房地产商业模式创新

篇一：房地产业创新和商业模式转型

房地产业创新和商业模式转型

刘琦

2013-2-8 10:08:55 来源：《中国房地产》2013年第01期

一、房企转型的必要性

管理大师德鲁克说：“当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”商业模式创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力，房地产业也不例外。

房地产的商业模式不是也不可能一成不变。本轮房地产调控，从根本上改变了房地产企业的生存环境。只有那些具备了适应行业特定发展阶段的商业模式的企业，才能生存下来，发展壮大，为投资者带来回报。提高附加值，也就是提高投资回报率。就投资回报率而言，房地产企业投资回报率等于利润率乘以周转率再乘以杠杆率。

1.利润空间日益缩小

目前情况下，由于土地贵、工资高、融资难，加上限购，利润率不可能高。2011年房地产500强企业现金及现金等价物余额均值小幅增长24.59%，同时净利润均值出现负增长，同比下降17.94%，为3.47亿元，虽然净利润均值小幅下降，但盈利水平基本保持在较好水平。这表明，2011年房地产开发企业500强盈利水平趋稳，利润空间有所收窄。2010年不少企业创造了良好的销售业绩，为企业将营业收入锁定在较好的水平上，但在建筑材料、人力等成本持续上升以及企业内部管理费用上升等因素的带动下，房地产开发企业的利润空间正在逐渐被压缩，今后此趋势仍将持续。

2.存货去化压力对周转率提出更高要求

由于2010年来的调控政策影响深入，众多房企存货问题加速攀升，压力愈加明显，导致存货周转率不断下降。从投资回报率来看，杠杆率就是表内的负债率和表外杠杆的运用，如土地款的延付和预售款的收取，大趋势可能长期走低，优秀企业只能在周转率上大做文章。大众化的产品定位、标准化的产品设计、模式化的项目管理和适度的土地储备，就能够在一定程度上提高周转效率。目前，像万科、绿地这样的标杆企业在经济繁荣时期的周转效率可以达到1倍左右水平，低谷期的周转率在0.5-0.6倍水平。也就是说，在繁荣期最快可用一年时间收回投资，低谷时期最快也需要两年时间才能收回投资。这已是在传统模式下效率的极限了，如若再想进一步提高周转速度，提高投资回报率，就必须要进行商业模式的转型。二、欧美国家房地产发展的成功经验

历史是最好的老师，让我们看看欧美国家在经济发展和城市化进程中都经历些什么？

城市化率30%-40%左右进行住宅房地产开发，从30%时开始加速，到70%时基本停止。在城市化率30%-60%的一段时间，人口涌向城市的速度最快、数量最多。因此，实际房价总体上涨最快。这段时间，也是从事住宅开发的最佳时间；当城市人口超过50%之后，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅。当城市化率达到60%时，人口对于新房需求趋于停滞，从事住宅开发难以获得超额收益，此时持有商业地产才有可能获得超额收益。一个国家的核心城市永远都是人口的主要流向，这些地区的商业地产升值空间最大，而且可以规避未来人口下降的风险。从美国的数据看，第三产业占gdp比重达到50%时，城市化已基本完成，对新房需求大为减少，此时商业地产与住宅地产需求发生大逆转。

上海目前城市第三产业占gdp已超过50%，正由粗放式增量开发向集约式存量经营管理转化，此时，商品房投资进一步放缓，保障房建设是此轮结构性调整的重点、也是难点。行业门槛不断提高，资金和融资能力成为进入市场的基本能力，像中星集团这样的大型房企，间接融资“三金二票一托”的工具都用上了。产品趋于同质化，品牌和服务成为重要的竞争手段。开发企业的经营管理能力比以往任何时候都重要，粗放的开发模式一去不复返了，此轮调控很多企业已尝到了高负债重资产模式之苦。

三、商业模式的转变急需重视

产业的升级换代是一个市场化的过程，要靠企业家去发现。中国的企业家需要努力了解历史，并要看清未来，了解什么样的技术和什么样的经济能对未来产业产生决定性影响，什么样的产业能在未来引领经济的发展。笔者参加国际专业会议、企业论坛，国外企业家聚在一起讨论的是行业、产业未来格局和商业模式的创新，而中国企业家特别是房地产商在一起讨论最多的还是政治或政策问题。

ibm商业研究所的全球ceo调查显示，从2006年开始，全球大企业集团的总裁已将商业模式创新作为企业创新的首要考量。2009年，70%的全球大企业在进行商业模式创新转型，而高达98%的全球企业对它们自身的商业模式创新进行调整。目前国内城市化进程和人民币升值仍将在一段时期内推动资产回报的上升，但可以预见的是，上海城市化已基本完成，将慢慢进入老年社会。从长期看，人口红利在消失，土地红利在降低，资产的超额回报在衰减，房地产企业创新驱动、转型发展是必然的。如何选择适合企业自身可持续发展、健康发展的商业模式，是战略，不是战术，不可动摇。

四、国内房企的转型之路——美国模式

房地产企业的商业模式如何创新，怎样转型发展？万科是中国房地产的龙头，王石坚持万科只做住宅，他有一句著名的话：“死了也要从棺材里伸出双手反对万科搞多元化”。现如今在郁亮总裁治理下的万科，年销售额过千亿，业务也由单一住宅过渡到商业地产和住宅开发.“二八”分配。像万科这样的过渡模式，一是借鉴香港开发商经验，商业地产开发大体是从传统住宅开发公司转过来的，通过拿住宅项目，做一些社区商业，逐步积累商业不动产物业。二是住宅调控，限购了，为了规模必须增加商业份额。

万达做商业地产，目前总资产过2000亿元，年销售额达1000亿元。开始是以商业地产的名义去要项目，实际上是做住宅，最理想的也就是在一堆住宅中间盖个购物中心，从而把商业地产的名目做实。建成后，采用以售带租的方式，售是最重要的，销售大量住宅和一部分店铺后，留下来的部分出租。这样做的好处是现金压力比较小，现金周转比较快，但最大的问题就是商业地产上的专业性运作不够，租金回报率普遍偏低。

万通是转型商业地产力度最大的一个。在地产界的思想家冯仑带领下，在转型轻资产模式中，万通是行业内概念浸透比较好的公司。万通一直践行的“美国模式”就是以轻资产为主要的表现形式。在中国50家重点地产上市公司的战略线性评分及排名中，万通地产排名第三，未来成长可期。

万科、万达等过渡性模式在中国特定情况下行之有效，但在目前宏观调控不放松，特别是限贷不放、开发贷趋紧情况下，这种模式受到很大挑战，间接融资成本越来越高，好不容易建好一个项目，应有的投资收益没完全拿到就卖掉。特别是在“北上广深”一级城市，在人均gdp达到15000-20000美元之后（2011年上海人均gdp达12874美元），国际通用的标准商用不动产模式即所谓“美国模式”会有更加持久的发展空间。

所谓“美国模式”就是只有购物中心的商业项目，没有任何住宅，会有更多专业性方面的要求和考虑。美国有很多专门做购物中心的管理机构、投资机构和基金，资产管理人都非常专业。项目一般是整体运营不散售，考虑的是最终使用者。用基金等权益资金建设，靠租金回报和物业增值收入。以资金权益为核心，靠运营管理为导向，中期持有，收入多样化。

