京津冀一体化上升为国家战略
京津冀一体化上升为国家战略
中国人必读的15条理财忠告2014年04月09日 16:23 来源：证券导刊网友评论（人参与）
2014年2月26日举行的京津冀协同发展工作座谈会上，习近平总书记明确提出，“实现京津冀协同发展，是一个重大国家战略，要加快走出一条科学持续的协同发展路子来。”习近平总书记的讲话首次将京津冀协同发展上升到国家战略层面，并就京津冀协同发展提出7点要求。3月5日，李克强总理在作政府工作报告时也提出，要加强环渤海及京津冀地区经济协作。随后包括北京、天津、河北三省（市）领导，及河北各地级以及县级市的政府负责人纷纷就“京津冀一体化”战略协同发展，表明了态度，一体化进程在中央的领导，以及各级政府的配合下，将会取得长足的发展和进步。
京津冀都市圈是我国沿海三大城市群之一，在我国的经济发展中占据重要地位。该区域同样面临严重制约其经济发展的一系列区域性问题，如产业结构雷同、市场机制不完善、基础设施不协调、地方保护主义等。发展情况与一体化进程与长三角和珠三角相比存在一定差距。
京津冀都市圈区域合作具有较长历史，早在20世纪80年代，京津冀都市圈的区域协调工作就已经开展，过程中各时期关注的重点问题在不断变化。
第一阶段（82年-89年）1982年北京在《北京城市建设总体规划方案》中首次提出“首都圈”的概念，随后进行了首都圈规划，成立了全国最早的区域协作组织--华北地区经济技术协作会，解决地区间的物资调剂，指导企业开展横向经济联合。
第二阶段（90年-03年）各地方政府更为专注于自身经济的建设，在招商引资、基础设施建设、产业发展等方面展开激烈的竞争。京津冀都市圈的区域协作逐步削弱。区域内大型国有企业主导经济发展，不利于区域之间的产业发展合作。
第三阶段（04年-13年），在国家发改委的召集下，北京、天津和河北的发改委领导，在河北廊坊召开了京津冀都市圈发展和战略研讨会，三地官员达成了“廊坊共识”，决定就京津冀都市圈的基础设施、资源、环境方面展开合作，并引导区域内行业和企业间的经贸、技术合作，建立京津冀发改部门的定期协商制度。
第四阶段（14年2月26日-），在习总书记亲自批示京津冀区域协同发展上升为国家战略，确定区域一体化发展和产业融合等工作的重要性，提高了三省各地的政府对于这项工作的重视程度，未来区域将会得到更好的发展。
虽然自从京津冀一体化的发展规划的提出至今已经10年，但是到目前为止，京津冀区域经济一体化的发展还仅限于初始阶段，区域经济一体化效益没有被充分挖掘出来，未形成诸如长三角、珠三角的密集城市群，尚存在很多问题：
1.各自为政现象严重，缺乏权威统筹部门，这是京津冀三地难以一体化发展的根本原因。
2.区域一体化效率低，缺乏基础条件建设，物流体系、金融体系等方面的一体化远落后于长三角、珠三角。
3.地区经济发展水平差异明显，导致产业对接难度大，基本没有形成配套的产业链。
4.竞合关系不清，产业重叠现象严重，特别是京津两地产业结构自成体系，重复投资和重复建设现象严重。
5.生态环境状况严峻，如何确保企业在发展中节能减排安全生产防止生态环境进一步恶化，对一体化发展提出更高要求。
对比来看，珠三角区域协调工作在广东省内开展，区域协作与外资的区域内流动和产业的转移、升级存在关联。长三角区域协调工作虽地跨江浙沪，但区域协作很大程度上基于产业链条的有机前后向联系，所有参与主体均认同上海市的龙头地位，且发展时间较长，彼此之间对相互之间的运作模式已非常熟悉。京津冀都市圈涉及的主体地位、层级更加复杂，其中首都北京地位尤其特殊，使区域间的协调难度增大。北京与天津之间缺少民间经济互补的动力和通过官方协商机制实现区域产业合作的动力。
此次习总书记将京津冀一体化发展上升到国家战略的层面，并提出要打破自家“一亩三分地”思维定势，在7项建议中对于京津冀发展中可能遇到的问题给予了明确的建议和指示，这将给京津冀三地协调发展提供一个前所未有的机会。
他山之石：来自东京的启示
双星闪耀--“京津冀”地区现状
京津冀地区经过多年的发展，北京和天津的双核聚集现象显著，与周边地区相比长期存在工业化落差，对于周边区县的带动作用微乎其微，河北大部分地区仍然以污染较严重的工业加工为主要产业。而且即便是北京和天津之间，也缺少有效的合作和产业分工，并没有形成联动。
自然资源及基础设施建设
京津冀地区，主要包括北京、天津和河北省的石家庄、唐山、承德、张家口、保定、廊坊、秦皇岛、沧州、邯郸、邢台、衡水。该区的行政区域面积共计约21万平方公里，占全国总面积的2.2%左右；人口总计约1亿，超过全国人口的7%。12年该区GDP总计5.76万亿，占全国GDP的11%，其中京津两地对该区的GDP贡献率达53%。
从地理环境来看，京津冀地区整体地势呈西北高东南低，西北有坝上高原和燕山，太行山在西部形成狭长带，东南为河北平原。在人口分布方面，北京、天津、保定、石家庄和邯郸人口数较多，前四城总人口数均过千万。整体上西北高原和山地区域的人口分布比较稀疏，而东南部的平原地带人口稠密。
