【精】杭州万象城悦府案例分析

郑州万象城交出首份答卷,租金总收入1.03亿元

郑州万象城交出首份答卷，租金总收入1.03亿元 2014年4月19日，郑州万象城正式开业。是继深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、成都万象城、南宁万象城之后的第6座万象城。万象城的开业不仅提升了郑州二七商圈的定位与档次，还将其活力摩登潮流的国际化品牌组合以及成熟的购物中心经营理念带进郑州，为郑州商业发展史写下了浓重的一笔（郑州首个真正意义上的城市综合体与国际化购物中心）。转眼间，万象城进入郑州将要满一周岁了。过去的一年里，万象城不仅提升了郑州二七商圈的定位与档次，还将其活力摩登潮流的国际化品牌组合以及成熟的购物中心经营理念带进郑州，为郑州商业发展史写下了浓重的一笔（郑州首个真正意义上的城市综合体与国际化购物中心）。虽然受所在位置、交通等因素的影响，但华润所带来的先进的购物中心运营理念、合理的业态布局与建筑规划都给予了本土商业项目极大的启示。随着2015年万象城二期的动工，万象城仍将在未来持续不断的为郑州营造更多的惊喜。第一年租金收入1.03亿今日，华润置地正式对外发布其2014年度财务报表，其中显示，截止2014年12月31日，开业9个月的郑州万象城租金总收入为1.03亿元（依照公式计算，建筑面积为实用面积的0.6倍，即郑州万象城一期

的实用面积为70327.2平方米），出租率达94.7%。依据其去年7月对外发布的半年报推算（开业前三个月该项目的总营业额为3.58亿元），全年华润万象城的总营业额应该在 10-12亿元间。与自持的万象城相比，做为销售型物业，华润悦府项目2014年累计销售面积为7.3万平方米，销售额达8.37亿元，但与2013年销售单价（17698元/平方米）相比，下浮达36%，仅为11411元/平方米。与之形成鲜明对比的是2014年开卖的华润大厦，其销售势头不错，去化达4.6万平方米，总销售额达9.62亿元。2015年将要开工建设的万象城2期建筑面积将达到72,700平方米，同期开工的华润君悦酒店建筑面积则为55,800平方米。一楼待开业最后四个品牌Burberry 英国传统奢侈品牌Prada 意大利奢侈品牌Dolce&Gabbana 意大利奢侈品牌Emporio Armani 阿玛尼为年轻人设计的副线品牌这一年哪些值得我们学习华润万象城（郑州）从商业角度看，商业业态的发展经历了街铺、底商、百货、超市这几个阶段，而购物中心则是目前为止发展的最高级别。从地产角度看，开发购物中心不仅对土地、资金的要求高，对商业运营经营及其需要面对的租户和最终消费者这两类“客户”的要求更高，因此与开发普通住宅、写字楼而言，购物中心难度极高，尤其是定位为城市级的大型购物中心，其开发、经营难度更大。

钱江新城核心区控制性详细规划-文本

前言在世纪之交，杭州市以行政区划调整为契机，开始实施跨江、沿江发展新战略，城市空间从围绕西湖建设发展的“西湖时代”正式跨入以钱塘江沿岸为依托，两岸夹江联动发展的“钱塘江时代”。作为这一转折的标志，在钱塘江北岸滨江地带建设15平方公里的钱江新城成为新世纪杭州城市发展的重大战略举措。本次规划区域位于钱江新城的核心地段，经过几轮规划和一系列分析论证后，其规划面积由原来的2.56平方公里扩大到4.01平方公里，目前杭州大剧院和部分区域性基础设施已先期启动，钱江新城核心区的建设已进入实质性阶段。2001年初由上海市城市规划设计研究院编制了《杭州市江滨城市新中心城市设计》，又邀请德国欧博.迈亚公司编制了“钱江新城核心区城市规划国际咨询”方案等，为有利于将上述方案中好的设计理念得以贯彻实施，并指导下一步各具体区块的城市设计、详细规划和建筑设计，特编制本规划。 2003年1月30日，由杭州市政府组织，在钱江新城建设指挥部召开了由各职能部门参加的规划审查会，提出很多有建设性的意见和建议，本规划文件以该会议纪要（见附件）为依据，对相关内容进行调整并形成该正式文本。杭州市城市规划设计研究院二○○三年三月

