第5章--土地估价方法之一——收益还原法

第五章土地估价方法之一——收益还原法

第一节收益还原法概述

一、收益还原法的定义

收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

二、收益还原法的原理

由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。具体表述：假设有一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5%的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是每平方米20000元。即地价＝土地年纯收益÷土地还原率。再假设此人另以20000元货币以年利率

5%存入银行，此人每年得到的利息（货币纯收益）与上述的一平方米土地的收益是等额的。因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。

上述收益还原法的表述，只是在土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的一种特殊形式。如果三个基本因素发生变化，土地收益价格的计算公式都将发生变化，这将在以后介绍的公式中反映。

三、收益与地租的关系

土地是社会经济活动的基础。但由于土地的自然条件不同和土地区位的差异性，使土地使用者因使用不同的土地而获得收益。这种因使用土地而带来的土地收益，将因土地所有权的存在而转化为地租。也就是说，地租是土地所有者凭土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。因此，土地收益与地租二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权和使用权的分离，使来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称之为地租。

四、收益还原法的基本公式

（一）土地年纯收益不变

土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：

式中：P——土地价格；

a——土地纯收益；

r——土地还原率。

（二）土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式

当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：

式中：P、a、r含义同前；

n——使用土地的年期或有土地收益的年期。

（三）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式

1．土地使用年期无限

当t年以前（含t年）纯收益有变化，其值为a i；t年以后纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：

式中：P、a、r含义同前；

a i——第i年的纯收益；

t——纯收益有变化的年限。

2．土地使用年期有限

当t年以前（含第t年）纯收益有变化，其值为a i；t

年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；土地使用年期为n 时，土地价格的计算公式如下：

])1(11[)1()1(P 1t

n t t i i i r r r a r a -=+-+++=∑ 式中：P 、a 、r 、a i 、t 、n 含义同前。

（四）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化（不变时是特例），r 每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：

式中：P 、a i 、r 含义同前；

t ——未来土地价格已知的年限；

P t ——未来第t 年的土地价格。

（五）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式

1．土地使用年期无限时的计算公式

式中：P 、a 、r 含义同前；

b ——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第

一年为a ，则第二年为a ±b ，第三年为a ±2b ，第n

年为a±（n-1）b。公式中符号，当纯收益按等差级

数递增时取加号，递减时取减号。

2．土地使用年期有限时的计算公式

式中：P、a、r、b、n含义同前。

公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。

（六）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式

1．土地使用年期无限时的地价计算公式

式中：P、a、r含义同前；

s——纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为

a，则第二年为a（1±s），第三年为a（1±s）2，第n 年

为a（1±s）n-1。

公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。r不变，递增时r>s，递减时（r＋s）>0。

2．土地使用年期有限时的地价计算公式

式中：P、a、r、s、n含义同前。

公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。r不变，递增时r≠s，r＋s≠0 （七）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式

式中：a1，a2…a n——分别为未来各年的纯收益；

r1，r2…r n——分别为未来各年的还原利率。

本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，即收益还原法公式的最一般形式。当公式中a i、r i、n按一定规律变化时，可推算出上述公式（一）至公式（六），也就是说公式（一）至公式（六）只不过是本公式的特例。

五、收益还原法的特点与适用范围

1．收益还原法的特点

（1）收益还原法具有严格的理论基础。地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配。归属于土地的收益应是地租和利用土地资产带来的纯收益。它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后得到，然后，将土地的收益以一定的还原率还原，即为土地的价格。

（2）收益还原法以收益途径评估价格，所以求得的价格称为“收益价格”。收益还原法将土地的价格视为一笔货

币额，如将其存入银行，每年可以得到一定的利息，这个利息可相当于土地的纯收益。所以，从确定土地收益人手，即可求得土地价格。

（3）收益还原法评估结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度。土地纯收益测定是否准确，还原率选择是否合适，直接影响土地价格的评估结果。所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。

2．收益还原法的适用范围

收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用地的估价则大多不适用。同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产，而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它也是一件困难的事。这是收益还原法的一个缺点。

第二节收益还原法估价的程序和方法

一、估价程序

1．计算总收益

总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。

2．计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等

总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。

3．计算土地纯收益

从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。

4．确定合适的还原率

还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。

5．选择公式求算地价

根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地或房地产的收益价格。

二、总收益计算方法

土地收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，依据土地估价的性质和特点，所以不能用它作为评估的依据。客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。

