重置成本法评估房屋及建筑物

一、成本法评估房屋建筑物

（一）房屋建筑物评估说明

1. 评估范围

位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中：

2. 厂房概况

其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；

厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；

厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；

厂房四（房权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；

厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；

厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形

该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。

2.2 计算过程

根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价

格标准表确定。

房屋结构等级评定及重置价格标准表

勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建造成本的2.1％；

管理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建造成本的一定比率测算，通常为1-3%，本次估价取2%；

建设期利息：包括建造成本和管理费用的利息。根据评估人员调查，同类建筑的开发建设周期为12个月，利率采用同期中国人民银行一年以内的贷款基准利息率，取6%。

钢混结构单位重置成本：

前期费用=770×2.1%= 16.17元

管理费用=770×2%=15.4元

建设期利息=（770+16.17+15.4）×6%÷12×12÷2=48.09元

单位重置成本=770+16.17+15.4+48.09=849.66元

砖混结构单位重置成本：

前期费用=550×2.1%=11.55元

管理费用=550×2%=11元

建设期利息=（550+11.55+11）×6%÷12×12÷2=34.35元

单位重置成本=550+11.55+11+34.35=606.90元

砖木结构单位重置成本：

前期费用=320×2.1%=6.72元

管理费用=320×2%=6.4元

建设期利息=（320+6.72+6.4）×6%÷12×12÷2=19.99元

单位重置成本=320+6.72+6.4+19.99=353.11元

钢结构单位重置成本：

前期费用=250×2.1%=5.25元

管理费用=250×2%=5元

建设期利息=（250+5.25+5）×6%÷12×12÷2=15.62元

单位重置成本=250+5.25+5+15.62=275.87元

房屋成新率的确定，根据现场勘查情况结合房屋成新标准表确定鉴定成新率为50%。

房屋成新标准表

年限成新率，委估房屋建于1998年，已使用20年，类似房屋的使用年限约为30年，因此年限成新率=（30-20）÷30=33.33%。

综合成新率=33.33%×50%+50%×50%=41.67%

钢混结构评估单价=849.66×41.67%=354.01元

砖混结构评估单价=606.90×41.67%=252.87元

转木构评估单价=353.11×41.67%=147.12元

钢结构评估单价=275.87×41.67%=114.94元

厂房一评估值=354.01×568.4㎡=201,220.76元

厂房二评估值=252.87×1001.1㎡=253,144.29元

厂房三评估值=354.01×507.3㎡=179,590.59元

厂房四评估值=114.94×1432.9=164,696.31元

厂房五评估值=147.12×1097.4=161,451.81元

厂房六评估值=354.01×365.1=92,321.43元

委估房屋评估值（合计）=201,220.76+253,144.29+179,590.59+164,696.31+ 161,451.81+92,321.43=1,052,425.18元,取105万元。

机器设备评估的成本法案例

机器设备评估的成本法案例 -、案例资料（一）评估范围（二）设备概况 1.基本情况新华印刷厂位于上海市。 2.设备概况新华印刷厂的设备：联想电脑、方箱机（二手1988年出厂）、烤板机、手动液压装卸叉车各一台，胶印机、柴油发电机组两台，手机一部，汽车别克SGM7160SL X长安面包车SC6330各一辆。（三）评估目的和评估基准日本次评估为该企业设备转让提供作价依据。评估基准日为：2010年5月31日。（四）设备的清查核实 1.清查核实的内容该印刷厂要转让的所有设备和车辆。 2.机器设备的分布情况设备均位于厂区内。 3.资产清查的过程与方法（1）本次机器设备清查分三个阶段。第一阶段，对机器设备评估明细表进行帐帐相符核查；第二阶段，进行现场清查盘点工作；第三阶段，编写机器设备清查核实情况说明。（2）现场清查盘点工作期间，评估人员对照资产评估申报明细表，在现场对设备进行了实地勘察，对主要设备的运行情况、功能、外观、使用及维修保养情况做了详细了解；查阅了有关的经济技术文件及原始购货凭证并做了记录或复印，为下一步评估工作做准备。 4.资产清查结论该公司的主要设备由于投产使用时间较长，其目前技术状态一般。有部分设备都已达到使用年限。二、评估过程（一）评估依据 1.本次评估的法规依据主要有：（1）国务院《国有资产评估管理办法》1991.11 ；（2）原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992.7，《资产评估操作规范意见（执行）》1996.5 ；