以资本收益为核心，这是“美国模式”的一个主要特点。商业不动产强调的是投资回报率，而不是强调这个物业的所属。在资本运作上，中间会加进很多夹层融资，然后带动杠杆。到底物业是谁的，自己拥有多少，他们并不关心，因为这个不重要，关心的只是投入的那部分钱回报有多少就行了。大约十多前年，上海房地产业内都知道美国洛克菲勒集团要来做外滩项目了，操作项目的威廉·董是我的一个朋友。威廉·董是华裔美国人，在一次酒会上，他的同学洛克菲勒的孙子小洛克菲勒问他最近忙什么，他说赋闲在家。小洛克菲勒就和他讲，

“你去中国上海操作一个大项目吧”。他们的团队就三个人，一个懂房地产运营的，一个律师，一个建筑师。据他讲，他们拿着这个项目满世界找钱，他们只出300万美元和洛克菲勒的牌子，中国会有很多钱跟进来，但他们会最后一个退出，现篇二：房地产创新模式研究

中图分类号：

udc：

学校代码： 10055

密级：公开

硕士专业学位论文

房地产公司商业模式创新研究 ------以a房地产公司为例

论文作者陈冰指导教师张永强教授申请学位 emba 培养单位商学院学科专业研究方向答辩委员会主席评阅人

南开大学研究生院二○一三年九月摘要

随着我国金融、土地、调控、税收等政策调整，政府对房地产行业的约束增强，市场竞争也逐步加剧以，房地产企业优胜劣汰的进程加速，整个行业的兼并重组、整合也不断发生。房地产企业的经营需要根据政策、行业、市场的变化而创新，面对新的形势和新的发展趋势，房地产企业应选择什么样的发展战略来实现基业长青？笔者认为房地产企业应该在从“商业模式”方面不断创新，通过的打造新的商业模式来应对未来的各种挑战。

为阐述好房地产企业商业模式创新问题，本文首先对商业模式的相关理论进行了分析，明确了房地产企业商业模式研究的理论依据和原则。在此基础上，论述了房地产企业商业模式的内涵与要素，并对房地产企业商业模式的创新的途径进行分析。本文根据一般商业模式的基本要素，建立了具体的适合于中国房地产公司的商业模式分析框架，即相互关联的五大核心要素:核心能力、价值链定位、产业联动链、业务模式、和盈利模式。根据该五大核心要素的分析框架，本文分析了a公司这个有代表性企业的商业模式，并结合当前房地产业面临的环境变化、海外房地产企业发展经验和自身发展的现实，总结了房地产企业商业模式创新的要素体系和保障体系,帮助希望打造新商业模式的企业提供有效的借鉴.

关键词：房地产；商业模式；创新

abstract

key word: real estate;business model

第一章绪论

第一节研究背景

第二节研究意义和研究方法

一、研究的目的和意义

二、研究思路与内容三、研究方法

第二章商业模式的理论基础

第一节商业模式的内涵

一、商业模式的定义

二、房地产企业商业模式第二节交易费用与企业能力

一、交易费用理论二、企业能力理论

第三章房地产企业商业模式的要素体系第一节房地产行业特性与商业模式种类

一、房地产业的特性

第二节房地产企业商业模式的要素体系

一、核心能力

二、价值链定位

三、产业联动链四、业务模式

五、盈利模式第四章房地产公司商业模式的创新

第一节商业模式创新的环境分析

一、宏观环境的变革

二、国外房地产企业的商业模式

第二节商业模式创新的途径一、核心能力创新二、价值链定位创新三、产业链联动创新四、业务模式创新五、盈利模式创新

第五章 a公司的商业模式创新案例分析

第一节 a公司商业模式创新体系一、a公司情况介绍

二、a公司新旧商业模式对比

三、a公司商业模式创新前后的经营比较四、a公司商业模式成功原因分析

第二节商业模式创新的实施保障

一、加强需求分析和战略布局二、提升资本运作能力三、加强队伍建设和绩效考核四、积极塑造品牌、加强创新能力五、提高管理和运营效率

第六章结论参考文献

第一章绪论

第一节研究背景

政策、土地和资金、人口、市场竞争等几个因素都是决定房地产业最重要因素,这些因素都越来越制约房地产企业。国家密集发布了严厉的宏观调控政策，使得房地产企业开发的风险提高，房地产企业之间的竞争加剧，如何通过战略布局、管理运营模式、融资方式、营销策划等各种创新来迎接挑战，这就需要企业在商业模式方面不断转型创新。土地价格上涨、人口红利缺失、宏观调控加紧、资金短缺等多种因素极大的制约着房地产企业的发展，原来的商业模式已经远远不能适应新的变化，笔者在此背景下开展商业模式创新研究，希望为房地产企业转型发展提供借鉴。篇三：房地产企业战略规划及商业模式创新培训

房地产内训：房地产企业战略规划及商业模式创新培训

【课程背景】

房地产企业所面临的宏观经济环境、行业环境、竞争格局正在发生变化，房地产企业面临战略转型！

如何转型？房地产企业需要研究行业未来发展趋势，从人口、区域、产业、城市化等维度寻找发展机会，结合企业自身的资源与能力，找准定位，定好策略。在外部环境快速变化的情况下，房地产企业传统的商业模式面临发展困境，需要进行商业模式创新。商业模式创新的方向包括：调整定位系统、调整业务系统、调整资源与能力系统、调整盈利模式、调整现金流结构、跳出地产看地产。

同时，房地产企业需要加强金融创新，以资本驱动业务的发展。房地产企业在战略规划方面有哪些常见问题，真实情景中的战略分析与选择是怎样的，房地产企业如何进行战略规划，如何建立关于公司战略的真正底蕴，本次课程将依次阐述。

中房商学院本次课程是敞开式培训，并辅以开发企业诸多实际案例，具有很强的互动性、针对性、实战性。可以启发学员企业寻找未来发展的机会，进行商业模式创新的理论思考，掌握房地产企业战略规划的框架体系、具体方法，提出具有启发性的建议，是众多优秀房地产企业战略规划及商业模式创新经验的集中荟萃。

