路线价法的概念
路线价法是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（也就是离道路距离远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。
路线价法是一种土地估价方法，用于城市土地地价的评估。它依据路线价，配合深度指数和其他修正系数（宽度、容积率、朝向、宽深比率等修正系数），用数学方法算出其他宗地地价的方法。
资产评估考试重点(名词解释部分)
1.资产（名词解释） ⑴（经济学）特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济效益的经济资源 ⑵（会计学）过去的交易或事项形成并有企业拥有或控制的资源，该资源与其会飞企业带来经济效益（由过去的交易或事项构成） ⑶（资产评估）特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来经济利益的经济资源，外延包括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权力。 ⑷经济学上的资产加上能以货币计算就是资产评估中资产的定义。 2.评估程序（名词解释） ⑴资产评估师评估工作从开始到结束所履行的系统性工作步骤 ⑵有狭义与广义之分。狭义是指资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估。广义是指开始于承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项环节，终止与资产评估报告提交后的资产评估文件归档管理。 ⑶评估程序可分为八大类：①明确资产评估业务的基本事项；②签订资产评估业务约定书； ③编制资产评估计划；④现场调查；⑤收集资产评估资料；⑥评定估算；⑦编制和提交资产评估报告；⑧资产评估工作底稿归档 ⑴资讯的作用；⑵管理的作用；⑶鉴证的作用 3.资产评估（名词解释） ⑴专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 ⑵资产评估的目标是判断评估对象的价值，而不是判断评估对象的价格。 4. 评估目的（名词解释） ⑴是评估工作的起点，是指引资产评估工作的经济行为，以及评估的基本目标的总称，可以分为一般目的和特定目的， ⑵一般目的：一般为产权变动和交易服务。对资产的公允价值发表意见 ⑶特定目的：特定的经济行为服务，引起的资产评估的具体经济行为。①以资产的产权变化为目的；②资产的价值对价格的形成，将来有可能发生产权转移，与产权转移有关的经济行为 5.价值类型（名词解释） ⑴对评估价值结果的质的规定性 ⑵可以分为两大类，市场价值和市场价值以外的价值 市场价值：即使一类价值类型，又是具体的价值类型。自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 市场价值以外的价值类型：是一类价值类型，包括许多价值形式。主要有：在用价值、投资价值、清算价值、残余价值。 ⑶在满足各自定义及相应使用条件的前提下，市场价值和非市场价值类型的评估类型都是合理的 ⑷资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值之外的价值则是资产公允价值 6.评估方法（名词解释） ⑴是为了得到评估结果所运用的思路和技术手段的总称 ⑵资产评估方法是在工程技术、统计、财务管理、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。 ⑶从根本上说分为三大基本方法，为：市场法、收益法、成本法 ⑷评估中使用的其他方法，如：假设开发法、成本逼近法等，都是三大基本方法的变形和综
土地估价第四部分
第四部分土地估价方法 一、土地估价的概念 二、土地估价的原则 三、收益还原法 四、市场比较法 五、成本逼近法 六、剩余法 七、基准地价系数修正法 八、路线价法 土地估价的概念 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、登记及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权力状态下及某一时点的价格的过程。 土地估价的原则 土地估价适用原则的分析 1．替代原则 土地估价中的替代原则可概括如下： (1)土地价格水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的； (2)土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格； (3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 2．预期收益原则 商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。 3．最有效使用原则 最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 4．报酬递增、递减原则 边际效益递增递减原理，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之
增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。 5．需求与供需原则 由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价值独占性较强，需要与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。 6．竞争和超额利润原则 土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，属刚性需求。近几年来，土地市场需求旺盛，竞争较为激烈，地价也不断上涨，但土地开发所带来的也是巨大的超额利润。 7．贡献原则 贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。 8．变动原则 土地的价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。 9．协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这关系到该地块的收益量的价格。 收益还原法 1、收益还原法的定义和原理 是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而