（3）财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.6 ; （4）国家经贸委等六部委《汽车报废标准》1997.7,国家经贸委等四部委《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》2000.12。 2.本次评估的计价依据主要有：（1）国家机械工业局、机电产品价格中心编《2000年机电产品报价手册》；（2）评估基准日当月《全国汽车报价及评估》、《电子市场》；（3）《资产评估常用数据与参数手册》（北京科学技术出版社）；（4）向生产厂家及经销商询价；（5）国家有关资产评估的法规资料。（二）评估方法本次评估采用成本法。成新率的确定：使用年限法。超过预计使用年限，现仍在使用的设备，根据实际情况取大于或等于15% 对于评估对象中的待（已）报废、已损坏等设备，由于该等设备存在维护费用较高、使用时间较长等因素，根据其可收回净残值直接确定该等资产评估价值。运输车辆根据国家四委部局“关于调整汽车报废标准若干规定的通知”中规定的使用年限和行驶里程，采用其寿命年限成新率和寿命里程成新率孰低法来确定理论成新率，根据实际情况再加以修正来确定：寿命年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限”寿命年限X 100% 寿命里程成新率=（寿命里程-已行驶里程”寿命里程X 100% 具体评估过程中，机器设备的功能性贬值和经济性贬值不够明显，不再单独计算，直接与实体性贬值合并，只计算确定综合成新率。（三）评估列举设备1:联想电脑，规格型号：T3000, 启用日期：2005年7月，原价 5450元，使用寿命5年。重置价格的确定：该产品目前市场价3000元。成新率的确定：该设备已达到使用年限，成新率15% 评估值的确定：3000X 15%=450元。设备2:方箱机，规格型号：P820型，启用日期：1998年，原价1700元, 使用寿命12年。重置价格的确定：该产品目前的价格1000元成新率的确定：该设备已达到使用年限，成新率15% 评估值的确定：1000X 15%=150元设备3:胶印机，原价43000元，2004年启用，使用年限12年。重置价格：目前市场价40000元（包括运输费）成新率：理论成新率（12-6）/12 X 100%=50% 现场勘察成新率：据现场勘查，该胶印机运行环境不够好，已闲置较长时间没有维护保养，使用效果不佳，故成新率较低。现场勘查成新率评为30% 综合成新率=50%< 40%+30% 60%=38% 评估值的确定：40000X 38%= 15200元设备4:柴油发电机组，规格L22（15KW/380V），常州柴油机厂，原价4860元，2004年启用，12年使用年限。重置价格的确定：目前市场价4000元成新率的确定：理论成新率（12-6）/12 X 100%=50%

无形资产评估及案例分析

无形资产评估及案例分析季珉目录一、无形资产评估的有关问题二、三种评估方法及案例分析一、无形资产评估的有关问题无形资产评估中的理论和实践问题很多，这里列举在实践中经常面临的最重要的5个问题，展开分析。 1、无形资产的确认什么样的经济现象或财产权利才算是无形资产？什么样的经济现象或财产权利能显示或表明无形资产的价值？（1）可作为无形资产的经济现象需经专门确认并做可辨识的描述。应具备合法的存在条件并受法律的保护。必须具有所有权并能够合法的转让。必须有无形资产存在的有形证据或证明。必须在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而产生或存在的。必须是在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而被破坏或终止的。客户关系类：客户名单、以往的购货订单资料、往来函件；契约权：合同或某种书面协议；商标、专利、版权：书面注册文件；集合劳动力：雇员清单、人事档案、与就业有关的纳税申报单；专利技术：图纸、流程图、示意图、程序手册、备记录等；商誉：财产报表、所得税申报、公司记录和文件、经营和财务预算。（2）不可作为无形资产的经济现象无形因素或无形影响力 1、市场份额 2、高盈利能力 3、受保护状态； 4、垄断地位； 5、市场潜力； 1

6、神秘性； 7、可以继承或长期使用； 8、竞争优势； 9、独一无二性； 10、折扣价格； 11、变现性； 12、所有权控制。（3）表明无形资产价值的经济现象能为其所有者带来可以计量的经济利益。一个例子： 1）一个新注册的商标—保持经济存在形式； 2）不使用状态—没有经济价值； 3）注册是为了防止被竞争对手获得，商标正被保护性使用—具有经济价值。无形资产的会计处理—新旧会计准则对比原准则规定：自行开发并依法申请取得的无形资产，其入账价值应按依法取得时发生的注册费、律师费等费用确定；依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用。新准则对研究开发费用的费用化进行了修订：研究费用依然是费用化处理，进入开发程序后，对开发过程中的费用如果符合相关条件，就可以资本化。 2、实施无形资产评估的原因—评估目的 1）投资--《公司法》 2）为财务会计对企业整体购买价格进行分分配 3）收购前企业价值的评估 4）购买特定的无形资产 5）其他为管理目的而进行的无形资产评估 1）为什么实施评估 2）评估的预期用途 3）谁将依赖于该项评估《公司法》对出资范围的相关规定: “股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等 2

