小区内车位管理规定一、停车场必须具有“五有”办场标准，即有完善的开办手续、有安全围栏(围墙)设施、有值班岗亭、有工作责任制度、有专职保管员，同时建立完善的小区停车场管理制度。 二、小区停车场管理制度中规定：停车场必须在出入口设立明显的标志，写明停车场名称、性质(白天、日夜)、类别等。 三、机动车保管场的各种管理制度及收费标准必须张贴在出入口明显的位置，实行“三公开”制度，即公开保管场责任人、公开保管员姓名和照片、公开收费标准。 四、小区停车场管理制度规定：停车场必须备有消防器材，悬挂在场内各方便取用之处。 五、停车场只作机动车保管之用，车场内不得进行车辆维修、装卸货物、拉客营运、摆卖等经营活动。 六、小区停车场管理制度规定：停车场内不准搭棚住人，不准闲杂人员进入或滞留。场内须设置若干垃圾箱，并定期清洁打扫。 七、属永久性固定停车场必须用油漆划出停车位，并按
位编号，临时停车场也必须因地制宜，尽可能划位和编号。 八、开办摩托车保管业务的停车场必须统一集中保管，设立摩托车停放架，露天保管的必须搭建整齐规范的摩托车避雨棚，并按位编号。 九、停车场内所有车辆必须摆放整齐划一，通道内严禁停车。装载易燃、易爆、剧毒物品的车辆禁止进入场内保管。 十、小区停车场管理制度必须建立严格财务制度。健全票证管理，完善领用手续;票证要专人专管、日清月结。 小区停车场管理制度二： 管理处负责业主(住户)的车辆管理，小区车辆行驶停放，管理处主任负责协调指导停车场(库)的管理工作，房管员监督、检查，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。 1.对进入停车场车辆的管理规定 ①进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等，车辆号牌应与行驶证相符，待办车辆应与待办证明相符。 ②进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。 ③车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。
浅析小区地下停车位产权归属
浅析小区地下停车位产权归属 本文来自：https://www.360docs.net/doc/577328382.html, 【摘要】:住宅小区停车位所有权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。 【关键词】:停车位产权归属业主人防工程 一、停车位的含义 所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。实践中和停车位相关的概念还有停车场、车库。现实生活中,还存在其它类型的停车场所,如立体停车楼、路边划线停车位等等,而且随着社会的发展,还会出现各种类型的停车场所。停车位与停车场、车库以及其它停车场存在着这样一种关系:各种停车场所是由数量各异的停车位所组成的,停车位同时也是组成这些停车场所最基本的元素。我们可以这样说,停车位是各种停车场所的基本单元,而各种停车场所则是停车位的存在形式。 二、停车位的分类 从停车位的物理状态和所处的土地立体空间位置可以把目前城市住宅小区的停车位分成两类五种形式。第一类是地上停车位,第二类是地下停车位。地上停车位是指建立在帝标之上的停车位,具体包括小区内的地面停车场,小区内独立建设的多层停车位,楼房首层架空层停车位;地下停车位显而易见就是建设在地表之下的停车位,主要有两种形式,一种是利用人防工程改造的地下车位车库,还有一种是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库。 三、产权归属、众说纷纭 (一)产权归开发商。 依据是地下停车场所附着的土地使用权在建筑上盖在完成综合验收后的总体确权(又称大确权)时一般是确权到开发商或者开发商所成立的项目公司,然后房管部门根据一手交易记录分别将已成交单位分割确权给小业主(又称小确权),大确权与小确权之差,既包括尚未售出的部分物业,也包括一些公摊面积及未公摊的公共设施。公摊面积按照物业管理条例法定地属于全体业主,而公共设施,包括停车场、会所等等则属于大确权与小确权之差,由开发商取得。实际上,在目前房地产开发实践中,尽管对地下停车场与会所的产权归属之争议不绝于耳,许多开发商还是成功地作通了房管部门的工作,取得了上述公共设施的产权证,形成既得利益。
住宅小区停车位权利归属若干问题研究
住宅小区停车位权利归属若干问题研究 王洪斌（今天律师事务所） 住宅小区停车位（库）有广义和狭义的两种说法。广义上讲，只要是在住宅小区物业管理公司允许围能够停车的地点，就是住宅小区停车位（库）；而笔者则从狭义的角度对住宅小区停车位（库）作出了以上定义，它是指我国按行政建制设立的直辖市、市镇围的，达到一定规模、基础设施配套比较齐全的住宅小区（含居住小区、住宅组团）用于停车的车位、车库。同时必须符合住宅小区法定规划、设计，或者依法能够用于停车。笔者注重的是住宅小区停车位（库）的合法性和有序性。 住宅小区是一个较新的概念，它是在我国建设部1994年3月24日建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中规定的法律定义。住宅小区包括房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等相关设施，住宅小区停车位（库）也是住宅小区不可或缺的有机组成部分。停车位是在越来越多的业主或使用人成为有车一族后，住宅小区的人们经常谈及的话题，其中较为突出的问题，就是住宅小区停车位愈来愈紧，而且表现出严重的无序化，人们围绕住宅小区停车位引发的纠纷也日益增多。因此，正确理解住宅小区停车位（库）的含义，对于人们如何去购买、使用有极其重要的意义。从广义上去理解住宅小区停车位（库）的含义，必然导致住宅小区停车位（库）的无序化，引发一系列的纠纷；从狭义上即合法角度去理解住宅小区停车位（库）的概念，才能正确引导业主和使用人依法合理地消费。 