基建方面，京津冀地区共有7个民用机场，分别位于北京、天津、石家庄、唐山、秦皇岛、邯郸和张家口，另有首都二机场、承德机场和秦皇岛北戴河机场在建。港口主要有五个，分别为天津港(行情,问诊)、秦皇岛港、唐山的京唐港和曹妃甸港，以及沧州的黄骅港。天津港领衔环渤海港口群，为综合性港口，货物吞吐量约为4000万吨/月；秦皇岛港和黄骅港主要作为煤炭港，秦皇岛港煤炭运量近2.5亿吨/年，占京津冀的60%以上；京唐港主业煤炭和集装箱，曹妃
甸港是著名深水港，为大型深水矿石、原油接卸和煤炭输出港，唐山港(行情,问诊)（曹妃甸港和京唐港）货物吞吐量近年呈较明显上升趋势。京津冀港口在全国港口中的重要性与日俱增，在煤炭运量方面，京津冀五港占全国重点港口运量的比例逐年递增，13年已达约89%；在货物吞吐量方面，五港在全国港口中的比例在13年前11个月得到了较大幅度的提升，从12年的11%增至13%。
在铁路网方面，截止12年京津冀地区共有铁路营运里程7774公里，占全国营运里程的近8%，由于京津冀的铁路建设较早，而全国范围内的铁路建设近年来扩张较快，该比重自01年来基本呈下降趋势，直至10年出现了回升，主要是由于河北省的铁路扩建所致。在铁路客运方面，12年京津冀地区占全国的比重超过11%，近年来基本呈波动上升趋势；在货运方面，京津冀地区占全国的比重也基本是下降的，从01年的近11%降至11年的约7.5%，12年出现了小幅回升。与长三角以及珠三角地区相比，区域的高速铁路建设还需要进一步加大力度，高速铁路对于经济发展以及人员流动有较强的促进作用，在“河北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要”中，便把全省范围内高速铁路的建设，列为重点项目。
在公路网方面，京津冀地区共有公路里程20万公里，占全国公路总里程的4.7%左右。尽管该区的公路里程数近年来呈持续上升趋势，但由于全国的公路建设增速更快，占比上呈现下降趋势。在公路客运量方面，也是呈现出绝对量小幅增长、相对量略有下滑的趋势，占比在7%-7.5%之间。而货运量方面，总量保持增长，占比在06-08年出现下降，此后止跌回升，直到12年均保持稳定上扬态势。
产业发展现状
经过多年的发展，京津冀地区在经济建设上取得了长足的发展，但是也存在着较多的问题。首先，与其他城市城市圈相比，京津冀地区GDP第二产业占比较高，第三产业发展程度除了北京和天津核心城市之外，占比均偏低。此外，京津冀地区各地区在产业规划中，存在严重的重叠现象，根据各城市总体规划的拼接来看，几乎每个城市都基于自身发展的需要提出“发展轴带”，而相应轴带对其行政辖区内的重点城镇又几乎都是全覆盖的，这种产业空间的规划布局难以形成合理的区域分工。
东京城市圈建设经验
在经济全球化背景下，国家之间的竞争成为都市圈之间的竞争，而都市圈的竞争力取决于城市之间功能的有效分工与合作。在完善的市场环境条件下，企业理性区位决策通过市场机制实现区域内城市的功能专业化，发挥各区域的比较优势和区位优势，强化区域内城市经济联系，企业成为区域内产业发展合作的主导者和执行者。政府提供基础设施和公共物品，制定和执行政策法规，实行资源再分配，弥足市场失灵。
东京都市圈基本情况
日本首都圈是指以东京都区部为核心的“一都七县”结构，包括东京都、神奈川县、千叶县、琦玉县、茨城县、枥木县、群马县和山梨县。首都圈全域面积为3.7万平方千米，约占日本国土面积的1/10。
中央核心城市为东京都区部，业务核心城市包括横浜、川崎、厚木、八王子〃立川等15个城市。东京首都圈的建设带动了东京周边地区经济的快速发展，时至今日已经形成了三圈层城市网络。各个次核心地区根据自身特点承担不同的职能，形成合作和互补。
多次调整的规划方案
东京首都圈的规划并非一蹴而就，而是从1958年第一次出台规划方案起经历了五次调整以应对时代背景的变化，其规划范围也随之逐渐扩大，从最初的一都七县的部分地区发展到了一都七县全境。
从日本都市圈规划的变迁可以看到其整体的发展思路是从限制到引导，东京城市圈从一极集中最终发展为多圈层多中心的结构。其中，东京都市圈70年代前后的规划重点特别值得北京在现阶段借鉴，例如居住：进一步修建国铁京叶线、东京外郭环状道路、东京湾岸道路加强联系首都与附近地区；教育：迁移东京教育大学到筑波；行政：迁移部分文部科学省、经济产业省、总务省等政府机构至临近地区。
东京都市圈的规划主旨为缩小地区差异，实现整体发展，分散城市功能，改变单一核心：引导中心城市的人口、城市功能和产业合理地向外拓展，形成不同层次的圈层结构；从东京都的单一极向首都圈多极分散型发展，形成区域内的业务核心城市和次核心城市，带动整个区域的共同协调发展。
高度集中的人口
经过五次规划建设，首都圈在日本整个国家的社会经济中扮演着重要的角色。自50年代以来，首都圈的人口一直处于不断增长的态势。1950年，首都圈的人口仅为1905万，到2000年已增加到4132万，50年间人口增加了1倍多。从增长速度来看，首都圈的人口增长远远高于日本全国，尤其是在1950年代和1960年代，其增长速度要高出全国1倍多。进入1990年代，其人口虽然处于缓慢的增长之势，但其增长的速度仍然高于全国平均水。这表明，人口向首都圈集中的趋势仍未停息，首都圈的极化趋势在不断增强，其在全国的地位亦有不断强化的趋势。
