成都太古里项目投融资

一、必要性分析 (2)

（一）项目背景 (2)

（二）项目提出理由及项目作用与意义 (2)

二、SWOT分析 (3)

（一）优势（strengths） (3)

（二）劣势（weaknesses） (3)

（三）机会（opportunities） (3)

（四）威胁（threats） (4)

三、总投资估算 (4)

（一）项目对比 (4)

（二）可对比性计算 (5)

（三）单位生产能力投资估算方法 (5)

（四）成都远洋太古里一二类费用计算 (5)

（五）成都远洋太古里预备费估算 (5)

（六）成都远洋太古里投资总额估算 (6)

四、项目运营费用估算 (6)

（一）总体项目对比 (6)

（二）项目运营费估算对比 (6)

1、管理费用 (6)

2、财务费用 (7)

3、销售费用 (7)

五、项目收入估算 (7)

（一）收入估算 (7)

（二）收益率、投资回收期估算 (7)

1、收益率 (7)

2、投资回报期 (8)

六、项目融资方式 (8)

（一）项目投资结构 (8)

（二）初始投资总资金 (9)

（三）资金缺口 (9)

（四）融资方式 (9)

附件 (10)

一、必要性分析

（一）项目背景

成都远洋太古里坐落位于成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街，是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。接壤于人潮涌动的春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。其占地面积约70,800平方米，总楼面面积逾25.18万平方米，交通便利，两条地铁环绕，直接连接2、3号线春熙路站的出入口，4个公交站，19条公交线，通达成都各地区。成都远洋太古里项目别具纵横交织的里弄、开阔的广场空间。为呈现不同的都市脉搏，同时引进快里和慢里概念。快里由三条精彩纷呈的购物街贯通东西广场，树立国际大都会的潮流典范。慢里是大慈寺两旁里弄连同大慈广场一带。值得把玩的生活趣味、大都会的休闲品位、林立的精致餐厅、历史文化及商业交融的独特氛围，让人于繁忙都市中心慢享美好时光。

（二）项目提出理由及项目作用与意义

商业地产是房地产业与商业相结合孕育而生的产物，它同时具备房地产开发的特定属性和商业规划、经营、管理的一般属性。除此之外，商业地产也拥有一些自身固有的特点，如商业地产有4个权益：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益；再如商业地产投资开发赢利模式具多样性等。

太古里是具有全球指标性的全球城市文化商业的新地标，明确的客户定位，是满足城市消费需求的城市级商业中心。太古里项目是当代都市中心的新型发展形态，并非传统意义上的城市商业综合体或是商业中心。它是城市的剪影和多功能的混合社区，是宜居城市的核心价值。

太古里项目所处的成都大慈寺片区，因为其场地规模、所处位置、历史渊源，具有极大的潜力和可能发展成为场地独具魅力的城市中心。它跳脱了单一的都市建筑的思维，而是从都市更新和公共空间创建的角度，落实更具开放性、包容性、

发展、公共与共享空间、慢活社区、文化遗产的保育和活化利用，具有独特的创新意义。

二、S WOT分析

（一）优势（strengths）

第一，定位精准，结合核心地段的价值、大慈寺悠久历史地脉，定位为城市型精品、时尚复古街区商业购物中心，以体验式消费引导业态招商和运营，高端和中端合理搭配的业态布局，充分满足开放式街区带来的不同层次的客群需要；

第二，它的建筑是现代中式建筑风格与毗邻古迹高度统一，为顾客提供创新及充满个性的购物及休闲体验；

第三，体验式消费，通过建筑体验、业态体验、商家体验三个方面立体式、全方位的极致化，在快慢结合中实现全生活消费体验；

第四，业态布局，除首次进入成都的品牌外，其余的老品牌都是新装上阵，国际一线奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示的形象出现，新潮品牌，餐饮娱乐品牌在体验上、装修设计上实现了新升级。

（二）劣势（weaknesses）

第一，它位于成都的核心商圈春熙路商圈，春熙路商圈不仅发展为成都最传统和最具标示性的商业中心，更发展成都知名商业景点。虽然有庞大的消费人群，可附近还有群光广场、伊势丹百货、IFS、新世纪百货、仁和春天百货、王府井、摩尔百货等，市场容量扩张有限，区域内同类商场竞争形成激烈的竞争；

第二，竞争激烈的商圈也给招商带来了一定的难度。

（三）机会（opportunities）

太古里地处商业繁华地带，太古里交通极为便利，地铁公交均可到达，人流量丰富，带来大量的消费群体。居民消费水平高，商业发达能吸引更多的品牌纷纷入驻，为项目奠定坚实的客户基础。特别的楼层规划吸引大众眼球。太古里采

用地下一层，地面二层，低密独栋的建筑形态，让古与今互相衬托，形成开放式的，低密度的购物中心，让太古里从一众高楼大厦中显得尤为突出。

（四）威胁（threats）

第一，临近春熙路，春熙路商业圈的商业格局已经基本定型，作为全新进入该区域的太古里项目想要一时在竞争强烈的春熙路站住脚跟还是相对较为困难的。与此同时，众多的运营成熟的项目，加大其后期的运营难度，竞争压力可想而知。

随着近年来商业地产在成都市场的崛起，春熙路商圈不仅发展为成都最传统和最具标示性的商业中心更发展为成都知名商业景点。庞大的消费人群，让该片区在成都其他片区商业过剩的说法此起彼伏的背景下，依然随时保持着极高的人气。但从目前来看，片区已经拥有群光广场、伊势丹百货、伊藤洋华堂、IFS、新世纪百货、仁和春天百货、摩尔百货等项目，品质也从低到高应有尽有。在一众商业巨头云集的地方，即将开业的太古里要想从中分一杯羹，显然不是易事。

第二，消费体验——美中有不足，项目导视系统及细节处理还有待进一步提升。与已经成熟的商业项目相比，太古里开业不久，周围环境和设施等细节方面除了不够完善，例如，路面水泥印迹等。

三、总投资估算

（一）项目对比

在成都远洋太古里项目投资估算上，我们选取了同在成都的东郊记忆进行对比估算。东郊记忆，即是成都市成华区建设南支路的“成都东区音乐公园”，于2012年11月1日起更名为“东郊记忆”。成都东郊记忆旅游景区按城市工业用地更新和工业遗存保护相结合的方式，在成华区原红光电子管厂旧址上修建而成，是工业遗存保护和文化创意产业相结合的新型旅游景区。总面积19万平方米。

