房地产金融题目及答案

选择题

由于贷款的现实性和凭物性特点，使贷款回收的（b）大大提高。从而特激励了银行贷款的积极性。

a 流动性 b安全性 c增值性 d重要性

简答题

1、住房抵押贷款证劵化的运作程序是怎样的？

答：1、确定证劵化资产

2、设立特殊目的机构

3、发起人将信贷资产出售给SPV

4、信用增级

5、信用评级

6、证劵销售

7、SPV获得证劵发行收入，向原始权益人支付购买价格

8、实施资产管理

9、按期还本付息，并聘用机构付费

2、试述房地产抵押贷款的主要作用？

提高居民购房能力，促进住房的商品化和自有化；

增强房地产开发企业的实力，加速房地产业的发展

发挥储蓄的能力，优化居民消费结构，推动经济健康运行

确保贷款安全，提高贷款效益，促进房地产金融的发展

增强了对街借款人的风险约束。

3、办理房产抵押贷款需要的资料？

1.房产证 .

2.产权人及配偶的身份证 .

3.产权人及配偶的户口本 .

4.产权人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明) .

5.借款人及配偶的身份证.

6.借款人及配偶的户口本 .

7.借款人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明) .

8.借款人及配偶的收入证明及银行流水.

4、我国房地产金融市场健康稳定发展的对策？

1：完善房地产金融体系

2：拓宽投资渠道

3：创新房地产金融产品

4：完善金融环境，加强监管。

5：政府要加强调控，建立公平，公正，透明市场。

6：建立多种形式的金融机构

5、简述房地产金融市场的特点？

答：房地产金融市场的特点是：

（一）资金需求量大，融资数额高。

（二）房地产信贷资金流动过程中期限结构不对称。

（三）证券化的需求迫切。

（四）房地产金融业务专业性强，成本高，收益好。

（五）受政府宏观调控政策影响大。

（六）担保方式多元化。

6、简述房地产信贷的基本概念，内容及特性？

答：房地产信贷是以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产开发，经营，消费活动开展的信贷业务。房地产信贷资金的主要来源是住宅基金存款和储蓄贷款，目前我国开展的房地产信贷业务的内容主要包括：开办住宅建设基金专项存款业务，推广个人住宅储蓄存贷款业务；支持和促进住宅建设产业化；把住宅信贷纳入国家宏观信贷计划等。

基本特性（1）与国民经济的密切相关性。因为它是我国房地产行业的主要融资模式（2）高收益性。它对于房地产开发企业的财务杠杆作用非常突出，另外它也可以提高商业银行的经营效率，为其带来长期稳定的收益。

7、房地产信贷资金的筹集有何现实意义？

答：①可以促进房地产业资金的良性循环，进而促进房地产的发展

②可以促进房地产资金关系，加强房地产资金管理

③有利于理顺房地产资金关系加强房地产资金管理

④有利于促进银行规模效益的提升和专业化发展

⑤有助于促进银行金融手段的创新，增强市场竞争力

⑥能够促进城乡居民消费结构合理化

8、项目融资风险管理的方法有哪些？

1、风险回避，是指事先预料风险产生的可能性程度，判断导致其实现的条件和因素，在项目投资中尽可能地避免风险的发生。

2、风险抑制，是指采取预防措施，将风险的发生概率或后果降低到某一可以接受程度的过程。

3、风险转移，是指通过若干技术和经济手段将风险及其损失转移给第三方的行为。

4、风险自留，是指对于一些无法回避和转移的风险，在不影响发起人根本利益或总体利益的前提下，由发起人自己将风险承担下来。

9、政策性房地产金融和商业性房地产金融的区别?

政策性房地产金融机构是由政府为解决居民住房资金问题专门设立的，以政府政策为目标的实现为主要目的，其服务对象主要是符合政府为在某一时期政策规定条件的各经济主体。

商业性房地产金融机构主要以盈利为目的，其服务对象主要是建筑与房地产企业和居民个人。这类金融机构按其所从事的具体业务活动又可以分为商业银行、专业银行、和非

银行金融机构。

10、什么是房地产抵押贷款一级市场和二级市场?