第一部分回顾与总结

回顾与总结一、规划演变过程杭州市钱江新城核心区的规划从90年代初开始酝酿到现在的10多年时间里，经历了从设想到逐渐成熟的各个阶段，其中的几轮规划和无数次的论证都为本控制性详细规划的编制打下了良好的基础，具体来说：第一阶段：定性与功能探讨虽然在80年代末到90年代中期，有许多规划界专家学者提出城市向钱塘江边发展的思路，但最终以法律的形式确认是在1996年对杭州城市总体规划进行修编中，明确提出了在钱塘江边的原江滨二、三号区块建设杭州未来的商务中心区（CBD）。以此为契机，由杭州城市规划设计研究院对该地区的功能定位进行了探讨，并提出建设为城市内部服务并兼顾中央商务职能的城市新中心的概念。第二阶段：规划雏形初现 99年杭州市规划局组织编制了《杭州市钱塘江两岸城市景观设计》，对该地区与城市的联系，空间形态、功能区块的划分进行了概念方案的设计，并由杭州市规划院进行了控制性详细规划方案的编制。以此为基础，2000年底开始由上海市城市规划设计研究院为主进行了《杭州市江滨城市新中心城市设计》，规划中对区域与外围城市交通的衔接、与城市形态、功能结构的关系等内容提出了大量建设性意见，并通过借鉴国内外CBD的开发建设经验对杭州城市新中心（现称钱江新城核心区）的开发容量提出明确的建议，规划中提出的交通保护核、办公园区（OFFICE PARK）等概念都为此后的规划所贯彻和采纳。上海院《杭州市江滨城市新中心城市设计》第三阶段深化完善阶段在上两个阶段规划、论证基础上，伴随杭州市政府要求设立15平方公里钱江新城这一重大决策的提出，和以杭州大剧院为代表的一些重要市级公共建筑在核心区块的启动，杭州从“西湖时代”转向“钱塘江时代”不再是纸上谈兵，已经跨出了坚实的一步。为了更好地建设杭州新城市中心地区，杭州市规划局邀请上海市城市规划设计研究院和浙江省城乡规划设计研究院对整个钱江新城地区进行了概念规划；与此同时，钱江新城建设指挥部邀请德国欧博迈亚公司对核心区进行了城市设计方案咨询，杭州市规划局组织了《京杭运河杭州段综合整治与保护开发战略规划》等规划，为核心区的建设提供了大量好的设计理念，在综合上述规划后最终形成了由杭州市城市规划设计研究院编制的

悦府楼书

万象之上，一刻繁华即永恒！悦：心之璀璨，纳万千悦色。让世人，膜拜我金色的衣摆，让郑州，臣服于我的麾下城市，是我的画幅；脚步，是我的笔触；世人膜拜的，又岂止是我的作品，一个微笑，甚至一个细小的动作夺目如我，绝不放过任何一个登临封面的机会一举步，置身于万象之巅，垂眼看，千万人止步于门外人来人往，我自云端漫步。三千年文明过眼云烟，当今时尚印记，唯有我能主宰。潮起，我是弄潮儿。浪来，我是冲浪者。追随，由他去，万象繁华，从来只为我一人。所谓时尚，是随手一扬，星光便洒落在我面前星光，在我周身璀璨。繁华与我，仅一个转身之遥。橱窗做我的起居室，

名厨荟萃，只为妆点我的餐厅，十字街头，是我人生的T台。万象城上的魅力，唯有我，有资格呼吸。所谓身份，是呷一口醇酒，时光都为我醉倒。鼻尖飘过那1945年的馥郁，便知道，我已翩然而至。三五知己举杯，看不见的都市峰会。醉又何妨？城市的流光溢彩，此刻任我下榻。所谓特权，是举手投足间，享受他人遥不可及的奢求。华灯初上，霓虹浸染着夜色下的街道。不必担心晚归，悉心的侍者总会微笑着迎接我回家。不必出门寻访，只须一个指令，全球时尚、寰宇美馔，纷纷尽纳怀中。他人不曾想象的奢求，却成为唾手可得的特权。琥珀色的夜，为我垂下剔透玻璃帘幕，做我的面纱夜空为我织就华服。取悦自己，是我的秘密。不被打扰的悦府，在我不愿被打扰时。仰止，名仕的风采呼吸，高高在上的魅力飞过城市的天际，上一个巅峰已被我轻易超越。举目，将城市纳入胸怀，