（二）可对比性计算

为了使成都远洋太古里项目投资估算更叫准确，我们对成都远洋太古里和东郊记忆进行可对比性计算，即总建设规模的比较。成都远洋太古里总面积25.1万平方米，东郊记忆总面积19万平方米。

计算得知，成都远洋太古里和东郊记忆可比性值为25.1/19=1.32满足可比性区间（0.6

（三）单位生产能力投资估算方法

为了更加准确估算成都远洋太古里建设项目，我们引进先进的工程投资估算方法，单位生产能力投资估算方法，即K2=K1（N2/N1）P。

其中：K2：拟建项目所需固定资产投资额；K1：可比项目实际固定资产投资额；N2：拟建项目生产规模；N1：可比项目生产规模；P：物价换算系数。

（四）成都远洋太古里一二类费用计算

表3-1成都远洋太古里和北京三里屯太古里相关数据

注：数据来源于百度百科

经由国家统计局查询，2012—2016年建设期内年均物价换算指数为1.2，则K2（成都远洋太古里投资估算）=50*(25.1/19)*1.2=79.26亿

（五）成都远洋太古里预备费估算

由于建设工程建设项目周期长，投资大，我们所预估的投资额将会受到物价指数变动和工程进展，投资总额将会变动，为此，我们按照行业标准对总投资进行预备费计算，即预备费为79.26*12%=9.5亿

（六）成都远洋太古里投资总额估算

由单位生产能力投资估算方法算出投资额为79.26，投资预备费为9.5亿，为此成都远洋太古里投资项目总额为79.26+9.5=88.76亿。

四、项目运营费用估算

（一）总体项目对比

成都远洋太古里坐落成都中心地带，是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。接壤于人潮涌动的春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。东郊记忆位于成都市成华区建设南支路的“成都东区音乐公园”2012年11月1日起正式升级更名为“东郊记忆”。成都传媒文化产业园区运营管理有限公司相关负责人在新闻通气会上介绍，更名预示着园区定位的重大调整。成都东郊记忆旅游景区按城市工业用地更新和工业遗存保护相结合的方式，在成华区原红光电子管厂旧址上修建而成，是工业遗存保护和文化创意产业相结合的新型旅游景区。

（二）项目运营费估算对比

为了使成都远洋太古里项目运营费估算更加准确，我们对成都远洋太古里和东郊记忆进行可对比性计算，即总运营费用的比较。成都远洋太古里建设25.1万平方米，东郊记忆建设19万平方米

通过对东郊记忆总投资计算可得成都远洋太古里项目总投资估算：

1、管理费用

管理费用我们采用面积计算法（管理费用=总面积*成都每平方米管理费用）最后我们计算得出成都远洋太古里管理费用=25.1*80*12=24096万

2、财务费用

按照一般惯例，财务费用以土地费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费5项之和的15%为计算。

表4-1成都远洋太古里相关财务费用计算

注：数据为小组计算所得

即成都远洋太古里项目的财务费用约为（88.76+2.4096+0.3075）*0.05=4.57亿。

3、销售费用

按照惯例，销售费用=销售收入* 3% 因为该项目处于计划阶段，所以我们以年预估销售费用。计算得出成都远洋太古里的销售费用=（9+11.5）/2*0.03=0.3075亿元。

五、项目收入估算

（一）收入估算

业务收入（参照成都东郊记忆，以10%误差计算）包括商铺租金、物业管理费、停车费等年收入为18.1296亿元计算，成都远洋太古里收入为20.144亿元。

（二）收益率、投资回收期估算

1、收益率

表5-1 成都远洋太古里相关费用表

通过收益率公式R=（PA-PF）/PT计算可知成都远洋太古里的收益率约为10.61 %

与当期同期定期存款利率r相比，若R>r>0，则经济上是可行的。而如今存款利率为5%，故证明此项目是可行的。

2、投资回报期

因成都远洋太古里是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心，接壤于人潮涌动的春熙路，属于省会的市中心，日均人流量上万，且其中不乏高消费者。因此我们推测此项目收益是较为稳定的。并根据投资回收期公式的计算，我们预估上古天地的投资回报期约为10年。

六、项目融资方式

（一）项目投资结构

成都远洋太古里项目是由西天天府投资公司负责。成都远洋太古里是该公司以打造“成都商业风向标”为目标，为成为我国西南商业项目的标杆的重点项目。该公司法人为王倩，占股50%，其他投资者分别为蒋清、陈璐璐、任臣伟、古月、刘蕾，他们分别占股如图6-1。

50, 50%

10, 10%

图6-1

（二）初始投资总资金

成都远洋太古里项目商业建筑面积约25.18万平方米，计划投资88.76亿元，建设周期为20个月。

（三）资金缺口

成都远洋太古里项目属于西天天府投资公司，该公司计划投资约50亿元，故根据公司实际情况，该项目的资金缺口大约为38.76亿元。

（四）融资方式

根据本项目的融投资结构来看，我们选择ABS 融资模式和融资租赁两种融资方式。

ABS 融资模式以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在国际资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。通过证券市场发行债券筹集资金，是ABS 模式不同于其他项目融资方式的一个显著特点，而证券化融资模式也是未来项目融资的一个发展方向。例如，公司可以尝试大胆引进外资，通过在美国证券市场发行公司债的方式来获得建设资金。这样既解决了国内资金缺乏的问题，又保证了能够快速、高质量地完成项目建设，同时大大节省了借款利息，降低了项

目建设成本。

融资租赁模式是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后，对租赁物的归属没有约定的或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，租赁物件所有权归出租人所有。例如，公司可以将商铺作为租赁物件，向承租人收取租金以融资。

该项目的资金缺口大约为38.76亿元，以总投资额的77.4%采用ABS融资模式向美国证券市场发行公司债，期限十年，年利率4%，筹集30亿元，剩余8.76亿元由融资租赁方式出租商铺筹得，成都远洋太古里可租赁面积82000平方米，预计年租金12亿元整。