另一方面，经过五次规划建设，首都圈的人口分布也发生了一定的变化。在1970年以前，东京都的人口增长最快，但在此之后，人口增长的势头基本上得到了抑制。而近郊的神奈川、埼玉和千叶县的人口在上世纪60年代以来一直以很快的速度增长。但远郊的枥木、群马、山梨和茨城县的人口增长仍然十分缓慢。目前约有75%的人口集中在距市中心50公里以内的区域，尤其在东京湾西侧的东京都区部及与之比邻的横滨市是人口最密集的地区，人口密度高达13000人/平方公里；而外围的山区，人口十分稀少。
高度聚集的产业活动
首都圈是日本经济活动最集中的地区，其产业活动的集中程度甚至高于人口的集中程度。从经济总量来看，虽然首都圈的就业人数占全国比例与其人口所占比例基本相当，但GDP所占比例却高于全国。
从就业人数来看，首都圈的总就业人数和三产就业人数占全国的比例一直处于不断上升的趋势，而且第三产业就业人数占全国的比例要高于总就业人数占全国的比例，这表明首都圈的服务功能在全国尤具支配地位。
全世界最密集的轨道交通网
东京都市圈的每次规划，优先公共交通都是首要原则。东京的城市轨道交通建设在资金上得到了政府财政补贴的大力支持。如今，四通八达的轨道交通已经撑起了东京都市圈区域多核心功能分散的都市圈结构。约有30家轨道交通公司经营着该地区总长2000多公里的轨道线路，构成了一个巨大的轨道交通网络。
东京圈整个公交系统年运送乘客约为158.5亿人次。其中JR为54.5亿人次；私铁（含单轨及导向轨）为49.8亿人次；地下铁道为26.8亿人次；路面电车4000万人次；公共汽车为19.7亿人次；出租汽车为7.3亿人次。
东京首都圈的交通网络已经形成了多层次、多平面的立体网络结构，效率高、安全性好。圈内交通网络的特色分为几点：第一、公路网放射状路线为主，换线为辅；第二，干县交通高度集中；第三、轨道运输与公路优势的分工明显。
东京都市圈产业迁移例举
在都市圈发展的过程中，产业的迁移和发展是区域整体协调发展的原动力，也是由于产业的迁移，才有了其他配套设施的完善和人口的溢出。产业会随着区域规划中的相关政策的导向而发生迁移，同时伴随着基础设施以及道路网络建设，随后可以带动人口的迁移和城市的多核发展。
以高新技术产业为例，对于日本东京城市圈，不同城市通过产业链不同环节的合作构建起基于创新型产业的城市功能链，形成了核心城市--科研城市--工业城市--空港城市的四级产业链。
高新技术的核心城市为东京都区部，是企业总部的聚集地，主要负责有效地分配资源，整合信息，成为了信息与资金的流通中心。八王子市和筑波科学城等是高新产业的科研城市，这是科研开发的创新区，是产研联合体的核心。东京周边城市是高新技术的工业城市，主要发展知识密集型工业并且实现技术成果的产业转化，重点发展的是电子信息产业和精密仪器制造业等产业，例如茂源的液晶面板及电子元器件和太田的汽车及零部件。空港城市是成田及周边地区，这是高新产业的物流枢纽中心，负责货物的流通和对外的输出输入。
东京都市圈的制造业则向成本更低的琦玉县外围及群马县等地区转移，以充分利用当地较低的工资成本，发挥成本优势，形成产业聚集。以汽车制造业为例，群马县的汽车工业的发展明显快于首都圈内其他核心县，汽车制造业企业数量和从业人数始终领先其他地区。
而日本琦玉县长期以来被看作是“东京的卧城”，并承载东京人口、城市功能和产业的转移。为分散东京部分城市功能，东京都市圈将琦玉设立为新都心，并将18个政府行政机构搬迁至此，形成日本的副都，同时在当地发展商务等功能。制造业方面，工厂总部在县外的企业数，琦玉3054家全国最多，因为离首都圈中心最近，因此许多企业在东京都设立总部并将制造基地设在琦玉。
均衡的机会，差异的发展
城市圈的发展将会对区域经济及产业的发展带来极其重要的促进，在“京津冀一体化战略”被提升为国家战略后，各级政府将会采取更加积极的态度，伴随整体“规划”的出台，地区将在国民生产总值、人口、工业生产规模、基础设施建设、人均收入等多方面实现前所未有的发展机遇。
从国外城市圈发展的历史经验来看，城市圈发展的过程存在一定的角色差异，每个地区由于自身条件、地理位置、产业基础等差异，在整体战略中将会扮演不同的角色，也会有各自不同的发展方向和战略部署。
根据过去一系列的规划方案和各地的实际情况来判断，我们认为在“京津冀”一体化进程中，前期的主要发展区域将是“环首都经济圈”和“天津滨海双核区”以及连接两个区域的关联带。通过自然行政区的划分，且由于北京西面和北面大多是山地，不利于城市发展，大概率可能向东南侧进行扩张，机场等交通枢纽多建在东南地区，因此我们认为，北京、天津和廊坊市轴带线将是一体化过程中的核心区域，北京及天津主城区之外的各区县发展机会最佳；保定、唐山、沧州和秦皇岛作为第二梯队，可以享受到“环北京经济圈”和“津海政策高地”核心发展区的溢出效应；而地势相对较高的承德、张家口以休闲旅游、高新产业孵化等配套服务为主，南部4市则主要受产业迁移的影响，作为“京津冀一体化”发展的第三梯队。