土地的收益也可以分为有形收益和无形收益。有形收益是可以用货币形式表现的收益，无形收益则难以用货币形式表现。

在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。确定客观收益一般要考虑以下条件：

（1）从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。

（2）收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。

（3）收益是安全可靠的收益。是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。

根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况：

1．土地租金

是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。

2．房地出租的租金

是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。

3．企业经营收益

是指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。在分析企业经营的客观收益时，首先可以根据企业的财务报表进行分析，客观的财务报表是企业经营状况的基本反映，但是由于企业在经营过程中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响，造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力，因此在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时，应进行适当调整，调整为正常经营管理水平下的客观收益；其次还可以根据企业的经营项目，按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应的市场价格，分析计算其客观总收益。

在计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益

均应计人总收益之中。

另外，还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置（即房屋未租出去），一般以出租率或空房损失率折算总收益。

三、总费用的计算

总费用是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。根据总收益的产生形式不同，总费用的计算也分为以下几种情况：

（一）土地租赁中总费用的计算

一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项：

（1）土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。

（2）管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3%计算。

（3）维护费。指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费等。

（二）房地出租中总费用的计算

依据房地出租中租金的构成因素分析，计算土地纯收益时的总费用包括以下几项：

（1）管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员工资的支出。管理费的计算有两种方法：

一是依管理面积平均计算；二是依租金的一定比例计算，通常以年租金的2%～5%计。

（2）维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。它的计算方法比较复杂，一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等，为计算方便，通常可按建筑物重置价的1.5%～2%计算。

（3）保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。我国房屋的保险费率是1.5‰～2‰。

（4）税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。关于税收标准，国家及各城市均有规定。一般月租金在120元以下者只缴纳12%的房产税。月租金在120元以上者除缴纳房产税外，还要按租金额缴纳营业税5%、附加城建税0.35%、教育税0.05%等。

（5）计算房屋折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为：

＝

耐用年限残值率）

（

房屋重置价-

?1

式中房屋建筑重置价、耐用年限和残值是随房屋结构及等级不同而变化的，一般各城市均有规定标准。

如果房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》和国务院（1990）55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超过土地使用权出让年期。这样，当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：

（三）企业经营费用的计算

企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用，通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。

根据企业生产经营的方式不同，一般可分为经营性企业（如宾馆、饭店、商场等商业服务业企业）和生产性企业（如工厂、矿山等工业企业）两大类。经营性企业在经营过程中的总费用主要包括销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用和经营利润等；生产性企业在经营过程中的总费用主要包括生产成本（包括原材料费、人工费、运输费

等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用等。

企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法：

1．根据企业的财务报表进行分析调整计算

客观的企业财务报表是企业生产经营过程的基本反映，因此可根据企业财务报表中的损益表及有关财务资料分析计算企业经营总费用，但需要详细分析企业生产经营和管理的整个过程，扣除不正常的生产经营和管理费用，计算客观的生产经营费用。

2．根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用如工业企业可根据其生产的各种产品的平均成本计算总成本，采用这种方式计算总费用需要详细了解企业的生产经营过程和各种成本费用的支出状况。

四、计算土地纯收益

土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法。

（I）土地租赁中的土地纯收益求取

土地纯收益＝年租金总收入-年总费用

（2）房地出租中的土地纯收益求取

土地纯收益＝房地纯收益-房屋纯收益

房地纯收益＝房地出租年总收入-房地出租年总费用

房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原率

房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度＝房屋重置价-房屋总折旧

房屋重置价也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算；房屋成新度是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况；房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折旧法计算，其计算公式如下：

房屋总折旧额＝房屋年折旧额×已使用年限

（3）企业经营中的土地纯收益求取

企业经营纯收益＝年经营总收入-年经营总费用

土地纯收益＝企业经营纯收益-非土地资产纯收益

（4）自用土地或待开发土地的纯收益求取

自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。

五、土地还原率的确定

（一）土地还原率的概念

土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。

在采用收益还原法评估土地价格时确定适当的还原率，

是准确计算土地价格的非常关键的问题。

（二）还原率的种类

在运用收益还原法评估不动产的价格时，按照评估对象的不同（单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价），可以将还原率分为以下三类：

（1）综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。即如果运用收益还原法评估的是土地及建筑物合为一体的价格，所使用的纯收益必须是土地及建筑物合为一体所产生的纯收益，同时，所选用的还原率，必须是土地及建筑物合为一体的还原率，即综合还原率。

（2）建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。这时所对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益，不包括土地产生的纯收益，因此选用的还原率，也应是建筑物还原率。

