关于房价波动的风险评估
关于房价波动的风险评估
121614113 熊萌萌
2014年，中国房价结束了十多年来的连续上涨，全国大多数城市的房价都出现了大幅的回调，在全国房价振幅较大的背景下，本文将从投机购房者的角度考虑，模拟其在全国五大中心城市拥有多数房产，则在房产价格不确定的情形下，如何操作使自身风险降至最低。即找出投机购房者应对市场波动、将损失降至最低的举措。
针对上述问题，本文决定在马克维茨传统资产组合理论基础上，建立基于worst-case VaR风险的投资组合模型。首先，假设投机购房者持有北京、上海、广州、成都、南京5个城市的房产，根据其不同时间段的买价，在Matlab中计算出最近一年内购房者在上述地方的房产平均收益率及其协方差；然后，运用马克维茨的传统投资组合理论，构建基于worst-case VaR风险的投资组合模型的目标函数和约束条件；最后，运用Matlab软件求解出购房者最优的投资组合。通过建立WCVaR模型为投机购房者正确作出投资选择提供参考。
关键词：房价回调 WCVaR 最优投资组合
一、问题重述
1.1 问题背景：
今年上半年开始，江浙地区不断发生“断供”现象，大有愈演愈烈之势。所谓“断供房”，是指购房者向银行按揭贷款，连续3个月或一年内累计有6个月没有按时还款，银行视其为断供。
导致“断供”的原因有很多，可能是因为房价下跌和低利率水平波动导致房
主身负巨债，借款人由于经济状况恶化而无力偿还贷款出现的“弃房断供”；也可能是由于当地银行对购房者资质审核不严有关，如过高估计购房者的收入水平，或者允许房主使用尚未还清贷款的房产进行二次甚至多次抵押重复申请贷款等；也可能是因为借款人出于投机动机借款购房，一旦经济下行、房价下跌或利率上升，则其还贷压力剧增，直至断供。
1.2 需要解决的问题：
其实“断供”是一直存在的，作为一种经济现象，它会产生多大的经济影响，要根据发生的行业、范围、程度来决定。由于房价对断供率具有重要影响,所以本文根据我国浙江杭州2011年1月至2014年7月的房价基本数据,建立数学模型,回答下述问题:
从投机购房者角度考虑，假设某投机者拥有多处房产，则在房产价格不确定及退出（卖出）时间不确定的情形下，如何操作使自身风险降至最低。
二．问题分析
投机购房者应对市场波动、将损失降至最低的举措：
问题要求我们说明投机购房者在市场不确定的情况下，将风险降至最低的措施。
首先，本文假设该投机购房者持有北京、上海、广州、成都、南京5个城市的房产，根据其不同时间段的买价，在Matlab中计算出最近一年内购房者在上述地方的房产平均收益率及其协方差；
然后，运用马克维茨的传统投资组合理论，构建基于worst-case VaR风险的投资组合模型的目标函数和约束条件；
最后，运用Matlab软件求解出购房者最优的投资组合。
三、模型假设
1.市场行为涵盖一切信息，即影响房价的每一个因素都集中地反映在房屋
的价格和交易上，市场具有有效性；
2.市场波动是随机的，不存在自相关，且房价的波动率能够充分反映相应
时段的房价趋势；
3.假定选用WCVaR作为风险指标不受收益率分布类型的影响；
4.马克维茨的传统投资组合假设所有的投资者都是理性经济人；
5.马克维茨理论假设证券市场是一个理想市场，没有交易成本，没有税收；
6.马克维茨的传统投资组合假设可以以无风险利率无限制借贷，证券的份
数无限可分。
四．符号说明
Rx4 人均月收入波动率
L(x) 投资组合x∈R n的损失函数
y 房价变动值
r 市场利率
α置信水平
β损益函数f(x,β)中的变量
f(x,β)损益函数
x i投资者在第i种风险资产上的投资份额
σii第i种风险资产的方差
σik第i、k两种风险资产的协方差
五．全文思路流程图
六、模型建立与求解
问题模型的建立与求解 6.1 WCVaR 的定义
WCVaR 是指在给定的置信水平α下，某一资产组合在最差收益情景下的CVaR 价值，通常表示为：
WCVaR α(X )=sup p(?)?p
CVaR α(X) （4）
WCVaR 也可进一步表示为：
WCVaR α(X )=sup p(?)?p min β∈R
F α(x,β) （5）
6.2 马克维茨的传统投资组合模型
假设在无摩擦证券市场上存在n 种可交易的风险资产，这n 种风险资产在过去T 时期的收益率时间序列为：
r i1,r i2.,…,r iT (i =1,2,3,…,n （1）
则第i 种风险资产的期望收益率μi 为：
μi =1
T
∑r ij r j=1（i =1,2,…,n)
（2） 第i 种风险资产的方差（σii ）第i 、k 两种风险资产的协方差（σik ）为： σii =
1
T ∑(r ij ?μi )2r j=1 σik =1
T ∑(r ij ?μi )(r kj ?μk )r j=1 （3）
投机购房者如何操作使自身风险降至最低
主要流程 主要方法和思路分析
WCVaR 模型
目标函数&约束条件 不同资产的投资比率
一般地，投资者期望收益率最大且风险最小，数学上可以表示为如下的双目标规划模型：
min V (x )=∑∑x i n
j=1n i=1xρij
s.t. R (x )=∑x i n
i=1
μi ≥R
∑x i n i=1=1 x i ≥0(i =1,2,…,n)