路线价法在我国的应用
1 绪论 1.1 课题背景及研究目的 1、路线价估价法是在对城市土地进行估价，特别是对土地的课税或土地的重新规划等大面积土地估价时采用的既省时省力，又公平合理的科学的估价方法。在欧美国家应用较广。随着我国房地产业的兴起，地产评估成为国家房地产管理的一项重要内容，路线价估价法不失为一种可资借鉴的、行之有效的估价方法。 2、了解各种估价方法的应用，并对路线价法的概念阐述清楚。路线价法的来源，数学意义和应用意义。估价方法的特点和优缺点。结合实际情况应用的意义和注意事项。 1.2 国内外研究状况 1、路线价估价法是在对城市土地进行估价，特别是对土地的课税或土地的重新规划等大面积土地估价时采用的既省时省力，又公平合理的科学的估价方法。随着我国房地产业的兴起，地产评估成为国家房地产管理的一项重要内容，路线价估价法不失为一种可资借鉴的、行之有效的估价方法。 2、英、美早已实行，尤其在美国，这种估价技术已相当完善。日本最初采用这种估价方法是在1923年，台湾在实施“平均地权”从事“规定地价”作业时，也应用路线价估价法。 1.3课题研究方法 通过对估价方法的透彻了解，灵活应用方法。尤其是侧重路线价法的特点进行讨论，注重研究方法的理论基础，并结合市场具体状况进行分析。力求做到理论研究和实际工作的相互统一，着重于理论研究范畴。 1.4 论文构成 1、绪论。 2、不同估价方法的定义与应用。 3、路线价估价法的基本原理及其运用的前提。 4、路线价估价法的应用范围。 5、路线价法的主要操作步骤。
6、路线价法的优点。 7、路线价法应用时应注意的问题。 8、应用路线价法于我国城市商业用地。 9、应用路线价法于我国小城镇商业用地。 10、结论。 1.5 论文研究内容 房地产估价方法众多，随着市场房产交易量和交易类型的上升，对房地产估价的方法选择就更加重要。通过对估价方法的透彻了解，灵活应用方法。尤其是侧重路线价法的特点进行讨论，注重研究方法的理论基础，并结合市场具体状况进行分析。力求做到理论研究和实际工作的相互统一。着重于理论研究范畴。
路线价法试题及答案
路线价法试题及答案 (一)判断题来源： 1．路线价估价法仅适用于城市特定土地的估价。( ) 2．一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。( ) 3．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。( ) 4．几个街道可以设立同一个路线价。( ) 5．同一街道，某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，可以形成两个路线价区段。( ) 6．路线价是标准宗地的宗地总价。( )来源： 7．地价实例调查，一般应以最近3年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。( ) 8．标准深度，一般只需取路线价区段内临街各宗土地的深度的众数即可。( ) 9．一般来看，随着楼层数的增加，地价分配呈递增趋势，当趋于某一临界值后，地价分配呈递减趋势。( ) 10．路线价是指临街多数宗地的平均价。( ) 11．宗地A所临道路路线价为1000元／m2，该宗地临街深度为15m，查临街深度指数表得其深度指数为100，则宗地A地价为1000元／m2。( ) 12．深度百分率表的制作原理有累计深度百分率、平均深度百分率和个别深度百分率。( ) 13．宗地所处街道的位置不同，对其地价亦有影响，一般从商业
用途看，位于普通沿街的宗地其地价要比街角的宗地地价高得多。() 14．城市中相同地段在同一时期内的土地资本化率应该是一样的。() 15．在路线价估价法中，以累计深度百分率而制作的深度指数随离开街道的增加而增加。( ) (二)单项选择题 1．路线价估价法主要适用于( )的评估。 A．市场交易地价B．拍卖地价C．土地课税D．基准地价 2．同一路线价区段内各标准宗地的价格( )。来源： A．相同B．不同C．不确定D．无法比较 3．对于商业用地来讲，( )是决定其使用价值的因素。 A．用途B．区位C．地价D．可及性 4．根据路线价的基本原理，特定街道上各宗土地的价格随( )。 A．土地开发成本的高低而升降B．用途的改变而升降 C．临街深度的增加而递减D．工程管理水平的优劣而升降 5．深度指数表是指()。 A．按距离街道的变化情况编制的地价变化表 B．按地价变化而编制的距离变化表 C．按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 D．按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 6．深度指数修正表揭示的是宗地的( )随其f临街深度递减的规律。
