克而瑞西安房地产研究报告(简版)2016.1.27

2015年西安房地产市场研究报告

2016-01-27

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克而瑞视点 (6)

第一章全国行业发展 (7)

一、土地市场 (7)

二、商品房市场 (11)

三、房企表现 (14)

第二章西安楼市表现 (18)

一、城市基本面 (18)

二、土地市场 (19)

三、商品房市场 (24)

四、房企表现 (33)

第三章市场预判 (38)

一、基调：房地产仍是经济“稳定器”，全力“去库存”以拉投资 (38)

二、政策：整体宽松与分类调控并存 (38)

三、市场：销售总量仍将维持相对高位，成交价分化加剧 (38)

四、土地：供需低位徘徊，城市热度分化加剧 (39)

五、企业：创新与多元化发展成趋势，行业洗牌并购加剧 (39)

克而瑞视点

2014年经历过楼市寒冬，业内纷纷预测2015将迎来中国楼市将是最艰难的一年。然而时至今日，在楼市政策组合拳的刺激下，2015楼市，一边是一线重点城市的异军突起，一边是二三线城市的库存反击战；一边是销售面积、销售额的上涨，一边是土地购置面积、投资增速的下滑。2015中国楼市痛并快乐着。

在“去库存”的整体宏观背景下，2015年楼市政策层面调供应促需求多管齐下：降息降准同时发力，公积金政策多次调整，42城取消限购令，限外令松绑，不动产登记实施，二胎政策全面放开，同时作为西北区域中心城市，“买房落户”政策一定程度上也成为西安吸引外地购房需求的一大亮点。

大量购房需求的集中释放迎来2015年楼市春天。在受调控政策影响，2015年西安商品房供应低位徘徊，较2014年大幅下降21.82%的情况下，全市商品房成交一路高歌，年度成交面积1740万㎡，较2014年上涨15.87%，成交均价7329元/㎡，较去年微涨1.30%。

同样土地市场的表现也受制于调控政策的影响。西安全年经营性土地供应7788亩，较去年大幅下降58.92%；主城区土地成交129宗，总用地面积为6394亩，较去年降低38.86%。与此同时成交楼板价本年度呈小幅上扬趋势。

2015是楼市转型的一年。在这一年，各大房企顺应变革，多领域试水、精细化改革，并购潮此起彼伏。这一年，重点房企的业绩上升到一个新高度，百强房企门槛纷纷过百亿。各梯队间竞争愈发激烈，呈现强者恒强的态势。

在此形势之下，2016政策面将持续宽松，投资、供应短时间内继续低位徘徊，库存压力走低、城市分化依旧存在、房企改革深水区尝试……

2016年楼市谁主沉浮，看市场，静观其变。

第一章全国行业发展

一、土地市场

土地市场关键词：供应规模锐减，成交量跌价涨，城市强者恒强

2015在去库存政策影响下，土地市场呈现量跌价涨的趋势，在整体成交规模趋稳的情况下，城市强者恒强，土地溢价频频出现。

从供应来看，全国300城经营性用地供应建筑面积47183万㎡，同比锐减39%。成交也是再度缩水，只占到2013年成交规模的一半。与此相反，在从供应和成交一路递减的情况下，楼板价却是水涨船高，达到了2676元/㎡的历史新高。

2015年房市的复苏，必将带动2016年地市的升温。同时随着一线城市土地供应越来越紧俏，地价上浮在所难免。因此，2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大。高地价风险入市，将推动房市进入一个“泛豪宅化”时代。

2015土地供应再度缩水同比锐减39%

本年度在国土部“有供有限”的指导思想下，商品房库存量偏高的城市大幅下调供应量。因此2015年全国300城经营性土地供应再度缩水。据CRIC 数据看，全国300城经营性用地供应建筑面积47183万㎡，同比锐减39%。