房产评估评估重置成本法

房产评估评估重置成本法房屋评估中重置成本法的运用重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。一、重置成本法的类型及含义重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。 1(重编预算法。此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。因此，此法主要适用于:其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。 2(预决算调整法。此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建

筑物重置成本。此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。该法主要适用于:其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估;其二，适用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建筑物评估。 3(价格指数调整法。价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。因此，应尽量控制此法的使用范围。对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般只限使用于单位价值小，结构简单，运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。二、重置价值的计算重置价格一般由建筑造价、前期及其它费用、固定资产投资方向调节税和资金成本四部分组成。 (一)建筑造价的确定建筑造价一般包括土建工程(含结构及装修)、给排水、采暖、电气(工业及民用配电线路、照明)等工程的价值。建筑造价一般通过以下方法进行计算: 1(选择具有代表性的建筑按照规定计算方法进行案例的编制，根据案例参照市场现行同类造价确定对比单方造价，根据被估项目和对比单方造价比较，利用调整系数进行案例以外的第一评估项目的单方造价计算，这个方法称为:“类比法”。即被估项目单方造价,对比单方造价×(1，调整系数)

资产评估成本法案例

资产评估成本法案例 >篇一：资产评估学案例>>（4455字）某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。要求：(1)什么是收益现值法？其适用的条件是什么？(2)收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？(3)评估该地产现时价值。(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。(5)若该地产预计以各年纯收益金按1.5%的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。答：（1）收益现值法：通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。适用条件：①必须是经营性资产，具有继续经营能力并不断获利②被评估资产收益用货币金额表示③被评估资产的影响因素能转化成数据并计算。（2）收益额可以分为净利润、现金流量、利润总额等多种指标，至于选择哪一种指标作为收益额，应根据所评估资产的类型、特点及评估目的来确定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率保持一致。目前西方评估界一般以现金流量作为收益额，因为现金流量这个指标科学地考虑了收益的时间价值因素，其计算的主观随意性也较利润这样的指标小，更为客观。(3)评估该地产现时价值。 P=& #61688;35_x0010_1!1 %2_x0010_20232.21(万元)(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。 P=)(250%2_x0010_20万元(5)若预计该地产各年纯收益金按1．5％的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。 P=& #61688;35_x0010_1%5 .111%5.1_x0010_20170.27（万元）［案例］某企业对其拥有的一台车床进行评估。该车床是1991年5月购进，评估基准日为2001年5月。该车床在正常使用情况下每天使用8小时，但过去10年中，实际平均每天工作7小时。经测定，该设备尚可使用5年。经调查，在市场重新购置车床价格为8万元，年产量为10000件。被评估车床年产量为8000件。要求：（1）什么是重置成本法？有哪些前提条件？（2）复原重置成本与更新重置成本有何区别？（3）运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。（4））用重5（（提示：先计算该车床资产利用率，求出已使用年限）计算该车床的成新率。．置成本法计算该车床的评估价值。答：(1)什么是重置成本法?使用重置成本法有哪些基本前提?

土地增值税清算中旧房重置成本计算

土地增值税清算中的旧房重置成本宗带旧房的土地转让实例中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A 房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500 万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为 300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格*成新度，因此计算转让房产共需缴纳增值税214.29万元，其他转让环节缴纳的税金合计27.97万元，进而计得土地增值税扣除项目=1000+27.97+10+4500 X 60%=373万元7 应缴纳土地增值税164.32万元。笔者经审核后认为，该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。、现行土地增值税相关政策规定带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点，一是对房产性质的税务界定，二是如何准确界定土地增值税适用

政策规定。笔者归纳如下：一）有关房产性质的税务认定根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字1995〕48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。该国有企业转让的房产已使用多年，明显属于旧房，应按照旧房转让的土地增值税政策处理。二）有关土地增值税扣除项目的政策规定目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件： 1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 2.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（四）旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用房屋及建筑物时，由政