【听课对象】

房地产企业董事长、总经理、高层管理者等

【课程大纲】

一、大势篇：房地产的昨天、今天与明天

1、转型正在发生

2、房地产行业未来发展前景判断

3、宏观环境正在发生变化

（1）宏观经济环境

（2）行业环境

（3）竞争格局

4、思考与启发：

（1）房地产的角色发生了变化（2）关键成功因素发生了变化

（3）这一切对房地产企业而言，意味着什么

二、谋略篇：房地产企业应对之道

1、如何转型

2、明天的奶酪在哪里

（1）从人口的维度寻找

（2）从区域的维度寻找

（3）从产业的维度寻找

国外产业转移规律研究，中国产业转移带来的机会、产业升级带来的机会（4）从城市化的维度寻找

城市化规律，中国未来城市化的趋势与机会

（5）其他维度

3、看清自己

房地产企业的资源与能力系统

4、找准定位

（1）重新设计业务结构

（2）产品升级

（3）客户细分

（4）特定区域定位

（5）特定机会定位

（6）基于特殊能力的定位

5、专题：住宅开发企业如何向商业地产转型

三、创新篇1、商业模式创新

（1）商业模式定义

（2）传统商业模式的困境

（3）商业模式创新的方向（大量的企业案例）

a.调整定位系统

b.调整业务系统

c.调整资源与能力系统

d.调整盈利模式

e.调整现金流结构

f.跳出地产看地产

2、金融创新

（1）泛商业地产企业的八种金融模式

（2）房地产信托

（3）地产pe正当时

（4）如何看待pe

（5）pe的运作模式

（6）资产证券化

四、战略规划篇

1、几幅图画的启示

2、关于战略的几个理念

（1）什么是战略

（2）战略的意义（3）什么样的企业需要战略

（4）房地产企业在战略管理上的常见问题

3、真实情景中的战略分析与选择战略规划案例解析

4、房地产企业如何做战略规划

（1）房地产企业战略规划框架体系

（2）如何进行战略定位

ecirm模型

（3）如何设定发展目标

（4）如何设定发展路径

（5）如何考虑竞争策略

（6）如何设计战略保障体系

5、如何建立关于公司战略的真正底蕴

商业模式设计与创新

商业模式设计与创新如何设计商业模式? 没有什么比战略和商业模式更重要，也更容易被误读的商业概念了。商业模式指的是企业运营的逻辑，也就是企业如何在市场竞争中运作，并为股东创造和获取价值。战略指的是通过规划为企业设定一个独特而有价值的定位，包括一系列差异化的行动。两个概念相互关联，但却有本质的不同。商业模式和战略都与市场竞争和企业资源相关，但各有侧重点。对商业模式的经典定义来自于发表在《哈佛商业评论》杂志上的经典文章《如何重塑商业模式?》一文。这篇文章的作者、哈佛商学院教授克里斯滕森认为，商业模式包括四个要素：客户价值主张、赢利模式、关键资源和关键流程。这四个要素相互作用，其中最重要的是创造价值。四个要素中的任何一个发生重大变化，都会对其他部分和整体产生影响。对战略的经典定义则来自于“竞争战略之父”迈克尔.波特的经典之作《战略是什么?》。迈克尔.波特认为，战略就是创造一种独特、有利的定位，涉及各种不同的运营活动。竞争战略就是创造差异性，即有目的地选择一整套不同的运营活动，以创造一种独特的价值组合。战略定位有三个原点：基于种类的定位;基于需求的定位;基于接触途径的定位。厘清了概念的差异之后，再来谈如何设计商业模式就更清楚了。好的商业模式具有某些共同特点：与企业目标和资源一致、能够自我强化战略定位、能为企业带来活力。最重要的是，成功的商业模式能够产生具有自我强化能力的良性循环,能不断增强企业的竞争优势和战略定位。这是商业模式最具影响力的一个方面，同时也是最易被忽视的一个方面。因此，要设计商业模式，必须要基于企业现有的资源，以及市场竞争的现实。企业通过商业模式开展竞争的方式有三种：一是强化自身的良性循环。比如空客公司研发出空客380来挑战波音747的垄断地位。二是削弱竞争对手的良性循环。比如微软预装了Windows操作系统来遏制了Linux。三是变竞争为互补。比如在线博彩交易所允许彩民匿名相互下注。当商业模式过时时，如何更新呢?哥伦比亚大学商学院的教授麦格拉思在《商业模式过时怎么办》中建议，要寻找那些能创造客户黏性、忠诚度和进入壁垒的商业模式，而忽视那些向顾客兜售完产品之后就万事大吉的商业模式。企业要在稳定现有商业模式的基础上，尝试向多个方向发展。但这个过程并不是那么清晰了，企业可能要面临的是巨大的不确定性。

干货产业地产地四大商业模式

干货产业地产地四大商业模式文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

产业地产的四大商业模式近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10

年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地

商业模式思考的逻辑

商业模式思考的逻辑商业模式的本质就是一群利益相关者把自己的资源能力投进来，形成一个交易结构。这个交易结构持续交易，会创造出新的价值，每一方会按照一定的盈利方式去分配这个价值。如果每一方分到的价值超过了它投入资源能力的机会成本，这个交易结构就会越来越稳固。一、基于战略增长的管理框架在分享商业模式思考逻辑前，我先说说围绕战略增长的管理体系框架。这个框架的核心点就是一切管理要为增长服务。其实管理不在于有多漂亮，而在于两个本质：“服务增长”、“激发奋斗”。只要是服务增长，

激发奋斗，不管多土，也是对的，只要不是服务增长，激发奋斗，不管多漂亮，都是错的。其中，商业模式和目标分解是实现增长的路径。那么，商业模式如何思考呢？二、商业模式思考的逻辑三、再定义增长上图的最左部分，是所谓的战略分析——核心趋势、行业规则和自身资源能力，它的核心是再定义增长，战略分析的目的不是为了定义机会与威胁，优势与劣势，而是为了定义机会，定义增长的机会。传统的战略

分析有SWOT分析法、竞争分析法等等，但是并没有一个明确的指向，这些分析最终要指向定义“增长机会”。因此，商业模式首先要回答的是增长机会是什么，没有赚钱的“增长机会”一切商业模式都无从谈起。可以这么讲：只要能够对“增长机会”进行清晰的定义，战略就成功了三分之一。那么，如何发现增长机会呢？增长机会的来源一般有三个方面： 1、未来的核心趋势举个例子说。因为e租宝和P2P事件的出现，“互联网金融”在一夜之间，从一个高大上的创新，似乎变成了一个骗子，导致很多企业对互联网金融退避三舍。但是，因为金融业基本上都是信息，那么在互联网时代，金融业一定会有颠覆性的变革，金融业是互联网时代变革最大的产业之一。因此，未来最大的互联网公司很可能是金融公司，未来最大的金融公司很可能是互联网公司。互联网时代对于金融业是一个核心趋势。因此，不管互联网金融今天出现了什么情况，我相信互联网金融是一个核心趋势。 2、行业规则在互联网时代，商业模式的创新很多都是从行业痛点出发而创新的，比如针对二手车交易的不透明出现了273公司、针对服装业的库存，出现了唯品会等等。