环首都经济圈--京城溢出效应
北京作为我国的政治、文化和科教中心，对全国人口有着巨大的吸附作用，尤其是2000年以来，常住人口增长明显，2000至2013年末常住人口增加了757.7万人，年均复合增长率达3.4%，其中户籍人口增加了202.7万人，年均复合增长率为1.30%，常住外来人口增长555.0万人，年均复合增长率为9.57%。外来人口的增加是常住人口增量的主要构成部分，表明北京吸引了大量的外来人员。
从人口密度来看，2013年北京常住人口密度为1288.68人/平方公里，与2000相比年均复合增长率达3.66%，如果考虑到北京地区有占比62%的山区，那么北京2013年的常住人口密度将达2078.52人/平方公里。
北京急剧膨胀的人口带来了巨大的交通、就业、环境和住房压力。2012年北京人均道路面积7.57平方米，在直辖市以及一线城市中排名倒数第二仅高于上海，与此同时北京每百人拥有19.6辆私人汽车，位列直辖市和一线城市之首。较少的人均道路但却拥有多的私人汽车使得北京交通拥堵，而且在道路规划过程中受到文化历史古迹以及政治中心安全因素等影响，交通立体化建设力度不足，环线交通压力极大。
北京作为全国科教第一城，拥有全国最多的高等学校数量以及大量的研究机构，其中拥有26所211大学，在一线城市中排名第一，排名第二的上海仅有9所。大量的高等院校及科研机构为北京各类产业的外迁提供了人才支撑，同时北京各类产业的溢出，提供了条件。庞大的人口也带来了巨大的就业压力，2013年北京城镇居民平均每户就业人数为1.43户，在直辖市中就业压力最大。
北京医疗卫生资源丰富，每百万人拥有的三甲医院数量在一线城市中排名第二，仅次于广州，而河北地区的医疗资源相对较少，每百万人拥有的三甲医院数量仅为0.6，远低于北京和天津，在京津冀一体化的过程中可以将一些三甲医院外迁至河北地区，从而缓解河北地区医疗资源紧缺的现状。
产业方面，北京目前形成了以第三产业为主导的产业结构，三产占比分别为0.8%、22.7%和76.5%。北京的主要产业有金融保险业、以汽车制造业、光机电一体化、新能源、生物医药为主的现代制造业、以通讯、信息传输、计算机服务为主的电子信息产业、商贸业、房地产业以及教育文化产业等，其中金融保险业是第一支柱产业。从产业空间布局来看，北京各县区产业结构有所差异，东城区、西城区、朝阳区以及海淀等以第三产业为主导，房山、通州以及怀柔等以第二产业为主导，而平谷、密云县以及延庆县第一产业比重相对较高，占比均超过10%。尽管，各区县的产业结构不尽相同，在产业层次上有所差距，但各区县都形成了自己的特色产业。
环首都经济圈已经有多年的历史，河北省政府《关于加快河北省环首都经济圈产业发展的实施意见》中，明确提出：在紧邻北京、交通便利、基础较好、潜力较大的县（市、区）打造“环首都经济圈”。13县：即涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、香河县、广阳区、安次区、固安县，这也是目前“京津冀”一体化战略覆盖区域与北京地理区位最为接近的区域。
首都圈的建设对于北京以及周边区域是双赢的机会，北京的产业转移可推动自身的产业升级，同时周边在接纳北京转移的产业时可以着重发展制造业高端、新兴的环节，以迎合节能、环保、可持续发展的大趋势北京市应该积极推动产业结构的调整，即由传统的劳动密集型产业向现代产业体系以及高端服务业升级北京东、南、西、北部各区域的产业集聚区的发展和产业转移必将产生较大的溢出效应，对河北临近区域的产业发展将起到较大的辐射与带动作用。
环首圈建设的最大的阻碍在于北京市与河北省两省的观点和态度不统一，河北省对于经济圈的建设十分积极，但是北京市政府由于地缘关系以及中央政治等因素对于一体化进程的配和程度并不高，很大程度上之约了一体化进程的发展。对于北京来说，自身的规划是将中心城区的产业外迁到外围远郊区县，对于更大范围的迁移并没有更具体的规划的动力。习近平总书记将一体化进程提升到了国家战略的高度，要求个地方政府积极配合，严格执行，破除了环北京经济圈建设的最大阻力。从3月初至今，北京政府对于一体化进程的态度明显有所改观，更加积极。
近日河北省与北京市政府双方，就“进一步加强京冀合作”进行座谈，双方达成多项共识。高铁、地铁、轻轨及77条公路和北京全部对接，13个县（市）固定电话有望区号全部或部分改成010，手机电话也实行同城无漫游。
此外，围绕首都南部新机场的建设，固安、安次等区县将迎来前所未有的发展机遇，项目建设场址位于永定河北岸，北京市大兴区榆垡镇、礼贤镇和河北省廊坊市广阳区之间。预计到2025年，机场将实现旅客吞吐量7200万人次、货邮吞吐量200万吨、飞机起降量62.8万架的目标。
津滨双核--港口优势抢占政策高地
天津自古就是渤海地区的交通要地，2000年以后由于滨海新区的兴起，天津经济建设取得了跨越式的发展。随着自贸区的建设力度不断加大，逐步同天津市主城区成长为“双核”体系，协同发展。2007年12月，天津东疆保税港区一期封关后，天津就将自由贸易港区作为自己未来的发展方向，在上海自贸区获批后，天津也将自贸区相关议案提交国务院，有望在今年上半年获得批复。