（3）土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。这时对应的纯收益，是由土地所产生的纯收益，这个纯收益不应包括其他方面带来的部分。所选用的还原率，是相应的土地的还原率。一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低2～3个百分点。

综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格区分，但又是相互联系的。若知道其中两个还原率，便可求出另一个还原率。计算公式如下：

公式1：r＝（r1L＋r2B）/（L＋B）

公式2：r＝[r1L＋r2（L＋d）B]/（L＋B）

式中：r——综合还原率；

r1——土地还原率；

r2——建筑物还原率；

L——地价；

B——建筑物价格；

d——建筑物折旧率。

上述第一个公式适用于建筑物折旧后的纯收益的情况；第二个公式适用于建筑物折旧前的纯收益的情况。

（三）求取还原率的几种观点

利用收益还原法评估土地或房地产的价格，影响评估结果最大的一个因素是还原率。还原率随房地产的种类不同而不同，对投资风险大的房地产，其还原率高，反之，风险愈小，还原率愈低。选择的还原率不同，评估出的收益价格就会发生很大的差别。如表5～1所示，对于纯收益同是5万元的土地，当选取的还原率为2%时，评估额为250万元；当选取的还原率为6%时，评估额为83.33万元。因此还原率确定的准确与否对估价结果的准确性有着非常重要的影响。

（1）马克思对地租资本化中的利息率的一些论述。关于地租资本化中的利息率，马克思在《资本论》中同时提到5种利息率的可能性：①平均利息率；②资本投在有息证券

上的利息率；③借贷资本的利息率（即贷款利息率）；④普通利息率；⑤资本增值率。同时，马克思还提到，地租资本化的利息率比长期投资的利息率要低。

（2）中国台湾林英彦提出，收益还原法中的还原率应采用实质利率。所谓实质利率，是以银行一年期定期存款利率为基础，并用物价指数调整以后，再扣除一成的所得税，得到的比率，这个比率可直接作为土地还原率。

表5-1 产生定额纯收益的房地产在不同还原率下的评估价格

（3）中国台湾柯傅义在其编译的资料中，介绍了西方选择还原率所使用的方法：①市场投资品质比较法；②投资组合法；③银行家利率选择法；④重叠法。

（4）日本杉木正幸著的《不动产价格》一书中，总结了以往学说上关于决定还原率的种种主张。主要有：①地方的一般利率说；②地方的习惯利率说；③地方的土地利率说；

④普通一般利率说；⑤长期投资利率说；⑥相当于抵押贷款利率与剩余贷款利率的复合利率说；⑦相当于纯粹利息与风

险贴补金的复合利率说。

（5）美国雷利·巴洛维教授在《土地资源经济学——不动产经济学》一书中指出，确定还原率主要采用3种方法：①加总法；②“投资分段理论”；③对比选择法。另外，他补充提到了第四种方法，即银行家利率选择法。雷利·巴洛维的加总法与柯傅义的重叠法是一回事，“投资分段理论”与投资组合法是一回事，对比选择法与市场投资品质比较法是一回事，仅是由于用词或翻译的不同。

（6）日本及中国台湾有关不动产估价法规中规定了求取还原率的方法。日本《不动产鉴定评价基准》规定：还原率应以最具一般性的投资利润率为标准。中国台湾《地价调查估计规则》规定：还原率采用通行投资年利率。

（7）其他有关文献也有一些不同主张。如：①银行存款利率；②产业平均获利率；③政府统计的经济增长率；④安全利率加上风险调整值，其中的安全利率一般可以用银行的定期存款利率（在美国为长期债券利率），风险调整值则根据当时影响地价的社会经济环境决定；⑤房地产的租价比，即还原率＝租金/价格。

收益还原法中采用的还原率，从纯理论上讲，应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。因此，采用安全利率加上风险调整值比较合适。同时，采用租金与价格的比率是比较实用的。

（四）还原率的确定方法

（1）纯收益与价格比率法：即采用市场上相同或相似不动产的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗不动产（一般至少三宗以上），求其纯收益与价格的平均值。具体方法是：选择3宗以上最近发生的，且在类型、性质上都与待估不动产具有相似特点的交易案例，以案例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原率。

（2）安全利率加风险调整值法：即还原率＝安全利率＋风险调整值。所谓安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：具体的方法是，将社会上各种类型的投资（如银行存款、贷款、国债、债券、股票等）收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。

六、土地价格确定

在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式，即可计算得到土地的试算收益价格。