商业模式创新

商业模式创新商业模式是一个企业创造价值的核心逻辑，价值的内涵不仅仅是创造利润，还包括为客户、员工、合作伙伴、股东提供的价值，在此基础上形成的企业竞争力与持续发展力。商业模式可以分为两大类：1.运营性商业模式。（1）产业价值链定位：企业处于什么样的价值链，在这条价值链上处于何种地位，结合自身资源条件和发展战略应如何定位（2）营利模式：企业从哪里获得收入，获得收入有哪几种形式。2.策略性商业模式。策略性商业模式对运营性商业模式加以扩展和利用，涉及企业生产经营的方方面面，包括业务模式，渠道模式和组织模式。假设，在原始资源的角度，我拥有一批奶牛，那么，我将如何发掘奶牛企业的价值内涵，如何正确定位企业的价值链吗，如何更多方式地拓展企业的营利模式，则是本文要探讨的内容。方式一：有机畜牧业的品牌建设。根据调查显示，中国70%左右的牧场为千头以下的中小牧场。行业存在牛奶单产低、成本高、质量参差不齐、缺乏技术指导和市场保障等问题。由于市场上低端奶源过剩，高端优质奶源短缺，导致“奶剩”“奶荒”交替出现。所以，本公司所秉承的商业理念是，优质奶源，有机畜牧。（1）价值主张：品牌重点化，产品聚焦化。在这个以快打慢的商业世界里面，企业家们多少显得有点心浮气躁，往往在企业开始壮大的时候，就想方设法地做大做强，通常都会选择类似多元化的扩张策略。然而，我公司由于起步较晚，市场占有率低，将采用聚焦，聚焦，再聚焦的特殊方式，牢牢抓住一两个闪光点然后把它做深，做透，做强。目前根据市场的特点，我公司推出的三大类闪光产品是有机巴氏鲜奶、纯鲜手工酸奶、有机奶酪三大块，并从三大类产品中细化不同价位的子品牌，使所有消费者都能找到自己喜欢的，符合需要的产品类型。与此同时，我公司对所有的产品都实行严格的质量控制，奉行“产品等于人品”的宗旨，打造“钻石级”品质。 (2)生产加工：标准化有机生产基地的建设我公司主打的品牌就是有机高品质奶，对于生产基地及牧场的建设要求极高。我公司的畜牧基地在呼伦贝尔草原，所有的牧草施肥采用蓄养的牛粪等天然肥料，采取国家规定的农业标准，聘请专家定时知道。同时，我公司对生产过程实行严格的控制，制定高于国家标准的“企业标准”，确保产品100％合格。为提升牛奶的口味和口感，提出“一净一稠”：“净”，是使用耗费巨资的“运奶车桑拿浴车间”保证奶源清洁，“稠”，则添加了“闪蒸”工艺剔除一定比例的水分，使牛奶更加香浓。另外，我公司引进先进的设备，进行“全过程监控”，引进精密的质量检测设备确保检验全面，准确。（3）经销渠道：经销商代理、直接供货和开设连锁店并举我公司采用以奶源基地为核心，在周边地区形成销售网络并辐射到全省，最终占领整个中国市场的销售策略，遵循“圆心——卫星”营销论，以中心地级市场为圆心，周边县区为卫星，最终形成循环运作、稳定高效的营销网络。先占领一线城市，再向二三线城市推进，紧紧抓住消费者市场中一级城市消费者这样的“市场领袖”，扩大影响力。营销渠道包括大卖场、连锁超市的现代营销渠道，传统的经销商网络渠道，连锁牛奶吧等创意体验店，以及“送奶到户”的特殊渠道等多层次，全方位的派送体系。（4）媒体宣传：传统媒体、新兴媒体、促销活动和事件营销一网打尽媒体营销对于企业的重要性不言而喻，所以，我公司在媒体宣传上采用了传统媒体广告宣传、美食公众号大力推广、实体促销活动吸引客户和事件营销一网打尽的方式，做好有机奶、新鲜奶、健康奶的推广。第一，我公司与美食公众号和美食频道联系，采用产品测试、试用等方式，把我公司有机牛奶免费赠送给经过精心选择的5000户家庭并进行跟踪和回访。同时，还利用网络派送

中国房地产商业创新模式[116859]

中国房地产商业创新模式[116859] 创造流行300多年“土地是财富之母”精典段子的威廉·配第爵士,通过对英国经济的实证研究,揭示了支配产业结构变迁的深层原因,就是资本总是倾向于向获利多的产业转移, 告诉人们驱动商业模式变迁的动力是资本逐利的本质,提出了产业分析的“配第——克拉克经济法则”。以先哲的智慧解剖房地产业,可以帮助我们理解近几年房地产屡创发财奇迹、不断制造富翁的深层原因,可以揭开覆盖在房地产商业模式变迁背后的那只无形之手。这几年在支撑房地产发展的诸多市场要素中,百姓们争相讨论房价,经济学家面红耳赤地争论房地产泡沫,政府接二连三颁布调控措施,可以说无论是“国八条”、“地产新政”、“人民币升值”, 还是社会舆论对房地产业的质疑,不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期,而且改变了政府对房地产发展的支持理念和支持方式。沿袭多年的房地产商业模式的发展环境和生存土壤的巨大变化,使房地产企业不得不直面全新的行业政策、经济、需求的巨大挑战。一些聪明的房地产商埋头苦练内功,寻求新的商业模式撬动各种开发资源,继续演绎财富增长的传奇故事。房地产企业选择何种商业模式,决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否持续发展。在房地产业兴起初期,单纯的混合开发模式和百货公司模式占主导地位,开发商利用大量银行资金买地、挖坑、盖房、卖房,然后再开始新一轮循环。他们之所以能够生存、发展,依靠的不是产品和服务质量,而是土地制度的不完善以及消费者的不成熟。他们占用建设单位的资金,让工程公司垫资修建;他们通过预售占用一部分客房的资金,他们在税费上减、免、拖。还有一些开发商自己缺乏开发资金,就千方百计构建关系链,靠关系拿土地,靠关系银行拿钱,他们依靠这种不成熟的赢利模式、不规范的市场运作办法很快地完成了资本积累,为企业进一步发展赢得了时间和物质基础。但这种开发模式在住房短缺、市场不完善的条件下,最差的房子、最差的物业管理也有市场需求。但房地产市场发展环境今非昔比,这种模式现在已经暴露出诸多弊端,不仅投资结构不合理,而且潜藏着巨大的信贷风险。从产业的发展规律来看, 企业商业模式的创新已经取代了产品创新,成为投资者选择投资对象的重要原因。商业模式的确定是纲,是企业发展的根本,是一切经营活动的重心,其他一切要素都是为其提供支持和服务的。现在房地产业政策的不断调整、市场状况的不断变化,要求企业的商业模式也要不断改革、与时俱进。尤其是金融紧缩和土地严控,大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”,传统的“卖烧饼”的开发模式已难以为继。改造公司的商业模式、确定企业的战略定位、采用与市场相适应的商业模式,已成为企业能否生存发展的命脉。为此,本刊通过大量采访和调研,推出万通、华侨城、顺驰、万科、华远、SOHO中国、万达集团改造传统房地产商业模式的探索路径、创新模式,以期为房地产商业新模式的形成抛砖引玉,为房地产业的健康持续发展建言献策。感谢您的阅读！