附件

小组实地考察照片：

成都太古里项目研究

目录一、项目简介 (3) 二、区位分析 (5) （一）区域位置 (5) （二）交通分析 (5) （三）商圈分析 (5) 三、定位与业态规划 (6) （一）项目定位 (6) （二）业态规划与占比 (7) （三）楼层规划与品牌落位 (8) （四）特色餐饮业态分析 (9) （五）规划设计分析 (9) 1、整体规划 (11) 2、购物中心规划 (12) 3、古建筑规划设计 (13) 4、广场规划设计 (13) 5、地下商业规划 (14) 6、地面街区规划 (15) （六）商业动线分析 (16) 四、招商策略 (18) （一）经营现状 (19)

（二）主力店经营分析 (19) 五、专家分析：五大核心优势抢滩西南最强商圈 (20) （一）开放式、低密度街区—机遇与挑战并存 (20) （二）五大要素打造核心优势 (22)

成都远洋太古里于2015年4月24日开业。项目坐落位于春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。该项目是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。项目于2014年起分阶段开业，汇聚一系列国际一线奢侈品牌、潮流服饰品牌、米其林星级餐厅以及国内外知名食府，涵盖文化、休闲娱乐、餐饮、购物等多种业态，其零售业态占比近约70%，首进成都品牌占比达到26%，成为时尚消费聚集地。从2014年11月试营业起，主力店日均业绩达到30-100万销售额。一、项目简介

二、区位分析（一）区域位置项目位于成都锦江区大慈寺路以南、纱帽街以东，毗邻历史悠久的大慈寺，与“中国十大步行街”之一的春熙路步行街接壤，其所处区位可谓市中心“核心区中的核心区”，地理位置非常优越。（二）交通分析项目位于春熙路商圈的总府路和纱帽街交汇处，联通地铁站，公交路线达19条，交通四至，通达性良好。公交线路：4个公交站，19条公交路线，通达成都各地区地铁：2条地铁线环绕，项目直接连接2、3号线春熙路站的出入口。轨道交通的打通为项目将来保证客流、增值地价、持续吸引媒体高关注度以及提升综合经营指标等均有裨益。（三）商圈分析项目处于成都核心商圈——春熙路商圈。随着近年来商业地产在成都市场的崛起，春熙路

成都太古里项目研究

目录一、项目简介 (2) 二、区位分析 (4) （一）区域位臵 (4) （二）交通分析 (4) （三）商圈分析 (4) 三、定位与业态规划 (5) （一）项目定位 (5) （二）业态规划与占比 (6) （三）楼层规划与品牌落位 (7) （四）特色餐饮业态分析 (8) （五）规划设计分析 (8) 1、整体规划 (10) 2、购物中心规划 (11) 3、古建筑规划设计 (12) 4、广场规划设计 (12) 5、地下商业规划 (13) 6、地面街区规划 (14) （六）商业动线分析 (15) 四、招商策略 (17) （一）经营现状 (18) （二）主力店经营分析 (18) 五、专家分析：五大核心优势抢滩西南最强商圈 (19) （一）开放式、低密度街区—机遇与挑战并存 (19) （二）五大要素打造核心优势 (21)

二、区位分析（一）区域位置项目位于成都锦江区大慈寺路以南、纱帽街以东，毗邻历史悠久的大慈寺，与“中国十大步行街”之一的春熙路步行街接壤，其所处区位可谓市中心“核心区中的核心区”，地理位臵非常优越。（二）交通分析项目位于春熙路商圈的总府路和纱帽街交汇处，联通地铁站，公交路线达19条，交通四至，通达性良好。公交线路：4个公交站，19条公交路线，通达成都各地区地铁：2条地铁线环绕，项目直接连接2、3号线春熙路站的出入口。轨道交通的打通为项目将来保证客流、增值地价、持续吸引媒体高关注度以及提升综合经营指标等均有裨益。（三）商圈分析项目处于成都核心商圈——春熙路商圈。随着近年来商业地产在成都市场的崛起，春熙路商圈