（4） 6.3 基于worst-case VaR 风险的投资组合模型的建立与求解
第一步，本文假定该投机购房者持有北京、上海、广州、成都、南京5个城市的房产，并且其在最近一年各月内买入的概率是等同的，首先，将收集到的上述五所城市各月的房价导入EXCEL 中，统计出最近一年内购房者在上述地方的房产收益率 [附录三]，然后，通过Matlab 软件计算出购房者在上述地方的房产期望收益率及其协方差；[运行代码见附录一]，结果如表4所示：
第二步，根据表4的数据构建基于worst-case VaR 风险的投资组合模型，如公式（5）所示：
Min WCVaR(x) = -sqrt(0.0018*(x(1)^2+2*x(1)*x(2))+
2*0.0011*x(1)*x(3)+2*0.0012*x(1)*x(5)+0.0019*x(2)*x(2)+0.0012*2*x(2)*x(3)+2*0.0014*x(2)*x(5)+0.0008*x(3)*x(3)+0.0009*2*x(3*x(5)+0.0001*x(4)*x(4)+0.001*x(5)*x(5))-0.0228*x(1)-0.0337*x(2)-0.0036*x(3)+0.0138*x(4)-0.014*x(5) s.t. x 1+x 2+x 3+x 4+x 5=1
-0.0228x 1-0.0337x 2-0.0036x 3+0.0138x 4-0.014x 5≤-0.02 (5)
首先，建立调用函数Min WCVaR(x)；然后，在Matlab 软件中另外建立一个M 文件，输入主函数，即约束条件[运行代码见附录二]。点击运行，得出以下结论：
并且得出目标风险值为Fval=-0.0329，即在最大化收益率的同时其风险值为-3.29%。该投机购房者为了降低市场不确定性引致的风险，应卖出广州、成都、南京的房产，继续持有北京、上海分房产。
6.4 模型的优缺点
（1）优点：
1.选用WCVaR作为风险指标不受收益率分布类型的影响，而且此风险更能直观
地反映出投机购房者对风险的承受能力；
2.基于worst-case VaR风险的投资组合模型计算其协方差，并成为该模型目
标函数的约束条件，充分考虑了各城市之间的相互影响；
3.不仅满足了投资者的期望收益率，而且风险也达到了投资者的期望水平。
（2）缺点：
1.设定的假设条件过多，尤其是投资者是理性经济人，现实情况并不尽然，投
资者有风险偏好之分；
2.该模型假定证券市场是理想的，没有税收和交易成本，而且证券无限可分，
不符合现实情况，具有一定的局限性。
七．模型检验及推广
CVaR模型推广
本文通过建立VaR模型和CVaR模型，测度出在给定断供比率条件下，银行在不同置信水平下能接受的房价每月下跌的最大幅度；也论述了银行在断供背景情况下银行应通过适度降低利率来减少断供引致的损失。
在模型推广方面，我们可以在如下几个角度考虑：
1.金融资产组合投资风险的预测；
2.金融危机带来的社会经济影响的测度；
3.政府政策实施可能引致的风险；
4.基金公司、证券公司、风险投资等的风险管理；
5.商业银行风险控制指标的测量等。
八、参考文献
[1] 《银行所能承受的房价下降幅度点评》，中国行业研究网，
https://www.360docs.net/doc/6b8988099.html,/doc/70310/565929.html， 2014年8月
[2] 高惠璇，《SAS-Base软件使用手册》，北京，中国统计出版社，2001
[3] 宇传华，颜杰，《Excel与数据分析》，北京，电子工业出版社，2002
[4] 刘卫国，《Matlab 程序设计教程》，北京，中国水利水电出版社，2005
[5] 《水晶球软件2000专业版.初级教程》,
https://www.360docs.net/doc/6b8988099.html,/link?url=om_sD2B4KCDvjXS8e9Q_Y9NuauV_-EZZ jD-HTMesNO0Fxpijwb5FS99V1yqhR0jE4rPNrPgCnn17uDkJ9oF5WIdDatFE8-SX f-x_Zuq4THG, 2014年8月
[6]陈金龙，张维，《金融资产的市场风险度量模型极其应用》，天津大学管理学院，
https://www.360docs.net/doc/6b8988099.html,/, 2014
[7] 刘艳春，高闯，风险资产组合的均值——WCVaR模糊投资组合优化模型，
https://www.360docs.net/doc/6b8988099.html,/view/b49f0321bcd126fff7050b16.html，
2014年8月
九．附录
附录一
附录二
附录三
浅论当前房价波动原因及趋势分析