资产评估案例

资产评估案例成本法一、重置核算法例1 待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）例2 被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6 万元运杂费=1.6×（1+80%）=2.88 万元安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56 万元直接成本=购买价+运杂费+安装费中的直接成本=9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0.2÷（8+1.6+0.4）=2% 间接成本 13.04×2%=0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30 （万元）二、物价指数法例题某机床于1994年购置安装账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元、1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05、1996 年为1.28、1998年为1.35、1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本重置成本计算表实体性贬值及其估算方法例1 被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有，该设备1997年1 月购进，2002年1月评估，该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年，根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5 小时。该设备的实体性贬值为：

资产评估案例分析

资产评估案例分析 Revised by Jack on December 14,2020

1）公允市场价值。它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。它是在买卖双方地位平等，双方充分、合理地拥有全部的相关信息，并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格。 2）投资价值。它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。它是某项特定资产相对于某个特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。 3）账面价值。它仅仅是会计和纳税上的概念。 4）内在价值。它是指资产预期创造的未来现金流的现值。 5）重置价值。它是指在现时的条件（市场条件和技术条件）下，获得与被评估资产同等功能的处于在用状态下的资产所需耗费的成本。 6）清算价值。它是指企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 7）在用价值。它是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值，而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。（3）资产评估的方法 1）成本法。成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。 2）收益法。收益法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。 3）市场比较法（亦称市场法）。市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照交易资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的方法。

房产评估评估重置成本法

房屋评估中重置成本法的运用重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建筑物评估的主要方法。一、重置成本法的类型及含义重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。 1．重编预算法。此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物重置成本。重编预算法就建筑物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对比较高。但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。因此，此法主要适用于：其一，测算建筑物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。其二，适用于构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。评估这些建筑物，重编预算法的工作量不会太大。 2．预决算调整法。此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。所以只需对建筑物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。此法要求委托方必须能够提供比较完整的建筑物工程预决算资料。该法主要适用于：其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建筑物评估；其二，适用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建筑物评估。 3．价格指数调整法。价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。因此，应尽量控制此法的使用范围。对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般只限使用于单位价值小，结构简单，运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。二、重置价值的计算重置价格一般由建筑造价、前期及其它费用、固定资产投资方向调节税和资金成本四部分组成。（一）建筑造价的确定

机器设备评估的成本法案例

机器设备评估的成本法案例一、案例资料（一）评估范围新华印刷厂部分设备资产精品文档，超值下载 1.基本情况新华印刷厂位于上海市。 2.设备概况新华印刷厂的设备：联想电脑、方箱机（二手1988年出厂）、烤板机、手动液压装卸叉车各一台，胶印机、柴油发电机组两台，手机一部，汽车别克SGM7160SLX、长安面包车SC6330各一辆。（三）评估目的和评估基准日本次评估为该企业设备转让提供作价依据。评估基准日为：2010年5月31日。（四）设备的清查核实 1.清查核实的内容该印刷厂要转让的所有设备和车辆。 2.机器设备的分布情况设备均位于厂区内。 3.资产清查的过程与方法（1）本次机器设备清查分三个阶段。第一阶段，对机器设备评估明细表进行帐帐相符核查；第二阶段，进行现场清查盘点工作；第三阶段，编写机器设备清查核实情况说明。（2）现场清查盘点工作期间，评估人员对照资产评估申报明细表，在现场对设备进行了实地勘察，对主要设备的运行情况、功能、外观、使用及维修保养情况做了详细了解；查阅了有关的经济技术文件及原始购货凭证并做了记录或复印，为下一步评估工作做准备。 4.资产清查结论该公司的主要设备由于投产使用时间较长，其目前技术状态一般。有部分设备都已达到使用年限。二、评估过程（一）评估依据 1.本次评估的法规依据主要有：（1）国务院《国有资产评估管理办法》1991.11；（2）原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992.7，《资产评估操作规范意见（执行）》1996.5；