滨海新区滨海新区位于天津东部沿海，面积2270平方公里，海岸线153公里，常驻人口263.52万。拥有世界吞吐量第五的综合性港口，通达全球400多个港湾，是东、中亚内陆国家重要的出海口；拥有北方最大的航空货运机场，四通八达的立体交通和信息通讯网络，使之成为连接国内外、联系南北方、沟通东西部的重要枢纽。国务院对滨海新区开发开放作出了全面部署，明确了功能定位：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。
津滨双核带动周边唐山、沧州、廊坊、秦皇岛、承德等周边城市地区的经济发展，以于家堡金融区为核心带动区域内资金流与财务流的快速流转，形成并增强天津都市经济圈的辐射作用。
天津作为中国北方最重要的港口及贸易口岸，自改革开发以来通过一系列的政策扶持，已经发展到相当的规模。在国家积极促进“自由贸易区”建设的背景之下之上，要站在国家级自贸区的战略高度看待滨海新区以及东疆港建设等问题，未来滨海地区将在已有货物贸易开放平台上，加大服务业和金融开放力度，为自贸区未来发展做好铺垫。
此外，在津滨港口区政策优势区域发展的同时，将会带动附近的沧州以及唐山地区以及港口的发展，对于临港区的建设，可能突破传统的地域限制，实现一体化的联动，进一步发挥滨海新区的龙头带动作用，使之成为区域经济增长极。同事利用滨海新区金融改革与创新的先行先试政策优势，将于家堡金融区政策延伸到京冀地区，为区域实现资本市场一体化创造条件，通过信贷项目交流、银团贷款等形式促进跨省融资活动，适度考虑建立京津两地统一的信息披露制度，与北京共建有效的金融利益共享机制，做到与北京金融体系的优势互补。
行业机会--讲述资源的逻辑
区域一体化以及城市圈的发展对于城市的建设具有极其重要的意义，对于房地产行业而言，产业以及人口的迁移将会给行业带来新的机会。我们认为虽然整体机遇是均衡的，但是对于各个地区以及各个产业所面临的机会存在一定的差异。房地产企业的研究逻辑，是在产业迁移的基础之上，人口的增加和城镇化
率的不断提高，为行业带来新的需求，带动地区的房价和地价的上涨，为提前布局该区域、拥有资源的公司带来更加丰厚利润空间。而对于其他的企业，一方面存在企业原有土地等资源的升值，另一方面在区域产业发展的带动下，自身盈利能力有望得到进一步提高，获得更广阔的发展机会。
城市圈发展对于行业的影响
人口是房地产行业发展的根本动力，在前面的叙述当中，我们已经提到日本东京圈的发展的过程中，伴随了大量的人口集中的过程，区域的人口增速显著高于全国水平。
但是，从发展的情况来看，人口的增长并不是均匀的，而是显示出从内之外，分批先后增长的特征。从时间上来看，中心城市溢出效应对于区位有较高的要求，地理位置的远近同时也将决定发展的先后次序，存在一个从内之外的扩散过程。
随着城市圈建设过程中人口的流动，对于居住的需求使地方房地产销售规模增长，且房价与土地价格会随人口的逐步流入而增长。土地资源价值随着与中心城区的距离的增加而递减，城市圈中心部分的土地价格相对稳定，周边地区的土地整体而言资源价值刚度较低。
从我们国家的经验来看，长三角地区作为一体化发展程度较高的区域，中心城市与周边城市房价差距较小，紧随其后的珠三角地区，房价差也要高于京津冀地区。而北京作为核心城市，房价也呈现出比较明显放射状，附近县城房价与主城区相比差距较大。随着一体化进程的加强，未来在主要发展方向上的地区，房价随着需求规模的增加，存在进一步上升的空间。
京津冀一体化对于地产行业影响的测算
总体而言，对于整个京津冀地区人口迁移和经济水平的提高都会对地区的住宅需求规模产生影响，目前情况来看，京津冀地区的总人口数量为1.07亿人，占全国人口比例7%，城镇人口为6346万人，城镇化率59%。伴随着一体化的进程逐步推进，人口占比以及城镇化率增长幅度均会超过全国平均水平。我们预计到2020年为止，京津冀地区的城镇化率将达到70%左右，地区人口占全国比例约为10%（目前长三角地区为11%）。在人均住宅面积从31平米/人增长至35平米/人的假设下，年均商品房销售符合增速为7%。
整体增长的同时，由于区域增长的不均衡性，在不同区域的增长速度将会由于发展梯度的不同有较大的差别。对于第一批次的城市和区域，整体增长的机会和速度将会高于平均水平，“环首都经济圈”和“津滨双核延伸圈”的主要城市增速将会超过10%左右，而第二批次城市增速整体将会在7%到8%的规模，而外围配套产业城市的平均增速略高于全国4%的增长水平，预计在5%左右。
我们对于京津冀地区的资源价值进行分类，认为北京市、天津市及廊坊市土地资源价值最高，其中主城区主要是由于资源的稀缺性，未来随着区域经济的进一步发展资源具备升值空间；北京周边，天津以及廊坊市的土地都将是两个核心经济区的主要资源，随着规划的出台，大概率将会成为一体化进程的主战场。而保定、沧州、唐山及秦皇岛等地，在没有额外政策刺激的情况下，整体资源稀缺性以及土地资源价值相对核心区较低，随着中心区域产业溢出及配套产业的逐步完善，资源价值逐步提升。对于河北其它城市，则主要受益于产业的外迁，在短时间内土地及项目资源难以实现较大幅度的价值提升。