浅论当前房价波动原因及趋势分析 摘要：自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述，在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论，长期来看中国房价仍然会继续增长，但增长趋势较前几年有所下降，属于缓慢上升。 关键词：房价上涨；经济增长；限购；民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制，但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加，住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升，人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后，都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发，选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴，二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地，但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 （一）就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说，在03年1平米的价格大概是1000左右，到现在1平米已经是8000多。（大概）我那也只是个小县城，算不上城市。就这种情况就有这种水平，更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。（然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫，在那之后房价似乎又有了缓慢的提高，这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平，还是……总之这一切都是只是人们的猜想） （二）房价上涨的原因 1.住房供应结构矛盾突出 07年上半年，全国四十个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米，十五个城市套均建筑面积高于一百二十平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。 2.部分城市房价上涨较快
中国房价波动的原因
我国房价波动原因及趋势分析 一、我国城市房价近年出现了非正常性波动 自1998—2007年来房价出现了大幅度的上涨，上涨的势头一直在持续，尽管在国家紧缩“银根”和“地根”等多种宏观调控措施的作用下，房价有所调整，但整体房价仍然是涨声依旧，表现得扑朔迷离，通过分析和对比发现我国房价有以下特点: （一）我国房价上涨幅度较大，上涨速度较快 根据分析的需要对近年来的房价数据进行了搜集，得到统计图 图1-12000-2007年全国房价水平及涨幅① 从统计图可以看出，从2000年到2007年，我国房价持续上涨，根据中宏数据库的数据显示，2003年至2007年我国房屋平均销售价格涨幅分别为4.8%、17.8%、14%、6.3%和12.6%，房价波动幅度较大。尤其是2004年、2005年和2007年的涨幅还超过了两位数，全国房价也从2000年不到1000元/平方米的价格上涨到如今的4000元/平方米左右。 ①图中数据来源于中宏数据库
总体来说，近年来房价出现了较大的波动，房价波动不正常，这种不正常具体表现在以下方面： 1.房价涨幅与GDP涨幅不协调 当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。从搜集到的国外房价与GDP的关系图可以看出在西方发达国家GDP 的增长都高于房价的增长，有的年份增长 图1-22000-2007年美国GDP和房价指数变化① 图1-32000-2007年英国GDP和房价指数变化② ①来源于佐思网房地产业研究报告 ②来源于佐思网房地产业研究报告
相当，很少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，并且，房价的上涨幅度与GDP 的增长的呈现出较高的相关性。 而从我国来看，我国的房价增长的速度一般都高与GDP的增长（如图1-4所示），这与国外相反。另外，我国的房价增长速度波动较大，特别是近年来，从上图可以看出，2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是不正常的。 图1-41999-2008年我国GDP与商品房销售均价增速① 2．房价收入比较高 在衡量一个国家的住房消费水平时, 世界上许多国家都在使用房价收入比，它是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”②，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率”。世界银行认为房价收入比在3- 6 倍之间较为适当, 低于3 就会出现住房供不应求的局面, 高于6 就是超出了城镇居民的经济承受能力, 这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。 ①来源于佐思网房地产业研究报告 ②根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》
我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究