一、当前有关住宅小区停车位（库）权利的规定 住宅小区停车位（库）的所有权，它作为一种法律关系，是指主体间（各业主间）的权利和义务。《中华人民国民法通则》第71条规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”这是该民事基本法律从民事权利角度，对财产所有权容作出的简要精到的规定。以上所有权的四项权能构成了住宅小区停车位（库）所有权的容，其每项权能均有相对独立性和可分性以及待定的含义。 《中华人民国民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”财产所有权是法律赋予的权利，以上财产所有权的取得，主要有原始取得和继受取得两种。原始取得（最初取得），是指不以他人已有的所有权为根据从他人那里取得所有权，而是直接依照法律的规定，通过某种方式或行为取得财产所有权，实践中有：⑴劳动生产（建筑施工），⑵收取孳息，⑶国家没收，⑷无主财产，归国家所有，⑸添附财产。继受取得（传来取得），是指业主通过某种法律事实，从原所有人处取得该停车位（库）的所有权，如通过合同关系和继承关系而取得财产所有权，就是继受取得。住宅小区停车位（库）所有权大多数由业主通过合同关系取得。该停车位（库）通常分为地上车库、地下车库和改变原有法定用途的停车位（库）。 我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，并没有涉及地下房屋的权属登记，《城市房地产管理法》第2条：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑及构筑物”。这里的“土地上” 是指地表之上，因此，地下车库依据该条规定是不能办理产权证的。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋的所有权并对房屋行使占有、使用、收益处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须到土地管理局和房产管理局登记，如果没有进行权属登记，自然不能获得法律承认的所有权。当然，实践中有一种地下停车位（库）例外。它是开发商依照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，它和住宅一样要计入整个宗地上的建筑面积，每一个停车位都可以拥有独立的产权。这是以我国市为代表的住宅小区地下停车位（库）合法有序发展的一种良好趋势，开发商只有如此依法运作，才能真正解决住宅小区停车难的问题。 我国第一部物业管理法规《物业管理条例》于2003年5月28日经国条院第9次常务会议通过，自2003年9月1日施行。该条例规定了建设单位不行擅自处分业主依法享有的物业共享部位、共同设施设备的所有权或使用权，但是由于规定过于原则笼统，保护业主利益的核心问题如专有所有权和共有所有权问题没有体现。因此，该条例从本质上讲，仅仅是业主简单利益保护条例，不是根本意义上的建筑物区分所有权立法。 1997年1月1日起施行的《中华人民国人民防空法》第五条第二款、第二十六条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。
车位相关的法律法规条文
车位相关的法律法规条 文 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
根据现行的小区规划法规，小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有，人防工程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或者物业公司无权出售。 《城市地下空间开发利用管理规定》（2011年1月26日修正版） 第二十四条城市地下工程由开发利用的建设单位或者使用单位进行管理，并接受建设行政主管部门的监督检查。 第二十五条：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第七十三条内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。内的绿地，属于业主共有，但属于城镇或者明示属于个人的除外。内的其他公共场所、公用设施和用房，属于业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《人民防空法》
第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号） 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 《郑州市房屋登记条例》（2011年1月1日起实施） 第二十五条新建商品房屋初始登记时，根据规划和居住区公建配套标准建设、未计入共用建筑面积进行分摊的房屋，符合登记条件的，登记为房地产开发企业所有；物业服务用房、共有设施设备用房及其他依法属于全体业主共有的房屋，符合登记条件的，登记为全体业主所有。 《河南省物业管理条例》（2018年1月1日起实施） 第六十条城乡规划主管部门应当将规划用于停放汽车的车位、车库在建设工程规划许可证的附件中予以注明，同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。 建设单位应当将物业管理区域车位、车库配置比例在显着位置公示，按照配置比例通过出租、出售、附赠方式约定车位、车库的归属。 第六十一条建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，建设单位应当向物业买受人明示，约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。 建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。