主要受益标的资源分析
“京津冀”主题收益标的众多，通过房地产的逻辑来进行分析，目前拥有地价土地储备的企业，将会收益与资源价值的提升。我们对于上市房企，以及上市的非房地产企业资源进行了一个简单的梳理，罗列了土地所处位置以及规模，根据土地所处的位置和区域进行了价值评估。从评估结果来看，我们首推的标的为华夏幸福(行情,问诊)、荣盛发展(行情,问诊)、廊坊发展(行情,问诊)、万方发展(行情,问诊)、香江控股(行情,问诊)和金隅股份(行情,问诊)等。
华夏幸福
公司“园区+地产”的模式实际是一种区域开发模式，这不同于一般的房地产开发模式，特点是“政府主导、企业运作”，政府将某一区域的整体开发委托给一个企业来完成，并在政府的监督下对委托区域进行逐步开发。而且公司当初定位便是环北京经济圈，目前大部分运作成熟的园区均处于京津冀地区，未来无论是产业发展还是住宅开发都将充分受益于京津冀一体化进程的发展。
荣盛发展
公司常年深耕二三线城市，是主流房地产开发企业，目前公司拥有二级项目储备中未结算面积656万方布局在京津冀地区，其中大部分位于廊坊及周边地区，公司拥有极强的团队管理能力和项目开发经验，目前正在积极加大京津冀地区的土地储备，未来随着京津冀一体化的深入，公司将进一步受益。
廊坊发展
廊坊发展是廊坊地建投公司的子公司，而廊坊地建投公司是是廊坊市土地储备交易中心的全资子公司，也是廊坊市土地储备交易中心下属的唯一一家企业，该交易中心是廊坊地建投的实际控制人。廊坊地建投公司拥有大量一级土地开发及园区开发项目资源，随着京津冀一体化进程的加快，公司资产价值将得到大幅度提升。
万方发展
万方发展于13年公布融资预案，非公开发行股票用于收购三个一级土地开发项目，由此剥离了二级开发的业务。目前拥有河北省张家口、廊坊香河县、张家口等一级土地开发资源共1480万方，未来资源升值空间较大。
金隅股份
作为北京国资委旗下的京津冀地区最大的水泥制造企业之一，金隅股份在北京地区拥有大量的工业用地储备和二级房地产项目开发项目。在整体产业迁移的政策驱动之下，公司的部分厂房将面临着搬迁的机会，而由此带来的土地资源和重新规划和价值提升，将成为金隅带来新的优质资源储备。
宝硕股份(行情,问诊)
宝硕股份在13年11月获得保定市9块商业及住宅用地，总成交金额11亿元，楼面均价1372元/平米。公司长期从事塑料制品加工和基础化工产业，在13年通过借款获得多块项目储备，成为保定13年土地获取规模最大的企业。未来随着“京津冀”一体化的发展，保定也将获得一定的发展机会，公司资源存在较大升值空间。
庞大集团(行情,问诊)
庞大集团在上市之初便注入了大量的土地储备，其中108万方在“京津冀”地区，大部分处于河北省。随着“京津冀”一体化的发展，从资源的角度，庞大集团的土地储备具备一定的升值前景。
重点城市概况及房地产市场梳理
河北省的新型城镇化主要收益城市保定、廊坊、石家庄和唐山，近年来人口和GDP保持持续增长，除09年和12年受宏观经济周期影响外，其他年份增速基本保持在10%以上。人民生活水平也显著提升，人均可支配收入今年平均增速也在10%以上，人均消费支出占可支配收入的比重呈下降趋势，反映出收入较快增长和投资需求占比增长。在房地产市场方面，房价的上升趋势是四城共性，土地投资和房产销售情况则有所分化，预计京津冀一体化将给四城带来因地制宜的增长机会。
保定：科教行政功能和高科技产业外溢区
保定市是河北省下辖的地级市，清朝是直隶总督署，1968年前为河北省省会，下辖4区、18县和3县级市。截至12年末，保定行政区域面积22185平方公里，市辖区面积312平方公里，全市常住人口居河北第一，共计1135.14万人。
保定市位于河北省中部，北邻北京、张家口，南连石家庄、衡水，东接廊坊、沧州，西邻山西省。地处位于太行山东麓，冀中平原西部，全市地势由西北向东南倾斜，西部为山区、丘陵，中部平原区自北、西、南三方向东部白洋淀洼淀区倾斜。在交通方面，京广铁路、京昆、京港澳、保津、滨保、保沧、张石高速公路和107国道使保定交运发达，且有各条高速形成保定绕城高速公路。
在经济运行方面，保定市12年GDP为2721亿元，人均GDP2.4万元。居民生活消费方面，12年人均可支配收入约1.9万元，近十年平均增速在10%以上，人均消费支出约1.2万元，占可支配收入的比重呈下降趋势。产业分布方面，12年唐山市三产比重为1.4:5.5:3.1。
保定高等教育实力居河北省地级市第一，市内有十几所高等院校，其中华北电力大学为211和985高校，河北大学为河北省与教育部共建的重点大学，中央司法警官学院为司法部直属唯一高校等。保定的教育资源为经济发展提供人才支撑，92年即获批设立保定国家高新技术产业开发区。全市高新技术产业、新能源和装备制造业处于全省领先地位，部分领域处于全国乃至世界领先水平。