我国房地产价格波动的影响因素 姓名∶洪丽霞学号∶201102030137 专业∶房地产经营与估价班级∶房产1班 近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。 （一）我国房地产价格的特点 总体来说，近年来我国房地产价格上涨速度快，涨幅较大，房价出现了较大的波动，这种房价波动是不正常的，并且在未来的趋势上十分的不明确，显得扑朔迷离。这种不正常具体表现在以下方面： 1.房价涨幅与GDP涨幅不协调 当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。我搜集到了一些年份的国外房价与GDP的关系图（以英国和美国为例），可以看出在西方发达国家，少数的年份GDP的增长与房价的增长相当，更少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，在一般的情况下GDP的增长都高于房价的增长，我们可以从图4、图5中清楚的看到西方发达国家房价的上涨幅度与GDP的增长的具有很高的相关性，我们可以从中找出GDP变化与房价变化的相关规律。 而在我国，恰恰违背了这一规律，我国近些年来，年GDP增长均保持在8%—12%之间，在金融危机爆发的2008年，我国的GDP增长也保持在8%以上，但是，从2005年以后，我
国的房地产市场飞速发展，房价增长的速度远远高于GDP增长速度，甚至在2008年到2009年的一年中，某些大型城市，如北京的房地产价格增长速度超过了200%。我国的房地产增长速度一般都高与GDP的增长。另外，我国的房价增长速度波动较大，2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是非常不正常的。 2.房价收入比高 为了衡量一个国家的住房消费水平是否合理, 世界上大部分国家都在使用一个指标——房价收入比，这是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率”1。世界银行（world bank）认为最适宜的房价收入比应该在3—6倍之间较，若低于3就会出现住房供不应求的局面，会造成房地产市场的混乱，而高于6倍就是超出了城镇居民的经济承受能力，如今这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。 表1 近年来我国的房价收入比 1根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》
论当前房价波动原因及趋势分析
论当前房价波动原因及趋势分析 【摘要】： 自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述，在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论，长期来看中国房价仍然会继续增长，但增长趋势较前几年有所下降，属于缓慢上升。【关键词】：房价上涨；经济增长；限购；民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制，但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加，住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升，人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后，都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发，选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴，二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地，但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 （一）就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说，在03年1平米的价格大概是1000左右，到现在1平米已经是8000多。（大概）我那也只是个小县城，算不上城市。就这种情况就有这种水平，更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。（然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫，在那之后房价似乎又有了缓慢的提高，这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平，还是……总之这一切都是只是人们的猜想） （二）房价上涨的原因 腹有诗书气自华
我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究