成都太古里空间业态分布分析

成都太古里空间业态分布分析发表时间：2018-06-22T14:34:23.750Z 来源：《知识-力量》2018年6月上作者：郑丽红 [导读] 本文以成都远洋太古里为例，主要研究太古里业态空间分布，分析太古里商业街内各业态所占比重，为其他同类别历史街区的开发运营业态配比提供参考。（四川大学建筑与环境学院，四川成都 610000）摘要：历史街区保护利用与更新工作在全国各地开展，历史街区的顺利运营，对实现历史街区的可持续发展有极其重要的意义。本文以成都远洋太古里为例，主要研究太古里业态空间分布，分析太古里商业街内各业态所占比重，为其他同类别历史街区的开发运营业态配比提供参考。关键词：太古里;空间;业态 1 背景继北京颐堤港之后，远洋地产和太古地产再度联袂打造大慈寺文化商业综合体[1]。成都大慈寺宗教历史地段凭宗教文化、市井文化、民俗文化等特征奠定了其在成都历史多样文化构成中的重要地位。通过建筑形态的设计和业态引入，大慈寺历史地段的宗教、市井、民俗、传统商业等逐步在空间中得以体现和表达。 2 前期调研供应商根据客户的需求，按零售或批发的形式向其提供有形物质产品或无形技术服务等，这种具体的售卖方式和运营类型称为业态。业态构成是定义商业区的基础，决定商业区的集成类型 [2]。本次主要按零售、餐饮、娱乐及其他对太古里的业态进行调查。 2.1客流量 2010年12月31日，太古地产、远洋地产宣布联合以20.03亿元竞得成都市锦江区大慈寺片区和东大街附近一宗地块，项目定案名为“远洋太古里”。成都远洋太古里项目成熟期后，计划每年贡献租金收入超12亿人民币。目前90%的面积已出租。据相关媒体统计，2015“阿狸·天空下的童话”新年特展试营业期间平时人流曾达8000人次,节假日客流达20000人次[3]。 2.2业态趋势成都既是历史文化名城，还是“一带一路”和长江经济带的核心节点，计划建设具有国际影响力的购物天堂。拥有春新路、红星路等著名商圈的锦江区将全力打造成都国际购物天堂核心区，以成为展示成都现代化、国际化风貌的“天府门廊，城市会客厅”。基地所在的“红星路一大慈寺”新兴商圈已初具规模，周边的高端现代服务产业已集聚形成。而基地内部为上世纪八九十年代的多层小区，产业能效低，与周边业态不匹配。按照城市发展态势，功能业态待提档升级。传承大慈寺街区的文化氛围，融人成都国际购物天堂的发展趋势，引领城市会客厅的高端体验，打造多元功能业态，将该城市商业综合体定位国际化、地域化的城市会客厅[4]。同时，植人国际化高端业态、提供国际化服务、打造体验式文化项目，并实现由地上到地下的复合开发。国际化服务包括国际化公寓、办公和高端购物街区，体验式文化项目则以书画展厅、文化艺术培训、书店、小剧场、儿童乐园等文化消费业态为主。同时打通地上地下空间，与周边地下商业空间融为一体，形成连续的商业氛围。 3 业态分布远洋地产与太古地产合力打造了一座开放式、低密度的街区形态购物中心[4]。建筑设计手法上，集高效现代流线与幽静复古风貌于一体，街道建筑交相辉映、相得益彰；入驻平台选择上，除首次进入成都的品牌外，其余的老品牌都是新装上阵，国际一线奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示的形象出现；空间营造技术上，潮流广场和园林景观创建公共空间与聚会场所。 3.1空间分布以快里慢里为依托，实现业态在空间上的分区。太古里商业街业态策划针对现代城市人对奢侈品等物质享受及追求新奇事物的特点，成功将太古里商业街塑造成旅游、购物、休闲的热门场所。成都远洋太古里特别引入“快里”、“慢里”概念。“快里”东西两端为精心设计的时代广场，广场间由三条琳琅满目的步行街链接贯通。 “慢里”则是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，为休闲生活、热爱美食的成都人量身定制。“慢里”分布着六七十家不同风格的各式餐饮，提供全新的国际化就餐体验和众多品质选择。除了众多国际品牌与品质餐饮，成都远洋太古里涵盖文化行业，方所以最美书店著称，百丽宫以其高端科技为观众带来极致视觉体验[5]。 3.2业态比例太古里商业街区共约300个品牌，以零售业态为主，占比约66%，汇集了GUCCI古驰、Cartier卡地亞、Hermès爱马仕等一系列国际时尚品牌；餐饮占比约为20%，引入兼有料理售卖区的MUJI“世界旗舰店”、中国第三家Starbucks金质服务标准的“黑围裙”咖啡大师店铺、米其林星级餐厅正斗与鼎泰丰、香港美心集团的翠园JadeGarden餐厅及ElementFresh新元素、BlueFrog蓝蛙、The UrbanHarves极食、壹小馆、安薇塔餐厅等特色品牌，成了吃货聚集地；生活休闲娱乐约占10%，包括负一层的方所、百丽宫影城等首次进入成都的品牌；其他约站4%左右。 4 结语本文主要是对成都太古里业态进行调查研究，分析太古里业态结构。从业态配比来看，零售业态在所有业态中占比最重。其他类似街区可参考太古里业态分布，打造活力商业区。参考文献 [1]温俊杰.基于信息熵权TOPSIS法的步行商业街业态竞争力评价及空间布局研究:三个对比案例[D]. 浙江大学, 2012. [2]易格菲.商业街外部空间设计研究--以成都市大慈寺商业街区为例[D].西南交通大学, 2016. [3]兰峥.历史街区商业外部空间设计研究[D]. 重庆大学, 2007. [4]邱崇珊,王波.文化消费背景下的城市商业综合体规划设计策略 ——以成都大慈寺片区某商业综合体规划设计为例[J].四川建

远洋太古里设计思路

我们究竟需要什么样的城市乃至生活成都远洋太古里项目，是当代都市中心的新型发展形态，并非传统意义上的城市综合体或是商业中心。从设计的角度，建案计划所触及的核心问题，关乎城市及其建筑的未来——我们究竟需要什么样的理想城市，承载什么样的城市生活；在城市演进的新旧交叠的过程中，又如何引导都市更新和城市的可持续发展。好的城市皆具有浓缩城市性格的都市中心，她们是城市的剪影和多功能的混合社区，是宜居城市的核心价值（livable city），比如伦敦的高云花园、纽约的格林威治村、东京的代官山、台北的永康街富锦街。我们项目所处的成都大慈寺片区，因为其场地规模、所处位置、历史渊源，具有极大的潜力和可能发展成为成都独具魅力的城市中心。面对都市中心的创建议题，在成都远洋太古里长达七年的设计探索中，我们规划建筑设计团队和业主一道，希望跳脱单一都市建筑的思维，而是从都市更新和公共空间创建的角度，落实更具开放性、包容性、公共性和聚落特质的都市计划，并尝试回答可持续都市的诸多发展要义，整合性地思考集约城市、营商模式、适行城市、多元化混合发展、公共与共享参与空间、慢活社区、文化遗产的保育和活化利用、创意街区、地域场所感这些因素。设计之道，简单地说是把公众生活的空间、文化历史的资产、公园般的环境，升华为街巷的氛围，并转化为营商和地区经济活跃的机遇，对可持续发展的都市更新具有启示意义。对于成都远洋太古里的专案，我认为可以概括出来的关键因素是–开放街区、新旧融合、快慢呼应、文化传承、空间共享、永续都市。设计过程的关键方法，在于从社会互动、经济活力和环境共创的综合角度，赋予脉络、创造情景、重组价值、分享串联，让不同界別的人交流和合作，让创意可以在一个快乐的都市社区中发生。所以这样的项目，是更属于人、自然与社会的绿色都市与建筑，也是着重于优化都市公众环境和毗邻的公共空间，重新确立中国都市中心的形象和定位，致力推广区内的本土特色，把现有的历史和文化传统，结合成现代而可持续发展的环境，以吸引居民社区、游客和商业发展等。关于公共空间与场所感城市的发展，涉及永续经济活力的驱动问题。其间，建筑的语言、敏感度以及洗练固然十分重要；不过，反倒不是都市项目成功的最根本要义。都市的设计，重要的是赋予空间混合性、渗透性、开放性、公共性、多元性、文化性、参与性、生态性、舒适性。Charles Landry 在《创意城市》（The Creative City: A Toolkit for Urban Innovators）中写道，“人与人之间的关系、互动与交流是城市发展的重要元素，而街道就是促进这些互动交流的平台。当我们要设计出一个人性化的城市空间时，我们需要更多以人为本的街道。” 街巷生活和公共空间，是设计的关键。在突破建制化的都市设计方面，好的设计是以直接面对城市和公众空间的形式做建筑，并将市井生活埋藏在街坊和建筑的空间里，不拘形式，打成一片。在大慈寺区域，设计的根本理念可以理解为“都市中心”的空间与价值再造。“中心”所培育的社区价值，是整合而非片面，是多元而非单一，是创新而非因循，是参与而非隔离，是