保定的工业方面确定了“3+4”定位，即汽车及汽车零部件、新能源与能源设备、纺织服装三大战略支撑产业，以及食品加工、电子信息、现代物流、文化旅游四大成长性产业。保定的汽车产业实现新跨越，整车产量由07年的32万辆增加到12年的85万辆，出口连续13年全国第一；光伏产业达到国际水平，发电装机总量全省第一，风电产业集群化发展；纺织服装产业已形成华北最大的纺织服装基地，且近年来接收了一批北京纺织企业的区位转移。
在房地产市场运行情况方面，保定市的商品房销售价格自05年以来持续增长，销售额自08年来保持上扬，但在12年出现小幅下滑。从房地产开发投资情况来看，近年维持上升，12年微幅下降。在地价方面，保定市平均地价保持较为明显的上涨趋势，在去年末超过了1514元/平，尤其是商业用途的平均地价增幅较为显著，12年平均同比增速在10%左右，13年四季度同比增速达到了14%，该季度居住用途的平均地价同比增速也近14%。整体上来看，保定市12年的销售和投资均不尽如人意，但随着京津冀一体化和河北省新型城镇化的推进，保定市作为科教资源转移的重点区域，将吸引更多的人才和高新技术产业落户，从而促进房地产市场的回暖。
自京津冀一体化政策加快后，河北省推出关于新型城镇化建设的《意见》和讨论稿，明确提出保定将承接北京部分行政、科教和医疗等功能。近日来保定楼市如火如荼，原本主流房价在5000-6000元/平左右，上周部分楼盘出现频繁涨价，涨幅在200-500元/平不等。
据售楼员表示，看房人的确成倍增加，但所谓的北京投资客包楼盘也不尽实；大部分是保定本地刚需客户和河北（石家庄、廊坊等）的投资客，北京看房客也多为在京工作的保定人返乡置业。整体上保定楼市并不像外界所传的疯狂，但考虑到京津冀一体化是长期政策，能外溢到保定的资源还未落实，仍要注意风险控制，避免北京通州10-11年的房价暴跌在保定重现。
廊坊：京津之廊，近水之楼台
廊坊市是河北省下辖的地级市，截至12年末，行政区域面积6429平方公里，市辖区面积292平方公里，人口433.2万人。廊坊辖广阳、安次两个区，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县和廊坊经济技术开发区，代管三河、霸州两个县级市。
廊坊市位于河北省中部偏东，地处北京、天津两大直辖市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”。廊坊辖区由于历史原因被分割为南北两部分，廊坊北三县（三河、大厂和香河）是全国最大的省间飞地，被京津两市包围，游离于河北主体之外；南部主体北接北京，东邻天津，西靠保定，南倚沧州。廊坊北区接燕山余脉，地势较高，北高南低；南区全部为冲积平原区，从北、西、南三面逐渐向天津海河下游低倾。
在交通方面，廊坊扼京九铁路之咽，京沪高铁贯穿廊坊，铁路到达京津均在半小时之内；7条高速公路、10条国家和20条省级公路穿越全境；廊坊自身无机场，但距北京首都国际机场和天津国际机场车程都在1小时左右，可乘坐机场巴士沿京津塘高速往返，总体上交通较为便利。
在经济运行方面，廊坊市12年GDP为1794亿元，人均GDP4.06万元，仅次于唐山和石家庄，位列河北省第三。居民生活消费方面，12年人均可支配收入2.48万元，近十年平均增速在10%以上，人均消费支出1.57万元，占可支配收入的比重波动下降，趋于稳定。产业分布方面，12年廊坊市三产比重为1.1:5.4:3.5。
廊坊致力于发展廊坊市区、永清、固安“大三点”城市群空间布局。廊坊经济技术开发区为国家级开发区，初步形成了机械电子、食品、新型建材、轻工纺织、生物制药为主的五大主导产业，被原国务院特区办列为向海外客商重点推荐和联系的九个开发区之一。永清境内蕴藏石油、天然气和地热资源，建有北方最大的燃气工业区，着力培育以绿色能源为特色的现代产业集群，发展电子信息、机械制造和新型材料产业，清华大学高分子研究所的项目则落户永清县后奕产业功能区。安次区建立了龙河高新技术产业聚集区和河北廊坊新兴产业示范区两大平台招商引资，也形成了电子信息、装备制造、印刷包装等产业集群。
在房地产市场运行情况方面，廊坊市的商品房销售价格持续攀升，销售额除11年全国楼市普遍利空时出现回落外，基本保持良好的增长态势。在房地产开发投资方面，增速有所放缓，12年出现了回落。在土地成交方面，平均土地价格及各类土地价格在12年小幅下滑，13年出现了较为显著的同比回升，平均地价整体回升14%左右，年末超过了2000元/平。13年四季度工业用途地价同比增8.8%，居住用途同比增16.4%，商业用途同比增7.2%。整体上廊坊市的销售情况较好，且廊坊作为京津走廊的区位优势，将承接首批京津冀一体化的服务业和创新产业转移，因而房地产投资方面仍有上升空间。
华夏、荣盛、中建、中科、中房等房企均进驻了廊坊市场，从我们的数据统计来看，华夏幸福在廊坊市获得的土地建面达1741万方，规模居于首位，荣盛发展紧随其后，此外香江控股和冠城大通(行情,问诊)也在廊坊持有土地。
石家庄：冀中南与京津的对接点
石家庄市为河北省省会，截至12年末，行政区域土地面积15848平方公里，市辖区面积306平方公里，人口1038.6万，现辖6个区、12个县、5个县级市，并下辖国家级高新区石家庄高新技术产业开发区。石家庄市为中国优秀旅游城市，2013年度中国创新城市，2013年福布斯大陆最佳商业城(行情,问诊)市百强排名39位，在河北省位居第一。