我的时代，谨以高度证明。花园将我簇拥，三重门庭将喧嚣隔离在外徐徐步入6.3米挑高大堂，先由“冬季花园”杰作，撩拨感官体验。大堂前厅，会客厅，候梯厅三重门厅守护归来，迎接着我，气势如水银泄地，却只是生活的开始。空间为坐标，定义一个人的王国拥有万千美钻相伴，我只撷取最矜贵夺目的悦府，在这举世倾慕的居所，尽享珍罕之物，整个世界，亦在我的掌上舞。成为这座城市的称颂对象，是理念使然华润集团，润泽中华七十余载华润集团有限公司，副部级中央企业，曾是一家中港两地颇具影响力的外贸企业，迄今已有74年历史。改革开放后，华润通过一系列实业化投资，逐步发展成为以实业为核心的多元化控股企业集团，跻身世界500强。2012年《财富》世界500强排行榜中，华润以434亿美元营业额名列233位。（华润集团主营业务：消费品：华润创业，电力：华润电力，地产：华润置地，

钱江新城核心区控制性详细规划文本

一、规划演变过程杭州市钱江新城核心区的规划从90年代初开始酝酿到现在的10多年时间里，经历了从设想到逐渐成熟的各个阶段，其中的几轮规划和无数次的论证都为本控制性详细规划的编制打下了良好的基础，具体来说：第一阶段：定性与功能探讨虽然在80年代末到90年代中期，有许多规划界专家学者提出城市向钱塘江边发展的思路，但最终以法律的形式确认是在1996年对杭州城市总体规划进行修编中，明确提出了在钱塘江边的原江滨二、三号区块建设杭州未来的商务中心区（CBD）。以此为契机，由杭州城市规划设计研究院对该地区的功能定位进行了探讨，并提出建设为城市内部服务并兼顾中央商务职能的城市新中心的概念。第二阶段：规划雏形初现 99年杭州市规划局组织编制了《杭州市钱塘江两岸城市景观设计》，对该地区与城市的联系，空间形态、功能区块的划分进行了概念方案的设计，并由杭州市规划院进行了控制性详细规划方案的编制。以此为基础，2000年底开始由上海市城市规划设计研究院为主进行了《杭州市江滨城市新中心城市设计》，规划中对区域与外围城市交通的衔接、与城市形态、功能结构的关系等内容提出了大量建设性意见，并通过借鉴国内外CBD的开发建设经验对杭州城市新中心（现称钱江新城核心区）的开发容量提出明确的建议，规划中提出的交通保护核、办公园区（OFFICE PARK）等概念都为此后的规划所贯彻和采纳。上海院《杭州市江滨城市新中心城市设计》第三阶段深化完善阶段在上两个阶段规划、论证基础上，伴随杭州市政府要求设立15平方公里钱江新城这一重大决策的提出，和以杭州大剧院为代表的一些重要市级公共建筑在核心区块的启动，杭州从“西湖时代”转向“钱塘江时代”不再是纸上谈兵，已经跨出了坚实的一步。为了更好地建设杭州新城市中心地区，杭州市规划局邀请上海市城市规划设计研究院和浙江省城乡规划设计研究院对整个钱江新城地区进行了概念规划；与此同时，钱江新城建设指挥部邀请德国欧博迈亚公司对核心区进行了城市设计方案咨询，杭州市规划局组织了《京杭运河杭州段综合整治与保护开发战略规划》等规划，为核心区的建设提供了大量好的设计理念，在综合上述规划后最终形成了由杭州市城市规划设计研究院编制的《钱江新城概念性规划设计》，成为本规划的主要编制依据。第四阶段后续规划与建设阶段本控制性详细规划的编制并非最终规划文件，在该规划基础上还将进行核心区地下空间开发规划和数字新城规划等内容，核心区部分地区的城市设计和修建性详细规划还将进一步深化，区域外围的交通分析研究、轨道交通线路研究、市政工程设施研究等大量的规划工作还有待进行。二、规划解读 1