成都太古里项目投融资

目录一、必要性分析 (2) （一）项目背景 (2) （二）项目提出理由及项目作用与意义 (2) 二、SWOT分析 (3) （一）优势（strengths） (3) （二）劣势（weaknesses） (3) （三）机会（opportunities） (3) （四）威胁（threats） (4) 三、总投资估算 (4) （一）项目对比 (4) （二）可对比性计算 (5) （三）单位生产能力投资估算方法 (5) （四）成都远洋太古里一二类费用计算 (5) （五）成都远洋太古里预备费估算 (5) （六）成都远洋太古里投资总额估算 (6) 四、项目运营费用估算 (6) （一）总体项目对比 (6) （二）项目运营费估算对比 (6) 1、管理费用 (6) 2、财务费用 (7) 3、销售费用 (7) 五、项目收入估算 (7) （一）收入估算 (7) （二）收益率、投资回收期估算 (7) 1、收益率 (7) 2、投资回报期 (8) 六、项目融资方式 (8) （一）项目投资结构 (8) （二）初始投资总资金 (9) （三）资金缺口 (9) （四）融资方式 (9) 附件 (10)

一、必要性分析（一）项目背景成都远洋太古里坐落位于成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街，是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。接壤于人潮涌动的春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。其占地面积约70,800平方米，总楼面面积逾25.18万平方米，交通便利，两条地铁环绕，直接连接2、3号线春熙路站的出入口，4个公交站，19条公交线，通达成都各地区。成都远洋太古里项目别具纵横交织的里弄、开阔的广场空间。为呈现不同的都市脉搏，同时引进快里和慢里概念。快里由三条精彩纷呈的购物街贯通东西广场，树立国际大都会的潮流典范。慢里是大慈寺两旁里弄连同大慈广场一带。值得把玩的生活趣味、大都会的休闲品位、林立的精致餐厅、历史文化及商业交融的独特氛围，让人于繁忙都市中心慢享美好时光。（二）项目提出理由及项目作用与意义商业地产是房地产业与商业相结合孕育而生的产物，它同时具备房地产开发的特定属性和商业规划、经营、管理的一般属性。除此之外，商业地产也拥有一些自身固有的特点，如商业地产有4个权益：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益；再如商业地产投资开发赢利模式具多样性等。太古里是具有全球指标性的全球城市文化商业的新地标，明确的客户定位，是满足城市消费需求的城市级商业中心。太古里项目是当代都市中心的新型发展形态，并非传统意义上的城市商业综合体或是商业中心。它是城市的剪影和多功能的混合社区，是宜居城市的核心价值。太古里项目所处的成都大慈寺片区，因为其场地规模、所处位置、历史渊源，具有极大的潜力和可能发展成为场地独具魅力的城市中心。它跳脱了单一的都市建筑的思维，而是从都市更新和公共空间创建的角度，落实更具开放性、包容性、

成都太古里实地调研报告

XXXX里实地调研报告成都远洋太古里是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。成都远洋太古里于2014 年起分阶段开业，汇聚一系列国际一线奢侈品牌、潮流服饰品牌、米其林星级餐厅以及国内外知名食府。远洋太古里作为一个成功的商业项目，具有很多优势。（1）地理位置优越：位于成都市中心，北临大慈寺路、西接纱帽街，南靠东大街。项目北侧坐落历史悠久的大慈寺，南侧接壤人潮涌动的春熙路商业街。（2）公共交通方便：有很多路公交到达春熙路站或东大街站，并与成都地铁2号及3号线的春熙路交汇站直接连通。（3）设计理念新颖：项目将老成都的“历史建筑”与“古老街巷”融入时尚新元素。在传统的基调上赋予古老事物以时尚的新面貌，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，打造出一种国际性的外观设计，营造出一片开放自由的城市空间。远洋太古里保留一片低密度开阔空间，阳光与雨露，鸟语与花香，种种体验变得直接而与众不同。（4）规划布局合理： “快里”由三条精彩纷呈的购物节贯穿东西两个聚集人潮的广场，众多国际品牌以独栋或复式店铺完整展示他们的旗舰形象，为成都人提供畅“快”淋漓的逛“街”享受。喷泉式水柱间充满了年轻人们的欢声笑语。“慢里”则是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，以慢调生活为主题，喧闹都市中的心灵栖息地。（5）运作模式准确：太古里地产采用只租不售的商业地产开发模式，正是这种模式让它走向成功。这也体现出，对于商业地产而言，前期的建筑设计并不是最重要的，后期的运营管理是很重要的，这才是决定一个项目是否成功的关键。

该项目虽有很多显而易见的优点，但还是存在一些缺点与不足。（1）自驾出行不便：人流量巨大，车辆进出需要大量时间等候。（2）商业街人流量大十分吵闹，影响北侧大慈寺的安静。铁像寺水街调研报告（1）项目区位：铁像寺水街位于成都天府新城大源组团，西临铁像寺，北临天府国际社区，东面与南面为高档住宅小区。（2）项目规模：水街中肖家河由北向南流过，将其划分为由公共绿地和商业用地共同构成的带状滨水空间。项目全场500 米，占地面积 4.8 公顷，地上建筑面积约 3.2 万平方米。（3）项目定位：开放式的城市公共空间，很成都、很现代的特色街区，传承文化脉络的水岸天堂。（4）整体规划：整体建筑采用新中式古典风格，并融合老成都元素，集美食、精品、娱乐、时尚、文化等消费格局为一体，融合中西方文化。 5）水文化：利用肖家河原有的河流景观，河道和驳岸进行了适当改造，增加水域面积，形成整体开合有效的水域形态。运用自然草坪，叠石，石阶，临水木平台，栈桥等景观元素，设计结合临水建筑，构建了多层次的驳岸景观，再现成都水文化。（6）佛教文化：