图2-1：2010 年-2015 年全国 300 城市土地供应走势图（单位：万㎡）

103590

137201

121878

114344

77606

47183

20000

400006000080000100000120000140000160000201020112012201320142015

85%城市未完成年度供应计划最低仅8%

从城市供应计划来看，8成以上的城市降低了供应计划，85%的城市未完成年度供应计划。

其中，石家庄的完成率仅有8%，无锡、济南、哈尔滨、北京和长春的完成率不足一半。但

是也有部分城市，如济南、海口上调了供应计划。

表2-1：2015年重点城市土地供应计划完成率排名（单位：万㎡）

排名城市供地计划实际供应完成率

1 海口133 208 157%

2 南宁510 529 104%

3 上海900 777 86%

4 厦门268 204 76%

5 广州834 525 63%

6 天津1050 610 58%

7 南京1220 705 58%

8 无锡296 140 47%

9 济南940 376 40%

10 哈尔滨481 190 39%

11 北京1600 613 38%

12 长春1020 220 22%

13 石家庄351 28 8%

整体成交量继续下行，住宅用地仍为主力

2015年受商品房库存的影响，全国300城经营性土地成交再次缩水，成交建筑面积54579 万㎡，与2013年相比，只占到2013年成交规模的一般。与此同时房企投资也更加谨慎，土地流拍频繁发生。

从成交土地的用地属性来看，过去三年各类属性用地成交占比变化细微。2015年各类用地成交占比与过去两年相比保持一致，住宅用地占比仍维持在6成以上的高位，是成交的绝对主力。商业类用地占比均有3成有余。而办公和多属性用地占比相对较低，为2-3%。

图2-2：2010 年-2015 年全国300 城市土地成交建筑面积走势图（万㎡）

图 2-3： 2015 年全国 300 城市土地成交属性结构分布图（占百分比）

成交金额同比下跌，但跌幅进低于成交面积跌幅

据 CRIC 数据看，全国 300 城经营性用地成交金额为 14607 亿元，同比下降 19%。但跌幅明显小于成交面积的跌幅，这反映了地价2013年之后上升趋势明显。从城市分级来看，二线城市的跌幅最大，而一线城市成交同比上升3个百分点。成交榜单中，京沪穗位居前三。

图 2-4： 2015 年全国 300 城市土地成交金额走势图（单位：亿元）

94819

92174

87379

102533

76986

54579

20000

40000

6000080000

100000120000

2010

20112012201320142015

2 32

多属性用地

办公

商业住宅 17079

15762

13873

21548

17959

14607

5000

100001500020000250002010

2011

2012

201320142015

楼板价和溢价率步步攀升，二线城市上行趋势最明显

2015年土地成交楼板价步步攀升，达到了2676元/㎡的历史新高。一方面受有供有限政策的影响，土地供应相对减少，优质土地缺失，拿地竞争加剧抬高了地价；一方面房企通过去化库存销获得了大量的回笼资金，社会资金宽松，底气十足；同时，部分城市高溢价单价也在一定程度上拉高了整体成交价格。

图 2-5： 2010-2015 年全国 300 城市土地成交楼板价走势图（单位：元/㎡）

城深京沪价格遥遥领先位居前三

从城市分布来看，全国300城深京沪价格遥遥领先位居前三，同为一线城市的广州被挤出前三申。主要原因在于，一是深京沪商品房成交价格30000元/㎡远高于广州的15000元/㎡；二是从土地层面来看，与广州相比，深京沪可开发利用的土地更少，更具稀缺性。

图2-6： 2015 年全国 300 城市土地成交楼板价排行图TOP10

1801.22

1710.01

1587.7

2101.52

2332.7

2767.35

500

10001500

20002500

30002010

2011

2012

2013

2014

2015

19633

15217

10255 9913

7865 7671 7373

6819

5329 5133

5000

100001500020000

25000深圳

北京

上海

福州

广州

苏州

杭州

南京

天津

三亚

二、商品房市场

商品房市场关键词：成交创新高，投资增速低位徘徊，库存居高不下

目前中国经济进入L形的发展走势，未来经济继续探底可能性依然存在。2015年整个房地产市场可以用“三上三下”来形容，“三上”是指销售面积、销售额以及个人按揭贷款的上涨，“三下”是指土地购置面积、新开工面积以及投资增速的下滑。在宽松政策的调控下，2015年商品房市场稳中有升。