（3）财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.6；（4）国家经贸委等六部委《汽车报废标准》1997.7，国家经贸委等四部委《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》2000.12。 2.本次评估的计价依据主要有：（1）国家机械工业局、机电产品价格中心编《2000年机电产品报价手册》；（2）评估基准日当月《全国汽车报价及评估》、《电子市场》；（3）《资产评估常用数据与参数手册》（北京科学技术出版社）；（4）向生产厂家及经销商询价；（5）国家有关资产评估的法规资料。（二）评估方法本次评估采用成本法。成新率的确定：使用年限法。超过预计使用年限，现仍在使用的设备，根据实际情况取大于或等于15%。对于评估对象中的待（已）报废、已损坏等设备，由于该等设备存在维护费用较高、使用时间较长等因素，根据其可收回净残值直接确定该等资产评估价值。运输车辆根据国家四委部局“关于调整汽车报废标准若干规定的通知” 中规定的使用年限和行驶里程，采用其寿命年限成新率和寿命里程成新率孰低法来确定理论成新率，根据实际情况再加以修正来确定：寿命年限成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/寿命年限×100% 寿命里程成新率=(寿命里程-已行驶里程)/寿命里程×100% 具体评估过程中，机器设备的功能性贬值和经济性贬值不够明显，不再单独计算，直接与实体性贬值合并，只计算确定综合成新率。（三）评估列举设备1：联想电脑，规格型号：T3000，启用日期：2005年7月，原价5450元，使用寿命5年。重置价格的确定：该产品目前市场价3000元。成新率的确定：该设备已达到使用年限，成新率15%。评估值的确定：3000×15%=450元。设备2：方箱机，规格型号：P820型，启用日期：1998年，原价1700元，使用寿命12年。重置价格的确定：该产品目前的价格1000元成新率的确定：该设备已达到使用年限，成新率15% 评估值的确定：1000×15%=150元设备3：胶印机，原价43000元， 2004年启用，使用年限12年。重置价格：目前市场价40000元（包括运输费）成新率：理论成新率（12-6）/12×100%=50% 现场勘察成新率：据现场勘查，该胶印机运行环境不够好，已闲置较长时间没有维护保养，使用效果不佳，故成新率较低。现场勘查成新率评为30%。综合成新率=50%×40%+30%×60%=38% 评估值的确定：40000×38%= 15200元设备4：柴油发电机组，规格L22(15KW/380V) ，常州柴油机厂，原价4860元， 2004年启用，12年使用年限。重置价格的确定：目前市场价4000元

资产评估案例分析

案例分析摘要：由安琪管理层与技术骨干控股的日升科技在2006年增资安琪伊犁，投资仅为3489.28万元。三年后，安琪酵母向日升公司发行股份，购买其持有的安琪伊犁30%股权、安琪赤峰10.5%股权和宏裕塑业65%股权，期中安琪伊犁评估值最高，达6.1亿元。3年前以三千多万元从上市公司手中增资过来的资产，现在却要以6亿多卖给上市公司，这次定向增发收购的主要资产竟然大涨了17.5倍，安琪酵母管理层380人的股权实现18倍的增长，这绝对是一笔高收益的投资，而其中最大的受益者就是安琪酵母的高管及骨干。资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。其评定价格也是一种模拟价格，具有不确定性的特点。因此，资产评估需要规范进行。作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，资产评估在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。但在中国还不健全的行业管理体制和不对等的风险收益之下，这座天平已经收到了部分企业股东，高管的操纵。其中一个最好的案例，就是“安琪酵母高管造富：三年十八倍的炼金术”。下面，就对此案例进行分析。一．安琪收购的始末原因安琪酵母是一家优质的上市公司，该行业研究员给出的公司动态市盈率估值水平一直在30倍以上，这一方面反映了市场对安琪酵母作为酵母行业龙头以及未来发展的信心，另一方面，较高的市盈率也对应较高的发展预期，如果公司未来的发展不如预期，那么公司股东将会受到损失。安琪集团和安琪酵母中层管理人员和科技骨干于2006年5月29 日,成立宜昌裕宏投资发展公司和宜昌裕华投资发展公司,两者注册资本分别为902万元和843万元，资金来源均为自有资金。2006年6月20日,裕东公司与裕宏和裕华三家公司共同出资4000万元成立日升公司。其中，裕宏公司出资898万元,占注册资本22.45%,裕华公司出资839e万元,占注册资本20.975%。在成立后短短的6天内,日升公司即进行了两次“精准”收购:2006年6月24日,436万元收购了安琪酵母赤峰公司的10.5%股权;2006年6月26日,安琪伊犁召开2006年度第一次股东会,决议增加公司注册资本至9,300万元,其中安琪酵母以安琪伊犁累积资本公积金转增股本10万元,安琪酵母累计出资6,510万元,占注册资本70%,日升公司以现金投3,489万元,其中2,790万元计入出资额,占注册资本30%。 2009年9月，安琪酵母公布增发报告表明,本次增发股票对象为湖北日升科技有限