我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。 一、我国城市房价总体态势 （一）我国房地产价格的现状 从2003年到2011年中，我国的房地产飞速发展。在2003年到2007年的这几年之中，我国的固定资产投资过热，从而带动我国的房价飞速上扬，尤其是北京，上海等一线城市。虽然在2008年以后，国家紧缩“银根”和“地根”，在多种宏观调控措施的作用下，房价的飙升趋势有所缓解，但没有改变整体房价呈上扬的趋势，只是涨幅下降。 我国房价在2000到2010这十年之间，一直是上涨的状态。但是在这十年之间，是不能一概而论的，在这期间，应该分成两个阶段。首先是在2000年到2004年的四年中，我国的城市楼市价格每年涨幅表较小，可以称为正常上涨。但从2004年开始，基于政策的支持，房价呈几乎垂直上升的趋势直线上扬，涨幅十分明显。虽然其中在2008年时，房价稍有回落，但是回落后的价格，依然相对偏高，并且从以后涨幅更剧烈的上扬。 为了更清晰的说明，我国房地产价格的变动趋势，我列示了北京，上海的图表，作为我国超大型城市的代表。又列示了杭州，重庆，成都的图表，作为中型城市的代表。 图1 北京市楼市价格走势图 资料来源：网易论坛 https://www.360docs.net/doc/6b8988099.html,
图2 上海市楼市价格走势图 资料来源：安居客 https://www.360docs.net/doc/6b8988099.html, 图3 杭州、重庆、成都楼市走势图资料来源：百度图片 https://www.360docs.net/doc/6b8988099.html,
当前房价波动原因及趋势分析
当前房价波动原因及趋势分析 【摘要】：当提到“房地产”时，闪过脑海的第一个词也许就是“房地产泡沫”。第一反应就是中国目前房价高，涨的快。以中国目前的房价来看，确实过高，涨幅过快，特别是一些发达地区，或是一个城市的繁华地段，其房价更是让许多渴望买房的人们望尘莫及。近几年中国房地产的投资热、建设热远远高于其他行业。房地产的发展同时也带动了建材、交通、化工等产业的发展，可以说房地产对中国的经济发展起到了重要的作用。但是，在我国房地产高速发展的同时，也存在着相当多的问题。由于房价过高，涨幅过快，人们对其是否产生泡沫产生了热议，所以研究影响中国房价的因素有着重要的意义。 【关键词】：房地产；房产泡沫；涨幅；影响因素；趋势 一、关于房地产泡沫 经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。 房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域,这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。 第一,房地产业的资源基础是土地,而土地是现代社会最稀缺的自然资源,其供给量难以随需求的增加而增加； 第二,房地产是社会赖以生存和发展的物质基础,人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的； 第三,房地产行业的生产周期比较长,供给量在短期内难以增加。 正是这些特征,使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡,价格波动剧烈,这是诱发房地产泡沫的重要因素。 二、房价波动的因素 （一）地域因素 不同地区的经济发展状况不同，有的地区经济发达，有的地区经济比较落后，而一个地区经济状况也是影响房价的重要因素。 以下为6个较为典型城市08年5月至09年3月年来房价表（单位：百元/平方米）：
关于房价波动的风险评估
关于房价波动的风险评估 121614113 熊萌萌 2014年，中国房价结束了十多年来的连续上涨，全国大多数城市的房价都出现了大幅的回调，在全国房价振幅较大的背景下，本文将从投机购房者的角度考虑，模拟其在全国五大中心城市拥有多数房产，则在房产价格不确定的情形下，如何操作使自身风险降至最低。即找出投机购房者应对市场波动、将损失降至最低的举措。 针对上述问题，本文决定在马克维茨传统资产组合理论基础上，建立基于worst-case VaR风险的投资组合模型。首先，假设投机购房者持有北京、上海、广州、成都、南京5个城市的房产，根据其不同时间段的买价，在Matlab中计算出最近一年内购房者在上述地方的房产平均收益率及其协方差；然后，运用马克维茨的传统投资组合理论，构建基于worst-case VaR风险的投资组合模型的目标函数和约束条件；最后，运用Matlab软件求解出购房者最优的投资组合。通过建立WCVaR模型为投机购房者正确作出投资选择提供参考。 关键词：房价回调 WCVaR 最优投资组合 一、问题重述 1.1 问题背景： 今年上半年开始，江浙地区不断发生“断供”现象，大有愈演愈烈之势。所谓“断供房”，是指购房者向银行按揭贷款，连续3个月或一年内累计有6个月没有按时还款，银行视其为断供。 导致“断供”的原因有很多，可能是因为房价下跌和低利率水平波动导致房 主身负巨债，借款人由于经济状况恶化而无力偿还贷款出现的“弃房断供”；也可能是由于当地银行对购房者资质审核不严有关，如过高估计购房者的收入水平，或者允许房主使用尚未还清贷款的房产进行二次甚至多次抵押重复申请贷款等；也可能是因为借款人出于投机动机借款购房，一旦经济下行、房价下跌或利率上升，则其还贷压力剧增，直至断供。 1.2 需要解决的问题： 其实“断供”是一直存在的，作为一种经济现象，它会产生多大的经济影响，要根据发生的行业、范围、程度来决定。由于房价对断供率具有重要影响,所以本文根据我国浙江杭州2011年1月至2014年7月的房价基本数据,建立数学模型,回答下述问题: 从投机购房者角度考虑，假设某投机者拥有多处房产，则在房产价格不确定及退出（卖出）时间不确定的情形下，如何操作使自身风险降至最低。