钱江新城控制性详细规划说明

一、规划的背景与内容 1．项目的由来新一轮《杭州市城市总体规划》提出：城市建设用地跨江南下，疏解老城；沿江东进，建设新城；西进北上，发展旅游，形成东“动”西“静”，南“新”北“秀”的发展格局。1996年和2001年的两次行政区划调整，使杭州城市的空间发展战略由酝酿阶段进入了分期实施的阶段。按照市委、市政府提出的“两年打好基础、五年基本成形、八年全面竣工”的目标，杭州市组织编制了一系列围绕江滨城市新中心的各类规划设计，与此同时，位于江滨城市新中心核心地段的杭州大剧院和区域性基础设施于2001年7月正式动工建设。江滨城市新中心的规划设计有着较好的基础。《杭州市城市总体规划》、《杭州市江干分区规划》、《杭州市上城分区规划》、《杭州市近江地区控制性详细规划》、《杭州市望江热电厂及周边地区控制性详细规划》、《杭州市江干区运河以东地区控制性详细规划》、《杭州市新塘路以东地区控制性详细规划》、《杭州市江滨城市新中心城市设计》、《杭州市钱塘江两岸城市景观设计招投标汇总方案》等从不同的层次、不同的地域范围、不同的规划设计手段对江滨城市新中心进行了许多有价值的分析、研究与规划。江滨城市新中心的启动建设，将对杭州城市总体布局产生深刻的影响，特别是对由秋涛路、艮山路两条城市快速路和铁路东线及钱塘江所围合的区域产生直接的影响。因此，将上述区域作为一个完整的区块，统一编制整体协调的控制性详细规划，既是加速江滨城市新中心建设与发展的需要，更是加速以江滨城市新中心为核心的钱江新城整体协调发展的需要。由鉴于此，杭州市规划局将钱江新城的规划范围扩大为由姚江路、钱江二桥、之江路、秋涛路、艮山路所围合的区域，面积约16.8平方公里。 2．本规划设计的主要任务规划方案招标文件对本规划设计提出的要求是：（1）符合杭州市城市总体规划及所涉及的相关规划、国家法规和规定；符合控制性详细规划中提出的原则要求。（2）对规划范围内的各项用地通盘考虑，特别处理好城市新中心与周边地区的关系；合理组织规划区域内路网，理顺与外围道路的关系；对完成的控制性详细规划提出修改和建设性意见。（3）充分考虑钱塘江沿江景观的要求，对运河沿线提出合理的开发方案。（4）提出钱江新城的主要节点空间，并进行概念性城市设计。根据上述要求，并从更大的区域范围认真分析了杭州市区行政区划调整后钱江新城功能和容量等各方面的变化，参考了新一轮城市总体规划编制中的有关专题研究和概念规划文件及相关规划与城市设计文件，确定本规划的主要内容为：（1）根据钱江新城在杭州新市区的空间区位和增强对周围区域的辐射带动力的要求，认真分析、研究并确定钱江新城的功能定位；（2）在综合分析规划范围内地块的区位、景观、交通、用地等条件的基础上，合理组织钱江新城的总体规划布局；（3）从新老中心的功能联系要求出发，进一步协调钱江新城在道路交通、景观等方面与整个城市的相互关系；（4）充分挖掘与合理利用钱塘江、运河的景观资源，并以此构筑钱江新城的主要景观节点空间，进行概念性城市设计；（5）以江滨城市新中心城市设计为基础，认真分析现有控制性详细规划的内容，按照整体协调的原则进行规划范围内功能分区及空间组织的必要调整；

钱江新城二期介绍

1）地理位置与定位钱江新城位于浙江省杭州市城区的东南部，钱塘江北岸，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。一期所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约平方公里。钱江新城集行政办公、金融、贸易、信息、商业、旅游、居住等功能于一体，发挥着中央商务区所具有的综合服务、生产创新和要素集散等作用。重点将发展银行、保险、证券、信息、咨询等行业，鼓励发展物流、商业、文化体育、住宅等产业，吸引全球的大公司、大集团总部入住新城。钱江新城代表了新世纪杭州大都市的形象和风貌。钱江新城二期比邻钱江新城一期核心区，北依高铁都市门户城东新城，东接下沙副城；东至九田路与和睦港、南至钱塘江、西接钱江新城一期、北至艮山东路，二期总用地面积为平方公里（含钱江金融城用地平方公里），总出让地块85宗，出让土地面积约2920亩，其中出让住宅36宗，出让土地面积约1760亩。按照与一期功能互补的定位(一期以商务办公、行政中心为主)，二期将主要承担钱江新城居住配套服务、公共服务功能延伸的作用。整个区域没有第一产业和第二产业，只有居住和现代服务业、总部经济等第三产业。也就是说，钱江新城一期以商务办公、行政中心为主；而二期作为一期的功能配套，将主要承担钱江新城居住配套服务、公共服务功能延伸的作用。

二期致力于通过对用地功能区块的划分和路网系统的完善，逐步建成高品质、功能齐全、交通便捷、环境优美、设施完善而富有生活气息的现代化城区，同时也进一步优化和完善钱江新城整体城市功能和发展格局。 2）二期规划钱江新城二期的规划，由钱江二桥分为东西两部分。在钱江二桥西侧的范围内为三堡、景芳单元，东侧范围为扩容区块。 1、三堡地块三堡、景芳单元横跨京杭运河东西两侧，东至二号巷、南至钱江路、北至景芳路和昙花