一级市场

(1)是房地产抵押贷款的直接发放市场

(2)是抵押贷款双方当事人之间直接交易的市场

(3)主体是抵押借款人和各类金融机构

二级市场

(4)是贷款人用已发放的抵押贷款与投资商之间进行再交易的市场；

(5)用借款人的房地产做担保向二级抵押贷款机构申请贷款

(6)二级抵押贷款机构以借款人抵押的房地产做担保向社会发行债券筹资

论述题

1、当前个人住房贷款存在哪些风险，如何防范风险谈谈你的认识？

答：(一)外部风险

违约风险，现金流风险（利率风险、流动性风险、抵押债权不易变现或不足值变现风险），抵押物风险（抵押物产权风险、抵押物价格风险、抵押物处置风险、不可抗力风险）。（二）内部风险

欺诈风险（产证不真抵押重复抵押故意遗漏共有人的抵押租赁抵押），第三方风险，经营机制风险，贷款条件风险。

个人住房抵押贷款风险防范对策：1）、推行住房抵押贷款卡证券化，分散贷款风险。2）、成立国家住房抵押贷款担保机构。3）、建立住房抵押保险制度。4）、认真研究抵押房产处置的途径。5）、加强金融机构的内部防范。6)、加强法律法规的建设等。

2、房地产金融的作用？

（一）房地产金融对房地产业的支持作用

1、房地产金融增加房地产开发资金投入，支持房地产商品的供应

2、房地产金融增加房地产消费资金信贷，带动房地产有效需求

（二）房地产金融对金融业的支持作用

调整银行信贷资产结构，改善资产质量，促进金融创新，推动金融体制的改革等方面

3、银行房产抵押贷款流程

1、申请人准备资料向银行申请贷款。

2、银行受理。

3、评估公司对房产（抵押物）进行评估。

4、银行根据客户提供的资料及评估报告取证审批。

5、银行审批通过后，办理房产抵押。

6、银行取得他项权利证后进行放款。

7、银行贷后管理。

4、谈谈我国房地产金融未来的发展方向？

答：

大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。

建立长期投资基金组织，吸收长期资金来投资房地产产业。

将保险资金引入房地产融资市场，扩大房地产业融资渠道。

引导国外资金引入房地产融资市场，实现投资的高效率。

鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产。

大力推行融资租赁方式，建立抵押资产管理公司。

完善个人消费融资体系，大力发展复合式融资模式。

5、房地产金融的风险有哪些？

经济周期的风险，因为我国房地产是国民经济的晴雨表，国民经济的发展个衰退对房地产产生了巨大的影响。

对银行金融业影响大，我国房地产投资主要是依靠银行贷款，如果银行的金融业出现风险，则房地产金融会产生连锁反应。

变现风险，现在房地产抵押贷款一般是房产。而一旦发生经济危机或者房地产公司破产，房产拍卖的变现会很困难，且手续复杂。

政策风险。我国房地产受国家宏观调控影响巨大，一旦政策发生变化，房地产金融业会受到巨大冲击。

房地产自身经营风险，经营的信贷决策失灵会导致风险，经营不善而导致的银行信贷风险也时有发生

6、试比较中美房地产信贷的差异？

①房地产信贷市场发展成熟度不同。美国的房地产金融市场成熟，房地产信用和贷款方面相对成熟；中国的房地产金融市场发展时间短，房地产信贷存在很多问题。

②房地产信贷结构不同。美国房地产抵押贷款中个人购买房按揭抵押贷款占全部抵押贷款总额的76%～82%，目前中国个人住房按揭贷款只占65.4%。

③房地产融资方式不同。在美国，开发商和购房者对银行的依赖程度相对较低，以自有资金为主，中国的开发商和购房者，主要资金来源于商业银行贷款。

④房地产信贷市场规模与发展潜力不同。美国房地产信贷市场有上百年的历史，规模已达到基本饱和的状态，中国房地产信贷市场才开始发展，发展空间很大。

7、简述利率在房地产金融市场中的杠杆作用？

利率杠杆是通过调整利率,影响货币资金供求流向,从而对国民经济进行调节的一种手段.它具有资源配置诱导、政策信号显示、主体行为约束、经济运行杠杆等功能.在西方发展的市场经济国家,利率杠杆是灵敏、有效的,对调节国民经济运行起了很大作用.