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用 一、路线价法概述 路线价法是一种评估商业房地产价值的方法，其基本原理是通过分析该物业所处位置 的交通情况、周边配套设施、土地利用规划等因素，来确定该房地产的价值。路线价法主 要侧重于物业所处位置的交通便利性和周边环境的综合因素，从而对房地产进行价值评 估。 1. 考虑位置因素 商业房地产的价值往往与其所处位置密切相关，而路线价法正是通过对位置因素的考 量来确定房地产的价值。评估师会对商业房地产所处位置的交通情况、周边配套设施进行 详细的调查和分析，从而确定其位置的优劣势，并据此确定该房地产的价值范围。在商业 房地产评估中，位置因素是非常重要的，而路线价法能够很好地考虑位置因素，对于商业 房地产的评估具有较强的指导意义。 2. 考虑交通便利性 3. 综合考量周边环境 4. 考虑土地利用规划 三、路线价法的优势及不足 1. 优势 路线价法在商业房地产评估中具有以下几个优势： （1）综合因素考量。路线价法主要通过综合考量商业房地产位置的交通情况、周边环境、土地利用规划等因素，从而确定其价值范围，能够准确全面地反映商业房地产的价 值。 （2）能够指导实践。路线价法能够对商业房地产的价值提供较为准确的指导作用，对于投资者、开发商、银行等各方有实际指导价值。 2. 不足 （1）主观性较强。路线价法在具体操作中需要评估师对商业房地产的位置、交通情况、周边环境等因素进行主观判断，存在一定的主观性。 （2）数据获取难度大。路线价法所需考量的因素较多，对数据的获取难度相对较大，而且数据的真实性也需要得到保证。
（3）模型构建复杂。路线价法需要综合考量多种因素，并构建相应的评估模型，因此在操作上相对较为复杂。 四、结语 路线价法在商业房地产评估中具有较强的应用价值。通过考虑位置因素、交通便利性、周边环境和土地利用规划等因素，路线价法能够较为准确地确定商业房地产的价值范围， 具有较强的指导作用。然而在具体操作中也存在一定的不足之处，需要综合考虑其优势和 不足，并不断完善和改进，从而更好地发挥其在商业房地产评估中的作用。相信随着社会 经济的不断发展和进步，路线价法在商业房地产评估中将会得到更加广泛的应用，为商业 房地产领域的发展带来更多的价值和机遇。
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用 商业房地产评估是市场上的一项重要业务，其全面的评估方法不仅仅考虑到地段、建 筑物本身等因素，还要考虑到目标市场、租金水平、运营成本等综合因素。在这些因素中，租金水平是非常重要的，因为它直接影响到商业房地产的收益能力。而路线价法是一种常 用且有效的评估方法，可以帮助评估师全面分析租金水平对商业房地产收益带来的影响。 路线价是指商业街或商场的不同位置对应的不同租金，该租金随着位置的变化而变化。在路线价法中，通过比较一个商业物业所在位置的租金水平和该街区或商场上其他位置的 租金水平，可以得出该商业物业的估值。这种方法通常用于多租户商业物业，如商业写字楼、购物中心等。 在使用路线价法进行商业房地产评估时，评估师需要进行以下步骤： 第一步，选择目标市场和街区或商场。评估师需要考虑该商业房地产所在市场的类型，如高档购物中心、办公楼、餐饮街等。然后，评估师需要找出该市场中与该物业相似的位置。 第二步，确定路线价。评估师需要通过市场分析和调研来确定目标市场中各个地段的 租金水平。这些租金水平将被用作路线价的依据。 第三步，确定该商业物业的位置。评估师需要确定该物业所在的确切位置，然后将其 与目标市场中各个地段进行比较，找出最相似的位置。 第四步，计算该物业的租金。一旦找到了该物业所在位置的路线价，评估师就可以根 据该地段的租金水平以及该物业的特征，计算出该物业的租金。 第五步，根据租金计算物业价值。评估师需要使用一定的收益率来计算该物业的价值。这个收益率可以根据该市场的风险水平和比较对象的收益率来确定。 路线价法在商业房地产评估中的应用非常广泛，尤其是在多租户商业物业评估中。通 过比较同一市场上不同地段的租金水平，评估师可以得出一个较为准确的估值。然而，在 使用路线价法进行商业房地产评估时，需要注意以下几点： 一是考虑到市场的变化。市场上的租金水平会随着时间的推移而发生变化，因此评估 师需要将这些变化纳入考虑。 二是考虑到物业的状况。路线价法是一种相对简单的评估方法，但它并不能考虑到物 业特征、历史数据和其他因素对估值的影响。 三是考虑到比较对象的高低。路线价法需要评估师选定一些合适的比较对象，以便综 合比较。如果比较对象的质量不高，估值结果也会受到影响。
价格鉴证知识1
第一章价格鉴证 第一节价格鉴证的概念和性质 一、价格鉴证的概念 1、广义价格鉴证：依法设立或者具有执业资质的价格鉴证机构，接受国家机关及各类市场主体的委托，对经济和社会活动中所涉及的财产、货物及服务项目所进行的价格鉴证、评估、认证等活动的总称。 2、涉案财产价格鉴证：司法、行政执法等领域发生的价格鉴证活动，即国家司法机关、行政执法机关和仲裁机构在依法办理案件过程中，委托特定价格鉴证机构对扣押、追缴、没收及纠纷物品等进行的价格鉴证活动。 二、价格鉴证的性质 1、价格鉴证的基本性质：社会经济鉴证类服务活动。遵循自愿委托、有偿服务的原则。 2、涉案财产价格鉴证的特殊性： ①涉案财产价格鉴证机构是依法指定的具有涉案财产价格鉴证资质的机构； ②涉案财产价格鉴证结果经司法、行政执法机关确认后，可直接作为执法办案中判决和裁定的依据，事关法律的严肃性，其实质是司法、行政执法程序在价格领域的延伸； ③涉案财产价格鉴证除规定有一般复核规定外，还有最终复核裁定的规定。
三、价格鉴证的特点 1、时限性， 2、市场性， 3、独立性， 4、咨询性。 第二节价格鉴证的范围与涉案财产分类 一、价格鉴证的范围 1、价格鉴证业务的范围:凡是有资本、商品、财产等计价、核算和交换的地方，都存在价格鉴证活动。 2、涉案财产价格鉴证的范围:主要包括刑事案件、民事案件、经济案件、行政案件、经济纠纷以及经济合同仲裁案件中需要对相关物品进行的价格鉴证。 二、涉案财产及其分类 1、涉案财产及其特征：国家司法、行政执法等机关在立案审理过程中或者当事人在诉讼过程中，涉及需要进行价格鉴证的各种有形、无形资产及其他权利客体等。 2、涉案财产分类：A动产和不动产；B有形资产和无形资产；C扣押、追缴、没收物品及罚没物品、索赔理赔物品、财产损失物品、财产纠纷物品。 第三节价格鉴证目的及特点 一、价格鉴证目的：为何种需要而进行价格鉴证。 1、一般价格鉴证目的：对被价格鉴证物品即将发生的经 济行为所衍生的价值提供依据。 2、涉案财产价格鉴证目的：协助司法侦察、审判和行政执法等机关解决案件涉及物品的价格不明或价格争议等问