2015宽松的货币政策同时也释放了大量的购买力，积压的需求得以在2016年继续释放释放。尤其是改善型需求将蓬勃发展，成为楼市的主要购买力。同时，随着库存消化周期的逐渐缩短，较高的土地成本的新增供应入市必将助推2016年房价上升到一个新高度。

1.房地产投资：

增速连续23月下滑，2016有望止跌回升

2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

从区域来看，2015年，东部地区房地产开发投资49673亿元，比上年增长4.3%，增速比1-11月份回落0.8个百分点；中部地区投资19122亿元，增长4.4%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资21709亿元，增长1.3%，增速提高0.2个百分点；东北地区投资5475亿元，下降28.5%，降幅扩大0.6个百分点。

图2-7： 2015全国商品房投资增速走势图

2.商品房销售和待售情况

商品房销售面积、金额增速高位徘徊

2015年，商品房销售面积128495万㎡，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。

图2-8：2015全国商品房销售面积及金额增速走势图

11%

10%

6.0

5% 5%

4% 4%

2.0

1% 1.0

2%4%6%8%

10%12%-7.6 -16.3 -9.3

-4.8

-0.2

3.9

6.1

7.2

7.5

7.2

7.4

6.5

-6.3

-15.8

-9.2 -3.1

3.1 10

13.4

15.3 15.3

14.9 15.6 14.4 -40

-30-20

-10010

2030销售面积销售金额

全国住宅待售面积持续上升，住宅占比60%以上

从统计局已有的数据来看，全国住宅待售面积45248万㎡，占到商品房库存量的63.97%。

从库存量和消化周期的排名前、后10来看，可以看出，消化周期较高的城市，库存量普遍偏高，其中二线城市也不例外，消化周期在12个月合理范围之上的城市，库存量也已突破2000万㎡，后续去化压力较大。

3.房地产开发企业到位资金情况

2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%，增速比1-11月份提高0.4个百分点。其中定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。下半年开始，房企到位资金一路上升。这得益于宽松货币政策下良好的市场销量，化解了部分积压的库存，房企资金回笼到位。

图2-9：2015全国房地产开发企业资金到位增速图

-0.1

1.6

-2.9

6.0

-1.6

0.1

0.5

0.9 0.9

2.0

2.2

2.6

-4

-3-2-10

3资金到位增速

三、房企表现

房企表现关键词：多元化转型，业绩创新高、竞争白炽化

2015楼市冲破重重迷雾，房企销售业绩水涨船高。规模房企更是业绩井喷，在年底交上了一分满意的答卷。百强房企门槛提升，以104亿垫底。房企竞争愈发激烈，龙头企业已逐渐经划分为来两个梯队。其中，今年恒大以2050亿的业绩超越绿地，跻身2000亿房企大军之列。2015中国房企强者恒强。

2016“去库存”仍是各大房企的重要课题。同时如何开拓创新模式、变革运营思维，更好的与资本市场结合，迎接大数据时代将成为房企改革趋势。

1.2015房企多元化转型合并重组适者生存

2015年是房企多元化转型的落地年，在龙头绿地、万科、恒大的带领下，房企在积极探索的物业、金融等行业均有实质性进展。房企纷纷在二级市场寻求并购机会，并积极参与旧改，控制土地成本。此外，房企并未放弃传统的旅游、养老和产业地产，希望找到可持续发展的新模式。

1）业务结构：产业链服务端寻机会，精选领域深耕细作

2015 年房企业的务结构进一步多元化，跨界领域也有更大范围的拓展。和去年相比，今年房企都更加明确自己未来的业务斱向，不再进行多个领域的盲目试水。在经过深思熟虑后，更多的企业选择在某一个领域做出深度。