成都远洋太古里项目考察报告

成都商业地产项目考察报告一、成都远洋太古里项目 1、项目简介成都远洋太古里项目位于成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街，周边不仅有 16条公交线路汇集至此，同时还与地铁2号线和兴建中的3号线的春熙路交汇站直接连通。远洋太古里项目与历史悠久的大慈寺相邻，接壤人潮涌动的春熙路商业区，尽享优越交通和人流优势。该项目是由太古地产和远洋地产携手开发的开放式、低密度的街区形态购物中心，占地面积约70,800平方米，总建筑面积逾25.1万平方米，包括零售街区、酒店、服务式公寓以及写字楼。其中零售街区10.6万平方米，于2014年起分阶段开幕。 2、设计理念及业态组成远洋太古里项目由32栋既独立又相互关联的建筑组成，同时项目还利用双地铁的优势开发了大量地下空间。成都远洋太古里的“里”字意味“街巷”，顾名思义，正是这里纵横交织的里巷令远洋太古里别具一格。在深刻理解成都这座城市以及成都消费者生活习惯的基础上，成都远洋太古里对其业态进行了合理组合，特别引入“快里”、“慢里”概念。

“快里”由三条精彩纷呈的购物街贯通东西两个聚集人潮的广场，众多国际品牌以独栋或复式店铺完整展示他们的旗舰形象，为成都人提供畅“快”淋漓的逛“街”享受。全新Gucci旗舰店，完美整合开放式空间、温暖的奢华建材以及自然光线，塑造出截然不同于传统模式的时尚零售空间，凸显专属于古驰的二十一世纪现代风格。 “慢里”则是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，以慢调生活为主题。值得把玩的生活趣味、大都会的休闲品味、林立的精致餐厅、历史文化及商业交融的独特氛围，呈现出成都远洋太古里另一张动人面孔。米其林星级餐厅正斗与鼎泰丰，带来顶级品质的精致美食；香港美心集团的翠园旗舰店，将奉上创意粤菜的美味之选；新元素餐厅、Wagas、蓝蛙、莲、红邮筒、ABC Cooking Studio、Gloria Jeans Coffee、极食餐厅也将首次亮相成都；星巴克位于西南地区的第一家拥有金质服务标准的“全黑围裙店”与哈根达斯上海之外的第一家酒吧概念店，都为成都了带来全新消费体验。

成都太古里空间业态分布分析

成都太古里空间业态分布分析摘要：历史街区保护利用与更新工作在全国各地开展，历史街区的顺利运营，对实现历史街区的可持续发展有极其重要的意义。本文以成都远洋太古里为例，主要研究太古里业态空间分布，分析太古里商业街内各业态所占比重，为其他同类别历史街区的开发运营业态配比提供参考。关键词：太古里;空间;业态 1 背景继北京颐堤港之后，远洋地产和太古地产再度联袂打造大慈寺文化商业综合体[1]。成都大慈寺宗教历史地段凭宗教文化、市井文化、民俗文化等特征奠定了其在成都历史多样文化构成中的重要地位。通过建筑形态的设计和业态引入，大慈寺历史地段的宗教、市井、民俗、传统商业等逐步在空间中得以体现和表达。 2 前期调研供应商根据客户的需求，按零售或批发的形式向其提供有形物质产品或无形技术服务等，这种具体的售卖方式和运营类型称为业态。业态构成是定义商业区的基础，决定商业区的集成类型 [2]。本次主要按零售、餐饮、娱乐及其他对太古里的业态进行调查。 2.1客流量 2010年12月31日，太古地产、远洋地产宣布联合以20.03亿元竞得成都市锦江区大慈寺片区和东大街附近一宗地块，项目定案名为“远洋太古里”。成都远洋太古里项目成熟期后，计划每年贡献租金收入超12亿人民币。目前90%的面积已出租。据相关媒体统计，2015“阿狸·天空下的童话”新年特展试营业期间平时人流曾达8000人次,节假日客流达20000人次[3]。 2.2业态趋势成都既是历史文化名城，还是“一带一路”和长江经济带的核心节点，计划建设具有国际影响力的购物天堂。拥有春新路、红星路等著名商圈的锦江区将全力打造成都国际购物天堂核心区，以成为展示成都现代化、国际化风貌的“天府门廊，城市会客厅”。基地所在的“红星路一大慈寺”新兴商圈已初具规模，周边的高端现代服务产业已集聚形成。而基地内部为上世纪八九十年代的多层小区，产业能效低，与周边业态不匹配。按照城市发展态势，功能业态待提档升级。传承大慈寺街区的文化氛围，融人成都国际购物天堂的发展趋势，引领城市会客厅的高端体验，打造多元功能业态，将该城市商业综合体定位国际化、地域化的城市会客厅[4]。同时，植人国际化高端业态、提供国际化服务、打造体验式文化项目，并实现由地上到地下的复合开发。国际化服务包括国际化公寓、办公和高端购物街区，体验式文化项目则以书画展厅、文化艺术培训、书店、小剧场、儿童乐园等文化消费业态为主。同时打通地上地下空间，与周边地下商业空间融为一体，形成连续的商业氛围。 3 业态分布远洋地产与太古地产合力打造了一座开放式、低密度的街区形态购物中心[4]。建筑设计手法上，集高效现代流线与幽静复古风貌于一体，街道建筑交相辉映、相得益彰；入驻平台选择上，除首次进入成都的品牌外，其余的老品牌都是新装上阵，国际一线奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示的形象出现；空间营造技术上，潮流广场和园林景观创建公共空间与聚会场所。 3.1空间分布以快里慢里为依托，实现业态在空间上的分区。太古里商业街业态策划针对现代城市人对奢侈品等物质享受及追求新奇事物的特点，成功将太古里商业街塑造成旅游、购物、休闲的热门场所。成都远洋太古里特别引入“快里”、“慢里”概念。“快里”东西两端为精心设计的时代广场，广场间由三条琳琅满目的步行街链接贯通。“慢里”则是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，为休闲生活、热爱美食的成都人量身定制。“慢里”分布着六七十家不同风格的各式餐饮，提供全新的国际化就餐体验和众多品质选择。除了众多国际品牌与品质餐饮，成都远洋太古里涵盖文化行业，方所以最美书店著称，百丽宫以其高端科技为观众带来极致视觉体验[5]。