我当前房价波动原因及趋势分析
我当前房价波动原因及趋势分析 发表时间：2018-11-02T10:56:28.160Z 来源：《知识-力量》2018年11月下作者：徐凯 [导读] 房地产泡沫的形成机制，经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加, 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产 （青岛酒店管理职业技术学院，山东省青岛市 266000） 摘要：房地产泡沫的形成机制，经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加, 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。对国家级地方对房地产泡沫采取的对策，要遏制过快上涨的房价，并增加中小户型普通商品房供给，合理引导投资消费，抑制投资和投机性住房需求。 关键词：房地产泡沫；金融；土地财政 1.房地产泡沫的成因 1.1政府宏观调控失误 政府行为对房地产泡沫之影响主要表现在两个方面：一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善之条件下，所采取之政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善之情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫之形成提供了温床。不论是何种情况之调控不当，都容易引起泡沫现象。 1.2银行贷款之过度支持 由于房地产业是资金密集型行业，开发商仅仅依靠自有资金是远远不够之，其开发资金主要来源就是银行贷款。但金融支持过度，大量之资金涌向房地产市场，就会不断堆积金融风险，给泡沫之产生埋下了隐患。在这方面表现最为明显之是东南亚国家。在没有建立有效之银行监督和立法机构之情况下，许多银行或是直接贷款给房地产等高回报率之领域或是通过控股、参股方式将资金变相投入房地产公司。这些资金之流入使房地产价格极速膨胀。 1.3宽松之金融环境 宽松之金融环境为房地产泡沫之产生提供了温床。纵观各国房地产泡沫产生之原因，会发现其中或多或少都有金融环境之因素。例如美国国会在1980年通过之《放松管制和货币管理法案》中有关取消利率最高限度、放松资金来源、允许各种带息支票存在、同意各类存款机构分区域交叉等决定，在一定程度上促进了美国金融业之发展，但是也为房地产泡沫之形成创造了条件。 1.4 过剩之国际资本流动 资本在国际间之流动是一把双刃剑：一方面，它可以为资源在全球范围内之合理配置提供渠道；另一方面，错误之经济信号将误导大量之国际游资在国际间流动，则可能会成为国际游资流入国出现资产泡沫之原因。房地产泡沫在这种条件下，就会被进一步放大。 2.房地产泡沫的危害 2.1经济结构和社会结构的失衡 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 2.2容易引起金融危机 房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。 2.3引发政治和社会危机 随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。 3.应对措施 房地产作为国民经济之支柱产业，直接关系到整个我国经济和社会之稳定发展。目前我国正处在房地产业高速发展之最佳时期，因此，吸取国际房地产泡沫之经验教训，预防和减少我国房地产泡沫必须采取相应之防治措施。 (1)加强宏观经济调控，防止政府调控失误 房地产业作为国民经济之主导产业，对国民经济发展之促进作用是举足轻重之。因此，政府应该对该行业进行干预。宏观经济形势和政策背景之改变，对房地产之影响往往是巨大而深远之。单一之应对措施往往无能为力，所以政府要采取控制通货膨胀、保持税收政策之稳定性、加强对金融机构之控制，建立完善之风险控制系统等一系列综合措施。 (2)加强对银行之监督管理，防止银行贷款之过度支持 严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策 ,加强金融监管 ,加强房地产信贷管理 , 规范房地产融资行为，防止低利率形成之宽松金融环境 (3)警惕过剩之国际资本流动 在金融自由化之背景下，高投资率以及大力吸引外资之经济增长模式要求有一套合理之资金流向监管措施，以防止国际短期投资之投
我国近五年来房价波动及原因
