质量问题分析

住宅小区工程质量缺陷报告

一、运行状况

*****住宅小区自2010年5月初正式开始移交住户。到2013年4月底，工程运行时间为35个月。小区负载0.6（设计住宅636套，实际入住385套）。全功能带负荷运行15个半月。工程在运行过程中出现的质量问题统计如下：

二、工程质量分布状况

截止2013年4月底统计已经暴露的主要质量问题49项，需要维修的作业点2697个。其中施工问题27项1254个维修作业点，占46%，材料问题8项911个维修作业点，占33%，设计问题8项464个维修作业点，占17%，其他问题6项68个维修作业点，占4%。

三、质量问题分布特点

1、施工、材料、设计三个环节造成的经济损失、社会影响基本相当。

2、施工环节发生的问题，细部做法占施工问题的57%。违背设计要求占37%。特殊部位

处理不当占4%。管理失误占1.5%。施工部署不当占0.5%。

3、材料自身质量不达标占材料问题的57%、选型不当占43%。

4、设计验算结论与现场实际状况不吻合占79%、缺乏论证占18%、部署不当及细部处理

不妥占3%。

5、其他问题中，户门质量占51%，招标标段划分不科学占26%，运行过程中管理不善占17%，售后宣传、疏导不到位占6%。

四、原因分析

根据现场发生的工程质量问题，结合对原施工资料的查阅结果，针对当时项目开发，

实施过程中的管理状况，出现上述质量问题的原因有以下几个方面：

1、决策阶段论证不充分。

决策阶段对项目所处呼市地区自然地理环境、社会人文环境，在当前建筑技术条件下

对建筑产品的影响状况的调查、研究不足。环境对产品的影响机理、程度、范围、等特点

没有的到充分的暴露。无法对项目有针对性的提出各项指标要求和要追求的目标。造成设

计单位选择不当，设计论证与工程实体及自然环境脱节（如排水系统，阳台落地窗），主

要材料选型不当（如进户门）。

2、招标标段划分不科学。

在该项目多个质量问题中，虽然由于招标带来的问题比例很小。但是，充分暴露出了管理方面的随意性（楼宇门与门锁拆为两个标段，锁与门不配套）。

3、施工质量管理混乱。

（1）施工组织混乱，一是，管理层分工不明确，造成管理人员之间工作内容缺乏明

确的衔接界面，管理死角、漏洞较多。二是，进度组织无秩序，项目管理人员试图组织流

水作业，但是，在组织过程中既不考虑各工种之间的顺序性，也不考虑建筑工程自身特性

所决定的层次性，更不考虑空间上的可行性，盲目组织，多个分项工程一混而上，本来就

薄弱的质量管理体系，在混乱的施工组织冲击下彻底崩溃，工程质量失控。

（2）措施不当，一是，无方案施工，有交底不贯彻，技术文件与现场工艺脱节，技

术管理形同虚设。二是，方法僵化、针对性不强，施工过程中，既不分析难点、重点，也

不确定环节、过程的管理方法（如：档水墙的施工缝留设与处理，不同材料构件斜街处的

过渡部位处理）。既不设质量见证点，也不组织有程序、有层次的检验批验收。更没有针

对难点重点采取加大质量见证点的设置密度，缩小检验批的规模等灵活的管理措施。始终

处于一种似控非控的失控状态（如：细部做法）。

4、材料、配件管理无序，

一是组织材料采购前不根据设计要求，针对工程特性结合当地的实际状况进行论证、确定标准。二是材料进场后不组织多方、多层次验收。三是具备设置见证点条件的材料，在大范围使用前，不组织进行功能满足性试验作为大范围使用的材料质量，施工质量的见证、验收标准。从根本上丧失了控制材料质量的管理方法。

5、售后服务不系统、不完善，

一是宣传不适当，不能准确按照国家、地方的相关法规、《标准》对住户进行强有力的宣传。介绍产品在什么状况下是合格，什么状况下不合格。什么状况下属于住户自身责任，什么状况下是建设单位责任。二是疏导不力，住户入住前，既不告知住户室内外日常接触的开关、阀门、把手等的使用常识，也不告诉室内外那些部位应该怎样保护，怎样预防问题的发生。这方面的工作做的不够彻底，给工程质量带来不少不应该发生的问题（如：窗户把手问题、地暖管破裂问题、室内电路短路、加装钢结构将保温封闭层穿透造成渗水）。