企业商业模式创新体会

企业商业模式创新体会内容摘要：我国经济转型的基本背景是人口红利出现拐点，劳动力成本显着上升；人民币升值使我国出口企业竞争力受到压力；输入型通货膨胀引来货币收紧，导致市场流动性显着减少等。基于此背景，企业应从客户价值、企业资源和收入模型等三维立体角度重塑其商业模式以求得生存和发展空间。本文分析了商业模式创新的架构体系，从商业模式构成要素入手阐述了商业模式创新的思维体系，并给出了构建有效商业模式的创新框架。关键词：商业模式经济转型创新框架经济转型期企业商业模式创新趋势（一）我国经济转型的基本特征影响企业的经营行为在我国社会经济转型中，一些因素影响着企业的经营行为，主要表现在：第一，我国人口红利已经出现拐点，像上海等大城市已经出现老龄化现象，劳动力成本显着上升。第二，城市化进程速度加快，大中城市正成为居民的聚集地，乡村开始空心化。第三，工业化引发的环境问题日益突出，环保成本日益提高。第四，随着经济的发展，不可再生资源的稀缺开始制约经济的成长。第五，服务业在经济总量中的比重开始上升，成为经济增长的重头戏。第六，我国经历初步工业化发展后，开始进入产业升级、消费升级、安全性能等级升级的阶段，社会需要的商品的档次升级。第七，随着我国产品大规模进入世界市场，我国多年出现国际收支和贸易顺差，人民币持续升值压缩了我国出口企业的盈利空间。

第八，由于近年来美元不断贬值，国际大宗商品价格不断攀升，国际通胀因素传导到我国，造成我国出现持续的通货膨胀现象。为治理通胀，国家适度紧缩货币投放，导致市场流动性显着减少等。（二）经济转型期的求变思维在经济转型过程中企业应审时度势，顺势而为，从客户价值、企业资源和收入模型等三维立体角度重塑其商业模式以求得生存和发展空间。在社会经济转型期，我国经济结构无论是产业结构还是城乡结构，区域结构还是内外经济结构等都在发生着剧烈的变化。伴随经济结构调整所出现的重要现象是知识经济、低碳经济、新能源经济、服务经济、网络经济、物联网经济等新经济事业的蓬勃发展。以这些新经济元素为平台的商业模式创新日益为人们所重视，成为市场竞争的主旋律。在全球化、信息化、网络化的冲击下，产品生命周期缩短，产品和服务的形式迅速变化，市场竞争格局发生了巨大改变，那些迅速崛起的企业往往是进行了商业模式创新的企业，而忽略商业模式创新的企业则可能迅速沉沦。在激烈竞争的市场经济环境中，每一个盈利的企业都有着其独具特色的盈利之道，而盈利有着它内在的逻辑性。在激烈的市场竞争中，人类的智慧反映在不断的商业模式创新上，那些脱颖而出的成功企业总是商业模式的创新者，他们不仅统治着市场，而且引导着商业模式的创新。经济转型期商业模式创新框架（一）深入研究市场变化，重新进行战略定位公司的存在基于其提供的产品和服务能够满足市场特定的需求。公司的价值体现在其产品和服务满足社会需求的内容、数量、质量和强度。

企业商业模式创新七大路径

产业结构的多层次性，以及低端消费为主体的庞大国内市场，是中国产业经济的两大特点。中国企业的商业模式创新，就建立在这两大基石之上，由此总结出了中国企业商业模式创新七大路径。近年来，由于无法完成产业升级，中国企业在技术创先方面乏善可陈，但是，关于商业模式的创新，却如火如荼，俨然成为潮流。在中国，商业模式的创新，显然比技术创新更为重要。中国企业商业模式创新，必须建立在深刻洞察中国产业经济的特点之上。产业结构的多层次性，以及低端消费为主体的庞大国内市场，是中国产业经济的两大特点。这个特点使中国企业的存在形态充满无数的可能性质，而这正是中国企业进行商业模式创新的根基。中国企业的商业模式创新，包含以下7大模式。一新旧产业结合催生的商业模式奉行此种商业模式的中国企业，大多集中在新式服务行业，其特点是用新的技术与新的运营方式，改变传统行业的运做模式，形成一种新产业与传统产业结合的模式。最典型的如芒果网，携程网等。芒果网通过整合航空公司、银行、酒店等资源使自身迥然不同于行业领先者，跨行业整合资源必然会突破行业既有的限制与竞争规则，改变行业和企业价值链的构成，这也就在商业模式上同竞争对手形成了差异性。另外，已经成为中国连锁酒店标杆的如家，其实也是新兴产业与传统酒店行业的结合，而目前，如家的商业模式被形象地形容为“水泥+鼠标”，足见其特点。其特点很明显，通过新的技术手段互联网（新兴的信息技术产业领域），整合传统产业资源（酒店，银行，航空等）而这种普遍的模式，其存在的根基，在于中国层次众多的行业，为跨层次的行业资源整合提供了广阔的机遇。二产业链的纵向延伸这种模式存在的根基，在于中国庞大的市场，使中国“胁市场以令诸侯”。我们经常说，中国企业技术水平低，但是，中国庞大的市场，亦是一种巨大的优势。通过集中市场资源，进行“产业倒逼”，逆向或者顺向整合上下游产业链。最典型的是百丽，其不仅是鞋业巨头，更向经销商转型，从上游产业，延伸到下游产业。纵向打通产业链。是典型的上游向下游的纵向产业链延伸。而分众收购新浪，携其在传播终端的强大渠道能力，向内容及产品领域延伸。则是向上游产业链的延伸。近年崛起的百泰传媒亦是如此。百泰传媒本是酒店终端媒体的巨头，主要从事媒体展示，后来其投资进入媒体，自己做内容，亦是从下游产业向上游产业的延伸，而这种延伸的根基，就在于其在终端的无与伦比的强大能力。在连锁领域，也有一些企业，向上游产业链延伸。如沃尔玛最近几年，亦开始根据顾客需要，进行部门产品的自我加工，从传统的零售商，向制造商转变，国内的国美，则联合香港的新恒基集团，在沈阳建立了国美工业园，生产手机，电视，电脑等产品，实现向上游产业的延伸。无论上游向下游，还是下游向上游，这种模式的特点，都根源于某一个企业掌握了庞大的国内市场。三全球化的逐步深化带来的机遇自中国加入WTO之后，中国企业利用全球资源的能力日益加强，亦提供了很多创新商业模式的条件。中国庞大的国内市场，本土化人才在社会资源方面的无可替代性，都使中国企业在全球范围内寻找到互换资源的机会与筹码。近年来中国很多企业，都在国际资本扶持下，迅速完成飞跃。蒙牛在完成初期的发展之后，即获得高盛，大摩等的强大资金支持，在国际大财团的支持下，蒙牛从以前的潜力公司，即可进化为现实的行业龙头，借助资本的力量，完成了跨越式发

智慧树知到《商业模式创新》章节测试答案

智慧树知到《商业模式创新》章节测试答案第一章 1、商业模式的重新设计能够非常精确的体现出利益相关者的 A. 交易成本 B. 交易效率 C.交易结构 D.交易程度答案: 交易结构 2、下列哪些不是成功的商业模式所具有的特点 A. 为客户创造价值 B. 拥有独特能力 C.商业模式的组成部分之间互不影响 D.有与之相匹配的运营能力答案: 商业模式的组成部分之间互不影响 3、做企业，设计商业模式首先就是 A. 要考虑未来 B. 要资金到位 C.要考虑效益 D.要打破惯性答案: 要打破惯性 4、商业模式六要素交易结构中，（）是对商业模式最终施行效果的评价体现。 A. 业务系统