1宏观调节功能

(1)积累资金：利率是有偿使用闲置资金的手段。

(2)调节宏观经济：通过利率变动优化资源配置。

(3)媒介货币向资本转化：闲置货币转化为生产资本。

(4)分配国民收入：利率变动影响利息收入。

2微观调节功能

激励功能：增加贷款者的收益，鼓励储蓄积累。

约束功能：增大借款者的成本，提高资金使用效益。

8、我国住房公积金制度存在的问题有？请提出你的对策。

问题：

低存低贷的利率不合理，导致效率低下。个人交存的公积金类似于储存基金，活期存款利率仅为0.72%，这种利率歧视政策，压抑了个人参与住房公积金的积极性，导致住房公积金的归集量不足，归集率低。

2、住房公积金的互助性作用难以发挥。住房公积金设立目的之一是帮助中低收入居民解决住房问题。但目前，申请住房公积金贷款的借款人占参加缴存公积金储户的比例低，约占5%；且多位有一定经济实力的家庭，属于收入中等或高收人人群，低收入者申请住房公积金的家庭较少，造成大多数中低收入者用自己的公积金储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的局面，实际上背离了住房公积金建立的最初目的。

3、房公积金的用途受限，职工权益受损。我国房公积金在用途上仅限定与住房相关的消费、维修等，与新加坡公积金除与住房相关的消费、维修等外，还包含医疗、失业相比，其使用效率大为降低。

对策：

1、将管理中心改制为真正的政策性金融机构。把住房公积金管理中心改制为真正的政策性住房金融机构。该制度安排的特点是：由政府的信誉担保，为政府的住宅政策目标服务；是一种以资金有条件让渡(本息回流)为特征的融资活动，从而与财政资金运作相区别；享有政府的政策优惠，如给予利息补贴或税收减免等，从而不同于一般的商业性金融。

2、以金融市场为基础，实行公积金利率市场化。利息是鼓励人们住房储蓄最主要的因素，低利率政策若考虑与通货膨胀率挂钩，则意味着储户存款贬值。许多发展中国家将存款利率与通货膨胀挂钩，并且总保证利率高于通货膨胀率2～4个百分点来吸引居民储蓄(比如智利、哥伦比亚等国家)，由此获得了巨大成功。因此，应实行公积金储存利率市场化，靠有吸引力、竞争力的正利率去吸引资金，高效率地筹集住房资金，从而使住房信贷资金有充足而稳定的来源。同时，也要实行住房公积金贷款利率市场化，使住房贷款具有正的实际利息，以保证住房公积金局能健康地运营。

3、实行自愿储蓄，取消使用和提取限制，确保储户权益。目前住房公积金实行强制储蓄，限制使用和提取，造成大量住房公积金的沉淀，在一定程度上影响居民当期消费。实行住房公积金贷款利率市场化的自愿储蓄后，可以通过开辟灵活多样的储蓄品种，采取多种利率、储蓄奖励和税收减免政策措施，扩大住房信贷的资金来源。

4、建立和完善住房公积金两级监督机制。撤销住房公积金管理委员会，同时成立独立的住房政策性金融机构，彻底改变当前的住房公积金监管体制下的缺位现象。

9、简述房地产业与金融业的关系？

答：一、房地产业发展需要金融业的支持

房地产业的开发与经营离不开金融业的支持

房地产的流通和消费需要金融的帮助

房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务

二、金融业的发展需要在房地产业开拓业务

1、金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务

2、金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用和推广

3、通过房地产信贷业务，促进银行健全规章制度体系

4、从房地产领域拓展金融业自身的发展空间

计算题

1、某借款人申请了40万元个人住房贷款，贷款年利率6％，贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变，月等额本息还款方式下该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？等额本金还款方式下，第一个月末和最后一期期末还款额分别是多少？

解：⑴月等额本息还款方式

贷款月利率 i=6％/12=5‰ P1=40×104 元20×12=240月

根据公式

()

()1

1

1

-

+

+

?