在地理交通方面，石家庄市地处河北省中南部，西部狭长地带为太行山脉，中东部广阔地区为华北平原，东邻衡水，南接邢台，西靠山西，北接保定。石家庄机场为国家4E级主干线机场，石家庄火车站为全国三大编组站之一，京广、石太、石德铁路交汇于此，同时是为国务院和交通部公布的高速公路中心城市，是重要的交通枢纽城市。
在经济运行方面，石家庄市12年GDP为4500.2亿元，人均GDP4.36万元。居民生活消费方面，人均可支配收入2.3万元，近年来保持10%以上的增速，人均消费支出1.3万元，占可支配收入的比重呈下降趋势，反映了居民收入水平的提升和投资等需求的占比增长。产业分布方面，12年石家庄三产比重为1:5:4。粮棉、蔬菜等农林牧渔业布局在广大农村地区，工业布局主要依托铁路主干道、城镇和园区。以京广铁路为界，铁路以西的山区、丘陵，矿产资源丰富，主要生产钢铁、水泥、石材、建陶等产品；铁路以东的平原县市，主要生产皮革、淀粉、纺织、板材、医药等产品；现代服务业大多集中在中心城区；旅游业主要分布在西部山区和古城正定、赵县及市区。
在房地产市场运行情况方面，石家庄的商品房销售价格保持逐年提升，销售额在11年出现了大幅增长后，12年虽有小幅下降，13年止跌回升，销售额实现了38%的增幅，整体销售情况向好。从人均住房面积来看，主要在08年和10年有较大增幅，其他年份基本保持不变，总体上市场仍有增长空间。在土地成交方面，成交面积在12年之前基本保持上升情况，13年出现了下滑。
石家庄的本地开发商巨头主要有卓达集团和天山集团等，自08年后，全国性大型开发商开始进驻石家庄，包括万达、恒大、保利、荣盛、中铁置业和北京城建(行情,问诊)等，逐渐挤压本土开发商的生存空间。13年上半年市场供需两旺，下半年石家庄进行房地产市场整顿，开发商推盘受到一定冲击，积极“补证”后集中放量，全年来看市场平稳，但土地市场至完成了供地计划的80%左右，正经历调整期，预期未来将向好。13年绿城、中交、富力等进驻石家庄，体现对其地产市场未来发展的看好。
唐山：京津冀东北部副中心
唐山市是河北省下辖地级市，是重要的重工业港口城市，总面积17040平方公里，陆域13472平方公里，海域4440平方公里，大陆海岸线总长229.7公里。12年末市辖区1232平方公里，人口741.78万人，下辖7个市辖区、5个县，2个县级市，河北省经济中心。
唐山市位于河北省东部，东隔滦河与秦皇岛市相望，北依燕山隔长城即为承德市，西邻天津，南临渤海，处于渤海湾中心地带。地势北高南低，自西北向东南趋向平缓，直至沿海。北部和东北部多山，海拔在300-600米之间；中部为燕山山前平原，海拔在50米以下，地势平坦；南部和西部为滨海盐碱地和洼地草泊，海拔在15米至10米以下。
在交通方面，唐山三女河机场于2010年正式开航，十二五规划建造曹妃甸国际机场。唐山港分为京唐港区、曹妃甸港区和丰南港区，丰南港13年建成，而京唐港和曹妃甸港的货物吞吐量合计已与京津冀地区第一大港天津港相当，达每月约4千万吨。铁路方面，京哈、通坨、京秦、大秦四条铁路干线和京山、大秦、七滦、迁曹、滦港铁路纵横穿越唐山全境。公路方面，京沈、津唐、唐港、唐承、沿海高速公路与环城高速公路、国道相交连接，形成公路网。
在经济运行方面，唐山市12年GDP为5861.64亿元，位居河北省第一，人均GDP7.66万元。居民生活消费方面，12年人均可支配收入2.43万元，近十年平均增速在10%以上，人均消费支出1.56万元，占可支配收入的比重呈下降趋势，与石家庄的下降趋势相似。产业分布方面，12年唐山市三产比重为0.9:5.9:3.2，与石家庄相比，第二产业比重较高而第三产业较低，这也与唐山作为典型重工业城市的特征相符。
唐山的铁矿资源丰富，其保有量次于鞍山，多于攀枝花，为国家三大铁矿集中区之一，境内蕴藏着丰富的金矿资源，主要分布在遵化、迁西两县。能源资源也十分丰富，煤炭和石油储量大，现已发现5个油气田，是国内焦煤的重要产区，水能资源主要集中在北部山区和半山区的大中河流上，水量丰富、河床落差大，水能资源丰沛。依托资源优势和交通发达，唐山市发展起来的五大产业为钢铁、建材、能源、机械和化工，又以煤炭、冶金和电力建材为主，整体上能耗较大污染较重，且产业分布有向曹妃甸港周边迁移的趋势。
在房地产市场运行情况方面，唐山市的商品房销售价格近年来保持良好的增长势头，销售额也逐年攀升，即使在楼市整体下滑的08年和11年也保持销售额增长。从人均住房面积来看，近年维持上升，12年25.6平/人相比石家庄的29.9平/人，仍有增长空间。在土地成交方面，尽管成交建面的增速有所放缓，但绝对量的持续增长仍在维持。
唐山的本土开发商在唐山建设初期占据了较大的市场份额，包括大陆地产、新天地房地产、景泰地产等。而全国性的大型开发商，包括万科、万达、恒大、荣盛、新华联(行情,问诊)、亿城、华润置地、嘉里建设、中国水电、绿城、金隅等，也都已在唐山抢滩。