B. 盈利模式 C.自由现金流结构 D.企业价值答案: 自由现金流结构 , 企业价值 5、企业制定价值主张的三种方法包括 A. 罗列全部优点 B. 宣传有利自身的差异点 C.突出共鸣点 D.避而不谈缺点答案: 罗列全部优点 , 宣传有利自身的差异点 , 突出共鸣点 6、商业模式是企业的执行机制，管理模式是企业运行机制 A. 对 B. 错答案: 对 7、从价值观的角度来看，商业模式是产品/ 服务的商业化过程，伴随着价值创造、价值传递和价值实现 A. 对 B. 错答案: 对 8、商业模式三要素中，价值主张和目标客户通过价值链有效链接在一起

A. 对 B. 错答案: 对 9、商业模式、企业战略、营销策划三者之间，从管理目标、管理视野、对待市场、竞争、产品的态度上基本相同，所以三者其实是一回事 A. 对 B. 错答案: 对 10、商业模式、企业战略、营销策划三者之间，从管理目标、管理视野、对待市场、竞争、产品的态度上基本相同，所以三者其实是一回事 A. 对 B. 错答案: 错第二章 1、下列关于业务定位的说法不正确的是 A. 定位是市场的选择 B. 定位是商业模式的起点 C.定位是企业应该提供什么特征的产品与服务 D.定位就是企业应该做什么答案: 定位是市场的选择 2、影响企业选择与某类利益相关者交易方式的因素是 A. 交易价值与交易成本 B. 利益相关者的需求

房地产盈利模式

大型房地产业赢利模式分析(转帖) 华沉思最近对8家房地产开发商进行了研究，发现了这些企业的价值链存在一些共性的问题，这些共性是否代表着房地产业赢利模式的某种威胁？其中是否预示着一些发展趋势？一、其他产业的发展经验和房地产业的神话我国改革开放资源自由流动以后，企业获得了自由发展的空间，谁是王者不再由政府设定，市场竞争的胜者就是王者。但是竞争是残酷的，容纳王者的风光山头并不很大，也不是很好停留，虽然能够在显示王者风范山头驻足的企业很多，但是它们的尊容却在不停地变换，从王者山头跌落的企业，如今很难觅得踪迹。如果回忆那段历史，常常思索：是什么因素对王者痛下绝杀？应该是规模和多种经营。这可是王者企业梦寐以求的两个好东西，它们怎么会对王者进行绝杀？规模是和大机器联系的概念，很显然，如果固定投资生产一种产品的规模大，分配到单个产品的固定投资就少，企业自然就具有较强的竞争力，如果是劳动力密集型的企业就不适用这一原理，这是对规模的一般理解。但是，如果规模仅仅和机器联系，资金雄厚就成为了这个世界无往而不胜的法则了，这个世界一定会单调乏味得崩溃。规模还必须和企业的组织结构、企业文化等概念有机联系，如果一个企业在这方面落后，实际上就是它的基因不支持规模，一旦这样的企业追求规模，它必须同时承受效率低下、漏洞百出、高运行成本等问题，规模最终成为了这些企业的温柔杀手。促使企业进行多种经营决策的原因常常有两个，一是看到了自己上下游行业的高额利润，二

是不愿意自己的业务受制与上下游企业，于是干脆自己动手丰衣足食，更何况自己还拥有资金。但是，绝大多数多种经营的企业都解决不了副业依附于主业的驱动力问题，也解决不了在一个企业内各业之间权责、核算不清楚等问题。无论企业从事了具有怎样高额利润的产业，都获得了一个管理成本高于交易成本的结局，多种经营成为了吞噬企业利润的绚丽杀手。王石是那个时候的英雄，因为他面对多种经营的浪潮做了减法，据说他有一句名言：高于2 5%利润的项目不做，我们有理由相信，他的这句话包含了曾经怎样的痛苦。这一发展经验适合于房地产业吗？目前的现实是房地产业正享受着规模和多种经营的种种好处，而且很多企业都相信：把规模做得更大一些，建立起自己无所不有的王国，可以享受以较低的价格聚集土地资源等诸多好处。面对其他产业发展中的经验教训，房地产业目前的现状有多少因素是由于房地产业的特点使然？还是房地产市场热的暂时现象？如果不解决这些问题，它们是否也会对目前风光无限的房地产开发商痛下杀手？几年以后人们同样根本不知道世界还曾经存在过这样叱咤风云的房地产开发商！二、房地产开发商的窘境 1、多种经营窘境由于我国在改革开放以前，只有建筑业而没有房地产业，所以在住宅市场热的时候，我国的房地产业还十分稚嫩，它稚嫩的价值链不仅仅表现在自身上，也表现在其上下游产业的