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用 在商业房地产评估中，需要加强地价评估分析，以便使房地产市场交易得到科学管理。基于此，本文对路线价法原理展开了分析，然后从地产区段划分、标准地产确定、临街深度分析等多个角度对该方法在商业房地产评估中的应用方法进行了探讨，为关注这一话题的人们提供参考。 标签：路线价法;商业房地产;价格评估 在房地产市场快速发展的过程中，商业房地产的价格评估要求也逐渐提高，需要在市场或影响价格因素改变的情况下重新完成地价评估，以便使评估结果的准确性得到保证。应用路线价法开展评估，能够做到快速准确评估地价，因此能够满足商业房地产的评估需求。 1、路线价法原理分析 采用路线价法开展评估，需要对特定街道设定标准深度，然后根据分析结果对数宗土地平均价格进行计算。将得到的结果当成是路线价，利用深度指数表和價格修正率表进行修正，能够完成街道其他临街土地价值的估算。因此从本质上来讲，路线价法与市场法拥有相同的理论，需要根据各宗土地与道路距离的差异对地价进行评估。距离道路越远，说明宗地利用价值越小，反之则越高。但不同于市场法，路线价法需要对路线价进行比较，并对分析结果进行深度等差异修正，能够对街道两侧商业用地价格进行评估，在节省人力、物力的同时，能够保证结果准确、公正。采用该方法对多宗地进行评估，需要获得大量交易实例数据，并保证街道尽量规整，以便使评估精度得到提高。 2、路线价法在商业房地产评估中的应用分析 2.1地产区段划分 在商业房地产评估中，采用路线价法需要对房地产范围内的道路分布、商业繁华条件、服务设施、道路分布、交易价格等相关资料进行收集、整理，在土地定级基础上实现路线价区段划分。具体来讲，就是从路口交叉处开始，将路口间相连和地价相近区划分为相同地段。在繁华街道上，需要结合实际地价划分至少两个区段。根据区域市场实地调查情况，能够在示意图中对地产落点进行标注，然后根据城市道路确定地产所在道路，根据繁华程度等完成地产价格调查，对地产等级进行划分[1]。地产综合效益可以利用区段定级进行反映，结合土地分等对地产质量进行评价，完成各等级区段划分，为路线价评估奠定基础。从区段划分标准上来看，应保证同一区段拥有接近繁华程度，并且交通条件、人流量、区位等相似。 2.2标准地产确定
2014年路线价法考试试题及答案解析
2014年路线价法考试试题及答案解析 路线价法考试试题及答案解析 一、单选题（本大题14小题．每题1.0分，共14.0分。请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。） 第1题 路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定( )，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上的地价。 A 实际深度 B 绝对深度 C 标准深度 D 设定深度 【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分 【答案解析】 [解析] 路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 第2题 某平行四边形临街地，街道的路线价为1200元/平方米，平行四边形两边边长均为15米，高为13米，其临街深度指数15米时为：105，14米时为：110，13 米时为115，则该宗地地价为( )元/平方米。 A 1300 B 1450 C 1280 D 1380 【正确答案】：D 【本题分数】：1.0分
【答案解析】 [解析] 1200×115=1380元/平方米。 第3题 标准深度的连线被称为( )。 A 深度线 B 里地线 C 标准线 D 路线 【正确答案】：B 【本题分数】：1.0分 【答案解析】 [解析] 标准深度的连线被称为里地线。 第4题 正三角形(三角形的一边为临街线)的宗地，以其( )为临街深度，按临街深度指数计算其单价。 A 边长的1/2 B 边长的1/4 C 高度的1/2 D 高度的1/4 【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分 【答案解析】 [解析] 正三角形临街地，取其高度一半作为l临街深度。 第5题 路线价估价法是根据路线价，再配合( )和其他修正率表评估宗地价格的方法。 A 宽深比修正表 B 深度指数表 C 容积率修正表 D 宽度修正表
土地估价基本方法
土地估价基本方法 土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。 （一）市场比较法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。 基本公式： Vd=Vb x A x B x D x E Vd—待估宗地的价格 Vb—比较实例宗地价格 A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数 B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数 D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数 E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件
指数 归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。 （二）收益还原法 收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。 由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。 收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。 基本公式： 土地收益为无限年期 V= a / r