我国近五年来房价波动及原因 摘要:在中国,近些年来,物价上涨的速度是如此之快,范围是如此之广,作为一名 在校大学生,最切身的感受是原来预定的生活费不够用了。当然不只是在生活上的影响,还有中国的房地产! 关键词：房价高国民经济保障房开发商政府消费者 近五年房价状况:先来看看中国社科院发布2011年的《经济蓝皮书》。书中对 我国今明两年的房地产形势与调控作出分析,今年全国城镇居民的房价收入比是8.76,比去年年上升了0.46,相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。蓝皮书也对明年的房价走势进行了预测,如果调控放松,房价将会恢复性反弹,价格可能上涨20%-25%,甚至会更高。蓝皮书特别指出,目前中国85%家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。房价现状居民收入涨幅比房价少5个百分点。数据显示,今年1-8月,全国商品房平均销售价格为5520元/平方米,2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。2009年同期与2008年相比上涨25%。预计2010年全年住宅价格涨幅为15%左右,涨幅比2009年下降10个百分点。要提及的是2007年和2008年房地产还是比较低迷的。 总的来说,五年之间比较发现涨幅确实降了一大截,但与城乡居民收入的增长速度相比,仍是在高速领跑,居民腰包里的钱要买房子仍很难。这是因为房价上涨速度要比城镇居民收入增幅高出5个百分点。也就是说中国房价是在波动中涨价,就是房价高!居民面临购房危机的困扰！ 房价为什么这么高？ 一、国民经济发展迅猛,GDP提升 我国改革开放20多年来，中国的经济发展快速腾飞。2007年中国共产党第十七次全国代表大会中胡锦涛同志在报告中说，要促进国民经济又好又快发展。并且提出了为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗的指导方针。这无非提高了中国人民的生活质量,但是无房者仍然买不起房。其一随着近五年来我国GDP的波动增长,导致房地产也随之波动增长,但是人均收入涨幅较慢,房价不仅比人民收入涨幅大的多,而且居高临下,似乎可遥不可及,导致人们对购房能力的降低,国家近几年经济发展较快,使得房价不降,使得老百姓对房地产的畏惧。 还有一种原因就是,房地产事业能带动GDP增长。柳博在《挟天下而自重：中国高房价绑架了整个国民经济？》一文中提到“当今中国的房市，似乎不仅是一个经济命题了，而在演化为一个社会命题、文化命题。21世纪前十年的中国房地产，像是一个有着魔幻色彩的悲喜剧——演绎了多少精彩跌宕的故事，创造出多少一夜暴富的神话；也引起多少后知后觉者们的一声叹息，并成为多少人乃至几代人的不堪重负。无房户们和千年之前的老杜同叹：安得广厦千万间？观望者们在纠结中望穿秋水：房事泡沫何时才能灭？然而笔者认为，可悲之处在于，中国的高房价短期内似乎没有调整的可能，因为它已经绑架了整个国民经济，正挟天下而自重。”笔者认为原因有下“因为其一，它已经成功地绑架了地方政府
当前房价波动原因及趋势分析
当前房价波动原因及趋势分析 【摘要】:房价已经是本世纪以来我国人民和政府乃至世界经济学者都 普遍关注的一个热点问题。在2005年的“两会”上,房价的快速上涨成为了众多代表讨论和关心的焦点。温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出“要抑制房地产价格过快增长”。房地产价格水平从长期来讲应该是要与国民经济发展水平相适应的,房地产市场健康合理的繁荣发展,可以带动我国经济的增长;而不正常的发展,则会对我国经济带来不利的影响。本文的主旨即是从社会原因的角度, 剖析房价快速上涨的现象,以期对这一现象有更全面、深入的了解和认识。【关键词】: 房价；波动；市场 造成房价快速上涨的原因有很多,有经济方面的,有社会方面的,诚然还有其他一些因素。房地产宏观调控进行了一轮又一轮，但是房价为什么没有降下来，宏观调控只是“纸上谈兵”吗？当然不是，那么到底是什么原因造成现在房价降不下来呢？ 原因之一：开发商的囤房“观望” 在房价没有真正稳定之前，任何的房地产调控都是大家关心的话题，随着中央政府的态度日渐坚定，宏观调控一次比一次“深入”，在这样的情形下，大多数的开发商选择了“观望”，既不对新政表示不满，也不顺从新政的“意愿”而降低房价，采取了一种消极的“观望”态度。表面上是消极的，其实是有目的行为。因为开发商手中有房，但是又不降价卖，囤积在那里目的十分明显，一方面不想放弃丰厚的利润，另一方面又不想正面“冲突”新政。 国家宏观调控政策出来之前，发展商们就开始观望；新政出台、地方细则还不明朗，发展商们继续观望；地方细则出台，发展商还在观望。为什么呢？难道是希望这个时候，能有政府官员站出来告诉他们房价是应该涨还是降？由于曾经为房价上涨推波助澜的官员开始沉默以来，发展商也显然少了几分“锐气”，多了几分“忧虑”。 由于地方官员的不表态，也由于房地产行业在城市发展中成为重要的税源和财政收入来源。地方官员的“迟疑”态度决定了发展商有足够的耐心在“观望”。 原因之二：地方政府继续靠卖地赚取土地出让金
郑州市房价波动原因及趋势分析
2012届毕业生 毕业论文 题目: 郑州市房价波动原因及趋势分析 学院名称：经济贸易年级专业：金融学 学生姓名：龚东旭学号： 200846910722 指导教师：王贵民教师职称：副教授 2012年月日