企业商业模式创新的概念及原则

2011年12月企业商业模式创新的概念及原则探析文/杨锴摘要：企业商业模式不是一成不变的，随着互联网技术的发展和知识经济的到来，企业的运作方式也发生了巨大的变化，商业模式的创新成为关注的焦点。本文通过对企业商业模式创新的理论解释，提出商业模式创新概念和构建商业模式的原则，希望通过本文，充实企业商业模式创新的相关理论。关键词：商业模式创新；概念；原则中图分类号：F271 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）12-0176-01 财经视点时代华纳前首席技术官迈克尔?邓恩在2001接受《商业周刊》采访时说：商业模式比高科技更重要，因为前者是企业能够立足的先决条件。商业模式创新是现代企业在社会环境下必须思考和关注的问题，随着企业的同质化加强，如何能够在商场上胜出，往往归功于企业商业模式的创新。但目前对于商业模式创新的研究主要集中在对商业模式基本概念、结构体系、理论范式等研究，其理论框架尚未建立起来，有关的商业模式研究都处于探索性阶段。一、商业模式创新概念在互联网尚未应用于商业领域之前，因为以往的理论认为利润=收入—成本，所以传统行业的发展主要关注如何降低成本，增加销售额，从而提高效益。然而随着互联网技术的应用和在商业领域的发展，企业商业模式趋于动态的发展阶段。Hamel认为，在变革时代，企业竞争更多的是经营模式的竞争和创新制度的竞争。[1]中科院乔卫国认为是企业价值创造提供基本逻辑的变化，即把新的商业模式引入社会生产体系，并为客户和自身创造价值。笔者认为企业商业模式创新就是如何设计企业的运营模式，资源整合能力，发展潜力来适应不断变化的商业环境，迎合消费者的需求，从而实现盈利的目的。通过创新，可以达到以下效果。（1）完善企业运营管理。通过商业模式创新，不仅要强化企业内部管理，而且企业更要关注外界环境的变化，通过创新，使商业模式设计合理而可行，体现顾客价值，实现企业效益最大化。（2）提高企业适应市场能力。企业商业模式创新更多关注的是互联网条件对以往商业模式的变化。随着2000年互联网在商业模式中的应用，企业的经营模式发生了巨大的变化，通过创新商业模式，提升企业的市场敏感度，加强企业的生存能力。（3）创造新的价值。企业商业模式创新更多关注不同环节的价值创新，顾客价值创新，价值链创新，供应链创新，管理价值创新等，通过一种有机的组合，整合不同的企业资源和能力，创造出不同的价值。二、商业模式创新的理论基础本文是基于企业核心能力理论的商业模式创新。1990年，哈默尔和普拉哈拉德在《哈佛商业评论》上发表了“企业核心能力”一文，标志着核心能力理论的正式提出。他们在该文中指出，核心能力是“组织中的累积性学识，特别是关于如何协调不同生产技能和有机结合多种技术流的学识”。核心能力具有用户价值、独特性和延展性的特征。企业商业模式要不断完善和创新，企业的核心竞争力需要不断地提升和发展，以适应市场环境的变化。企业可以通过内部发展、合作、联盟等商业模式策略调整的方式，增补原有资源与能力缺陷，使核心能力与市场机会相适应并不断发展，获得可持续竞争优势。三、商业模式创新的原则 1、关注战略，综合管理。企业战略从宏观的角度规定的企业的发展方向和发展方式，具体如何运作，还需要策略和商业模式的支撑。在确定企业商业模式的同时，一定要考虑企业的战略意图和战略目标，具体的实施则依据商业模式。商业模式与公司治理的关系是相互促进的关系。[2]所谓公司治理，是指协调不同利益相关者的制度安排，其中利益相关者包括股东，董事会，经理层等。如何整合资源，通过商业模式转换才是关键。如硅谷的企业通过员工持股，股票期权等方式，将人力资本转换为人力资源，很好地将人力和物质资本的共同治理，提高了员工的工作积极性和生产效率，为硅谷的发展提供坚强后盾。 2、以价值为核心。企业商业模式创新的最主要目标就是创造价值，首先是顾客价值，然后是企业价值，最后是社会价值。顾客价值，强调满足消费者的需求，围绕顾客的需求，满足顾客的差异化需求。在满足顾客价值的基础上，自然也就实现了企业价值，企业价值主要体现在企业相关利益者利益得到满足，主要是股东价值的最大化和企业利润价值最大化。 3、在产业中合理定位。商业模式创新，新在如何在市场产业中寻找定位，通过观察商业中的未来发展趋势和走向，占据市场的有利地位和资源，把握市场的核心标准，成为一个由生产产品到制造标准的企业。改变以往的销售模式，提出新的销售理念，通过组织结构的设计，策略计划的实施，借助于新兴的互联网技术，实施电子商务等模式，改变静态的销售模式，实现动态且更符合产业发展的新定位和销售方式。 4、能力与资源匹配。企业核心能力理论和企业资源理论中指出，企业的核心能力具有价值性，稀缺性，难于模仿性和不可替代性，而企业资源理论将资源分为有形资源、无形资源和人力资本，有形资源容易辨别，价值有限，而无形资源对企业来说意义更重大，但难以计量和评估，企业资源是企业能力的基础，企业能力是整合企业资源的必要条件，两者相辅相成。通过企业商业模式创新，合理安排企业资源，发掘企业内部独有的商业优势和资源能力优势，企业商业模式创新实质也是一个整合资源，培养能力的过程。 5、系统与局部最优组合。企业商业模式由不同的组成部分，商业模式创新有价值发现、价值主张、价值创造、价值管理、价值配置和价值实现组成。[3]其实商业模式创新是企业站在顾客的角度，分析市场，调整企业的价值链和供应链环节，通过向消费者提供产品和服务，创造不同环节的价值，设立一套具体的管理体系，协调资源和能力的关系，最终使企业创造的价值得到消费者的认可，实现企业的价值。商业模式创新必须在企业战略目标的统领下，对各个要素进行统筹规划和整体适配。[4]通过与战略目标的匹配，达到局部和系统的有机整体统一。结束语：通过本文的探究，企业商业模式创新尚属于不断发展过程中，对于商业模式创新的理论解释和设计的基本原则处于探索当中，缺乏一个科学的指导体系，本文通过设计创新原则和企业核心能力理论解释来作为商业模式创新的提供方法和理论分析工具，在一定程度上为商业模式创新提供一点理论工具。作者简介：杨锴，职务职称：吉林大学管理学院企业管理硕士研究生，单位：吉林大学管理学院。参考文献： [1]加里?哈默尔著.曲昭光,赖溟溟译.领导企业变革[M].北京:人民邮电出版社,2002. [2]沈永言,吕廷杰.商业模式创新的五大基本理念[J].企业管理,2011,(03):93-95. [3]纪慧生,陆强,王红卫.商业模式设计方法、过程与分析工具[J].中央财经大学学报,2010年第7期:87-92. [4]李曼.略论商业模式创新及其评价指标体系之构建[J].现代财经,2007年第2期:55-59. 176 2011.12

商业地产的四种盈利模式

一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80%以上，回笼资金逾二亿元。第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处：1. 2. 能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售，然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理。好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场（总建筑面积二十万平方）就同时选择前三种模式，既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究，不要盲目跟风；商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还

是开发商市场定位不准；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪； 200612 P. 1 商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究五是要有后备方案，能够在市场变化时有相应的应变措施。总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。 “四赢三统一” 二、四赢三统一”概念商业地产，尤其是规模相对较大的商业地产，其牵涉到的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为广泛，其中包括：开发商，业主，经营商家，目标消费群等最基本的四个方面，仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求，而必须向着“四赢”的目标挺进，才能够更好的促进商业地产自身的发展，为了达到这一目标，“三统一”——统一招商，统一销售，统一管理将逐渐成为商业地产在未来实际操作过程中的基本操作模式。四赢的具体内容包括： 1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益； 3.商家通过入场经营取得经营利润； 4.消费者在消费中得到体验和一定的满足；以上几点构成了商业地产中最基本的四赢格局。这四个方面即相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商业地产项目都必须满足这一基本格局的要求。为达到这一目

关于商业模式的思考共9页word资料

关于商业模式的思考神州泰岳我持有也快一年了，目前只有微利。对于这样一个企业，如何对其估值，用传统的资产估值法会明显低估，重点考量其成长性仅用现金流量折现法又可能过度高估。对于这个一个有新的商业模式的企业，究竟应适用于怎么样的估值体系？它的商业模式到底是什么？它的本质和关键又是什么？对这些问题的思考，直接决定着此次投资的成败。为了搞懂这些问题，我又认真学习了有关商业模式的知识。现记录如下：早在20个世纪50年代就有人提出了“商业模式”的概念，但直到90年代随着网络普及才逐渐流行开来。直到现在风投和创业者们开口言必称“商业模式”。我理解，简单地说商业模式就是赚钱的途径或方式。网上给出了标准的“定义”：商业模式是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑。它描述了公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本等用以实现（创造、推销和交付）这一价值并产生可持续盈利收入的要素。”在分析商业模式过程中，主要关注一类企业在市场中与用户、供应商、其他合作办的关系，尤其是彼此间的物流、信息流和资金流。在综合了各种概念的共性的基础上，人们对商业模式提出了一个包含九个要素的参考模型。这些要素包括：价值主张，即公司通过其产品和服务所能向消费者提供的价值。价值主张确认了公司对消费者的实用意义。