2019房地产估价师教材理论方法第十一章考点：路线价法
路线价法 一、路线价法概述 (一)路线价法的含义(熟悉) 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。 (二)路线价法的理论依据(熟悉) 路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法。 理论依据——替代原理。 路线价法与比较法的关系： 路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的“可比实例”。若干标准临街宗地的平均价格为“路线价”，可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。其余临街土地的价值是根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。 即只做房地产状况调整，而不需再做交易情况修正和市场状况调整。 路线价法与比较法的不同：路线价法不做交易情况修正和市场状况调整;路线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是先分别对每个可比实例价格进行修正和调整，然后再进行综合;利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”，即所有临街土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值。 路线价法不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价——若干标准临街土地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格;求得的路线价所对应的日期，已与欲求取的临街土地价值的日期一致，都是价值时点的。 【判断题】路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。() 『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。参见教材P369。 【判断题】由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。() 『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价法不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，都是房地产状况修正。参见教材P369。 (三)路线价法适用的估价对象和条件(熟悉) 适用的估价对象，主要适用于城镇临街商业用地的估价。 具体对象：房地产税收;市地重划(城镇土地整理);房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。 前提条件：街道较规整，临街土地排列较整齐。
6.路线价法流程
路线价法 名词解释 城镇街道两侧的商业用地，如图11-4（a）、（b）、（c）、（d）所示，即使它们的位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，例如长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街，以及是一面临街还是前后两面临街、街角地等，价值会有所不同，而且差异可能很大。凭直觉就可以作出以下判断：在图11-4（a）中，地块a的价值大于地块b的价值；在图11-4 （b）中，地块c的价值大于地块d的价值；在图11-4（C）中，地块e的价值大于地块f的价值；在图114 （d）中，地块g的价值大于地块h的价值。如果需要同时、快速地评估出城镇街道两侧所有商业用地的价值，则可以采用路线价法。 路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。
路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。 在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的“可比实例价格”；该街道其他临街土地的价值，是以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况、临街宽度等，进行适当的调整求得。这些调整，可视为“房地产状况调整”。 路线价法与一般的市场法主要有以下3点不同：①不做“交易情况修正”和“市场状况调整”，只做“房地产状况调整”。②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先分别对每个“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。③利用相同的“可比实例价格”一一路线价，同时评估出许多“估价对象”一该街道其他临街土地的价值；而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。 在路线价法中不做“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：①求得的路线价若干标准临街宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。即“交易情况修正”和“市场状况调整”已提前在求取路线价中进行了。 路线价法适用的估价对象和条件 路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。 市场法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对许多宗土地进行估价