什么叫建筑重置成本

什么叫建筑重置成本？建筑重置成本就是在当前的人工费用、材料费用条件下，将某建筑物重新在此时此刻进行建造的成本进行计算折现。这是一种常见的房屋建筑物估价方法。汇通网7月15日讯——重置成本计算。机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。 ①设备净价。设备净价的计算方法包括：直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法（指数估价法）。 A.直接法，获得市场价格的渠道有市场询价、使用价格资料。 B.物价指数法，物价指数可以分为定基本物价指数和环比物价指数。采用定基物价指数计算重置成本的公式为：重置成本=历史成本×（当前年份指数/基年指数）采用环比物价指数计算重置成本的公式为：设备重置成本=原始成本×（P01×P21×......×Pnn-1）其中Pnn-1代表n年对n－1年的环比物价指数。 C.重置核算法，常用于确定非标、自制设备重置成本，重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成。国土部发出通知：房屋拆迁按建筑重置成本补偿国土部近日发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地；房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，并全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。随着我国城镇化建设的加快，“拆迁”、“征地”也成了社会生活中的热点词汇，拆迁乱象背后的利益纠结及由此引发的一系列问题，成了转型时期的社会之痛。该通知正是基于这样的背景而出台，并成了继2004年《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》之后，国土资源部针对征地管理出台的目前为止最为全面的一个文件。不难看出，该通知旨在提高征地补偿水平，维护被拆迁者的正当权益。通知有两大亮点值得关注：一是首次明确了征地房屋拆迁的补偿安置标准问题。现实生活中，之所以时有拆迁悲剧上演，民众不惜用生命来捍卫自己的房子，往往是因为补偿标准过低。

资产评估案例分析例题

资产评估案例成本法（一）重置核算法例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30 （二）物价指数法例题某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本重置成本计算表

重置成本法评估房屋及建筑物

一、成本法评估房屋建筑物（一）房屋建筑物评估说明 1. 评估范围位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中： 2. 厂房概况其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房四（房权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。 2.2 计算过程根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价

格标准表确定。房屋结构等级评定及重置价格标准表勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建造成本的2.1％；

资产评估方法与案例

资产评估的差不多方法第一节市场法一、市场法与其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。（二）市场法应用的前提条件应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。 1．需要有一个充分发育活跃的资产市场。 2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。二、运用市场法进行资产评估的方式一般地讲，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就能够把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格高速因此市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场

上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。参照物差异调整因素要紧包括三方面；一是时刻因素。时刻因素是指参照物交易时刻与被评估资产评估基准日相差时刻所阻碍的被评估资产价格的差异。二是地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的阻碍差异。三是功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的阻碍。三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析（一）运用市场法评估资产程序 1．明确评估对象。 2．进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场差不多信息资料，查找参照物。 3．分析整理资料并验证其准确性，推断选择参照物。 4．把被评估资产与参照物比较。 5．分析调整差异，做出结论。（二）市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：1．能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。

资产评估案例分析

资产评估案例分析 ——房地产市场法评估案例随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。一、资产评估的基本理论框架体系（一）资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（二）资产评估的基本理论 1、资产评估是对额定产权的评估资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。就像任何商品不能没有价值尺度一样，在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下，各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度，才能在维护当事人合法权益的基础上，保证资产业务的顺利进行。 2、资产评估的目的决定了资产评估的价值类型和方法（1）资产评估的目的资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业服务。它是资产评估业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择。资产评估的目的可以分为非法令评估和法令评估两种。（2）资产评估的价值类型 1）公允市场价值。它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。它是在买卖双方地位平等，双方充分、合理地拥有全部的相关信息，并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格。 2）投资价值。它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。它是某项特定资产相对于某个特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。 3）账面价值。它仅仅是会计和纳税上的概念。 4）内在价值。它是指资产预期创造的未来现金流的现值。 5）重置价值。它是指在现时的条件（市场条件和技术条件）下，获得与被评估资产同等功能的处于在用状态下的资产所需耗费的成本。 6）清算价值。它是指企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 7）在用价值。它是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值，而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。（3）资产评估的方法 1）成本法。成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。 2）收益法。收益法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。

转让旧房及建筑物如何确认扣除项目

转让旧房及建筑物如何确定扣除项目？如何计算增值额？ 1、转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以新都折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响。（国税函发〔1995〕110号） 2、、关于转让旧房如何确定扣除项目的金额转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。（财税字〔1995〕48号） 3、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。计算扣除项目时“每年”按购房

发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。（财税〔2006〕21号）（国税函〔2010〕220号）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。（财税〔2006〕21号）