消费者目标群体，即公司所瞄准的消费者群体。这些群体具有某些共性，从而使公司能够（针对这些共性）创造价值。定义消费者群体的过程也被称为市场划分。分销渠道，即公司用来接触消费者的各种途径。这里阐述了公司如何开拓市场。它涉及到公司的市场和分销策略。客户关系，即公司同其消费者群体之间所建立的联系。我们所说的客户关系管理即与此相关。价值配置，即资源和活动的配置。核心能力，即公司执行其商业模式所需的能力和资格。合作伙伴网络，即公司同其他公司之间为有效地提供价值并实现其商业化而形成的合作关系网络。成本结构，即所使用的工具和方法的货币描述。收入模型，即公司通过各种收入流来创造财富的途径。长期从事商业模式研究和咨询的埃森哲公司认为，成功的商业模式具有三个特征：第一，成功的商业模式要能提供独特价值。有时候这个独特的价值可能是新的思想；而更多的时候，它往往是产品和服务独特性的组合。这种组合要么可以向客户提供额外的价值；要么使得客户能用更低的价格获得同样的利益，或者用同样的价格获得更多的利益。第二，商业模式是难以模仿的。企业通过确立自己的与众不同，如对客户的悉心照顾、无与伦比的实施能力等，来提高行业的进入门槛，从而保证利润来源不受侵犯。比如，直销模式（仅凭“直销”一点，还不

房地产公司的商业模式概述

房地产公司的商业模式中城房网轮值主席、万通集团董事局主席冯仑：近期以来，业界各种各样的研讨会关注的不外乎三个层面的问题，第一是行业问题，即市场趋势，行业进展；第二是项目问题，产品性能，科技进步；在这两者之外，还有一层即公司问题。公司治理经营渐成大伙儿关注的重点，你那个公司如何能办得不仅今天赚钞票，而且能够持久进展，比较好地保持竞争力。我们通过一段时刻的考虑和研究，提出了房地产公司的商业模式，分成了几种类型，每一种类型我们会提出一些案例和一些典型的公司。开发公司模式１、房屋开发模式该模式又分三种类型。第一种类型为沃尔玛模式。比较典型的是万科模式，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势操纵，有打算地在郊区连锁开店，该模式经济增长特不快，万科今年营业额可能能够超过４０亿元，会打破近五年来一个地产公司年销售额最高不超过３０亿如此一个纪录。第二种类型为百货公司模式。现在的华润置地是那个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内专门多综合性的大型国营开发公司。

第三种类型为精品店模式。这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳斯莱斯，一天卖不出几辆，然而每一辆的价格高，因此营业额较高。万通今年销售额会超过２０亿元，要紧集中于高端产品。２、土地开发模式一种是陆家嘴模式，即一个整体公司以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合，要紧是综合金融、贸易、商业等业态。陆家嘴每年的营业额实际上专门少，但利润专门高，要紧是土地出让的收益特不大。一种是天津开发区模式，即工业土地的开发模式，由于经营的土地要紧是工业区，都市机能较差，因此工业区土地价值的增值幅度和它收益情况比陆家嘴要差得多，但该模式也是国内惟一一个，甚至是要紧的一个靠土地经营的工业区赚钞票的一个企业。３、混合开发模式混合开发的模式又分成两种。一种是纵向重叠的混合开发模式，即现在传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到物业治理纵向重叠起来，所有环节你自己都要做，如此功能上就不够专业化，公司内部治理上又互相重叠。在广东，甚至有相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工建设公司。另外一种，是交叉混合开发模式，典型案例是珠江和合生创展，该模式使拿土地和开发房子、建房子有适当的划分。珠江大片的拿地，然而合生创展几乎不自己拿地，只做房屋。如此交叉起来，同时又是一个老总，在北京、上海和广东有大量的开发，

房地产运营模式

房地产运营模式：第一步房地产开发公司的设立第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准

浅谈商业模式思考的逻辑

浅谈商业模式思考的逻辑 1基于战略增长的管理框架在分享商业模式思考逻辑前，我先说说围绕战略增长的管理体系框架。这个框架的核心点就是一切管理要为增长服务。其实管理不在于有多漂亮，而在于两个本质：“服务增长”、“激发奋斗”。只要是服务增长，激发奋斗，不管多土，也是对的，只要不是服务增长，激发奋斗，不管多漂亮，都是错的。其中，商业模式和目标分解是实现增长的路径。那么，商业模式如何思考呢？2商业模式思考的逻辑下图是我对商业模式思考逻辑的一个总结：

3再定义增长图的最左部分，是所谓的战略分析——核心趋势、行业规则和自身资源能力，它的核心是再定义增长，战略分析的目的不是为了定义机会与威胁，优势与劣势，而是为了定义机会，定义增长的机会。传统的战略分析有SWOT分析法、竞争分析法等等，但是并没有一个明确的指向，这些分析最终要指向定义“增长机会”。不然，我们经常就会见到一些头头是道的战略分析，看似洋洋洒洒，但却不是以定义“增长机会”为目的，最终大家都做成了“管理练习作业”。最近，有很多人批评雷军“风口论”，但是我认为“风口论”是绝对正确的。战略的第一步就要定义“增长机会”，所有成功的企业都是抓到了“增长的机会”，也可以说是抓住了“风口”。联想的成功是抓住了IT业在中国发展的风口，海尔、美的、格力是抓住了中国家电消费的风口，华为是抓住了通信建设的风口。因此，战略分析就是定义机会，就是定义风口。机会和机会主义是两个概念。当然，我们要避免把寻找机会变成机会主义。它的本质在于，做了“风口的猪”之后，要迅速将市场突破变成市场优势，然后变成

能力优势，锻造品牌、技术、系统能力，让“风口的猪”变成“风口的鹰”。完成了这样的突破，未来即使看似没有“风”了，企业仍然能够展翅翱翔，自己自造风口，有了真正的产业经营能力。当然，我相信小米存在很多问题，任何企业都是在问题中寻求发展的。问题本身并不是问题，关键在于能不能够直面问题。如果一个企业不能够持续解决问题，以先发优势的时间，换取打造能力的空间，在品牌、技术、供应链上迅速提升，那么，就会失去了变成“鹰”的机会。因此，商业模式首先要回答的是增长机会是什么，没有赚钱的“增长机会”一切商业模式都无从谈起。可以这么讲：只要能够对“增长机会”进行清晰的定义，战略就成功了三分之一。那么，如何发现增长机会呢？增长机会的来源一般有三个方面： 1、未来的核心趋势举个例子说。最近，因为e租宝和P2P事件的出现，“互联网金融”在一夜之间，从一个高大上的创新，似乎变成了一个下三滥的骗子，导致很多企业对互联网金融退避三舍。但是，因为金融业基本上都是信息，那么在互联网时代，金融业一定会有颠覆性的变革，金融业是互联网时代变革最大的产业之一。因此，未来最大的互联网公司很可能是金融公司，未来最大的金融公司很可能是互联网公司。互联网时代对于金融业是一个核心趋势。因此，不管互联网金融今天出现了什么情况，我相信互联网金融是一个核心趋势。 2、行业规则