6、管理人员配备不当，

管理人员配备不当是造成上述问题的根本原因。一是专业管理不建全，项目在实施过程中始终缺少机、电两专业的安装管理人员，施工安装过程中，安装方面一直处于无专业管理的状态，造成材料、配件选型错误，配件质量不达标（如：高层供暖阀门选型错误，电器开关质量底劣，电梯安装问题等）。二是工程技术人员对技术概念模糊、思维僵化，分不清工程重点、难点。施工方法针对性不强，灵活性不足，甚至对分项工程的验收方法及验收点概念模糊，对难点、重点部位的处理束手无策（如主体工程剪力墙位移、超差问题）。三是主要管理人员分不清轻重、缓急。不具备主持群体工程的管理能力，追求单一目标，随意改变设计意图和《规范》要求（如：回填土问题，消防报警系统取消）。从组织、措施、程序、标准等管理方面都没有一个系统的管理方法，质量管理始终没有从根本上步入健康的运行轨道。

7、管理体系不完善，

（1）公司是个经济规模与管理技术发展不平衡的企业（经济规模增长较快，管理技术发展滞后），多年来一直没有形成一套完善有效的管理体系。（2）每次按照项目规模的需要，陆续增加的管理人员都是来至不同层次、不同规模等级的企业以及学校毕业的应届或者毕业经历不深的学生，对各项管理工作的内容、程序、标准的理解程度千差万别，差距甚远（该问题是政府用工制度改革后，给企业带来的普遍性问题）。（3）多年来公司一直没有对员工进行有组织、有针对性的内部管理方法的贯彻培训。

这些管理技术差距甚远，千差万别的人员，组合在一个没有完善统一的管理模式的管理框架中从事管理工作，势必在日常的工作过程中带来管理上的混乱，出现死角、漏洞是必然的。

五、完善管理体系

根据目前房地产开发公司项目实施阶段的普遍管理办法，针对上述存在的问题，结合公司当前的现状，今后在项目实施阶段的管理方面需完善以下几个方面的问题：

1、建立科学的管理组织，一是根据工作性质、专业工作项目的多少，专业工作之间的相关性程度，建立管理部门，实现部门特性与工作内容的统一性，提高工作效率、确保管理效果，

2、根据部门专业项目的数量、工作量在坚持：人员精干，专业齐全的原则下配备管理人员。根据项目规模大小的需要，科学地配备部门人员。

3、深化、细化管理制度，明确管理人员的具体工作内容。针对当前人员工作能力差距大，结合公司管理体系的现状，一是管理方法的建立、完善，必须从最基本的工作内容要求开始，明确各项工作从生成到结束的具体内容、环节、过程。明确各项工作在各专业、各部门完成的标准，明确各项工作具体内容的流程。从根本上消除由于工作界面不清带来部门之间、人员之间的扯皮、死角、漏洞等问题，二是建立强有力的约束制度，明确工作责任、错误、失误并区别对待。做到纵向控制有力，衡向配合、联系的当。促进管理工作的系统化、规范化、标准化体系的完善、形成。

4、建立完善的销售与售后管理机制。一是根据相关法律、法规充分利用两个合同（销售、物业）科学、公正的明确公司与业主的责任、义务。二是采取宣传与服务、疏导与合同约束相结合的方法，扼制愚顽之徒的不规范行为，促进售后工作逐步走上正规化的模式。

5、建立完善、科学的企业内部评估、论证机制。一是建立短小，精干、技术全面、灵活的内部论证、评估组织。二是建立完善、灵活的信息收集、获取体系，从市场、政府、自然环境等多方面、全方位的获取企业经营所需的各种信息资料，为论证、评估提供科学依据。三是建立系统的、科学的内部论证、评估方法、制度。逐步推行从决策到竣工直至物业管理，从项目到专业工程、重要的分项工程直至运行维修的论证、评估手段。针对不同规模、不同环节，该论证的论证，该评估的评估，从根本上改变、扭转开发经营方法、理念。促进企业逐步走上科学的经营模式，灵活、强劲的容入经济市场。