开放式商业街的难题

开放式商业街的难题小编说这是一篇为期3天的北京、深圳商业项目考察手记，共考察了两地的7个项目，分别为北京的太古里，银河SOHO、颐提港、悠唐购物中心，和深圳的海岸城购物中心、Cocopark、欢乐海岸。考察的时间有限，但是对各个项目的优缺点了解得比较全面周详。在考察中发现各个项目的大部分特质均符合已知的商业规律，而有些项目也不乏一些新的亮点，大家可以仔细看看。一:北京太古里上图为太古里一期平面图，表面上看是一个中庭广场、许多鱼骨形街道共同串联起整个商业街区体系。但其实，我们从平面图红点位置朝两个方向拍了照片，如下图：可以看出从主入口往中庭广场去的人流不少，而支路内街上的人流极少。其实这条主入口进去后的首条横向内街，基本没有起到任何串联人流的作用，实际作用更类似购物中心里的后勤通道。那么这条内街左边的阿迪达斯、H&M，右边的彪马、HOLLISTER的人流从哪里来呢？其实很简单的道理，阿迪达斯、H&M面对着外面的工体路，彪马、HOLLISTER对着里面的中庭广场，人流自然不用愁。那么除了这条街道外，其他的那些支路内街人流如何呢？一样的情况，空空荡荡，相比广场和主入口，支路内街上的人流量几乎为零，哪怕是

在电扶梯口的位置。所以很清楚地知道，那些鱼骨形街道并没有串联起整个项目的人流动线，真正的人流是内部从主入口进来围绕中庭广场，外部则是工体路及边上的三里屯路等市政道路。所以临广场有生意做，临外街也有生意做，才显得整体人气不错，和鱼骨形商业街毫无关联。另外说明一点，三里屯本来就是餐饮、酒吧、办公等各种人群密集的成熟区域，所以对着市政路都是可以做得出生意的好位置。所以，太古里一期并非商业街典型成功案例，实质上是一个借助外部人流导入的开放式中庭广场的购物中心。其实，我们知道北京太古里并非太古地产设计，而是原有的物业由太古接手，所以其鱼骨形商业街并不是太古的应有水准。2、太古里总体评价远不如外界所说，尤其开放式街区一旦上了二楼就锐减。我们刚刚提到一楼的商家尚可以对着中庭广场和外部市政道路做生意，那二楼又如何？几乎所有二楼通道、连廊都是冷冷清清，一楼的鱼骨内街形同虚设没关系，毕竟还有中庭广场、外部市政路，二楼则只能靠着通道、连廊做生意。事实上从北京的同行朋友处得知：太古里一二层零售业绩相差极大，虽然太古里一再调高租金水平，但其典型的港资购物中心开发模式（自持、高租金、人气一般，开发商不关心商家业绩，依靠自身强大背景实力硬压品牌商，获取高租金）的本质并未改变，一楼品牌商应对高租金尚且难以盈利，二楼零售品牌基本都是亏损严重。当然，太古地产自身

远洋太古里案例分析说课材料

远洋太古里案例分析

远洋太古里案例分析 1.项目简介项目位于成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街。项目特色：大自然触手可及，天空从此不一样；传承历史与文化，城市中心重现活力；人与自然、文化与艺术交相辉映“快里”与“慢里” 完美融合。 2.功能分析成都远洋太古里项目别具纵横交织的里弄、开阔的广场空间，为呈现不同的都市脉搏，同时引进快里和慢里概念，树立国际大都会的潮流典范。值得把玩的生活趣味、大都会的休闲品位、林立的精致餐厅、历史文化及商业交融的独特氛围，让人于繁忙都市中心慢享美好时光。

3.文化分析成都是一座国家级历史文化名城，在国内外享有很高的声誉。她是一座文化之都，有着深厚的文化底蕴；宜居之都，完善的宜居条件；休闲之都，独特的休闲文化；融合之都，人性化和社会和谐；时尚之都，时尚的生活方式和文化追求；更是一座文明古都，三江环抱三城相迭。远洋太古里项目，环抱大慈寺而立。大慈寺，相传始建于隋朝，唐玄宗赐匾“敕建大圣慈寺”。唐代名僧玄奘曾在这里受戒。游寺观画，买物看戏，聚餐饮酒，观灯赏月，登楼高望，纳凉避暑。悠悠历史，许多文人墨客在此留下足迹。使得远洋太古里项目从一开始，就充满历史文化内涵。 4.建筑分析成都远洋太古里深谙城市空间承载文化与历史这一重要职责。坐落于历史文化氛围浓郁的大慈寺片区，成都远洋太古里秉持“以现代诠释传统”的设计理念，将成都的文化精神注入建筑群落之中，这座城市的色彩与质感，成都人的闲适与包容，点点滴滴的地域特色都将在房屋、街巷、广场一一呈现。

【建筑特色】通过保留古老街巷与历史遗迹，融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅，配以大面积的玻璃幕墙相融合，极具特色和美感。建筑特色概述：川西风格的青瓦坡屋顶现代工艺，古典特色的格栅古老街巷与历史建筑嵌入其中橱窗式大面积的玻璃幕墙通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积的玻璃幕墙，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由极具美感的城市空间。