=

n

n

i

i

P

i

R

则

()

()72.

2865

1

‰

5

1

‰

5

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10

40

‰

5

240

240

4

1

=

-

+

+

?

?

?

=

R

元

第一月偿还利息金额 I1=i*P=5‰×40×104=2000 元

第一月偿还本金金额 Q1=R1－I1=2865.72－2000=865.72 元

第一月末贷款余额 P2=P1－Q1=40×104－865.72=399134.28元⑵等额本金还款方式

每期所还本金额

67

.

1666

240

10

404

=

?

=

=

n

P

Q

n

元

根据公式

()

[]

n n

Q

n

P

i

I?

-

-

?

=1

第一个月应付利息I1=i*P=5‰×40×104=2000 元

则第一月末还款额 R1= Q1+ I1=1666.67+2000=3666.67 元

最后一期应付利息

I240=5‰×[40×104－（240-1）×1666.67]=8.33 元

最后一期期末还款额

R240=Q240+I240=1666.67+8.33=1675 元

2、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款200000元，期限24个月，贷款月利率为4.875‰，借款人选择按月等额本息方式还款，合同约定每月还款额为8447.33元。计算前两个月月末偿还本金额、利息金额和贷款的余额。

解：根据In=iPn,第一个月末应偿还利息金额为：

I1=200000×4.875‰=975（元）

因为每月还款额为8447.33元

根据Qn=Rn－In，第一个月末偿还贷款本金为：

Q1=8447.33－975=7472.33（元）

根据Pn+1=Pn－Qn，第一个月期末贷款本金余额为：

P2=200000－7472.33=192527.67（元）

同理：I2=192527.67×4.875‰=938.57（元）

Q2=8447.33－938.57=7058.76（元）

P3=192527.67－7058.76=185468.91（元）

3、某家庭为购买一套住宅，银行为其提供了15年的住房抵押贷款，，贷款额度为196000，该贷款的年利率为6%，月还款常数为0.65%，（1）问该家庭按等额偿还贷款本息月还款额应为多少？（2）抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？

解：P=196000 a=0.65% n=15*12=180

I=6%/12=0.5%

按月等额还款月还款额为：

A=P*i/[1-(1+i)^-n]

=196000*0.5%/[1-(1+0.5%)^-180]

=1653.96元

实际每月的还款额为：196000*0.65%=1274元

借款人每月欠还的本金为为：

1653.96-1274=379.96元

抵押贷款到期后，该家庭应偿还的剩余本金为：

F=A*[(1+i)^n-1]/i

=379.96*[(1+0.5%)^180-1]/0.5%

=110499.30元

4、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款10万元，期限24个月，贷款年利率为6%，按月等额本息方式还款方式下借款人第一个月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？等额本金方式下，第一个月和最后一期期末还款额分别是多少？

解：设月实际利率为i

（1+ i)12=5%, i=4.074‰

（1）、每月还款额R=i*P*(1+i)n/[(1+i)n-1]

=4382.16元

第一个月末应还利息额为

I1=100000×4.074‰=407.4元

第一个月末偿还贷款本金为Q1=4382.16-407.4=3974.76元

第一个月末贷款本金余额为

P2=100000-3974.76=96025.24元

（2）、每月还款额R=P/N =1000000÷24=4166.67元

第一个月期末应还利息为

I1=[100000-（1-1）×4166.67]×4.074‰=407.4元

第一个月期末还款额：

R1= 4166.67+407.4=4574.07元

最后一期应还利息：

I24=[100000-（24-1）×4166.67]×4.074‰=16.97元 R24=4166.67+16.97=4183.64元