2）投资方式：并购、联合拿地控成本，参与旧改寻出路

2015 年，房企的拿地模式发生变化，收并购模式愈发增多；同时一线城市拿地，房企更倾向于合作模式，缓解资金压力的同时规避开发风险。城市旧改方面，凭借发挥空间大、市场热度高、利润可期等优势，热度明显增强，众多房企争相进入。

3）产品细分：探索新模式拯救传统旅游、养老、产业地产

2015 年房企的开发思路、产品细分领域的运营模式不断清晰。第一类是以旅游度假、主体乐园为代表，产品线特点大而全，涵盖物业多样化，开发周期长；第二类是以养老地产、社区养老的开发为代表，属于蓝海市场，但产品专业化程度高，房企暂未探索出成熟的盈利模式，无法迚行规模化复制；第三类是产城运营模式下，借助与政府的合作开发，园区配套住宅获高毛利。

2.觅资本、去库存，迎接大数据时成未来趋势

经历了一年的新业务试水期后，房企的转型思路将更为清晰。在经济增长需求、政策面宽松、主要市场回暖、资金宽裕等多重因素共同作用下，我们认为，房企在2016 年将加快和资本市场的结合，采用创新互联网思维去化库存，大数据的应用和分析则将成为正确把握客户需求的关键。

3.房企业绩表现

2015年，在市场回暖和竞争加剧双重因素的推动下，房企销售业绩水涨船高，TOP100房企的入榜门槛亦大幅提升。通过积极营销，绝大多数房企的销售业绩达到了年初预期，部分房企提前完成甚至上调了销售目标。龙头房企有分化为两个梯队的趋势，恒大凭借全年的优异表现成为了第三家"两千亿"房企；中型房企间的搏杀最为激烈，融侨、融信等房企在四季度发力冲刺，品牌日益提升；和昌、东原等首次入榜的黑马房企成长性亦值得关注。

表2-2：2015年度房企销售金额TPO10 表2-3：2015年度房企销售面积TOP10

排名公司名称销售金额

（亿元）

1 万科地产2627.0

2 恒大地产2050.4

3 绿地集团2015.1

4 万达集团1512.6

5 中海地产1492.3

6 保利地产1471.1

7 碧桂园1401.8

8 华润置地851.1

9 融创中国731.2

10 华夏幸福725.1 排名公司名称销售面积

（万㎡）

1 恒大地产2628.6

2 碧桂园2182.8

3 万科地产2094.9

4 绿地集团1820.0

5 万达集团1574.8

6 中海地产1285.9

7 保利地产1160.5

8 华润置地668.9

9 华夏幸福665.0

10 荣盛发展577.9

表2-4：2015年标杆房企重大收并购事项

房企时间涉及企业收购项目金额单位

融创5月绿地上海融绿155 亿元7月中渝置地成都7个顷目32.06 亿元8月武汉美联武汉塔子湖置业有限公司/ / 8月上海枫丹38%股权13.24 亿元8月天朗位于济南、南京、成都的6个顷目 5 亿元8月天朗成立合营公司共同开发天朗在西安的储备顷目/ / 9月雨润合作重组/ /

恒大

5月三江航天地产67.08%股权16.07 亿元6月中渝置地高原国际有限公司92%股份（其名下唯一资产为

重庆中渝物业发展公司）

55 亿元7月华人置业间接全资附属公司爱美高集团65 亿港元10月信和集团重庆御龙天峰35 亿港元华人置业17.5 亿港元

中渝置地17.5 亿港元12月新世界海口美兰顷目135 亿元

位于武汉中央CBD范围内两项目

惠州惠阳顷目

保利6月上置集团30%以上股份0.25 港元/股

万科

5月美洲联冝置业深圳正顺广场项目33.8 亿元10月绿景中国地产17.81%癿股权 6.6 亿港元11月上置集团绿洲雅宾利花园项目 5.48 亿元12月瑞安企业天地3号楼 5.7 亿元