成都太古里

成都远洋太古里（以下简称：“太古里”）项目处于成都传统核心商圈——春熙路商圈，项目正好位于东大街起始段，比邻成都大慈寺，规划为总楼面积超过10万方的开放式街区购物中心。在2013年6月，由北京远洋地产与太古地产联合宣布将携手打造该项目。经过一年多的打造，今年11月，成都远洋太古里正式启动消费体验期，借此完善现场环境和消费者体验，为即将开业做准备。太古里项目相关人士表示，成都远洋太古里开业初步预计将在今年年底或者明年年初。希望经过一段时间的体验期，以及租户的逐步开业来完善现场环境和消费者体验。在打造之初，太古里项目便确定街区式的购物中心模式。通过创新的设计手法将四川建筑特色融入到项目中，不同于周边的高楼及室内购物中心，利用通透的独栋建筑设计让入驻的高端品牌得以临街展示，成功吸引不少品牌商家入驻。同时提供给消费者真正“逛街”的感受，希望在建筑风格上赢得消费者的关注。太古里相关人士就表示，此前邀请多位国际知名艺术家，为项目设计独特的艺术品放置在项目的不同位置，结合比邻项目的大慈寺文化为项目增添历时和文化的韵味，与大慈寺文化相互呼应。太古里项目自打造之初便定位高端，后期引入的商业品牌也包含不少国际顶尖品牌，同时引入大量国际知名美食品牌的进驻。太古里相关负责人表示，此前根据成都的地域文化特色，引入到一系列国际时尚品牌，还提供多元化、多口味的餐饮体验。据统计，目前太古里已经汇集了米其林星级餐厅、鼎泰丰、正斗、KABB、蓝蛙、新元素、Grappa’s、Wagas等众多知名的餐饮品牌。即便如此，不少业内人士认为，春熙路商圈目前的商业格局已经基本定型，作为全新进入该区域的太古里项目一时之间难以成为核心项目，众多的运营成熟的项目，加大其后期的运营难度，竞争压力可想而知。随着近年来商业地产在成都市场的崛起，春熙路商圈不仅发展为成都最传统和最具标示性的商业中心更发展为成都知名商业景点。庞大的消费人群，让该片区在成都其他片区商业过剩的说法此起彼伏的背景下，依然随时保持着极高的人气。但从目前来看，片区已经拥有群光广场、伊势丹百货、伊藤洋华堂、IFS、新世纪百货、仁和春天百货、摩尔百货等项目，品质也从低到高应有尽有。在一众商业巨头云集的地方，即将开业的太古里要想从中分一杯羹，显然不是易事。

成都太古里项目投融资

目录一、必要性分析 2... （一）项目背景..................................................... 2... （二）项目提出理由及项目作用与意义................................. 2.. 二、SWOT分析 3... （一）优势（strengths ）.............................................. 3.. （二）劣势（weaknesses）............................................ 3.. （三）机会（opportunities ）........................................... 3.. （四）威胁（threats）................................................. 4... 三、总投资估算............................................................ 4... （一）项目对比............................................................................ 4.. . （二）可对比性计算............................................................................ 5.. . （三）单位生产能力投资估算方法 ........................................ 5.. （四）成都远洋太古里一二类费用计算 .................................... 5. （五）成都远洋太古里预备费估算 ........................................ 5.. （六）成都远洋太古里投资总额估算 ...................................... 6.. 四、项目运营费用估算............................................................................ 6.. . （一）总体项目对比 .................................................... 6... （二）项目运营费估算对比 .............................................. 6.. 1、管理费用....................................................... 6... 2、财务费用....................................................... 7... 3、销售费用....................................................... 7... 五、项目收入估算............................................................................ 7.. . （一）收入估算 ........................................................ 7... （二）收益率、投资回收期估算 .......................................... 7.. 1、收益率......................................................... 7... 2、投资回报期..................................................... 8... 六、项目融资方式.......................................................... 8... （一）项目投资结构 .................................................... 8... （二）初始投资总资金 .................................................. 9.. （三）资金缺口 ........................................................ 9...

成都远洋太古里设计分析说明[完整版]

主要设计人员设计总负责人：饶雪松各专业负责人：建筑佘龙、张纪海结构迟春给排水李波、杨槐电气朱彬、张敏暖通侯余波设计说明目录一、概况二、总体规划三、建筑设计四、结构设计五、给排水设计六、电气设计七、暖通设计八、消防篇九、节能篇十、环保篇十一、卫生防疫篇十二、无障碍设计篇十三、人防篇

一、概况 1.1本项目位于成都市锦江区大慈寺片区(宗地编号JJ07(211):2010-131)，属于大慈寺历史文化保护区范围，建设用地面积57147.8㎡。用地地北侧隔二期发展用地为50米宽大慈寺路，南侧为12米宽东西糠市街，东侧为16米宽东顺城南街、笔贴式街，西侧为20米宽纱帽街，局部用地临红星路步行区，与地铁二号线及三号线交汇站春熙路站直接对接。本项目位于成都核心地带，项目发展将形成都乃至中国大西部的一个新地标，对区域服务和完善城市规划有着极其重要的作用。基地内原始地形较平缓，场地已经平整，由于周边城市道路标高暂时未测量完成，竖向设计将在下一阶段初步设计时补充完善。 1.2 工程设计依据： 1.2.1 建设方提供的设计任务书 1.2.2建设方提供的1：500规划用地红线图(编号:2010-04978) 和规划设计条件通知书。 1.2.3 国家现行的相关法规、标准及规范。 1.2.6 成都市规划管理技术规定（2008）。 1.3 工程设计规模和设计范围： 1.3.1 设计规模： 1.3.1.1本项目由5栋商业建筑群形成的开放式购物街、1栋精品酒店和3层地下室构成。 1.3.1.2建筑高度: 1、商业建筑群：屋脊线最高17.10米，共3 层。 2、精品酒店：最高部分12层，44.6 米。 1.3.2 设计范围：方案设计范围：土建工程、给排水、电气照明、暖通空调。二、总体规划 2.1 总体规划概念：成都大慈寺是具有一千三百多年历史的文明古刹。早在唐朝，来自日本、朝鲜和印度的佛教高僧就不远千里来到大慈寺修行、讲经、说法，其文化艺术也盛极一时，成为“一时绝艺”。同时，作为昔日三国时期蜀汉都城的成都，今日已经成为了中国的休闲之都。充满如此的文化和历史内涵，大慈区域的开发将为成都都市更新提供最令人激动的可能性。大慈计划的一个主要特色是高质量和精心策划的公共空间氛围。与自然结合的广场、街巷、庭院、店铺、茶馆等一系列多元化的空间网络建立了一个创意文化商业活动的基本条件?而大慈古刹恰恰为这一社区提供了独有的人文特质。大慈计划亦同时通过创意空间促进商业繁荣。人们将乐于至此，沟通与交流、品茗、体验国际美食、娱乐购物、欣赏表演、或是园间漫步。我们相信让不同界别的人交流和合作﹐创意可在一个自然环境中发生? 受大慈古刹临济派禅宗的启发，禅风精品酒店是国际旅客的独特行馆和大慈体验之所。千年以来，朝香客籍由大慈感悟而修身养性的体验可以与现代化的酒店和公寓设施相濡以沬。大慈计划亦为新时代的创意公司提供了具有文化品味的时尚工作形态空间。这些办公坊与林荫道、咖啡馆、餐厅和店铺紧密结合。灵活的办公空间适合那些流动性强的企业和员工。他们中的大多数人与黑莓手机和笔记电脑