摘要 房价已经是近年以来我国人民和政府乃至经济学者都十分重视的焦点问题。本文以郑州市房地产为研究对象，从政府的调控政策及决心心入手并以房地产统计数据为基础，使用定量和定性的分析相结合的研究方法，具体分析郑州市房价波动的原因。 首先对郑州市房地产现状2010——2012年数据为基础分上涨、曲折上升、曲折下降对波动原因展开论述。根据房价的波动原因对郑州市房价将来的走势进行预测，为，为个人和企业进行房地产投资提供参考。全国“两会”明确要求，要继续坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，房地产的相关政策不见松动。楼市调控成效显现，房地产形势不容乐观，最后对郑州市房地产市场的平稳发展提出建议。希望通过实行差别化信贷政策、降低按揭贷款门槛、调整商品房供应结构、继续加快保障性安居工程建设、积极发展商业地产、旅游地产等办法，扩大商品房销售，促进郑州市房地产市场健康平稳的发展，市房价回归到理性。 关键字：房地产房价住房限购政策
Title：Zhengzhou City, price fluctuations causes and trend analysis Abstract The home prices are already the focus of recent years, our people and government, and even economists are very important. In this paper, Zhengzhou City real estate, start from the government's control policy and determination of heart and real estate statistics, the use of quantitative and qualitative analysis of the combination of research methods, Zhengzhou City, the reason of price fluctuations. First the real estate status in Zhengzhou City, 2010 - 2012 based on data points rise, the twists and turns rose and tortuous decline in volatility reasons discussed. Predict the future trend of housing prices in Zhengzhou City, according to the price fluctuations reasons, in order to provide a reference for individuals and businesses, real estate investment. The "two sessions" clear requirements, and to continue to adhere to the regulation of real estate without wavering, to promote reasonable prices return to the relevant policies of the real estate but not loose. The control effectiveness of the property market show, the real estate situation is not optimistic, and finally the stable development of the real estate market in Zhengzhou City, to make recommendations. Through the introduction of differentiated credit policy, reducing the threshold for mortgage loans, to adjust the housing supply structure, continue to accelerate income housing projects, and actively develop commercial real estate, tourism, real estate and other measures to expand the sales of commercial, promoting the healthy and stable development of the real estate market in Zhengzhou City house prices return to a rational. Keywords:the real estate house prices housing restriction policy