第二章西安楼市表现

一、城市基本面

1、经济环境：经济保持平稳较快发展，房地产投资低位运行

今年以来，西安市GDP增速虽有所放缓，但仍高于全国平均水平，整体经济发展较为平稳。固定资产投资已跌入谷底，2015年1-11月份，固定资产投资（不含农户）4514.15亿元，比上年同期下降12.0%；其中，房地产开发投资1670.29亿元，同比增长3.5%，均为近几年最低水平。伴随经济结构改革的不断深入，预计未来西安经济仍将保持低速增长，加上西安人口增长缓慢，外来人口吸引力不足，导致未来一段时间内，房地产投资也将维持低位运行。

图3-1 西安市月度固定资产投资增幅走势图

2、政策环境：放松公积金贷款，执行买房落户，政策着力去库存

回顾2015年，从央行5次降息、3次降准，到降低二套房首付比例、营业税5改2，国家层面的各项政策层出不穷，真可谓是房地产新政发布最频繁的一年。而西安层面，基本沿袭国家层面相关政策，鲜有政策创新。总的来看，西安房地产市场政策的着力点为“去库存”、“维持房地产市场平稳健康发展”，其施政要点主要集中在以下四个方面：一是放松公积金贷款。在降低一套房和二套房的公积金收入比例、放宽贷款额度的同时，

全面推行公积金异地贷款业务，促进更多购房者入市；

二是限期执行“买房落户”政策。根据《西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，自2015年7月1日至2016年底前，外地人在西安购90平方米及以上房屋，且符合相关条件的可以落户。这直接促进了90㎡以上户型的去化；

三是减少二手房交易成本，从而间接影响新房市场，进而促进新房去库存；

四是收购存量商品房用于保障房，减轻西安在建商品房的库存压力。

在多轮降息降准及放松公积金贷款的影响下，2015年全市商品房成交较2015年大幅增长，同时，“买房落户”使90㎡以上户型的成交占比大幅增加。而收购存量商品房用于保障房，由于条件较为苛刻，实施难度较大，影响较小。由于短期内难以彻底改变楼市高库存的现状，因此，预计明年政策环境依旧宽松，且将延续今年的调控思路，发布重大政策的可能性较小。

二、土地市场

1、供求量价：供求量大幅下降，成交价格小幅增长，房企利润空间收窄

在国家宏观调控的背景下，受西安市房地产库存压力较大的影响，2015年西安市政府收紧土地供应，全年土地供应7788亩，较去年大幅下降58.92%；供应土地可建面积1733万㎡，较去年减少62.87%。

受市场低迷及房地产行业整体投资利润率降低的影响，全市商品房库存高企，房企融资难度加大，导致取地节奏有所放缓。加上本年度土地供应减少，土地成交较去年大幅下降。2015年，西安市主城区土地成交129宗，总用地面积为6394亩，较去年降低38.86%；成交土地可见面积1428万㎡，较去年减少40.55%。

在供求大幅减少的同时，成交价格却保持小幅增长。2015年，西安市主城区土地成交楼板价为1296元/㎡，较2014年小幅上涨8.58%，高于2015年商品房成交价格增速，

房企利润空间收窄。这一方面，将促使社会投资从房地产业流出，使得房企融资成本增加，拿地难度加大；另一方面，将迫使房企寻找成本更加低廉的拿地途径，如一级市场的合作拿地，及二级市场的股权并购等。在这种环境下，相较于追求高溢价的房企，通过高周转获得收益的房企具有更明显的竞争优势。

综上所述，受库存高企影响，供应量及成交量将在短期内保持低位运行状态，但由于多数房企储备用地有限，预计未来土地市场成交热度将有所回暖。同时，土地成交价格也将小幅上扬。

图3-2 2008年至2015年经营性用地供求走势图

7788

6394 289

50100150

200

250

3003500

5000

1000015000200002008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

供应量（亩）

成交量（亩）

成交亩单价（万元/亩）

1733 1428

1296

200400

600

800

100012001400

1000

20003000

400050002008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）成交楼板价（元/㎡）